3-2-1-151-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-151-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 20. detsember 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu

Kohtuasi

AS B-Lay hagi Vladimir Vorobei vastu eluruumist

väljatõstmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. juuni 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/522/2004

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Vladimir Vorobei kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

29. november 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

30. juuni 2004. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Vladimir Vorobeile kassatsioonkaebuselt

13. augustil 2004. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. HF Liisingu AS ja Vladimir Vorobei sõlmisid 17. veebruaril 1997. a notariaalselt tõestatud ostu-

müügilepingu, millega HF Liisingu AS ostis V. Vorobeilt 1/2 mõttelist osa kaasomandis olevast

elamust Tallinnas XXXXXXXXX XX. 18. veebruaril 1997. a sõlmisid HF Liisingu AS ja V. Vorobei

järelmaksuga ostu-müügilepingu sellest elamust poole võõrandamiseks V. Vorobeile. Lepingu

tingimuste kohaselt kohustus V. Vorobei maksma igas kvartalis väljaostumakseid ja intressi vastavalt

maksegraafikule. 7. detsembril 1998. a teatas HF Liisingu AS järelmaksuga ostu-müügilepingu

ennetähtaegsest lõpetamisest ja palus kostjal elamu vabastada.

2. HF Liisingu AS esitas 14. detsembril 2001. a Tallinna Linnakohtule hagi V. Vorobei

väljatõstmiseks hagejale kuuluvast elamust Tallinnas XXXXXXXXXX XX. 17. juulil 2002. a müüs

HF Liisingu AS nimetatud elamu notariaalselt tõestatud ostu-müügilepinguga AS-le B-Lay, kes

iseseisva nõudega kolmanda isikuna esitas hagi V. Vorobei väljatõstmiseks. HF Liisingu AS loobus

hagist ja tema hagis lõpetas kohus 17. aprillil 2003. a menetluse.

3. AS B-Lay hagi põhjenduste kohaselt valdab kostja hagejale kuuluvat korterit õigusliku aluseta,

mistõttu tuleb see tema ebaseaduslikust valdusest AÕS § 68 lg 1 ja lg 2 ning § 80 alusel välja nõuda.

4. Kostja hagi ei tunnistanud. HF Liisingu AS ja kostja sõlmisid 18. veebruaril 1997. a järelmaksuga

ostu-müügilepingu, mille alusel läks eluruum kostja valdusse. Vastavalt lepingu punktile 17.1 pidi

eluruumi omandiõigus rentnikule üle minema pärast kõigi rendimaksete tasumist. Seega on kostjal

õiguslik alus eluruumi kasutamiseks. Tulenevalt elamuseaduse §-s 4 antud eluruumi kasutamise

aluste ammendavast loetelust, pidi tegemist olema üürisuhtega. Kuna hageja loobus hagist, oleks

kohus pidanud menetluse lõpetama.

5. Tallinna Linnakohtu 5. novembri 2003. a otsusega hagi rahuldati, V. Vorobei tõsteti välja AS-le B-

Lay kuuluvast eluruumist Tallinnas XXXXXXXXXX XX ning talt mõisteti AS B-Lay kasuks välja

kohtukulud. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudus alus iseseisva nõudega kolmanda isiku hagi

osas menetluse lõpetamiseks. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise

eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 11 kohaselt tuleb asjas kohaldada enne 1. juulit 2002. a

kehtinud seadust. HF Liisingu AS ja V. Vorobei vahel 18. veebruaril 1997. a sõlmitud järelmaksuga

ostu-müügileping on kapitalirendi- ehk liisinguleping, mida vastavalt seaduse analoogiale reguleeris

kõige lähedasemalt Eesti Vabariigi rendiseadus. Sellest lepingust ei tekkinud poolte vahel üürisuhet.

Privaatautonoomia printsiibist tulenevalt võisid pooled kokku leppida, et kostjal tekib õigus eluruumi

kasutamiseks liisingulepingu alusel. HF Liisingu AS on liisingulepingu ennetähtaegselt lõpetanud ja

sellega on lepingu punkti 15 kohaselt lõppenud kostja õiguslik alus eluruumi valdamiseks. Õigusliku

aluseta eluruumi valdavale isikule ei laiene ES §-s 5 sätestatud elamuõiguslikud tagatised. AS B-Lay

on elamu omanik ja tal puudub lepinguline suhe kostjaga. Omanikul on õigus nõuda seadusvastase

valdaja väljatõstmist AÕS § 80 lg 2 alusel.

6. Linnakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse. Kohus pole hinnanud õigesti asjaolusid

ja kostja vastuväiteid. Kohus pole arvesse võtnud, et kostja on maksnud vaidlusaluse eluruumi

väljaostmiseks liisingufirmale üle 800 000 krooni ja teinud investeeringuid eluruumi parendamiseks.

Lepingu ühepoolse lõpetamisega tegi HF Liisingu AS kostjale võimatuks eluruumi väljaostmise

jätkamise ning pani kostja õiguslikult ebakindlasse olukorda, kui müüs eluruumi edasi kolmandale

isikule. Kostjal tekkisid HF Liisingu AS-ga eluruumi kasutamise osas elamuõiguslikud suhted, mida

ei reguleeri 18. veebruari 1997. a leping.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2004. a otsusega jäeti V. Vorobei apellatsioonkaebus

rahuldamata ja Tallinna Linnakohtu otsus muutmata. Liisingulepingu lõpetamise ja HF Liisingu AS-

le makstud raha kohta esitatud väited ei ole vaidluses olulised, sest vaidlustatud pole seda, et HF

Liisingu AS liisingulepingu lõpetas. Eluruumide kasutamise osas ei ole kostja täpsustanud, millisel

alusel on tal õigus eluruumi kasutada, mistõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik sellele väitele vastata.

Esimese astme kohtus väitis kostja, et tal oli HF Liisingu AS-ga üürisuhe, apellatsioonkaebuses ta

aga väidab, et korteri kasutamiseks tal üürilepingut sõlmitud ei ole. Kuna TsMS § 79 järgi on

kolmandal isikul, kes esitab iseseisva nõude vaidluseseme suhtes, kõik hageja õigused ja kohustused,

on tal õigus ka oma kohtukulude hüvitamisele TsMS § 60 alusel.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kassatsioonkaebuses palub kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oleks ringkonnakohus

pidanud arvestama väiteid selle kohta, et HF Liisingu AS müüs vaidlusaluse elamu AS-le B-Lay

kostja teadmata. HF Liisingu AS ei hoiatanud kostjat väljatõstmise kavatsusest, mistõttu kostja ei

asunud täiendavalt otsima võimalusi kohustuse täitmiseks. Ei ole õiglane panna elanikku olukorda,

kus ta jääb ilma nii elamispinnast kui ka selle eest tehtud sissemaksetest. HF Liisingu AS sai elamu

müügist ebaõiglast kasu, sest sisuliselt maksti talle sama elamu eest kaks korda. Põhjendamatu on

hageja asendamine iseseisva nõudega kolmanda isikuga.

9. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas AS B-Lay ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja

põhjendatuks.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära

tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi saata samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

11. Kostja vaidles AS B-Lay omandi kaitse hagile vastu, väites, et vaidlusaluse eluruumi kasutamise

õigus tekkis tal eluruumi eelmise omaniku HF Liisingu AS-ga 18. veebruaril 1997. a sõlmitud

järelmaksuga ostu-müügilepingu alusel. Kostja tugines selle lepingu punktile 17.1, mille järgi pidi

eluruumi omandiõigus kostjale üle minema pärast kõigi rendimaksete tasumist. Apellatsioonkaebuses

märkis kostja, et kohus pole hinnanud õigesti asjaolusid ja kostja vastuväiteid ning võtnud arvesse

eluruumi väljaostmiseks liisingufirmale tema tasutud 800 000 krooni. Kostja on esitanud need väited

vastuseks hagile. Seega on kostja seisukohal, et nendest asjaoludest tuleneb tema õigus korterit

vallata.

12. Ringkonnakohus on leidnud, et kostja väidetele pole võimalik vastata, kuna ta pole täpsustanud,

millisel alusel on tal õigus eluruumi kasutada.

TsMS § 330 lg 4 mõtte kohaselt pole apellatsioonikohus seotud poolte poolt õigussuhtele antud

õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab seadust ise. Seega oleks apellatsioonikohus pidanud

kostja vastuväidetes esitatud asjaolusid õiguslikult hinnates kaaluma, kas neist võib tuleneda kostja

õigus korterit vallata. Kui apellatsioonikohus leidis, et kostja vastuväited vajavad täpsustamist, siis

oleks kohtul tulnud asja õigeks lahendamiseks anda selleks kostjale võimalus. TsMS § 171 lg 1

kohaselt tuleb protsessiosalistele tagada asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimalus.

13. Kolleegium ei soostu ringkonnakohtu seisukohaga, et asjas pole olulised kostja väited

liisingulepingu ja HF Liisingu AS-le makstud raha kohta, sest liisingulepingu lõpetamist pole

vaidlustatud. Sellisele seisukohale asudes on ringkonnakohus ebaõigesti tõlgendanud materiaalõiguse

normi.

AÕS § 68 lg 2 järgi võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute

õigustega. Kostja õigus vallata AS-le B-Lay kuuluvat korterit võib teatud asjaolude korral tuleneda

sellest, et talle ei tagastata raha, mis ta maksis HF Liisingu AS-ga 18. veebruaril 1997. a sõlmitud

lepingu täitmiseks.

14. Vaidluse lahendamisel tulebki kostja vastuväiteid arvestades vaagida, kas kostjal on õigus saada

tagasi HF Liisingu AS-ga 18. veebruaril 1997. a sõlmitud lepingu alusel tasutud raha. Selleks tuleb

kõigepealt välja selgitada selle lepingu ning kostja tehtud maksete olemus.

15. Kohtud on võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse

seaduse rakendamise seaduse §-le 11 tuginedes põhjendatult leidnud, et 18. veebruaril 1997. a

sõlmitud lepingu suhtes tuleb kohaldada enne 1. juulit 2002 kehtinud seadusi.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu seisukohaga, et HF Liisingu AS ja kostja vahel 18. veebruaril

1997. a sõlmitud järelmaksuga ostu-müügileping on kapitalirendi- ehk liisinguleping, mida vastavalt

seaduse analoogiale reguleeris kõige lähedasemalt Eesti Vabariigi rendiseadus.

Kohtuotsuse põhjendustest ei nähtu, et 18. veebruari 1997. a lepingu tõlgendamisel oleks arvestatud

enne 1. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 64, mille esimese lõike kohaselt lähtutakse tehingu tegemisel

eelkõige tehingu teinud isikute tegelikust tahtest. Poolte tegeliku tahte väljaselgitamisel ei saa

arvestamata jätta ka terminoloogiat, mida pooled lepingus kasutavad, samuti seda, kuidas

lepingupooled ise on sõlmitud lepingut mõistnud. Pooled on lepingut sõlmides nimetanud seda

järelmaksuga ostu-müügilepinguks. Lepingu punktis 17.1 on pooled kokku leppinud, et omandiõigus

lepingu esemeks olevale eramule läheb kostjale üle pärast seda, kui ta on tasunud kõik lepingus ette

nähtud rendi- ja muud maksed. Lepingu punkti 17.2 kohaselt vormistatakse omandiõiguse üleminek

omandi üleandmise lepinguga. Asjaolu, et lepingu järgi ei toimunud ehitise kohest omandamist, ei

välista, et tegemist oli müügilepinguga. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 242 lg 1 kohustas

küll müüjat andma asja ostja omandisse, kuid omandiõigus ei läinud üle müügilepinguga. Omand

ehitisele kui vallasasjale anti AÕS § 92 lg 1 järgi üle asjaõiguslepinguga ehk kokkuleppega omandi

ülemineku kohta. Lepingu punktis 17.2 märgitu võib tähendada kokkulepet nii selle kohta, et pärast

lepingujärgsete maksete tasumist sõlmitakse notariaalne asjaõigusleping, kui ka selle kohta, et

sõlmitakse notariaalne müügileping koos asjaõiguslepinguga. Kuid ka omandi üleandmise lepingu

sõlmimise kokkulepe tulevikus ei välista iseenesest seda, et 18. veebruaril 1997. a sõlmiti ehitise

järelmaksuga ostu-müügileping seda notariaalselt tõestamata. Kolleegium on seisukohal, et AÕS

RakS § 13 lg 6 kehtestas notariaalse tõestamise nõude ka ehitise müügilepingule. Ehitise kui

vallasasja järelmaksuga ostu-müügi küsimusi on Riigikohus käsitlenud ka oma 10. novembri 2003. a

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 (RT III, 2003, 34, 357).

16. Kui HF Liisingu AS ja kostja vahel 18. veebruaril 1997. a lihtkirjalikus vormis sõlmitud leping on

ehitise müügileping, siis tuleb see lugeda TsÜS § 93 lg 3 alusel notariaalse tõestamise nõude

järgimata jätmise tõttu tühiseks. Kuna TsÜS § 66 lg 3 kohaselt loeti tühine tehing algusest peale

kehtetuks, siis ei saa lepingu tühisuse korral tekkida lepingu ennetähtaegse lõpetamise küsimust.

TsÜS § 66 lg 5 sätestas, et tühise tehingu järgi saadu peavad pooled tagastama, selle võimatuse korral

aga hüvitama saadu rahas. Asjas pole vaidlust selle üle, et kostja sai korteri valduse 18. veebruari

1997. a lepingu alusel. Seega tekkis 18. veebruari 1997. a lepingu tühisuse korral lepingupooltel

TsÜS § 66 lg 5 alusel võlasuhe, mille sisuks oli ühelt poolt HF Liisingu AS kohustus tagastada

kostjale raha, mis viimane korteri omandamiseks maksis, teiselt poolt aga kostja kohustus anda HF

Liisingu AS-le üle korteri valdus, mille ta oli tühise müügilepingu alusel saanud.

17. Tsiviilkoodeksi § 183 sätestas, et lepingujärgsed vastastikused kohustused tuleb täita üheaegselt,

kui seadusest, lepingust või kohustise olemusest ei tulene teisiti. Kolleegium on seisukohal, et seda

paragrahvi tuleb analoogia alusel kohaldada ka enne 1. juulit 2002. a TsÜS § 66 lg 5 alusel tehingu

tühisusest tekkinud võlasuhtele. Järelikult võis 18. veebruari 1997. a tehingu tühisuse korral kostja

keelduda HF Liisingu AS-le korteri valduse üleandmisest kuni korteri omandamiseks tasutud raha

tagastamiseni, milleni tal oli HF Liisingu AS kui korteri omaniku suhtes TsÜS § 66 lg-st 5

koostoimes TsK §-ga 183 tulenev õigus asja vallata.

18. Kui leiab tuvastamist, et kostja õigus vallata vaidlusalust korterit kehtis ka vaidlusaluse elamu

omandi üleminekul AS-le B-Lay, tuleb järgnevalt kontrollida, kas TsÜS § 66 lg-st 5 ja TsK §-st 183

tulenev kostja õigus korterit vallata kehtib ka AS B-Lay kui korteri uue omaniku suhtes, kes ei olnud

tühise tehingu pooleks. Seejuures tuleb AS B-Lay vindikatsioonihagi lahendamisel juhinduda sel ajal

kehtinud asjaõigusseaduse sätetest, mis reguleerisid kolmanda isiku õigusi asjale vallasomandi

üleminekul uuele omanikule.

19. Kolleegium ei näe kohtumenetluse normide rikkumist selles, et kohus lahendas AS B-Lay kui

iseseisva nõudega kolmanda isiku hagi, olles HF Liisingu AS hagis menetluse hagist loobumise tõttu

lõpetanud. Apellatsioonikohtu otsuses on õigesti märgitud, et TsMS § 79 järgi on kolmandal isikul,

kes esitab iseseisva nõude vaidluseseme suhtes, kõik hageja õigused ja kohustused. Seega tuleb

iseseisva nõudega kolmanda isiku hagi läbi vaadata ka siis, kui hageja on oma hagist loobunud.

A. Kull, H. Jõks, T. Tampuu