3-2-1-27-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-27-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 9. mai 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed P. Jerofejev ja H. Jõks

Kohtuasi

Jüri Tihase hagi Ilse Heinsalu ja Sven Heinsalu vastu uue

üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse tunnustamiseks ja

eluruumist väljatõstmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/1226/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jüri Tihase kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

21. märts 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2004. a

otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Jüri Kukele 24. novembril 2004. a Jüri Tihase

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 200 (kakssada)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 23. augustil 2002. a Pärnu Maakohtusse esitatud hagiavalduses palus Jüri Tihane tunnustada tema

õigust mitte sõlmida Ilse Heinsaluga uut üürilepingut ja tõsta Ilse Heinsalu ja Sven Heinsalu välja

eluruumist xxxxxx xxxxx xx xx-x. Pärnu Maakohtu 17. juuli 2003. a määrusega kaasati iseseisva

nõudeta kolmanda isikuna kostjate poolel menetlusse Pärnu linn.

Hagiavalduse kohaselt ostis hageja xxxxx xx xx elamu 20. augustil 1997. a Ülo Tiismaalt, kellele

elamu tagastati omandireformi käigus 25. mail 1994. a. Üürileandja õigused ja kohustused

tagastamise hetkel elamus elanud üürnike suhtes läksid üle hagejale. xxxxx xx xx kolmetoalist

korterit nr x kasutab 23. septembril 1974. a Pärnu linna majavalitsusega sõlmitud üürilepingu alusel

I. Heinsalu koos täisealise poja S. Heinsaluga. I. Heinsalu on 10. aprillil 2002. a Pärnu

Linnavalitsuses arvele võetud munitsipaaleluruumi taotlejana. Hageja teatas 13. veebruaril 2002. a

I. Heinsalule oma keeldumisest sõlmida temaga uus üürileping ja pooltevahelise üürilepingu

lõppemisest 25. mail 2002. a. Teatise kohaselt on korter nr x elamiseks vajalik hagejale ja tema

perekonnaliikmetele. xxxxx xx xx elamus on hageja ja tema kuue perekonnaliikme kasutuses 112,9

m2 elamispinda. Seega on hageja ja tema perekonnaliikmete kasutuses vähem elamispinda, kui on

seitsmeliikmelise pere puhul sotsiaalselt põhjendatud normikohase pinnana (141 m2) ette nähtud

Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38.

2. Vastustes hagiavaldusele vaidlesid kostjad ja kolmas isik sellele vastu.

Kostja I. Heinsalu hagi ei tunnistanud ja leidis, et ta on täitnud oma üürilepingust tulenevaid

kohustusi nõuetekohaselt. Hagejal oli elamut ostes vabadus valida oma perekonnaliikmete arvule

sobiva suurusega hoone. Kostjad ei vaidlustanud hageja esitatud nimekirja xxxxx xx xx elanikest,

kuid väitsid, et majas on hageja ja tema perekonnaliikmete kasutuses piisavalt ruumi ning nad ei vaja

ilmtingimata kostjate kasutuses olevat elamispinda. Hageja ei kasuta isegi kõiki majas olevaid ruume.

Kolmas isik pidas hagiavaldust põhjendamatuks. Elamuseaduse (ES) § 33 lg 1 p 2 alusel uue

üürilepingu sõlmimisest keeldumise aluseks ei saa olla asjaolu, et üürileandja ja tema pereliikmed

omavad sotsiaalselt põhjendatud normist vähem elamispinda. Kõnealune säte reguleerib olukorda,

kus üürileandjal ja temaga koos elavatel pereliikmetel puudub omandiõiguse alusel kasutatav

elamispind. Linnal pole hetkel samaväärset eluruumi, mida kostjatele vastu anda.

3. Pärnu Maakohtu 22. juuni 2004. a otsusega jäeti hagi rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tuleb asjas kohaldada üürilepingu lõppemisel kehtinud

elamuseaduse sätteid. Hageja tugineb oma nõudes ES § 32 lg-le 3 ning § 33 lg 1 p-le 2. Kohtu arvates

ei tule asjas kohaldada ES § 32 lg-t 3. Kostjate kasutuses oleva eluruumi üürileping on pikenenud

omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 3 järgi ning lepingulisi kohustusi täitnud üürnikul on

lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks ES § 32 lg 1 kohaselt. Üürileandja

ei ole teinud ES § 32 lg 3 järgi ettepanekut uue üürilepingu sõlmimiseks, vaid on

esitanud 13. veebruaril 2002. a üürnikule teate, milles annab teada, et keeldub uue üürilepingu

sõlmimisest ES § 33 lg 1 p 2 alusel.

Maakohus tuvastas, et üürilepingu lõppemise päeval (s.o 25. mail 2002. a) oli kostjate kasutuses 46,6

m2 elamispinda. Hageja seitsmeliikmelise perekonna (hageja, Anne Tihane, Eha Järv, Triinu Karlson,

Tiiu Karlson, Ave Tihane ja Eve Tihane) kasutuses oli 112,9 m2 elamispinda. Hageja väidetud

eluruumi sotsiaalselt põhjendatud normist väiksema elamispinna kasutamine iseenesest ei saa olla

hagi rahuldamise aluseks. Elamuseaduse § 33 lg 1 p 2 ei seosta eluruumi sotsiaalselt põhjendatud

normi üürileandja ja/või tema perekonnaliikmete vajadusega üüritud eluruume ise kasutada. Ka

üürniku ja tema pereliikme kasutuses ei ole elamispinda sotsiaalselt põhjendatud normi (51 m2)

ulatuses. Hageja eluruumi vajaduse hindamisel tuleb lisaks sotsiaalselt põhjendatud normpinnale

arvestada ka ruumide paiknemist, erinevate võimalike leibkondade suurust ja ruumide sobivust neile.

Ruumide põhiplaanide ja eksplikatsioonitabeli ning hageja kirjaliku selgituse kohaselt on hageja

kasutuses viis 1-toalist korterit, millel on eraldi sissepääsud ja köögid. Hageja pereliikmete

koosseisus on viis erinevat isikut või leibkonda ja nad on mahutatavad nendesse korteritesse. Hageja

ei ole tõendanud vajadust kostjate kasutuses oleva eluruumi kasutamiseks hageja ja tema pereliikmete

majutamiseks. Hagejal ja tema pereliikmetel on vaidlusaluses elamus piisavalt ruumi iseseisvaks

elamiseks. Asjaolu, et elamispinda on veidi alla sotsiaalselt põhjendatud normpinna, ei kaalu üles

mitukümmend aastat samal elamispinnal elanud ning üürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud

üürniku eesõigust jätkata elamist samas eluruumis. Kooskõlas põhiseaduse §-ga 32 on omandireformi

aluste seaduses ja elamuseaduses kehtestatud kitsendused, mis lubavad üürnikku kui seaduslikku

eluruumi kasutajat välja tõsta või tema eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks vaidlustada, vaid

teatud kindlatel juhtudel.

Maakohus leidis ka, et ES § 33 lg-st 2 tuleneb, et uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise küsimust

ei saa lahendada ilma üürnikku välja tõstmata. Hageja saab nõuda oma õiguse tunnustamist keelduda

uue üürilepingu sõlmimisest üürnikuga ja kostjate väljatõstmist kahel üheaegselt esineval eeldusel.

Nimelt on vaja ES § 33 lg 1 p 2 ja lg 3 p 1 alusel tuvastada, kas üüritud eluruum on vajalik hagejale

endale või tema perekonnaliikmetele ja linnavalitsuse poolt peab olema üürnikule vastu anda teine

samaväärne eluruum. Hagi ei kuulu rahuldamisele, sest kõnealused eeldused käesolevas asjas

puuduvad.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 27. oktoobri 2004. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

lähtudes TsMS § 330 lg-st 5, ei korranud esimese astme kohtu põhjendusi. Ringkonnakohus täiendas

aga maakohtu otsuse resolutiivosa, jättes rahuldamata J. Tihase hagi I. Heinsalu ja S. Heinsalu vastu

nende väljatõstmiseks teist eluruumi vastu andmata.

Elamuseaduse § 32 lg 1 järgi on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu

tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud elamuseaduse §-s 33

sätestatud juhtudel. Elamuseaduse § 33 lg 1 p 2 järgi võib üürileandja üürniku eesõigust uue lepingu

sõlmimisele (ES § 32 lg 1) lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada muuhulgas siis, kui

üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele. Hageja

leiab ebaõigesti, et ES § 32 lg-s 1 sätestatud üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks ei kohusta

hagejat seda sõlmima. Üürileandjal on õigus vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele

ainult ES §-s 33 sätestatud juhtudel.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et ES § 33 lg 1 p 2 järgi puudub alus hagi rahuldamiseks.

Hageja ei ole tõendanud, et kostjate kasutuses olev eluruum on elamiseks vajalik hagejale ning tema

perekonnaliikmetele. Maakohus on oma seisukohta piisavalt põhjendanud. Kohus hindas otsuse

tegemisel hageja väiteid tema ning ta pereliikmete vajaduste kohta. Maakohtu otsuses toodud

järelduse õigsust kinnitab ka see, et ringkonnakohtu istungil ei vaielnud hageja esindaja vastu kostja

väitele, et elamus on kaks ühetoalist korterit tühjad ning hageja ja tema perekonnaliikmed neid ei

kasuta. Kuna kohus tuvastas, et hagejal ja tema perekonnaliikmetel puudub vajadus kasutada

elamiseks kostjate üüritud eluruumi, siis kostjate väljatõstmise küsimus ES § 33 lg-te 2 ja 3 alusel ei

tõusetu. Et hageja esitas hagiavalduses nõude ka kostjate väljatõstmiseks ja ta ei ole sellest

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 182 lg-s 1 sätestatud korras loobunud, pidi maakohus

otsuse resolutsioonis võtma seisukoha ka selle nõude osas.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja maakohtu ja ringkonnakohtu otsused tühistada ning teha uue

otsuse, millega rahuldada hageja nõue uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse

tunnustamiseks.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 229 lg-t 1, kui lahendas nõude üürniku väljatõstmiseks. Hageja oli

kõnealusest nõudest menetluse käigus loobunud, kuid ringkonnakohus sellega ei arvestanud. Ekslik

on kohtu seisukoht, et hageja nõuet uue üürilepingu sõlmimisest keeldumiseks ei saa lahendada, kui

kohalik omavalitsus ei ole andnud üürniku kasutusse uut sobivat elamispinda.

Hinnates üürniku eluruumist väljatõstmise nõuet, pole ringkonnakohus põhjendanud, miks ES § 32

lg 2 kohaselt üürnikule esitatud teade ei ole üürilepingu lõpetamise piisavaks aluseks. Hageja leiab, et

üürileping on lõppenud ja seadusest tulenevat kohustust uue üürilepingu sõlmimiseks või kehtinud

üürilepingu pikendamiseks 25. mai 2002. a seisuga üürileandjal ei ole. Kohus on põhjendamatult

tuletanud viidatud sättest üürileandjale kohustuse üürilepingu sõlmimiseks.

Isegi juhul, kui ES §-st 32 tuleneks üürileandjale kohustus uue üürilepingu sõlmimiseks või kehtinud

üürilepingu pikendamiseks, oleks üürileandja sellest vabastatud, sest tema enda pereliikmete vajadus

elamispinna järele ei ole rahuldatud (ES § 33 lg 1 p 2). Selle sätte kohaldamisel tuleb elamu omaniku

vajaduse hindamisel lähtuda ainult omaniku ja tema pere vajadustest. Seejuures tuleb arvestada, et

omaniku ja tema pereliikmete kasutuses olnud elamispinna suurus peab vastama sotsiaalselt

põhjendatud elamispinna normile. Ringkonnakohtu vastupidine järeldus on põhjendamatu.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidlesid kostjad sellele vastu ja palusid jätta kaebuse rahuldamata.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saata

asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

9. Kolleegium nõustub kassaatoriga, et ringkonnakohus on jätnud hageja avalduse kostjate

väljatõstmise nõudest loobumiseks tähelepanuta. Lähtuvalt tsiviilkohtumenetluses kehtivast

dispositiivsuse põhimõttest on menetluse lõpetamine enne asjas sisulise otsuse tegemist poolte

määrata. Kohtumenetlus võib lõppeda hagist loobumisega TsMS § 182 lg-s 1 kehtestatud korras.

Viidatud sätte kohaselt hagist loobumine protokollitakse ning sellele kirjutab alla vastavalt kas hageja

või kostja. Kui hagist loobumine on esitatud kohtule kirjalikus avalduses, kirjutab avalduse esitaja

sellele alla ja avaldus võetakse toimikusse. Avalduse esitamine märgitakse kohtuistungi protokolli.

Käesolevas asjas esitas hageja kohtule nõude uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse

tunnustamiseks I. Heinsaluga ja nõude kostjate eluruumist väljatõstmiseks. Toimiku materjalide

kohaselt (tlk 114) on hageja esitanud 8. juuni 2004. a istungil maakohtule kirjalikult oma seisukohad,

milles ta täpsustab oma nõuet, märkides, et hageja loobub väljatõstmise nõudest ning jääb nõude

juurde tunnustada tema õigust mitte sõlmida uut üürilepingut. Hageja on kõnealustele seisukohtadele

alla kirjutanud. Seega on hageja esitanud TsMS § 182 lg 1 tähenduses avalduse kostjate väljatõstmise

nõudest loobumiseks, kuid kohtuistungi protokoll seda ei kajasta (istungiprotokollis märgitakse vaid,

et hageja esindaja esitab kohtule ja protsessiosalistele kohtukõne kirjalikult). Eeltoodu alusel leiab

kolleegium, et kuna ringkonnakohus on jätnud hageja avalduse kostjate väljatõstmise nõudest

loobumiseks lahendamata, siis ei saanud ta selle nõude osas seisukohta võtta. Kolleegium nõustub

kassaatoriga ka selles, et nõue uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse tunnustamiseks ei ole

ilmtingimata seotud üürniku väljatõstmise nõudega. Samale seisukohale on asunud Riigikohus

19. jaanuari 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-136-00 (RT III 2001, 3, 34).

10. Kohtud on tuvastanud, et hageja teatas 13. veebruaril 2002. a üürnikule oma keeldumisest

sõlmida temaga uus üürileping ja pooltevahelise üürilepingu lõppemisest 25. mail 2002. a, märkides,

et üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale ja tema perekonnaliikmetele (ES § 33 lg 1 p 2).

Seega on hageja teavitanud üürnikku ES § 32 lg 2 alusel üürilepingu lõpetamisest. Kolleegiumi

arvates tõlgendas ringkonnakohus ES § 32 lg-t 2 ebaõigesti, kui järeldas, et viidatud sättest tulenes

üürileandja õigus üürileping lõpetada vaid juhul, kui üüritud eluruum oli elamiseks vajalik

üürileandjale ja tema perekonnaliikmetele (ES § 33 lg 1 p 2).

11. Elamuseaduse § 32 lg 2 kohaselt loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool

enne üürilepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue

lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist. Seega pikeneb üürileping ES § 32 lg 2 alusel

samadel tingimustel seni kehtinud üürilepinguga vaid juhul, kui pooled ei ole enne üürilepingu

lõppemist avaldanud kirjalikult tahet uue üürilepingu sõlmimiseks või lepingu lõpetamiseks.

Käesolevas asjas on kohtud tuvastanud, et üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist

edastanud üürnikule oma tahteavalduse pooltevahelise lepingu lõpetamise kohta.

12. Elamuseaduse § 32 lg 1 järgi on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul

lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud ES §-s 33 sätestatud

juhtudel. Sellest tuleneb, et üldjuhul on kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul õigus nõuda

üürileandjalt uue üürilepingu sõlmimist. Üürileandja saab selle eesõiguse vaidlustada ES § 33 lg 1

alustel.

13. Kolleegium leiab, et kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist lepingu lõpetamise

soovi avaldanud ja üürnik ei avalda ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamiseks tahet, siis

üürileping ei pikene ES § 32 lg 2 alusel. Sellisel juhul lõpeb üürileping tähtaja möödumisel ning

kohaldada ei tule ES § 32 lg-t 1 ning ei tule kontrollida, kas üürnikul on eesõigus uue lepingu

sõlmimiseks. Üürileping lõpeb tähtaja möödumisel ka juhul, kui üürnik on avaldanud soovi lepingu

lõpetamiseks ja üürileandja vaikib.

14. Kohtud on õigesti leidnud, et kohaldamisele ei kuulu ES § 32 lg 3. Nimetatud sätte kohaldamise

eelduseks on see, et üürileandja on teinud üürnikule pakkumuse uue üürilepingu sõlmimiseks.

Selliseid asjaolusid vaidlusaluses asjas tuvastatud ei ole. Kolleegium on selgitanud laiemalt ES § 32

sisu ja selle seostatust ES §-ga 33 27. aprilli 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05.

15. Juhul, kui ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab, et üürnik on avaldanud ES § 32 lg-

s 1 sätestatud eesõiguse teostamiseks tahet, siis tuleb kohtul üürileandja nõudel kohaldada ES § 33 lg-

t 1 ning hinnata, kas üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale ja tema perekonnaliikmetele.

Kolleegium märgib, et ES § 33 lg 1 p 2 mõtte kohaselt tuleb hinnata üürileandja ja tema

perekonnaliikmete vajadust üüritud eluruumi järele ning tähtsust ei oma üürniku huvi või vajadus

jätkata elamist samas eluruumis. Hageja viidatud Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega

nr 38 "Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine" p 2 järgi kinnitatakse eluruumi sotsiaalselt

põhjendatud normiks 18 m2 eluruumide üldpinda perekonna iga liikme ja lisaks 15 m2 perekonna

kohta. Määrusega kehtestatakse nõuded eluruumidele inimestele ohutu ja tervisliku elukeskkonna

tagamise eesmärki silmas pidades. Eeltoodut arvestades asub kolleegium seisukohale, et sotsiaalselt

põhjendatud normist väiksema elamispinna kasutamine üürileandja ja tema perekonnaliikmete poolt

saab olla asjaoluks, mis kinnitab nende põhjendatud vajadust üüritud eluruumi järgi.

A. Kull, P. Jerofejev, H. Jõks