3-2-1-71-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-71-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 16. juuni 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja L. Laarmaa, liikmed H. Jõks ja V. Kõve

Kohtuasi

Anne Magero hagi Risto Rausi vastu omandiõiguse

tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 11. jaanuari 2005. a otsusele asjas nr 2-

2/73/2005

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Risto Rausi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

30. mai 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 11. jaanuari 2005. a

otsus.

2. Teha uus otsus, millega jätta Anne Magero hagi Risto Rausi

vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu

kande parandamiseks rahuldamata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada Risto Rausile kassatsioonkaebuselt 8. veebruaril

2005. a tasutud kautsjon 5040 (viis tuhat nelikümmend)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 28. augustil 2002. a Tallinna Linnakohtule esitatud hagis Risto Rausi (Raus) vastu palus Anne

Magero tunnustada tema omandiõigust kinnistule asukohaga xxxxxxx, xxxxxxx xx ja kanda ta

omanikuna kinnistusraamatu registriossa nr 7562.

2. Hagiavalduse kohaselt on hageja xxxxxxxxx xxxxxxx xx asuva elamu üürnik 21. detsembrist

1978. a. Kinnistu tagastati omandireformi käigus õigustatud subjektile Gleb Lindeberg-Lindvetile,

kes kanti 27. oktoobril 1998. a omanikuna Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna

Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 7562. Omaniku pärijad kanti omanikena

kinnistusraamatusse 22. veebruaril 2001. a. Risto Raus ostis kinnistu 28. veebruaril 2002. a 504 000

krooni eest.

Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 10 kohaselt on üürnikul, kes elas eluruumis

tagastamise hetkel, kinnistu võõrandamisel selle ostueesõigus. Hageja sai sõlmitud ostu-

müügilepingust teada 9. märtsil 2002. a ja esitas 9. maiks 2002. a notariaalse avalduse, sooviga

ostueesõigust kasutada. Avalduse esitas ta seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Hageja saavutas

kostjaga kokkuleppe kinnistu omandi üleandmiseks, kuid hiljem keeldus kostja sellest ja nõudis

täiendavate kulude hüvitamist summas 150 000 krooni.

3. Kostja hagi ei tunnistanud. 1. juulini 2002. a kehtinud asjaõigusseaduse § 261 lg 1 kohaselt võis

ostueesõigust teostada päevast, mil ostueesõigusega koormatud kinnisasja omanik on sõlminud

kinnisasja ostu-müügilepingu. Leping sõlmiti 28. veebruaril 2002. a. Hageja sai lepingu ärakirja

9. märtsil 2002. a ja tal oli aega ostueesõigust teostada kuni 9. maini 2002. a. Ostueesõiguse

teostamiseks pidi hageja sellest soovist müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega teatama. Hageja

seda ei teinud. Hageja esitas 7. mai 2002. a kuupäevaga dateeritud notariaalmärkega dokumendi

!Taotlus teate esitamiseks". Notar on dokumendile märkinud, et selles avaldatud fakte ei ole notar

kontrollinud. Nimetatud dokument ei ole sisuliselt notariaalne, vaid see on teade kavatsusest esitada

notariaalselt tõestatud avaldus ostueesõiguse teostamiseks. Seda ei saa vaadelda õiguslikult siduvana

AÕS § 264 mõttes.

4. Tallinna Linnakohtu 18. novembri 2003. a otsusega hagi rahuldati. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt on ORAS § 121 lg 10 kohaselt üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa

võõrandamisel ühine ostueesõigus. Hageja oli elamu tagastamise hetkel xxxxxxxxx xxxxxxx xx

asuva korteri üürnik. 28. veebruaril 2002. a ostis xxxxxxxxx xxxxxxx xx asuva kinnisasja Risto Raus.

Hageja sai ostu-müügilepingu sõlmimisest teada 9. märtsil 2002. a ja esitas 7. mail 2002. a müüjatele

ja ostjale notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse. Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud AÕS

§ 264 lg 3 kohaselt astus ostueesõigust omav isik avalduse esitamisega ostu-müügilepingu järgi ostja

asemele ja sai õiguse nõuda kinnistusraamatu kande tegemist ning ostja keeldumisel esitada hagi

kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. AÕS § 269 lg-

st 1 tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse on hageja täitnud. Ta kandis Tallinna Linnakohtu

deposiitarvele 504 000 krooni, mis on lepingujärgne objekti ostu-müügihind.

5. Kohus luges hageja esitatud 7. mai 2002. a avalduse nõuetekohaseks ja sellega ostueesõiguse

teostatuks. AÕS § 264 lg 1 kohaselt peab ostueesõiguse teostamiseks ostueesõigust omav isik

teavitama müüjat notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist ostueesõigust teostada. Teatest

tuleneb üheselt hageja soov teostada ostueesõigust ja täidetud on ka notariaalse tõestuse vorminõue.

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. märtsi 2004. a otsusega Tallinna Linnakohtu otsuse muutmata

ja kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on ebaõige kostja

seisukoht, et hageja allkirjaga dokumenti, mille notar edastas müüjatele ja ostjale, ei saa pidada AÕS

§ 264 lg-s 1 sätestatud ostueesõiguse teostamise avalduseks. Nimetatud dokumendi tekstist tuleneb

üheselt, et hageja soovib kasutada temale ORAS § 121 lg-s 10 ettenähtud ostueesõigust ja

astub 22. veebruaril 2002. a sõlmitud kinnisasja ostu-müügilepingus ostja asemele.

Ebaõige on kostja väide, et avaldus ei vasta seaduses ettenähtud vorminõudele ja on seetõttu tühine.

AÕS § 264 lg 1 kohaselt pidi ostueesõiguse teostamise avaldus olema notariaalselt tõestatud.

Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 92 ei kehtestanud

eraldi kahte notariaalset vormi. Notariaalselt tõestatud avaldus AÕS § 264 lg 1 mõttes tähendaski

seda, et notar kinnitas avalduse tegemise fakti tema poolt tuvastatud isiku poolt. Notar kinnitas hageja

tahteavalduse ja edastas selle tehingu pooltele.

7. Riigikohus tühistas 6. septembri 2004. a otsusega ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi

väära tõlgendamise tõttu. Kolleegium ei nõustunud ringkonnakohtu seisukohaga, mis ei eristanud

allkirja notariaalset tõestamist tehingu notariaalsest tõestamisest.

8. Kolleegiumi arvates nähtub 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 92 lg-test 1 ja 2 selgelt, et seadus

eristas kahte erinevat notariaalset toimingut: ühel juhul (lõige 1) vajas notariaalset tõestamist kogu

tehing, teisel juhul (lõige 2) üksnes allkiri. Selline eristamine nähtus ka 1. juulini 2002. a kehtinud

TsÜS §-st 93. Nimetatud paragrahv eristas lg-tes 1 ja 3 allkirja notariaalse tõestamise nõude täitmata

jätmise tagajärge ja tehingu notariaalse tõestamise nõude täitmata jätmise tagajärge. 1. juulist 2002. a

kehtiva TsÜS § 81 kohaselt on allkirja notariaalse tõestamise asemel kasutusele võetud termin

tehingu notariaalne kinnitamine.

Asjaõigusseaduse 1. juulini 2002. a kehtinud § 264 lg 1 kohaselt pidi ostueesõigust omav isik

ostueesõiguse teostamiseks teatama müüjale oma soovist ostueesõigust teostada notariaalselt

tõestatud avaldusega. Kolleegium leidis, et selles lõikes peeti silmas avalduse, mitte üksnes allkirja

notariaalset tõestamist. Kolleegiumi arvates oli AÕS § 264 lg 1 eesmärk kaitsta ostueesõiguse

teostajat - avalduse notariaalne tõestamine pidi tagama, et notar selgitab talle tema õigusi ja

kohustusi. Asja materjalide kohaselt on käesolevas asjas sõlmitud just kinnisasja müügileping.

Tehingu notariaalse tõestamise üheks funktsiooniks on nn hoiatusfunktsioon, mis peab kaitsma

tehingu pooli läbimõtlematu tegevuse eest.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tallinna Ringkonnakohus jättis 14. jaanuari 2005. a otsusega Tallinna Linnakohtu 18. novembri

2003. a otsuse muutmata.

Linnakohus on õigesti tuvastanud, et hageja tegi notari kinnitatud avalduses tahteavalduse

ostueesõiguse teostamiseks. Avalduse tekstist nähtub, et hageja teatab oma soovist kasutada

ostueesõigust ja soovist astuda 28. veebruari 2002. a lepingus ostja asemele.

Ringkonnakohus leidis, et 7. mai 2002. a avalduse on notar kinnitanud, mitte tõestanud.

10. AÕS § 264 lg 1 kohaselt pidi ostueesõigust omav isik ostueesõiguse teostamiseks teatama

müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist ostueesõigust teostada. Asjas tekib küsimus

ostueesõiguse teostamise avalduse kui tehingu tühisusest vorminõude järgimata jätmise tõttu.

Ringkonnakohus leidis, et ostueesõiguse teostamise avaldust ei saa lugeda tühiseks tehinguks,

arvestades seda, et see oli ikkagi notariaalselt kinnitatud. Avalduse tekstist nähtub ostueesõiguse

teostamise soov. Tehingu notariaalse tõestamise vorminõude eesmärgiks oli hoiatusfunktsioon, mis

kaitseb tehingu teostajat läbimõtlematu tegevuse eest. Avalduse notariaalse tõestamise eesmärk oli

kaitsta ostueesõiguse teostajat (AÕS § 264 lg 1) ja see pidi tagama, et notar avaldajale tema õigusi ja

kohustusi selgitaks. Hageja on ostueesõiguse teostamisel teadlik oma õigustest ja kohustustest ning ta

on jäänud oma avalduse juurde. Ringkonnakohtu arvates ei saa ostueesõiguse teostamise avaldust

lugeda tühiseks tehinguks vorminõude täitmata jätmise tõttu, sest vormi nõudmise eesmärgist see ei

tulenenud ja hageja käitus heas usus.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohtu otsusele esitas kassatsioonkaebuse kostja, kes palus tühistada ringkonnakohtu

otsuse ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

12. Kostja leiab, et ringkonnakohus on tõlgendanud seadust erinevalt samas asjas avaldatud

Riigikohtu seisukohast. Riigikohus asus oma 6. septembri 2004. a otsuses seisukohale, et AÕS § 264

lg-s 1 on silmas peetud avalduse, mitte üksnes allkirja notariaalset tõestamist. Ringkonnakohus leidis,

et kuna avalduse notariaalse tõestamise eesmärk oli tulenevalt AÕS § 264 lg-st 1 kaitsta

ostueesõiguse teostajat ja kuna hageja oli teadlik oma õigustest, siis ei saa ostueesõiguse teostamise

avaldust lugeda tühiseks tehinguks vorminõude täitmata jätmise tõttu, sest vormi nõudmise

eesmärgist see ei tulenenud ning hageja käitus heas usus. Selline seaduse tõlgendamine

ringkonnakohtu poolt on vastuolus TsMS §-ga 365, mille kohaselt on Riigikohtu lahendi seisukohad

seaduse tõlgendamisel asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud.

13. Ringkonnakohus jättis kohaldamata asjassepuutuva õigusnormi ja tõlgendas seadust vääralt.

Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, miks ta ei kohaldanud kuni 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 93

lg-t 3, mis sätestas, et seaduses nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel on

tehing tühine. See norm sätestas tehingu notariaalse tõestamise nõude rikkumise tagajärjed üheselt

ilma igasuguste eranditeta, mille tõttu ei ole võimalik neid suvaliselt juurde mõelda.

14. Ringkonnakohus on vääralt hinnanud tehingu notariaalse tõestamise eesmärke, mida Riigikohus

on analüüsinud oma lahendis nr 3-2-1-49-03. Ringkonnakohus on nimetanud tehingu notariaalse

tõestamise eesmärgina näinud üksnes hoiatusfunktsiooni. Selline käsitlus on kitsas. Asjaolu, kas

ostueesõiguse teostamise avalduse esitaja saab või ei saa aru oma teo tähendusest, ei saa tuleneda

tema tehtud järgnevatest toimingitest, vaid peaks tulenema notariaalaktist. Ringkonnakohtu

seisukohast on võimalik tuletada, et kui pooled jätavad tehingu vaatamata seaduse nõudele

notariaalselt tõestamata, siis võivad nad hiljem väita, et tehing on siiski kehtiv, kuna nad said oma

tegude tähendusest aru.

15. Ringkonnakohus on ühe ostueesõiguse teostamise avalduse tühisust välistava asjaoluna

nimetanud, et hageja käitus heas usus. Heas usus tegutsemine on tsiviilõiguse üldpõhimõte, mis

määrab kõigi tsiviilõigussuhetes osalejate üldise kohustuse. Lihtne hea usu põhimõtte järgimine ei saa

kuidagi välistada kohustust järgida tehingule seadusega kehtestatud vorminõudeid.

16. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et ostueesõiguse teostamise avalduse tekstist nähtub üheselt

ostueesõigus teostamise tahe. Tulenevalt tehingu notariaalse tõestamise nõudest peab notar sellise

tahte olemasolu kontrollima ning vastav tahte kontroll peab tulenema notariaalaktist.

17. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohus on asja uuel arutamisel õigesti

tuvastanud, et hagejal oli selge tahe teha notariaalne avaldus ostja asemele astumiseks.

Ringkonnakohus on õigesti märkinud, et hageja käitus heas usus ja võttis omalt poolt tarvitusele kõik

seaduses ettenähtud abinõud oma ostueesõiguse realiseerimiseks ja väljendas selleks selgelt tahet. Sel

ajal kehtinud AÕS § 264 lg 1 ei sisaldanud otsest viidet AÕS §-dele 119 ja 120 ega sätestanud kindlat

reeglit selle kohta, et vorminõuete rikkumine tooks automaatselt kaasa ostueesõigusega isiku

avalduse tühisuse, nagu see on sätestatud kinnisasja omandamise lepingute kohta. Käesolevas asjas

vorminõuete rikkumine kujutab endast notari poolt ostueesõigusega isiku avalduse teksti koostamise

käigus tehtud vormiviga, mis ei muuda notarile tehtud avaldust oma sisult tühiseks. Riigikohus

märkis oma otsuses, et seadusandja on ostueesõiguse teostamise notariaalse avalduse vormi

kehtestanud eelkõige ostueesõiguse teostaja huvides, kes sellist avaldust esitades peab olema teadlik

avalduse esitamise tagajärgedest.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

18. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 363 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi

olulise rikkumise tõttu. Riigikohus saab TsMS § 362 p 5 alusel teha ise uue otsuse, millega jätab

A. Magero hagi R. Rausi vastu rahuldamata.

19. Riigikohus saatis sama asja nr 3-2-1-85-04 (RT III 2004, 23, 252) 6. septembri 2004. a otsusega

ringkonnakohtusse uueks läbivaatamiseks, et tuvastada, kas käesoleval juhul on tegemist allkirja

notariaalse tõestamisega või tehingu notariaalse tõestamisega, ning vaidlus tuli lahendada sellest

lähtuvalt. Ringkonnakohus tuvastas, et ostueesõiguse teostamise avaldus ei olnud notariaalselt

tõestatud.

20. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 365 kohaselt on Riigikohtu lahendi seisukohad seaduse

tõlgendamisel asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Kolleegium nõustub

kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus ei järginud Riigikohtu seisukohta seaduse

tõlgendamisel ja rikkus TsMS § 365. Riigikohus on samas asjas 6. septembri 2004. a otsuses selgelt

märkinud, et AÕS §-s 264 lg-s 1 on silmas peetud avalduse, mitte üksnes allkirja notariaalselt

tõendamist. Ringkonnakohus leidis, et kuna hageja oli teadlik oma õigustest ja avaldus oli ikkagi

notariaalselt kinnitatud, siis ei saa ostueesõiguse teostamise avaldust lugeda tühiseks. See seisukoht

on vastuolus Riigikohtu viidatud otsuses väljendatuga.

21. Kolleegium teeb asjas uue otsuse ja jätab A. Magero hagi rahuldamata. Hageja soovis teostada

ostueesõigust ORAS § 121 lg 10 alusel. Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud AÕS § 264 lg 1 järgi

pidi ostueesõiguse teostamiseks ostueesõigust omav isik teatama müüjale notariaalselt tõestatud

avaldusega oma soovist ostueesõigust teostada. Tehingu notariaalne tõestamine on tehingu sisuline

tõestamine, mille puhul notar peab selgitama tehinguosalistele tehingu tagajärgi ja koostama tehingu

kohta notariaalakti. Enne 1. juulit 2002. a kehtinud TsÜS § 92 lg-test 1 ja 2 tuleneb selgelt, et seadus

eristas tehingu tõestamist ja allkirja tõestamist. 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 93 lg 3 kohaselt on

seaduses või poolte kokkuleppega nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel

tehing tühine. Kuna A. Magero esitatud avaldus ei vasta seaduses sätestatud vorminõudele (AÕS

§ 264 lg 1), on see TsÜS § 93 lg 3 alusel tühine.

22. Tehingu notariaalse tõestamise funktsioone on kolleegium käsitlenud 13. mai 2003. a lahendis

nr 3-2-1-49-03 (RT III 2003, 19, 178). Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et ostueesõiguse

teostamise avalduse notariaalse tõestamise nõude eesmärgiks oli eeskätt hoiatusfunktsiooni täitmine.

Samas on ekslikult leitud, et hoiatusfunktsioon peab kaitsma ainult ostueesõiguse teostajat. Kuni

1. juulini 2002. a kehtinud AÕS § 264 lg 3 kohaselt olid ostueesõiguse avalduse esitamisel olulised

õiguslikud tagajärjed. Avalduse esitamisega astus ostueesõigust omav isik sõlmitud ostu-

müügilepingu järgi ostja asemele ja omandas õiguse nõuda omandiõiguse tunnustamist ja

kinnistusraamatusse kande tegemist. Avalduse notariaalse tõestamise nõue pidi tagama õigussuhte

osaliste kaitse läbimõtlematu tegevuse eest ja andma osalistele kindlustunde selles, et

ostueesõiguslane on oma avaldusega seotud. See tähendab, et ka kinnisasja ostja pidi saama kindluse

selles, et ostueesõiguse teostamise avaldus kehtib ja selle kehtivus ei olene sellest, kas

ostueesõiguslane soovib jätkuvalt ostueesõigust teostada või mitte.

23. Kolleegium loeb ekslikuks ringkonnakohtu seisukoha ka selles, et ostueesõiguse teostamise

avaldust ei saa lugeda tühiseks tehinguks vorminõude täitmata jätmise tõttu seetõttu, et hageja käitus

heas usus. 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 108 kohaselt tuli tsiviilõiguste teostamisel ja

tsiviilkohustuste täitmisel toimida heas usus. On õige, et pooled peavad selle sätte alusel heas usus

toimima, kuid tuleb nõustuda kassaatoriga, et ainuüksi heas usus toimimine ei kõrvalda seaduses

sätestatud vorminõude järgimata jätmise tagajärge.

L. Laarmaa, H. Jõks, V. Kõve