3-2-1-16-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-16-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. märts 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed P. Jerofejev ja V. Kõve

Kohtuasi

Sergei Saveljevi hagi Õie Mesila vastu omandiõiguse

tunnustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 22. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/886/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Sergei Saveljevi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

21. veebruar 2005. a

Istungil osalenud isikud

Hageja Sergei Saveljev, juures viibis tõlk Lüüli Lomp

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 22. septembri 2004. a

otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada S. Saveljevile 22. oktoobril 2004. a

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 2 500 (kaks tuhat

viissada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Sergei Saveljev esitas 13. aprillil 2000. a Tallinna Linnakohtusse hagi Eduard Ivanovi, Swen

Trummi ja Andrei Diðkovtsovi vastu, milles palus kohtul tunnistada kehtetuks xxxxxxxxx

xxxxxxxxxxx xx xx-xx asuva korteri (edaspidi korter) müümiseks 11. veebruaril 1999. a hageja

nimel E. Ivanovi ja S. Trummi vahel sõlmitud müügilepingu ning 24. märtsil 1999. a S. Trummi ja A

Diðkovtsovi vahel sõlmitud müügilepingu. 13. juunil 2000. a esitatud hagiavalduse täienduses esitas

hageja hagi lisaks Õie Mesila vastu ning palus tunnistada kehtetuks ka A. Diðkovtsovi ja Õ. Mesila

vahel 4. aprilli 2000. a sõlmitud korteri müügilepingu. 27. septembril 2002. a loobus hageja hagist

E. Ivanovi, S. Trummi ja A. Diðkovtsovi vastu ning nõuetest tehingute kehtetuks tunnistamiseks ja

palus tunnustada üksnes tema omandiõigust korterile.

Hagiavalduse järgi kuulub korter hagejale. 11. veebruaril 1999. a on E. Ivanov hageja nimel

vormistatud volikirja alusel müünud korteri S. Trummile. Volikirja tõestas 29. detsembril 1998. a

Rakvere notari Marika Saaveri asendaja Toomas Saaver. Hageja ei tunne E. Ivanovi ega ole teda

volitanud ostu-müügilepingut sõlmima, mis oli ka võimatu, sest ta viibis sel ajal kinnipidamiskohas.

Hageja avalduse alusel on eeltoodud fakti suhtes algatatud kriminaalasi ning selles määratud

käekirjaekspertiisi kohaselt ei kuulu volitaja allkiri volikirjal hagejale. 24. märtsil 1999. a müüs

S. Trumm korteri A. Diðkovtsovile. 4. aprillil 2000. a müüs A. Diðkovtsov korteri edasi Õ. Mesilale.

Hageja leidis, et 11. veebruari 1999. a volituseta sõlmitud ostu-müügileping ning selle alusel tehtud

järgnevad tehingud on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 1 ja § 103 lg 1 alusel tühised.

Hageja omandit on käsutatud ebaseaduslikult ja tema tahte vastaselt. Seega ei ole korteri

omandiõigus asjaõigusseaduse (AÕS) § 95 lg 3 järgi S. Trummile üle läinud ning kostja ei ole asja

omandanud, isegi kui ta oli heauskne.

2. 22. novembril 2000. a kaasas kohus menetlusse kolmandate isikutena kostja poolel notarid Anne

Saaberi ja Marika Saaveri. 4. detsembri 2002. a määrusega lõpetas kohus menetluse hagis E. Ivanovi,

S. Trummi ja A. Diðkovtsovi vastu tehingute kehtetuks tunnistamise nõudes ning kõrvaldas

protsessist kolmanda isikuna A. Saaberi.

3. Kostja Õ. Mesila vaidles hagile vastu ja leidis, et ta omandas korteri heauskselt. Kostja ostis korteri

oma poja, kinnisvaramaakleri Siim Mesila vahendusel 250 000 krooni eest. Korterit pakuti müüa

maaklerite kaudu ja kostjal ei olnud alust arvata, et A. Diðkovtsovil ei ole õigust omandit üle anda.

4. aprilli 2000. a ostu-müügilepingu kohaselt läks korteri omandiõigus ja valdus kostjale üle lepingu

allakirjutamisel ning vahetult pärast lepingu allakirjutamist anti kostjale üle korteri võtmed. Hageja

võttis korteri valduse 2000. a detsembris kostjalt jõuga tagasi. Asjaõigusseaduse § 95 lg 3

kohaldamiseks ei ole alust, sest hageja rentis korteri 13. märtsil 1998. a Juta Tulbile ning seega läks

korter hageja valdusest välja tema tahte kohaselt.

4. Tallinna Linnakohus rahuldas 16. mai 2003. a otsusega hagi ja tunnustas hageja omandiõigust

korterile.

Kohus leidis, et hageja omandas korteri 16. veebruaril 1996. a sõlmitud ostu-müügilepinguga Enver

Biljalovilt. Hageja ei soovinud korterit müüa. Kohus leidis, et kriminaalasjas läbiviidud

käekirjaekspertiisi aktiga 8. juulist 1999. a on tõendatud, et S. Saveljevi allkirja 29. detsembri 1998. a

volikirjal E. Ivanovile ei ole kirjutanud hageja. Seda kinnitavad ka hageja seletus ning Kodakondsus-

ja Migratsiooniameti poolt kohtule saadetud vastus. Kohus leidis, et volituseta võõra varaga tehingu

tegemine on 11. veebruari 1999. a ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 103 lg 1 ja

§ 66 lg 2 kohaselt tühine. Seega ei ole seaduslikud ka järgnenud ostu-müügitehingud sama korteriga.

Samuti luges kohus tunnistajate ütlustega tõendatuks, et 2001. a läks korter uuesti hageja valdusse.

Kriminaalasja materjalidega on tõendatud, et korter läks hageja omandist välja tema tahte vastaselt.

Seega ei saanud kostja AÕS § 95 lg-st 3 tulenevalt vaidlusalust korterit heauskselt omandada.

5. Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus linnakohtu otsuse tühistada ja

teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

6. Tallinna Ringkonnakohtu 16. detsembri 2003. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja uue otsusega

jäeti hagi rahuldamata.

Kohtu arvates andis hageja 1998. a veebruaris sõlmitud üürilepingu alusel korteri valduse üle

J. Tulbile. Tulenevalt AÕS § 39 lg-st 1 läks korter hageja valdusest välja üürilepingu alusel, seega

kooskõlas hageja tahtega. Korteri valduse üleandmisel üürnikule loobus hageja vabatahtlikult

tegelikust võimust korteri üle ning seega kohaldas linnakohus asjas ebaõigesti AÕS § 95 lg-t 3.

Kostja sai korteri omanikuks AÕS § 92 lg 1 kohaselt 4. aprillil 2000. a sõlmitud ostu-müügilepingu

alusel. Asjaõigusseaduse § 95 lg 1 järgi eeldatakse omandaja heausksust ning hageja ei ole

tõendanud, et kostja oli teadlik või pidi teadma, et korteri võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu

sõlmimisel ei olnud müüja õigustatud korterit üle andma.

7. Ringkonnakohtu otsuse peale esitas Riigikohtule kassatsioonkaebuse hageja, kes palus

ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

8. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. mai 2004. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus ja saadeti asi

uueks läbivaatamiseks samale kohtule.

Riigikohtu otsuse kohaselt tõlgendas ringkonnakohus vääralt AÕS § 95 lg-t 3. Selle sätte eesmärgiks

on kaitsta tsiviilkäibe stabiilsust juhul, kui omanik on ise vallasasja valduse ära andnud. Selline kaitse

kehtib aga vaid siis, kui omanikult valduse saanud isiku valdusest ei ole asi välja läinud tema tahte

vastaselt. Kui hageja on kaudne valdaja ja korter läks J. Tulbi kui otsese valdaja valdusest välja tema

tahte kohaselt, ei oleks saanud asjas AÕS § 95 lg-t 3 kohaldada. Hageja on tuginenud

kohtumenetluses muu hulgas sellele, et korterit ei võõrandanud mitte otsene valdaja J. Tulp, vaid

"keegi" E. Ivanov. Hagejale tuleb anda võimalus tõendada, et korter läks otsese valdaja valdusest

välja viimase tahte vastaselt. Kui hageja oli omanikuna kaudne valdaja ja korter läks otsese valdaja

J. Tulbi valdusest välja tema tahte vastaselt, on AÕS § 95 lg 3 järgi korteri edasine heauskne

omandamine välistatud. Kui see asjaolu kinnitust ei leia, tuleb ringkonnakohtul välja selgitada, kas

kostja võis saada vaidlusaluse korteri omanikuks. Kui 11. veebruari 1999. a asjaõiguskokkulepe on

tühine volituste puudumise tõttu omandi üleandmiseks (AÕS § 92), ei saanud S. Trumm korteri

omanikuks asjaõiguslepingu puudumise tõttu TsÜS § 103 lg 1 järgi. Küll võis aga heauskse

omandamise eelduste olemasolul (AÕS § 92 lg 1) korteri heauskselt omandada A. Diðkovtsov. Kui

viimane sai korteri omanikuks, omandas kostja korteri 4. aprillil 2000. a omanikult ning seega ei teki

küsimust tema heausksest omandamisest. Kui A. Diðkovtsov korterit ei omandanud, tuleb võtta

seisukoht, kas kostja omandas selle heauskselt.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 22. septembri 2004. a otsusega linnakohtu otsuse ja tegi uue

otsuse, millega jättis hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus leidis, et linnakohtu otsus tuleb tühistada apellatsioonkaebuse põhjendustest

olenemata. Hageja esitas apellatsioonikohtule xxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxx

korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxxxxx ärakirja, millest nähtub, et 26. augusti 2003. a

kinnistamisavalduse alusel on 7. aprillil 2004. a kinnistusraamatusse kantud elamumaa xxxxxxxxx

x. xxxxxxxxxxx xx xx, mis koosneb xxx/xxxx mõttelisest osast maatükist ja selle oluliseks osaks

oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, ning reaalosana korterist nr x. Hageja

esitas 27. septembril 2002. a hagi Õ. Mesila vastu omandiõiguse tunnustamiseks korterile kui

vallasasjale. Alates 7. aprillist 2004. a ei ole vaidlusalune korter enam vallasasi. Seega ei ole võimalik

hagis toodud asjaoludel vaidlust lahendada ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse

sisulistele põhjendustele ei pidanud ringkonnakohus seetõttu vajalikuks vastata.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha asjas lõplik otsus.

Ringkonnakohus ületas oma pädevust ning rikkus oluliselt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 311, kui jättis hagi rahuldamata põhjusel, et korter ei ole enam vallasasi ning toodud asjaoludel ei

ole võimalik vaidlust lahendada. Ringkonnakohtu otsusest ei tulene õiguslikku alust, millest lähtuvalt

linnakohtu otsus tühistati. Ainuüksi vara staatuse muutumine linnakohtu otsuse tühistamiseks alust ei

andnud. Hageja arvates pidi ringkonnakohus lähtuma asjas tehtud Riigikohtu otsuse seisukohtadest ja

lahendama asja kooskõlas TsMS § 319 lg-ga 1.

11. Kostja ei ole kassatsioonkaebusele vastust esitanud.

12. Riigikohtu istungil jäi hageja kassatsioonkaebuses esitatud väidete juurde. Hageja märkis samuti,

et ta on esitanud kohtusse ka hagi omandiõiguse taastamiseks korteriomandi suhtes.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

14. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse hagi rahuldamise kohta, sõltumata

apellatsioonkaebuse põhjendustest. Otsust põhjendas ringkonnakohus asjaolude muutumisega,

käesoleval juhul vaidlusaluse korteri kinnistamisega ja korteriomandiks (kinnisasjaks) muutumisega,

millest tulenevalt ei olnud enam võimalik rahuldada hageja hagi vallasajast korterile omandiõiguse

tunnustamiseks. Hageja on vaidlustanud ringkonnakohtu otsuse esmajoones apellatsiooni piiride

ületamise ja Riigikohtu otsuse täitmata jätmise põhjendusega.

15. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 319 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu

lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi kaevati. Kohus ei või TsMS

§ 229 lg 2 järgi asjas, mis ei riiva avalikku huvi, rajada otsust asjaolule, mida pool ise ei ole asja

läbivaatamisel esitanud. Seega vaatab ringkonnakohus tsiviilkohtumenetluse seadustikus ette nähtud

üldpõhimõtete järgi esimese astme kohtu otsust apellatsiooni korras üle üksnes selles ulatuses ja

sellisel alusel, millele apellant tugines. Sellest reeglist on siiski ette nähtud ka erandid. Nimelt on

TsMS §-s 333 ette nähtud võimalus tühistada esimese astme kohtu lahend ka sõltumata

apellatsioonkaebuse põhjendustest, kui esimese astme kohus on lahendi tegemisel oluliselt rikkunud

protsessiõiguse normi. Sellise rikkumise korral võib kohus TsMS § 311 lg 1 järgi tühistada esimese

astme kohtu lahendi ka asja sisulise arutamiseta üksnes kaebuse põhjal. Käesoleval juhul on

ringkonnakohus kaebuse piirest väljumist põhjendanud hagi aluseks olnud asjaolude muutumisega

pärast linnakohtu otsuse tegemist. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus asjaolude muutumisele

tuginedes otsust tehes toiminud põhimõtteliselt õigesti, lähtudes Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

4. novembri 2004. a otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-116-04 (RT III 2004, 30, 324). Riigikohus on

nimetatud otsuses märkinud muu hulgas järgmist: "Kuigi TsMS §-d 308 ja 319 ei näe üldreeglina ette

apellatsioonimenetluses uute asjaolude ja tõendite esitamist, tuleb seda võimalust kolleegiumi arvates

siiski erandina tunnustada olukorras, kus menetluslik olukord asjas on pärast asja lahendamist

esimese astme kohtus oluliselt muutunud ja asja lahendamine esimese astme kohtus esitatud

asjaolude ja tõendite alusel tooks ilmselt kaasa kohtulahendi, mis on muutunud asjaolusid arvestades

sisuliselt ebaõige või mida ei ole reaalselt võimalik täita. ... Uute asjaolude esitamise võimalikkust

põhjendavale seisukohale jõudis Riigikohtu tsiviilkolleegium näiteks ka 15. oktoobri 2002. a otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-102-02 (RT III 2002, 27, 301)." Kolleegium nõustub selle seisukohaga ja leiab, et

kui ringkonnakohtu menetluses ilmneb uus asjaolu, mis välistab põhimõtteliselt sellise lahendi

tegemise nagu tegi esimese astme kohus, saab ja peab ringkonnakohus seda arvestama. Kui selline

asjaolu välistab põhimõtteliselt hagi rahuldamise, saab ringkonnakohus teha ka sõltumata

apellatsioonkaebusest uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata.

16. Kuigi ringkonnakohus on kolleegiumi arvates uue asjaolu ilmnemist protsessuaalselt

põhimõtteliselt õigesti käsitlenud, tuleb hinnata, kas käesoleval juhul on uus asjaolu - korteriomandi

esmakinnistamine sellise tähendusega, mis välistab hagi rahuldamise ja õigustab seega linnakohtu

otsuse tühistamist, sõltumata apellatsioonkaebuse põhjendustest. Käesolevas asjas on korter

korteriomandina kinnistatud 7. aprillil 2004, seega pärast esimese astme kohtu otsuse tegemist

16. mail 2003. a ja enne ringkonnakohtu otsuse tegemist 22. septembril 2004. a.

17. Seadus eristab korteri kui vallasasja õiguslikku regulatsiooni ja tsiviilkäivet kinnisasjaks oleva

korteriomandi omast. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 järgi on korteriomand omand ehitise

reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub.

Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 järgi korteriomandiseaduse tähenduses maatükk ning ehitise

osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis.

Kinnistatud korteriomandi kui kinnisasja üleandmiseks ja asjaõigusega koormamiseks, samuti

kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on AÕS

§ 641 järgi nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping)

ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

(AÕSRakS) § 13 lg 1 järgi ei ole kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul alusel

püstitatud ehitis maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks. Sama paragrahvi 6. lõike järgi võib

kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse või riigi omandisse jäetud või

munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni ehitist, selle mõttelist osa,

reaalosana erastatud eluruumi, elamus asuvat mitteeluruumi, elamuühistu liikme omandisse antud

korterit, endise korteriühingu liikme omandisse antud korterit või kaasomandi lõppemisel tekkinud

ehitise reaalosa võõrandada ja pärida kui vallasasja. Ehitise või selle osa omandamine või pärimine

tuleb AÕSRakS § 13 lg 7 järgi 15 päeva jooksul, alates omandiõiguse üleminekust, registreerida

omandaja esildisel riiklikus ehitisregistris. Eelnevast järeldub, et vallasjaks oleva korteri ja

kinnistatud korteriomandi ulatus on erinev ja erinev on ka nendega tehingute tegemise kord.

Olulisimaks sisuliseks erinevuseks on maa kuulumine kinnistatud korteriomandi koosseisu, erinevalt

vallasasjaks olevast korterist.

18. Järgnevalt käsitleb kolleegium vallasasjast korteri kinnistamise ja kinnistusraamatusse kannete

tegemise õiguslikku regulatsiooni, hindamaks võimalusi lugeda hageja nõuet esitatuks ka

korteriomandi suhtes.

Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 18 järgi erastatakse erastatavate eluruumide alune ja nende

teenindamiseks vajalik maa või antakse lepingulisse kasutusse. Korteriomandi omanikuks on EES

§ 211 järgi õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. Sama sätte järgi esitab avalduse

korteriomandi seadmiseks, milles sisaldub taotlus ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki

kindlaksmääramiseks, valla- või linnavalitsusele eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kuid

vastava avalduse võib esitada ka korteriühistu või eluruumi vallasasjana omavad isikud. Kui ehitise

püstitamisel ei määratud kindlaks selle teenindamiseks vajalikku maatükki, määrab valla- või

linnavalitsus EES § 212 järgi korteriomandi seadmisel ehitise teenindamiseks vajalikuks maatükiks

selle ehitise aluse maa. Kui korteriühistu või eluruume vallasasjana omavad isikud soovivad

kinnistada ehitisealusest maast suuremat maatükki või vaidlustavad ehitise teenindamiseks määratud

maatüki suuruse või piirid, peavad eluruume vallasasjana omavad isikud või korteriühistu sama sätte

järgi esitama valla- või linnavalitsuse määratud tähtpäevaks asjakohase taotluse. Korteriomandite

kinnistamiseks peab eluruumide erastamise kohustatud subjekt EES § 214 lg 1 järgi esitama

kinnistusametile ühepoolse notariaalselt kinnitatud kinnistamisavalduse ja dokumendi (plaani)

ehitise, eluruumide ja mitteeluruumide, reaalosade ja mõtteliste osade suuruse ja paiknemise kohta

ning muud seadusest tulenevad kinnistamiseks vajalikud dokumendid. Korteriomandite

kinnistamiseks võib EES § 214 lg 2 järgi kinnistamisavalduse ja muud vajalikud dokumendid esitada

ka korteriühistu või eluruume vallasasjana omavad isikud. Korteriomandi omanikuna kantakse EES

§ 214 lg 5 järgi kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik ning kande aluseks on EES

§ 214 lg-s 1 sätestatud dokumendid (kuni 1. jaanuarini 2004. a oli sättes ette nähtud eraldi ka

hooneregistri tõendi esitamise kohustus). Erastatava korteriomandi registriosa ja moodustatava

korteriomandi registriosa avamine on EES § 2112 järgi riigilõivuvaba.

Detailsemalt on eluruumide erastamist ja erastatud eluruumide baasil korteriomandite moodustamist

reguleeritud Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud "Eluruumide erastamise

korras" (edaspidi kord). Muu hulgas on korra p-s 31 on ette nähtud korteriomandi seadmise kulud ja

sätestatud põhimõte, et kulud kannab eluruumide omanik. Korra p 38 järgi esitab eluruumide

erastamise kohustatud subjekt korteriomandite kinnistamiseks notariaalselt tõestatud ühepoolse

kinnistamisavalduse, ehitise, eluruumide ja mitteeluruumide, reaalosade ja mõtteliste osade

paiknemise ja suuruse plaani, tõendi ehitise ja ehitises paiknevate korterite omandiõiguse ja

koormatiste kohta ning vallasomandit tõendava dokumendi ja katastriüksuse plaani. Korra p 39 järgi

kinnistatakse korteriomandid EES § 214 lg-tes 5 ja 6 nimetatud isikute või mitteeluruumi erastamise

seaduse § 5 lg-tes 3 ja 4 nimetatud isikute nimele.

Vallasasjana korterite baasil korteriomandite kinnistamise protseduur erineb märkimisväärselt

kinnistusraamatusse muude kannete tegemise korrast. Kinnistusraamatu kanne tehakse AÕS § 621

lg 1 järgi kinnistamisavalduse alusel. Kinnistusraamatuseaduse §-s 35 on loetletud

kinnistamisavaldusele lisatavad kinnistamiseks vajalikud dokumendid, milleks on mh vormikohane

käsutustehing, nõutavad nõusolekud ja tõend lõivu tasumise kohta. Korteriomandiseaduse §-des 3!5

on korteriomandi tekkimise alusena ette nähtud kinnisomandi jagamine korteriomanditeks ning selle

alusel korteriomanditele kinnitusregistri osade eraldi avamine. Maareformi käigus tagastatud maa

kantakse AÕSRakS § 10 lg 1 järgi kinnistusraamatusse (kinnistusregistri osa avatakse) valla- või

linnavalitsuse esitatud kirjaliku kinnistamisavalduse, valla- või linnavalitsuse korralduse ja

maakatastri andmete alusel. Erastatud maa kantakse AÕSRakS § 11 lg 3 järgi kinnistusraamatusse

(kinnistusregistri osa avatakse) asjaõiguslepingu, maaüksuse omandamist tõendava dokumendi,

maakatastri andmete ja teiste kinnistamiseks vajalike dokumentide alusel.

19. Eelnevast järeldub, et korteriomandi kinnistamiseks ei ole korteri kui vallasasja omanikul vaja

sõlmida eraldi maa erastamise lepingut ega ole ka vajalik kohaliku omavalitsuse haldusakti

konkreetse korteri juurde maa erastamiseks. Korterelamu aluse maa erastamise korraldab kõigi

korteriomanike jaoks üldjuhul ühiselt eluruumide erastamise kohustatud subjekt või korteriühistu.

Korteriomandite omanikena kantakse kinnistusraamatusse isikud, kellele kuulusid korterid

vallasasjadena ning korteriomanike kohustuseks seoses kinnistamisega on vaid korteriomandi

moodustamisega seotud kulude tasumine, kusjuures riigilõivu kinnistamiselt tasuda ei tule. Seega

saab vallasasjast korteri omanik sisuliselt omapoolsete toiminguteta ja oma tahet väljendamata

korteriomandi omanikuks, erinevalt vallasasjaks oleva elamu aluse ja selle juurde kuuluva maa

tagastamisest või erastamisest. Sellest tulenevalt ei ole kolleegiumi arvates põhjendatud

ringkonnakohtu seisukoht, et korteri kinnistamine välistab esitatud hagi rahuldamise. Kuna hagi oli

esitatud korterile omandiõiguse tunnustamiseks, ei takista kolleegiumi arvates hagi rahuldamist see,

et vallasasjast korter on vahepeal muutunud korteriomandi osaks. Kui hagi ese on piisavalt selgelt

tähistatud (näiteks aadressi kaudu) ja selle samasus kinnistatud korteriomandiga tuvastatud, võib

kolleegiumi arvates samadel asjaoludel tunnustada hageja omandiõigust ka kinnistusraamatusse

kantud korteriomandile, ilma et vaidlustataks eraldi kinnistusregistri osa avamist. Kolleegiumi

arvates ei ole korteriomandite kinnistamisel kohane ka analoogia AÕSRakS § 10 lg-ga 5 ja § 11 lg-

ga 3, mille järgi kantakse maa tagastamise või erastamise õigusliku aluse äralangemisel

kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna riik. Nimetatud juhtudel ei kanta kinnistusraamatusse

kinnisasja omanikuna automaatselt isikut, kellele kuulus hoone, mille juurde kuulunud maa ekslikult

tagastati või erastati, vaid kinnistusregistriosa avamise aluseks on maa tagastamise haldusakt või maa

erastamise leping. Korteriomandi seadmisel ei sõltu omandi maht korteriomanikust ega muutu

sisuliselt ka korteriomandi olemus. Maa tagastamise ja erastamise üldistel juhtudel tuleb

kinnistusraamatusse kantud kinnistu omandiõiguse vaidlustamiseks esmalt vaidlustada ettenähtud

korras kinnistamise aluseks olnud maa tagastamise või erastamise haldusakt või erastamisleping.

Vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel kantakse kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna EES

§ 211 ja § 214 lg 5 järgi aga isik, kes on vallasasjast korteri omanik. Kui kinnistusraamatusse

kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik, kes tegelikult vallasasjast korteri omanik ei olnud,

on kinnistusraamatu kanne ebaõige.

Sellises olukorras peaks hagejal olema õigus vajadusel oma nõuet täpsustada selliselt, et

tuvastamisnõue ulatub ka kinnistatud korteriomandile, lisades näiteks kinnistatud korteriomandi

registriandmed. Kolleegiumi arvates ei tähendaks see hagi eseme muutmist TsMS § 154 lg 1 järgi,

kuna hageja soovib jätkuvalt enda tunnustamist korteri omanikuna. Kolleegiumi arvates ei ole TsMS

§-s 3 sätestatud menetlusökonoomia põhimõttega ühitatav, kui pärast aastatepikkust kohtuvaidlust

korteri omandiõiguse üle peaks hageja alustama samade küsimuste suhtes uut vaidlust ainuüksi

põhjusel, et kostja on vahepeal kantud korteri omanikuna kinnistusraamatusse. Kolleegiumi arvates ei

tähenda asja lahendamine ka poolte võrdsuse põhimõtte rikkumist, kuna kostja ei saa esitada

korteriomandile omandiõiguse tunnustamise nõudele vastuväiteid, mis põhinevad tema

kinnistusraamatusse kandmisel, sest see toimus automaatselt hooneregistri andmete järgi ega

tekitanud talle korteri omamiseks ega valdamiseks senisest suuremat õigust. Praegusel juhul on

asjaolud muutunud hagejast sõltumatult ja efektiivne kohtumenetlus nõuab hagejale sellises olukorras

efektiivse õiguskaitse võimaldamist.

20. Riigikohus on käesolevas asjas 11. mail 2004. a tehtud otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-61-04 (RT III

2004, 14, 178) selgitanud AÕS § 95 lg 3 kohaldamist ning andnud ringkonnakohtule juhised, millised

asjas tähtsust omavad asjaolud tuleb vaidluse lahendamiseks välja selgitada. Tulenevalt TsMS §-st

365 on Riigikohtu lahendi seisukohad seaduse tõlgendamisel asja uuesti läbivaatavale kohtule

kohustuslikud. Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus käesoleval juhtumil TsMS § 365 vastu

eksinud põhjusel, et ta ei ole kõrvale kaldunud Riigikohtu antud juhistest seaduse tõlgendamisel,

kuna ta on arvestanud asjas ilmnenud uusi asjaolusid. Kuna aga Riigikohtu arvates ei takista korteri

kinnistamine uue asjaoluna hagi edasist menetlemist, tuleb asja uuel läbivaatamisel Riigikohtu

11. mai 2004. a otsuses antud juhiseid järgida.

21. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et ainuüksi hageja omandiõiguse tunnustamine

korteriomandile ei tähenda veel automaatselt hageja kandmist kinnistusraamatusse korteriomandi

omanikuna. Tulenevalt AÕS §-st 65 ja KRS §-st 341 saab hageja nõuda kostjalt tema omandiõigust

tunnustava lahendi alusel nõusoleku andmist kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna

ebaõigesti kantud kostja kustutamiseks ja hageja sissekandmiseks omanikuna. Tsiviilseadustiku

üldosa seaduse § 68 lg 5 järgi võib asendada kostja nõusolekut selle andmiseks kohustav kohtuotsus.

Kostja võib omakorda nõuda hagejalt korterile tehtud ja korteri kinnistamisega seoses kantud

kulutuste hüvitamist AÕS § 88 ja VÕS § 1042 järgi.

22. Kuna TsMS § 353 lg 3 kohaselt ei saa Riigikohus tuvastada avalduse aluseks olevaid asjaolusid,

tuleb asi saata TsMS § 362 p 2 alusel uueks läbivaatamiseks apellatsioonikohtule.

H. Jõks, P. Jerofejev, V. Kõve