3-2-1-18-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-18-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. märts 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja V. Kõve

Kohtuasi

Janina Krohmali hagi AS Hansa Liising Eesti vastu

omandiõiguse tunnustamiseks, kinnistusraamatu ebaõige

kande kustutamiseks, Janina Krohmali, Jelena Krohmali ja

Aleksei Krohmali kaasomanikena kinnistusraamatusse

kandmiseks ning omandi ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 6. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/1224/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Janina Krohmali kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

28. veebruar 2005. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Veljo Viilol

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 6. oktoobri 2004. a otsus

ja saata asi samale apellatsioonikohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Jelena Krohmalile 3. novembril 2004. a Janina

Krohmali kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 1000 (üks

tuhat) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Janina Krohmal palus 25. märtsil 2002. a esitatud hagis AS Hansa Liising Eesti vastu tunnustada

tema ja tema ning Konstantin Krohmali laste ning pärijate Jelena Krohmali ning Aleksei Krohmali

omandiõigust xxxxxxxxx xxxxxxx xx-xx asuvale korteriomandile (2/3 Janina Krohmal, 1/6 Jelena

Krohmal ja 1/6 Aleksei Krohmal), kustutada kinnistusraamatusse tehtud kanne kostja kohta, kanda

hageja omanikuna kinnistusraamatusse ja nõuda korter kostja ebaseaduslikust valdusest välja.

2. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt erastas hageja abikaasa Konstantin Krohmal xxxxxxxxx

xxxxxxx xx-xx asuva korteri 11. juulil 1995. a. K. Krohmal suri 16. mail 2001. a. 13. juulil 1999. a

müüs Valeri Aasmaa K. Krohmali nimel vaidlusaluse korteri Valeri Paltsevile. 19. augustil 1999. a

müüs V. Paltsev korteri Inna Jegorovale. 26. augustil 1999. a müüs I. Jegorova korteri Urmo Männile.

17. augustil 2000. a müüs U. Männi korteri Aleksandr Modinile. 3. juulil 2001. a müüs A. Modin

korteri AS-le Hansa Liising Eesti. 12. novembri 2001. a kinnistamisavalduse alusel kanti AS Hansa

Liising Eesti 19. veebruaril 2002. a kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Hageja leidis, et

13. juuli 1999. a tehing sõlmiti võltsitud volikirja alusel ning seetõttu on korteri müügileping ja

asjaõiguskokkulepe tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 103 alusel tühine. Kuivõrd korteri

võõrandamine toimus vallasvarana asjaõigusseaduse (AÕS) § 95 lg 1 järgi ja korter võõrandati

omaniku K. Krohmali tahte vastaselt riisumise teel, ei ole omandiõigus korterile AÕS § 95 lg 3 alusel

kostjale üle läinud. Korter tuleb TsÜS § 66 lg 5 alusel hagejale tagastada. Kuna korteri müügileping

on tühine ja korteri valdus ei ole kostjale üle läinud, ei ole kostja kui omaniku kohta tehtud kanne

kinnitusraamatus õige ja see tuleb parandada.

3. Kostja vastuväidete kohaselt omandas ta korteri A. Modinilt ning seetõttu ei oma omandiõiguse

seisukohalt õiguslikku tähendust asjaolu, et V. Paltsev ei saanud korteri omanikuks. 17. augustil

2000. a sõlmitud lepingu p-st 5 nähtuvalt leppisid U. Männi ja A. Modin kokku, et korteri omand

läheb ostjale üle lepingu allakirjutamisega. Müüja kinnitas, et korteri suhtes puuduvad kolmandatel

isikutel õigused, v.a üürileping K. Krohmaliga. A. Modin võttis üle kõik nimetatud üürilepingust

tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. U. Männi loovutas sellega A. Modinile üürilepingu

esemeks oleva korteri väljanõudeõiguse üürilepingu lõppemisel või lõpetamisel. Kuna korter oli

K. Krohmali otseses valduses, omandas A. Modin korteri AÕS § 93 järgi väljanõudeõiguse

loovutamisega. 13. juuli 2001. a lepingus avaldas A. Modin, et tema ja K. Krohmali vahel on

sõlmitud üürileping, mille tähtaeg lõppes 27. novembril 2000. a. Kuivõrd korter oli K. Krohmali

abikaasa valduses, lepiti kokku, et müüja kohustub korter vabastama kahe nädala jooksul. Lepingus

sisalduva asjaõiguskokkuleppe kohaselt loeti omandiõigus kostjale üleläinuks lepingule

allakirjutamisega. A. Modin loovutas kostjale vaidlusaluse korteri väljanõudeõiguse. AÕS § 93

kohaselt omandas kostja korteri omandiõiguse ja kaudse valduse. Kostja kanti omanikuna

kinnistusraamatusse. Hageja ei ole kinnistamisavaldust esitanud. Nõue ebaõige kande kustutamiseks

ei ole põhjendatud, sest AÕS § 57 lg-s 1 sätestatud asjaolu, mis tingiks kande ebaõigsuse, ei esine.

Vaidlusalune korter on siiani hageja valduses, mistõttu on tema nõue korteri väljanõudmiseks alusetu.

4. Tallinna Linnakohtu 4. mai 2004. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Linnakohtu otsuse

põhjenduste kohaselt on tõendatud, et kostja omandas vaidlusaluse korteri vallasjasjana A. Modinilt

3. juulil 2001. a sõlmitud müügilepingus sisalduva asjaõiguslepinguga õiguslikul alusel. Käesoleva

vaidluse lahendamisel omab tähtsust vaid see, kas A. Modin oli vaidlusaluse korteri omanik või

juhul, kui ta seda ei olnud, kas tema kui mitteomaniku käsutustehing on kehtiv. U. Männi ja

A. Modin leppisid 17. augustil 2000. a sõlmitud lepingus kokku üürilepingu alusel kasutatava korteri

omandiõiguse üleminekus. A. Modin omandas korteri AÕS § 93 järgi väljanõudeõiguse

loovutamisega. A. Modin ja AS Hansa Liising Eesti leppisid 3. juulil 2001. a sõlmitud lepingus

kokku, et korter jääb kaheks nädalaks müüja otsesesse valdusesse ning korteri suhtes on sõlmitud

üürileping K. Krohmaliga tähtajaga kuni 27. november 2000. a. Kostja omandas korteri

väljanõudeõiguse loovutamisega AÕS §-de 93 ja 94 alusel. Kostja on õigesti kinnistusraamatusse

kantud ja sellega tekkis tema kinnisomand. Puuduvad alused hageja omanikuna kinnistusraamatusse

kandmiseks. Asjas ei saa kohaldada AÕS § 95 lg-t 3, sest korter ei ole hagejalt varastatud, kadunud

ega muul viisil tema tahte vastaselt tema valdusest välja läinud. Korter on senini hageja valduses.

Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 4 lg-st 1 puudub hagejal õigus esitada kohtusse

nõudeid täiskasvanud laste eest. Sellised nõuded tuleb jätta rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohtu 6. oktoobri 2004. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohus ei korranud TsMS § 330 lg-st 5 tulenevalt linnakohtu otsuse põhjendusi.

Linnakohus leidis õigesti, et A. Modin omandas 17. augustil 2000. a sõlmitud lepinguga korteri

U. Männilt AÕS § 93 järgi väljanõudeõiguse loovutamisega. Tehingu tegemise ajal kehtinud

elamuseaduse (ES) § 34 kohaselt jäi eluruumi omandiõiguse või valduse üleminekul teisele isikule

varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku või valdaja suhtes. Ringkonnakohtu otsuse

kohaselt oli kostja võõrandamistehingu sõlmimisel ja kaudse valduse omandamisel heauskne. Kostja

sai heauskse omandajana korteri omanikuks tulenevalt AÕS §-dest 93 ja 94. AÕS § 95 lg 3 on

kohaldatav juhul, kui asi on omanikult varastatud, kadunud või muul viisil tema tahte vastaselt tema

valdusest välja läinud. Nimetatud säte peab silmas üksnes otsest valdust. Omanik, kes ise teostab

tegelikku võimu asja üle, on otsene valdaja ja temalt ei saa olematut kaudset valdust tema tahte

vastaselt ära võtta. Tuvastatud on, et hageja peab ennast korteri omanikuks, oli selle otsene valdaja ja

temalt ei ole valdust tema tahte vastaselt ära võetud.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi uueks

läbivaatamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei saanud V. Paltsev

vaidlusaluse korteri omanikuks asjaõiguslepingu puudumise tõttu, sest notariaalne volikiri, millega

V. Aasmaa esindas müügilepingu sõlmimisel K. Krohmalit, oli võltsitud ja tehing seetõttu tühine.

V. Paltsevilt kui mitteomanikult võis korteri heauskselt omandada I. Jegorova, kuid AÕS § 95 lg 1

mõtte kohaselt on oluline, kas I. Jegorova sai korteri oma valdusesse. Kuna V. Paltsev ei olnud

õigustatud omandit üle andma ning korter ei läinud I. Jegorova valdusesse, ei ole I. Jegorova korterit

omandanud AÕS § 95 lg 1 mõttes ning tal puudus õigus korterit käsutada. I. Jegorova ei olnud

mitteomanikuna õigustatud omandit üle andma ning korter ei läinud U. Männi valdusesse, seega ei

omandanud U. Männi korterit.

7. Kassaator ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et A. Modin omandas korteri U. Männilt

väljanõudeõiguse saamisega. Vallasomand ei teki lepingu allkirjastamisega, vaid AÕS § 92 lg 1

kohaselt vallasasja üleandmisega, mida ei toimunud.

8. Ringkonnakohus tugines vääralt ES §-le 34 ja märkis, et varem sõlmitud üürileping jääb kehtima

ka uue omaniku suhtes. Seda sätet ei ole asjas võimalik kohaldada, sest K. Krohmali ja U. Männi

vahel ei olnud üürilepingut sõlmitud. Väljanõudeõiguse loovutamise seisukohast omab üürisuhte

olemasolu tähtsust, sest selleks oleks vaja, et korter oleks olnud K. Krohmali otseses valduses.

Kuivõrd kostja rajas oma vastuväited asjaolule, et korter omandati väljanõudeõiguse loovutamisega,

tulnuks tal esitada üürileping. Käesoleval juhul ei ole valdus ega ka omandiõigus A. Modinile üle

läinud, seega ei läinud talle üle ka üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Seega ei ole õige

kohtute järeldus, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekuga loovutati ka

väljanõudeõigus A. Modinile. Kui U. Männi ei olnud õigustatud korteri käsutustehingut tegema ning

korter ei läinud A. Modini valdusesse, ei omandanud viimane korterit AÕS § 93 alusel ning tal

puudus õigus teha korteriga käsutustehinguid.

9. Ka kostja omandas korteri mitteomanikult ning tuleb vastata küsimusele, kas ta omandas korteri

heauskselt. Hageja arvates ei ole kostja korterit AÕS § 93 järgi väljanõudeõigusega omandanud.

Väljanõudeõigusega saab korterit omandada siis, kui see on kolmanda isiku valduses. 3. juuli 2001. a

lepingu kohaselt lõppes võõrandaja ja K. Krohmali vahel üürileping 27. novembril 2000. a. Korter ei

olnud seega enam kolmanda isiku valduses, mis välistab korteri omandamise väljanõudeõiguse

loovutamise kaudu. Asjas ei ole kohaldatav AÕS § 95 lg 3, sest korter on hageja valduses kuni

käesoleva ajani.

10. Vastuses kassatsioonkaebusele palus kostja jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata.

Kassatsioonkaebuse väited ei kummuta kohtute järeldust, et vaidluse lahendamise seisukohalt omab

tähtsust üksnes asjaolu, kas A. Modin oli korteri võõrandamise ajal vastustajale korteri omanik ning

juhul, kui ta korteri omanik ei olnud, kas tema kui mitteomaniku käsutustehing on kehtiv. Kohtud on

õigesti leidnud, et kostja omandas korteri vallasasjana AÕS § 93 järgi. Kostja omandas eluruumi

väljanõudmise õiguse nii võõrandaja (kaudse valdaja) kui ka hageja (otsese valdaja) vastu. Kostja

märkis täiendavalt, et esimese astme kohus jättis hagi rahuldamata ka sel alusel, et hageja esitas

nõudeid oma täiskasvanud laste eest, kes ei olnud protsessiosalised ning kes mingeid nõudeid ei

esitanud. Selles osas ei ole hageja esimese astme kohtu otsuse peale apellatsioonkaebust esitanud.

11. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuses toodud seisukohtade juurde ning palus

kostjalt välja mõista hageja kassatsiooniastmes kantud kohtukulud summas 11 210 krooni. Lisaks

leidis ta, et ringkonnakohtu otsus tuleks tühistada ka TsMS § 333 lg 1 p 3 alusel.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse

normi väära tõlgendamise tõttu ja asi saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

13. Kohtud on tuvastanud, et korteri omandas 11. juulil 1995. a erastamise teel vallasasjana hageja

abikaasa K. Krohmal, kes suri 16. mail 2001. a. Ringkonnakohus jättis hagi omandiõiguse

tunnustamiseks rahuldamata põhjendusel, et kostja on korteri omandiõiguse ja kaudse valduse saanud

A. Modinilt AÕS § 93 järgi ning omandanud korteri heauskse omandajana AÕS §-de 93 ja 94 alusel.

Kohtute põhjenduste kohaselt omandas A. Modin korteri vallasasjana U. Männilt AÕS § 93 järgi

väljanõudeõiguse loovutamisega.

14. Esmalt jääb apellatsioonikohtu otsusest arusaamatuks, kas ringkonnakohtu arvates omandas

kostja korteri heauskselt mitteomanikult AÕS § 95 järgi või siiski korteri omanikult. Samuti jääb

arusaamatuks, kas ringkonnakohtu arvates toimus omandamine AÕS § 93 või 94 asjaoludel. Kui

kostja omandas korteri omanikult, st isikult, kes oli õigustatud omandit üle andma, siis ei teki üldse

heauskse omandamise küsimust. Olenemata sellest, kuidas ringkonnakohtu arvates kostja korteri

omanikuks sai, tuleb käesolevas ajas vastata kõigepealt küsimusele, kuidas saab asja omandada

heauskselt väljanõudeõiguse loovutamisega (AÕS § 93) või asja jätmisega võõrandaja valdusse (AÕS

94). Ringkonnakohtu arusaam asjaõigusseaduse viidatud sätetest on ekslik.

15. Valduse instituudiga tagatakse asjaõiguse avalikkuse põhimõtet vallasasjade puhul, et õigus asjale

oleks nähtav kõigile. Asjaõiguses kehtiva avalikkuse põhimõtte kohaselt eeldatakse, et vallasasja

valdaja on ka selle omanik (AÕS § 90). Ka heauskse omandamise võimalus ja selle kaudu tsiviilkäibe

kaitse tugineb vallasasjade puhul valdusele. Sellest põhimõttest lähtuvalt tuleb sisustada ka heauskset

omandamist AÕS §-des 93 ja 94 toodud asjaoludel. AÕS § 95 lg 1 kohaselt on isik, kes on asja

üleandmisega omandanud heauskselt, asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui

võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Eelnevast tuleneb, et vallasasja heauskne

omandamine oli ja on võimalik alates omandaja poolt otsese valduse saamise ajast. Seega peab

vallasasja omandaja olema heauskne, kuni omandamise teised eeldused on täidetud. Sellest järeldub,

et ka AÕS §-des 93 ja 94 toodud asjaoludel saab heauskne omandamine toimuda vaid siis, kui

omandaja on heauskne mitte ainult asjaõiguskokkuleppe sõlmimise ajal, vaid ka otsese valduse

saamise ajal. Kohtud pole tuvastanud, et keegi vaidlusaluse korteriga tehinguid teinud isikutest oleks

saanud sellele otsese valduse. Valduse saamist korterile kui vallasajale on kolleegium põgusalt

käsitlenud 19. detsembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-160-01 (RT III 2002, 3, 30).

Alates 1. juulist 2003. a on eeltoodud põhimõte otsesõnu sätestatud AÕS § 95 lg-tes 11 ja 12.

16. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus otsuse p- s 15 märgitut arvestades lahendama

esmalt küsimuse, kes oli korteri kui vallasasja omanik selle baasil korteriomandi tekkimise ajal.

Seejuures tuleb arvestada, et kui hageja on tõendanud Konstantin Krohmali omanikuks oleku ja selle,

et Valeri Paltsev korterit asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei omandanud, siis peab kostja tõendama, et

tema või mõni eelnev omandaja täitis vallasasja heauskse omandamise eeldused: sõlmis

asjaõiguskokkuleppe ja sai otsese valduse korterile. Kui kostja on tõendanud nimetatud eelduste

olemasolu, siis tuleb arvestada kuni 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS §-s 109 sätestatut, mille

kohaselt kui seadus seob õiguslikud heausksusega, tuleb selle olemasolu eeldada, kui seadus ei

sätesta teisiti. Järelikult heauskse omandamise eelduste olemasolul peab hageja tõendama omandaja

pahausksust.

17. Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et kostja ei olnud vaidlusaluse korteri kui vallasasja omanik

korteriomandi tekkimise ajal ning selleks oli hageja, tuleb lahendada hageja teine nõue ebaõige

kinnistusraamatu kande kustutamiseks ja tema kaasomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Selle

nõude puhul tuleb esmalt vastata küsimusele, kas vaidlustatud kinnistusraamatu kanne, mille kohaselt

kinnistu omanikuks on AS Hansa Liising Eesti, on ebaõige.

Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 211 järgi on korteriomandi omanikuks õigus saada eluruumi

vallasasjana omaval isikul ja EES § 214 lg 5 kohaselt kantakse korteriomandi omanikuna

kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik. Nendest sätetest järeldub, et kui korteriomandi

esmakinnistamisel on selle omanikuna kinnistusraamatusse kantud isik, kes ei omanud korterit

vallasasjana, siis saab sellist kannet pidada ebaõigeks, kuna see ei vasta tegelikule õiguslikule

olukorrale (ebaõige kande kohta vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20. novembri 2003. a otsuse asjas

3-2-1-128-03 p 11, RT III 2003, 35, 368). Eluruumide erastamise seaduse viidatud sätetest tulenevalt

saab ebaõige kinnistusregistri kande parandamist AÕS § 65 alusel nõuda korterit selle

esmakinnistamise ajal vallasasjana omanud isik.

Kolleegium märgib, et põhjusi, miks korteri kui vallasasja omanikul on otsenõue enda kandmiseks

kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna, on vaadeldud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. märtsi

2005.a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05. Kolleegium ei pea vajalikuks neid põhjendusi korrata.

18. Kolleegium ei näe alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks TsMS § 333 lg 1 p-le 3 ja § 353 lg-

le 5 tuginedes. Ekslik on kassaatori arusaam, et kohus pidi asja läbivaatamisele kaasama ka hageja

tütre Jelena Krohmali ning kõik isikud, kes tegid vaidlusaluse korteriga võõrandamistehinguid.

Tsiviilkohtumenetluses kehtiva dispositiivsuse põhimõtte kohaselt saab kohus algatada tsiviilasja

TsMS § 5 lg 1 p 1 kohaselt isiku või tema esindaja avalduse alusel, kes kohtus oma õiguse või

vabaduse kaitset taotleb. Hagejal ei ole õigust oma laste eest hagi esitada. Käesoleva hagi

läbivaatamine ei välista aga nende õigust esitada hagi oma õiguste kaitseks. Hagiavaldust esitades

määrab hageja ka kostja, s.o isiku, kelle vastu tema nõue on suunatud. Hageja suunas oma nõuded AS

Hansa Liising Eesti vastu, kes on kinnistu omanikuna kantud kinnistusraamatusse. Teised korteriga

tehinguid teinud isikud ei ole selle õigussuhte osalised ja kohtul puudus kohustus ja ka vajadus

kaasata neid kostjana TsMS § 77 lg 1 alusel. Kolmanda isikuna kaasamine ei ole TsMS § 80 lg 1

kohaselt kohtu kohustus. Käesolevas asjas tehtav kohtulahend kehtib kohustuslikuna TsMS § 242 lg 1

tähenduses vaid asjast osa võtnud menetlusosalistele ja nende õigusjärglastele.

19. Kassatsiooniastmes kantud kohtukulude jaotamise otsustab ringkonnakohus asja sisulisel

läbivaatamisel.

A. Kull, H. Jõks, V. Kõve