3-3-1-43-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-43-05

Otsuse kuupäev

29. september 2005

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Indrek Koolmeister ja Jüri Põld

Kohtuasi

Ene Riisna kaebus ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 19. mai

2003. a otsuse nr 12573 tühistamiseks ja maa tagastamise

korralduse väljaandmise ettekirjutuse tegemiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 21. märtsi 2005. a

otsus haldusasjas nr 2-3-51-05

Menetluse alus Riigikohtus

Ene Riisna kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Jätta Ene Riisna kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu

halduskolleegiumi 21. märtsi 2005. a otsus haldusasjas nr 2-3-51-05 muutmata.

Arvata kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 27. veebruari 1995. a otsusega nr 5161 loeti omandireformi

objektiks Tallinnas Vabaõhumuuseumi tee 18, 20, end. Harjumaal Harku vallas Haabersti mõisast

eraldatud maaüksuse "Merekalju nr 87" endisel kinnistul nr 126 asunud ehitised ja krunt 2,655 ha.

Otsuse järgi on tõendatud, et vara kuulus õigusvastase võõrandamise ajal Eduard Riisnale

(Riismannile), kes vastab ORAS § 7 nõuetele. Omandireformi õigustatud subjektiks kõnealuse vara

suhtes tunnistati Eduard Riisna tütar Ene Riisna. 5. juuni 1995. a otsusega nr 5660 tühistas

linnakomisjon oma varasema otsuse ja tegi uue otsuse, milles muutus vaid objekti aadress (endise

Vabaõhumuuseumi tee 18, 20 asemel loeti vara asukohaks Vabaõhumuuseumi tee 20).

2. 31. augusti 1995. a korraldusega nr 2448-k tagastas Tallinna Linnavalitsus Ene Riisnale

Vabaõhumuuseumi tee 20 asuva raadiokeskuse hoone (endine suvila), mille Riiklik Meresidesõlm

andis 1995. a E. Riisnale üle. Hoone on hooneregistris registreeritud E. Riisna nimele.

3. Linnakomisjoni 19. mai 2003. a otsusega nr 12573 jäeti E. Riisna taotlus endisel kinnistul nr 126

asunud ehitiste ja maa tagastamiseks rahuldamata, kuna taotletav vara ei kuulu ORAS §-s 11

loetletud omandireformi objektide hulka. Sama otsusega tunnistati kehtetuks linnakomisjoni

27. veebruari 1995. a otsus nr 5161 ja 5. juuni 1995. a otsus nr 5660. Linnavalitsuse 31. augusti

1995. a korraldus nr 2448-k põhineb õigusvastasel linnakomisjoni otsusel ja on seetõttu samuti

õigusvastane.

E. Riisna (Riismann) ei olnud õigusvastaselt võõrandatud maa omanik, vaid maa kasutaja põlise rendi

alusel. Põlise rendi alusel maa kasutajale tekitatud kahju hüvitamine ei ole omandireformi eesmärk

(ORAS § 2 lg 1). Põlise rendi alusel maa kasutajad või nende pärijad ei kuulu omandireformi

õigustatud subjektide ringi. Puuduvad tõendid, et kinnistul nr 126 paiknevad hooned kuulusid

E. Riismannile (Riisnale) omandiõiguse alusel.

4. E. Riisna esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotles linnakomisjoni 19. mai 2003. a

otsuse nr 12573 tühistamist ja Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutuse tegemist kaebuse esitajale maa

tagastamise korralduse väljaandmiseks.

5. Tallinna Halduskohtu 18. novembri 2003. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata, kuna kohus

tuvastas, et linnakomisjoni 19. mai 2003. a otsus nr 12573 on õiguspärane.

6. E. Riisna palus apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus

rahuldada.

7. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas apellatsioonkaebuse osaliselt ja tühistas halduskohtu otsuse

osas, milles halduskohus jättis rahuldamata E. Riisna kaebuse tühistada linnakomisjoni 19. mai

2003. a otsus nr 12573. Selles osas tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega tühistas linnakomisjoni

otsuse. Kohustamistaotluse rahuldamata jätmise osas täiendas ringkonnakohus halduskohtu otsust

ringkonnakohtu otsuse põhjendustega. Muus osas jäi halduskohtu otsus muutmata.

Kassatsioonkaebusega hõlmatud osas põhjendas ringkonnakohus otsust järgmiselt:

1) ei vaielda selle üle, et E. Riisna isa E. Riisna (Riismann) kasutas maaüksust "Merekalju nr 87"

temaga mais 1938 sõlmitud põlise rendi lepingu alusel. Maa omanikuks oli Tallinna linnaomavalitsus.

Ei vaielda ka selle üle, et E. Riisnal puudub Endise kruntrendimaa (obrokimaa) omandisse andmise ja

kompenseerimise seadusest tulenev nõudeõigus endise kinnistu nr 126 tagastamiseks, sest maad ei

kasutatud Balti eraseaduse §-des 1324?1334 sätestatud asjaõiguse alusel;

2) linnakomisjoni 5. juuni 1995. a otsuse nr 5660 esemeks olev E. Riisna ja tema õiguseellase vara

tagastamise nõudeõiguse küsimus on seadusega reguleeritud, mistõttu pole õiguslikku lünka, mida

võiks täita Endise kruntrendimaa (obrokimaa) omandisse andmise ja kompenseerimise seaduse

analoogia alusel. ORAS §-dest 7?9 tuleneb, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist on

õigustatud nõudma isikud, kes olid vara õigusvastase võõrandamise ajal vara omanikud. Eeltoodud

reeglist saab kõrvale kalduda üksnes eriseadustega ammendavalt ette nähtud juhtudel. Seetõttu oli

linnakomisjoni 5. juuni 1995. a otsus nr 5660 vastuolus ORAS §-dega 7 ja 8 ning Vabariigi Valitsuse

28. augusti 1991. a määrusega nr 161 kehtestatud korra punkti 15 alap-dega 2 ja 3 ning Vabariigi

Valitsuse 5. veebruari 1993. a määrusega nr 36 kinnitatud korra punkti 19 alap-dega 2 ja 4;

3) eeltoodud asjaoludel oli õige linnakomisjoni 19. mai 2003. a otsuse nr 12573 põhjendus, et

kehtetuks tunnistatud linnakomisjoni 5. juuni 1995. a otsus nr 5660 oli õigusvastane, kuna selles oli

valesti määratud vara omanik õigusvastase võõrandamise hetkel ning omandireformi objektiks loeti

vara, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks puudub seaduslik alus, ning sellest tulenevalt on

omandireformi õigustatud subjektiks tunnistatud selleks õigust mitteomav isik.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

8. E. Riisna palub kassatsioonkaebuses muuta ringkonnakohtu otsust ja teha uus otsus, millega

rahuldada kaebus analoogia kohaldamise motiivil kogu ulatuses ning muuta kohtukulude jaotust ja

mõista vastustajalt välja kassaatori kohtukulud kõigis kohtuastmetes. Kassaator väidab järgmist:

1) obrokiõigus ja põlisrendiõigus olid Balti eraseaduse järgi sarnased. Mõlemad olid sisuliselt

kinnisomandid. Erinevus oli peamiselt nende levikus. Obrokiõigus oli linnades väga levinud.

Põlisrendiõigusega oli välja antud vaid 140 krunti Tallinnas. Põlisrendi alusel kasutatud maa

tagastamise aluse puudumine on lünk seaduses, mis tuleb täita analoogia alusel;

2) teatud huvigrupi väiksus ei saa demokraatlikus riigis olla nende diskrimineerimise aluseks.

Kruntrentnike ja põlisrentnike erinevaks kohtlemiseks pole võimalik esitada mingit muud põhjendust

kui omaaegsete põlisrentnike väike arv.

9. Tallinna Linnavalitsus palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse

muutmata.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kassaator on kolleegiumi ette seadnud kaks lahendamist vajavat probleemi. Esiteks väidab

kassaator, et põlisrendi alusel kasutatud maa tagastamise aluse puudumine on lünk seaduses, mis

tuleb täita analoogia alusel, et põlisrendi alusel kasutatud maa tuleb omandisse anda analoogiliselt

kruntrendiõiguse (obrokiõiguse) alusel kasutatud maaga. Teiseks leiab kassaator, et seadus kohtleb

kruntrentnikke ja põlisrentnikke ebavõrdselt ning ebavõrdse kohtlemise ainsaks põhjuseks on see, et

põlisrentnikke oli vähem kui kruntrentnikke.

11. Balti eraseadus eristas kruntrendimaad (obrokimaad) ja põlisrendimaad ning kruntrendiõigust

(obrokiõigust) ja põlisrendiõigust (vastavalt §-d 1324?1334 ja §-d 4131?4154).

12. Omandireformi aluste seadus näeb ette õigusvastaselt võõrandatud vara, sh maa tagastamise või

kompenseerimise selle endistele omanikele või nende pärijatele (§-d 7 ja 8). Maa tagastamist või

kompenseerimist selle endistele omanikele või nende pärijatele reguleerib lähemalt Maareformi

seadus. Nende seaduste järgi ei tagastata kruntrendimaad (obrokimaad) ega põlisrendimaad, kuna

nimetatud maid ei kasutatud omandiõiguse, vaid vastavalt kruntrendiõiguse (obrokiõiguse) või

põlisrendiõiguse alusel. Samas sätestab MRS § 5 lg 3, et endise kruntrendimaa (obrokimaa)

tagastamise ja kompenseerimise küsimused reguleeritakse eraldi seadusega. Viidatud eraldi

seaduseks on Endise kruntrendimaa (obrokimaa) omandisse andmise ja kompenseerimise seadus.

Erandina omandireformi üldistest põhimõtetest ja eesmärkidest näeb Endise kruntrendimaa

(obrokimaa) omandisse andmise ja kompenseerimise seaduse § 3 lg 1 ette, et endine kruntrendimaa

(obrokimaa) antakse tasuta endise kruntrendimaa (obrokimaa) pidaja või tema pärijate omandisse või

kompenseeritakse neile selle maksumus 95% ulatuses. Sama seaduse § 2 lg 1 sätestab, et endise

kruntrendimaaõigusena (obrokimaaõigusena) käsitatakse Balti eraseaduse paragrahvides 1324?1334

sätestatud asjaõigust. Põlisrendimaa tasuta omandisse andmist või kompenseerimist seadus ette ei

näe, ehkki seaduseelnõu algvariandis käsitleti ka põlisrendi alusel kasutatud maad.

Esimesel lugemisel 21. septembril 1993 kandis seaduseelnõu pealkirja "Endise kruntrendi-

(obrokimaa-) ja põlisrendiõiguse kompenseerimise seadus" ja käsitles mitte ainult kruntrendimaad

(obrokimaad), vaid ka põlisrendimaad. Praeguse pealkirja all menetleti eelnõu teisel lugemisel

12. oktoobril 1993 ja 25. novembril 1993 ning kolmandal lugemisel 7. detsembril 1993. Eelnõu

algataja ettekandest teisel lugemisel ilmneb selgelt, et põlisrendiõiguse alusel kasutatud maadega

seonduvate küsimuste reguleerimata jätmine oli teadlik.

Seega on Endise kruntrendimaa (obrokimaa) omandisse andmise ja kompenseerimise seaduse puhul

tegemist seaduse selge regulatsiooniga, mitte aga lüngaga, mida saab täita analoogia alusel.

Seadusandja ei soovinud nimetatud seadusega reguleerida endiste põlisrendimaade omandisse

andmist või kompenseerimist. Samasugusele järeldusele jõudis ka ringkonnakohus.

13. Järgnevalt analüüsib kolleegium seda, kas endise kruntrendimaa ja põlisrendimaa pidajaid on

koheldud ebavõrdselt.

14. Kolleegium nõustub kassaatoriga selles, et huvigrupi väiksus ei saa olla selle grupi erineva

kohtlemise õigustuseks. Ülalnimetatud seaduseelnõu menetlemise materjalidest nähtub, et eelnõu

menetlemisel oldi teadlik sellest, et isikuid, kes kasutasid maad põlisrendiõiguse alusel, oli palju

vähem kui isikuid, kes kasutasid maad kruntrendiõiguse alusel. Ei nähtu aga see, et erinevat

kohtlemist põhjendati just selle asjaoluga. Seega puudub kolleegiumil alus järeldada, et

obrokimaapidajaid ja põlisrentnikke koheldi ebavõrdselt johtuvalt isikute arvust.

15. Kruntrendiõigus ja põlisrendiõigus olid Balti eraseadusega reguleeritud erinevad õigusinstituudid.

Esmasel vaatlemisel oli nende õiguslik regulatsioon sarnane. Kuid nende tegelik majanduslik

tähendus oli erinev ja viimane on käesoleva asja lahendamisel otsustava tähtsusega.

BES § 1333 järgi ei tohtinud obrokimaksu suurust kumbki pool ühepoolselt muuta, välja arvatud

otseselt teisiti ettenähtud juhtudel. Analoogiline põhimõte oli sätestatud BES §-des 4144 ja 4145

põlisrendi tasu suhtes. Natsionaliseerimiseelseks ajaks väljakujunenud tegelikkus oli aga selline, et

valdav enamus vanadest, stabiilse tsaarirubla tingimustes sõlmitud obrokilepingutest ei näinud ette

obrokimaksu muutmist poolte kokkuleppel.

T. Grünthal kirjutas 1931. a ajakirja "Õigus" nr-s 8 ilmunud artiklis: "Kui enne sõda ning

revolutsiooni obrokiraha otsest omanikku rahuldas ja sellest linnakassadesse võrdlemisi ilusaid

summasid kogunes, on nüüd rahakursi langedes (1 rubla = 1 1/2 senti) obrokiraha kaotanud igasuguse

majandusliku tähtsuse. See on nii väike, et selle sissenõudmine ei tasu kulusid. Selle tõttu on

omanikud hakanud neid väheseid õigusi kasutama, mis seadus neile obrokile antud krundi suhtes

reserveerib" (lk 360). Samas artiklis (lk 364) kirjutatakse: "Summad, mis linnad ja Tartu Ülikool

praegusel ajal oma obrokile antud kruntide eest saavad, on naeruväärt väikesed." 1934. aastal

ilmunud Eesti Entsüklopeedia III köites märksõna "Hoonestusõigus" all iseloomustatakse

obrokimaksu majanduslikku tähendust järgmiselt: "Vene tsaarirubla väärtuse kadumise tõttu on

obrokimaks neil kaotanud peaaegu täiesti majandusliku tähtsuse." Seaduseelnõu esimesel lugemisel,

21. septembril 1993 ütles eelnõu algataja, et obrokimaa kasutajaomanik oli kohustatud otsesele

omanikule maksma iga-aastast tasu, mis oli sümboolne, ja Tallinnas näiteks enamasti alla kümne

sendi aastas.

Käesoleva asja materjalide hulgas olevast Tallinna Linnavalitsuse ja E. Riismanni vahel 1938. a

sõlmitud lepingust nähtub, et E. Riismanni iga-aastase rendi suurus ületas enam kui sajakordselt

toonast tavalist obrokimaksu ning linnal oli õigus rendimaksu ühepoolselt kõrgendada.

Kolleegiumi arvates oli muude võrdsete tingimuste juures obrokimaapidaja ja põlisrentniku seisund

tänu obrokimaksu majanduslikule tähendusele erinev ning obrokimaapidaja ja põlisrentniku erinev

kohtlemine omandireformi käigus seetõttu õigustatud.

Nendel kaalutlustel on kolleegium seisukohal, et obrokimaapidajat ja põlisrentnikku on koheldud küll

erinevalt, kuid mitte ebavõrdselt.

Tõnu Anton, Indrek Koolmeister, Jüri Põld