3-2-1-21-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-21-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. märts 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja L. Laarmaa, liikmed V. Kõve ja J. Luik

Kohtuasi

Velto Kinnisvara OÜ (enne ümberkujundamist Velto

Kinnisvara AS) hagi Tallinna linna vastu 490 408 krooni

saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 17. novembri 2004. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/940/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Velto Kinnisvara OÜ kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

28. veebruar 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 17. novembri 2004. a otsus

muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 26. septembril 2003. a esitas Velto Kinnisvara AS (30. augustist 2004. a ümber kujundatud Velto

Kinnisvara OÜ-ks) Tallinna Linnakohtule hagi Tallinna linna vastu, paludes kohustada kostjat täitma

oma kohustus hageja ees 490 408 krooni tasumisega hagejale.

Hagiavalduse kohaselt andis kostja hagejale 9. detsembril 1998. a sõlmitud mitteeluruumi

rendilepinguga nr 287 rendile Tallinnas Mustamäe tee hoones nr 116 (edaspidi hoone) asuvad

ruumid. Rendileping kehtis alates 1. jaanuarist 1999. a kuni 1. jaanuarini 2004. a. Rendilepingu p. 4.1

järgi kohustus kostja rendileandjana hüvitama hageja kui rentniku poolt kostja loal parenduseks

tehtud kulutused lepingu eritingimustes sätestatud tähtajal ja korras ning tingimusel, et parendused on

vastu võetud poolte allkirjastatud akti alusel. 14. detsembril 1998. a sõlmisid pooled rendilepingu

nr 287 osaks oleva kokkuleppe, mille järgi hageja kohustus investeerima hoonesse 1999. aasta

jooksul 500 000 krooni. Kokkuleppe p 4 järgi kohustus kostja investeeringute tasaarvelduseks

alandama renditariifi 40 kroonilt kümnele kroonile ruutmeetrilt. Pooled kirjutasid 5. mail 1999. a alla

aktile remonditööde vastuvõtmise kohta summas 768 328 krooni 20 senti. 21. oktoobril 1999. a

lõpetasid pooled rendilepingu nr 287 ja sõlmisid Tallinna Linnavalitsuse 21. oktoobri 1999. a

korralduse nr 7081-k alusel uue rendilepingu nr 327. Kostja müüs hoone 28. jaanuaril 2002. a

enampakkumisel hagejale. Pärast hoone müüki lõpetas kostja hagejale viimase poolt hoonesse tehtud

kulutuste tasaarveldamise. Hageja on saatnud kostjale taotlusi, milles soovib tehtud kulutuste

hüvitamist vastavalt poolte vahel 14. detsembril 1998. a sõlmitud kokkuleppele ja 9. detsembril

1998. a sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu p-le 4.1, kuid kostja on sellest keeldunud. Uue

rendilepingu sõlmimine ei vabastanud kostjat rendilepingust nr 287 ja selle osaks olevast

kokkuleppest tuleneva kohustuse täitmisest. Pooled jätkasid rendi tasaarvestust kuni 2002. a

veebruarini. Sellega tunnistas kostja oma kohustusi ka pärast 21. oktoobri 1999. a rendilepingu

sõlmimist. Hageja tehtud kulutusi hoonele ei ole kostja 490 408 krooni ulatuses hüvitanud.

2. Kostja hagi ei tunnistanud.

Tallinna Linnavalitsuse 21. oktoobri 1999. a korralduse nr 7081-k alusel lõpetati 9. detsembri 1998. a

rendileping nr 287 poolte kokkuleppel ennetähtaegselt. Korralduse p 4 kohaselt on rendilepingu

eritingimuseks see, et rendileandja ei hüvita rentniku poolt hoone ja ruumide parenduseks tehtud

kulutusi. Pooled sõlmisid 21. oktoobril 1999. a rendilepingu nr 327, mille eritingimuste p 11.1

sätestab, et rendileandja ei hüvita rentniku poolt hoone ja ruumide parenduseks tehtud kulutusi.

Hageja on selle eritingimuse kohaselt loobunud vabatahtlikult eelnevast kokkuleppest ja seepärast

puudub tal alus nõuda kostjalt kohustuse täitmist lepingu alusel, mis ei ole enam käsitatav rendisuhte

alusena.

3. Tallinna Linnakohtu 19. märtsi 2004. a otsusega hagi rahuldati ning kostjalt mõisteti hageja kasuks

välja 532 608 krooni, sealhulgas 33 200 krooni kohtukulude katteks.

Kohus leidis hageja 12. mai 1999. a kirjale, Mustamäe Linnaosa Valitsuse 14. septembri 1999. a

kirjale nr 1-13/837 ja Tallinna Linnavalitsuse 21. oktoobri 1999. a korraldusele nr 7081-k tuginedes,

et 21. oktoobril 1999. a sõlmitud rendilepingu lepingueelsetest läbirääkimistest ei nähtu hageja tahe

loobuda 9. detsembril 1998. a sõlmitud rendilepingu ajal hoone parenduseks tehtud kulutuste

hüvitamisest kostja poolt. Kostja tahteavaldusest ei selgu üheselt, kas tingimuse - rendileandja ei

hüvita rentniku poolt hoone ja ruumide parenduseks tehtud kulutusi - sätestamisel sooviti vabaneda

9. detsembril 1998. a sõlmitud rendilepingust tulenevast hüvitamise kohustusest või oli nimetatud

tingimus suunatud sellele, et kostja ei peaks hüvitama uue rendilepingu ajal hoone parenduseks

tehtud kulutusi. Tahteavalduse väljaselgitamiseks tuleb arvestada ka poolte käitumisega pärast

21. oktoobri 1999. a rendilepingu sõlmimist. Pooled ei vaidle selle üle, et kuni hoone müügini esitas

kostja hagejale rendiarveid alandatud tariifidega ! 40 krooni/m2 asemel nõudis kostja hagejalt renti

10 krooni/m2. Nimetatud käitumisega on kostja pikaajaliselt väljendanud tahet hüvitada hagejale

kulutused, mis tekkisid seoses hoone parendamisega 9. detsembri 1998. a rendilepingu alusel.

Kostja ei ole oma vastuväiteid tõendanud. 21. oktoobril 1999. a sõlmitud rendilepingust nr 327 ei

tulene üheselt, et kostja vabaneb 9. detsembril 1998. a sõlmitud rendilepinguga nr 287 võetud

kohustusest hüvitada hagejale hoone parenduseks tehtud kulutused. Kostja on pärast 21. oktoobril

1999. a sõlmitud rendilepingut esitanud vähendatud renditariifiga arveid. Ei ole tõendatud, et kostja

raamatupidaja esitas ligikaudu 2,5 aastat vähendatud renditariifiga arveid omaalgatuslikult. Kuivõrd

pooled ei vaidle selle üle, et 490 408 krooni ulatuses on kostja jätnud hagejale hoone parendamiseks

tehtud kulutused hüvitamata, tuleb nimetatud summa kostjalt hageja kasuks välja mõista.

4. Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus linnakohtu otsuse tühistada ja

teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 17. novembri 2004. a otsusega linnakohtu otsuse, jättis hagi

rahuldamata ning mõistis hagejalt kostja kasuks kohtukuludena välja 26 000 krooni.

Kohtuotsuse järgi ei vaidle pooled selle üle, et kostja hüvitas hagejale renditud vara parenduseks

tehtud kulutusi, kuni hageja ostis hoone 25. jaanuaril 2002. a. Hageja tugines hagi esitades asjaolule,

et kostja lõpetas pärast hoone müümist ühepoolselt hageja tehtud kulutuste tasaarvestamise

rendimaksetega. Hageja pidas seda ebaõigeks ja palus hüvitamata jäänud 490 408 krooni kostjalt

välja mõista. Seega pidi kohus vaidluse lahendamiseks tegema otsustuse selle kohta, kas hagejal on

pärast renditud vara omandamist õigus jätkuvalt nõuda kostjalt tehtud kulutuste hüvitamist.

Kohus jättis tähelepanuta asjaolu, et 21. oktoobril 1999. a sõlmitud rendileping nr 327 lõppes

rendiseaduse (ReS) § 17 lg 1 alusel renditud vara väljaostmisega rentniku poolt, sest rendileandja ja

rentnik langesid kokku. See oli kohustise lõppemise aluseks ka tsiviilkoodeksi (TsK) § 237 järgi.

Renditud asja ei pea rentnik sel juhul rendileandjale tagastama ja renditud ruumide omandamisega

omandab rentnik ka tehtud parendused. Eelnevast tuleneb, et rendilepingu lõppemisel, kui rentnik

ostab renditud vara välja, ei ole rendileandjal seadusest tulenevat kohustust hüvitada parendusteks

tehtud vajalikud kulutused ReS § 12 lg 1 järgi. Seega oli kostja keeldumine hageja tehtud kulutuste

hüvitamisest pärast hageja poolt renditud vara väljaostmist õigustatud ja hagi ei rahuldata.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega

rahuldada hagi ning mõista kostjalt välja 523 608 krooni, sealhulgas 33 200 krooni kohtukuludena.

Kassatsioonkaebuse kohaselt tulenes kostja kohustus hüvitada parenduseks tehtud kulutused

9. detsembri 1998. a rendilepingust nr 287 ja selle 14. detsembril 1998. a sõlmitud lisast. Kostja

kohustus ei lõppenud rendilepingu nr 287 lõpetamisega ning rendilepingu nr 327 sõlmimine ei

vabastanud teda võetud kohustusest. Selle asjaolu on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta. Kohustus

tasuda tehtud parenduste eest tulenes rendilepingust nr 287. Enampakkumisel on hageja ostnud hoone

ning maksnud kinni tema enda varem tehtud kulutused. Neid kulutusi ei ole kostja hüvitanud.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele palus kostja jätta kaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse

muutmata.

Kostja arvates lõppes 9. detsembril 1998. a sõlmitud rendileping 21. oktoobril 1999. a rendilepingu

sõlmimisega kohustise asendamise tõttu. Kuna rentnik omandas renditud ruumid, ei pea rendileandja

tema tehtud kulutusi hüvitama. Müügilepingus ei ole kulutuste hüvitamist või tasaarvestust samuti

ette nähtud. Isegi kui hageja nõue oleks põhjendatud, saaks selle suuruseks olla 178 655 krooni, kuna

hüvitatavate kulutustena oli kokku lepitud 500 000 krooni, millest 321 345 krooni on rendimaksetega

tasaarvestatud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

9. Asja lahendamiseks on kohtud tuvastanud järgmist:

1) 9. detsembril 1998. a sõlmisid pooled rendilepingu nr 287 hoone kasutamiseks alates 1. jaanuarist

1999. a kuni 1. jaanuarini 2004. a;

2) 14. detsembril 1998. a sõlmisid pooled rendilepingu nr 287 lisaks oleva kokkuleppe, mille p-s 1

nähti ette, et hageja investeerib hoone kasuks 1999. a jooksul 500 000 krooni, ning p-s 4 nähti ette, et

investeeringute tasaarveldamiseks alandatakse renditariifi 10 kroonile/m2;

3) 5. mail 1999. a allkirjastasid pooled akti hoone remonditööde vastuvõtmise kohta, mille järgi tegi

hageja remonditöid summas 768 328 krooni 20 senti;

4) 21. oktoobril 1999. a sõlmisid pooled rendilepingu nr 327 hoone kasutamiseks alates 1. novembrist

1999. a kuni 1. oktoobrini 2009. a, mille p-s 11.1 nähti ette, et rendileandja ei hüvita kulutusi, mida

rentnik on teinud hoone ja ruumide parendamiseks;

5) 25. jaanuaril 2002. a sõlmisid pooled hoone ostu-müügilepingu, mille alusel omandas hoone

hageja.

10. Kuni 1. juulini 2002. a kehtinud ReS § 12 lg 1 kohaselt oli rentnikul rendilepingu lõpetamisel või

lõppemisel õigus nõuda rendileandjalt renditud varale rendileandja loal tehtud parenduste hüvitamist,

kui seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Nimetatud säte ei taganud rentniku tehtud

parenduste hüvitamist mitte igal juhul, vaid lubas seda rentniku õigust kokkuleppel piirata või selle

välistada, samuti hüvitamise korda reguleerida. Tuvastatud asjaolude järgi tegi hageja rentnikuna

renditud hoonele kulutusi ja kostja on rendileandjana nendega nõustunud. Seega on ReS § 12 lg 1

kohaldamise üldised eeldused täidetud. Vaieldav on aga see, kas ja millises ulatuses pooled

kokkuleppel parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamist piirasid või hageja sellise õiguse välistasid ja

kas kokkulepe jätkuvalt kehtib.

11. Ringkonnakohus ei hinnanud poolte kokkulepete sisu parenduste hüvitamise ulatuse ja tähtaja

kohta, põhjendades hagi rahuldamata jätmist üksnes sellega, et hageja omandas renditud hoone,

mistõttu rendileping lõppes. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohtu seisukoht põhjendatud.

Rendilepingu lõppemise üheks aluseks ReS § 17 lg 1 järgi oli renditud vara väljaostmine rentniku

poolt. Sel juhul langevad rendileandja ja rentnik lepingupooltena õiguslikult kokku. Võlgniku ja

kreeditori kokkulangemine oli kohustise lõppemise aluseks ka TsK § 237 järgi. Kolleegium leiab, et

sel alusel rendilepingu lõppemise korral ei pea rentnik renditud asja rendileandjale tagastama ja

renditud ruumide omandamisega omandab rentnik ka tehtud parendused. Sellest tuleneb, et

rendilepingu lõppemisel renditud vara väljaostmise tõttu ei ole rendileandjal seadusest tulenevat

kohustust hüvitada parendusteks tehtud kulutusi ReS § 12 lg 1 järgi. Samasugusele seisukohale on

Riigikohus jõudnud ka oma lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-124-01 (RT III 2001, 27, 301). Seega on

ringkonnakohus selle küsimuse lahendanud õigesti.

12. Kuigi rentniku tehtud kulutuste hüvitamise nõue muutub ReS § 12 lg 1 kohaselt üldjuhul

sissenõutavaks rendilepingu lõpetamisel või lõppemisel, ei keela seadus kokkuleppel ka kulutuste

varasemat hüvitamist. Kolleegiumi arvates kehtivad rendilepingu kui kestvuslepingu lõppemisel

teistsuguse kokkuleppe puudumisel edasi need lepingust tulenevad kohustused, mis olid enne poolte

kokkulangemist muutunud sissenõutavaks, st mille täitmist võis teine pool juba nõuda. Esmajoones

on sellisteks kohustusteks sissenõutavad rahalised kohustused, mh kokkulepe hüvitise maksmise

kohta, mis on sissenõutavaks muutumisel realiseerunud ja seega muutunud võlgniku isiklikuks

kohustuseks. Sarnasele seisukohale jõudis Riigikohtu tsiviilkolleegium ka 17. jaanuari 2005. a

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-163-04 (RT III 2005, 4, 40). Seega ei lõpe rendileping mitte

tagasiulatuvalt (ex tunc), vaid edasiulatuvalt (ex nunc). Käesoleval juhul oli hüvitamine kokku lepitud

lepingu kehtivuse ajal madalama rendi maksmisena, seega tulevikku suunatud kokkuleppena. Kui

hüvitamiskokkulepe isegi kehtinuks pärast 21. oktoobri 1999. a lepingu sõlmimist, lõppenuks see

hiljemalt vara omandamise hetkest rentniku poolt. Kui hoone oleks omandanud kolmas isik, läinuks

võimalik hüvitamiskohustus talle üle.

13. Kolleegiumi arvates ei anna hageja nõude rahuldamiseks alust ka väide, et hageja ostis tehtud

parendused enampakkumisel veelkord välja. Avalikul enampakkumisel asja ostmine ning selleks

(üle)pakkumiste tegemine on ostja riisiko. 25. jaanuaril 2002. a sõlmitud ostu-müügi- ja pandilepingu

p 5.2 (linnakohtu toimiku lk 81) kohaselt on hageja ostjana kinnitanud, et ta ei oma mingeid

pretensioone müüja vastu seoses ehitise müügi korraldamisega ning müügiga. Kui kostja arvates tegi

ta hinnapakkumise eeldusel, et hinnast arvestatakse maha tema kantud ja hüvitamata kulutused,

võinuks ta taotleda kuni 1. juulini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 71 lg 4 alusel

müügilepingu olulise eksimuse tõttu kehtetuks tunnistamist või tühistada tehingu samal alusel

võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse § 7 lg 1 järgi alates 1. juulist 2002. a kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 98 järgses

korras ning tagada rendilepingu jätkuvuse kokkulepitud tingimustel kokkulepitud tähtaja lõpuni.

14. Kolleegium peab vajalikuks juhtida tähelepanu asjaolule, et ringkonnakohus ei ole pööranud

tähelepanu sellele, et ringkonnakohtu menetluse kestel, 30. augustil 2004. a on tehtud äriregistrisse

kanne hageja Velto Kinnisvara AS ümberkujundamise kohta Velto Kinnisvara OÜ-ks. Seega on

ringkonnakohus teinud lahendi juriidilise isiku suhtes, keda algses õiguslikus vormis otsuse tegemise

ajal enam olemas ei olnud. See sai võimalikuks, kuna ringkonnakohus piirdus toimiku kohaselt (tl-d

24 ja 28) esindaja volituste kontrollimisel viitega registrikaardi väljavõttele, mis oli esitatud esimese

astme kohtule. Kolleegium märgib, et nii menetluse kestel kui ka enne lahendi tegemist tuleb

kontrollida, kas juriidilisest isikust protsessiosalise õiguslikus staatuses on toimunud muudatusi. Kui

seda ei kontrollita, võib nt pärast kirjalikku menetlust selguda, et protsessiosaline on enne lahendi

tegemist lõppenud ilma õigusjärgluseta.

L. Laarmaa, V. Kõve, J. Luik