3-2-1-2-05 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-2-05

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. veebruar 2005. a

Kohtukoosseis

Eesistuja P. Jerofejev, liikmed V. Kõve ja J. Luik

Kohtuasi

Vjatðeslav Vassiljevi hagi Korteriühistu Kivila tn 38 vastu

10. mai 2003. a üldkoosoleku otsuste kehtetuks

tunnistamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. septembri 2004. a

otsus asjas nr 2-2/930/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Vjatðeslav Vassiljevi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

31. jaanuar 2005. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

14. septembri 2004. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Vjatðeslav Vassiljev esitas 8. augustil 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi Korteriühistu Kivila tn

38 vastu kostja 10. mai 2003. a üldkoosoleku ja kõikide sellel vastu võetud otsuste kehtetuks

tunnistamiseks.

Hageja elab xxxxxxxxx xxxxxx xx xx elamus (edaspidi elamu) asuvas korteris nr xx (edaspidi korter)

ja on võetud 11. aprillil 1984. a Elamuühistu EDU (edaspidi EÜ EDU) liikmeks. Hageja omandas

nimetatud korteri EÜ-lt EDU 12. detsembri 2001. a üleandmise-vastuvõtmise akti alusel, mille alusel

tehti ka kanne tema omandiõiguse kohta korterile Tallinna Hooneregistris. Hageja on tasunud

korteriga seotud kommunaalmaksed ja kasutamise kulud EÜ-le EDU. 12. detsembril 2001. a on ta

EÜ-ga EDU sõlminud korteri majandamise lepingu. Elamu majandamiseks on asutatud ka kostja, kes

ei ole aga maja oma bilanssi saanud ja kelle liikmeks hageja ei ole. Kostja esitas hagejale korteri

majandamise kohta arveid paralleelselt EÜ-ga EDU. Hageja tasus arvete eest EÜ-le EDU, mitte aga

kostjale, kuna tal ei olnud õigussuhteid kostjaga.

Kostja on esitanud kohtusse hagi hagejalt kommunaalkulutuste väljamõistmiseks. Kostja ja EÜ EDU

vaidlevad elamu kuuluvuse ja vastastikuste nõuete üle. 10. mail 2003. a toimus kostja üldkoosolek,

kus otsustati mitme korteriomaniku, sh hageja väljaarvamine ühistu liikmete hulgast, kuna nad ei ole

kostjale kommunaal- ja hooldusteenuste eest tasunud. Hageja arvates ei järgitud üldkoosoleku

kokkukutsumisel ette nähtud korda. Hageja sai üldkoosoleku toimumisest teada alles samal päeval.

Üldkoosolekul toimunud hääletuse tulemused on moonutatud. Korteriühistu liikmetele anti ebaõiget

infot hageja kommunaalmaksete maksmata jätmise kohta.

15. märtsil 2004. a esitas hageja kohtuistungil avalduse, milles leidis, et ta on sarnaselt teiste elamu

korterivaldajatega kostja liige.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata.

Kostja arvates järgiti üldkoosoleku kokkukutsumisel ja läbiviimisel seadusest ja põhikirjast

tulenevaid nõudeid. Hageja ja kostja vaheline õigussuhe põhineb liikmesusel. Kostja oli alates korteri

omanikuks saamisest kohustatud tasuma kommunaalteenuste eest kostja õiguseellasele Elamuühistule

"Kivila tn 38" ja alates kostja registrisse kandmisest 20. detsembrist 1996. a kostjale. Hageja ei ole

kostja esitatud arvete alusel tasunud korteriga seotud majandamiskulusid. Hageja leping EÜ-ga EDU

ei lõpeta hageja seadusest tulenevat kohustust tasuda kommunaalkulud kostjale. Hageja on ühtlasi EÜ

EDU juhatuse liige ning on esitanud hagi eesmärgiga kuritarvitada oma õigusi.

3. Tallinna Linnakohus jättis 5. aprilli 2004. a otsusega hagi rahuldamata.

Kohus luges hageja nõude üldkoosoleku otsuste vaidlustamise nõudeks. Kohus leidis, et poolte vahel

ei ole vaidlust, et hagejale kuulub korter elamus ja et hageja on kostja liikmeks.

Korteriomandiseaduse (KoS) § 14 järgi võivad korteriomanikud nõuda teiste korteriomanike suhtes

oma kohustusi korduvalt rikkunud korteriomanikult tema omandis oleva korteri võõrandamist.

Võõrandamisnõude võib esitada muu hulgas siis, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu

majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Korteriomandiseaduse § 28 järgi kohaldatakse

osundatud sätet ka vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile. Korteriomanike otsus nõuda hagejalt

korteri võõrandamist on seaduspärane ega riku hageja õigusi. Hageja ei ole tasunud kostja esitatud

arvete alusel mingeid makseid. Sellega on võõrandamisnõude formaalne eeldus tõendatud.

Võõrandamisnõude sisulist põhjendatust kontrollitakse kostja poolt võõrandamisnõude

realiseerimiseks esitatud hagi menetlemisel. Kohus jättis tähelepanuta hageja väited tema suhte kohta

EÜ-ga EDU ja nende kinnituseks esitatud tõendid, kuna need ei oma vaidluses õiguslikku tähendust.

Kostja liikmed otsustasid 25. mai 2003. a üldkoosoleku protokolli kohaselt nõuda hageja omandis

oleva korteri võõrandamist kolme kuu jooksul arvates võõrandamisteate saamisest. Võõrandamisnõue

loeti esitatuks üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisest. Otsus võeti vastu 119 poolthäälega. Tõendamist

leidis, et üldkoosolekust teatati korteriühistu liikmetele põhikirjaga ettenähtud korras ja õigeaegselt.

Hageja väited koosoleku hääletamise protseduuri rikkumise kohta ei anna alust nõude rahuldamiseks.

Kostja üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osaleb 108+1 korteriomanikku või nende

esindajat. Kohus luges koosolekul osalenuks 124 hääleõigusega korteriomanikku. Hageja väide, et

koosoleku protokoll ei kajasta hääletamise tulemusi õigesti, on osaliselt õige, kuid ei anna alust

koosoleku otsuste kehtetuks tunnistamises. Kostja seletuste kohaselt tingis ebatäpsused protokollis

asjaolu, et koosoleku kestel registreerusid mõned inimesed täiendavalt. Kostja seletuste kohaselt

hääletati koosolekul selliselt, et loeti erapooletuid ja vastuhääli ja ülejäänud hääled arvestati

poolthäältena. Sel viisil hääletamine ei ole kohtu arvates vastuolus seaduse ega korteriühistu

põhikirjaga.

4. Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palus tühistada linnakohtu otsuse

osaliselt ja teha uue otsuse, millega tunnistada kehtetuks kostja üldkoosoleku 10. mai 2003. a otsuse

p 3.4 hagejale kuuluva korteri võõrandamise kohta.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 14. septembri 2004. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohus ei pidanud vajalikuks korrata linnakohtu põhjendusi. Hageja väited, mille kohaselt

elamu on EÜ EDU bilansis, ei oma asjas tähtsust. Vaidlus puudub selles, et 1997. aastast osutab

kommunaalteenuseid ja hooldab elamut kostja. Hageja on sellest teadlik ning tasus kuni 2001. aasta

detsembrini kostja osutatud teenuste eest. Hageja võlgnevus on tekkinud perioodil, mil kõiki

teenuseid elamus osutas kostja.

Asjaolu, et hageja tasus EÜ-le EDU mingeid makseid, ei puutu käesolevasse vaidlusse. Hageja ise oli

EÜ EDU juhatuse liige ning seetõttu oli talle teada, et 1997. aastast ei osuta EÜ EDU elamule

kommunaalteenuseid ega muid hooldusteenuseid. Põhjendatud ei ole hageja tuginemine

12. detsembril 2001. a EÜ EDU ja hageja vahel sõlmitud hoolduslepingule, kuna hagejale ei ole

lepingus nimetatud teenuseid osutatud. Hageja ei ole tõendanud, et ta rikkus oma kohustust kostja ees

asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaolu

arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist

korteriomanikult KoS § 11 lg 3 mõttes oodata. Hagejale olid kõik asjaolud teada.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse,

millega tunnistada kehtetuks kostja üldkoosoleku 10. mai 2003. a otsus päevakorra p 3.4 järgi

hagejale kuuluva korteri võõrandamise kohta.

Hageja arvates on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta tema põhjendused. Hageja elab elamus

1984. aastast ja elamut hooldas EÜ EDU, kelle liige hageja oli. Hageja tasus EÜ-le EDU kõik

vajalikud kommunaal- ja üürimaksed. Käesoleva ajani ei ole elamut EÜ EDU bilansist kostjale üle

antud. Elamuühistu EDU haldas elamut 1. märtsini 2003. a. Kostja nõudis hagejalt juba EÜ-le EDU

tasutud arvete eest tasumist ja seoses sellega esitas üldkoosolekule valeandmeid võlgnevuse summa

kohta. Üldkoosolek viidi sellega tahtlikult eksitusse. Kostja ei esitanud ühtki tõendit, mis põhjendaks

hagejalt võlasumma nõudmise seaduslikkust ja põhjendatust üldkoosoleku protokollis märgitud

summas.

7. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

Hageja oli korterivaldajaks elamus 15. septembril 1996 toimunud üldkoosolekul, mille käigus tehtud

otsusega eraldusid elamu korterivaldajad elamukooperatiivist Edu ning asutasid elamu baasil

Elamuühistu "Kivila tn 38" (kostja õiguseellane). Kaudselt on hageja oma liikmelisust kostja

õiguseellases tunnistanud, tasudes tema valduses ja kasutuses oleva eluruumi haldamise ja

hooldamise makseid 2001. aastani kostja õiguseellasele. Hagejat ei ole Elamuühistust "Kivila tn 38"

välja arvatud. Hageja kohustusi kostja ees ei mõjuta ka asjaolu, mille kohaselt on hageja väidetavalt

tasunud kommunaalmakseid EÜ-le EDU, kuivõrd sellisel juhul oleks tegemist kohustuse täitmisega

selle vastuvõtmiseks õigustamata isikule.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

9. Korteriomandiseaduse § 14 järgi on teistel korteriomanikel oma kohustusi korduvalt rikkunud

korteriomaniku suhtes õigus nõuda temalt oma korteriomandi võõrandamist. Üheks aluseks

võõrandamisnõude esitamiseks on KoS § 14 lg 2 p 2 järgi see, kui korteriomanik on vähemalt kuue

kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Korteriomandiseaduse § 14 lg 5 järgi

otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või kaasomandi eseme valitseja hagi

alusel. Korteriomandiseaduse § 8 lg 1 järgi valitsevad korteriomanikud korteriühistu asutamise korral

kaasomandi eset korteriühistuseaduse (KüS) sätete järgi. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma

16. septembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04 (RT III 2004, 24, 264) leidnud, et

korteriomandi võõrandamist võib nõuda ka elamut haldav korteriühistu, kes võib seega otsustada ka

eelnevalt võõrandamise. Samas lahendis on märgitud, et "kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi

korteriomanikud, siis on võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul

osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamus

üldkoosolekul osalejatest". Seega on korteriühistul põhimõtteliselt õigus otsustada kohustusi

rikkunud korteriomanike kohustamise üle korteriomandi võõrandamiseks.

10. Kohtud on leidnud, et hagejale kuulus elamus korter, et kostja haldas maja ja et hageja ei ole

alates 2001. a detsembrist kuni vaidlustatud üldkoosoleku otsuse tegemiseni (10. mail 2003. a)

osutatud teenuste eest kostjale tasunud. Asjas ei ole tuvastatud, et hagejale oleks kostja üldkoosoleku

10. mai 2003. a otsuse tegemise ajal kuulunud korter kinnisomandist korteriomandina KoS § 1 lg 1

tähenduses. Korteriomandiseaduse § 28 järgi kohaldatakse korteriomandi valitsemise sätteid (mh

KoS § 14) vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile ja mitteeluruumile. Asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse § 13 lg 4 järgi võib ehitise reaalosa olla tsiviilkäibes mh elamuühistu liikme

omandisse antud korterina. Asjas ei ole vaidlust, et elamuühistu andis vaidlusaluse korteri hageja

omandisse alates 2001. a detsembrist. Seega oli korteriühistul õigus otsustada omaniku korteri

võõrandamiseks kohustamine ka siis, kui tegemist oli vallasasjana käibes olnud korteriga.

11. Kohtud on tuvastanud, et kostja haldas elamut alates 1997. aastast. Kuigi hageja väitis algselt, et

ta ei loe ennast kostja liikmeks, loobus ta kohtumenetluses sellest väitest. Korteriühistuseaduse § 13

lg 4 järgi on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise

ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Tulenevalt

KoS § 13 lg-st 1 ja KüS § 151 lg-st 1 peab korteriomanik tasuma korteriühistule oma osa

majandamiskuludest. Kohtud on tuvastanud, et hageja ei ole kostjale osutatud teenuste eest

alates 2001. a detsembrist tasunud. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega, et asjaolu, kas

hageja tasus EÜ-le EDU mingeid makseid, ei puutu käesolevasse vaidlusse. Kohtud tuvastasid, et EÜ

EDU ei ole 1997. aastast elamule kommunaalteenuseid ega muid hooldusteenuseid osutanud. Samuti

leidis ringkonnakohus, et hageja ei ole tõendanud, et ta rikkus oma kohustust kostja ees asjaolu tõttu,

mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga

arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist

korteriomanikult oodata (KoS § 11 lg 3).

12. Eelnevast tuleneb, et kohtud on tuvastanud korteri võõrandamise nõude esitamise otsuse

vastuvõtmise eeldused. Kohtud ei ole tuvastanud koosoleku korraldamisel selliseid rikkumisi, millest

tulenevalt võiks vaidlustatud otsus olla tühine või kohus saaks selle kehtetuks tunnistada. Samuti ei

ole hageja selliseid väiteid kassatsioonkaebuses esitanud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 353 lg 1

järgi vaatab Riigikohus asja läbi kassatsioonkaebuse alusel ja piires ning sama paragrahvi kolmanda

lõike järgi ei saa Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Kassatsioonkaebuse väited ei

anna seega alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

13. Kolleegium peab asjaga seoses vajalikuks märkida täiendavalt järgmist. Korteriomandiseaduse

§ 14 lg-te 1 ja 3 järgi võõrandamisnõude esitamise otsusega ja käesolevas asjas tehtud otsuse

jõustumisega ei kaota hageja automaatselt õigust korterile. Sisuline vaidlus võõrandamise vajalikkuse

üle lahendatakse kohtus KoS § 14 lg 5 järgi korteriomaniku või valitseja (või korteriühistu) hagi

alusel võõrandamiseks kohustamiseks, nagu on õigesti märkinud ka linnakohus. Käesolevas asjas

saab kohus kontrollida vaid võõrandamisnõude esitamise formaalseid eeldusi. Seega ei takista

käesolevas asjas tuvastatu hagejat järgnevas menetluses tuginemast näiteks sellele, et ta on vahepeal

võla tasunud, samuti vaidlustamast võla suurusega seonduvat. Samuti võib hageja

võõrandamisnõudele esitada näiteks vastuväite selle vastuolu kohta hea usu põhimõttega.

P. Jerofejev, V. Kõve, J. Luik