3-2-1-67-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-67-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 15. juuni 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu

Kohtuasi

Tatjana Leonova hagi Olga Trofimova vastu 287 090 krooni

saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 29. detsembri 2004. a otsus kohtuasjas

nr 2-2/1350/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Olga Trofimova kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

30. mai 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 29. detsembri 2004. a

otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Teder, Glikman & Partnerid OÜ-le 28. jaanuaril

2005. a O. Trofimova kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon

2791 (kaks tuhat seitsesada üheksakümmend üks) krooni ja

75 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tatjana Leonova palus 14. veebruaril 2003. a Tallinna Linnakohtule esitatud hagis Olga

Trofimovalt ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 477 lg 5 alusel välja mõista 287 090 krooni. Hagiavalduse

kohaselt sõlmis O. Trofimova 2001. aasta märtsis Rae vallas asuva maatüki ostu-müügi eellepingud

hagejaga ja V. Kadeliga, A. Sokoloviga, V. Kurenkoviga, G. Jolkinaga, O. Getðanskiga, I. Donoviga,

T. Burtsevaga, J. Leonoviga ja J. Leonovaga. Eellepingutega võttis kostja endale kohustuse

võõrandada pärast maatüki omandamist ja maakatastrisse kandmist uue maajaotuse tulemusel

tekkinud maatükid kostjaga eellepingud sõlminud isikutele. Nimetatud isikud tasusid kostjale

ettemaksu maatüki ostmiseks ja kandsid detailplaneeringu koostamise ja kinnistu elamukruntideks

jagamise kulud. Maa ostuhinnaks arvestati 4 krooni ühe ruutmeetri eest ja arvestuslik ehituskrundi

hind oli 12 500 krooni. Lisaks tasus iga ostja kostjale 3500 krooni ostu-müügi dokumentide

vormistamiseks, 5000 krooni maamõõdu töödeks, 4600 krooni detailplaneeringu koostamiseks, 350

krooni drenaaþiprojekti eest ning 300 krooni muuks asjaajamiseks. Isikud, kes ei osalenud jõele

ujumissilla ehitamisel, tasusid veel 400 krooni.

Eellepingud sõlminud isikud loovutasid 4. novembril 2002. a eellepingutest tulenevad nõuded kostja

vastu hagejale. Hageja leidis, et nõuete loovutamise lepingus märgitud eellepingud on tühised

notariaalse vorminõude rikkumise tõttu. Kostja omandas kinnistu, korraldas maa sihtotstarbe

muutmise, detailplaneeringu tellimise, kruntideks jaotamise ja maa heakorrastamise eellepingud

sõlminud isikutelt saadud raha ja tööjõu arvel. Selle tulemusena tõusis oluliselt ka kinnistu väärtus.

Kostja sai tulu kinnistu turuväärtuse suurendamise tõttu oma vahendeid ja kulutusi säästes. Ta on

kohustatud hüvitama hagejale tulu, mis kujuneb konkreetse krundi turuväärtusest, millest on maha

arvatud hageja poolt varasemas tsiviilasjas nr 2/3/24-8817/02 esitatud tagasinõude väärtus.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Ostu-müügi eellepingud on tühised. TsK § 477 ei tule kohaldada, sest

vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-le 3 tuleb käesoleval juhul kohaldada erisätet -

TsÜS § 66 lg-t 5. Hageja seisukohad on vastuolulised, kuna tsiviilasjas nr 2/3/24-8817/02 esitas

hageja nõude eellepingu alusel saadu tagasisaamiseks TsÜS § 66 lg 5 alusel. TsK § 477 lg 5 mõttest

tulenevalt peab tulu olema saadud alusetult omandatud varalt ja see tulu peab olema reaalselt saadud.

Kostja ostis vaidlusaluse kinnistu oma vahendite eest ja kinnistu väärtuse suurenemine turuhinna

muutuse tõttu ei ole reaalselt saadud tulu.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas 26. juuni 2004. a otsusega hagi, mõistes kostjalt hageja kasuks välja

287 090 krooni. Linnakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled eellepingute tühisuse üle. Varasemas

tsiviilasjas nr 2/3/24-8817/02 esitatud 190 650 krooni suurusest nõudest (tühiste eellepingute alusel

saadust) on kostja tagastanud 122 800 krooni. Selles tsiviilasjas võttis kostja õigeks 128 540 krooni

tagastamise eellepingud sõlminud isikutele. Tallinna Ringkonnakohus mõistis samas tsiviilasjas

7. juuni 2004. a otsusega (tsiviilasi nr 2-2/84/04) O. Trofimovalt välja 12 500 krooni T. Leonova

kasuks. Seega on tõendatud, et hagejale nõuded loovutanud isikud tasusid kostjale tühiste ostu-müügi

eellepingute alusel kokku 263 840 krooni.

Eellepingute kohaselt määratakse maatüki lõplik hind pärast detailplaneeringu koostamist ja müüja

teeb detailplaneeringu koos maa jagamisega müüdavateks kruntideks. Kõik kulud, mis on seotud maa

jagamisega kruntideks ja detailplaneeringu koostamisega, kannab ostja müüjaga kooskõlastatud

tähtaja jooksul. Eellepingud sõlminud isikud maksid kostjale maa ostuhinna ja maa väljaarendamise

eest hagis märgitud raha ehituskrundi omandamiseks. Kostja ei tõendanud, milliste vahendite eest

kinnistu omandati ja miks ta ei kasutanud eellepingute järgi selleks ettenähtud sihtotstarbelisi

summasid. Eellepingu sõlminud isikud maksid sihtotstarbelist raha kostjale kinnistu

väljaarendamiseks, seega ka kinnistu väärtuse tõstmiseks.

Hageja tugineb TsK § 477 lg-le 5 ja leiab, et kostja kui alusetult vara saanud isik, on kohustatud

tagastama või hüvitama kõik tulud, mis ta sai või pidi saama sellelt varalt sellest ajast peale, kui ta sai

või pidi teada saama vara saamise alusetusest. Kostja pidi teadma sõlmitud eellepingute tühisusest,

sest tühisus tuleneb seadusest. Seaduse tundmist eeldatakse. Vara alusetult omandanud isiku tulu võib

väljenduda alusetult omandatud vara arvel, oma vahendeid ja kulutusi säästes kinnisvara

omandamises ning arendamises, mille tõttu kinnisvara väärtus oluliselt suurenes. Eksperdi arvamuse

kohaselt tõusevad üldjuhul maa hinnad 5-10% aastas ja maa turuhinna langemist võib mõjutada

alternatiivsete projektide turuletulek lähikonnas soodsama hinnaga. Selliseid asjaolusid ei ole pooled

kohtule esitanud. Seega on alusetu kostja väide, et ta ei ole reaalselt tulu saanud. Eellepingud

sõlminud isikud finantseerisid kostjat kokkulepitud tingimustel kinnistu soetamisel ja arendamisel

ning kostja poolt kokkuleppe täitmata jätmine on toonud kaasa nõude alusetult saadu tagastamiseks ja

sellelt saadud tulu hüvitamiseks.

Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-88-02 tehtud otsuses leidnud, et lepingu tühisuse korral

vorminõude rikkumise tõttu on rakendatav TsK § 477 lg 5. Seega on lepingu tühisuse korral vara

alusetult omandanu kohustatud tagastama nii saadu kui ka tulu. Ekslik on seega ka kostja tõlgendus,

et TsÜS § 66 lg-s 5 ettenähtud restitutsiooni eesmärk oli taastada poolte vahel lepingueelne olukord ja

see säte oli erand TsK § 477 kui üldreegli suhtes. TsÜS § 3 kohaselt, kui seaduse üks säte täpsustab

teist või kehtestab teisest erandi, loetakse täpsustatavat sätet üldsätteks ja täpsustavat erisätteks.

Käesoleval juhul täpsustab TsK § 477 lg 5 TsÜS § 66 lg-t 5, mitte aga vastupidi.

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada linnakohtu otsus ja teha asjas uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 29. detsembri 2004. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata.

Hageja ja tema õiguseellased sõlmisid kostjaga maa ostu-müügi eellepingud 2001. aastal. Need

lepingud on tühised notariaalse vorminõude rikkumise tõttu. Nõudeõiguse loovutanud isikud tasusid

kostjale tühiste ostu-müügilepingute alusel 263 840 krooni. Summa suuruse üle ei vaielda.

Tõendamist leidis, et hageja ja tema õiguseellased maksid kostjale raha silmas pidades eellepingutes

märgitud sihtotstarvet. Kostja omandas vaidlusaluse kinnistu 211 000 krooni eest hageja ja hageja

õiguseellaste raha arvel omi vahendeid kulutamata. Linnakohus on õigesti tuvastanud kõnealuse

kinnistu turuväärtuse 2002. aasta detsembri seisuga ja selgitanud, miks ei ole arvestatavad väited

kinnistu turuhinna kõikumisest, vaid arvestada saab turuväärtust tõstva tegurina maa sihtotstarbe

muutmist ja detailplaneeringu kehtestamist.

6. Linnakohus kohaldas õigesti TsK § 477 lg-t 5. Kostja käsitlus võimalikust intressi tasumisest

eellepingu alusel omandatud raha kasutamise eest on ekslik. Kohus ei ole kinnistu väärtuse

arvestamisel lähtunud kinnisvara turuväärtuse suurenemisest turusituatsiooni muutmise tõttu, vaid on

lähtunud kinnisvara arendamisest. Kohtu käsitlus kinnistu turuhinna kasvust kui kostja tulust on

kooskõlas asjas kogutud tõenditega.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kostja esitas kassatsioonkaebuse. Ta palus tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi

väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu ning teha asjas uus otsus, millega kostjalt välja mõista

hageja kasuks 7915 krooni 20 senti.

8. Kostja peab ebaõigeks, et temalt mõisteti TsK § 477 lg 5 alusel tuluna välja kinnistu väärtuse tõus

287 090 krooni, mis oli tingitud hageja ja tema õiguseellaste raha kasutamisest.

Riigikohus asus kohtuasjas nr 3-2-1-88-02 tehtud otsuses seisukohale, et lisaks raha tagastamisele

TsK § 477 alusel tuleb kõne alla ka seaduses sätestatud intressi väljamõistmine TsK § 231 lg 1 alusel

või TsK § 477 lg 5 alusel tuluna raha kasutamise eest, kuid viimasel juhul üksnes siis, kui hageja

sellise tulu saamist või õigust sellele tõendab. TsK § 231 lg 1 kohaselt on võlgnik kohustatud maksma

viivitamisaja eest aastas kolm protsenti viivitatud summalt, kui seaduse või lepinguga ei ole kindlaks

määratud teistsugust protsendimäära. Kostjalt saab välja mõista hageja kasuks tuluna raha kasutamise

eest TsK § 231 lg 1 sätestatud intressi ehk 3% põhisummast - s.o 7915 krooni 20 senti. Kostja

omandis oleva kinnistu väärtuse suurenemine ei ole hinnatav raha kasutamisest tekkinud tuluna, mida

TsK § 477 lg 5 kohaselt saab kostjalt välja mõista.

9. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu. Riigikohus leidis kohtuasjas nr 3-2-1-20-01 tehtud

otsuses, et alusetult vara saanud isiku tulu võib väljenduda ehitise kasutamisega oma vahendeid ja

kulutusi säästes oma vara tegelikus suurendamises. Kostja omandas oma vahendeid ja kulutusi

säästes hageja ja hageja õiguseellaste arvel vara ekspertiisiaktis märgitud väärtuses. Kostja käsitlus

TsK § 477 lg 5 kohaldamisest on meelevaldne ja kitsendav. TsK § 477 lg-s 5 sätestatud tulu mõiste

samastamine intressiga raha kasutamise eest ei ole vastavuses kehtinud seadusega.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse

normi ebaõige kohaldamise tõttu. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ning asi saata samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

11. TsK § 477 lg 5 kohaselt on alusetult vara saanud isik lisaks rikastumise väärtusele kohustatud

tagastama või hüvitama kõik tulud, mis ta sai või pidi saama sellelt varalt sellest ajast peale, kui ta sai

teada või pidi teada saama vara saamise alusetusest. Tsiviilõiguses tunnustatud hea usu põhimõttest

tulenevalt peab TsK § 477 lg-t 5 tõlgendama viisil, mis välistab tulu väljaandmise nõude kaudu

alusetu rikastumise. Seetõttu mõistetakse TsK § 477 lg 5 alusel välja üksnes see tulu, mida soorituse

teinud isik oleks ise võinud soorituseseme korrapärase majandamise reegleid järgides saada juhul, kui

alusetut rikastumist ei oleks aset leidnud.

TsK § 477 lg 5 alusel tuleb välja mõista eelkõige rikastumisesemest saadud või saada olnud viljad ja

kasutuseeliseid. Riigikohtu tsiviilkolleegium luges 11. märtsi 2005. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-12-

05 (RT III 2005, 10, 101) tuluks TsK § 477 lg 5 tähenduses ka tulu, mida pahauskne saaja oleks

võinud saada rikastumisesemeks olnud EVP-kroonide võõrandamisel seoses EVP-kroonide väärtuse

tõusuga. 18. septembri 2002. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-88-02 (RT III 2002, 23, 266) leidis

Riigikohtu tsiviilkolleegium, et lisaks raha tagastamisele TsK § 477 alusel tuleb kõne alla ka seaduses

sätestatud intressi väljamõistmine TsK § 231 lg 1 alusel või TsK § 477 lg 5 kohaselt tuluna raha

kasutamise eest, kuid viimasel juhul üksnes siis, kui hageja sellise tulu saamist või saama pidamist

tõendab. TsK § 477 lg 5 võimaldab välja mõista ka seaduses sätestatud intressist suuremat intressi,

mida raha kasutamise eest tegelikult saadakse või mida kostjal oli võimalik saada laenuturult.

12. Kõnealusel juhul oli rikastumisesemeks raha, mida kostja pidi eellepingute kohaselt kasutama

kinnistu ostmiseks ja sellega seotud asjaajamiseks, maamõõdu töödeks, detailplaneeringu

koostamiseks, drenaaþiprojekti tellimiseks ning kinnistul asuvale jõele ujumissilla ehitamiseks.

Rikastumisesemeks polnud seega kinnisasi ega sellele tehtavad parendused, mille väärtuse tõusu

oleks võimalik käsitada tuluna TsK § 477 lg 5 tähenduses.

Raha kui liigitunnustega asja viljaks ei saa kolleegiumi arvates pidada raha eest soetatavat asja (sh

kinnisasja) ega raha eest asjale tehtavate parenduste tõttu asja väärtuse kasvu. Hageja pole tuginenud

asjaolule ega tõendanud, et tema ja talle nõuded loovutanud isikud oleksid saanud kostjale üleantud

raha eest korrapärase majandamise reegleid järgides sama tulu, mida sai kostja. Hageja nõude

rahuldamine ilma tulu saamise võimalust tõendamata seaks ta paremasse olukorda, kui ta oleks olnud

siis, kui kostja alusetut rikastumist poleks aset leidnud. Selline olukord oleks hea usu põhimõtte

vastane (vt käesoleva otsuse p 11).

13. Vastustaja viidatud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22. veebruari 2002. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-

20-01 (RT III 2002, 23, 266) käsitles teist liiki juhtumit. Hageja oli ehitanud kostjale kõrvalhooned

teiste hoonete juurde. Kolleegium leidis, et hoone väärtus tuleb TsK § 477 lg 3 alusel arvestada selle

omandamise aja seisuga, kuid TsK § 477 lg 5 võimaldab saaja pahausksuse korral nõuda saajalt lisaks

ka saadud tulu alates saaja pahauskseks muutumisest ning et kostja tulu võib väljenduda ehitise

kasutamisega oma vahendeid ja kulutusi säästes oma vara tegelikus suurendamises. Kolleegium ei

avaldanud seisukohta, et TsK § 477 lg 5 alusel võib võlausaldaja nõuda saajalt, kes teadis või pidi

teadma vara saamise alusetusest, ehitise väärtuse tõusu hüvitamist.

14. Tsiviilkoodeksi § 477 lg 1 alusel hüvitatakse ka vara, mis tekib kulutuste tegemise teel võõrale

asjale. Selliseks kulutuseks võib muuhulgas olla töö tegemine. Kohtud jätsid tähelepanuta hageja

väite, et osa hagejale oma nõuded loovutanud isikutest tegid tööd kostja poolt ostetud kinnistul.

15. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 kohaselt arvestama sellega, et

pooled saaksid esitada kõik materiaalõiguse rakendamise seisukohalt asjakohased väited ja asjaolud.

J. Luik, H. Jõks, T. Tampuu