3-2-1-49-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-49-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 17. mai 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja T. Tampuu, liikmed H. Jõks ja V. Kõve

Kohtuasi

Vladimir Beljakovi hagi Nadeþda Beljakova, Tatjana

Galitsõna ja Eesti Vabariigi vastu tehingute tühisuse

tunnustamiseks, enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks,

omandiõiguse tunnustamiseks, kinnistusraamatu ebaõige

kande parandamiseks ja 40 000 krooni saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 17. detsembri 2004. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/1013/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Vladimir Beljakovi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

18. aprill 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 17. detsembri 2004. a

otsus osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue

omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu ebaõige

kande parandamiseks ning saata asi selles osas samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jätta

Tallinna Ringkonnakohtu otsus muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo A. Jakobson &

A. Jaroslavski 17. jaanuaril 2005. a Vladimir Beljakovi

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 1 800 (üks tuhat

kaheksasada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Vladimir Beljakov esitas 14. aprillil 2000. a Tallinna Linnakohtusse hagi Nadeþda Beljakova,

Tatjana Galitsõna ja Eesti Vabariigi vastu, milles palus: 1) tunnistada tühiseks 21. jaanuaril 1997. a

notariaalselt tõestatud volikiri, millega hageja olevat volitanud oma endist abikaasat N. Beljakovat

pantima hagejale kuuluvat xxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxx x-xxx asuvat korterit; 2) tunnistada tühiseks

hageja ja T. Galitsõna vahel 31. jaanuaril 1997. a sõlmitud pandileping; 3) tunnistada kehtetuks

7. märtsil 2000. a täitemenetluses toimunud enampakkumine, mille käigus müüdi xxxxxxxxxxxx

xxxx x-xxx asuv korter T. Galitsõnale; 4) tunnistada hageja omandiõigust xxxxxxxxxxxx xxx x-xxx

asuvale korterile ja 5) välja mõista N. Beljakovalt hageja kasuks 40 000 krooni.

Vaidlusalune eluruum kanti 12. märtsi 2003. a kinnistamisotsuse alusel T. Galitsõna korteriomandina

kinnistusraamatusse. Kuna korter oli kinnistatud, täiendas hageja nõuet ja taotles omandiõiguse

tunnustamist xxxxxxxxxx xxxx x-xxx asuvale korteriomandile ning enda kandmist omanikuna

kinnistusraamatusse. Tallinna Linnakohtu 4. juuli 2002. a määrusega kaasati iseseisva nõudeta

kolmandate isikutena kostja poolel menetlusse Tallinna notarid Peeter Tehver ja Heli Mõttus.

Hagiavalduse järgi on hageja xxxxxxxxxx xxxx x-xxx asuva korteri omanik. Pärast hageja lahkumist

1995. a septembris jäi korter N. Beljakova ja tema perekonna kasutusse. Hageja ei ole andnud

kostjale volitust kõnealuse korteri pantimiseks. Käekirja eksperdi arvamuse kohaselt ei ole volikirjale

alla kirjutanud V. Beljakov. Kuna hageja allkiri volikirjal oli võltsitud ja kostjal ei olnud volitust

korteri pantimiseks, on V. Beljakovi ja T. Galitsõna vahel 31. jaanuaril 1997. a sõlmitud pandileping

tühine. Hageja pole tehingut heaks kiitnud ega seadnud oma korterile panti. Tühine pandileping ei

tekitanud õiguslikke tagajärgi ja seega on kehtetu ka täitemenetluse käigus 7. märtsil 2000. a

toimunud vaidlusaluse eluruumi enampakkumine. Täitemenetlus algatati Tallinna Linnakohtu

30. jaanuari 1998. a otsuse alusel, millega rahuldati T. Galitsõna hagi ja mõisteti N. Beljakovalt

T. Galitsõna kasuks välja 176 481 krooni 60 senti. Eluruumi müümiseks enampakkumisel ei olnud

õiguslikku alust. Samuti rikuti täitemenetluses toimunud enampakkumisel selle olulisi tingimusi, mis

on aluseks enampakkumise kehtetuks tunnistamisele. Kuna sissenõue pöörati hageja varale, oli

hageja täitemenetluses võlgnikuks. Hagejat kui võlgnikku täitemenetlusse ei kaasatud, ega teavitatud

teda täitetoimingute tegemisest. Samuti ei selgitanud täitur hagejale tema õigust esitada hagi vara

arestist vabastamiseks ja omandiõiguse tunnustamiseks. Enampakkumisel vaidlusaluse korteri

omandanud T. Galitsõna oli pahauskne, sest ta oli teadlik, et pandileping sõlmiti hageja volituseta.

Vaidlusaluse eluruumiga tehtud tehingud rikuvad hageja omandiõigust eluruumile. Hageja leiab ka, et

N. Beljakova võlgneb talle korteri kasutamise eest 40 000 krooni. Hageja ja N. Beljakova vahelise

suulise kokkuleppe kohaselt pidi pärast hageja korterist lahkumist kandma kõik korteriga seotud

kulud hageja endine abikaasa N. Beljakova. N. Beljakova kasutas korterit, kuid hooldus- ja

kommunaalteenuste eest ei tasunud.

2. Kostjad hagi ei tunnistanud.

Kostja N. Beljakova vaidles hageja nõuetele vastu ja pidas 21. jaanuaril 1997. a tõestatud volikirja

kehtivaks. Hagejal ja kostjal olid ühised võlad, kuid hageja ei aidanud neid tagasi maksta. Hageja tõi

kostjale volikirja ja lubas teha korteriga tehinguid tingimusel, et kostja tasub võlad. Hageja teadis,

mida kostja volikirjaga tegi. Samuti teadis hageja T. Galitsõnalt võetud laenust ning nõustus korteri

pantimisega.

Kostja T. Galitsõna väitis, et omandas vaidlusaluse korteri heauskselt, sest ei teadnud, et

N. Beljakoval pole abikaasa V. Beljakovi volitust. Hageja ei ole kostja pahausksust tõendanud. Kostja

oli heauskne ka enampakkumise läbiviimise ajal 7. märtsil 2000. a, sest ta ei saanud olla teadlik

ekspertiisiaktist, mille järgi ei ole 21. jaanuari 1997. a volikirjale alla kirjutanud V. Beljakov.

Täitemenetluse läbiviimisel ei rikutud seaduse nõudeid ega hageja õigusi ning pole alust selle

kehtetuks tunnistamiseks.

Kostja Eesti Vabariigi arvates ei ole tõendatud, et volikiri saadi hageja tahte vastaselt. Hageja nõue

täitemenetluse kehtetuks tunnistamiseks rajaneb ekslikul alusel, et hageja oli täitemenetluses

võlgnikuks. Kõnealuses täiteasjas oli võlgnikuks N. Beljakova. Kostja arvates ei rikutud

enampakkumise läbiviimisel täitemenetluse seadustiku nõudeid ega hageja õigusi.

Kolmas isik P. Tehver, kes tõestas 21. jaanuaril 1997. a vaidlusaluse volikirja, vaidles volikirja

tühisuse tunnustamise nõudele vastu ja väitis, et volikirja allkirjastas hageja V. Beljakov.

Kolmas isik H. Mõttus jäi hageja nõuete osas erapooletuks. Notar avaldas, et ta tõestas 31. jaanuaril

1997. a vaidlusaluse pandilepingu. Kuna tehingu tegi N. Beljakova kui V. Beljakovi esindaja, siis

kontrollis notar notariaaltoimingute tegemise korra p 50 kohaselt esindaja isikusamasust. Volikiri oli

notariaalselt tõestatud ja vastas notariaaltoimingute tegemise korra p-le 33.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas 29. detsembri 2003. a otsusega hagi ja tunnustas 21. jaanuaril

1997. a Tallinna notar P. Tehveri tõestatud volikirja tühisust ning 31. jaanuaril 1997. a Tallinna notar

H. Mõttuse tõestatud pandilepingu tühisust. Samuti tunnistas kohus kehtetuks 7. märtsi 2000. a

enampakkumise, millega müüdi V. Beljakovile kuuluv ja xxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxx x-xxx asuv

korter T. Galitsõnale ja tunnustas hageja õigust xxxxxxxxxxx xxx x-xxx asuvale korteriomandile.

Kohus otsustas kustutada Tallinna Linnakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri registriosast nr 104713 xxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxx x asuva korteriomandi nr xxx

omanikuna kantud T. Galitsõna ja kanda registriossa omanikuna V. Beljakov. Kohus mõistis

N. Beljakovalt hageja kasuks välja 40 000 krooni.

Linnakohus hindas asjas tehtud ekspertiisiakti, asja juurde võetud kriminaalasjas läbiviidud

ekspertiisiakti ja kostja tööandja Emet TMV AS-i 29. oktoobri 2002. a tõendit ning asus seisukohale,

et 21. jaanuari 1997. a volikirja ei allkirjastanud hageja. Seega on vaidlusalune volikiri

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 2 alusel tühine. Kuna volikiri oli tühine, ei olnud

kostja N. Beljakoval volitust hageja nimel pandilepingu sõlmimiseks. Notar H. Mõttus ei saanud

pandilepingu tõestamisel teada kasutatud volikirja tühisusest. Kohus tuvastas, et hageja ei ole

pandilepingut heaks kiitnud. Seega tuleb tunnustada TsÜS § 103 lg 1 alusel 31. jaanuaril 1997. a

tehtud pandilepingu tühisust. Pandilepingu tühisuse tõttu tuleb tunnistada kehtetuks ka 7. märtsi

2000. a enampakkumine, sest puudus alus hagejale kuuluva korteri müümiseks. Enampakkumine

oleks kehtetu ka juhul, kui pandileping oleks kehtiv, sest täitemenetluses müüdi vara selle omanikku

menetlusse kaasamata. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 25 lg 1 tähenduses tuli võlgnikuna

käsitada pantijat, sest täitemenetluses täidetakse võlausaldaja ja pantija vahelist õigussuhet, mis on

sõltumatu laenusuhtest. Täitedokumendiks oleks sel juhul notariaalselt tõestatud pandileping, mitte

viidatud kohtuotsus. Kuna enampakkumine on kehtetu, ei ole korter hageja omandist välja läinud.

Kohus pidas võimalikuks tunnustada hageja omandiõigust sõltumata omandi esemest. See, kas

T. Galitsõna oli heauskne või mitte, ei oma tähendust, sest kehtetu enampakkumise korral ei ole asja

omandamine võimalik. Kuna kohus tunnustas hageja omandiõigust vaidlusalusele korterile, on

kinnistusraamatu kanne ebaõige ning seda tuleb muuta ja kanda kinnistusregistrisse omanikuna

hageja. Kohus pidas põhjendatuks ka hageja nõuet N. Beljakovalt 40 000 krooni saamiseks. Kuna

kostja kasutas hagejale kuuluvat eluruumi, siis on ta kohustatud hüvitama hagejale tsiviilkoodeksi

(TsK) § 477 lg 1 alusel ka osa hageja kantud korteriga seotud kulutustest.

4. Kostja N. Beljakova esitas Tallinna Linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes

linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, jättes hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 17. detsembri 2004. a otsusega linnakohtu otsuse osas, millega

rahuldati hageja nõue omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks ning

jättis hagi selles osas rahuldamata. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus linnakohtu otsuse muutmata,

kuid täpsustas linnakohtu otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu järeldusega, et 31. jaanuaril 1997. a tehtud pandileping on TsÜS

§ 103 lg 1 järgi tühine, sest tehingu on teinud teise isiku nimel isik, kellel polnud selleks volitust.

Ebaõige on aga linnakohtu seisukoht, et pandilepingu tühisuse tõttu tuleb tunnistada kehtetuks ka

7. märtsi 2000. a enampakkumine, sest puudus alus hagejale kuuluva korteri müümiseks. Tühisest

pandilepingust sellist järeldust teha ei saa. Enampakkumise kehtivuse üle otsustamisel ei omanud aga

eeltoodu tähtsust, sest asjas on tuvastatud, et enampakkumisel rikuti TMS § 647 järgi selle olulisi

tingimusi. Linnakohus leidis õigesti, et pantijat tuli käsitada võlgnikuna TMS § 25 lg 1 mõttes.

Hagejat kui panditud vara omanikku täitemenetlusse ei kaasatud, kuigi hagejal oli õigus viibida TMS

§ 26 lg 1 järgi täitetoimingute juures. Linnakohus hindas enampakkumise läbiviimise vastavust TMS

§ 29 lg-ga 1 ja § 291 lg-ga 1 ning jõudis õigele järeldusele, et enampakkumise läbiviimisel rikuti selle

olulisi tingimusi. Vallasasjast korteri enampakkumise kehtetuks tunnistamist ei välista see, et hiljem

on moodustatud korteriomand ja see on kantud kinnistusraamatusse. Linnakohus leidis õigesti, et

enampakkumise kehtetuks tunnistamisega kaotab enampakkumisel asja omandaja tagasiulatuvalt

omandamise õigusliku aluse, kuid järeldas ekslikult, et ainuüksi sellest tuleneb kinnistusraamatu

kande ebaõigsus ja hageja omandiõigus. Korteriomandi moodustamisel ei ole vallasasjast korteri

enampakkumise akt kinnistusraamatu registriosa avamise aluseks. Enampakkumisel korteri

vallasasjana omandanud isik on elamu juurde kuulunud maa erastanud ning korteriomand on tema

nimel kantud kinnistusraamatusse. Seetõttu ei saa hageja nõuet xxxxxxxxxx xxxx x-xxx asuvale

korteriomandile omandiõiguse tunnustamiseks rahuldada ega pidada kinnistusraamatu sellekohast

kannet ebaõigeks. Tegemist ei ole vaidlusaluste tehingute esemega, mida eelnevalt panditi ja

enampakkumise käigus võõrandati. Küll võib aga kehtetust tehingust tuleneda hageja õigus esitada

kostjate vastu muid nõudeid. Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga, et N. Beljakoval lasub kohustus

hüvitada hagejale osa korteriga seotud kulutustest (40 000 krooni).

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi

täies ulatuses rahuldada.

Ringkonnakohus tuvastas, et eluruum xxxxxxxxxx xxxx x-xxx kuulus hagejale, kuid jättis ebaõigesti

rahuldamata hageja nõude korteriomandile omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande

parandamiseks. Kohtu selline seisukoht pole kooskõlas põhiseaduse §-ga 32 ja eluruumide erastamise

seaduse sätetega korteriomandi seadmise kohta. Kuna esmakinnistamisel on kinnistusraamatusse

ekslikult kantud mitteomanik T. Galitsõna, tuleb kanne hageja nõudel parandada. Selleks ei pea ka

registriosa eelnevalt sulgema ja riiki omanikuna sisse kandma. T. Galitsõnal tuleb võlaõigusseaduse

sätete alusel korteriomand hagejale välja anda.

Ringkonnakohtu otsus ei ole põhjendatud. Kohus ei andnud hinnangut asjaolule, et korteriomandi

esmakinnistamise ajal oli eluruumile seatud käsutamise keelumärge, ega selgitanud, kuidas sai

sellisel juhul omandiõigus üle minna T. Galitsõnale. Samuti leidis kohus vastuoluliselt, et

T. Galitsõna kaotas tagasiulatuvalt eluruumi omandamise aluse, kuid samas käsitas teda isikuna, kes

vallasasjast korteri siiski omandas. Ringkonnakohus ei selgitanud, miks hageja ei ole enam omanik ja

mis alusel tekkis omandiõigus vaidlusalusele korteriomandile T. Galitsõnal.

7. Kassatsioonkaebusele esitasid vastused kostjad Eesti Vabariik ja T. Galitsõna. T. Galitsõna vaidles

kaebusele vastu ja leidis, et ringkonnakohtu otsus on seadusega kooskõlas. Eesti Vabariik asus

seisukohale, et tal pole puutumust kassatsioonkaebuses toodud nõuetega. Samuti leidis Eesti

Vabariik, et kehtiv õigus ei võimalda kassatsioonkaebuse nõudeid rahuldada.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada osaliselt

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu ja asi tuleb saata tühistatud osas samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

9. Ringkonnakohus on nõustunud linnakohtuga, et 1) 21. jaanuaril 1997. a notariaalselt tõestatud

volikiri, millega hageja olevat volitanud N. Beljakovat pantima xxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxx x-xxx

asuvat hageja korterit, on tühine ja 2) hageja ja T. Galitsõna vahel 31. jaanuaril 1997. a sõlmitud

pandileping on tühine, ning asunud seisukohale, et 3) 7. märtsil 2000. a täitemenetluses toimunud

enampakkumine on kehtetu TMS § 647 järgi enampakkumise oluliste tingimuste rikkumise tõttu.

Kassatsioonkaebuses vaidlustab hageja ringkonnakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata tema

nõuded omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks.

10. Kolleegium on oma lahendites 24. detsembrist 2002. a tsiviilasjas nr 3-2-1-153-02 (RT III 2003,

2, 25) ja 16. novembrist 2004. a tsiviilasjas nr 3-2-1-122-04 (RT III 2004, 32, 342) selgitanud, et

enampakkumise kehtetuks tunnistamisega kaotab täitemenetluses enampakkumisel asja omandaja

tagasiulatuvalt omandamise õigusliku aluse. Seega T. Galitsõnal omandiõigust enampakkumisel

müüdud vallasasjast korterile ei tekkinud. Kohtud leidsid õigesti, et kuivõrd enampakkumine on

kehtetuks tunnistatud, siis vallasasjast korter hageja omandist välja ei läinud.

11. Enampakkumisel ostetud eluruum on 12. märtsi 2003. a kinnistamisotsuse alusel kantud

T. Galitsõna korteriomandina kinnistusraamatusse. Hageja esitas muutunud õiguslikus olukorras

nõude korteriomandile omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu ebaõige kande

parandamiseks. Nõustudes linnakohtuga, et hageja oli korteriomandi tekkimise ajal vaidlusaluse

vallasasjast korteri omanik, jättis ringkonnakohus ekslikult hageja nimetatud nõuded lahendamata.

12. Iseenesest õige on ringkonnakohtu järeldus, et korteriomandi moodustamisel ei ole vallasasjast

korteri enampakkumise akt kinnistusraamatus registriosa avamise aluseks. Samas jättis kohus

tähelepanuta, et kande ebaõigsuse tuvastamisel on määrav, kes oli vallasasjast korteri omanikuks

korteriomandi esmakinnistamise ajal. Kohtud on käesolevas asjas tuvastanud, et hageja oli

korteriomandi tekkimise ajal vaidlusaluse vallasasjast korteri omanik. Kolleegium leiab, et kui

korteriomandi esmakinnistamisel on selle omanikuna kinnistusraamatusse kantud isik, kes ei omanud

korterit vallasasjana, siis saab sellist kannet pidada ebaõigeks, kuna see ei vasta tegelikule õiguslikule

olukorrale. Eeltoodu järeldub eluruumide erastamise seaduse (EES) §-st 211, mille kohaselt on

korteriomandi omanikuks õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. Samuti sätestab EES

§ 214 lg 5, et korteriomandi omanikuna kantakse kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav

isik. Samale seisukohale on asunud kolleegium 23. märtsi 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-18-05

(RT III 2005, 11, 113). Eluruumide erastamise seaduse viidatud sätetest tulenevalt saab ebaõige

kinnistusregistri kande parandamist asjaõigusseaduse § 65 alusel nõuda korterit selle

esmakinnistamise ajal vallasasjana omanud isik. Põhjusi, miks vallasasjast korteri omanikul on

otsenõue enda kandmiseks kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna, on käsitletud Riigikohtu

21. märtsi 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05 (RT III 2005, 11, 10). Kolleegium ei pea

vajalikuks neid põhjendusi korrata.

13. Kolleegium käsitleb ka ringkonnakohtu põhjendusi seonduvalt hageja nõudega tunnustada tema

omandiõigust vaidlusalusele korteriomandile. Ringkonnakohus asus seisukohale, et muutunud

õiguslikus olukorras on eeltoodud nõuet võimatu lahendada. Kohus põhjendas oma seisukohta

sellega, et korter on muutunud kinnisasja oluliseks osaks ja seega pole tegemist asjaga, mida

eelnevalt panditi ja enampakkumisel müüdi.

Kolleegium sellise järeldusega ei nõustu. Korteriomandi ese ja vaidlusaluste tehingute ese olid

piisavalt selge tähistamisega (aadressi kaudu) samastatavad ning muutunud õiguslikus olukorras

(vallasasjast korteri muutumine korteriomandiks) oli lahendatav ka hageja nõue omandiõiguse

tunnustamiseks korteriomandile. Riigikohus on analüüsinud omandiõiguse tunnustamise hagi eseme

samasust juhul, kui vallasasjast korter on muuutunud korteriomandiks ning selgitanud ka

omandiõiguse tunnustamise nõude sõltumatust kinnistusraamatu kande parandamise nõudest otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05.

14. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul ühtlasi silmas pidada, et kui korteriomandi

omanikuna on kinnistusraamatusse ebaõigesti kantud T. Galitsõna, siis on tal asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 88 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1042 alusel õigus nõuda hagejalt korterile tehtud ja korteri

kinnistamisega seoses tehtud kulutuste hüvitamist.

T. Tampuu, H. Jõks, V. Kõve