3-2-3-6-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-3-6-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 4. mai 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja L. Laarmaa, liikmed P. Jerofejev ja H. Jõks

Kohtuasi

Lenur Tðilingirovi hagi Artur Veide vastu lepingu kehtetuks

tunnistamise nõudes.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Linnakohtu 29. oktoobri 2002. a tagaseljaotsus

tsiviilasjas nr 2/5/230-3263/02

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Julius Golðteini kohtuvigade parandamise avaldus

Asja läbivaatamise kuupäev

4. aprill 2005. a

Istungil osalenud isikud

Avaldaja Julius Golðtein ja tema lepinguline esindaja

vandeadvokaat Tarmo Pilv.

Resolutsioon

Jätta Julius Golðteini kohtuvigade parandamise avaldus

rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnakohtu 29. oktoobri 2002. a tagaseljaotsusega rahuldati Lenur Tðilingirovi, kelle

poolel oli menetluses iseseisva nõudeta kolmas isik AS Sampo Pank, hagi Artur Veide vastu ning

tunnistati kehtetuks A. Veide kui müüja ja L. Tðilingirovi kui ostja ja pantija ning menetluses

osalenud iseseisva nõudeta kolmanda isiku KINNISVARA FINANTSEERIMISE AKTSIASELTS

(kustutatud registrist 14. novembril 2003. a) kui pandipidaja vahel 12. oktoobril 1999. a sõlmitud

ostu-müügi-, võla ülekandmise ja pandilepingu muutmise leping. Lepingu objektiks oli kostja

A. Veide omandis oleva ja iseseisva nõudeta kolmandale isikule panditud xxxxxxxxx xxxxxxxxxx

xx-xx asuva korteri omandiõiguse üleminek hagejale koos pandiõiguse kehtimajäämisega ning kostja

võla iseseisva nõudeta kolmanda isiku ees ülekandmine hagejale. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt

ei olnud ostja lepingu sõlmimisel teadlik lepingu objektiks oleva eluruumi olulistest puudustest ning

seetõttu oli leping sõlmitud eksimuse mõjul tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 71 lg-te 1-2 ja 4 tähenduses. Tallinna Linnakohtu 4. novembri 2003. a määrusega

selgitati, et kohtuotsusega tunnistati kehtetuks nii vaidlusaluses lepingudokumendis sisalduv ostu-

müügileping kui ka asjaõiguslik kokkulepe.

10. juuli 2002. a lepinguga oli KINNISVARA FINANTSEERIMISE AKTSIASELTS loovutanud

kõik tema ja L. Tðilingirovi vahelisest lepingust tulenevad nõuded AS-le Sampo Pank.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

2. 24. jaanuaril 2005. a esitatud kohtuvigade parandamise avalduses palub Julius Golðtein linnakohtu

otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Avalduse põhjenduste kohaselt

tehti Tartu Maakohtu 19. aprilli 2001. a määruse alusel J. Golðteini hagis L. Tðilingirovi vastu hagi

tagamiseks hooneregistris käsutamise keelumärge L. Tðilingirovile kuuluvale xxxxxxxxx

xxxxxxxxxx xx-xx asuvale korterile. Vaidlusaluse korteriomandi suhtes avati Tallinna Linnakohtu

kinnistusosakonnas registriosa 23. veebruaril 2003. a ja omanikuna kanti sisse L. Tðilingirov.

25. veebruaril 2003. a kanti Tartu Maakohtu 19. aprilli 2001. a määruse alusel kinnistusraamatu III

jakku käsutamise keelumärge J. Golðteini kasuks. Käsutamise keelumärge on kehtiv tänaseni. Tartu

Ringkonnakohtu 21. aprilli 2004. a otsusega rahuldati J. Golðteini hagi L. Tðilingirovi vastu ja

viimaselt mõisteti hageja kasuks välja 223 475 krooni. 23. aprillil 2004. a esitas J. Golðtein

kohtutäiturile avalduse kohtuotsuse täitmiseks täitemenetluse algatamiseks.

Avaldaja leiab, et 29. oktoobri 2002. a otsust tehes rikkus Tallinna Linnakohus tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 77 lg-t 1, sest otsustas J. Golðteini õiguste ja kohustuste üle ilma teda asja

kaasamata. Linnakohtu tagaseljaotsusega on L. Tðilingirov ja A. Veide pahauskselt tekitanud

olukorra, kus nad saavad takistada ning venitada J. Golðteini kasuks tehtud kohtuotsuse täitmist.

A. Veide esitas 24. novembril 2004. a Tallinna Linnakohtusse hagi J. Golðteini ja L. Tðilingirovi

vastu kinnistusraamatu ebaõige kande muutmiseks nõusoleku saamiseks. L. Tðilingirov esitas

seepeale taotluse menetluse peatamiseks Tallinna Linnakohtu tsiviilasjas nr 2/220-8042/04

(kohtutäitur T. Tðapise avaldus L. Tðilingirovi korterile sissenõude pööramise viisi otsustamiseks).

Avaldaja väitel tegutsevad L. Tðilingirov ja A. Veide koos eesmärgiga takistada ja venitada

J. Golðteini algatatud tsiviil- ja täitemenetlust. J. Golðtein viitab kohtuvigade parandamise avalduses

asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p-le 3, § 63 lg-le 2 ja § 631 lg-le 6 ning TsMS § 77 lg-le 1, § 353

lg-le 5, § 333 lg 1 p-le 3, § 362 p-le 4, § 372 lg 1 p-le 2 ja § 372 lg-le 2.

3. Vastuses kohtuvigade parandamise avaldusele leidis L. Tðilingirov, et vaidlustatud linnakohtu

otsus on seaduslik ning põhjendatud. Ebaõiged on avaldaja viited TsMS §-le 77 ja § 333 lg 1 p-le 3.

Kuna avaldaja kasuks on seatud käsutamise keelumärge ka vastustajale kuuluvale korteriomandile

asukohaga xxxxxx xxxxxxx xxx xx, siis jääb selgusetuks, miks peab avaldaja nõude rahuldamine

toimuma xxxxxxxxxx xx-xx korteriomandi arvel. Lisaks märgib L. Tðilingirov, et ta on asunud

võlgnevust tasuma.

4. Riigikohtu istungil jäid avaldaja ja tema esindaja kohtuvigade parandamise avalduses toodud

seisukohtade juurde.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

5. Kolleegium leiab, et kohtuvigade parandamise avaldus ei anna alust Tallinna Linnakohtu

29. oktoobri 2002. a tagaseljaotsuse tühistamiseks.

6. A. Veide ja L. Tðilingirov sõlmisid 12. oktoobril 1999. a mh ostu-müügi- ja asjaõiguslepingu

xxxxxxxxx xxxxxxxxxx xx-xx asuva korteri suhtes. Tallinna Linnakohtu 29. oktoobri 2002. a

(tagaselja)otsusega tunnistati eksimuse tõttu kehtetuks ostu-müügileping. Tallinna Linnakohtu

4. novembri 2003. a määrusega selgitati, et kehtetuks tunnistati ka asjaõiguslik kokkulepe.

TsMS § 372 lg 1 p 2 kohaselt võib kohtuvigade parandamise avalduse esitada isik, kelle õiguste ja

kohustuste üle kohus otsustas, kuid keda asja ei kaasatud. TsMS § 77 lg 1 järgi, kui hageja on

suunanud nõude ka isiku vastu, keda ta ei ole hagiavalduses kostjana märkinud, kuid kes on

vaidlustatud õigussuhte osaline, kaasab kohus kostjana ka selle isiku.

Kehtetuks tunnistatud ostu-müügilepingu ja selle täitmiseks sõlmitud omandiõiguse üleandmise

kokkuleppe (asjaõiguslepingu) pooled on A. Veide ja L. Tðilingirov. Avaldaja ei ole nimetatud ostu-

müügilepingu ega asjaõiguslepingu osaline. Võlaõiguslik ostu-müügileping, millest tekkinud

võlasuhte osaliseks avaldaja ei ole, ei tekita, muuda ega lõpeta tema suhtes tsiviilõigusi ega -

kohustusi. Võlaõiguslikust lepingust tekivad õigused ja kohustused vaid selle võlasuhte osalistele.

Samuti ei suunanud hageja L. Tðilingirov oma nõuet avaldaja vastu. Seega puudus kohtul kohustus

J. Golðteini menetlusse kaasamiseks TsMS § 77 lg 1 järgi ja Riigikohtul puudub alus kohtuvigade

parandamiseks TsMS § 372 lg 1 p 2 alusel.

7. Poolte vahel sõlmitud asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamine võib riivata ka kolmandate isikute

õigusi, kuigi nad ei ole selle õigussuhte osalised. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 211 järgi on

korteriomandi omanikuks õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul ja EES § 214 lg 5 kohaselt

kantakse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik. Nendest

sätetest järeldub, et kui korteriomandi esmakinnistamisel on selle omanikuna kinnistusraamatusse

kantud isik, kes ei omanud korterit vallasasjana, siis saab sellist kannet pidada ebaõigeks, kuna see ei

vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23. märtsi 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-18-05, RT III 2005, 11, 113). Kui L. Tðilingirov asjaõiguslepingu kehtetuse tõttu

korteri kui vallasja omanik ei olnud, siis oleks korteri tegelikul omanikul õigus nõuda

kinnistusraamatu parandamist. Sarnast olukorda on Riigikohtu tsiviilkolleegium käsitlenud oma

21. märtsi 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05 (RT III 2005, 11, 110).

8. Linnakohus otsustas A. Veide ja L. Tðilingirovi vahelise asjaõiguslepingu kehtetuse üle ilma

J. Golðteini menetlusse kaasamata. TsMS § 242 lg 2 kohaselt ei ole selle kohtuotsusega tuvastatud

asjaõiguslepingu kehtetus siduv J. Golðteinile. Järelikult ei ole vaidlusalusel linnakohtu otsusel TsMS

§ 242 lg 2 ja § 94 lg 2 kohast tagajärge avaldaja jaoks.

Kui A. Veide soovib kinnistusraamatu kande parandamist ja enda omanikuna kinnistusraamatusse

kandmist, on tal selleks vaja ka J. Golðteini nõusolekut. Tulenevalt AÕS § 65 lg-st 1 saab isik nõuda

kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna ebaõigesti kantud isiku kustutamist ja enda

sissekandmist omanikuna. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kohaselt on selleks nõutav ka

J. Golðteini nõusolek. Kui nimetatu keeldub nõusoleku andmisest, siis on võimalik seda nõuda

kohtus TsÜS § 68 lg 5 järgi. Selles menetluses, kus osaleks kostjana J. Golðtein, tuleks hagejal

tõendada, et korteriomandi esmakinnistamisel selle omanikuna kinnistusraamatusse kantud

L. Tðilingirov ei omanud asjaõiguslepingu kehtetuse tõttu korterit kui vallasasja. Seega tuleks selles

menetluses tõendada asjaõiguslepingu kehtetuse aluseid.

9. Asjaõiguslepingu kehtetuse kohta peab kolleegium vajalikuks märkida, et Tallinna Linnakohtu

29. oktoobri 2002. a otsusest ja 4. novembri 2003. a määrusest ei selgu, milles seisnes hageja

L. Tðilingirovi eksimus 12. oktoobri 1999. a asjaõiguslepingut sõlmides.

Ka vallasasjade omandamisel tuleb alates 1. detsembrist 1993. a eristada võlaõiguslikku ostu-

müügilepingut, millega tsiviilkoodeksi § 242 lg 1 järgi kohustus müüja andma vara ostja omandisse

ja asjaõiguslepingut (AÕS § 92 lg 1) millega see kohustus täideti ja omand üle anti. Nimetatut on

kolleegium rõhutanud oma lahendites (vt nt Riigikohtu 21. juuni 2000. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

84-00, RT III 2000, 18, 200 ja 10. novembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03, RT III 2003,

34, 354). Millistel tingimustel omand üle tuleb anda ja millistele omadustele peab üleantav asi

vastama, see lepitakse kokku võlaõiguslikus müügilepingus. Asjaõigusleping sisaldab kokkulepet

konkreetse asja omandiõiguse üleandmise kohta. Vaidlusaluses lepingudokumendis sisaldub

asjaõigusleping p-s 1.4.1.

Kohtuotsuses toodud olulised puudused (nt puudustega aknaraamid, ebarahuldavas olukorras

kanalisatsioonitorud, sissetungiv vihmavesi ja probleemid küttesüsteemiga), võisid ehk olla

müügilepingu kehtetuks tunnistamise alusteks, kuid need ei saa olla asjaõiguslepingu kehtetuse

aluseks.

Tulenevalt asjaõiguse abstraktsiooni põhimõttest, mis alates 1. juulist 2002. a on otsesõnu

väljendatud ka TsÜS § 6 lg-s 4, ei olene käsutustehingu (asjaõiguslepingu) kehtivus õiguse ja

kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu (kõnealuses asjas müügilepingu) kehtivusest.

Kui müügileping on kehtetu ja asjaõigusleping kehtiv, siis on põhimõtteliselt võimalik olenevalt

rikastumise ajast omand tagasi saada kas tsiviilkoodeksi vara alusetut omandamist reguleerivate

sätete järgi või võlaõigusseaduse 52. peatüki 2. jao sätete kohaselt, kui ei esine asja käsutamist

takistavaid asjaolusid. Kui kehtetu on asjaõigusleping, siis omandajal omandiõigust ei tekkinudki.

L. Laarmaa, P. Jerofejev, H. Jõks