3-2-1-59-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-59-04

Otsuse kuupäev

18. märts 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Jüri Ilvest, Peeter Jerofejev,

Henn Jõks, Ott Järvesaar, Eerik Kergandberg, Hannes Kiris,

Lea Kivi, Indrek Koolmeister, Ants Kull, Villu Kõve, Lea

Laarmaa, Julia Laffranque, Jaak Luik, Jüri Põld, Harri Salmann,

Tambet Tampuu, Peeter Vaher

Kohtuasi

AS DESINTEGRAATOR hagi Eesti Vabariigi vastu 411 000

krooni saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 12. detsembri 2003. a otsus asjas

nr 2-2/1281/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS DESINTEGRAATOR ja Eesti Vabariigi

kassatsioonkaebused

Asja läbivaatamise kuupäev

11. jaanuar 2005. a

Istungil osalenud isikud

AS DESINTEGRAATOR esindajad vandeadvokaadid Paul

Varul ja Mikk Lõhmus, õiguskantsleri esindajad õiguskantsleri

asetäitja-nõunik Aare Reenumägi ja nõunik kt Arnika Kalbus,

justiitsministri esindaja nõunik Kaupo Paal

Resolutsioon

1. Rahuldada Eesti Vabariigi kassatsioonkaebus ja jätta AS

DESINTEGRAATOR kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Tühistada Tallinna Linnakohtu 25. juuni 2003. a ja Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. detsembri 2003. a

otsused ja teha uus otsus, millega jätta AS

DESINTEGRAATOR hagi Eesti Vabariigi vastu 411 000

krooni saamiseks rahuldamata.

3. Välja mõista AS-lt DESINTEGRAATOR kohtukulud 34

680 krooni Eesti Vabariigi kasuks.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS DESINTEGRAATOR on majanditevahelise organisatsiooni Teadus-Tootmiskoondis (TTK)

Desintegraator ja tema organisatsioonide õigusjärglane. TTK-le Desintegraator kuulusid eluruumid

Tallinnas Vindi tn 8 ja P. Pinna tn 19. 4. juunil 1992. a võttis Eesti Vabariigi Ülemnõukogu vastu

seaduse kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara

taasriigistamise ja erastamise kohta (edaspidi taasriigistamise seadus), mille järgi olid kohustatud

subjektid taasriigistamise seaduse tähenduses ETKVL-i süsteemi organisatsioonid, ühiskondlikud

massiorganisatsioonid, majanditevahelised organisatsioonid, samuti muud kooperatiivsed ja

ühiskondlikud organisatsioonid ja nende ühendused, kellele on tasuta üle antud riigi vara, ning nende

reorganiseerimise või nende vara osastamise teel moodustatud uued organisatsioonid. Sama seaduse

järgi kuulus taasriigistamise ja erastamise kohustatud subjektiks olevate organisatsioonide kindlaks

määramine Vabariigi Valitsuse pädevusse. Vabariigi Valitsus kinnitas 2. septembri 1992. a määrusega

nr 258 taasriigistamise ja erastamise kohustatud subjektide nimekirja, milles on märgitud ka TTK

Desintegraator ja tema organisatsioonid. Kohustatud subjektina viis TTK Desintegraator läbi

inventeerimise, mille tulemusel jõudis inventeerimise keskkomisjon järeldusele, et TTK

Desintegraator ega tema organisatsioonide bilansis ei ole taasriigistamisele ja erastamisele kuuluvat

vara ning nad pole saanud riigilt tasuta vara ega rahalisi vahendeid. 20. jaanuaril 1996. a jõustus

eluruumide erastamise seaduse ning seaduse "Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike

organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" muutmise seadusega kehtestatud

eluruumide erastamise seaduse (edaspidi EES) § 3 lõige 11, mis kohustas taasriigistamise ja

erastamise kohustatud subjekte erastama nende omanduses olevad eluruumid sõltumata sellest, kas

neile oli tasuta üle antud riigi vara. AS DESINTEGRAATOR keeldus talle kuuluvaid eluruume

erastamast. Tallinna Halduskohus tunnistas 2. detsembri 1997. a otsusega AS DESINTEGRAATOR

tegevuse, mis seisnes Tallinnas Vindi tn 8 asuvate eluruumide erastamisest keeldumises, täielikult

seadusevastaseks. Tallinna Halduskohtu 17. augusti 2000. a määrusega määrati AS-le

DESINTEGRAATOR trahv Tallinna Halduskohtu 2. detsembri 1997. a kohtuotsuse täitmata jätmise

eest, kuna ta ei olnud erastanud Vindi tn 8 asuvaid eluruume. 2001. aasta jaanuaris-veebruaris erastas

AS DESINTEGRAATOR kõik temale kuulunud eluruumid Vindi tn 8 ja P. Pinna tn 19 asuvates

elamutes.

2. 26. augustil 1999. a esitas AS DESINTEGRAATOR Tallinna Linnakohtule hagi Eesti Vabariigi

vastu, paludes välja mõista 345 000 krooni Vindi tn 8 korteri 23 sundvõõrandamisest tekkinud kahju

hüvitamiseks. 4. märtsil 2003. a esitatud nõude suurendamise avalduses palus

AS DESINTEGRAATOR Eesti Vabariigilt välja mõista 411 000 krooni. Hagi põhjenduste kohaselt

on Vindi tn 8 asuva korteri nr 23 erastamise hinnaks 28. oktoobril 1998. a kinnitatud eluruumi

hindamise akti kohaselt 21 690 erastamisväärtpaberi (edaspidi EVP) krooni, samal ajal kui

OÜ Ehitusekspert 2002. a juulis koostatud eksperthinnangu järgi oli Vindi tn 8-23 asuva korteri

turuväärtus erastamise seisuga (11. jaanuar 2001. a) 411 000 krooni. Viimast summat tuleb pidada

Vindi tn 8-23 asuva eluruumi sundvõõrandamise eest õiglaseks hüvitiseks põhiseaduse § 32 lõike 1

tähenduses. Tallinna Linnakohus rahuldas 25. juuni 2003. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt

hageja kasuks välja hüvitise 179 234 krooni.

Linnakohus leidis, et õiglase hüvitise määramisel tuleb lähtuda asja harilikust väärtusest. Kuna Vindi

tn 8-23 asuv eluruum sundvõõrandati 11. jaanuaril 2001. a, omab asjas tähtsust kõnealuse eluruumi

väärtus seisuga 11. jaanuar 2001. a. Nimetatud eluruumi turuväärtuseks 11. jaanuari 2001. a seisuga,

arvestades asjaolu, et kõnealune korter oli koormatud üürilepinguga, oli 250 000 krooni. Lisaks tuleb

arvestada hagejale seaduse alusel kuuluvat ja tema poolt kasutatud soodustust tasuda erastatava maa

eest täielikult EVP-des. Võimalusest tasuda erastatava maa eest täielikult EVP-des sai hageja,

arvestades Vindi tn 8-23 asuva eluruumi osakaalu kõigist hagejale kuuluvatest eluruumidest, tulu 35

800 krooni. Arvestades eluruumi turuväärtusest erastamise seisuga (250 000 krooni) maha

turuväärtuse kujunemisel hinna sisse arvestatavad korteri võõrandamis-, vahendus- ja

vormistamiskulud (20 000 krooni), eluruumi erastamisel saadud 21 690 EVP-krooni arvestatuna

kroonidesse (14 966 krooni) ning maa täies ulatuses ostueesõigusega erastamise soodustusest saadav

tulu (35 800 krooni), tuleb hagejale hüvitatava summa suuruseks 179 234 krooni.

3. AS DESINTEGRAATOR ja Eesti Vabariik esitasid linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebused

Tallinna Ringkonnakohtule. AS DESINTEGRAATOR palus kohtuotsust muuta ning uue otsusega

mõista Eesti Vabariigilt välja 411 000 krooni. Eesti Vabariik palus kohtuotsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohus jättis 12. detsembri 2003. a otsusega

linnakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus leidis, et kui seadus kohustab eraõiguslikku juriidilist isikut erastama ka seda vara,

mida ta ei ole riigilt tasuta saanud, on see käsitatav isiku vara võõrandamisena tema tahte vastaselt,

mis põhiseaduse kohaselt võib toimuda üksnes seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides

õiglase ja kohese hüvitise eest. Sundvõõrandamise kohustatud subjektil on õigus saada õiglane

hüvitis hiljemalt samaaegselt sundvõõrandamise lõpuleviimisega. Vaidluse korral tohib vara

sundvõõrandada alles pärast vastava kohtuotsuse jõustumist ja selle otsusega määratud tasu saamist.

Õiglase hüvitise arvutamise aluseks tuleb võtta eluruumi harilik väärtus asjaõigusseaduse (edaspidi

AÕS) mõttes. Vaidlusaluse korteri harilik väärtus on tuvastatud 22. juuli 2002. a eksperthinnanguga.

Eksperthinnangu kohaselt oli Vindi tn 8-23 asuva korteri kui asustatud korteri keskmine turuväärtus

11. jaanuari 2001. a seisuga 250 000 krooni. Turuhinna arvestamisel eluruumil lasuva koormatise

arvessevõtmine ning võõrandamis-, vahendus- ning vormistamise kulude mahaarvamine

väljamõistetavast hüvitisest oli põhjendatud. Samuti tuli hüvitise suuruse kindlaksmääramisel

arvestada korteri erastamisel saadud EVP-dest saadavat tulu ümber arvutatuna kehtivasse

rahavääringusse. Lisaks tuli vara väärtusest maha arvestada ka muud hüvitised, sh soodustus, mida

kohustatud subjekt maa erastamisel kasutas. Ehkki eluruumide erastamise seaduses ja Vabariigi

Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega kinnitatud eluruumide erastamise korras ja elamute erastamise

väärtushinnangu koefitsientide määramise juhendis on õiglase hüvitise määramisega seonduvat

reguleeritud ebapiisavalt, ei saa nõustuda, et lisaks korteri erastamisel saadud EVP-dele on hagejal

õigus täiendavale hüvitisele vaid juhul, kui kohus algatab põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse,

jättes eluruumide EES § 7 lõike 1 kohaldamata. Hageja nõuab täiendavat hüvitist riigilt, mistõttu ei

ole hageja nõude rahuldamine vastuolus EES § 7 lõikega 1.

4. AS DESINTEGRAATOR ja Eesti Vabariik esitasid Tallinna Ringkonnakohtu otsuse peale

Riigikohtule kassatsioonkaebused.

Riigikohtu tsiviilkolleegium andis asja 21. mai 2004. a määrusega lahendada Riigikohtu tsiviil- ja

halduskolleegiumi vahelisele erikogule. Asja üleandmise põhjuseks oli asjaolu, et Riigikohtu

tsiviilkolleegium ei nõustunud Riigikohtu halduskolleegiumi seisukohaga, mida halduskolleegium

väljendas oma 20. juuni 2003. a otsuses asjas nr 3-3-1-51-03 (RT III 2003, 24, 239). Selles asjas

märkis halduskolleegium, et kui isik leiab, et sundvõõrandamine on õigusvastane, peab ta

sundvõõrandamise vaidlustama ja mitte laskma endale õigusvastaselt kahju tekitada. Kui isik leiab, et

makstav hüvitis ei ole õiglane, tuleb tähtaegselt vaidlustada hüvitise suurus.

Riigikohtu haldus- ja tsiviilkolleegiumi vaheline erikogu jättis 13. oktoobri 2004. a määrusega (RT III

2004, 15, 185, p 26) AS DESINTEGRAATOR ja Eesti Vabariigi kassatsioonkaebused läbi vaatamata

ning andis asja lahendada Riigikohtu üldkogule.

Erikogu leidis, et kuivõrd Vindi tn 8 asuvate eluruumide erastamist käsitleva Tallinna Halduskohtu

2. detsembri 1997. a otsuse resolutsioonis ei märgitud, et erastamiskohustuse täitmine peab toimuma

eluruumide erastamise seaduses sätestatud tasu eest, võis AS-l DESINTEGRAATOR põhjendatult

tekkida arusaam, et tal on õigus nõuda õiglast hüvitist ka pärast erastamiskohustuse täitmist.

Eluruumi erastamisel kohustatud subjektile makstava hüvitise suurus tuleneb eluruumide erastamise

seadusest. Kui seadus näeb ette hüvitise suuruse, mis on väiksem põhiseaduse §-st 32 tulenevast

hüvitisest, siis ei saa kohus jätta seadust kohaldamata ja põhiseaduse alusel hüvitist välja mõista, ilma

et ta oleks algatanud asjassepuutuvate normide osas põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse.

Eluruumide erastamise seaduse sätted ei pruugi tagada taasriigistamise kohustatud subjektile õiglast

hüvitist temalt oma vahenditest ehitatud eluruumi sundvõõrandamise korral. Seega võib eluruumide

erastamise seaduse regulatsioon kõnealuse korteri erastamise aegses redaktsioonis rikkuda

põhiseaduse § 32 lõike 1 teises lauses sätestatud põhiõigust. Nimetatud kahtluse kontrollimiseks peab

asja menetlema Riigikohtu üldkogu.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA SEISUKOHAD

5. AS DESINTEGRAATOR taotleb kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse muutmist ja hagi

rahuldamist täies ulatuses.

AS DESINTEGRAATOR on seisukohal, et eluruumide erastamise seadusega taasriigistamise

kohustatud subjektile ette nähtud hüvitis eluruumide sundvõõrandamise eest ei ole vastuolus

põhiseaduse § 32 lõikega 1.

Õiglase hüvitise määramisega seonduvat on eluruumide erastamise seaduses ja Vabariigi Valitsuse

1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korras ja elamute erastamise

väärtushinnangu koefitsientide määramise juhendis ebapiisavalt reguleeritud, kuid nimetatud asjaolu

ei muuda neid sätteid põhiseadusega vastuolus olevaks. Õiguslikult on võimalik hageja kasuks välja

mõista õiglane hüvitis Vindi tn 8-23 asuva eluruumi sundvõõrandamise eest põhiseaduse § 32 lõike 1

alusel eluruumide erastamise seaduse regulatsiooni põhiseadusevastaseks tunnistamata. Kui

seadusandlik võim ei ole mingi küsimuse reguleerimiseks seadust vastu võtnud, tuleb juhinduda

põhiseaduse sätetest.

Õiglaseks hüvitiseks põhiseaduse § 32 lõike 1 mõttes on sundvõõrandatava asja harilik väärtus ehk

kohalik keskmine turuhind. Õiglase hüvitise kindlaksmääramisel tuleks arvesse võtta

AS-le DESINTEGRAATOR juba välja makstud Vindi tn 8-23 asuva korteri erastamise hinda

EVP-des ning arvata see maha Vindi tn 8-23 asuva korteri turuhinnast. Õiglase hüvitise

kindlaksmääramisel ei saa arvesse võtta EES § 19 lõikes 6 ja maareformi seaduse § 223 lõikes 6

taasriigistamise kohustatud subjektile ette nähtud soodustust tasuda ostueesõigusega erastatava maa

eest täies ulatuses erastamisväärtpaberitega. AS DESINTEGRAATOR kasutas kogu ostueesõigusega

erastatava maa eest tasumiseks oma aktsionärilt AS-lt EKE Invest ostu-müügilepingu alusel

omandatud EVP-sid ja seda enne Vindi tn 8-23 asuva korteri erastamist, mistõttu tal ei olnud

võimalik kasutada talle eluruumide erastamise seaduse ja maareformi seadusega ette nähtud

soodustust.

6. Eesti Vabariik taotleb kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse

tegemist, millega jätta AS DESINTEGRAATOR hagi rahuldamata, sest hageja on saanud õiglase

hüvitise Vindi tn 8-23 asuva korteri eest. AS DESINTEGRAATOR ei ole käesoleva vaidlusega

seotud haldusasjas vaidlustanud talle pandud kohustust erastada Vindi tn 8 asuvad eluruumid

eluruumide erastamise seaduses ettenähtud alustel ja korras ning tasu.

Eesti Vabariik leiab, et eluruumide erastamise seaduses sisalduv ja seadusandja poolt määratud

hüvitise ulatus taasriigistamise ja erastamise kohustatud subjektidele eluruumide erastamisel on

omandireformi kontekstis õiglane hüvitis ning kooskõlas põhiseaduse § 32 lõikega 1.

Omandireformi käigus makstav õiglane hüvitis ei pea võrduma sundvõõrandatava asja tänase

turuväärtusega. Kuigi reeglina on õiglaseks hüvitiseks võõrandatava objekti turuväärtus, tuleb

omandireformi käigus läbi viidava sundvõõrandamise korral õiglase hüvitise kindlaksmääramisel

arvestada omandireformi iseärasusi. Arvesse tuleb võtta nii asjaolu, et vara on omandatud nõukogude

perioodil kui ka eluruumide üürnike isiklikku panust elamufondi loomisel. Sundvõõrandatava objekti

väärtus õiglase hüvitise leidmiseks tuleb arvutada sundvõõrandamise aktist teadasaamise aja, s.o

sundvõõrandamise seaduse jõustumise aja seisuga. Õigluse põhimõttega on vastuolus vara

turuväärtuse tõusust tingitud kasu saamine õigeaegsest erastamisest keeldumise tõttu.

Juhul, kui eluruumide erastamise seadusega taasriigistamise kohustatud subjektile ettenähtud hüvitise

suurus ei vasta käesoleval juhul põhiseaduse § 32 lõikes 1 ette nähtud õiglase hüvitise suurusele, siis

ei ole võimalik seda õiglast hüvitist välja mõista eluruumide erastamise seaduse regulatsiooni

põhiseadusevastaseks tunnistamata ehk üksnes põhiseaduse 32 lõike 1 alusel. Sundvõõrandamisel

makstava hüvitise alused on vajalik määrata kindlaks eluruumide erastamise seaduses ja mitte

piirduda üksnes põhiseaduse otseregulatsiooniga. Seaduse ühetaolise kohaldamise seisukohast

vajavad selgust mitmed kohtuvaidlustes esilekerkinud küsimused, nagu sundvõõrandamisel pakutava

hüvitise suuruse kindlaksmääramise aluseks olev ajahetk ning seadusega ettenähtud hüvitiste

arvestamine. Õiglaste hüvitiste määramine kohtute poolt ei tagaks seaduste ühetaolist kohaldamist

ega ole õiguse adressaatidele arusaadav. Seaduse ühetaolise kohaldamise põhimõttest tulenevalt ei ole

ka käesolevas kohtuasjas võimalik otsustada hüvitise suuruse küsimust ilma seadusi põhiseadusega

kooskõlla viimata.

7. Riigikogu nimel esitas Riigikohtule arvamuse Riigikogu majanduskomisjon. Riigikogu

majanduskomisjon leiab, et eluruumide erastamise seaduse vaidlustatud sätted on põhiseadusega

kooskõlas.

Eluruumide erastamise seaduse sätted, mille kohaselt taasriigistamise kohustatud subjekt omandab

erastamisel erastajatelt saadud raha, EVP-d ja muu seaduses nimetatu ning saab ostueesõigusega

erastatava maa eest tasuda täies ulatuses, tagavad üldjuhul põhiseaduse §-s 32 ettenähtud õiglase

hüvitise sundvõõrandatud vara eest. Kui kohus jõuab konkreetses asjas seisukohale, et seaduses ette

nähtud hüvitamise võimaluste kasutamine ei taga õiglast hüvitist, on kohtul võimalik erandlikul juhul

sundvõõrandatud vara eest õiglase hüvitise tagamiseks omandireformi lõpetamise eesmärki silmas

pidades lisahüvitis välja mõista otse põhiseaduse § 32 alusel. Lisahüvitise arvutamisel tuleb lähtuda

õiglasest hüvitisest (eluruumide turuhind hetkel, mil erastamiskohustuse täitmiseks avanes võimalus)

ning summast, mille taasriigistamise kohustatud subjekt oleks kõiki seaduses reguleeritud

hüvitamisvõimalusi kasutades saanud.

Käesoleval juhul on põhiseaduse otsekohaldamise vajaduse tegelik tekkimine eluruumide erastamise

seaduse mõtet ning erastamissituatsiooni olemust arvestades kaheldav.

8. Õiguskantsler leiab, et eluruumide erastamise seaduse § 8 lõige 1 ning § 19 lõiked 3, 4 ja 6 on

vastuolus põhiseaduse §-ga 11 koostoimes põhiseaduse § 32 lõikega 1 osas, milles olemasolev

regulatsioon ei vasta põhiseaduse § 32 lõike 1 teises lauses sätestatud seadusereservatsiooni

tingimustele.

Eluruumide erastamise seaduse alusel nende elamute ja korterite erastamine, mida erastamise

kohustatud subjektid ei ole riigilt tasuta saanud, on omandi omaniku nõusolekuta võõrandamine, mis

põhiseaduse § 32 lõike 1 teise lause kohaselt võib toimuda vaid seaduses sätestatud juhtudel ja korras

üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Põhiseaduse § 32 lõike 1 teises lauses sätestatud

seadusereservatsiooni tingimused on täidetud osas, mis puudutab sundvõõrandamise lubamist üksnes

seaduses sätestatud juhtudel ja korras ning üldise huvi järgimise nõuet. Küll on eluruumide

erastamise seaduse regulatsioon vastuolus põhiseaduse § 32 lõike 1 teise lausega osas, milles see ei

taga isikule tema omandi sundvõõrandamisel kohest ja õiglast hüvitist.

Õiglase hüvitise põhiseaduse § 32 lõike 1 teise lause mõttes peaks tagama õiglane menetlus hüvitise

leidmiseks ning hüvitise seotus vara tegeliku väärtusega. Õiglase hüvitise olemuse ja suuruse

küsimuse lahendamisel peab olema võimalik arvesse võtta iga üksikjuhtumi asjaolusid. Eluruumide

erastamise seaduse vaidlustatud paragrahvid ei näe ette hüvitist juhtudeks, kui on ilmselge, et neis

ettenähtud vahendid ei taga õiglast hüvitist. Samuti on reguleerimata õiglase hüvitise määramise

kord. Kokkuvõtlikult on õiglase hüvitise määramisega seonduv reguleeritud ebapiisavalt.

Põhiseaduse § 32 lõike 1 teise lausega kooskõlas olev regulatsioon peab ideaalis tagama isikule

õiglase hüvitise ilma kohtusse pöördumata. Hüvitise suurus ei pea olema obligatoorselt võrdne vara

tegeliku väärtusega, kuid peab olema sellega seotud. Õiglase hüvitise arvutamisel ja väljamõistmisel

tuleb arvestada kõiki rahaliselt hinnatavaid hüvesid, mis sundvõõrandamise menetluse tulemusena

isikule osaks saavad või on juba saanud.

Lisaks tuleneb riigi kohustus kehtestada menetluskord, mille raames isik saaks nõuda õiglast hüvitist

sundvõõrandatud vara eest, põhiseaduse §-st 14, mis sätestab üldise põhiõiguse korraldusele ja

menetlusele. Vastuolu põhiseaduse §-ga 14 seisneb eelkõige õiguste realiseerimiseks vajalike

riigipoolsete korraldavate kohustuste täitmata jätmises.

9. Justiitsminister leiab, et käesoleva asja materjalide põhjal ei saa kindlasti väita, et kõnealuse

eluruumi erastamise eest ette nähtud hüvitis oleks ebaõiglane põhiseaduse § 32 tähenduses.

Õiglane hüvitis põhiseaduse mõttes on asja kohalik keskmine turuväärtus, mille vara omanik vara

võõrandamise tõttu kaotas. Seejuures tuleb hinnata vara võõrandamisel ettenähtud hüvitise (EVP-d ja

nende alusel teatud vara omandamise võimaluse turuväärtus) ning võõrandatava vara kohaliku

keskmise turuhinna vahet. Vara turuväärtuse hindamisel on otsustavaks küsimus, millise hetke

seisuga võõrandatava vara turuväärtust hinnata. Justiitsministri arvates tuleb

AS-lt DESINTEGRAATOR võõrandatud eluruumide turuväärtus määrata selle hetke seisuga, mil

AS-l DESINTEGRAATOR eluruumi erastamise kohustus tekkis. Vastav kohustus tekkis

justiitsministri arvates hetkel, kui eluruumide erastamise õigustatud subjektid esitasid eluruumi

erastamise avaldused. Asja lahendamisel tuleb arvesse võtta ka seda, et omandireformi reguleerivad

õigusaktid pakkusid taasriigistamise kohustatud subjektidele olulisi soodustusi, nagu erastatava maa

eest täies ulatuses EVP-dega tasumine, millel on oluline turuväärtus. See, et

AS DESINTEGRAATOR viivitas erastamiskohustuse täitmisega ning oli passiivne talle ette nähtud

soodustuste kasutamisel, ei muuda eluruumide erastamise seadust põhiseadusevastaseks. Asja

materjalide alusel ei saa väita, et kõnealuse eluruumi erastamise eest ettenähtav hüvitis olnuks

ebaõiglane.

Justiitsministri arvates ei anna põhiseaduse § 32 lõige 1 hüvitise nõudeõigust. Õigusselguse

põhimõttest tulenevalt peavad omandi sundvõõrandamise ja selle eest makstava hüvitise tingimused

ja kord olema võimalikult selgelt seadusega määratletud, et normi adressaadil tekiks selge ettekujutus

sundvõõrandamisega kaasnevate õiguste realiseerimise võimalustest. Neid tingimusi põhiseaduse

§ 32 lõige 1 ei rahulda. Kuna seadus ütleb täpselt, kui palju sundvõõrandamiseks kohustatu hüvitist

saab, ei ole põhiseaduse otsekohaldamine võimalik. Teistsugune tõlgendus looks olukorra, kus vara

omanikud ei tea, kas nad peavad vaidlustama võõrandamist ette nägeva seadusesätte või võivad olla

kindlad, et hüvitis mõistetakse välja otse põhiseaduse alusel. Põhiseaduse vastav säte ei anna vara

omanikule piisavat kaitset riigi omavoli eest. Samal põhjusel ei ole võimalik ka hüvitise

väljamõistmine konkreetses asjas.

ASJASSEPUUTUVAD SÄTTED

10. Eluruumide erastamise seaduse (RT I 1993, 23, 411; ... RT I 2004, 53, 370) § 8 lõige 1 sätestab:

"(1) Eluruumi erastamine toimub rahvakapitali obligatsioonide, õigusvastaselt võõrandatud vara

kompenseerimisel väljaantud väärtpaberite, raha, rahvakapitali obligatsiooni arvestuskaardile

kantud tööaastate või tööosaku eest ühismajandi või taasriigistamise kohustatud subjektiks oleva

majanditevahelise organisatsiooni varas. Sama eluruumi eest võib ostja tasuda kas ühe või mitme

nimetatud vahendiga. Arvelduste korra erinevate vahendite kasutamisel kehtestab Vabariigi Valitsus."

Eluruumide erastamise seaduse § 19 lõiked 3, 4, ja 6 sätestavad:

"(3) Taasriigistamise kohustatud subjektide omandis olevate eluruumide erastamisest laekunud raha

omandab taasriigistamise kohustatud subjekt.

(4) Põllumajandusreformi ja taasriigistamise kohustatud subjekti omandis oleva eluruumi

erastamisel laekunud rahvakapitali obligatsioonid, arvestuskaardile kantud tööaastad ja

õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimisel väljaantud väärtpaberid jäävad kohustatud

subjektile.

(6) Põllumajandusreformi või taasriigistamise kohustatud subjekti poolt eluruumide erastamisel

vastuvõetud rahvakapitali obligatsioonide eest võib kohustatud subjekt osta erastamisseaduse § 28

3. lõikes nimetatud vara. Põllumajandusreformi kohustatud subjekt võib kokkuleppel õigustatud

subjektiga kasutada vastuvõetud rahvakapitali obligatsioone ühistatud vara kompenseerimiseks.

Taasriigistamise kohustatud subjekt võib talle eluruumide erastamise eest laekunud

erastamisväärtpaberitega tasuda ostueesõigusega erastatava maa eest täies ulatuses."

Maareformi seaduse (RT 1991, 34, 426; ... RT I 2004, 38, 258) § 223 lõige 3 sätestab:

"(3) Maa erastamisel võib ostja kuni poole müügihinnast tasuda erastamisväärtpaberites, kui

käesoleva paragrahvi 4., 5., 6. ja 6 1. lõikest ei tulene teisiti. Erastamisväärtpaberites võib maa eest

tasuda seaduses sätestatud tähtaja jooksul."

Maareformi seaduse § 223 lõige 6 sätestab:

"(6) Eesti Vabariigi seaduse "Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike

organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" (RT 1992, 24, 337; 1993, 11, 173; RT I

1996, 2, 28; 1997, 13, 210; 1999, 27, 386) kohustatud subjekt ja Eesti Vabariigi

põllumajandusreformi seaduse kohustatud subjekti õigusjärglane võivad ostueesõigusega erastatava

maa eest tasuda erastamisväärtpaberites lisaks käesoleva paragrahvi 3. lõikes nimetatud osale ka

ülejäänud osa müügihinnast eluruumide erastamisest talle või temaga ühte kontserni kuuluvale

äriühingule laekunud summa ulatuses."

RIIGIKOHTU ÜLDKOGU SEISUKOHT

11. Käesoleva asja lahendamiseks analüüsib üldkogu kõigepealt, kas Vindi tn 8-23 asuva korteri

erastamine on käsitatav sundvõõrandamisena põhiseaduse § 32 lõike 1 teise lause tähenduses (I).

Teiseks käsitleb üldkogu põhiseaduse § 32 lõike 1 teises lauses sätestatud "üldise huvi" ja "õiglase

hüvitise" mõisteid (II). Seejärel analüüsib üldkogu, kas seadusandja poolt ette nähtud hüvitis

taasriigistamise kohustatud subjektide eluruumide sundvõõrandamise eest vastab põhiseaduse § 32

lõike 1 teisest lausest tulenevatele "õigluse" ja "kohesuse" tingimustele (III). Lõpetuseks annab

üldkogu hinnangu esitatud kassatsioonkaebustele (IV).

I

12. Põhiseaduse § 32 sätestab omandivabaduse kui põhiõiguse. Ühe omandivabaduse tahuna tagab

põhiseaduse § 32 lõige 1 kaitse sundvõõrandamise eest. Vastavalt põhiseaduse § 32 lõike 1 esimesele

lausele on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Sel viisil väljendatud omandi puutumatuse

ja võrdse kaitstuse põhimõte ei ole siiski piiramatu. Põhiseaduse § 32 lõike 1 teise lause järgi võib

omandit omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes

huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Põhiseaduse § 32 lõike 1 kolmandast lausest tulenevalt on

igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara

võõrandamine, hüvitus või selle suurus.

13. Sundvõõrandamine tähendab omaniku täielikku või osalist ilmajätmist subjektiivsest õigusest,

mille põhiseaduse § 32 garanteerib. Seejuures ei ole oluline, kas sundvõõrandamise tulemusel saab

vara omanikuks riik või muu isik. Sundvõõrandamisega on tegemist ka siis, kui riik paneb omanikule

kohustuse võõrandada oma vara kolmandatele isikutele. Sellisele seisukohale asus Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium 12. aprilli 1995. a otsuses asjas nr III-4/1-1/95 (RT I 1995,

42, 655), märkides, et kui eluruumide erastamise seadus kohustab kooperatiivset organisatsiooni kui

taasriigistamise kohustatud subjekti erastama ka seda vara, mida ta ei ole riigilt tasuta saanud, siis see

on tegelikult kooperatiivse organisatsiooni vara sundvõõrandamine. Samale seisukohale jäi

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium ka 8. novembri 1996. a otsuses asjas nr 3-4-1-2-

96 (RT I 1996, 87, 1558).

14. Eluruumide erastamise seaduse § 3 lõike 11 alates 20. jaanuarist 1996. a kehtinud sõnastuse

kohaselt on erastamise objektiks muuhulgas eluruum, mis on taasriigistamise seaduse § 2 lõikes 3

sätestatud taasriigistamise ja erastamise kohustatud subjekti (edaspidi taasriigistamise kohustatud

subjekt) omandis ja oli tema omandis vastava seaduse jõustumise hetkel, samuti eluruum, mis on

taasriigistamise kohustatud subjekti omandist üle läinud tema õigusjärgsele juriidilisele isikule või

taasriigistamise kohustatud subjektide reformi käigus moodustunud uuele juriidilisele isikule.

Taasriigistamise seaduse § 2 lõike 3 esimese lause järgi määrab Vabariigi Valitsus taasriigistamise

kohustatud subjektideks olevad organisatsioonid kindlaks ja kinnitab nende nimekirja. Vabariigi

Valitsus kinnitas 2. septembri 1992. a määrusega nr 258 vara taasriigistamise ja erastamise

kohustatud subjektide nimekirja, milles oli märgitud ka AS DESINTEGRAATOR õiguseellane TTK

Desintegraator ja tema organisatsioonid. Kohustatud subjektina viis TTK Desintegraator läbi

inventeerimise, mille tulemusel jõudis inventeerimise keskkomisjon järeldusele, et TTK

Desintegraator ei ole saanud riigi poolt tasuta vara ega muid rahalisi vahendeid. Sellele vaatamata

tekkis TTK-l Desintegraator 20. jaanuaril 1996. a jõustunud EES § 3 lõike 11 alusel tema omandis

olevate eluruumide erastamise kohustus.

Üldkogu leiab Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi eespool viidatud otsustele

tuginedes, et AS DESINTEGRAATOR õiguseellasele TTK-le Desintegraator taasriigistamise seaduse

jõustumise hetkel tema omandis olevate eluruumide, mida ta ei olnud riigilt tasuta saanud, erastamise

kohustuse panemine oli TTK Desintegraator kohustamine vara sundvõõrandamiseks ja Vindi tn 8-23

asuva eluruumi erastamine 11. jaanuaril 2001. a kujutas endast AS DESINTEGRAATOR vara

sundvõõrandamist.

II

15. Sundvõõrandamine kui põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandi põhiõiguse kandja täielik või

osaline ilmajätmine omandist on väga intensiivne omandiõiguse piirang, mille puhul põhiseadus

sätestab kvalifitseeritud seadusereservatsiooni. Vastavalt põhiseaduse § 32 lõike 1 teisele lausele võib

omandit omaniku nõusolekuta seaduses sätestatud juhtudel ja korras küll võõrandada, kuid

põhiseadus ise seab sellise võõrandamise põhiseaduspärasuse sõltuvusse täiendavatest

lisatingimusest. Esiteks tohib omandit seaduses sätestatud juhtudel ja korras sundvõõrandada üksnes

üldistes huvides, teiseks peab see toimuma õiglase ja kohese hüvitise eest.

16. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium leidis eespool viidatud 8. novembri 1996. a

otsuse V osas, et ehkki üldjuhul ei saa ühe eraõigusliku subjekti kohustamist oma vara ära andma

lugeda üldise huvi järgimiseks, siis eluruumide sunderastamisel põimuvad üldine ja erahuvi.

Kolleegium märkis: "Üldine huvi väljendub eeskätt omandireformi vajaduses. Omandireformi

kavandas ja sätestas Ülemnõukogu. Ka see, et Riigikogu on kahel korral seadusega väljendanud

selget tahet eluruumid sundkorras erastada, osundab kaalukale üldisele huvile."

Eluruumide erastamise eesmärgiks on vastavalt EES § 2 lõikele 1 anda füüsilistele ja juriidilistele

isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ning tagada sellega

elamute parem hooldamine ja säilimine. Eluruumide erastamine teenib üldkogu arvates ka

turumajanduslikku ühiskonda üleminekul tekkivate sotsiaalsete probleemide lahendamise ja

nõukogude süsteemi põhjustatud majandusliku ebaõigluse heastamise eesmärki, võimaldades

eluruumide üürnikel saada üüritud eluruumide omanikeks nõukogude ajal töötatud aja eest hüvitiseks

arvestatud ja/või õigusvastaselt võõrandatud vara eest kompensatsiooniks saadud EVP-de eest. Seega

oli ka Vindi tn 8-23 asuva korteri sundvõõrandamine (AS-le DESINTEGRAATOR

erastamiskohustuse panemise kaudu) üldistes huvides.

17. Lisaks üldiste huvide järgimisele peab omandi sundvõõrandamine põhiseaduse kohaselt toimuma

õiglase ja kohese hüvitise eest. Riigikohtu halduskolleegium leidis 20. juuni 2003. a otsuses asjas

nr 3-3-1-51-03 (RT III 2003, 24, 239), et põhiseaduse § 32 lõike 1 teine lause loob riigile kohustuse

tagada riigi poolt ette nähtud sundvõõrandamise korral õiglase hüvitise maksmine sundvõõrandatava

vara omanikule. Seejuures võib õiglast hüvitist maksta ka kolmas isik, näiteks sundvõõrandatava vara

omandaja. Kui makstav hüvitis ei ole piisav, on riik rikkunud põhiseaduslikku omandigarantiid.

Eespool viidatud Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 8. novembri 1996. a otsuse

põhjenduste kohaselt on hüvitise kohesuse nõuet järgitud, kui isik saab hüvitise hiljemalt samal ajal

sundvõõrandamise lõpuleviimisega.

18. Hüvitise õigluse küsimust on Riigikohus oma praktikas korduvalt käsitlenud. Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium asus eespool viidatud 12. aprilli 1995. aasta otsuses

seisukohale, et asja sundvõõrandamisel on õiglaseks hüvitiseks sundvõõrandatava asja harilik

väärtus, mis vastavalt kuni 30. juunini 2002. a kehtinud AÕS § 29 lõikele 2 on asja kohalik keskmine

turuhind (alates 1. juulist 2002. a kehtib sarnane säte - tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 järgi on

eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind)). Ka Riigikohtu tsiviil- ja

halduskolleegiumi vaheline erikogu viitas käesolevas asjas 13. oktoobril 2004. a tehtud määruses (RT

III 2004, 15, 185) Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi nimetatud lahendile, asudes

seega seisukohale, et õiglane hüvitis omandi sundvõõrandamise korral on asja harilik väärtus ehk

selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Riigikohtu halduskolleegium märkis eespool viidatud

20. juuni 2003. a otsuses, et kuigi üldjuhul on õiglaseks hüvitiseks asja turuväärtus, võib põhiseaduse

§ 32 lõike 1 teise lausega kooskõlas olla ka väiksem hüvitis, kui täielik hüvitamine oleks erandlike

asjaolude tõttu ebaõiglane.

19. Üldkogu leiab, et sundvõõrandatava asja õiglane hind ei pea tingimata võrduma asja hariliku

väärtuse ehk turuhinnaga. Üldkogu möönab, et ehkki üldjuhul saab õiglaseks hüvitiseks lugeda asja

turuväärtust, võib põhiseadusega kooskõlas olla ka väiksem hüvitis, kui täielik hüvitamine ei ole

sundvõõrandamise asjaolusid arvestades põhjendatud. Hüvitise õiglusele hinnangu andmiseks tuleb

üksikisiku huve kaaluda üldiste huvidega. Käesoleval juhul tuleb kaalumisel arvesse võtta

eluruumide erastamise kui omandireformi käigus toimunud sundvõõrandamise iseärasusi.

20. Üldkogu peab vajalikuks rõhutada, et ka Euroopa inimõiguste ja põhivabaduste kaitse

konventsiooni (edaspidi Euroopa inimõiguste konventsioon) rakendamise praktikas ei tähenda

omandiõiguse kaitse sundvõõrandamise korral sundvõõrandatava asja turuväärtuse täies mahus

kompenseerimise kohustust.

21. Ratifitseerides 13. märtsil 1996. a Euroopa inimõiguste konventsiooni, tegi Eesti Vabariik

reservatsiooni konventsiooni esimese protokolli vara kaitset käsitleva artikli 1 suhtes. Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium leidis eespool viidatud 8. novembri 1996. a otsuse VI osas

järgmist: "Reservatsiooniga mööndi, et taasiseseisvunud Eesti ei ole võimeline korraldama

ulatuslikke majandus- ja sotsiaalreforme täies kooskõlas konventsiooniga. Vastavalt konventsiooni

artiklile 64 märgiti reservatsioonis, et protokolli nr 1 artikkel 1 ei laiene reservatsioonis loetletud

reformiseadustele. Reservatsiooni mõtte kohaselt möönis Eesti riik juba alustatud omandireformi

lõpuleviimise vajadust ning võimalikku mittetäielikku kooskõla konventsioonis sisalduvate omandi

kaitse üldtunnustatud põhimõtetega. Konventsiooni ratifitseerimise seadus on jõus ning selle lepingu

osalised on tunnistanud reservatsiooni vastuvõetavaks. [...]. Ebakõla tunnistamine ei tähenda

võimalust loobuda nõudest, et seadused peavad vastama põhiseadusele." Inimõiguste ja

põhivabaduste kaitse konventsiooni (täiendatud protokollidega nr 2, 3, 5 ja 8) ning selle

lisaprotokollide nr 1, 4, 7, 9, 10 ja 11 ratifitseerimise seaduse § 2 järgi hõlmab nimetatud

reservatsioon muuhulgas eluruumide erastamise seaduse ratifitseerimisseaduse jõustumise hetkel

kehtivat redaktsiooni. Ratifitseerimisseaduse jõustumise hetkel luges eluruumide erastamise seadus

erastamise objektiks ka taasriigistamise seaduse § 2 lõikes 3 sätestatud taasriigistamise kohustatud

subjekti omandis olevad eluruumid.

See ei tähenda siiski, nagu ei võiks Euroopa inimõiguste konventsiooni kohaldamise praktikat

põhiseaduse tõlgendamisel arvesse võtta. Seetõttu peab üldkogu vajalikuks põhiseaduse § 32 lõike 1

teises lauses nimetatud "õiglase hüvituse" sisustamisel pöörduda ka Euroopa Inimõiguste Kohtu

asjakohase praktika poole.

22. Euroopa inimõiguste konventsiooni esimese protokolli vara kaitset tagav artikkel 1 "õiglase

hüvitise" mõistet ei sisalda. Küll näeb Euroopa inimõiguste konventsiooni esimese protokolli artikli 1

esimese lõike teine lause ette, et kelleltki ei või võtta tema omandit muidu kui üldistes huvides ja

seaduses ettenähtud tingimustel ning rahvusvahelise õiguse üldpõhimõtteid järgides. Konventsiooni

rakenduspraktika kohaselt peab omandi vabasse valdamisse sekkumine lisaks legitiimse eesmärgi

"üldistes huvides" taotlemisele vastama ka proportsionaalsuse põhimõttele. See tähendab, et

sekkumise korral omandi vaba valdamise õigusesse peavad kasutatavad meetmed ja taotletav

eesmärk olema mõõdupärases suhtes (James and Others v. the United Kingdom, 21. 02. 1986, A98,

p 50). Seejuures on hindamisel, kas vaidlustatud regulatsioon tagab mõistliku tasakaalu kaalulolevate

huvide vahel ega aseta kaebajale ülemäärast koormat, oluline tähtsus asjassepuutuva õigusaktiga

sätestatud kompensatsioonitingimustel (James and Others v. the United Kingdom,

21.02.1986, A98, p 54). Kompensatsioonistandardi hindamisel on Euroopa Inimõiguste Kohus

leidnud, et omandi võõrandamine kompensatsiooni eest, mis ei ole mõistlikult seotud vara

väärtusega, kujutab endast üldjuhul ebaproportsionaalset sekkumist omandiõigusesse ning et

kompensatsiooni täielik puudumine on konventsiooni järgi õigustatud üksnes erandlikel asjaoludel

(James and Others v. the United Kingdom, 21.02.1986, A98, p 54; Holy Monasteries v. Greece,

09.12.1994, A301-A, p 71). Euroopa Inimõiguste Kohus on korduvalt rõhutanud, et ehkki omandi

võõrandamine hüvitise eest, mis ei ole selle väärtusega mõistlikult seotud, kujutab endast üldjuhul

konventsiooni esimese protokolli artikli 1 rikkumist, ei taga see artikkel siiski õigust

kompensatsioonile turuväärtuse ulatuses kõikidel juhtudel. Turuväärtusest väiksemas ulatuses

kompenseerimist võivad õigustada näiteks legitiimsed eesmärgid, mida taotletakse

majandusreformide käigus võetavate meetmetega või meetmetega, mis on kavandatud suurema

sotsiaalse õigluse saavutamiseks (James and Others v. the United Kingdom, 21.02.1986, A98, p 54;

Lithgow and Others v. the United Kingdom, 08.07.1986, A102, p 121). Sellisel juhul tuleb

kompenseerimist väiksemas ulatuses kui turuväärtus põhjendada.

Näiteks asjas Lithgow and Others v. the United Kingdom märkis Euroopa Inimõiguste Kohus, et

nõutav kompensatsioonistandard võib natsionaliseerimise korral olla erinev standardist, mida

kohaldatakse muudele sundvõõrandamise juhtumitele, nagu näiteks maa võõrandamine avalikes

huvides. Tasakaalu leidmisel avalike ja erahuvide vahel tuleb seetõttu arvesse võtta nii võõrandatava

vara iseloomu kui võõrandamise asjaolusid (Lithgow and Others v. the United Kingdom, 08.07.1986,

A102, p 121). Kohus rõhutas, et "natsionaliseerimine on üldise majandusliku iseloomuga meede,

mille kujundamisel tuleb tunnistada konventsiooni osalisriikide laiaulatuslikku hindamisruumi"

(Lithgow and Others v. the United Kingdom, 08.07.1986, A102, p 143).

Sarnaselt natsionaliseerimisele on taasriigistamise kohustatud subjektidele neile kuuluvate

eluruumide erastamise kohustuse panemine üldise majandusliku iseloomuga meede, mis erineb

näiteks maa võõrandamisest avalikes huvides.

Seega peab sundvõõrandamisel makstav kompensatsioon Euroopa Inimõiguste Kohtu praktika

kohaselt olema üldjuhul mõistlikult seotud vara väärtusega ning erakorralist kompenseerimata jätmist

või kompenseerimist turuväärtusest väiksemas ulatuses tuleb põhjendada.

23. Eeltoodust tulenevalt peab üldkogu vajalikuks järgmiseks uurida, kas käesoleval juhul on

AS-le DESINTEGRAATOR tema vara sundvõõrandamise eest turuväärtusest väiksema

kompensatsiooni maksmine põhjendatud ehk kas seadusandja poolt eluruumide erastamise seaduses

ja maareformi seaduses ette nähtud hüvitis taasriigistamise kohustatud subjektide eluruumide

sundvõõrandamise eest vastab põhiseaduse § 32 lõike 1 teisest lausest tulenevate "õigluse"

tingimusele, samuti, kas hüvitis on olnud "kohene" põhiseaduse § 32 lõike 1 teise lause mõttes.

III

24. Kõigepealt analüüsib üldkogu küsimust, kas vaidlusalune regulatsioon, mis nägi

sundvõõrandatava eluruumi omanikule hüvitisena ette EVP-d ning võimaluse erastada

soodustingimustel maad, vastab põhiseaduse § 32 lõike 1 teises lauses sätestatud hüvitise "õigluse"

tingimusele.

25. Käesoleva asja lahendamise juures on üldkogu arvates oluline see, et kõnealune

sundvõõrandamine oli tingitud omandireformi läbiviimisest. Riigikohtu põhiseaduslikkuse

järelevalve kolleegium märkis 16. septembri 2003. aasta otsuses asjas nr 3-4-1-6-03 (RT III 2003, 27,

269, p 22), et omandireformi aluste seadus väljendas poliitilist tahet teostada restitutsioon ulatuses ja

viisil, mis ei tekitaks uut ülekohut ja oleks riigile majanduslikult jõukohane. Kompenseerimine ei tohi

otsuse järgi liialt koormata maksumaksjat ega takistada ühiskonnale vajalike kulutuste tegemist.

Sama põhimõtet tuleb üldkogu arvates järgida ka omandireformi teise eesmärgi - riigi ja

kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara erastamise -

teostamisel.

26. Eelöeldu ei tähenda loomulikult, nagu tohiks riik avalike vahendite kokkuhoiule viidates asetada

omandireformi ühe eesmärgi - füüsilistele isikutele üürilepingute alusel nende kasutuses olevate

eluruumide omandamise võimaluse tagamise - elluviimise täies ulatuses taasriigistamise kohustatud

subjektide kanda, kes on eluruumid ehitanud taasriigistamise seaduse tähenduses oma vahenditest.

Küll võib seadusandja üldkogu arvates kaaluda, kas sellistelt taasriigistamise kohustatud subjektidelt

sundvõõrandatud eluruumide turuväärtuses kompenseerimine riigi poolt on õiglane ja õigustatud.

Üldkogu leiab, et kooperatiivse omandi sundvõõrandamisel makstava kompensatsiooni õigluse üle

otsustamisel võib seadusandja arvestada sellise omandi erandlikku iseloomu ning tema tekke ajastu

spetsiifilist konteksti.

27. Riigikogu esindaja L. Tõnisson märkis 29. märtsil 1995. aastal toimunud Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi istungil asjas nr III-4/1-1/95, et seadusandja lähtus

eluruumide erastamise seaduse sätte, mille järgi oli erastatava vara hulka hõlmatud ka taasriigistamise

kohustatud subjekti liikmete ja osanike osamaksude, liikmemaksude ja muude maksete arvel soetatud

vara ja selle juurdekasv, kehtestamisel eeldusest, et seda, milline osa kooperatiivse organisatsiooni

varas kuulub riigile ja milline kuulub sellele organisatsioonile, pole võimalik kindlaks teha, mistõttu

kooperatiivset omandit tuleb käsitada kui kahe omandivormi segu (Riigikohtu põhiseaduslikkuse

järelevalve kolleegiumi 29. märtsi 1995. a istungi protokoll, lk 2-3).

28. Kooperatiivsetele, riiklik-kooperatiivsetele ja ühiskondlikele organisatsioonidele kuulunud

eluruumide üürnikeks olid üldjuhul nende organisatsioonide liikmed. Sellistes organisatsioonides

töötanud inimeste tööaastaid pidas seadusandja omandireformi reguleerivate seaduste alusel samuti

EVP-dega kompenseerimise vääriliseks, koheldes neid võrdselt isikutega, kelle tööandjaks oli olnud

riik. Kooperatiivsed, riiklik-kooperatiivsed ja ühiskondlikud organisatsioonid majandasid ennast vaba

konkurentsi puudumise ja sageli ka riigipoolse otsese ja kaudse toetuse tingimustes. Sellistele

organisatsioonidele eluruumide erastamise kohustuse panemine oli muuhulgas põhjendatud sellega, et

nende organisatsioonide vara üheks allikaks oli nende liikmete (seega paljudel juhtudel ka

eluruumide üürnike) tööpanus.

29. Seadusandja kehtestas taasriigistamise kohustatud subjektide huve ja avalikke huve kaaludes

regulatsiooni, mille kohaselt saab taasriigistamise kohustatud subjekt eluruumide sundvõõrandamise

eest hüvitiseks eluruumi erastamisel erastaja poolt makstavad EVP-d ning õiguse erastada

soodustingimustel maad. Seadusandja pidas seesugust hüvitist kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete

ja ühiskondlike organisatsioonide poolt erastatavate eluruumide eest õiglaseks.

30. Üldkogu leiab, et kuna vara, mille üle käesolev vaidlus käib, soetas AS DESINTEGRAATOR

õiguseellane TTK Desintegraator nõukogude perioodil turumajandusega võrreldes täiesti erilaadsete

majandussuhete raames, siis annaks Vindi tn 8-23 asuva korteri turuhinna ja selle korteri eest saadud

EVP-de ja EES § 19 lõike 6 ning MRS § 223 lõike 6 alusel saadud varalise hüve väärtuste vahe

hüvitamine AS-le DESINTEGRAATOR põhjendamatu tulu avalike vahendite arvel.

31. Üldkogu märgib, et omandireformi käigus erastatud ehk taasriigistamise seaduse tähenduses

taasriigistatud eluruumide õiglase hüvitise kindlaksmääramisel sidus seadusandja selliste eluruumide

väärtuse EVP-des nende turuväärtusega. AS DESINTEGRAATOR on seoses Vindi tn 8-23 asuva

eluruumi erastamisega saanud 21 690 EVP-krooni. See summa on seotud Vindi tn 8-23 asuva korteri

turuväärtusega, sest EES § 7 lõike 1 alusel antud Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega

nr 198 (RT I 1993, 46, 641) kinnitatud "Elamute erastamise väärtushinnangu koefitsiendi määramise

juhendi" kohaselt hinnatakse eluruumi erastamisväärtuse kindlakstegemisel erastatava eluruumi

tarbimisväärtust iseloomustavaid näitajaid (kulumine, heakorratase ja muud funktsionaalsed

näitajad).

32. Vindi tn 8-23 asuva korteri kui vallasasja turuväärtust tõstis maareformiseadusega ja

korteriomandiseadusega ette nähtud korteriomaniku õigus erastada soodustingimustel korterile vastav

mõtteline osa Vindi tn 8 asuva elamu alusest ja selle juurde kuuluvast erastatavast maast. Vindi tn 8-

23 asuva korteri turuväärtus sõltub lisaks ehituslikele omadustele ka Vindi tn 8 asukohast. AS

DESINTEGRAATOR õiguseellane TTK Desintegraator tegi kulutusi üksnes Vindi tn 8 ehitise

omandamiseks, mitte aga selle aluse maa kasutusse saamiseks, sest teadaolevalt anti maa nõukogude

ajal ehitiste omanikele kasutusse tasuta. Seega oleks põhjendamatu kompenseerida

AS-le DESINTEGRAATOR Vindi tn 8 asuva hoone alusest maast ja selle asukohast tulenev

kõnealuse korteri kui vallasasja turuväärtuse osa, mis tänapäeval arvestatakse korteri turuväärtuse

hulka.

33. AS-le DESINTEGRAATOR makstava hüvitise õigluse hindamisel tuleb arvestada ka seda, et

EVP-de näol on tegemist erilise maksevahendiga, mille väärtus EVP-de omaniku jaoks ei piirdu

üksnes EVP-de müügist saadava rahaga mingil ajahetkel. Nimelt saab erastamisseaduse § 29 lõikest 1

tulenevalt EVP-sid kasutada eluruumide erastamise seaduse, kaasomandis oleva elamu mõttelise osa

erastamise seaduse, maareformi seaduse ja mitteeluruumide erastamise seaduse alusel omandatava

vara eest tasumiseks 2006. a 1. juulini.

34. Pärast eespool viidatud Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 12. aprilli 1995. a

otsust, millega tunnistati kehtetuks EES § 3 lõige 1 osas, mis loeb erastamise objektiks selle seaduse

tähenduses kooperatiivse organisatsiooni elamu või korteri, olenemata sellest, kelle vahendite arvel

see on ehitatud, kehtestas seadusandja 20. detsembri 1995. a seadusemuudatusega EES § 3 lõike 11,

mille järgi on erastamise objektiks muuhulgas eluruum, mis on seaduse "Kooperatiivsete, riiklik-

kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" § 2 lõikes

3 sätestatud taasriigistamise ja erastamise kohustatud subjekti omandis ja oli nende omandis viimati

nimetatud seaduse jõustumise hetkel. Sellise regulatsiooniga kõrvaldati ka ebaõiglane kohustus

erastada pärast omandireformi algust ehitatud eluruumid. Sama seadusemuudatusega lisati EES § 19

lõikesse 6 kolmas lause, millega anti taasriigistamise kohustatud subjektile õigus talle eluruumide

erastamise eest laekunud EVP-dega tasuda ostueesõigusega erastatava maa eest täies ulatuses.

29. jaanuari 1997. a seadusemuudatusega sätestati sama soodustus MRS § 223 lõikes 6.

Riigikogu istungil põhjendati seadusemuudatust, mis võimaldaks ostueesõigusega erastatava maa eest

tasuda EVP-des 100% ulatuses (senise 50% asemel), just õiglase hüvitise andmise vajadusega

taasriigistamise kohustatud subjektile, kes erastab oma vahenditest ehitatud eluruume (vt eluruumide

erastamise seaduse ning seaduse "Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike

organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" muutmise seaduse eelnõu esimene

lugemine. Esmaspäev, 18. detsember 1995. a. VIII Riigikogu. Stenogrammid, V köide, 1995. a, lk

1132). Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium märkis eespool viidatud 8. novembri

1996. a otsuses, et eluruumide erastamise käigus pakutava hüvitise osas on Riigikogu pärast

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 12. aprilli 1995. a. otsust tegutsenud

kohtuotsuse mõtte kohaselt ning otsinud ja leidnud täiendavaid võimalusi sundvõõrandatavate

eluruumide eest tasumiseks, ning et Riigikohus käsitab eluruumide erastamise kohustatud subjekti

võimalust kasutada eluruumi erastamisest laekunud EVP-sid ostueesõigusega maa erastamisel

EVP-de hinna tõstmisena.

35. Vaidlustamata asjaolude kohaselt on AS DESINTEGRAATOR erastanud EES § 19 lõike 6

kolmanda lause ja MRS § 223 lõike 6 alusel soodustingimustel maad. Asjaolu, et AS

DESINTEGRAATOR ei kasutanud maa erastamiseks Vindi tn 8-23 asuva korteri erastamisest saadud

EVP-sid, ei anna üldkogu arvates alust väita, et AS DESINTEGRAATOR pole Vindi

tn 8-23 asuva korteri erastamisega seoses saanud kasutada õigust maad soodustingimustel erastada.

Õiguse soodustingimustel maad erastada sai AS DESINTEGRAATOR riigilt seaduse alusel selle

eest, et talle pandi eluruumide erastamise kohustus, sh ka Vindi tn 8-23 asuva korteri erastamise

kohustus. Juhul, kui AS DESINTEGRAATOR oleks Vindi tn 8-23 asuva korteri erastanud viivituseta

pärast EES § 19 lõike 6 kolmanda lause kehtima hakkamist (20. jaanuaril 1996. a), oleks ta saanud

maa erastamiseks kasutada ka Vindi tn 8-23 asuva korteri eest saadud EVP-sid.

36. Omandisuhete ümberkujundamisel ühiskonnas laiaulatusliku reformi raames on seadusandjal

üldiste huvide kaitseks lai hindamisruum. Sealhulgas on seadusandja õigustatud tegema otsustusi

hädavajalike sundvõõrandmiste osas ning kehtestama erilisi ja ühiskondlike suhete

ümberkujundamise aspektist õiglaseid hüvitamise viise, mis ei pea tagama vara omanikule vara

turuväärtuse täielikku hüvitamist. Käesoleval juhul on seadusandja pärast kaalumist leidnud, et

õiglaseks hüvitiseks omandireformi käigus kooperatiivsetele, riiklik-kooperatiivsetele ja

ühiskondlikele organisatsioonidele erastamiskohustuse täitmise kaudu sundvõõrandatavate elamute

eest on EVP-des makstav tasu, millele lisandub võimalus tasuda ostueesõigusega erastatava maa eest

täies ulatuses EVP-des. Üldkogul pole põhjust kaalumise tulemust kahtluse alla seada.

37. AS DESINTEGRAATOR on saanud vaidlusaluse korteri turuväärtusega seostatult EVP-sid ning

on saanud kasutada talle kuuluvate korterite (seega ka Vindi tn 8-23 asuva korteri) erastamise

kohustuse täitmise eest seadusega antud õigust kasutada eluruumide erastamise eest saadud EVP-sid

maa erastamisel. Eluruumide erastamise seaduse ja maareformi seaduse regulatsioon tagas selliseid

mehhanisme, sätestades AS-le DESINTEGRAATOR õiglase hüvitise Vindi tn 8-23 asuva korteri

erastamise (sundvõõrandamise) eest. Kui riik peaks erastamiseks kohustatud kooperatiivsetele,

riiklik-kooperatiivsetele ja ühiskondlikele organisatsioonidele kas rahas või kombineeritult rahas ja

muude hüvitiste kaudu hüvitama erastatavate eluruumide turuväärtuse, siis oleks see vastuolus

omandireformi eesmärkidega ning saavutatav tulemus oleks ebaõiglane ühiskonna kui terviku suhtes.

38. Kuivõrd Vindi tn 8-23 asuva korteri erastaja poolt korteri eest makstud EVP-d sai

AS DESINTEGRAATOR viivituseta endale ning omandas seoses 20. jaanuaril 1996. a jõustunud

EES § 3 lõike 11 alusel ka õiguse erastada maad soodustingimustel, siis oli üldkogu arvates tegemist

ka kohese hüvitusega põhiseaduse § 32 lõike 1 teise lause tähenduses.

39. Kõike eeltoodut arvestades leiab üldkogu, et eluruumide erastamise seaduse § 8 lõige 1 ja § 19

lõiked 3, 4 ja 6 ning MRS § 223 lõige 6 ei ole vastuolus põhiseaduse § 32 lõike 1 teise lausega.

IV

40. Kuna AS DESINTEGRAATOR on Vindi tn 8-23 asuva korteri eest saanud õiglase ja kohese

hüvitise, rahuldab üldkogu Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuse ning jätab rahuldamata

AS DESINTEGRAATOR kassatsioonkaebuse. Üldkogu tühistab Tallinna Linnakohtu 25. juuni

2003. a ja Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. detsembri 2003. a otsused ja teeb asjas uue

otsuse, millega jätab AS DESINTEGRAATOR hagi Eesti Vabariigi vastu 411 000 krooni saamiseks

rahuldamata üldkogu otsuses toodud põhjustel.

41. AS DESINTEGRAATOR kassatsioonkaebuse väited üürilepinguga koormatud eluruumi väärtuse

arvutamise kohta ning asja müümisega seonduvate võõrandamis-, vahendus-, ja vormistamiskulude

müügihinna koostisosaks lugemise kohta jäävad üldkogu otsuse põhjenduste tõttu tähelepanuta.

42. Ebaõige on üldkogu arvates aga Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuse väide, et

AS DESINTEGRAATOR hagi tuleks jätta rahuldamata põhjusel, et ta ei vaidlustanud kohtuotsust,

millega tunnistati AS DESINTEGRAATOR poolt Vindi tn 8 asuvate eluruumide erastamisest

keeldumine seadusevastaseks.

Käesoleva vaidlusega seotud haldusasjas on Tallinna Halduskohus 2. detsembri 1997. a otsusega

Vindi tn 8 asuvate eluruumide erastamise kohustust analüüsides tunnistanud

AS DESINTEGRAATOR tegevuse, mis seisnes eluruumide erastamisest keeldumises, täielikult

seadusevastaseks ning leidnud, et AS-l DESINTEGRAATOR tuleb asi uuesti läbi vaadata, teha asjas

uus otsustus ja vajalikud toimingud. Halduskohus on selle otsuse motiveerivas osas muuhulgas

leidnud, et ta saab kaebuse alusel kontrollida AS DESINTEGRAATOR erastamisest keeldumise

otsustuse seaduslikkust, kuid ei saa teha erastamisotsust. Seega võis AS-l DESINTEGRAATOR

põhjendatult tekkida arusaam, et tal on õigus nõuda eluruumide erastamise seadusega ettenähtust

suuremat hüvitist pärast erastamiskohustuse täitmist ja seda vaidluse korral teises kohtumenetluses.

43. Kuna üldkogu teeb asjas uue otsuse ilma asja alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks

saatmata, siis tuleb lähtuvalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 60 lõigetest 1 ja 11 ning § 61

lõike 1 punktist 1 muuta kohtukulude jaotust.

Eesti Vabariik taotles kassatsioonkaebuses AS-lt DESINTEGRAATOR kohtukulude väljamõistmist

Eesti Vabariigi kasuks. Sellise taotluse oli ta esitanud ka Tallinna Linnakohtule (tl 234). Tallinna

Linnakohtu toimiku lehel nr 226 asuva maksekorralduse järgi on Eesti Vabariik tasunud esindajale

osutatud õigusabi eest 21 240 krooni ja toimiku lehel nr 385 asuva konto väljavõtte järgi 18 408

krooni. Tallinna Linnakohtu toimiku lehel 119 asuva maksekorralduse järgi on Eesti Vabariik tasunud

kohtu määratud ekspertiisi tegemise tasu 4130 krooni. Tallinna Linnakohtu 25. juuni 2003. a otsuse

apelleerimisel tasus Eesti Vabariik riigilõivu 10 000 krooni. Kassatsioonikautsjoni tasumisest oli

Eesti Vabariik TsMS § 57 lõike 4 alusel vabastatud.

TsMS § 46 punkti 2 kohaselt on kohtukulud asja läbivaatamiskulud, milleks TsMS § 52 punkti 1

kohaselt on ka eksperditasud ja TsMS § 52 punkti 4 kohaselt õigusabikulud.

AS-lt DESINTEGRAATOR tuleb Eesti Vabariigi kasuks välja mõista tema poolt tasutud riigilõiv 10

000 krooni. TsMS § 61 lõike 1 punktist 1 tulenevalt on võimalik AS-lt DESINTEGRAATOR Eesti

Vabariigi kui kostja kasuks välja mõista õigusabikulud viie protsendi ulatuses hagi rahuldamata

jäetud osast, s.o 20 550 krooni. Samuti tuleb AS-lt DESINTEGRAATOR Eesti Vabariigi kasuks välja

mõista ekspertiisi tegemiseks makstud tasu 4130 krooni. Kokku tuleb AS-lt DESINTEGRAATOR

Eesti Vabariigi kasuks välja mõista kohtukulud 34 680 krooni.

Tõnu Anton, Jüri Ilvest, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ott Järvesaar, Eerik Kergandberg,

Hannes Kiris, Lea Kivi, Indrek Koolmeister, Ants Kull, Villu Kõve, Lea Laarmaa, Julia Laffranque,

Jaak Luik, Jüri Põld , Harri Salmann, Tambet Tampuu, Peeter Vaher