3-2-1-32-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nime

Kohtuasja number

3-2-1-32-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 19. aprill 2005. a.

Kohtukoosseis

Eesistuja V. Kõve, liikmed H. Jõks ja J. Luik

Kohtuasi

Audru valla hagi Uno Kõresaare vastu omandiõiguse

tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. oktoobri 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/615/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Audru valla kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

21. märts 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 14. oktoobri 2004. a

otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Audru vallale 15. novembril 2004. a

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 750 (seitsesada

viiskümmend) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Audru vald esitas hagiavalduse, millega palus tunnustada enda omandiõigust Pärnu maakonnas

Audru vallas Valgeranna külas asuvale Metsa kinnistule ja teha kinnistusraamatusse vastav kanne.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid Uno Kõresaar ostjana ja AS Pärnu REV müüjana

13. detsembril 2001. a kinnisasja ostu-müügilepingu Metsa kinnistu müümiseks. Lepingu p 2.1

kohaselt oli kinnistu müügihinnaks 75 000 krooni. Ostja kanti kinnistu omanikuna

kinnistusraamatusse 19. veebruari 2002. a kinnistamisotsuse alusel. Audru Vallavolikogu

21. detsembri 2001. a otsusega nr 181 !Kinnisasja ostueesõiguse kasutamine" otsustati

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 20 lg 1 alusel kasutada kinnistu suhtes

ostueesõigust. 28. detsembri 2001. a notariaalse avaldusega teatas Audru vald nii kinnistu müüjale

kui ka ostjale soovist teostada nimetatud kinnistu suhtes ostueesõigust ning tasus kinnisasja ostu-

müügilepingus nimetatud müügihinna ja lepingu sõlmimisega seotud kulud kokku 76 233 krooni 50

senti notar Kaia Krügeri deposiitarvele. Osundatud avaldustele ostja ei reageerinud ega sõlminud

Audru vallaga asjaõiguslepingut.

2. Kostja vaidles hagile vastu, leides, et vastavalt Audru valla vara valdamise, kasutamise ja

käsutamise korra aluste § 5 lg-le 1 otsustab kinnisasja ostueesõiguse teostamise volikogu. Seega on

ostueesõiguse avaldus esitatud Audru Vallavolikogu 21. detsembri 2001. a otsuse nr 181 alusel.

Ühestki õigusaktist ega üksikotsusest ei nähtu, mille alusel on avalduse ostueesõiguse teostamiseks

esitanud vallavanem, seega on avalduse esitanud ebapädev isik.

Avalduse kohaselt pidi hageja kandma müügihinna ja lepingu sõlmimisega seotud kulud notari

deposiitarvele avalduse koostamise päeval. Summa deponeeriti alles 23. jaanuaril 2002. a. Hageja ei

esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et kostja oleks keeldunud temale pakutava raha vastuvõtmisest.

Kostja vaidlustas 18. jaanuaril 2002. a Audru Vallavolikogu 21. detsembri 2001. a otsuse nr 181

Pärnu Halduskohtus.

Pärnu Maakohtu 13. septembri 2002. a määrusega peatati käesolevas tsiviilasjas menetlus

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 213 lg 1 p 3 alusel kuni Pärnu Halduskohtu vastava otsuse

jõustumiseni, kuna volikogu otsuse tühistamise korral puuduks Audru valla pädeva organi otsus

ostueesõiguse teostamiseks.

Pärnu Halduskohtu 24. septembri 2002. a otsusega jäeti U. Kõresaare kaebus Audru Vallavolikogu

21. detsembri 2001. a otsusele nr 181 rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi

30. mai 2003. a otsusega Pärnu Halduskohtu otsus tühistati, kaebus rahuldati ning Audru

Vallavolikogu otsus nr 181 tühistati.

3. Pärnu Maakohus jättis 29. jaanuari 2004. a otsusega hagi rahuldamata põhjendusel, et kohus on

Audru Vallavolikogu otsuse ostueesõiguse teostamiseks tühistanud ja vallavanema pädevuses ei

olnud ostueesõiguse teostamise otsustamine. Vastavalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse

(KOKS) § 50 lg 1 p-le 2, Audru valla põhimääruse p-le 10 ning Audru valla vara valdamise,

kasutamise ja käsutamise korra § 5 lg-le 1 on kinnisasja ostueesõiguse teostamise otsustamine

volikogu pädevuses. Kuna halduskohus on volikogu vastava otsuse tühistanud ja vallavanemal

puudus pädevus ostueesõiguse teostamise otsustamiseks, on hageja notariaalne avaldus ostueesõiguse

teostamiseks tühine ja hagi tuleb jätta rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohus jättis 14. oktoobri 2004. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse muutmata.

Otsuse põhjenduste kohaselt ei vaieldud selle üle, et kinnisasja ostueesõiguse kasutamise otsustamine

kuulus vallavolikogu pädevusse, mida tõendab ka Audru Vallavolikogu 21. detsembri 2001. a otsus

nr 181. Audru Vallavolikogu juhindus otsuse vastuvõtmisel AÕSRS § 20 lg-st 1, mille kohaselt on

kohalikul omavalitsusel kuni 1. jaanuarini 2002. a oma haldusterritooriumil kõigi kinnisasjade suhtes

nende igat liiki võõrandamisel igakordne ostueesõigus vastavalt AÕS §-dele 256!275, kui seadusest

ei tulene teisiti.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 30. mai 2003. a otsusega tühistati Audru Vallavolikogu

21. detsembri 2001. a otsus nr 181 ja poolte vahel tekkis vaidlus Audru valla ostueesõiguse

teostamise üle seoses volikogu otsuse tühistamisega. Maakohus leidis põhjendatult, et kuna

halduskohtu otsusega tühistati Audru Vallavolikogu otsus, siis on Audru valla notariaalne avaldus

ostueesõiguse teostamiseks tühine ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Kinnisasja ostueesõiguse

kasutamiseks ei piisanud üksnes sellest, et vallavanemal on esindusõigus valla esindamiseks.

Avalduse esitamise ajal kehtinud AÕS § 264 lg 3 järgi tuli ostja või müüja kinnistusraamatusse kande

tegemisest keeldumise korral esitada vastav hagi kohtusse. Kinnistusraamatusse kande tegemiseks

nõusoleku andmata jätmine allub kohtulikule kontrollile.

Tsiviilasja menetluse ajal langes ära ostueesõiguse teostamise õiguslik alus, mistõttu puudus ka

seaduslik alus hagi rahuldamiseks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Audru vald esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, millega palus ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja hagi rahuldada.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus kohaldanud vääralt AÕS § 264 lg-t 3.

Nõusoleku mitteandmine allub küll kohtulikule kontrollile, kuid AÕS § 271 lg 1 kohaselt võis müüja

või ostja keelduda nõusoleku andmisest vaid juhul, kui ostueesõigust teostanud isik ei tasu ostuhinda

ega hüvita kulutusi. Hageja on nimetatud kohustused täitnud, mistõttu tuleb hagi rahuldada.

Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ta leiab, et tsiviilasja menetlemise ajal langes ära

ostueesõiguse teostamise õiguslik alus. Kinnisasja ostueesõiguse teostamise aluseks on AÕS § 246

lg 1 kohaselt notariaalse avalduse esitamine müüjale või ostjale ning AÕS § 269 lg 1 kohaselt

ostuhinna ja lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalike kulutuste

hüvitamine ostjale. Maakohus tuvastas nimetatud aluste olemasolu. Aluse äralangemist maakohus ei

käsitlenud ning nimetatud osas otsuse peale edasi ei kaevatud. Kinnisasja ostueesõiguse avaldust

kostja ei vaidlustanud.

Õige ei ole ringkonnakohtu seisukoht, et maakohtu otsusega ei seatud kahtluse alla vallavanema

esindusõiguse olemasolu kinnisasja ostueesõiguse avalduse esitamisel. Maakohus leidis, et avaldus

on tühine, kuna kinnisasja ostueesõiguse teostamise otsustamine on volikogu pädevuses, halduskohus

on volikogu vastava otsuse tühistanud ja vallavanemal puudus pädevus ostueesõiguse teostamise

otsustamiseks, mistõttu on notariaalne avaldus tühine.

Kuna maakohus ei ole küsimust ostueesõiguse teostamiseks õigusliku aluse äralangemisest

tõstatanud, on ringkonnakohus selles osas ületanud asja läbivaatamise piire ja rikkunud TsMS § 229

lg-t 2 ja § 319 lg-t 1.

Ringkonnakohus ei ole põhjendanud ega viidanud ühelegi õigusnormile, mille kohaselt peaks

ostueesõiguse avaldus tühine olema. Ostueesõigust saab AÕS § 264 kohaselt teostada üksnes

notariaalselt tõestatud avalduse tegemisega ja volikogu vastav otsus ei ole sellise avaldusena

käsitatav. Notariaalselt tõestatud avalduse kehtivus ei sõltu volikogu otsuse hilisemast tühistamisest,

kuna pooltevaheline õigussuhe ei ole käesoleval juhul muutunud avalik-õiguslikuks.

6. Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja leidis, et selle motiivid ei anna alust ringkonnakohtu

otsuse tühistamiseks. Volikogu otsuse tühistamisega langes ära tsiviilasja menetluse ajal

ostueesõiguse teostamiseks olev õiguslik alus, mistõttu puudub seaduslik alus hagi rahuldamiseks.

Notariaalne avaldus ei saa püsida kehtivana vaid vallavanema üldpädevusel. Volikogu vastav otsus

tühistati ning volikogu hilisem heakskiit puudub. Sellest tulenevalt on tegemist tühise tehinguga,

kuna vallavanemal puudus ostueesõiguse teostamiseks konkreetne volitus.

Kassaatori väide, et kinnisasja müüja või ostja võib keelduda õigustatud isiku kandmisest

kinnistusraamatusse vaid AÕS § 271 lg-s 1 sätestatud juhul, on väär. Võimalikud on ka muud

seadustest tulenevad alused. Pealegi tugineb kassaator nimetatud väitele esmakordselt alles

kassatsioonkaebuses.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi

väära kohaldamise tõttu tühistada ja asi saata samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

8. AÕSRS § 20 lg 1 järgi oli kohalikul omavalitsusel kuni 2002. aasta 1. jaanuarini oma

haldusterritooriumil kõigi kinnisasjade suhtes nende igat liiki võõrandamisel igakordne ostueesõigus

vastavalt AÕS §-dele 256!275, kui asjaõigusseaduse rakendamise seadusest ei tulenenud teisiti.

Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud AÕS § 264 lg 1 kohaselt peab ostueesõiguse teostamiseks

ostueesõigust omav isik teatama müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist ostueesõigust

teostada. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt, võib notariaalselt tõestatud avalduse esitada müüja

asemel uuele omanikule, kui kinnisasi on juba läinud ostja omandisse. AÕS § 264 lg 3 järgi astub

ostueesõigust omav isik avalduse esitamisega sõlmitud ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja

omandab õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning ostja või müüja keeldumisel esitada

hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. AÕS § 269

lg 1 kohaselt on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ta ostu-

müügilepingu järgi on müüjale maksnud, samuti lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse

kandmisega seotud vajalikud kulutused. Sellest tulenevalt on ostueesõiguse teostamise eelduseks

notariaalselt tõestatud avalduse esitamine müüjale või ostjale ja ostuhinna tasumine ning nende

eelduste täitmise korral on ostueesõigust teostanud isikul õigus nõuda enda kandmist kinnistu

omanikuna kinnistusraamatusse.

Pooled ei vaidle selle üle, et Audru vald teostas ostueesõigust vaidlusaluse kinnistu suhtes, esitades

nii kinnistu müüjale kui ka ostjale 28. detsembril 2001. a notariaalselt tõestatud avalduse ning tasudes

ostu-müügilepingust tuleneva kinnistu müügihinna notari deposiitarvele. Pooled vaidlevad selle üle,

kas notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avaldus on tühine, kuna halduskohtu otsusega on

selle aluseks olev Audru vallavolikogu 21. detsembri 2001. a otsus tühistatud.

9. Käesolevas vaidluses on ostueesõiguse teostajaks AÕSRS § 20 lg 1 alusel Audru vald, st avalik-

õiguslik juriidiline isik, kelle nimel on vallavolikogult saadud volituse alusel teostanud ostueesõigust

vallavanem. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et maakohtu otsusest ei ilmne, et maakohus oleks

seadnud kahtluse alla vallavanema esindusõiguse kinnisasja ostueesõiguse avalduse esitamisel.

Maakohtu otsusest nähtub, et maakohus jättis hagi rahuldamata põhjusel, et Audru valla notariaalselt

tõestatud ostueesõiguse teostamise avaldus on tühine, kuna kohus on Audru Vallavolikogu otsuse

ostueesõiguse teostamiseks tühistanud ja vallavanema pädevuses ei olnud ostueesõiguse teotamise

otsustamine.

Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et vaidluse lahendamiseks on oluline selgitada, kas Audru

vallavanemal oli volitus ostueesõiguse teostamiseks või mitte. Vastavalt KOKS § 50 lg 1 p-le 2,

Audru valla põhimääruse p-le 10 ning Audru valla vara valdamise, kasutamise ja käsutamise korra

§ 5 lg-le 1 on kinnisasja ostueesõiguse teostamise otsustamine volikogu pädevuses. Volikogu otsustas

21. detsembril 2001. a ostueesõigust vaidlusalusele kinnistule teostada. Ei vaielda selle üle, et Audru

Vallavolikogu otsuse alusel oli vallavanem pädev ostueesõigust teostama. Pooled vaidlevad selle üle,

kas nimetatud vallavolikogu otsuse hilisema tühistamise tõttu kaotas vallavanem ostueesõiguse

teostamiseks volituse tagasiulatuvalt ja kas seetõttu on vallavanema notariaalselt tõestatud avaldus

ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud TsÜS § 103 lg 1 järgi tühine.

TsÜS § 103 lg 1 järgi on tehing, mille teise isiku nimel on teinud isik, kellel ei olnud volitust või kes

volituse piire ületas, tühine. Kui isik tegi teise isiku nimel tehingu volitust ületades, kehtib tehing

osas, milleks esindajal oli volitus.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 30. mai 2003. a otsusega tühistati Audru Vallavolikogu

21. detsembri 2001. a otsus, millega vald otsustas ostueesõigust teostada, põhjusel, et Audru valla

poolt avaliku huvi põhistusena toodud asjaolud (suurendada valla omandis avalikuks kasutamiseks

olevat suure vabaaja veetmise potentsiaaliga maad, tagada ligipääs munitsipaliseeritavale mereäärsele

puhkealale, ehitada olemasolev hoone detailplaneeringut tegemata ümber lastelaagrite

majandushooneks, võimalus kasutada kinnistul asuva puurkaevu vett naaberkinnistute varustamiseks,

kinnistu müümine turuhinnast tunduvalt odavamalt) ei ole piisavad, õigustamaks sekkumist ostja

omandiõigusesse. Vallavanema pädevust halduskohus ei käsitlenud.

Riigikohus on 7. märtsi 2003. a määruses haldusasjas nr 3-3-1-21-03 (RT III 2003, 7, 72) asunud

seisukohale, et haldusakti tühistamine tähendab haldusakti tunnistamist kehtetuks tagasiulatuvalt,

täpsemalt ! kehtetuks algusest peale. Tühistamine ei muuda kehtivat haldusakti tühiseks, vaid

üksnes kehtetuks. Haldusakt lakkab kehtimast tühistamisotsuse jõustumise hetkest. Samas määruses

rõhutas Riigikohus, et pärast tühistamisotsuse tegemist ei saa keegi eitada, et haldusakt kuni

tühistamiseni kehtis.

Eeltoodu alusel leiab kolleegium, et kuni Audru Vallavolikogu otsuse tühistamiseni tuli seda täita

ning Audru vallavanem seda ka vastavalt talle antud pädevusele tegi. Kuigi vallavolikogu otsus

tühistati, kehtis see õiguspärasena ajal, kui Audru vallavanem esitas notariaalselt tõestatud

ostueesõiguse teostamise avalduse. Vallavanemal oli kehtiv volitus ostueesõiguse teostamiseks.

Kolleegium on arusaamisel, et need põhjused, miks tühistati Audru Vallavolikogu 21. detsembri

2001. a otsus nr 181, ei muuda ostueesõiguse teostamise notariaalselt tõestatud avaldust

tagasiulatuvalt esindusõiguseta isiku tehinguks ning tühiseks TsÜS § 103 lg 1 mõttes.

10. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus selgitama, kas asjaõigusseadusest tulenevad

ostueesõiguse teostamise eeldused on täidetud.

H. Jõks, V. Kõve, J. Luik