3-2-1-84-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-84-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 11. oktoober 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Tampuu

Kohtuasi

Rein Rosenbergi hagi OÜ Autooksjon vastu üürilepingu

ülesütlemise vaidlustamiseks ja lepingust tulenevate õiguste

tunnustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2-50/2005

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rein Rosenbergi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

12. september 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2005. a otsus

osas, millega jäeti muutmata Tartu Maakohtu 22. oktoobri

2004. a otsus, millega jäeti rahuldamata Rein Rosenbergi

nõuded:

1. tunnustada tema õigust maksta Tartus Xxxx x renditava

objekti eest kostjale renti 8 848 krooni 80 senti kuus;

2. kohustada kostjat taotlema majavaldusele kõiki kasutuslube,

mis on vajalikud rendilepingu täitmiseks;

3. kohustada kostjat alustama koheselt rendiobjektil

kapitaalremondi töid ning lõpetama need mõistliku aja

jooksul;

4. vabastada hageja rendi maksmisest kuni kõikide tema

nimetatud puuduste kõrvaldamiseni ning jäeti poolte

kohtukulud nende endi kanda.

1. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Raidla & Partnerid 1.

märtsil 2005. a R. Rosenbergi kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Rein Rosenberg esitas Tartu Maakohtule hagiavalduse OÜ Autooksjon vastu, milles palus:

1) tunnustada tema õigust maksta Tartus Xxxx x renditava objekti eest kostjale renti 8 848 krooni 80

senti kuus; 2) kohustada kostjat taotlema Tartus Xxxx x asuvale majavaldusele kõiki kasutuslube, mis

on vajalikud rendilepingu täitmiseks; 3) kohustada kostjat alustama koheselt rendiobjektil

kapitaalremondi töid ning lõpetama need mõistliku aja jooksul ja 4) vabastada hageja rendi

maksmisest kuni kõikide tema nimetatud puuduste kõrvaldamiseni. R. Rosenberg esitas Tartu

Maakohtule ka teise hagiavalduse OÜ Autooksjon vastu, paludes tunnistada, et kostja poolt

üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastuolus seaduse ja hea usu põhimõttega. Maakohus liitis

esitatud hagid ühte menetlusse ja kaasas iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel menetlusse

Tartu linna.

Hagiavalduste kohaselt andis Tartu linn 1. aprillil 1994. a sõlmitud rendilepinguga hagejale 25

aastaks rendile Tartus Xxxx x asuva majavalduse koos selle juurde kuuluva maaga ning

kõrvalhoonega. Rendiobjekti kasutamise eesmärgiks on lepingu p-s 2.3 märgitud videolaenutus,

hasartmängud, baar, mänguautomaadid ja klubiline tegevus. Lepingu p 7.1 järgi on rendi suuruseks 8

848 krooni 80 senti kuus. 12. mai 1994. a määrusega kinnitas Tartu Linnavolikogu alates

1. veebruarist 1995. a uue rendimäära 24 774 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Pooled

sõlmisid 11. aprillil 2002. a kokkuleppe renditasu vähendamise kohta, mille järgi rentnik kohustus

rendiobjekti olulise halvenemise tõttu tasuma renti alates 14. veebruarist 2002. a 18 127 krooni kuus,

millele lisandub käibemaks. Pärast esimese korruse ja keldrikorruse ruumide remondi lõppu ja

taaskasutusse võtmist tuli rentnikul tasuda renti 24 001 krooni kuus, millele lisandub käibemaks.

5. augusti 2002. a korraldusega vabastas Tartu Linnavalitsus hageja alates 1. augustist 2002. a kuni

hoone müügilepingu sõlmimiseni osaliselt rendi tasumisest, määrates rendihinnaks 7 249 krooni

kuus, millele lisandub käibemaks.

Tartu linn ja kostja sõlmisid 7. oktoobril 2002. a Xxxx x kinnistu müügilepingu. Kostja teatas

hagejale 14. oktoobril 2002. a rendileandja õiguste ja kohustuste ülevõtmisest, märkides, et alates

7. oktoobrist 2002. a tuleb hagejal tasuda renti vastavalt Tartu linna ja hageja 11. aprilli 2002. a

kokkuleppele. 27. novembril 2002. a tegi kostja hagejale ettekirjutuse rendiobjekti puuduste

kõrvaldamiseks kahe nädala jooksul ning remondi plaani esitamiseks ja kooskõlastamiseks

rendileandjaga. Ettekirjutuse kohaselt oli kostjal nende kohustuste täitmata jätmisel õigus leping

ennetähtaegselt lõpetada. 13. detsembril 2002. a esitas kostja hagejale rendilepingu erakorralise

ülesütlemisavalduse. Avalduse järgi lõpetatakse rendileping alates 14. jaanuarist 2003. a, sest rentnik

rikub oluliselt oma kohustusi, halvendab vara seisundit ning ei tasu renti täies ulatuses. 27. oktoobril

2003. a tegi kostja hagejale ettekirjutuse, milles kohustas hagejat kui rentnikku lõpetama

allrendileping OÜ-ga Mardikivi ning leidis, et AS ELC kasutab ruume ebaseaduslikult. Kostja teatas,

et 1. oktoobri 2003. a seisuga on rendivõlg 311 878 krooni 65 senti ja kohustas rentnikku vabastama

Xxxx x keldriruumid, kõrvalhoone ning selle juurdepääsutee 1. novembriks 2003. a.

Hageja leidis, et Tartu linnaga 11. aprillil 2002. a sõlmitud kokkulepe rendimäära suuruse muutmise

kohta ei puudutanud kostjat kui rendiobjekti uut omanikku. Seega tuli hagejal maksta kostjale renti

1. aprilli 1994. a lepingu kohaselt suuruses 8 848 krooni 80 senti kuus. 10. juulil 2002. a muudeti

rendiobjekti kasutusluba ning rendiobjekti tohtis kasutada vaid videolaenutuseks ja hasartmängude

korraldamiseks. Sellega rikuti rendilepingu p 2.3, mille järgi kasutab hageja renditud vara ka baarina,

mänguautomaatide paigaldamiseks ja klubiliseks tegevuseks. Hageja teavitas 10. oktoobril 2002. a

kostjat kui uut omanikku rendiobjekti puudustest, mis takistasid hageja majandustegevust (see on ⅔

ulatuses peatunud). Kostjal tuleks lõpetada maja katuse ehitustööd, välja vahetada ajutised aknad,

asendada keldrikorruse majaseenest nakatunud põrandad uutega, remontida ventilatsioonisüsteem,

taastada tulemüür ja taastada varisemisohtlik kõrvalhoone. Kapitaalremondi tegemise kohustus oli

rendileandjal, kuid kostja ei reageerinud hageja ettepanekule alustada koheselt remonttöid.

Rendiobjekti puuduste tõttu on hagejal õigus keelduda rendi maksmisest kuni puuduste

kõrvaldamiseni. Menetluse käigus soovis hageja alandada rendisummat 4000 kroonini kuus. Majas

on lõpetatud OÜ Mardikivi tegevus ning AS ELC on kostja tegevuse tõttu likvideeritud. Hageja

arvates ei olnud kostjal rendilepingu ülesütlemiseks mõjuvat põhjust. Hageja ei ole rikkunud

rendilepingu p 9.6 ega seadust. Kuni 17. maini 1999. a on hageja teinud kapitaalremondi töid 427 535

krooni eest. Lepingu p 6.4 järgi on rentniku kohustuseks sanitaarremondi ja väiksemate

korrastustööde tegemine, kapitaalremonti pidi tegema aga rendileandja. Kostja ei ole kapitaalremonti

teinud.

2. Kostja ei tunnistanud hageja nõudeid. Vastuväidete kohaselt lepiti 11. aprilli 2002. a rendilepingu

lisas kokku rendimääras 24 001 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Kuni ruumide remondi

lõpuni tuli hagejal tasuda renti 18 127 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Renti tasudes

tunnistas hageja rendilepingu p 7.1 muutmist. Seega oli kostjal õigus nõuda hagejalt renti vastavalt

11. aprilli 2002. a kokkuleppele. Hageja ei ole tõendanud, et rendiobjekt oleks alates 11. aprillist

2002. a halvenenud. Rendiobjekti kasutusluba ei ole muudetud. 10. juulil 2002. a anti rendiobjektile

välja esmakordne kasutusluba. Hageja ei ole vaidlustanud baarile väljaantud tegevusluba. Hageja

väited ventilatsioonisüsteemi puudustest, majaseene olemasolust põrandates ning tulemüüri

puudumisest ei ole asjakohased. Hageja kasutab rendiobjekti ruume AS-ile ELC ja OÜ-le Mardikivi

allkasutusse andmiseks tulunduslikul eesmärgil. Kostja ütles vaidlusaluse rendilepingu üles olulistel

põhjustel. Hageja ei täitnud lepingu p-des 6.3 ja 6.4 sätestatud kohustusi, kui ei kasutanud vara

heaperemehelikult, ei teinud hoonete remonti ning halvendas vara seisundit. Hagejal on

rendivõlg 2002. aasta oktoobri ja novembri eest. Samuti on hageja esitanud kostjale pahauskselt

põhjendamatuid nõudmisi ja takistanud tahtlikult kostjat lepinguliste kohustuste täitmisel.

Kolmas isik avaldas, et 1. aprilli 1994. a lepingus märgitud rendimäär arvutati Tartu Linnavolikogu

6. mai 1993. a otsuse alusel. 12. mai 1994. a määrusega kinnitas Tartu Linnavolikogu alates

1. veebruarist 1995. a uue rendimäära suuruses 24 774 krooni kuus, millele lisandub käibemaks.

11. aprillil 2002. a sõlmisid pooled ruumide halvenenud olukorra tõttu kokkuleppe rendi vähendamise

kohta 18 127 kroonini kuus, millele lisandub käibemaks. Väiksem rendimäär pidi kehtima remondi

lõpuni. 5. augusti 2002. a korraldusega vähendas Tartu Linnavalitsus renti kuni hoone

võõrandamiseni, määrates rendihinnaks 7 249 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Rendiobjekt

võõrandati 7. oktoobril 2002. a ning rendimäär pidi tõusma 11. aprilli 2002. a kokkuleppes märgitud

suuruseni. Tulenevalt rendilepingu p-st 2.3 on rentnikul õigus tegelda hoones lepingus nimetatud

tegevusega ning rendileandjal ei ole kohustust tagada ruumide vastavus selle tegevuse jaoks

ettenähtud nõuetele. Seega tuleb rentnikul korraldada vajalike nõuete täitmine, et omanikul oleks

võimalik taotleda talle kasutusluba.

3. Tartu Maakohus rahuldas 22. oktoobri 2004. a otsusega hagi osaliselt ning tunnistas, et

pooltevahelise üürilepingu erakorraline ülesütlemine on seadusega vastuolus. Hageja ülejäänud

nõuded jättis maakohus rahuldamata.

Maakohus leidis, et asjas tuleb kohaldada võlaõigusseaduses (VÕS) üürilepingu kohta käivaid sätteid.

Kuna vaidlusaluse lepingu eesmärgiks polnud ruumide allkasutusse andmine, siis hilisem

allüürilepingute sõlmimine ei muuda hageja ja Tartu linna vahel sõlmitud lepingut ka VÕS § 272 lg 4

p 2 kohaselt rendilepinguks.

Kostjal ei olnud alust üürilepingut VÕS § 315 alusel üles öelda, sest ta ei ole tõendanud, et hageja

kasutas rendiobjekti teisel otstarbel, kui rendilepingus märgitud. Samuti ei ole kostja tõendanud, et

hageja kasutas rendiobjekti hooletult seda oma tegevusega kahjustades või et hageja ei arvestanud

naabrite huvidega. Kostja ei tõendanud, et hageja on teinud mingeid tegusid, mis halvendasid Xxxx x

asuva hoone seisukorda. Asjas on tõendatud, et hagejal on rendivõlg 2002. aasta oktoobri ja novembri

eest. Seega ei olnud kostjal alust lepingut üles öelda ka VÕS § 316 lg 1 p-de 1 või 2 alusel. Samuti ei

olnud kostjal alust lepingut üles öelda VÕS § 316 lg 1 p 3 alusel, sest ta ei ole tõendanud, et hageja

oleks viivitanud kõrvalkulude eest tasumisega või jätnud need tasumata. Kostja ei saanud lepingu

ülesütlemisel viidata VÕS §-dele 345 ja 346, sest tegemist ei ole rendilepinguga. 1. aprilli 1994. a

lepingu p 6.2 kohaselt kohustub rentnik tasuma rendileandjale viimase poolt kindlaksmääratud renti

ning kasutama vara vastavalt lepingule ja vara kasutamise otstarbele. Nende kohustuste täitmata

jätmise tagajärjed on sätestatud VÕS §-des 315 ja 316 ning viidatud õigusnormid pole eeltoodust

tulenevalt rendilepingu lõpetamise alusteks. Lepingu p 6.4 kohaselt kohustub rentnik vara korras

hoidma ja seda omal kulul remontima. Kapitaalremondi tegemise ja kulude kandmise kord

lahendatakse igakordselt eraldi lepinguga. Poolte esiletoodud rendiobjekti puudused on oma mahult

ja iseloomult sellised, et neid tuleb kõrvaldada kapitaalremondiga. Lepingu sõlmimise ja

remondivajaduse tekkimise hetkel kehtis rendiseadus, mille § 10 kohaselt oli rentnik kohustatud

renditud vara korras hoidma ning rendile andja oli kohustatud oma kulul remontima rendile antud

vara, kui Eesti Vabariigi normatiivaktis või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. VÕS § 280 sätestab, et

üürnik peab oma kulul kõrvaldama puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks

vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Seega ei tulene kehtinud rendiseadusest, kehtivast

võlaõigusseadusest ega vaidlusalusest lepingust, et hagejal oleks kohustus teha Xxxx x asuvas hoones

kapitaalremonti. Kuivõrd remondi tegemise kohustus oli üürileandjal, ei olnud kostjal remondi

tegemata jätmisel võlaõigusseaduse sätete kohaselt lepingu erakorralise ülesütlemise õigust. Kuna ei

esinenud põhjusi, mis oleks üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks, oli 1. aprilli 1994. a

lepingu ülesütlemine seadusega vastuolus. Hageja palus ka tunnistada, et lepingu erakorraline

ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 annab aga õiguse vaidlustada lepingu

ülesütlemist nimetatud alusel vaid juhul, kui tegemist on eluruumiga.

Maakohus luges tõendatuks, et rendiobjektil on hageja nimetatud puudused. VÕS § 278 lg l sätestab,

et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea

oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda

üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule. Seega ei saa

üürnik pöörduda nimetatud nõudega kohtusse, vaid üürileandja poole. Kui üürileandja puuduseid ei

kõrvalda, on üürnikul õigus kas leping etteteatamistähtaega järgimata üles öelda või puudus või

takistus ise kõrvaldada ning nõuda üürileandjalt selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist.

Eeltoodud põhjustel tuleb hagi kapitaalremondi töödeks kohustamiseks jätta rahuldamata. Samadel

motiividel tuleb jätta rahuldamata ka kostja nõue kohustada kostjat taotlema majavaldusele kõiki

kasutuslube.

VÕS § 291 lg l kohaselt lähevad kinnisasja võõrandamisel üürilepingust tulenevad õigused ja

kohustused üle asja omandajale. Kuna 11. aprilli 2002. a kokkulepe oli sõlmitud rendilepingu lisana,

läks kostjale üle ka õigus nõuda selles märgitud üüri. Seega on lepingukohaseks üüriks kuni remondi

lõpuni 18 127 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Hageja ei ole tõendanud, et hoone oleks

halvemas seisukorras kui rendimäära alandamisel 11. aprillil 2002. a. VÕS § 296 lg 2 sätestab, et kui

asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse

tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada

saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Hageja ei ole tõendanud, et ta saab

praegu kasutada vähem rendipinda kui 11. aprillil 2002. a või ei saa maja üldse kasutada. Hageja

väitel kasutab ta renditavast 1170,5 m2-st vaid 80 m2 suurust saali. Samas on ta sõlminud 1. augustil

1995. a allrendilepingu AS-iga ELC ja 20. detsembril 2000. a allrendilepingu OÜ-ga Mardikivi.

Hageja ei ole tõendanud, et need lepingud oleks üles öeldud. Seega on vaidlusalune hoone kasutatav

tunduvalt suuremas ulatuses, kui hageja püüab näidata. Kuna kõiki asjas tõendatud rendiobjekti

puudusi arvestati 11. aprillil 2002. a rendihinna määramisel, ei ole rendihinna veelkordne alandamine

põhjendatud ja hagi tuleb jätta selles osas rahuldamata.

4. Hageja esitas Tartu Maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu

otsuse osaliselt ja teha selles osas uue otsuse, millega hagi täielikult rahuldada. Hageja ei

vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega kohus rahuldas hagi ja tunnistas, et erakorraline

üürilepingu ülesütlemine on seadusega vastuolus.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2005. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata ja

apellatsioonkaebus rahuldamata.

Lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg-st 5, ei korranud ringkonnakohus otsuses

maakohtu põhjendusi. Maakohus leidis õigesti, et tegemist on pooltevahelise üürilepinguga ning

kohaldada tuleb võlaõigusseaduse üürilepingut reguleerivaid sätteid.

Pooled ei vaidle selle üle, et üüritud asi Tartus Xxxx x vajab kapitaalremonti ning et selle tegemise

kohustus lasub kostjal kui üürileandjal. Seega esineb üüritud asjal puudus VÕS § 278 tähenduses,

mille eest üürnik ei vastuta. Hagiavalduse kohaselt palus hageja tulenevalt VÕS § 278 p-st 4

tunnustada tema õigust maksta üüri 8 848 krooni 80 senti. Samuti soovis hageja alandada üüri 4000

kroonini kuus. Apellatsioonkaebuse põhjendustest nähtuvalt palus hageja tunnustada tema õigust

maksta üüri 8 553 krooni 82 senti (7 249 krooni koos käibemaksuga). Seega palub hageja tunnustada

tema õigust maksta üüri määras, millise summani vabastas eelmine üürileandja ta 5. augusti 2002. a

korraldusega üüri tasumisest kuni asja müügilepingu sõlmimiseni. Maakohus jättis põhjendatult

hageja nõude rahuldamata. 11. aprilli 2002. a kokkuleppega vähendati üüri summani 18 127 krooni

ning seejuures arvestati, et kõrvalhoonet ja keldrikorrust ei saa kasutada. Hageja viidatud tõendid ei

kinnita, et üüritud asi oleks Tartu Linnavalitsuse 5. augusti 2002. a korralduse andmise ajaks

halvenenud võrreldes 11. aprilli 2002. a seisuga. Hageja leiab ekslikult, et Tartu linna ja kostja vahel

7. oktoobril 2002. a sõlmitud müügilepingu p 3.2 annab talle õiguse tasuda üüri Tartu Linnavalitsuse

5. augusti 2002. a korraldusega sätestatud määras. Nimetatud korraldus ei ole pooltevaheliseks

kokkuleppeks üüri vähendamise kohta. Üürimäära muutmine on reguleeritud seaduses ja

pooltevahelises lepingus, mida viidatud korraldus ei muutnud.

VÕS § 296 lg 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on VÕS §-s 278

nimetatud puuduse tõttu vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest

teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Seega näeb seadus ette

üürniku õiguse vähendada üüri puudusele vastaval määral. Seejuures tuleb arvestada VÕS § 112 lg-

t 1. Selles sätestatakse, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta

alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse

suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse

täitmise aja seisuga. Üüri alandatakse kohase ja mittekohase täitmise väärtuse omavahelist suhet

arvestades, arvesse ei võeta saamatajäänud tulu, mittekohasest täitmisest tulenevaid kulutusi jms.

Hageja pakutud üür 8 553 krooni 82 senti (7 249 krooni koos käibemaksuga) mittekohase täitmise

väärtusena ei ole tõendatud ning kohase ja mittekohase väärtuste suurusi ei saa kohus otsustada.

Hagiavalduses on hageja kinnitanud, et saab üüritud asjast kasutada vaid saali suurusega 80 m2, kuid

osa ruume on antud allrendile. Ka apellatsioonkaebuses ei ole hageja täpsustanud, millise pindalaga

ruume ta ise kasutab ja millise pindalaga ruume ei saa kasutada. Maakohus leidis seega õigesti, et

hageja ei ole tõendanud, kas ta saab kasutada üüritud asjast vähem ruutmeetreid kui 11. aprillil

2002. a. VÕS § 112 lg 2 kohase avaldusena üüri alandamise kohta ei saa käsitada hageja 11. oktoobril

2002. a kostjale saadetud kirja.

Maakohus jättis õigesti rahuldamata ka hageja nõude kohustada kostjat alustama koheselt

rendiobjekti kapitaalremondi töödega ja lõpetama need mõistliku aja jooksul ning nõude kohustada

kostjat taotlema objektile kõiki kasutuslube, mis on vajalikud üürilepingu täitmiseks. Kohus kohaldas

õigesti VÕS § 278 p 1 ja § 279. VÕS § 279 lg 1 kohaselt on üürnikul õigus leping

etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või

piirab seda olulisel määral ning lg 3 järgi puudus ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike

kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduste kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus

piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Seega ei anna VÕS § 279

üürnikule õigust nõuda üürileandjalt puuduste (kapitaalremondi tegemata jätmine) kohest

kõrvaldamist ja kasutuslubade taotlemist. Apellandi väide, et taoline regulatsioon piirab üürniku

õigusi, ei ole kooskõlas seadusega. Maakohus leidis õigesti, et üürniku õigused üüritud asjal puuduste

esinemise korral on sätestatud VÕS §-s 278.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kapitaalremondi tegemisele ja kasutuslubade taotlemisele kohustamise nõuete lahendamisel kohaldas

ringkonnakohus vääralt VÕS § 278 ja § 279. Kohus leidis ebaõigesti, et üürnik ei või nõuda

üürileandjalt puuduste kohest kõrvaldamist (kapitaalremondi tegemist ja kasutuslubade taotlemist) ja

peab selle nõude esitama esmalt üürileandjale. Viidatud paragrahvid sätestavad üürnikule täiendavad

õiguskaitsevahendid ning need ei välista võlaõigusseaduse üldiste põhimõtete kohaselt üürniku õigust

nõuda lepinguliste kohustuste täitmist. Üürnikul on õigus mis tahes õiguskaitsevahendi

rakendamiseks pöörduda kohtu poole. Kohus ei ole ka põhjendanud oma järeldust, et üürnik ei ole

kohtuväliselt üürileandjalt puuduste kõrvaldamist nõudnud. Pooled ei vaidle selle üle, et hoone vajab

kapitaalremonti ning üürileandja on selle tegemisest keeldunud.

Rendihinna alandamise nõude lahendamisel kohaldas ringkonnakohus vääralt VÕS § 296 lg-t 2 ja

§ 112 lg-t 1. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et üürniku VÕS § 112 lg 1 järgi mittekohase täitmise

väärtuseks pakutud üür 8 553 krooni 82 senti (7 249 krooni koos käibemaksuga) ei ole tõendatud. Kui

ringkonnakohus ei nõustunud hageja pakutud mittekohase täitmise väärtusega, tuli kohtul see ise

määrata. Samuti on väär ringkonnakohtu seisukoht, et hageja pole apellatsioonkaebuses täpsustanud,

millise pindalaga ruume ta ise kasutab ja millise pindalaga ruume ei saa kasutada. Hageja on esitanud

maakohtule ka seda fakti kinnitavad tõendid.

Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 95 lg-t 1, § 227 lg-t 1 ja § 330 lg-t 6, kui ei uurinud tõendeid

nõuetekohaselt ning ei vastanud apellatsioonkaebuse põhjendustele. Kohus ei hinnanud Tartu

Linnavalituse 5. augusti 2002. a korraldust, mis tõendab, et hageja saab üüritud asja kasutada vaid

piiratud ulatuses. Tartu linna ja kostja vahel 7. oktoobril 2002. a sõlmitud müügilepingu p-s 3.2 on

rendisummaks märgitud 7 249 krooni, millele lisandub käibemaks. Selline rendisumma tulenes Tartu

linnavalitsuse 5. augusti 2002. a korraldusest. Seega on tõendatud, et kostja oli teadlik lepingu

mittekohase täitmise väärtusest, mida eelmine üürileandja pidas mõistlikuks rendimääraks.

Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks need dokumendid ei tõenda, et hageja on oma nõuded

kapitaalremondi tegemiseks ja üürihinna alandamiseks üürileandjale kohtuväliselt esitanud.

Ringkonnakohus jättis tähelepanuta ka hageja 10. oktoobri 2002. a ja 30. jaanuari 2003. a kostjale

saadetud teated. Esimeses teates esitas hageja kostjale kapitaalremondi tegemise nõude. Teise kirjaga

teavitas hageja kostjat rendihinna alandamisest. Kohtud ei ole põhjendanud, miks nimetatud teated ei

ole käsitatavad üürileandjale esitatud hinna alandamise avaldusena VÕS § 112 lg 2 mõttes ja

kapitaalremondi tegemise nõudena.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kostja sellele vastu ja leidis, et ringkonnakohus ei

kohaldanud vääralt seadust ega rikkunud menetlusnorme.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada osaliselt

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu, ning asi

tuleb saata tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus

tuleb jätta muutmata osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus hageja nõudes tunnistada temaga

erakorraline üürilepingu ülesütlemine seadusevastaseks.

9. Esmalt käsitleb kolleegium hageja nõuet kohustada kostjat alustama koheselt rendiobjekti

kapitaalremondi töödega ja lõpetama need mõistliku aja jooksul ning nõuet kohustada kostjat

taotlema objektile kõiki kasutuslube, mis on vajalikud üürilepingu täitmiseks. Ringkonnakohus

nõustus maakohtuga, et nimetatud nõuded tuleb VÕS § 278 p 1 ja § 279 alusel jätta rahuldamata, sest

seadus ei anna üürnikule õigust nõuda puuduste kohest kõrvaldamist ja kasutuslubade taotlemist.

Üürniku õigused üüritud asjal puuduste esinemise korral on sätestatud VÕS §-s 278. Kolleegium ei

nõustu kohtute poolt eeltoodud sätetele antud tõlgendusega.

10. VÕS § 276 järgi on üürileandja kohustuseks anda asi üürnikule kokkulepitud ajaks koos

päraldistega üle lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ning tagada asja hoidmine selles

seisundis lepingu kehtivuse ajal. Pooled ei vaidle selle üle, et rendilepingu objektiks olev hoone vajab

kapitaalremonti ning selle tegemise kohustus lasub üürileandjal. Seega esineb üüritud asjal puudus,

mille eest üürnik ei vastuta. Üürniku õiguskaitsevahendid üürileandja eeltoodud kohustuse rikkumise

puhuks kehtestab VÕS § 278. Selle paragrahvi p-s 1 sätestatakse, et kui üüritud asjal tekib lepingu

kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui

asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda muuhulgas üürileandjalt puuduse või

takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule.

VÕS § 279 lg-s 1 märgitakse, et kui üürileandja VÕS §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest

teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda,

kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu

etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise

kasutamise või piirab seda olulisel määral. Lisaks eeltoodule näeb sama paragrahvi lg 3 ette, et üürnik

võib puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui

üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab

asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral.

11. Kohtud on tuvastanud, et hageja on kostjat kui uut omanikku vaidlusaluse objekti puudustest

teavitanud ja üürileandja ei ole kapitaalremonti teinud. Seega on hageja täitnud VÕS §-s 282

sätestatud teatamiskohustuse, mille järgi peab üürnik üürileandjale viivitamatult teatama asja

lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama. Kostja on rikkunud aga

VÕS § 276 lg-s 1 märgitud üürileandja kohustust viia asi kasutamiseks sobivasse seisundisse. VÕS

§ 108 lg 2 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja

nõuda temalt kohustuse täitmist. Kuivõrd käesolevas asjas on VÕS §-s 278 sätestatud nõude

esitamise eeldused täidetud, on hagejal sellest tulenevalt kostja vastu eelkõige kohustuse täitmise

nõue. Kostjal on õigus esitada hageja nõudele VÕS § 108 lg-s 2 märgitud vastuväiteid. Kolleegium

on seisukohal, et VÕS § 279 (vt otsuse p 10 teine lõik) reguleerib puuduste kõrvaldamise nõude

rahuldamata jätmise tagajärgi, kehtestades üürnikule ühtlasi alternatiivsete võimalustena õiguse

kõrvaldada puudused VÕS § 279 lg 3 järgi ise või öelda leping VÕS § 279 lg 1 alusel üles.

12. Kolleegium märgib, et VÕS § 278 p 1 ja § 279 alusel ei ole välistatud ka üürniku nõue kohustada

üürileandjat taotlema objektile kõiki kasutuslube, mis on vajalikud üürilepingu täitmiseks. Sellise

nõude esitamise eelduseks on üürileandja poolt seadusest või lepingust tuleneva kohustuse

(kasutuslubade taotlemine) rikkumine.

13. Järgnevalt käsitleb kolleegium hageja nõuet tunnustada tema õigust maksta renditava objekti eest

renti 8 848 krooni 80 senti ja vabastada ta rendi maksmisest kuni kõikide tema nimetatud rendiobjekti

puuduste kõrvaldamiseni. Hageja leiab, et tema nõude õiguslikuks aluseks on VÕS § 296. Viidatud

sätte lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei

saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või

seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kui aga asja sihtotstarbele vastava kasutamise

võimalus on VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib sama sätte

lg 2 kohaselt üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse

kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest.

Hageja nõude lahendamisel tuli kohtutel seega hinnata, kas VÕS §-s 278 nimetatud puuduse tõttu on

hagejal asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalusi piiratud. Puudusele vastava määra leidmist,

mille võrra oli üürnikul asja kasutamine takistatud, võimaldab erinevate olukordade hindamine.

Nimelt tuli kohtutel esitatud tõendite alusel võrrelda tegelikult valitsevat olukorda selle olukorraga,

milles oli kokku lepitud 11. aprilli 2002. a lepingu lisas.

14. Hageja seletuse kohaselt on tal võimalik kasutada vaidlusaluse objekti 1170,5 m2 pinnast vaid 80

m2 saali (I, tlk 41). Toimiku materjalides esitatud 11. aprilli 2002. a rendilepingu lisana sõlmitud

kokkuleppes (I, tlk 30) on märgitud ruumid, mida hageja kasutada ei saanud, ning selle tõttu lepiti

kokku ka rendi vähendamises 20% võrra. Maakohus asus eeltoodud tõendit hinnates seisukohale, et

pole tõendatud, et hageja kasutab 11. aprilli 2002. a kokkuleppes märgitust väiksemat pinda. Ühtlasi

tuvastas maakohus, et hageja on sõlminud rendiobjekti kasutamiseks pikaajalised rendilepingud AS-

iga ELC ja OÜ-ga Mardikivi, järeldades sellest, et vaidlusalune hoone on kasutatav tunduvalt

suuremas ulatuses, kui hageja püüab näidata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu nimetatud

seisukohaga, märkides, et ka apellatsioonkaebuses ei ole hageja täpsustanud, millise pindalaga ruume

ta ise kasutab või ei saa kasutada.

15. Kolleegium leiab, et hageja eeltoodud nõude lahendamisel on ringkonnakohus rikkunud TsMS

§ 330 lg-tes 4 ja 6 sätestatut. Nende sätete kohaselt märgitakse ringkonnakohtu otsuse põhjendavas

osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud

kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Samuti peab ringkonnakohus

otsuses vastama apellatsioonkaebuse kõikidele põhjendustele. Apellatsioonkaebuses viitas hageja

Tartu Linnavalitsuse 5. augusti 2002. a korraldusele, millele maakohus jättis hinnangu andmata.

Selles dokumendis märgiti, et lisaks keldrikorruse ruumide kasutuskõlbmatusele on halvenenud ka

esimese korruse ruumide seisund ja seetõttu vabastati hageja osaliselt rendi tasumisest. Nimetatud

tõend lubab arvata, et hageja kasutab äritegevuseks vaid esimese korruse saali (84,6 m2), sest

ülejäänud ruumide kasutamine oli remondivajaduse ja rendiobjekti võõrandamisprotsessi tõttu

pärsitud. Otsustamaks selle üle, mille võrra oli hagejal asja kasutamine takistatud, tuleb

ringkonnakohtul hinnata võrdlevalt nii 11. aprilli 2002. a rendilepingu lisana sõlmitud kokkulepet kui

ka Tartu Linnavalitsuse 5. augusti 2002. a korraldust. Samuti on asjas ebaselge, millises osas

kasutavad vaidlusaluse objekti ruume allrentnikud AS ELC ja OÜ Mardikivi. Kui ringkonnakohus

leidis, et hageja pole esitanud oma väiteid kinnitavaid tõendeid, oleks apellatsioonikohus pidanud

TsMS § 171 lg 1 järgi hagejale selgitama, millised asjaolud tõendamist vajavad, ja andma tõendite

esitamiseks võimaluse.

16. Üüri saab alandada VÕS § 112 alusel. See paragrahv sätestab, et kui lepingupool võtab vastu

kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda

võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja

mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase

täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

Kohustuse mittekohase täitmise väärtuse ja kohase täitmise väärtuse kindlaksmääramise eeldusena

tuli kohtutel tuvastada rendiobjekti kasutamisel tegelikult valitsenud olukord ja olukord, milles oli

kokku lepitud 11. aprilli 2002. a lepingu lisas (vt otsuse p 13!15).

17. VÕS § 112 lg 2 kohaselt saab hinda alandada, tehes avalduse teisele lepingupoolele.

Kassatsioonkaebuse väidetel rikkus ringkonnakohus TsMS §-s 95 tõendite hindamisele esitatud

nõudeid, kui ei andnud hinnangut hageja 10. oktoobri 2002. a ja 30. jaanuari 2003. a kirjadele.

Nimetatud kirjadest tuleneb hageja väitel, et hageja on esitanud kostjale kapitaalremondi tegemise ja

hinna alandamise nõude. Ringkonnakohus märkis hageja 10. oktoobri 2002. a kirja kohta, et seda

tõendit ei saa käsitada VÕS § 112 lg 2 järgi kohase avaldusena üüri alandamise kohta. Samas pole

kohus oma järeldust põhjendanud. Hageja 30. jaanuari 2003. a kirja pole aga kohus hinnanud ning on

jätnud TsMS § 330 lg-s 6 sätestatud nõudeid rikkudes sellega seonduvatele hageja väidetele

vastamata. Hageja viidatud Tartu linna ja kostja vahel 7. oktoobril 2002. a sõlmitud müügilepingu

osas nõustub kolleegium ringkonnakohtuga, et müügilepingu p 3.2 ei anna hagejale õigust tasuda üüri

Tartu Linnavalitsuse 5. augusti 2002. a korraldusega kehtestatud määras.

H. Jõks, J. Luik, T. Tampuu