3-2-1-80-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-80-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. september 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed V. Kõve ja T. Tampuu

Kohtuasi

Helje Kaalepi (pankrotis) hagi Urmas Umpalu ja Maie Prii

vastu tehingute tühisuse tunnustamiseks ja kinnistus-raamatu

kannete kustutamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 20. jaanuari 2005. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/76/2005

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Maie Prii kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

5. september 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 20. jaanuari 2005. a otsus

muutmata osas, millega otsustati kustutada Pärnu Maakohtu

Kinnistusosakonna Pärnu Kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri registriosa nr 11472 neljandast jaost kanne

U. Umpalu kasuks seatud hüpoteegi kohta ning mõisteti

U. Umpalult välja kohtukulud.

2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. jaanuari 2005. a

otsus osas, millega tunnustati H. Kaalepi, M. Prii ja

U. Umpalu vahel 26. aprillil 2000. a sõlmitud korteriomandi

üleandmise asjaõiguslepingu ja korteriomandi hüpoteegiga

koormamise lepingu tühisust. Teha selles osas uus otsus ja

jätta vastavad hageja nõuded rahuldamata.

3. Muus osas Tallinna Ringkonnakohtu 20. jaanuari 2005. a

otsus tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

4. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Tagastada M. Priile 15. veebruaril 2005. a tasutud kautsjon

200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Helje Kaalepi (pankrotis) nimel esitas pankrotihaldur Ly Müürsoo 16. juunil 2003. a Pärnu

Maakohtule hagi Urmas Umpalu ja Maie Prii vastu, milles palus tunnustada H. Kaalepi ja kostjate

vahel 26. aprillil 2000. a sõlmitud korteriomandi ostu-müügilepingu, laenulepingu ja korteriomandi

hüpoteegiga koormamise lepingu tühisust. Hagiavalduse täiendustes palus hageja tunnustada ka

26. aprillil 2000. a sõlmitud korteriomandi üleandmise asjaõiguslepingu tühisust ning kustutada

vaidlustatud tehingute alusel Pärnu Maakohtu Kinnistusosakonna Pärnu Kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri registriossa nr 11472 tehtud kanded M. Prii kui kinnistu omaniku ja U. Umpalu

kasuks seatud hüpoteegi kohta.

2. Hagiavalduse kohaselt suri 20. märtsil 1998. a Saksamaal Marie Hamm. Tema pärijateks olid

võrdsetes osades H. Kaalep, Üllo Kaalep, Terje Rebane ja Vahur Kaalep. H. Kaalep ei maksnud

testamenditäitjana Ü. Kaalepile ja T. Rebasele täielikult välja neile kuuluvat pärandiosa. 12. aprillil

2000. a edastas Ü. Kaalepi ja T. Rebase esindaja H. Kaalepile kirja vastava raha maksmise nõudega.

Pärnu Maakohtu 9. märtsi 2001. a otsusega mõisteti H. Kaalepilt Ü. Kaalepi kasuks välja 201 163

krooni 72 senti ning T. Rebase kasuks 218 737 krooni 72 senti. Lisaks mõistis kohus nii Ü. Kaalepi

kui T. Rebase kasuks H. Kaalepilt välja riigilõivu 12 000 krooni. H. Kaalep võlgu ei tasunud.

28. jaanuaril 2003. a algatas Pärnu Maakohus Ü. Kaalepi avalduse alusel H. Kaalepi

pankrotimenetluse. Pärnu Maakohtu 21. aprilli 2003. a otsusega kuulutati välja H. Kaalepi pankrot ja

nimetati pankrotihalduriks L. Müürsoo.

H. Kaalep asus võlgade tasumise asemel oma vara varjama ja likvideerima. 26. aprillil 2000. a

sõlmitud notariaalselt tõestatud lepinguga müüs H. Kaalep talle kuuluva korteriomandi Pärnus Väike-

Aru 4-32, mis on kantud Pärnu Maakohtu Kinnistusosakonna Pärnu Kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri registriossa nr 11472 (edaspidi korter), kauaaegsele heale tuttavale ja endisele

töökaaslasele M. Priile. Ostuhinna 150 000 krooni laenas M. Prii H. Kaalepi elukaaslaselt ja lapse

isalt U. Umpalult, kellega M. Prii sõlmis samas notariaaldokumendis laenulepingu. 26. aprilli 2000. a

lepingus leppisid tehingu osalised kokku korteri üleandmises M. Priile ja koormamises hüpoteegiga

U. Umpalu kasuks M. Prii laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks.

Hagi kohaselt on H. Kaalepi ja kostjate vahelised lepingud näilikud ja heade kommete vastased.

Seega tuleb korteri ostu-müügileping, asjaõigusleping omandi üleandmiseks, korteri hüpoteegiga

koormamise leping ja laenuleping 1. juulini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS)

§ 66 lg 1 ning §-de 69 ja 70 alusel tühiseks tunnistada. Korteri võõrandamise ja koormamisega ei

kavatsenud tehingu pooled luua õiguslikke tagajärgi, vaid varjata H. Kaalepi vara sundtäitmise eest.

Lepingud sõlmiti vahetult pärast Ü. Kaalepi ja T. Rebase nõudekirja saamist. H. Kaalep kasutab

müüdud korterit edasi ja see ei ole läinud M. Prii valdusse. H. Kaalep täidab korteriga seotud

kohustusi. Ka ei vormistatud ümber korteri kasutamisega seotud lepinguid. Korteri müügihinda

H. Kaalepi kontole laekunud ei ole, samuti ei ole pärast väidetavat 150 000 krooni saamist muutunud

H. Kaalepi elukorraldus ega toimingud. Kostjate vaheline laenuleping oli rahatu. Tehingute kogumi

eesmärgiks oli korteri formaalne võõrandamine, kusjuures tegelik õigushüve ! õigus nõuda

hüpoteegisummat 150 000 krooni ! jäi H. Kaalepi lähikondsele U. Umpalule. Hagi järgi on ostu-

müügi puhul tegemist kinke iseloomuga tehinguga 1. jaanuarini 2004. a kehtinud pankrotiseaduse

(PankrS) § 44 lg 2 ja 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 70 mõttes. Haldur tugines hagis veel PankrS

§-le 42 ja § 44 lg 1 p-le 4. Kostjate kasuks korteri kohta kinnistusraamatusse tehtud kanded rikuvad

hageja õigusi ja tuleb kustutada.

3. Kostjad hagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu.

M. Prii vastuväidete kohaselt ei olnud korteri müük fiktiivne. Kostja soovis osta endale Pärnu linnas

mugavustega korteri. Raha ostutehingu sõlmimiseks laenas ta U. Umpalu kasuisalt, kuna tal endal ei

olnud võimalik 150 000 krooni korraga maksta. 126 000 krooni võlast on juba tasutud. Seadus ei

kohusta sooritama tehinguid panga kaudu. H. Kaalep pidi ostma maja Tahkuranna valda ja maale

kolima, kuid maja põles maha ning kaastundest on kostja lubanud H. Kaalepil üürnikuna kasutada

kolme tuba neljatoalisest korterist.

U. Umpalu vastuväidete kohaselt ei ole ta H. Kaalepi elukaaslane alates 1999. a-st. Seega ei ole ta

pankrotivõlgniku lähikondne. Kostja ise on invaliidsuspensionär, kuid ta kasutas võimalust laenata

M. Priile sularahana kasuisalt saadud 150 000 krooni, et H. Kaalep saaks müüa korteri ja osta maja

maal. Müügihinnaks kujunes 150 000 krooni, sest elamu Tahkurannas, mida H. Kaalep osta kavatses,

maksis sama palju.

4. 22. septembri 2003. a Pärnu Maakohtu määruse alusel iseseisva nõudeta kolmandate isikutena

hageja poolel protsessi kaasatud Ü. Kaalep ja T. Rebane toetasid hagi.

5. 16. märtsil 2004. a. rahuldas Pärnu Maakohus hagi osaliselt. Kohus tunnistas 26. aprillil 2000. a

sõlmitud korteriomandi ostu-müügilepingu, korteriomandi hüpoteegiga koormamise lepingu ja

asjaõiguslepingu tühisust ning otsustas kustutada registriosa nr 11472 teisest jaost M. Prii kohta

tehtud omanikukande ja neljandast jaost kande U. Umpalu kasuks seatud hüpoteegi kohta. Hagi

M. Prii ja U. Umpalu vahelise laenulepingu tühisuse tunnustamiseks jättis maakohus rahuldamata.

Lisaks mõistis kohus kummaltki kostjalt hageja kasuks välja 4779 krooni hageja õigusabikulu ja

riigituludesse 300 krooni riigilõivu.

Maakohus tuvastas, et 12. aprillil 2000. a saatis Ü. Kaalepi ja T. Rebase esindaja H. Kaalepile kirja,

milles teatas nõudest Saksamaal surnud M. Hammi pärandiosa väljamaksmiseks. 13. aprilli 2000. a

väljastusteatele andis kirja vastuvõtmise kohta allkirja U. Umpalu H. Kaalepi "abikaasana". Seega on

paljasõnaline U. Umpalu väide, et nad sel ajal H. Kaalepiga enam koos ei elanud. Pärast enda vastu

esitatud nõuetest teadasaamist sõlmis H. Kaalep 26. aprillil 2000. a talle kuuluva korteri ostu-müügi-

ja asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks endisele töökaaslasele ja heale tuttavale M. Priile.

Võõrandamistehinguga muudeti võimatuks võlausaldajate nõuete rahuldamine, kuna korter oli

H. Kaalepi ainus vara. Võlg kolmandate isikute ees on H. Kaalepil siiani tasumata, mistõttu kuulutati

välja tema pankrot. Ostu-müügileping ja asjaõigusleping on maakohtu hinnangul tühised tehingute

tegemise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 1 mõttes, sest need ei vastanud ühiskonna üldisele arusaamale

kõlblusest ja olid heade kommete vastased. Vastavalt TsÜS § 66 lg-le 5 peavad pooled tühise tehingu

järgi saadu tagastama.

Korteri ostu-müügileping ja asjaõigusleping ning korteri hüpoteegiga koormamise leping U. Umpalu

kasuks on samuti näilikud tehingud ning tühised ka TsÜS § 69 alusel. H. Kaalep ei soovinud korterit

müüa ja M. Prii ei soovinud korterit osta ning pooled ei soovinud omandit üle anda. H. Kaalep elab

käesoleva ajani vaidlusaluses korteris ega ole uut elamispinda ostnud. Ta on pärast korteri müümist

isiklikult sõlminud lepingu korteri varustamiseks elektrienergiaga. Müügihinna 150 000 krooni

laekumine H. Kaalepile ja selle hilisem kulutamine tema poolt ei ole tõendatud. Notaritasu

tasumiseks võttis H. Kaalep lepingu sõlmimise päeval oma pangakontolt välja 1500 krooni, kuigi

sularahas 150 000 krooni saamise korral oleks selleks vajadus puudunud. U. Umpalu oli hüpoteegi

seadmise lepingu sõlmimise ajal H. Kaalepi elukaaslane, seega võlgniku lähikondne pankrotiseaduse

mõttes, ja pidi teadma tehingute sõlmimise asjaoludest. Seega ei ole U. Umpalu piiratud asjaõiguse

heauskne omandaja.

Kuivõrd M. Prii omanikukande ja hüpoteegikande aluseks olnud asjaõiguslepingud on tühised, ei

vasta kinnistusraamatu kanded tegelikule õiguslikule olukorrale ja tuleb asjaõigusseaduse (AÕS) § 65

lg 1 alusel kustutada.

M. Prii ja U. Umpalu vahel sõlmitud laenulepingu tühisust maakohus ei tunnustanud, kuna leidis, et

hageja ei ole olnud selle lepingu pool ja leping ei tekita, muuda ega lõpeta tema tsiviilõigusi ega-

kohustusi.

6. Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebused.

Kostja M. Prii palus tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ja teha uue otsuse. Kaebuse põhjenduste

kohaselt jättis maakohus kostjate ja H. Kaalepi seletused vaidlustatud tehingute kohta objektiivselt

hindamata ja tugines otsuse tegemisel oletuslikele väidetele. Kostja tahteavaldus korteri ostmisel

vastas tema vabalt kujunenud tegelikule tahtele ja kostja oli heauskne. Kolmandate isikute rahalisest

nõudest H. Kaalepi vastu sai kostja teada alles pärast hagi esitamist tsiviilasjas nr 2-317/2002.

Kostja U. Umpalu palus tühistada maakohtu otsuse hagi rahuldamise ja kohtukulude jaotamise osas.

Hagi on alusetu, kuna kohtuotsus tugineb ainult kolmandate isikute oletustele ja väidetele. Kostja

kooselu H. Kaalepiga lõppes 1999. a. Hüpoteegi tühiseks tunnistamine raskendab kostjal laenu

tagasisaamist.

7. Hageja ja kolmandad isikud vaidlesid apellatsioonkaebustele vastu ja leidsid, et kaevatav otsus on

õige ja põhjendatud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohtu 20. jaanuari 2005. a otsusega muudeti maakohtu otsust osaliselt. Otsuse

resolutsiooni täiendati ja otsustati hageja kanda korteri omanikuna kinnistusraamatusse. Samuti

vähendati maakohtu otsusega kostjatelt hageja kasuks sissenõutavat õigusabikulu 3000 kroonini

kummaltki. Kostjatelt mõisteti kummaltki hageja kasuks välja 1000 krooni apellatsioonimenetluse

õigusabikulu.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 330 lg 5 kohaselt ei korranud neid. Apellatsioonkaebustes esitatakse põhiliselt samu väiteid, mida

kostjad esitasid vastuseks hagile ja otsuses on kohus nendele vastanud. Kohus on tõendeid ja

tuvastatud asjaolusid hinnanud kogumis ning teinud neist õiged järeldused sõlmitud lepingute

näilisusest ja vastuolust heade kommetega ning kostja U. Umpalu poolt hüpoteegi pahaukse

omandamise kohta.

Kinnistusraamatu kannete parandamise osas tuleb aga otsust täiendada, sest kinnistu ei saa jääda

omanikuta. Kuna varasema kandega oli omanikuna sisse kantud H. Kaalep ja see kanne on

vaidlustatud tehingute järel kustutatud, hagi eesmärk on aga korteri omandi tagasikandmine, tuleb

kinnistusraamatus omanikuna sisse kanda hageja.

Kuna laenulepingu tühisuse tunnustamise osas jäi hagi rahuldamata, tuleb maakohtu otsust muuta

kostjatelt väljamõistetava õigusabikulu osas, vähendades seda 3000 kroonini kummaltki kostjalt.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohtu otsuse peale esitas kassatsioonkaebuse kostja M. Prii. Kaebuses palub ta tühistada

ringkonnakohtu otsuse osas, mis puudutab tehingute tühisuse tunnistamist ja kinnistusraamatu

kannete kustutamist.

Kaebuse kohaselt oli tema tahteavaldus korteri ostmisel vastavuses tema vabalt kujunenud tegeliku

tahtega ning ta toimis korterit ostes heas usus. Kassaator ei olnud pärandi jagamise vaidlusest teadlik.

Ringkonnakohus jättis kostjate ja H. Kaalepi ütlused ning kohtule esitatud dokumentaalsed tõendid

objektiivselt hindamata. Kohus tugines üksnes hageja ja kolmandate isikute esitatud oletuslikele

väidetele. Kohus jättis rahuldamata kostjate vahelise laenulepingu tühisuse tunnustamise nõude.

Samuti on rahuldamata jäetud Ü. Kaalepi ja T. Rebase hagi ostu-müügilepingu vaidlustamise kohta.

10. Vastuses kassatsioonkaebusele leiab hageja, et ringkonnakohtu otsus on põhjendatud ja seaduslik.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel osaliselt tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu ning asjas on võimalik teha osaliselt

uus otsus hagi rahuldamata jätmise kohta. Muus osas tuleb asi saata samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.

12. Kolleegium käsitleb esmalt hageja isiku ja esitatud nõuete ning asja lahendamise ulatusega seotud

menetluslikke küsimusi (I). Seejärel annab kolleegium hinnangu ringkonnakohtu otsusele

pooltevaheliste lepingute tühisuse osas (II). Lõpetuseks võtab kolleegium seisukoha kinnistusraamatu

kannete muutmise ja kassatsioonkaebuse ülejäänud väidete kohta ning annab kokkuvõtlikult juhised

asja uueks lahendamiseks (III).

I. 13. Esmalt märgib kolleegium, et kohtud on menetluses ebatäpselt kindlaks määranud hageja isiku.

Nii maakohtu kui ringkonnakohtu otsuses on hagejana nimetatud H. Kaalepi (pankrotis)

pankrotihaldurit L. Müürsood. Samas on nii esialgses hagiavalduses (maakohtu tlk 3) kui ka selle

täienduses (maakohtu tlk 64) nimetatud hagejana H. Kaalepit (pankrotis), keda esindab

pankrotihaldur. 1. jaanuarini 2004. a kehtinud PankrS § 17 lg 1 p-de 2 ja 3 järgi läheb alates võlgniku

pankroti väljakuulutamisest tema vara käsutamise õigus ja kohtumenetluses võlgniku vara

puudutavas vaidluses võlgniku nimel osalemise õigus üle haldurile ning võlgnik kaotab õiguse

pankrotivara käsutada. Sama seaduse § 311 järgi esindab haldur pankrotivõlgnikku pankrotivaraga

seotud vaidlustes. Sisuliselt samad põhimõtted tulenevad ka kehtiva PankrS § 35 lg 1 p-dest 2 ja 3

ning § 54 lg-st 1. Halduril on seega mh õigus esitada võlgniku nimel vara tagasivõitmise hagisid kui

ka muid nõudeid, mh tugineda võlgniku tehtud tehingute tühisusele ja nõuda tehingute alusel üleantu

tagastamist.

Võlgnikul endal ei ole sellises menetluses isiklikult menetlusosalisena osalemise õigust. Tal ei ole

õigust teha menetluses menetlusosalisena taotlusi, küll võib kohus ära kuulata tema seletuse TsMS §-

de 113-115 alusel. Erinevalt üldreeglist on võlgnikul ka kohtumenetluses isikliku osalemise ning

taotluste ja kaebuste esitamise õigus, kui tegemist ei ole pankrotivara puudutava menetlusega, vaid nt

pankroti väljakuulutamise või kompromissi kinnitamisega (vt ka nt Riigikohtu 24. mai 2005. a

määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-53-05 (RT III 2005, 20, 203)). Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on

H. Kaalep (pankrotis) osalenud menetluses ringkonnakohtus isiklikult vastustajana ja toetanud

kohtuistungil apellatsioonkaebusi (otsuse lk 5), millist õigust tal tulenevalt eelnimetatud

pankrotiseaduse sätetest ei ole. Seega on kohtumenetluses hagejaks H. Kaalep (pankrotis), keda

esindab menetluses pankrotihaldur ja teeb tema nimel kõiki menetlustoiminguid. Hageja ebatäpne

tähistamine ei ole kolleegiumi arvates siiski rikkumine, mis võiks olla ringkonnakohtu otsuse

tühistamise aluseks, kuid asja uuel lahendamisel tuleb sellega arvestada.

14. Järgnevalt selgitab kolleegium asja lahendamise ulatust. Hageja nõudis algselt korteriomandi

ostu-müügilepingu, laenulepingu ja korteriomandi hüpoteegiga koormamise lepingu tühisuse

tuvastamist. Hagi täienduse järgi palus hageja kohtul tunnustada ka korteriomandi üleandmise

asjaõiguslepingu tühisust. Lisaks palus hageja kustutada kinnistusraamatust kanded M. Prii kui

korteri omaniku kohta ja U. Umpalu kasuks seatud hüpoteegi kohta. Maakohus tunnustas

korteriomandi ostu-müügilepingu, korteriomandi hüpoteegiga koormamise lepingu ja

asjaõiguslepingu tühisust ning otsustas kustutada kinnistusraamatust M. Prii kohta tehtud

omanikukande ja kande U. Umpalu kasuks seatud hüpoteegi kohta. Hagi M. Prii ja U. Umpalu

vahelise laenulepingu tühisuse tunnustamiseks jättis maakohus rahuldamata. Kostjad vaidlustasid

apellatsioonikohtus maakohtu otsuse. Ringkonnakohus täiendas otsuse resolutsiooni ja otsustas kanda

korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse hageja. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu

otsuse muutmata. Riigikohtus vaidlustas ringkonnakohtu otsuse kostja M. Prii, kes palub tühistada

ringkonnakohtu otsuse osas, mis puudutab tehingute tühisuse tunnustamist ja kinnistusraamatu

kannete kustutamist.

15. Eelnevast (otsuse p 14) tulenevalt on kolleegiumi arvates hageja vaidlustatud lepingutest

kassatsioonimenetluses vaidluse all korteriomandi ostu-müügilepingu ja korteriomandi üleandmise

asjaõiguslepingu ning hüpoteegi seadmise lepingu kehtivus. Vaidluse all ei ole laenulepingu kehtivus,

kuna maakohus jättis hagi laenulepingu tühisuse tuvastamiseks rahuldamata ja apellatsioonkaebust

selle peale esitatud ei ole.

16. Vaidluse all on kassatsioonkaebusest tulenevalt ka M. Prii kustutamine kinnistusraamatust

korteriomandi omanikuna. Kolleegiumi arvates ei ole aga vaidluse all U. Umpalu kustutamine

kinnistusraamatust hüpoteegipidajana. M. Prii ei ole kassatsioonkaebuses märkinud, kuidas puudutab

hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamine tema õigusi. Ka on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341

lg 1 järgi kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks üldjuhul nõutav selle isiku nõusolek,

kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Sama paragrahvi lg 2 p 2

järgi on puudutatud isikuks kinnistusraamatust asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel

kustutatava või muudetava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või

muudetavale asjaõigusele. Hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamisel on selle sätte järgi puudutatud

isik üksnes hüpoteegipidaja, kelleks on kostja U. Umpalu. Tema aga ringkonnakohtu otsuse peale

kassatsioonkaebust ei esitanud. M. Priil ei ole õigust U. Umpalu asemel hüpoteegi kinnistusraamatust

kustutamist vaidlustada ega selle kohta tehtud otsuse peale kaevata. Menetlusosaline võib

kohtuotsuse peale edasi kaevata vaid teda puudutavas osas. Sarnasele seisukohale on Riigikohus

jõudnud nt ka 4. novembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-116-04 (RT III 2004, 30, 324). Seega

ei vaielda enam hüpoteegi kustutamise üle ja kohtuotsus selle kohta on jõustunud. Selles osas

ringkonnakohtu otsust tühistada ei tule.

17. Ringkonnakohus täiendas maakohtu otsuse resolutsiooni ja otsustas kanda korteriomandi

omanikuna kinnistusraamatusse hageja. Täiendust on otsuses põhjendatud sellega, et kinnistu ei saa

jääda omanikuta ja varem oli H. Kaalep kantud kinnistusraamatusse korteri omanikuna. Toimiku

materjalide järgi ei ole aga hageja, vaatamata nõude korduvale täpsustamisele, esitanud selget nõuet

enda omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ega esitanud ka apellatsioonkaebust maakohtu

otsuse peale. Ka ei ole hageja ega teised menetlusosalised taotlenud otsuse täiendamist

ringkonnakohtu menetluse käigus. Seega on ringkonnakohus täiendanud maakohtu otsuse

resolutsiooni omal algatusel ja väljunud sellega formaalselt apellatsioonkaebuse piiridest, kuigi TsMS

§ 319 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtulahendi

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi kaevati. Kolleegiumi arvates ei ole

rikkumine siiski oluline ega anna alust ringkonnakohtu otsus tühistada. Sisuliselt täpsustas

ringkonnakohus vaid otsuse resolutsiooni hageja nõude osas kinnistusraamatu kannete kustutamiseks,

millega on seotud hageja enda kandmine omanikuna kinnistusraamatusse. Selline täpsustus on vajalik

otsuse täitmiseks ega riku ka kostjate õigusi. Ka ei ole kassaator kohtu sellele rikkumisele

kassatsioonkaebuses tuginenud. Hageja soov enda kinnistusraamatusse korteri omanikuna

kandmiseks tuleneb ilmselt tema esitatud menetlusdokumentidest ja kolleegium loeb selle hageja

nõudeks. Samadel põhjustel loeb kolleegium ringkonnakohtu otsuse kassaatori poolt kaebuses toodud

alustel vaidlustatuks ka hageja korteri omanikuna kinnistusraamatusse kandmise osas, kuigi

selgesõnalist taotlust kassatsioonkaebuses selleks ei ole.

II. 18. Järgnevalt käsitleb kolleegium hageja nõudeid tuvastada korteri ostu-müügilepingu, omandi

üleandmise asjaõiguslepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu tühisus. Kohtud on lepingute tühisuse

tuvastamisel tuginenud mitmele õiguslikule alusele. Korteriomandi võlaõigusliku ostu-müügilepingu

ja korteriomandi üleandmise asjaõigusliku lepingu on kohtud lugenud tühiseks 1. juulini 2002. a

kehtinud TsÜS § 66 lg 1 järgi vastuolu tõttu heade kommetega ja § 69 lg 1 järgi näiliku tehinguna.

Hüpoteegi seadmise lepingu lugesid kohtud tühiseks üksnes 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 69

lg 1 järgi näiliku tehinguna.

19. Nõuete rahuldamise alusena on kohtud tuvastanud järgmised olulised asjaolud:

1) Ü. Kaalepil ja T. Rebasel on kohtuotsusega tunnustatud rahalised nõuded H. Kaalepi vastu;

2) H. Kaalep ei ole nõudeid rahuldanud, tal puudub selleks vara ning välja on kuulutatud tema

pankrot;

3) H. Kaalep on oma põhiliseks varaks olnud korteri võõrandanud heale tuttavale ja endisele

töökaaslasele M. Priile, hüpoteegipidajaks sai H. Kaalepi elukaaslane ja lapse isa U. Umpalu;

4) lepingud korteri võõrandamiseks ja hüpoteegiga koormamiseks sõlmiti pärast Ü. Kaalepi ja

T. Rebase nõuete esitamist H. Kaalepile;

5) Ü. Kaalepi ja T. Rebase nõuetest ning tehingute asjaoludest teadsid nii H. Kaalep kui

U. Umpalu;

6) H. Kaalep elab senini vaidlusaluses korteris ega ole uut elamispinda soetanud;

7) H. Kaalep on pärast korteri võõrandamist ise sõlminud korteri elektriga varustamise lepingu;

8) tõendatud ei ole, et H. Kaalep oleks korteri võõrandamisel saanud raha.

20. Esmalt märgib kolleegium, et kohtud on võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja

rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 2 alusel vaidluse lahendamisel õigesti

juhindunud enne 1. juulit 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadusest.

21. Kolleegium analüüsib järgnevalt korteri ostu-müügilepingu tühisusega seonduvat. Selle lepinguga

kohustus H. Kaalep müüma korteri M. Priile 150 000 krooni eest. Kohtud on lugenud selle lepingu

tühiseks nii 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 66 lg 1 kui § 69 lg 1 järgi. Seejuures ei ole kohtud

põhjendanud, kuidas sama tehing saab olla samaaegselt nii näilik, st sellega ei soovita õiguslikke

tagajärgi, kui ka vastuolus heade kommetega, st tehinguga taotletavad tagajärjed ei ole ühiskondlikult

vastuvõetavad. Riigikohus on korduvalt leidnud (vt nt 16. oktoobri 2002. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-

80-02 (RT III 2002, 27, 302), 22. oktoobri 2002. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-108-02 (RT III 2002, 27,

305) ja 31. märtsi 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-29-04 (RT III 2004, 10, 126)), et 1. juulini

2002. a kehtinud TsÜS §-d 69 ja 70 on erinormiks TsÜS § 66 suhtes. Samamoodi on leitud TsÜS § 70

kohta ka Riigikohtu 3. oktoobri 1996. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-103-96 (RT III 1996, 29, 377).

Kolleegium nõustub nende seisukohtadega. Kohtud oleks pidanud tehingu kahe võimaliku tühisuse

aluse olemasolul esmalt hindama näilikkust ja hindama heade kommete vastasust vaid siis, kui oleks

leidnud, et tehing ei ole näilik, või vähemalt põhjendama tehingu heade kommete vastasuse analüüsi

sellega, et see on täiendav ja kehtib vaid juhul, kui tehing ei oleks näilik. Selles osas on

ringkonnakohtu otsus põhjendamata ja vastuoluline. Sellega rikutakse TsMS § 227 lg-s 1 sätestatud

kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet (vt ka Riigikohtu 24. märtsi 2005. a otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-22-05 (RT III 2005, 12, 124) ja 11. mai 2005. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-41-05

(RT III 2005, 17, 181)). Siiski ei ole see rikkumine antud juhul sedavõrd oluline, et see võiks olla

aluseks ringkonnakohtu otsuse tühistamisele, kuna kohtute motivatsiooni saab ja tuleb kolleegiumi

arvates mõista alternatiivsena.

22. Kohtuotsuste järgi on korteri ostu-müügileping vastavalt 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 69 lg-

le 1 tühine, kuna tegemist on näiliku tehinguga. Näilik on TsÜS § 69 lg 1 järgi tehing, mille pooled

on teinud kavatsuseta luua õiguslikke tagajärgi. Näiliku lepingu puhul puudub pooltel tahe tehingu

õiguslikku tagajärge kaasa tuua ning nende sooviks on jätta tagajärjest vaid mulje. Kohtud leidsid, et

H. Kaalep ei soovinud korteriomandit müüa ja M. Prii ei soovinud seda osta ning tehing oli suunatud

õigusnäivuse tekitamisele. Seda põhjendasid kohtud põhiliselt sellega, et H. Kaalep ei saanud korteri

müügist raha, ta elab senini vaidlusaluses korteris ja on pärast korteriomandi võõrandamist ise

sõlminud korteri elektriga varustamise lepingu.

Kolleegiumi arvates on kohtud andnud tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu, kuna asjas

tuvastatu ei võimalda lugeda ostu-müügilepingut näilikuks tehinguks 1. juulini 2002. a kehtinud

TsÜS § 69 lg 1 mõttes. Kohtud leidsid, et H. Kaalep ja M. Prii ei soovinud korterit müüa ega osta ega

omandit üle anda, vaid tehingu eesmärgiks oli sisuliselt üksnes H. Kaalepi võlausaldajatelt võimaluse

võtmine rahuldada oma nõudeid H. Kaalepi vara arvel. Seega oli tehingu majanduslikuks sisuks

kohtute tuvastatud asjaolude järgi korteri üleandmine n-ö usaldusomanikule, kes pidi omandist

tulenevaid õigusi teostama jätkuvalt H. Kaalepi huvides, mh võimaldades tal seda jätkuvalt tasuta

kasutada. Sel juhul ei ole aga tegemist näiliku tehinguga, mille puhul pooled tegelikult üldse oma

tehingu mingeid õiguslikke tagajärgi ei soovinud, vaid mõlema poole tahe on suunatud üksnes

õigusnäivuse tekitamisele (vt ka Riigikohtu 4. märtsi 2002. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-11-02 (RT III

2002, 9, 92)).

Küll võivad hageja esitatud ja kohtute tuvastatud asjaolud kolleegiumi arvates anda alust ostu-

müügilepingu lugemiseks teeseldud tehinguks 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 70 lg 1 järgi.

Kohtud on tuvastanud, et poolte eesmärgiks ei olnud mitte korteri müümine, vaid omandi

ülekandmine "usaldusomanikule" võlausaldajate nõuete rahuldamise vältimise eesmärgil. Teeseldud

on TsÜS § 70 lg 1 järgi tehing, mille pooled on teinud teise tehingu varjamiseks, mida tegelikult teha

taheti. Tehingut saab pidada teeselduks, kui pooled soovivad küll õiguslike tagajärgede saabumist,

kuid mitte nende, mis tulenevad tegelikult vormistatud tehingust. Nagu näilik tehing, on ka teeseldud

tehing TsÜS § 70 lg 2 järgi tühine. Erinevalt näilikust tehingust tuleb kohtul teeseldud tehingu puhul

TsÜS § 70 lg 3 järgi hinnata ka varjatud tehingu sisu ja kehtivust. Seda saab teha ka üksnes teeseldud

tehingu tühisuse tuvastamise hagi alusel, nagu Riigikohus on leidnud viidatud otsuses tsiviilasjas

nr 3-2-1-103-96. Kuna Riigikohus ei saa TsMS § 353 lg 3 järgi ise tuvastada hagi aluseks olevaid

asjaolusid, tuleb asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtus hinnata tehingu teeselduks lugemise

võimalust ja võimaliku varjatud tehingu kehtivust. Seejuures tuleb arvestada ka seda, et kinnisasja

omandamise võlaõiguslik tehing pidi AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud ning varjatud

tehingu suulises vm vormis tegemine toob TsÜS § 93 lg 3 järgi kaasa tehingu tühisuse. Samuti saab

hinnata varjatud tehingu tühisust muude tehingu kehtivust välistavate aluste järgi.

Lisaks märgib kolleegium, et lugedes ostu-müügilepingu näilikuks, ei ole ringkonnakohus selgelt

märkinud, et ta oleks tuvastanud M. Prii kui ühe lepingupoole teadlikkuse tehingu tegemise

asjaoludest (kuigi on seda teinud H. Kaalepi ja U. Umpalu suhtes), mis on aga samuti tehingu

näilikkuse eeldus. Kuigi kohtu sellist seisukohta võib otsusest tulenevalt ilmselt eeldada, tulnuks see

otsuses ka selgesõnaliselt märkida.

23. Kohtuotsuste järgi on korteri ostu-müügileping tühine ka TsÜS § 66 lg 1 järgi, kuna see on

vastuolus heade kommetega. Kohtute arvates on leping heade kommetega vastuolus seetõttu, et

lepinguga muudeti võimatuks H. Kaalepi võlausaldajate nõuete rahuldamine, kuna korter oli

H. Kaalepi ainus oluline vara ja oma võlad jättis ta tasumata.

Kolleegium ringkonnakohtuga ei nõustu. Nagu juba märgitud, ei saa heade kommete vastane tehing

kollegiumi arvates olla samaaegselt näilik (vt otsuse p 21). Kolleegiumi arvates on tehing vastuolus

heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja

väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete

vastasus tuleneb kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest

käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis (vt ka Riigikohtu

24. mai 2001. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01 (RT III 2001, 19, 204), 29. aprilli 2002. a otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-29-02 (RT III 2002, 14, 164), 18. novembri 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-

126-03 (RT III 2003, 35, 366) ja viidatud otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-80-02). Maksejõuetuks

muutunud või eeldatavasti muutuva isiku vara teadlikku "kõrvaletoimetamist" võlausaldajate

kahjustamise eesmärgil ei saa kolleegiumi arvates pidada kooskõlas olevaks ühiskonna üldiste

arusaamadega kõlblusest ja seega ka heade kommetega. Ka Riigikohtu varasemas praktikas (vt nt

Riigikohtu 15. oktoobri 2002. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-102-02 (RT III 2002, 27, 301) ja viidatud

otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01) on pankrotivõlgniku hagi alusel loetud võlgniku poolt enne

pankrotimenetluse algust tehtud tehinguid vastuolus olevaks heade kommtetega, kui nende

eesmärgiks oli võlausaldajate kahjustamine.

Eelnevast ei järeldu kolleegiumi arvates aga siiski, et vaidlusalune korteri ostu-müügileping oleks

tühine võlausaldajate huvide kahjustamisest tuleneva heade kommete vastasuse tõttu. Seadusandja on

võlausaldajate kaitseks kehtestanud eriregulatsioonid mis kitsendavad TsÜS § 66 lg 1 rakendusala.

Esmajoones on sellistest tehingutest tulenevate negatiivsete tagajärgede kõrvaldamiseks võlgniku

pankroti korral sätestatud pankrotiseaduses tehingute tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise

instituut. Nii saab ostu-müügilepingu tagasivõitmise korras võlausaldajate huvide kahjustamise tõttu

kehtetuks tunnistada esmajoones 1. jaanuarini 2004. a kehtinud PankrS § 43 järgi. Kohtud on

põhjendanud ostu-müügilepingu heade kommete vastasust ja tühisust sisuliselt samamoodi

(võlausaldajate huvide teadlik kahjustamine võlgniku poolt), mis on aluseks PankrS § 43 järgi

tehingu kehtetuks tunnistamisele tagasivõitmise korras. Tagasivõitmise hagi esitamiseks on nimetatud

sättes aga ette nähtud täiendavad nõuded esmajoones tehingu tegemise aja ja tõenduskoormise

ulatuse kohta, samuti on PankrS § 50 lg-s 2 nõudele ette nähtud kolmeaastane aegumistähtaeg.

Tagasivõitmise nõude saab kohtusse hagina esitada PankrS § 50 lg 1 järgi üksnes haldur võlgniku

esindajana. Võlaõigusliku ostu-müügilepingu tühisusele vastuolu tõttu heade kommetega saab

tugineda üldjuhul lepingu pool, kes saab esitada ka tagasitäitmise nõudeid, ning võlausaldajatel

võimalust võlaõigusliku lepingu tühisuse tuvastamiseks ei ole. Tehingu tühisuse tuvastamiseks oli

1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 113 lg 1 järgi ette nähtud kümneaastane aegumistähtaeg.

Kolleegiumi arvates on PankrS § 43 eelnevast tulenevalt erisätteks TsÜS § 66 lg 1 suhtes. Ei oleks

põhjendatud, kui sisuliselt samal alusel, mis on ette nähtud PankrS §-s 43 nimetatud nõude

rahuldamiseks, loeks kohus lepingu tühiseks vastuolu tõttu heade kommetega. Sel juhul välditaks

esmajoones pankrotiseaduses ette nähtud piiranguid tagasivõidetavate tehingute tegemise ja

tagasivõitmise nõuete esitamise aja kohta ja muudetaks eriregulatsioon suuresti sisutuks. Kolleegiumi

arvates oli seadusandja eesmärgiks tagasivõitmise instituudi kehtestamisel just võlausaldajate huvisid

kahjustavate tehingute üle peetavate vaidluste koondamine pankrotimenetlusse ja võimalikult

lühikesse ajavahemikku. Seega ei kohaldu TsÜS § 66 lg 1 kolleegiumi arvates ulatuses, milles

põhjendused tehingu heade kommete vastasusest kattuvad põhjendustega tehingu tagasivõidetavuse

kohta pankrotiseaduse järgi, ning tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistatavad tehingud ei ole

tühised TsÜS § 66 lg 1 järgi. 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 66 lg 1 kohaldamist erinormina nt

TsÜS §-de 69, 70, 72-74 suhtes on rõhutatud ka Riigikohtu viidatud otsustes tsiviilasjades nr 3-2-1-

80-02, 3-2-1-108-02, 3-2-1-29-04 ja 3-2-1-103-96. Ka on viidatud Riigikohtu otsused tsiviilasjades

nr 3-2-1-76-01 ja 3-2-1-102-02 tehingute võlausaldajate huvide kahjustamise tõttu heade kommetega

vastuolus olevaks lugemise kohta tehtud rendi- ja kasutusvalduslepingute kohta, mille tagasivõitmise

korras kehtetuks tunnistamiseks puudus 1. jaanuarini 2004. a kehtinud pankrotiseaduses võimalus.

Küll ei välista kolleegium, et võlausaldajate huvisid kahjustavad tehingud võivad olla heade

kommetega vastuolus ja seega tühised samaaegselt muul põhjusel. Eelnevast tulenevalt ei ole

vaidlustatud ostu-müügileping kolleegiumi arvates esitatud põhjendustel ja tuvastatud asjaolude järgi

vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine.

Kolleegium märgib samuti, et eelkirjeldatuga samasugune on vahekord ka kehtiva TsÜS § 86 ja

pankrotiseaduse tagasivõitmise aluste vahel võlausaldajate kahjustamise eesmärgil. Lisaks märgib

kolleegium, et 1. jaanuarist 2006. a jõustuva täitemenetluse seadustiku §-des 187-197 on ette nähtud

tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise võimalus ka väljaspool pankrotimenetlust ning

võlausaldajate jaoks.

24. Järgnevalt käsitleb kolleegium korteriomandi üleandmise asjaõiguslepingu tühisusega seonduvat.

Kohtud lugesid selle lepingu tühiseks nii vastuolu tõttu heade kommetega (1. juulini 2002. a kehtinud

TsÜS § 66 lg 1) kui näilikkuse tõttu (1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 69 lg 1). Kohtute

põhjendused kattuvad sisuliselt põhjendustega korteriomandi ostu-müügilepingu tühisuse kohta.

Kolleegium märgib esmalt, et sarnaselt ostu-müügilepinguga, ei ole kohtud põhjendanud ka

asjaõiguslepingu üheaegset näilikkust ja heade kommete vastasust. Omandi üleandmise kokkulepe ei

saa kolleegiumi arvates olla samaaegselt näilik ja heade kommetega vastuolus. Seejuures on

kolleegiumi seisukohad sarnased ostu-müügilepingu tühisuse kohta märgituga (vt otsuse p 21).

25. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et korteriomandi üleandmise asjaõigusleping on

tuvastatud asjaolude järgi näilik tehing ja seetõttu tühine. Kohtute tuvastatud asjaolud, esmajoones

poolte soov vältida H. Kaalepi võlausaldajate nõuete rahuldamist korteri suhtes, näitavad poolte soovi

korteriomandi omandiõiguse üleminekuks M. Priile. Isegi kui pooltevaheline võlaõiguslik ostu-

müügileping (kohustustehing) oleks näilik või teeseldud, ei muudaks see võlaõigusliku lepingu

täitmiseks sõlmitud asjaõiguslepingut näilikuks ega teeselduks. Kolleegium nõustub Riigikohtu

4. mai 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-3-6-05 (RT III 2005, 16, 168) väljendatuga, et tulenevalt

asjaõiguses tunnustatud abstraktsiooni põhimõttest ei olene käsutustehingu (asjaõiguslepingu)

kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Ei ole esitatud asjaolusid

ega tuvastatud, et H. Kaalep ja M. Prii ei oleks soovinud omandi üleminekut M. Priile või oleks selle

asemel soovinud midagi muud. Et omand võidi M. Priile üle kanda "usalduslikult" kohustusega

toimida sellega H. Kaalepi juhiste järgi ja huvides, ei ole mitte asjaõiguslepingu, vaid

kohustuslepingu kehtivuse küsimus.

26. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga samuti, et korteriomandi üleandmise asjaõigusleping on

vastuolus heade kommetega ainuüksi võlausaldajate huvide kahjustamise tõttu ja seetõttu tühine.

Asjaõiguslepingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist lähtudes hinnata lahutatuna selle aluseks

olevast kohustustehingust. Käsutusena on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta reeglina

õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu olla vastuolus heade kommetega ja sel põhjusel tühine. Siiski

on võimalik ka asjaõiguslepingu vastuolu heade kommetega, kui heade kommete vastane on nimelt

käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise. Kuivõrd võlausaldajate kahjustamise eesmärgil tehtud

tehingute vaidlustamiseks on aga ette nähtud erikord pankrotiseaduses tehingute tagasivõitmiseks, ei

saa sel põhjusel käsutustehingut lugeda vastuolus olevaks heade kommetega (vt otsuse p 23). Esitatud

ja tuvastatud asjaoludel ei ole korteriomandi üleandmise asjaõigusleping kolleegiumi arvates heade

kommetega vastuolus.

Kuna asjaõigusleping ei ole tuvastatud asjaolude järgi tühine ka näilikkuse tõttu (vt otsuse p 25),

tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise osas ning kolleegium

teeb selles osas uue otsuse, millega jätab hagi korteriomandi üleandmise asjaõiguslepingu tühisuse

tunnustamiseks rahuldamata.

27. Kohtud on lugenud tühiseks ka korteriomandi U. Umpalu kasuks hüpoteegiga koormamise

lepingu. Erinevalt korteri ostu-müügilepingust ja omandi üleandmise asjaõiguslepingust on hüpoteegi

seadmise leping loetud tühiseks üksnes näilikkuse (1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 69 lg 1), mitte

aga heade kommete vastasuse tõttu. Lepingu näilikkuse põhjenduseks on kohtuotsuste järgi asjaolu,

et hüpoteegipidaja U. Umpalu oli tehingu tegemise ajal H. Kaalepi elukaaslane, seega lähikondne

pankrotiseaduse mõttes ja pidi teadma tehingute sõlmimise asjaoludest.

Kohtuotsustest ei nähtu kolleegiumi arvates, kuidas ainuüksi asjaolu, et U. Umpalu pidi teadma

tehingute tegemise asjaoludest, muudab hüpoteegi seadmise lepingu näilikuks ja seetõttu tühiseks.

Hageja ise on nii hagis kui ka selle täienduses (maakohtu tlk 4) väitnud, et "kasutatud skeemi juures

... õigushüve ise (õigus nõuda hüpoteegisummat) jääb lähikondsele Urmas Umpalule ...", s.t

möönnud, et U. Umpalu sai tehingust reaalse õiguse. Hüpoteek asjaõigusena on püsivuse mõttes

abstraktne ega sõltu ka sellega tagatava nõude olemasolust (AÕS § 325 lg 4). Seega võib hüpoteegi

kokku leppida ka tagatava nõudeta, kuigi mitte ilma tagatava nõudeta realiseerida. Kohtud ei ole

tuvastanud, et pooled ei oleks soovinud hüpoteeki seada või tegid seda vaid "näiliselt" või muu

tehingu varjamiseks. Kohtute tuvastatud asjaolu, et U. Umpalu oli teadlik võlausaldajate nõuetest, ei

ole selleks piisav.

Kuigi kohtu tuvastatud asjaolud võiksid iseenesest olla piisavad hüpoteegi seadmise lepingu

lugemiseks vastuolus olevaks heade kommetega kolmandate isikute kahjustamise tõttu, on

pankrotiseaduses ette nähtud sätted selliste pandilepingute tagasivõitmise korras kehtetuks

tunnistamiseks esmajoones 1. jaanuarini 2004. a kehtinud PankrS § 48 järgi. Pankrotiseaduse

tagasivõitmise sätted on kolleegiumi arvates erisäteteks TsÜS-i sätetele tehingu heade kommete

vastasuse kohta (vt ka põhjendusi otsuse p-des 23 ja 26). Seega ei ole kolleegiumi arvates hüpoteegi

seadmise leping tuvastatud asjaoludel näilik ega tühine ning ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada

hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tunnustamise osas ning kolleegium teeb selles osas uue otsuse,

millega jätab hagi hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tunnustamiseks rahuldamata.

III. 28. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu otsusega ka M. Prii korteriomandi omanikuna

kinnistusraamatust kustutamise ja hageja omanikuna sissekandmise õigusliku põhjenduse osas.

Kohtud on nende nõuete rahuldamise alusena viidanud AÕS § 65 lg-le 1. Kinnistusraamatu kanne

oleks ebaõige ja seda tuleks käesolevas asjas kolleegiumi arvates AÕS § 65 lg 1 järgi parandada

üksnes siis, kui tühine oleks korteriomandi üleandmise asjaõigusleping. Sel juhul oleks

kinnistusraamat materiaalselt ebaõige, st ei vastaks tegelikule õiguslikule olukorrale (sisse on kantud

omanikuna ebaõige isik). Sel juhul tuleks kinnistusraamatu kanne parandada ja õige omanik

kinnistusraamatusse kanda. Sama tuleneb ka Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsusest tsiviilasjas

nr 3-2-1-128-03 (RT III 2003, 35, 368), 1. septembri 2004. a otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-90-04 (RT

III 2004, 23, 251) ja viidatud otsusest tsiviilasjas nr 3-2-3-6-05. Kuna ringkonnakohus leidis, et

asjaõigusleping omandi ülekandmiseks on tühine, kohaldas ta AÕS § 65 lg-t 1 põhimõtteliselt õigesti.

Kuna kolleegiumi arvates aga nimetatud leping tuvastatud asjaolude järgi tühine ei ole (vt otsuse p-

d 25 ja 26), ei ole ka kinnistusraamatu kande õiguslik alus ära langenud, st kinnistusraamat ei ole

ebaõige ning puudub alus M. Prii omanikuna kinnistusraamatust kustutamiseks AÕS § 65 lg 1 järgi.

Hageja nõude M. Prii kustutamiseks kinnistusraamatust korteriomanikuna ja H. Kaalepi omanikuna

sissekandmiseks rahuldamine asja uuel lahendamisel sõltub sellest, kas kohus tuvastab korteriomandi

ostu-müügilepingu ja sellega võimalikult varjatud tehingu tühisuse. Kui kohus ostu-müügilepingu

tühisuse tuvastab ja puudub muu kehtiv võlaõiguslik alus korteri omandi ülekandmiseks M. Priile, on

hagejal võlaõiguslik nõue tehingu tagasitäitmise korras kinnisomandi tagasikandmiseks 1. juulini

2002. a kehtinud TsÜS § 66 lg 5 järgi. Kuna hageja on nõudnud M. Prii omanikuna

kinnistusraamatust kustutamist ja enda sissekandmist, on ta sisuliselt nõudnud M. Priilt kui

korteriomandi omanikult selleks nõusolekut. Kui ostu-müügileping on tühine, on M. Prii kohustatud

saadu (praegusel juhul korteriomandi) 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 66 lg 5 järgi tagastama ning

selleks mh andma nõusoleku hageja kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks. Hageja nõude

lahendamisel saab kolleegiumi arvates kohaldada menetlusliku tähendusega kehtiva TsÜS § 68 lg-t 5,

mille järgi tahteavaldust andma kohustav kohtulahend asendab tahteavaldust, praegusel juhul kostja

nõusolekut kinnistusraamatu kande muutmiseks (vt ka Riigikohtu 25. novembri 2004. a otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-134-04 (RT III 2004, 34, 360)). Seega võib kohus asja uuel lahendamisel hageja

nõudel kinnistusraamatu parandamiseks teha selle kohta teistsuguse põhjendusega sisuliselt

samasuguse resolutsiooni nagu asja varasemal lahendamisel. Küll ei kohaldu seejuures AÕS § 65,

kuna M. Prii omanikuna kinnistusraamatusse kandmine ei ole ebaõige, kui see põhineb kehtival

asjaõiguslepingul. Sama on kinnistusraamatu parandamise kohta sisuliselt leitud ka Riigikohtu

viidatud otsuses tsiviilasjas nr 3-2-3-6-05.

Kolleegium märgib, et eelnimetatud põhimõtted kehtivad ka asjade võõrandamisele suunatud

lepingute kehtetuks tunnistamisel pankrotiseaduse järgi tagasivõitmise korras, s.t ka siin tuleb

arvestada, kas kehtetuks tunnistatakse üksnes võlaõiguslik või ka käsutusõiguslik tehing, millest

tulenevalt erinevad tagasitäitmise sätted - esimesel juhul tekib võõrandamisele suunatud tehingute

puhul võlaõiguslik kohustus omand alusetu rikastumise sätete alusel tagasi kanda, teisel juhul ka

asjaõiguslik vindikatsiooninõue omandi tuvastamiseks ja valduse väljaandmiseks ning kinnisasja

puhul ka kinnistusraamatu parandamiseks.

29. Kuna otsus on jõustunud hagi rahuldamise osas hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks (vt

otsuse p 16), ei tule hüpoteegi kustutamise nõuet uuesti lahendada ning hüpoteek tuleb

kinnistusraamatust kustutada sõltumata sellest, et hüpoteegi seadmise asjaõiguslik leping on

kolleegiumi arvates kehtiv (vt otsuse p 27).

30. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele märgib kolleegium, et käesoleva asja lahendamisel ei oma

tähendust, et Pärnu Maakohus on jätnud rahuldamata Ü. Kaalepi ja T. Rebase sarnase hagi. Selles

menetluses erinesid menetlusosalised käesoleva asjaga võrreldes (TsMS § 242 lg 2). Lisaks jäeti hagi

rahuldamata mitte sisulistel põhjustel, vaid hagejate hagemisõiguse puudumise tõttu.

31. Kolleegium märgib samuti, et laenulepingu tühisuse tuvastamine ei mõjutanud hageja õigusi, kes

ei olnud lepingupooleks, ja kohus vastavat nõuet ei rahuldanud. Kui kassaator või U. Umpalu leiab, et

laenuleping on tühine, võib ta ise esitada kohtusse vastava tuvastusnõude ja tagasitäitmise nõude.

32. Riigikohus ei saa TsMS § 353 lg 3 järgi tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid ega hinnata

esitatud tõendeid. Riigikohus kontrollib TsMS § 353 lg 1 järgi üksnes ringkonnakohtu poolt

materiaalõiguse normide tõlgendamist ja kohaldamist ning protsessiõiguse normide järgimist.

Ringkonnakohus on tõendeid hinnanud, nõustudes otsuses TsMS § 330 lg 5 alusel maakohtu

seisukohtadega. Protsessinormide rikkumist ei ole kassatsioonkaebuses välja toodud. Seetõttu ei pea

kolleegium võimalikuks vastata kassatsioonkaebuste põhjendustele tõendite ebaõige hindamise osas.

33. Kokkuvõtteks märgib kolleegium, et asi tuleb uuesti läbi vaadata korteri ostu-müügilepingu

tühisuse osas teeseldud tehinguna (vt otsuse p 22) ja sõltuvat kohtu järeldustest võimaliku varjatud

tehingu kehtivuse osas lahendada hageja nõue M. Prii kinnistusraamatust kustutamiseks ja hageja

korteri omanikuna sissekandmiseks tühise kohustustehingu tagasitäitmise korras (vt otsuse p 28).

Samuti tuleb sõltuvalt asja lahendamise tulemusest uuesti läbi vaadata kohtukulude jaotus hageja ja

kostja M. Prii vahel. Arvestada tuleb kolleegiumi juhiseid hageja kindlaks määramisel (vt otsuse

p 13).

Omandi üleandmise asjaõiguslepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tunnustamise nõude

jätab kolleegium rahuldamata (vt otsuse p-d 26 ja 27). Kohtuotsus on jõustunud laenulepingu

tühisuse tuvastamata jätmise osas (vt otsuse p 15) ja U. Umpalu kasuks seatud hüpoteegi

kinnistusraamatust kustutamise osas (vt otsuse p-d 16 ja 29). Ringkonnakohtu otsus jääb muutmata

ka U. Umpalult kohtukulude väljamõistmise osas, kuna ta ei ole otsuse peale kaebust esitanud.

A. Kull, V. Kõve, T. Tampuu