3-2-1-24-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-24-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 4. aprill 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Luik, liikmed P. Jerofejev ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Lovell Paatsi hagi Jüri Kutsari vastu eluruumist

väljatõstmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 4. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/1130/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jüri Kutsari kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

7. märts 2005. a

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. novembri 2004. a

otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Aivar Ennokile J. Kutsari kassatsioon-kaebuselt

6. detsembril 2004. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. L. Paats esitas hagiavalduse, millega palus lõpetada üürileping J. Kutsariga, mõista kostjalt hageja

kasuks välja üüri ja kõrvalkulude eest 4842 krooni 50 senti ning tõsta kostja eluruumist välja.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt kasutab kostja xxxxxxxxx xxxxxxx x-x asuvat hagejale kuuluvat

eluruumi hageja esindaja Kristel Paatsiga sõlmitud üürilepingu alusel. Selle lepingu p-de 4 ja 5

kohaselt kohustus kostja tasuma osutatud teenuste eest hagejale iga kuu 10. kuupäevaks. Kostja ei ole

üüri igal kuul tasunud, seega on lepingut rikkunud.

2. Kostja vaidles hagile vastu, leides, et arusaamatused üüri maksmisega tekkisid seetõttu, et

kirjalikus üürilepingus oli majaomanikuna ja üürileandjana märgitud Kristel Paats. Viimane aga ei

esitanud talle volikirja, millest nähtuks K. Paatsi õigus sõlmida üürileping ja koguda üüri. Poolte

suulise kokkuleppe kohaselt tuli üüri maksta kord aastas. Seni kuni polnud sõlmitud uut üürilepingut,

kehtis suuline kokkulepe, mis on tuvastatud ka Tallinna Linnakohtu 9. veebruari 1998. a otsusega.

3. 14. jaanuaril 2003. a, s.o kohtumenetluse ajal, saatis hageja kostjale üürilepingu

ülesütlemisavalduse. Ta leidis, et üürileping on alates 14. veebruarist 2003. a lõppenud. Kostja on

järjepidevalt jätnud tasumata korteri kasutamisega seotud üüri ja kõrvalkulud ning seda enam kui

kolmel järjestikusel maksetähtpäeval. Hageja palus kostjal eluruum vabastada. Kui kostja eluruumi

vabatahtlikult ei vabasta, siis palus hageja kostja eluruumist välja tõsta.

4. Kostja seletuste kohaselt ei ole ta üürilepingu ülesütlemisavaldust saanud. Ta viibis korralisel

puhkusel oma elukohast eemal. Ülesütlemisavaldus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, küll aga

puuduvad ülesütlemise aluseks olevad mõjuvad põhjused.

5. Tallinna Linnakohtu 13. juuni 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohus leidis, et hageja ei

järginud VÕS § 312 lg-s 1 sätestatud üürilepingu ülesütlemise kolmekuulist etteteatamise tähtaega

ning kostja tasus üürivõla kohtumenetluse ajal.

6. Tallinna Ringkonnakohtu 29. oktoobri 2003. a otsusega tühistati linnakohtu otsus protsessiõiguse

normide rikkumise tõttu, sest linnakohus ei olnud eelmenetluses selgitanud välja asja lahendamiseks

vajalikke asjaolusid. Asi saadeti samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

7. Tallinna Linnakohtu 2. juuni 2004. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohus tuvastas, et poolte

vahel on sõlmitud suuline üürileping. Kostja kirjalikku üürilepingut ei allkirjastanud, kuid on sellega

13. jaanuaril 2002. a tutvunud. Tõendatud on, et hageja ei teavitanud kostjat oma esindajast ning

kostja pöördus mõistliku aja jooksul hageja poole, et saada selgust üürilepingu sõlmimiseks volitatud

isiku volitustest. Kostja tasus 7. jaanuaril 2002. a hagejale 2001. aasta eest üüri summas 3000 krooni

ja hageja aktsepteeris üüri saamist terve aasta eest. Seega pidi kostja 2002. aasta üüri tasuma

2003. aasta alguses. Kostja ei viivitanud kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele

kuuluva üüri ja kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega.

8. Selle üle, et hageja saatis kostjale posti teel üürilepingu ülesütlemisavalduse, kuid see tagastati

hagejale hoiutähtaja möödumisel, pooled ei vaidle. Kostja väite kohaselt ei saanud ta avaldust kätte,

kuna viibis puhkusel ja oli elukohast eemal. Kostja sellele väitele hageja vastuväiteid ei esitanud.

Kostja nõustus, et ülesütlemisavaldus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja kinnitas, et ta

nõustub hagejale tasuma üüri 20 kr/m2 eest, osalema maja kapitaalremondi tegemisel ning ei soovi

üürilepingu lõpetamist.

9. Kuna pooltel kirjalikku üürilepingut ei ole ja hageja aktsepteeris üüri saamist kord aastas, leidis

kohus, et kostja pidi tasuma üüri eelmise aasta eest järgneva aasta algul. Asjas puuduvad tõendid, et

kostja on üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval.

Seega puuduvad ülesütlemise aluseks olevad mõjuvad põhjused. Kooskõlas VÕS § 316 lg 1 p-ga 1 ei

ole üürilepingut kehtivalt üles öeldud ja üürileping ei ole lõppenud. Seega on hageja nõue kostja

eluruumist väljatõstmiseks põhjendamatu.

10. Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse

väljatõstmise nõude osas tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi selles osas rahuldada. Jõustunud

Tallinna Linnakohtu 13. juuni 2003. a otsusega on tuvastatud, et üürilepingu alusel tuli üüri tasuda

igas kuus ning seda asjaolu ei ole pooled apellatsioonkaebuses vaidlustanud. Sama kohtuotsusega on

tuvastatud, et kostja ei kavatsegi temale tähitud kirjaga edastatud teateid vastu võtta. Kohus ei

arvestanud hageja väidetega, mille kohaselt kannab lepingupool ise eemalviibimisest tingitud

tahteavalduse kättesaamise riisikot, kui tahteavaldus on talle edastatud postiasutuse kaudu.

Ülesütlemisavaldus tuleb lugeda TsÜS § 69 lg-te 1-4 kohaselt kättesaaduks. Hageja ei pea tõendama

asjaolu, et kostja ei viibinud puhkusel.

11. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, leides, et Tallinna Ringkonnakohtu 29. oktoobri

2003. a otsusega tühistati Tallinna Linnakohtu 13. juuni 2003. a otsus protsessinormide rikkumise

tõttu ja saadeti uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Seega on linnakohtu otsus tühistatud täies

ulatuses ja väide, et linnakohtu otsusega on tuvastatud üüri igas kuus tasumise kohustus, on

põhjendamatu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

12. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 4. novembri 2004. a otsusega linnakohtu otsuse tõendite

ebaõige hindamise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu ning tegi uue otsuse,

millega rahuldas hagi.

13. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et kostja kasutab eluruumi suulise

üürilepingu alusel. Hageja on üürilepingu kehtivalt üles öelnud ja kostja on kohustatud VÕS § 334

lg 1 alusel eluruumi vabastama. Põhjendatud ei ole kostja vastuväide üüriteadete vastuvõtmise osas,

mille kohaselt ta ei võtnud ega pidanudki üüriteateid vastu võtma, kuna need saatis K. Paats.

Hagiavalduse kohaselt ei ole kostja tasunud hagejale üüri ja kommunaalmakseid esitatud üüriteatiste

alusel 1. veebruarist 31. augustini 2002. a. Nimetatud perioodi kohta on hageja tõendina esitanud

kostjale igas kuus tähitud postiga väljastatud üüriteated. Vastuses hagile kinnitas kostja, et hageja

rääkis talle 2002. aasta veebruari alguses, et ta on volitanud tütart üüriraha koguma. Seadusest ei

tulene, et hageja pidi esitama kostjale kirjaliku volikirja, kuna poolte vahel oli sõlmitud suuline

üürileping.

14. Linnakohtu järeldus, et kostja pidi tasuma üüri ja kõrvalkulude eest kord aastas, ei põhine asjas

kogutud tõenditel. Tallinna Linnakohtu 9. veebruari 1998. a otsusest nähtub, et kostja tasus üüri

ebaregulaarselt. Seega on tõendatud, et kostja on pikema aja jooksul hoidnud kõrvale oma kohustuste

korrektsest täitmisest. Kostja esitatud tõend, milles hageja kinnitab, et kostja on tasunud 2001. aasta

eest 3000 krooni, tõendab küll 2001. aasta võla kustutamist, kuid ei tõenda poolte kokkulepet tasuda

üüri kord aastas. Pigem tõendab see kostja pidevat kohustuste rikkumist. Kostja ei ole üüriteateid küll

kätte saanud, kuid kostja seletuse kohaselt ei võtnud ta K. Paatsi saadetud posti vastu, kuna viimane

ei olnud tema arvates volitatud isik. Seega tuleb lugeda, et kostja on üüriteated kätte saanud. Kostja

oli viivituses 1. veebruarist 31. detsembrini 2002. a, s.o kokku 11 järjestikust kuud. Hagiavalduses

nõutud üürivõlga asus kostja kustutama alles kohtumenetluse ajal, s.o 15. maist 2003. a, tasudes selle

1. septembri 2002. a seisuga. Eeltoodust tulenevalt oli hagejal VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt

õigus üürileping üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivituse tõttu erakorraliselt üles öelda.

Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise

üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist

soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et

ta lepingu täitmist jätkab.

15. 7. aprillil 2003. a esitatud haginõude täpsustuse kohaselt ütles hageja 14. jaanuaril 2003. a

kostjale saadetud tähtkirjaga üürilepingu erakorraliselt üles alates 14. veebruarist 2003. a. Kuigi

kostja vastuväite kohaselt ei ole ta ülesütlemisavaldust kätte saanud, sest viibis 13. jaanuarist

10. veebruarini 2003. a korralisel puhkusel ja oli ära sõitnud, oli tal tähtkirja vastuvõtmiseks 10 päeva

aega. Seega tuleb hageja tähtkirjana saadetud ülesütlemisavaldus lugeda TsÜS § 69 lg-te 1 ja 2 alusel

kostja poolt kättesaaduks. Kostjal oli mõistlik võimalus sellega tutvuda veel 10 päeva. Kostja oli

11. juulil 2002. a esitatud hagiavaldusest teadlik, et hageja soovib üürilepingut lõpetada. 25. aprillil

2003. a toimunud eelistungil avaldas kostja, et ta ei saanud ülesütlemiseavaldust kätte. Alles hiljem

kinnitas kostja, et ta viibis korralisel puhkusel väljaspool elukohta. Kostja hoidus teadlikult kõrvale

tähtkirja vastuvõtmisest. Seega ei jõudnud hageja tahteavaldus tahteavalduse saajani õigeaegselt

asjaolude tõttu, mille esinemise riisikot kannab tahteavalduse saaja ise.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

16. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, paludes apellatsioonikohtu otsuse materiaalõiguse ebaõige

kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada ning saata asi samale kohtule

uueks läbivaatamiseks.

17. Kuna kostja ei tuginenud asjaolule, et ülesütlemisavaldus oleks vastuolus hea usu põhimõttega,

siis ei pidanud ta ülesütlemisavaldust VÕS § 326 lg 1 kohaselt kohtus või üürikomisjonis

vaidlustama. Asi tuli läbi vaadata sõltumata sellest, kas ülesütlemisavalduse saab lugeda kätteantuks

või mitte. Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 330 lg 6 sätteid. Hageja väitis apellatsioonkaebuses,

et Tallinna Linnakohtu 13. juuni 2003. a otsusega on tuvastatud, et üürilepingu alusel tuli üüri tasuda

iga kuu. Sellele hageja väitele esitas kostja vastuväite, et nimetatud kohtuotsus on tühistatud.

Ringkonnakohus jättis kostja selle väite tähelepanuta. Hagejal ei olnud üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks mõjuvat põhjust.

18. Riigikohtu varasema praktika kohaselt õigustab üürilepingu ülesütlemist vaid ettenägematu

asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on ühe või teise poole

jaoks muutunud võimatuks ning VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide

kaalumist. Ringkonnakohus ei ole lepingupoolte huvisid kaalunud ning on tõendeid ebaobjektiivselt

hinnanud. Kostja kirjast hagejale nähtub, et ta palus esitada volituse oma õiguste delegeerimisest

kolmandale isikule. Kostja ei nõustu ringkonnakohtu järeldusega, mille kohaselt ei pidanud hageja

esitama kirjalikku volikirja. Millegagi ei ole ümber lükatud linnakohtu otsuses aktsepteeritud kostja

väide, et suulise kokkuleppe kohaselt peab kostja tasuma üüri vaid kord aastas. Kostja elab

vaidlusaluses korteris 58 aastat. Ta viivitas teatud perioodi üüri maksmisega arusaamatuste tõttu

üürilepingu sõlmimisel, kohtumenetluse ajal ta likvideeris võlgnevuse. Seega on linnakohus asunud

põhjendatult seisukohale, et kostja viivitamine üüri ja kõrvalkulude maksmisega kolmel üksteisele

järgneval maksetähtpäeval on tõendamata.

19. Muuhulgas on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 229 lg-t 2, leides, et kostjal oli tähtkirja

vastuvõtmiseks aega 10 päeva, kuna hageja ei ole nimetatud asjaolule tuginenud.

20. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu. Kirjalikus vastuses ei ole kassaator selgitanud, milles

seisnes ringkonnakohtu rikkumine seoses VÕS § 326 lg-ga 1. Vastustaja nõustus, kassaatoriga selles,

et kohtud pidid asja läbi vaatama ning ringkonnakohtus ongi seda teinud. Apellatsioonikohus on

tuvastanud, et hagejal oli VÕS § 316 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud alus üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks. Võlaõigusseaduse § 316 alusel lepingu erakorralise ülesütlemise puhul ei ole aga vaja

enam kaaluda lepingupoolte huvisid, kuna VÕS § 316 sätestatud asjaolude ilmnemisel on

lepingupoole huvid sedavõrd kahjustatud, et täiendavate asjaolude kaalumine ei ole enam vajalik.

Kohus peab vaid kontrollima sätestatud asjaolude olemasolu. Lisaks on ringkonnakohus tuvastanud

kostja tahtliku lepingurikkumise seoses sellega, et kostja ei võtnud tähitud posti vastu. Üüriteatiste

vastuvõtmata jätmisega on kostja VÕS § 196 lg 2 ja VÕS § 116 lg 2 p 3 kohaselt üüri maksmisest

tahtlikult keeldunud. Alusetu on ka kostja väide, et teda ei saa lugeda tahteavaldusi kättesaanuks

TsÜS § 69 kohaselt. Ringkonnakohus ei ole protsessiõiguse norme rikkunud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

21. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

22. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et nende üürisuhe põhineb

suulisel üürilepingul, ja et kostja ei maksnud üüri 1. veebruarist kuni 31. detsembrini 2002. a.

Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et hageja nõude rahuldamiseks tuli kohtul

tuvastada, kas hagejal oli üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alus. Ringkonnakohus rikkus

TsMS § 330 lg-t 6, kui ta ei vastanud kostja kaebuse põhjendusele, et hagejal ei olnud üürilepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvat põhjust. Kostja väitis, et vastavalt lepingus kokkulepitule pidi

ta maksma üüri kord aastas. Kirjaliku üürilepingu puudumisel tuli üüri maksmise kohustuse

rikkumise tuvastamiseks selgitada, kuidas pooled olid üüri ja kõrvalkulude maksmises kokku

leppinud. Linnakohus tuvastas, et kostja pidi maksma üüri kord aastas. Ringkonnakohus tühistas

linnakohtu otsuse, leides, et kostja pidi maksma üüri hageja esindaja saadetud üüriteadete alusel

igakuiselt. Seega pooled vaidlevad üüri maksmise tähtaja üle. Kuna väidetavalt jäi kostja üüri

võlgu 1. veebruarist 2002. a, siis tuli vastavalt sellel ajal kehtinud TsÜS § 64 lg-le 1 lähtuda tehingu

tõlgendamisel tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, s.t tuvastada, kuidas pooled olid üüri

maksmise tähtajas kokku leppinud üürilepingus. Hageja poolt üüriteadete saatmine võib tähendada

tema soovi saada üüri kord kuus, kuid see ei tõenda iseenesest, et kostja pidi lepingu järgi maksma

üüri iga kuu.

23. Vastuseks kassatsioonkaebuses esitatud väitele, et ringkonnakohus ei ole lepingu erakorralisel

ülesütlemisel kaalunud poolte huvisid, märgib kolleegium järgmist. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1

rakendamine eeldab üldjuhul mõlema lepingupoole huvide kaalumist. Üürilepingu erakorraline

ülesütlemine on VÕS § 313 lg 2 kohaselt lubatud eelõige sama seaduse §-des 314-319 nimetatud

asjaoludel. Võlaõigusseaduse § 316 lg 1 p 1 järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda kui üürnik

on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või

nende olulise osa maksmisega. Kolleegium on jätkuvalt Riigikohtu 2. märtsi 2005. a lahendis

tsiviilasjas nr 3-2-1-4-05 (RT III 2005, 9, 87) väljendatud seisukohal, et VÕS § 313 lg-s 2 viidatud

juhtudel on põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv ja erinevalt § 313 lg-

s 1 sätestatud üldreeglist peab huvitatud isik tõendama, et põhjus pole mõjuv. Seega, kui kohus

tuvastab, et üürilepingu ülesütlemiseks oli VÕS § 316 lg 1 p-s 1 sätestatud alus, siis on põhjus

ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv ja lepingupoolte huvisid ei pea kaaluma.

24. Ringkonnakohus ei rikkunud TsMS § 229 lg-t 1, kui märkis, et kostjal oli tähitud kirja

vastuvõtmiseks aega 10 päeva. Vastavalt TsÜS § 69 lg-le 1 tuleb kindlale isikule (tahteavalduse

saajale) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks

kättesaamisega. Kuna kostja väitis, et ta ei viibinud seoses puhkusega elukohas, tuli kohtul lähtuda

sama paragrahvi teisest lõikest ja hinnata, kas tahteavalduse saajal oli mõistlik võimalus avaldusega

tutvuda. Vastavalt TsÜS § 69 lg-le 2 loetakse tahteavaldus eemalviibijale kättesaaduks, kui see on

jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda.

25. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et üüri tasumisega viivituse tõttu üürilepingu erakorralise

ülesütlemisega seonduvaid võlaõigusseaduse sätteid on tsiviilkolleegium analüüsinud Riigikohtu 20.

detsembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04 (RT III 2005, 2, 16). Kolleegium leidis selles

lahendis, et vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles

pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemuseta lõppemist, kui

lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisnes selles, et teine pool rikub lepingulist

kohustust. Üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles

öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, s.t

üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Seega, kui kohus tuvastab, et kostja rikkus üüri ja

kõrvalkulude maksmise kohustust, siis tuleb kindlaks teha, kas üürileandja andis üürnikule rikkumise

kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis

tulenevalt VÕS § 316 lg-st 2, ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda.

J. Luik, P. Jerofejev, L. Laarmaa