3-2-1-134-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-134-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 25. november 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed V. Kõve ja J. Luik

Kohtuasi

Aleksandr Beloussovi hagi AS Wiklar (pankrotis) vastu

kinnisomandi tunnustamise ja kinnistusraamatusse kande

tegemise nõudes.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. juuni 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/899/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aleksandr Beloussovi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

1. november 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Muuta Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2004. a otsust

põhjenduste osas ja jätta hagi rahuldamata Riigikohtu

otsuses nimetatud põhjustel. Muus osas jätta ringkonnakohtu

otsus muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Aleksandr Beloussovile kassatsioonkaebuselt

13. juulil 2004. a tasutud kautsjon 13 680 (kolmteist tuhat

kuussada kaheksakümmend) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aleksandr Beloussov esitas 4. oktoobril 2002. a hagiavalduse AS Wiklar (pankrotis) vastu, milles

palus tunnustada enda omandiõigust XXXXXXXX XXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXX

XXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXX

XXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX XX XXXX registreeritud korteriomandile

asukohaga XXXXXXXXX XXXXXX XXX XXX (edaspidi: korteriomand). Samuti palus hageja

kanda end nimetatud kinnistusregistri registriosa teise jakku omanikuna.

2. Hagiavalduse kohaselt on 1. veebruaril 1994. a sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepinguga

seatud kostja kasuks XXXXXXXXX XXXXXX XXX XXX asuvale kinnistule hoonestusõigus 99

aastaks. Hoonestusõiguse alusel ehitas kostja kinnistule ridaelamud. 23. septembril 1996. a sõlmis

kostja kinnistu omanike ja teiste kinnistu suhtes asjaõigusi omavate isikutega notariaalselt tõestatud

lepingu, mille kohaselt jagati XXXXXX XXX XXX asuv kinnistu bokside kaupa korteriomanditeks

ja lepiti kokku, et kostja omandisse jääb korteriomandina teiste bokside hulgas ka boks nr X

(edaspidi: kinnistu korteriomanditeks jagamise leping). Sama lepingu p 7.1.6 kohaselt müüs kostja

boksi nr 6 hagejale ning p 11.6 kohaselt lepiti asjaõiguslepingus kokku korteriomandi üleandmises

ning kinnistusraamatu kande tegemises. Korteriomandi müügihinna 1 368 000 krooni oli hageja

kostjale tasunud. 24. oktoobri 1996. a kinnistamisotsuse alusel jagati XXXXXX XXX XXX kinnistu

korteriomanditeks ja avati korteriomanditele uued registriosad. Sealhulgas avati hagejale müüdud

korteriomandi kohta registriosa nr XXXX, mille teise jakku kanti omanikuna kostja.

Kinnistamisotsuse p 9 kohaselt jäeti rahuldamata korteriomandite müügilepingutest tulenevad

kinnistamisavaldused põhjusel, et korteriomandite kinnistamisavaldused tuleb kinnistusametile

esitada pärast korteriomandite kinnistusregistrisse kandmist. Hageja oli pärast kinnistu

korteriomanditeks jagamise lepingu sõlmimist pikema aja vältel välisriigis haiglas ja ei saanud kätte

kinnistamisotsust ega teadnud, et teda ei ole kantud korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse.

Neist asjaoludest sai ta teada alles 7. augustil 2002. a, kui väljaandes "Ametlikud Teadaanded"

avaldati kuulutus, et kostja müüb korteriomandit kirjalikul enampakkumisel. Seepeale esitas hageja

kostja pankrotihaldurile Martin Kruppile avalduse enampakkumise peatamiseks ja hageja

kinnistusraamatuse kandmiseks. Kinnistamisotsuse sai hageja kätte ja selle sisust teada

kinnistusametis 1. oktoobril 2002. a. Hageja on korterit vallanud nagu omanik ning tasunud kõik

sellega seotud kulud ja maksud.

Hageja leidis, et kinnistu korteriomanditeks jagamise lepingu p-s 7.1.6 leppisid pooled kokku, et

kostja müüb hagejale vaidlusaluse korteriomandi. Nimetatud kokkulepe on käsitatav

asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 mõttes võõrandamistehinguna. Kostja on keeldunud

asjaõiguskokkulepet sõlmimast ning võõrandamislepingu kohaselt korteriomandit hagejale üle

andmast. Kui võõrandaja asjaõiguslepingut ei sõlmi või ei anna vastavaks kandeks nõusolekut, saab

omandaja nõuda lepingu täitmist vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg-le 2. Kostja keeldub

nõusoleku andmisest jätkuvalt, mistõttu palub hageja kostja andmata tahteavalduse asendada

kohtuotsusega ja kanda hageja omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja märgib, et kui omandiõiguse

tunnustamise nõuet ei ole võimalik tavalises hagimenetluses esitada pankrotis oleva äriühingu vastu,

tuleb hagi käsitada vara välistamise hagina ning hageja 16. augusti 2002. a taotlust kostjale kui vara

välistamise taotlust.

3. Kostja ei tunnistanud hagi ja taotles selle läbivaatamata jätmist pankrotiseaduse (PankrS) § 20 lg-

te 3 ja 6 ning tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 222 lg 1 alusel, leides, et pärast pankroti

väljakuulutamist ei saa hagimenetluses menetleda varalist hagi võlgniku vastu. Pärast pankroti

väljakuulutamist võib PankrS § 20 lg 5 järgi esitada võlgniku vastu varalisi nõudeid üksnes PankrS §-

s 69 sätestatud korras, v.a PankrS § 20 lg-s 4 ja § 85 lg-s 1 ettenähtud juhud. Vastavalt TsMS § 221

lg-le 1 jäetakse hagi läbi vaatamata, kui isik ei ole kinni pidanud seadusega kehtestatud kohtuvälise

lahendamise korrast. Kui tegemist on vara välistamise hagiga, tulnuks välistamise taotlus kooskõlas

PankrS § 53 lg-ga 2 esitada kahe kuu jooksul. Alles tähtaegse välistamise taotluse rahuldamata

jätmisel on isikul kohtusse pöördumise õigus. Seega ei saanud hageja hagi otse kohtusse esitada.

Kostja märkis, et hagi on esitatud ligi 3,5 aastat pärast kostja pankroti väljakuulutamist. Hageja ei ole

esitanud vara välistamise taotlust ega nõuet võlgniku vastu PankrS §-de 23 ja 69 kohaselt ning nõuab

põhjendamatult enda eelistamist, võrreldes teiste võlausaldajatega, kes on järginud PankrS §-des 23 ja

69 sätestatud korda. Pankrotiseadus ei võimalda omandiõiguse tunnustamist ega vara väljanõudmist

(välistamist) pankrotivara hulgast tavapärase hagi esitamise teel väljaspool pankrotimenetlust. Ühtlasi

leidis kostja, et kuna pankrotivõlgnik on kantud kinnistusraamatusse, siis on ta kinnisasja omanik.

Kuna hageja ei ole tähtaegselt esitanud vara välistamise taotlust, loetakse nimetatud vara

pankrotivaraks.

4. Tallinna Linnakohus jättis hagi 1. juuli 2003. a määrusega läbi vaatamata. Tallinna

Ringkonnakohtu 4. novembri 2003. a määrusega tühistati linnakohtu määrus ja asi saadeti

linnakohtule menetluse jätkamiseks.

5. Tallinna Linnakohus jättis 22. märtsi 2004. a otsusega hagi rahuldamata.

Kohus tuvastas, et pooled sõlmisid 23. septembril 1996. a müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille

kohaselt andis kostja vaidlusaluse korteriomandi üle hagejale. Hageja tasus lepingus ettenähtud

ostuhinna, asus koheselt korterit valdama ning on alates lepingu sõlmimisest kandnud kõik

korteriomandiga seotud kulud ja tasunud maamaksu. 19. aprillil 1999. a kuulutati välja kostja

pankrot. Kinnistusraamatu kande tegemata jätmisest sai hageja teada 7. augustil 2002. a. väljaandes

"Ametlikes Teadaanded" avaldatud kuulutuse kaudu.

Kohus leidis, et hageja on sisuliselt esitanud kaks alternatiivset nõuet: palunud tunnustada tema

kinnisomandit ja teha vastav kanne kinnistusraamatusse, selle võimatuse korral käsitleda hagi vara

välistamise hagina vastavalt pankrotiseadusele.

Hageja esmase nõude osas asus kohus seisukohale, et tulenevalt ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 242

lg-st l ning AÕS § 118 lg-st l ei tekkinud hagejal omandiõigust korteriomandile ostu-müügilepingu

sõlmimisega. Lepingu sõlmimise tulemusel tekkis hagejal üksnes õigus nõuda kostjalt korteriomandi

ülekandmist ning kostjal tekkis kohustus anda korteriomand üle hageja omandisse. Seega, pärast

negatiivse kandeotsuse tegemist, millega keelduti hageja kandmisest kinnistusraamatusse, pidi kostja

uuesti täitma oma lepingust tuleneva kohustuse ehk sõlmima uue asjaõiguslepingu ja andma uue

nõusoleku selleks, et hageja kantaks korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Kostja viimati

nimetatud kohustust täitnud ei ole ning hagejal on seega nõudeõigus kostja vastu lepingu täitmiseks.

Kohus leidis, et AÕS § 121 lg l sätestab sisuliselt ostu-müügilepingu järgi ostja õiguse nõuda müüjalt

ostu-müügilepingu täitmist. Seega on tegemist võlaõigusliku nõudega. 19. aprillil 1999. a kuulutati

välja kostja pankrot. Vastavalt PankrS § 22 lg-le l on pärast pankroti väljakuulutamist halduril õigus

võlgniku kohustus täita või loobuda võlgniku kohustuste täitmisest õigustatud isiku suhtes, kui

seadusest ei tulene teisiti. Asjaõigusseadusest ega tsiviilkoodeksist ei tulene, et ostu-müügilepingust

tulenevat võlgniku kohustust peab haldur täitma. Halduril ei ole õigust loobuda üksnes selliste

kohustuste täitmisest, mille tagamiseks on kantud kinnistusraamatusse eelmärge. Sellist eelmärget

korteriomandi kohta avatud kinnistusraamatu registriossa kantud ei ole. Kuna pankrotihaldur loobus

võlgniku kohustuse täitmisest, siis hagi AÕS § 120 alusel ei rahuldata. Vastavalt PankrS §-le 74 saab

hageja kohtusse pöörduda nõude tunnustamise hagiga. Sellist hagi esitatud ei ole.

Hageja alternatiivse nõude osas asus kohus seisukohale, et vara pankrotivarast välistamine on

vastavalt PankrS § 53 lg-le l võimalik üksnes juhul, kui vara kuulub teisele isikule. Kuna hageja ei

ole kantud kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna, siis järelikult ei ole hageja saanud

vastavalt AÕS § 118 lg-le l korteriomandi omanikuks. Korteriomandi omanikuna on

kinnistusraamatusse kantud kostja ja hageja ei ole tõendanud, et kostja kohta tehtud kanne

kinnistusraamatus on ebaõige AÕS § 65 tähenduses. Kuna ei ole tuvastatud, et hageja on

korteriomandi omanik, siis korteriomandit pankrotivarast ei välistata. Lisaks ei ole hagi

korteriomandi välistamiseks pankrotivarast esitatud PankrS § 53 lg-s 2 sätestatud tähtaja jooksul ning

ka seetõttu ei saa hageja nõuet korteriomandi pankotivarast välistamiseks rahuldada.

6. Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada

ja hagi rahuldada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2004. a otsusega muudeti linnakohtu otsust üksnes põhjenduste

osas.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga selles, et kuna vaidlusaluse korteriomandi omanikuks oli

kinnistusraamatu kande kohaselt kostja, tuleb eeldada korteriomandi kuulumist kostjale. Sellest

tulenevalt tuli see vara PankrS § 41 alusel arvata kostja pankrotivara hulka. Kohus asus seisukohale,

et pankroti väljakuulutamine välistab peale vara pankrotivarast välistamise hagi pankrotivõlgniku

vastu muu omandiõiguse tunnustamist nõudva hagi esitamise. Kui võlaõigusliku lepingu sõlminud

isik, kelle suhtes pankrotivõlgnik on jätnud oma kohustuse täitmata, võiks peale vara välistamise hagi

esitada ka muid omandiõiguse tunnustamise nõudeid pankrotivõlgniku vara suhtes, võiksid saada

ebavõrdse kohtlemise tagajärjel kahjustatud võlausaldajate õigused. Kujuneks olukord, kus

võlaõigusliku lepingu sõlminud isik saaks pankrotivõlgnikult omandiõiguse tunnustamise hagiga oma

nõude täielikult rahuldatud, samal ajal kui PankrS § 69 järgi oma nõude esitanud võlausaldajate huvid

jääksid vajaliku kaitseta, mis ei oleks kooskõlas pankrotiseaduse mõtte ja pankrotimenetluse

eesmärkidega.

Kohus asus seisukohale, et esitatud hagi on pankrotivarast vara välistamise hagi, nagu leidsid ka

Tallinna Linnakohus 1. juuli 2003. a määruses ja Tallinna Ringkonnakohus 4. novembri 2003. a

määruses. Hagi ei rahuldata, kuna hageja ei ole tõendanud, et ta oleks muutunud korteriomandi

omanikuks. Sõlmimata oli seaduse nõuetele vastav asjaõigusleping ja tegemata kanne

kinnistusraamatusse.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu järeldusega, et lisaks ei ole hageja kinni pidanud PankrS § 53 lg-

s 2 sätestatud vara välistamise taotluse esitamise tähtajast. Kuna hageja ei ole kunagi olnud kantud

kinnistusraamatusse vaidlusaluse korteriomandi omanikuna, siis asjaolu, et hageja pidas

kinnistusraamatusse kantud kostja korteriomandit endale kuuluvaks, kuni tema esindaja

tutvus 1. oktoobril 2002. a kinnistusraamatuga, ei mõjuta PankrS § 53 lg-s 2 sätestatud tähtaja

arvestamise üldist korda. Ringkonnakohus märkis ka, et kostja pankrot kuulutati

välja 21. aprillil 1999. a.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, millega palus ringkonnakohtu

otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus ekslikult tuvastanud, et pooltel puudus vaidlus

selles, et hageja ja kostja vahel jäi sõlmimata omandiõiguse ülekandmist võimaldav asjaõigusleping.

Linnakohus on tuvastanud, et asjaõigusleping sõlmiti, tegemata jäi vaid kinnistusraamatu kanne.

Hageja arvates on ringkonnakohtu otsus ka vastuoluline. Ühest küljest leiab kohus, et hagejal puudub

õigus nõuda vara välistamist hageja omandiõiguse tõendamatuse tõttu, teisalt on kohus pidanud

vajalikuks põhjendada vara välistamise hagi aluseks oleva välistamistaotluse tähtaegselt esitamata

jätmist kui hagi rahuldamata jätmise alust.

Hageja nõustub kohtu järeldusega, et seaduse kohaselt ei ole ta saanud vaidlusaluse korteriomandi

omanikuks, samas peab ta jätkuvalt võimalikuks omandiõiguse tunnustamise nõude esitamist

pankrotimenetluses, mis ei pea toimuma PankrS §-des 69"74 sätestatud korras. Ühtlasi leiab

kassaator, et PankrS § 20 lg-s 6 nimetatud varaliste nõuetena tuleb pankrotiseaduse mõttest tulenevalt

käsitada vaid rahalisi nõudeid ja tehingu kehtetuks tunnistamise nõudeid ning see ei hõlma

omandiõiguse tunnustamist ja kinnistusraamatu kande tegemist. Seetõttu peab hageja põhjendatuks

käesoleva nõude lahendamist üldkorras.

Hageja leiab, et kohus on ebaõigesti järeldanud, et vara välistamine pankrotivarast on võimatu, kuna

hageja ei ole tõendanud talle kuuluvat omandiõigust. Muuhulgas märgib hageja, et vastustaja

jaotusettepanekut kinnitavas Tallinna Linnakohtu 14. märtsi 2001. a määruses vaidlusalust

korteriomandit pankrotivara hulgas nimetatud ei olnud. Järelikult ei pidanud vastustaja vaidlusalust

korteriomandit pankrotivaraks. Ühtlasi leiab hageja, et vara välistamise taotluse ja hagi esitamise

tähtaega tuleb arvestada vaidlusaluse vara pankrotivara hulka arvamisest teadasaamisest. Vaidlusalust

korteriomandit ei ole pankrotivara nimekirja kunagi kantud ning vastustaja õigustest korteriomandile

sai hageja teada alles 7. augustil 2002. a müügikuulutusega tutvudes ning asjaolust, et hageja ei ole

kantud kinnistusraamatusse " 1. oktoobril 2002. a, mil kassaatori esindaja tutvus kinnistusraamatu

kandega. Seega ei ole hageja vara välistamise taotluse ja hagi esitamise tähtaega ületanud ning kostja

ei ole ka aegumise kohaldamist taotlenud. Hageja on seisukohal, et käesolevas vaidluses on võimalik

esitada vara välistamise hagi ja nõuda omandiõiguse tunnustamist ning kinnistusraamatu kande

tegemist.

9. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja

ringkonnakohtu otsuse muutmata.

Vastuse põhjenduste kohaselt on 23. septembri 1996. a lepingus sisalduv asjaõigusleping kehtetu.

Tegemist on tingimusliku asjaõiguslepinguga, kuna kinnistamisavaldus oli tehtud enne vastava

registriosa avamist ja kinnistusamet jättis selle rahuldamata. Kinnistamisotsuse peale hageja kaebust

esitanud ei ole. Samuti pole sõlmitud uut asjaõiguslepingut. Kostja peab meelevaldseks

kassatsioonkaebuse väidet, mille kohaselt PankrS § 20 lg-s 6 on varaliste nõuete all mõeldud vaid

rahalisi nõudeid. Pankrotiseaduse kohaselt ei ole vahet, kas võlgnik pidi oma kohustuse täitmiseks

andma üle raha või omandiõiguse mõnele asjale. Pankroti korral tuleb rahaliselt hinnatav nõue

arvutada ümber rahaliseks nõudeks ja esitada PankrS §-s 69 sätestatud korras.

Kostja märgib, et vaidlusalune kinnistu muutus automaatselt pankrotivaraks pankrotiotsuse alusel,

hoolimata sellest, kas see kanti vara nimekirja või mitte. Pankrotihaldur on loobunud võlgniku

kohustuse täitmisest ning võlausaldajal on sellest tulenev õigus esitada nõue pankrotimenetluses.

Hageja seda teinud ei ole. Kinnisasja pankrotivarast välistamise hagi võib PankrS § 53 alusel esitada

juhul, kui pankrotivõlgnik on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ekslikult või kui

kande alus on ära langenud. Käesoleval juhul nimetatud alused puuduvad. Kostja leiab ka, et hageja

ei saanud hagi esitada, kuna hageja ei läbinud kohtueelset vaidluse lahendamise korda

pankrotimenetluse raames.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid otsust tuleb

TsMS § 362 p 5 alusel muuta hagi rahuldamata jätmise põhjenduste osas.

11. Kohtud on tuvastanud asja lahendamise seisukohast olulisena järgmist:

1) 23. septembril 1996. a sõlmiti kinnistu korteriomanditeks jagamise leping ning selles lepingus

sisaldus mh korteri müügileping ja asjaõiguskokkulepe korteri omandi üleandmise kohta hagejale;

2) 24. oktoobri 1996. a kinnistamisotsuse alusel avati korteriomandi kohta registriosa, kuid jäeti

rahuldamata avaldus hageja sissekandmiseks korteri omanikuna;

3) 21. aprillil 1999. a kuulutati välja kostja pankrot;

4) 7. augustil 2002. a avaldati teade korteri müümise kohta kostja pankrotimenetluses ning hageja sai

teada, et ta ei ole kinnistusraamatusse kantud korteri omanikuna;

5) 16. augustil 2002. a palus hageja kostja pankrotihalduril peatada ja tühistada enampakkumise ja

teatas, et peab ennast korteri omanikuks;

6) 1. oktoobril 2002. a sai hageja kätte kinnistamisotsuse;

7) 4. oktoobril 2002. a esitas hageja hagi;

8) hageja on tasunud ostuhinna ja vallanud korterit alates kinnistu korteriomanditeks jagamise

lepingu sõlmimisest.

12. Kinnistu korteriomanditeks jagamise lepingudokumendis (toimik lk-d 18"31) kajastuvad muu

hulgas järgmised kokkulepped:

1) kinnistu müümise võlaõiguslikud lepingud (p 2);

2) kinnistu võõrandamise asjaõiguslepingud (p 3);

3) kinnistult hüpoteegi ja hoonestusõiguse kustutamise kokkulepe (p 4) ja asjaõigusleping (p 5);

4) kinnistu kaasomandi lõpetamise ja kinnistu korteriomanditeks jagamise kokkulepe (p 6);

5) korteriomandite müügilepingud (p 7);

6) korteriomandite võõrandamise asjaõiguslepingud (p 11).

13. Hageja on esitanud nõude tema omandiõiguse tunnustamiseks korterile ja selle kohta

kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Hagi on põhjendatud asjaoluga, et kuigi hageja on täitnud

omapoolselt korteri müügilepingu tingimused, keeldub kostja andmast nõusolekut tema omanikuna

kinnistusraamatusse kandmiseks. Ringkonnakohus on lugenud selle nõude PankrS (kuni 1. jaanuarini

2004. a kehtinud redaktsioonis) §-s 53 nimetatud vara pankrotivarast välistamise nõudeks.

Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu ja leiab, et hageja nõue on valesti kvalifitseeritud. Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 13. veebruari 1997. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-18-97 (RT III 1997, 9, 97) on

asutud seisukohale, et kui pankrotimenetluses vara välistamisel tekib vaidlus vara kuuluvuse üle,

tuleb see lahendada koos vara välistamise hagiga. Sel juhul on sisuliselt tegemist

vindikatsioonihagiga, mis tuleb lahendada pankrotimenetluses. Vindikatsioonihagi on sätestatud AÕS

§-s 80 ning selle lg 2 järgi on nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele

ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Vindikatsioonihagi esitamise eelduseks on AÕS § 80 lg 1

järgi, et omandiõigus on hagejal olemas, kuid kostja seda ei tunnusta. Omandiõiguse olemasolu on

nõutav AÕS § 89 kohaselt ka negatoorhagi puhul. Antud juhul ei ole hageja aga väitnud, et ta oleks

korteri omanik, vaid on palunud kinnistusraamatusse kande tegemist ja talle omandi võimaldamist.

Kolleegiumi arvates on hageja nõude näol tegemist AÕS §-st 121 (kehtis 1. juulini 2003. a) ning TsK

§-st 224 ja § 242 lg-st 1 lähtuva nõudega müügilepingust tuleneva kohustuse täitmiseks. Kehtiva

õiguse kohaselt on hageja nõue kvalifitseeritav VÕS § 108 lg 2, AÕS § 641 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel

nõudena müüja vastu kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku tahteavalduse andmiseks. Hagi

rahuldamisel asendaks kohtuotsus TsÜS § 68 lg 5 kohaselt müüja tahteavaldust asjaõiguslepingu

sõlmimiseks või muu kande tegemiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja oleks ilma täiendavate

täitetoiminguteta aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse. Seega on tegemist lepingu täitmise,

mitte omandiõiguse tunnustamise nõudega. Erinevalt linnakohtust ei ole ringkonnakohus

asjaõiguslikku nõuet võlaõiguslikust nõudest piisavalt eristanud. Lepingu täitmise nõuet, olgugi see

suunatud omandiõiguse saamisele, ei saa lugeda vara pankrotivarast välistamise nõudeks.

14. Järgnevalt käsitleb kolleegium küsimust, kas esitatud hagi müügilepingu täitmiseks saab

rahuldada. Selleks peab kolleegium vajalikuks hinnata, kas kostja ei ole müügilepingut juba täitnud.

Kinnistu korteriomanditeks jagamise lepingu näol on tegemist komplekslepinguga, millega sooviti

lahendada kinnisasja puudutavad erinevad õiguslikud küsimused ning võimaldada koos kinnisasja

korteriomanditeks jagamisega saada ostjatel korteriomandite omanikeks. Kinnistu korteriomanditeks

jagamise lepingu p 7.1.6 järgi on hageja ja kostja kokku leppinud korteri müügis hagejale 1 368 000

krooni eest. Lepingu p 7.2 järgi kinnitab kostja, et ta on ostuhinna kätte saanud. Lepingu p 11

kohaselt on pooled korteriomandite üleandmises kokku leppinud ning "müüja lubab ja ostjad

avaldavad soovi õigusmuudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks". Samuti on lepingu p 11 (alap 6)

järgi kokku lepitud, et korteriomandi nr 6 omanikuna palutakse kinnistusraamatusse kanda hageja.

Lepingu p 19.2 järgi seavad lepinguosalised tingimuseks, et üht kannet ei tehtaks teiseta ning et

asjaõiguste kanded oleks tehtud lepingus ettenähtud järjekorras. 24. oktoobri 1996. a

kinnistamisotsuse (toimiku lk-d 33"42) järgi on rahuldatud muud kinnistamisavaldused, kuid jäetud

rahuldamata p-de 11 ja 17 järgsed avaldused korteriomandite uute omanike ja hüpoteegi kinnistamise

kohta (otsuse p 9). Kandeavalduse rahuldamata jätmist ei ole kohus sisuliselt põhjendanud, vaid

märkinud üksnes: "peale korteriomandite kinnistusregistrisse kandmist, esitada Tallinna

Kinnistusametile vastavad korteriomandite ostu-müügi kinnistamisavaldused ja hüpoteegi

kinnistamise avaldus (kinnistusraamatuseaduse § 34 lg 2)".

15. Korteriomand loeti korteriomandiseaduse (1996. a kehtinud redaktsioonis) (KOS) § 1 lg 2 järgi

kinnisasjaks, millele kohaldatakse asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid, kui korteriomandiseadusest

ei tulene teisiti. Korteriomand tekkis KOS § 5 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kandmisega.

Korteriomandi registriosa avamiseks vajalikud dokumendid olid KOS § 6 lg 3 järgi

kinnistamisavaldus ja plaan ning muud seadusest tulenevad kinnistamiseks vajalikud dokumendid.

Kinnisomandi ülekandmiseks oli AÕS (1996. a kehtinud redaktsioonis) § 120 lg 1 järgi vajalik

võõrandaja ja omandaja notariaalselt tõestatud kokkulepe omandi ülekandmise kohta

(asjaõigusleping) ning sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Asjaõigusleping oli AÕS

§ 64 lg 1 ja kinnistusraamatuseaduse (1996. a kehtinud redaktsioonis) (KRS) § 34 lg 1 järgi ka kande

aluseks. Tingimuslik asjaõigusleping oli AÕS § 120 lg 2 järgi kehtetu. Kinnistamisavaldus (sh

asjaõigusleping) pidi KRS § 34 lg 2 järgi olema notariaalselt tõestatud. Nimetatud sätte teise lause

kohaselt tuli avalduses näidata ka kinnistu number, mille kinnistusregistri ossa taotletakse kande

tegemist, kui kinnistu on kinnistusraamatusse kantud. Kinnistamisavaldust ei saanud KRS § 42 lg 1

järgi rahuldada, kui avalduse täitmine on seotud tingimusega. Avaldaja võis aga mitme kande

soovimisel seada KRS § 42 lg 2 järgi tingimuseks, et üht kannet ei tehtaks teist kannet tegemata.

16. Korteriomandiseaduse, asjaõigusseaduse ja kinnistusraamatuseaduse sätted ei välistanud ega

välista korteriomandi käsutamise kokkulepete sõlmimist enne korteriomandite kinnistamist.

Käesolevas asjas ei ole kinnistamisotsuses avalduse osalist rahuldamata jätmist, vaatamata KRS § 48

p-s 3 sätestatule, selgelt põhjendatud. Otsusest võib siiski järeldada, et avaldus jäi rahuldamata

seetõttu, et korteriomandid, mida sooviti üle kanda, ei olnud veel kinnistusraamatusse kantud. Ilmselt

tugines kohus AÕS § 120 lg-le 2, mille järgi oli tingimuslik asjaõigusleping kehtetu, ja KRS § 42 lg-

le 1, mille järgi ei rahuldata kinnistamisavaldust, mille täitmine oli seotud tingimusega. Kolleegiumi

arvates oli nimetatud sätete eesmärgiks õigusliku selguse tagamine kinnisomandisuhetes ja olukorra

vältimine, kus näiteks kinnisomand saadakse edasilükkava tingimusega. Kolleegiumi arvates ei

tulene eelnimetatud sätetest aga, et seadus ei võimaldaks esitada kinnistamisavaldusi ja sõlmida

asjaõiguslepinguid selliselt, et nende alusel palutakse teha kanded kinnistusraamatusse kindlas

järgnevuses. Seda kinnitab otsesõnu KRS § 42 lg 2, mis lubab mitme kande taotlemist tingimusel, et

üht kannet ei tehtaks teist kannet tegemata. Lisaks lubab KRS (1996. a kehtinud redaktsioonis) § 34

lg 2 (kehtivas redaktsioonis § 34 lg 6) kinnistamisavalduses kinnistu numbri ka märkimata jätta ja

viitab nii võimalusele esitada kinnistamisavaldusi ka kinnisasja kohta, mida ei ole veel

kinnistusraamatusse kantud. Kinnisvara arendusprojektide puhul on nii poolte huvide tagamiseks kui

ka raha ja aja kokkuhoiu huvides mõistlik, kui koos kinnistu jagamisega kruntideks või

korteriomanditeks saab kokku leppida ka kruntide või korteriomandite võõrandamises nii

võlaõiguslikult kui ka asjaõiguslepingut sõlmides. Kui jagamine ebaõnnestub, ei ole edasisi kandeid

võimalik teha. Seega ei saa tekkida ka õiguslikku ebaselgust või omandi "tingimuslikkust". Kui

kinnistusametile on üheselt arusaadav asjaõiguslepingu sõlminud isikute tahe, tuleb selle alusel kanne

kinnistusraamatusse teha ka siis, kui kinnistu numbrit ei ole võimalik kandeavalduses märkida. Seega

on kolleegium seisukohal, et seadus ei takista kinnistu jagamisega korteriomanditeks samaaegselt

kokku leppida korteriomandite omandiõiguse ülekandmist (asjaõigusleping) ning viimase alusel

järjekorras kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega tuleb õigeks lugeda linnakohtu seisukoht, et

pooled olid sõlminud kehtiva asjaõiguslepingu.

17. Kolleegium leiab, et kandeavalduse rahuldamata jätmisel 1996. aasta kinnistamisotsusega ei

muutunud sõlmitud asjaõigusleping kehtetuks ning sama asjaõiguslepingu alusel on võimalik ka

käesoleval ajal teha kanne, millega kanda korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse hageja.

Kuigi hageja negatiivse kandeotsuse peale edasi ei kaevanud, ei tähenda see, et materiaalõiguslikult

oleks olukord muutunud. Kinnistamismenetluses hinnatakse iga kinnistamisavaldust konkreetse

menetluse raames. Kinnistamismenetluses saab poolte materiaalõigusi tekitavaid, muutvaid või

lõpetavaid otsustusi teha üksnes kannete tegemisega kinnistusraamatusse, kui seadus seob kandega

sellise tagajärje. Kui leitakse, et avaldust ei saa rahuldada, ei takista see avalduse hilisemat uuesti

esitamist, millele viitab ka kinnistamisotsuse p 9. Asjaõigusleping on leping, mille kehtivust

hinnatakse sarnaselt kõigi teiste tehingutega tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätete järgi. Käesolevas

asjas ei ole tuvastatud ühtki alust ega ole pooled ka varasemas kohtuastmes esitanud ühtki asjaolu,

millest tulenevalt võiks asjaõigusleping olla tühine. Samuti ei ole kohtud tuvastanud ega pooled

väitnud, et leping oleks kehtetuks tunnistatud või tühistatud või et kinnistamisavaldusest oleks

loobutud. Kostja ei saa ka ühepoolselt kande tegemist takistada ega kinnistamiseks antud nõusolekust

loobuda. Seaduses ei ole sätestatud aega, mille jooksul võib kinnistamisavalduse esitada või selle

alusel kande teha. Kuna tegemist ei ole nõudega, ei allu see ka aegumisele. Seega on hagejal

kolleegiumi arvates võimalik antud asjas esitada asjaõigusleping uuesti kinnistusametile kande

tegemiseks ja hageja korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Kuna on sõlmitud

kehtiv asjaõigusleping, on kostja oma müügilepingujärgse kohustuse täitnud ja nõusoleku

kinnistamiseks andnud. Kolleegiumi arvates ei takista hageja kinnistusraamatusse kandmist ka kostja

pankroti väljakuulutamise kohta kinnistusraamatusse kantud võimalik märkus, mis informeerib

üksnes käsutusõiguse üleminekust võlgnikult haldurile. Selline märkus ei takista kolleegiumi arvates

asjaõiguslepingu alusel kande tegemist.

18. Eelneva põhjal on kostja müügilepingu täitnud ja hageja korteriomandi omanikuna

kinnistusraamatusse kandmise eeldused täidetud. Ringkonnakohus on tuvastanud kolleegiumi arvates

asja lahendamiseks vajalikud asjaolud, kuid andnud neile väära õigusliku hinnangu, mistõttu tuleb

otsuse põhjendusi vastavalt eelnevale muuta ja jätta hagi rahuldamata põhjusel, et kostja on müüjana

oma kohustused täitnud " pooled on kokkuleppinud korteriomandi ülekandmises hagejale ja soovinud

vastava kande tegemist kinnistusraamatusse.

19. Ringkonnakohus on leidnud, et "poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja ja kostja vahel jäi

sõlmimata omandiõiguse ülekandmist võimaldav asjaõigusleping". Linnakohtu otsuses on leitud

vastupidiselt, et hageja ja kostja olid asjaõiguslepingu sõlminud (otsuse p 3.2) ja kinnistamisavaldus

hageja omanikuna registrisse kandmiseks oli esitatud (otsuse p 3.4). Küll leidis linnakohus, et pooled

oleks pidanud sõlmima pärast negatiivse kandeotsuse tegemist uue asjaõiguslepingu (otsuse p 6).

Ringkonnakohus ei ole oma seisukohta asjaõiguslepingu puudumisest põhjendanud ja on sellega

rikkunud TsMS § 227 lg-s 1 ja § 231 lg-s 4 sätestatut. Samas ei ole tegemist olulise rikkumisega, mis

võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi. Lepingu kehtivuse näol on tegemist õigusliku hinnanguga,

mille Riigikohus andis asjaoludele ise.

20. Kolleegium ei nõustu kassaatori väitega ringkonnakohtu otsuse vastuolulisuse kohta.

Ringkonnakohus on leidnud, et hageja ei ole korteriomandi omanik ning et esitatud hagi on käsitatav

vara kostja pankrotivarast välistamise hagina. Lisaks on ringkonnakohus põhjendanud, miks kohtu

arvates ei saa pärast pankroti väljakuulutamist esitada pankrotivarast vara välistamise hagi kõrval

muud omandiõiguse tunnustamist nõudvat hagi. Kohtu põhjendused ei ole vastuolulised, vaid üksteist

täiendavad. Samuti ei järeldu vaidlustatud otsusest, et kinnisasju ei oleks võimalik pankrotivarast

välistada.

21. Riigikohus märgib lisaks, et ringkonnakohus on ebaõigesti arvestanud ka PankrS § 53 järgse vara

välistamise hagi aegumistähtaega. Riigikohtu eespool viidatud otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-18-97 on

selgitatud, et vara välistamise hagi aegumistähtaeg ei saa hakata kulgema enne, kui hageja võis oma

õiguste rikkumisest teada saada. Kui isik ei tea, et tema vara on arvatud võlgniku pankrotivara hulka

ja vara ei kajastu ka pankrotivara nimekirjas, ei saanud hagi aegumistähtaeg PankrS § 53 lg 2 järgi

hakata kulgema juba pankrotiteate ilmumisest, vaid ajast, mil hageja sai oma õiguse rikkumisest

teada või pidi teada saama.

22. Kolleegium peab samuti vajalikuks märkida enne 1. jaanuari 2004. a kehtinud PankrS § 22 ja

kehtiva PankrS § 46 tõlgendamise kohta järgnevat. Nimetatud sätete järgi on pankrotihalduril

üldjuhul õigus võlgniku kohustusi täita või sellest loobuda. Kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisest tuleneb müüjale kohustus tagada ostja kandmine kinnistusraamatusse kinnisasja

omanikuna. Selle kohustuse täitmiseks ei saa haldurit PankrS § 22 lg 1 (kehtiva redaktsiooni § 46

lg 1) järgi sundida, kui kinnistusraamatusse ei ole hageja kasuks kantud eelmärget. Kui haldur

täitmisest keeldub, võib võlausaldaja esitada oma nõude pankrotimenetluses üldises korras.

Kolleegium juhib aga tähelepanu ka TsÜS §-le 138 ja VÕS §-le 6, mis kohustavad tsiviilõiguste

teostamisel ja kohustuste täitmisel toimima heas usus ning mitte teist isikut kahjustaval eesmärgil.

Erandlikel asjaoludel, mis annavad alust arvata, et haldur püüab suurendada pankrotivara teiste

isikute õiguste arvel viisil, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi ei saa tunnustada, saab

pidada halduri keeldumist lepingulise kohustuse täitmisest vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ja

seega lubamatuks. Sellist õiguse kuritarvitamist võib eeldada näiteks juhul, kui haldur keeldub muu

kui rahalise kohustuse täitmisest ning võimaluse kohustuse täitmisest keelduda on haldurile andnud

pankrotivõlgniku varasem lepingurikkumine, teine pool on oma kohustused täitnud ega saa enam

esitada nõuet pankrotivõlausaldajana või nõude esitamine ei võimaldaks ilmselt saavutada teise poole

nõude rahuldamist olulises osas.

23. Kolleegium juhib hageja tähelepanu ka sellele, et pooled volitasid notarit kinnistamisega

tegelema. Seetõttu oleks ka notar pidanud võtma tarvitusele mõistlikud abinõud korteri hageja nimele

kinnistamise tagamiseks või vähemalt lepinguosaliste informeerimiseks kinnistamisega seotud

probleemidest. See kohustuse rikkumine võib olla ka notari varalise vastutuse aluseks.

H. Jõks, V. Kõve, J. Luik