3-2-1-19-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-19-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 13. mai 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja V. Kõve, P. Jerofejev ja J. Luik

Kohtuasi

Hillar Ilvese hagi ETK Ehitusvalitsuse (likvideerimisel),

Kallar Peedu ja Toomas Lepiste vastu ostu-müügilepingu

tühisuse tunnustamiseks ning eluruumi mitte omandamise ja

ETK Ehitusvalitsuse (likvideerimisel) erastamise kohustatud

subjektiks olemise tuvastamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 2-

2-62/2004

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Hillar Ilvese kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

4. aprill 2005. a

Istungil osalenud isikud

Kassaator Hillar Ilves ja tema lepinguline esindaja vandeadvokaat

Nikolai Kõiv ning kolmanda isiku esindaja vandeadvokaat Leonid

Tolstov.

Resolutsioon

Jätta Tartu Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2004. a otsus

muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hageja Hillar Ilves palus tunnustada kostja ETK Ehitusvalitsuse ja Kallar Peedu vahel

5. septembril 1995. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust, tuvastada, et kostja Toomas Lepiste ei ole

omandanud xxxxxx xxxxxx xx-x asuvat eluruumi ja et kostja ETK Ehitusvalitsus on endiselt selle

eluruumi erastamise kohustatud subjekt.

2. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid kostja ETK Ehitusvalitsuse (endine ETKVL

Ehitusvalitsus) ja hageja 20. mail 1974. a üürilepingu, millega kostja andis hagejale üürile xxxxxx

xxxxxx xx-x asuva eluruumi. 2. novembril 1994. a sõlmiti hageja ja ETK Ehitusvalitsuse vahel uus

üürileping tähtajaga 5 aastat. Samal päeval esitas hageja avalduse nimetatud eluruumi erastamiseks.

5. septembril 1995. a müüs ETK Ehitusvalitsus xxxxxx xx-x asuva korteri K. Peedule. 27. aprillil

1998. a müüs K. Peedu korteri T. Lepistele. Hageja leiab, et ETK Ehitusvalitsus on eluruumide

erastamise kohustatud subjekt ja xxxxxx xx-x eluruum on erastamise objekt. Eluruumi erastamise

kohustatud subjekti kokkulepe erastamisele kuuluva eluruumi omandiõiguse üleandmiseks isikule,

kes ei ole eluruumi erastamise õigustatud subjekt, on eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 11,

§ 4 lg 1 ja § 5 lg 1 rikkumise tõttu tühine. Seega ei tekkinud K. Peedul omandiõigust korterile.

K. Peedu oli nendest asjaoludest teadlik. T. Lepiste, kes müüs endale korteri K. Peedu esindajana,

pidi korterit müües samuti teadma, et K. Peedul ei olnud õigust omandit üle anda, sest korteris elas

üürnik. Kuna T. Lepiste ei ole korterit omandanud, siis on selle omanikuks endiselt ETK

Ehitusvalitsus, kellel lasub kohustus erastada eluruum hagejale. Et hageja saaks eluruumi erastada,

peab ETK Ehitusvalitsus esitama hagiavalduse T. Lepiste vastu omandiõiguse tunnustamiseks

vaidlusalusele korterile.

3. Kostja ETK Ehitusvalitsus tema vastu esitatud nõudele vastu ei vaielnud, leides, et on eluruumi

erastamise kohustatud subjekt ning hageja on õigustatud subjekt ja 5. septembri 1995. a eluruumi

ostu-müügileping on tühine.

Kostja T. Lepiste hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole vaidlustanud T. Lepiste omandiõigust kinnistule.

Korteriomand on tekkinud 25. aprillil 2000. a. Hageja väited T. Lepiste pahausksuse kohta on

alusetud.

Kostja K. Peedu hagi ei tunnistanud. Vaidlusaluse korteri ostu-müügilepingu sõlmimisel on nii tema

kui T. Lepiste käitunud heauskselt, sest neile ei olnud teada ega pidanudki teada olema asjaolud, mis

takistasid tehingu sooritamist.

Iseseisva nõudeta kolmas isik notar Tiina Tomberg palus jätta hagi rahuldamata. Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 12. aprilli 1995. a otsuse nr III-4/A-1/95 (RT I 1995, 42,

655) kohaselt ei ole käesoleval juhul tegemist erastamisele kuuluva varaga ning ETK Ehitusvalitsusel

oli õigus elamu käsutamise üle vabalt otsustada.

4. Tartu Maakohtu 5. novembri 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt on ETK Ehitusvalitsus eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kuid Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 12. aprilli 1995. a lahendiga asjas nr III-4/A-1/95

tunnistati EES § 3 lg 1 kehtetuks osas, mis loeb erastamise objektiks selle seaduse tähenduses

kooperatiivse organisatsiooni elamu või korteri olenemata sellest, kelle vahendite arvel see on

ehitatud. Riikliku vastuvõtukomisjoni aktist (kinnitatud 15. septembril 1969. a) nähtuvalt oli xxxxxx

xx tellijaks ja töövõtjaks ETKVL Ehitusvalitsus. Seega on tõendatud, et ETK Ehitusvalitsus ei ole

xxxxxx xx hoonet riigilt tasuta saanud ja järelikult ei kuulu see erastamise objektide hulka. Ka

tunnistaja, ETK Ehitusvalitsuse juhataja aastatel 1994-1997, J. Okki ütluste kohaselt ei olnud ETK

Ehitusvalitsusel erastamise kohustust. ETK Ehitusvalitsus ja K. Peedu sõlmisid vaidlusaluse korteri

notariaalse ostu-müügilepingu 5. septembril 1995. a. Lepingu sõlmimise ajaks oli jõustunud

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 12. aprilli 1995. a otsus. Sellest otsusest

lähtudes ei ole vaidlusalune eluruum erastamise objektiks. Seega ei pidanud ETK Ehitusvalitsus

arvestama EES § 4 p-st 1 ja § 5 lg 1 p-st 1 tuleneva hageja õigusega eluruum erastada

ning 5. septembri 1995. a ostu-müügileping ei ole tühine. Kuigi pooled ja tunnistaja J. Okk räägivad

5. septembri 1995. a tehingust kui erastamisest, ei nähtu lepingust endast ega ka esitatud tõenditest, et

ETK Ehitusvalitsus ja K. Peedu oleksid lepingu sõlminud eluruumide erastamiseks ettenähtud

tingimustel ja korras. Seetõttu ei olnud tegemist erastamisele mittekuuluva eluruumi omandiõiguse

üleandmisega erastamise korras ning seega ei rikutud ka EES § 3 lg-t 1. Hageja viide EES § 3 lg-le 11

ei ole asjakohane, sest nimetatud lõige jõustus alles pärast lepingu sõlmimist 20. jaanuaril 1996. a.

Kuna K. Peedu ja ETK Ehitusvalitsuse vahel sõlmitud asjaõigusleping ei ole tühine, langeb ära

vaidlus selle üle, kas T. Lepiste omandas vaidlusaluse korteri või mitte. Samuti puudub vajadus

hinnata T. Lepiste hea- või pahausksust korteri omandamisel K. Peedult.

5. Apellatsioonkaebuse maakohtu otsuse peale esitas hageja. Apellatsioonkaebuse põhjenduste

kohaselt ei tõenda riikliku vastuvõtukomisjoni akt, milliste vahendite arvel ehitustöid teostati. Samuti

ei saa tunnistaja ütlustega tõendada asjaolu, kas ETK Ehitusvalitsusel oli erastamise kohustus või

mitte. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et ETK Ehitusvalitsus ei pidanud arvestama EES § 4 p-st 1 ja

§ 5 lg 1 p-st 1 tuleneva hageja õigusega erastada eluruum ning et ostu-müügileping ei ole vastuolu

tõttu eluruumide erastamise seadusega tühine. Kostja ETK Ehitusvalitsus on hagi tunnistanud ning

leidnud, et ETK Ehitusvalitsus on eluruumi erastamise kohustatud subjekt. Selline seisukoht tuleneb

seadusest ja Riigikohtu 15. oktoobri 1998. a otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-101-98 (RT III 1998, 28,

275).

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2004. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg 5 alusel ei korranud ringkonnakohus esimese

astme kohtu otsuse kõiki põhjendusi.

7. Põhjendatud ei ole apellandi viide sellele, et hagi tulnuks rahuldada, kuna ETK Ehitusvalitsus on

kostjana hagi tunnistanud. Vastavalt TsMS § 182 lg-le 9 arvestab kohus hagi õigeksvõtu korral TsMS

§-s 116 sätestatut. Selle sätte kohaselt, kui üks pool võtab omaks asjaolu, millele teine pool rajab oma

nõude või vastuväite, loeb kohus omaksvõetud asjaolu tõendatuks, kui see ei riku teiste

protsessiosaliste õigusi ega seaduslikke huve ja kui omaksvõttu ei mõjutatud pettuse ega vägivallaga

ning see ei rajanenud eksimusel. Käesoleval juhul on ETK Ehitusvalitsus küll kostjana hagi õigeks

võtnud, kuid see ei ole protsessuaalselt arvestatav, sest teised kostjad on hagile vastu vaielnud.

Tulenevalt eelpool viidatud tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätetest saab kohus menetluses, kus

osaleb mitu kostjat, rahuldada hagi kostja õigeksvõtu põhjal üksnes juhul, kui kõik kostjad hagi

õigeks võtavad. ETK Ehitusvalitsuse hagi õigeksvõtt ei ole lisaks eelmainitule õiguslikult arvestatav

ka seetõttu, et see põhineb kostja esindaja eksimusel, s.o Riigikohtu 15. oktoobri 1998. a tsiviilasjas

nr 3-2-1-101-98 tehtud otsuse vääral tõlgendamisel. Põhjendatud ei ole hageja väide, et ETK

Ehitusvalitsus on vaidlusaluse eluruumi erastamise kohustatud subjekt Riigikohtu 15. novembri

1998. a otsusest tulenevalt. Viidatud Riigikohtu lahendis leiti küll, et ETK Ehitusvalitsus saab

tulenevalt seadusest olla üldiselt erastamise kohustatud subjektiks, kuid see ei tähenda, et nimetatud

otsusega oleks tuvastatud kõikide ETK Ehitusvalitsuse omandis olevate eluruumide erastamise

objektiks olemine. Maakohus on vaidluse lahendamisel õigesti aluseks võtnud Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 12. aprilli 1995. a otsuses toodud seisukoha, mille

kohaselt kooperatiivsele organisatsioonile kuuluv eluruum saab EES § 3 lg 1 järgi olla erastamise

objektiks üksnes juhul, kui see saadi riigilt tasuta. Käesoleval juhul ei ole hageja esitanud tõendeid

selle kohta, et kostja ETK Ehitusvalitsus on saanud vaidlusaluse eluruumi riigilt tasuta, kuigi just

hagejal lasus tulenevalt TsMS § 91 lg-st 1 tõendamiskoormis. Hageja ei ole kummutanud

omapoolsete tõenditega kostja väidet, et xxxxxx xx elamu ehitati ETK Ehitusvalitsus omavahendite

arvel, kuna ehitusvalitsus oli elamu ehitamisel nii tellijaks kui ka tööettevõtjaks (akt toimiku lk-l

145). Kuna ETK Ehitusvalitsusel ei olnud kohustust korter hagejale erastada, ei ole korteri müügiga

K. Peedule rikutud hageja subjektiivseid õigusi. Seetõttu ei oma vaidluse lahendamisel õiguslikku

tähendust hageja väide, et korter müüdi K. Peedule sisuliselt erastamishinnaga. Iseenesest on õige

apellandi väide, et arusaamatu on maakohtu põhjendus, et käesoleval juhul ei olnud tegemist

erastamisele mittekuuluva eluruumi omandiõiguse üleandmisega erastamise korras ning seega ei

rikutud ka EES § 3 lg 1. Maakohus on nimetatud lauses kasutanud ekslikult sõna "mittekuuluva" sõna

"kuuluva" asemel, mis ei ole aga viinud kohut asja ebaõigele otsustamisele ega anna põhjust

kohtuotsuse muutmiseks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi samale

apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

9. ETK Ehitusvalitsus aktsepteeris hageja 2. novembril 1994. a esitatud erastamise avalduse. ETK

Ehitusvalitsus on enamiku xxxxxx xx asuvatest korteritest erastanud. Hageja leiab, et rikutud on tema

põhiseaduse (PS) §-st 32 tulenevat õigust omandi puutumatusele. Omand on põhiseaduse mõttes asja

valdamine ja järelikult on üürilepingu alusel korteri valdamine "omand" PS § 32 mõttes. Korteri

müük ilma hageja nõusolekuta, kelle tegeliku võimu all asi oli, on põhiseaduse vastane.

10. Kassaator leiab, et riikliku vastuvõtuaktiga ei saa tõendada ei omanikku ega ehituse

finantseerimise allikat. Tegemist on ehitus-tehnilise- mitte finantsdokumendiga. NSVL-s tegeles

ehituse, ehitiste projekteerimise, ehitusnormide ja ehituseeskirjade ning ehituse tehniliste

dokumentide väljatöötamisega NSVL Ehituskomitee, kellele allusid kõikide liiduvabariikide

ehituskomiteed. Viimased juhindusid oma tegevuses NSVL Ehituskomitee direktiividest ja

korraldustest. Riikliku vastuvõtukomisjoni akti alusel tekkis ETKVL Ehitusvalitsusel õigus riiklikku

elamut hallata. Eritasandite majandusplaanide täitmise ergutamiseks kehtestati ettevõtetele

materiaalse stimuleerimise fondi normatiivid kasumi arvelt, mis tulenes ühtsest riiklikust

rahvamajandusplaanist. Nimetatud fondi üks allfonde oli ka elamuehituse fond, mille vahenditest

finantseeriti xxxxxx xx elamu ehitamist. xxxxxx xx elamus eraldati lisaks ehitusvalitsusele kortereid

ka teistele ETKVL Tartu organisatsioonidele. Ringkonnakohus on vääralt sisustanud sotsialismi

majandusterminid "omavahendid" ja "tellija".

11. Õige ei ole ringkonnakohtu järeldus, et kuigi ETK Ehitusvalitsus tunnistas kostjana hagi, oli selle

põhjuseks väär arusaam Riigikohtu 15. novembri 1998. a otsusest, ja seetõttu ei tule hagi rahuldada.

Kui xxxxxx xx elamus erastatakse 18-st korterist 17 ja jätkuvalt vaieldakse ühe korteri erastamise üle,

siis on tegemist võrdsuse printsiibi ignoreerimisega. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve

kolleegiumi seisukohaga ei ole nõustunud ka seadusandja. Oma arvamuses 29. mai 1996. a

Äripäevale märkis tollane justiitsminister P. Varul, et "Riigikohus ei tõlgendanud seadusi mitte nii,

nagu pidas silmas seadusandja neid luues".

12. K. Peedu ja ETK Ehitusvalitsuse vahel 5. septembril 1995. a sõlmitud leping on tühine ja kehtetu

algusest peale vastuolu tõttu eluruumide erastamise seaduse sätetega. Tühine on ka K. Peedu ja

T. Lepiste vahel 27. aprillil 1998. a sõlmitud ostu-müügileping. Analoogilises tsiviilasjas on

Riigikohus 15. oktoobri 1998. a otsuses U.-D. Kaasikese kassatsioonkaebuse rahuldanud.

13. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kolmas isik, notar T. Tomberg, et kassatsioonkaebus ei ole

põhjendatud ning palus jätta selle rahuldamata. Kohtud leidsid õigesti, et vaidlusalune eluruum ei

olnud erastamise objekt, mistõttu ETK Ehitusvalitsus ei olnud kohustatud seda erastama. Riigikohtu

menetluses ei ole võimalik vaidlustada Riikliku vastuvõtukomisjoni 10. septembri 1969. a aktile

kohtute poolt antud hinnangut.

14. Riigikohtu istungil jäid kassaator ja tema esindaja kassatsioonkaebuses toodud seisukohtade

juurde. Kolmanda isiku esindaja jäi vastuses toodud seisukohtade juurde.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

15. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning kassatsioonkaebuse

väited ei anna alust selle muutmiseks.

16. Hageja palus tunnustada ETK Ehitusvalitsuse ja K. Peedu vahel 5. septembril 1995. a sõlmitud

ostu-müügilepingu tühisust eluruumide erastamise seaduse rikkumise tõttu põhjendusel, et ostu-

müügilepingu objektiks oli erastamisele kuuluv korter, mille müük isikule, kes ei ole erastamise

õigustatud subjekt, ei ole lubatud ning seetõttu on ostu-müügileping tühine.

17. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus asus põhjendatult seisukohale, et 5. septembril 1995. a

xxxxxx xxxxxx xx-x asuva korteri suhtes sõlmitud ostu-müügitehing on kehtiv.

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 12. aprilli 1995. a otsusega asjas nr III-4/A-

1/95 (RT I 1995, 42, 655) tunnistati kehtetuks EES § 3 lg 1 osas, mis loeb erastamise objektiks selle

seaduse tähenduses kooperatiivse organisatsiooni elamu või korteri olenemata sellest, kelle vahendite

arvel see on ehitatud. EES § 3 lg 1 oli sõnastatud järgmiselt: !Käesoleva seaduse kohaselt on

erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga elamust või ehitusjärgus olev

elamu või korter, mis on riigi, kohaliku omavalitsuse, põllumajandusreformi seaduse paragrahvis 3

sätestatud põllumajandusreformi kohustatud subjekti või seaduse !Kooperatiivsete, riiklik-

kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" paragrahv

2 3. lõikes sätestatud taasriigistamise kohustatud subjekti omandis, olenemata sellest, missuguste

juriidilise isiku valduses (bilansis) see on või kelle vahendite arvel see on ehitatud /../".

Seadusandja reageeris Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi sellele lahendile

20. jaanuaril 1996. a. Sellest kuupäevast täiendati EES § 3 lg-ga 11 järgmises sõnastuses: !Eesti

Vabariigi omandireformi aluste paragrahv 40 alusel ja käesoleva seaduse kohaselt on erastamise

objektiks eluruum koos sellele vastava muu osaga elamust või ehitusjärgus olev eluruum, mis on

põllumajandusreformi seaduse paragrahvis 3 sätestatud kohustatud subjekti või seaduse

"Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja

erastamise kohta" paragrahv 2 3. lõikes sätestatud taasriigistamise ja erastamise kohustatud subjekti

(edaspidi taasriigistamise kohustatud subjekt) omandis ja oli nende omandis vastavate seaduste

jõustumise hetkel. Erastamise objektiks on ka eluruum, mis on põllumajandusreformi või

taasriigistamise kohustatud subjekti omandist üle läinud tema õigusjärgsele juriidilisele isikule või

põllumajandusreformi või taasriigistamise kohustatud subjektide reformi käigus moodustunud uuele

juriidilisele isikule."

Järelikult ei tohtinud ETK Ehitusvalitsus võõrandada tema omandis olnud (omavahendite arvel

ehitatud korterit) kellelegi teisele kui erastamise õigustatud subjektile alates 20. jaanuarist 1996. a.

Vaidlusaluse tehingu tegemise ajal selline keeld puudus ning seetõttu ei olnud korteri müük

5. septembril 1995. a seadusega vastuolu tõttu tühine.

18. Eelnevas punktis toodud järeldusele tuleb siiski lisada täpsustus, et ETK Ehitusvalitsus ei

tohtinud 20. jaanuarini 1996. a võõrandada kellelegi teisele kui õigustatud subjektile korterit, mis ei

olnud ehitatud tema omavahendite arvel. Selles osas on ringkonnakohus õigesti leidnud, et hageja

oleks pidanud tõendama, et vaidlusalune korter ei olnud ehitatud ETK Ehitusvalitsuse omavahendite

arvel. Hageja ei ole seda teinud. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on, otsustamaks, kelle

vahendite arvel elamu, s.h vaidlusalune korter ehitati, õigesti ja oma seisukohta piisavalt põhjendatult

tuginenud riiklikule vastuvõtuaktile. TsMS § 353 lg 3 teise lause kohaselt põhineb Riigikohtu otsus

alama astme kohtu otsusega tuvastatud asjaoludel ning Riigikohtu menetluses ei ole võimalik

tõendeid hinnata.

19. Ringkonnakohus on maakohtu otsuse põhjendustele tuginedes õigesti leidnud, et kuna ETK

Ehitusvalitsuse ja K. Peedu vahel sõlmitud asjaõigusleping ei ole tühine, puudub käesoleva hagi

alusel põhjus käsitleda K. Peedu ja T. Lepiste vahel sõlmitud asjaõiguslepingu kehtivust.

20. Ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et asjas, kus osaleb mitu kostjat, kellel on vastuväited

kogu hageja nõudele (või siis kõigile hageja nõuetele), ei anna ühe kostja omaksvõtt alust lugeda

TsMS § 116 alusel asjaolu tõendatuks. TsMS § 116 kohaselt loeb kohus juhul, kui üks pool võtab

omaks asjaolu, millele teine pool rajab oma nõude või vastuväite, omaksvõetud asjaolu tõendatuks,

kui see ei riku teiste protsessiosaliste õigusi ega seaduslikke huve ja kui omaksvõttu ei mõjutatud

pettuse ega vägivallaga ning see ei rajanenud eksimusel. Käesoleval juhul rikuks automaatne ühe

kostja omaksvõtuga asjaolu tõendatuks lugemine teise kostja õigust esitada omapoolseid vastuväiteid

hageja nõudele.

V. Kõve, P. Jerofejev, J. Luik