3-2-1-118-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-118-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 17. november 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed V. Kõve ja J. Luik

Kohtuasi

Ivan Kirilt"uki hagi Tartu linna ja Eesti Vabariigi

(Kaitseministeeriumi kaudu) vastu üürisuhte

tunnustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26. mai 2004. a otsus

asjas nr 2-2-97/2004

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ivan Kirilt"uki kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

18. oktoober 2004. a

Istungil osalenud isikud

Ivan Kirilt"uk ja tema esindaja vandeadvokaat Kaljo Kuusmaa.

Juures viibis tõlk Lüüli Lomp.

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26. mai

2004. a otsus osas, millega jäeti I. Kirilt"uki hagi Tartu

linna vastu rahuldamata.

2. Saata asi tühistatud osas samale apellatsioonikohtule uueks

läbivaatamiseks.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada Ivan Kirilt"ukile 14. juunil 2004. a tasutud

kassatsioonikautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu Linna TSN TK Elamispinna Arvestuse ja Jaotamise Osakond väljastas I. Kirilt"ukile 2. juulil

1981. a orderi Tartus Gastello 32-1 (praegu Lääne 16) asuva eluruumi asustamiseks. 30. detsembril

1998. a toimus aadressil Lääne 16 tulekahju, milles põles ära pool maja.

2. I. Kirilt"uk palus Tartu Maakohtule esitatud hagis tunnustada üürisuhet Lääne 16-1 asuvale

eluruumile 2. juulist 1981 kuni 22. jaanuarini 1992 hageja ja endise NSV Liidu relvajõudude Tartu

rajooni korterite ekspluatatsiooni jaoskonna vahel ning 23. jaanuarist 1992 kuni 30. detsembrini

1998 hageja ja Eesti Vabariigi vahel. Alternatiivse taotlusena palus hageja tunnustada üürisuhet

hageja ja Tartu linna vahel.

Hageja kasutas Lääne 16-1 asuvat eluruumi orderi alusel, mis oli sellel ajal ainsaks aluseks eluruumi

asumisel. Ta tasus üüri ja kommunaalteenuste eest vastavalt esitatud arvetele. Arveid esitas talle

alguses sõjaväelinnaosa majavalitsus, seejärel elamujaoskond nr 10 ja hiljem Tartu Linna Eluruumide

Haldamise Asutus.

3. Tartu linn vaidles hagile vastu. Hagejal oli teenistuslik üürisuhe NSV Liidu sõjaväeosaga, mitte

aga Tartu linnaga. Väär on hageja väide, et linn on esitanud talle teatised üüri ja kommunaalmaksete

tasumiseks. Linn teostas Jaamamõisa linnaosas pärast NSV Liidu relvajõudude lahkumist hooldust,

mis seisnes hooldustööde, prügiveo, kanalisatsiooni jms korraldamises. Barakkelamud

munitsipaliseeriti 22. juuniks 1999, seega sai linn Lääne 16 omanikuks pärast selle põlengut. Hageja

on märkinud oma elukohaks juba 1993. aastast XXXXXXXX XXXXXXX.

4. Eesti Vabariik vaidles hagile vastu. Hageja taotleb kohtult ühtede ja samade asjaolude alusel

hagiavalduse rahuldamist mõlema kostja suhtes, arvestamata, et üürisuhtes saab üürileandja poolel

olla vaid üks isik, ning seda, et üürisuhe ei kujuta endast solidaarkohustist. Hageja ei ole tõendanud,

et tal oli üürisuhe Eesti Vabariigiga.

5. Tartu Maakohus rahuldas 5. detsembri 2003. a otsusega hagi Tartu linna vastu. Maakohus

tunnustas üürisuhet Ivan Kirilit"uki ja endise NSV Liidu relvajõudude Tartu Rajooni Komitee

Ekspluatatsiooni Jaoskonna (KETS) vahel 2. juulist 1981 kuni 30. juulini 1994 ning I. Kirilt"uki ja

Tartu linna vahel 1. augustist 1994 kuni 30. detsembrini 1998. I. Kirilt"uki hagi Eesti Vabariigi

(Kaitseministeeriumi kaudu) vastu jättis kohus rahuldamata.

Eesti NSV Ülemnõukogu 23. jaanuari 1992. a otsusega tunnistati endise NSV Liidu relvajõudude

struktuuriüksuste halduses olevad hooned Eesti Vabariigi territooriumil Eesti Vabariigi omandiks.

Sõjaväe elamufondi üleandmise ajal kehtinud elamuseaduse (ES) § 28 lg 2 kohaselt võis

üürileandjaks olla nii eluruumi omanik kui ka omaniku poolt volitatud isik. 30. juulini 1994 täitis

üürileandja kohustusi Tartu sõjaväelinnaku elamute osas KETS. Eelnimetatud korraldusega anti luba

senisel üürileandjal jätkata üürilepingu järgsete õiguste ja kohustuste täitmist. Tõendamist leidis, et

Eesti Vabariigil oli kokkulepe Tartu linnaga, et viimane asub täitma omaniku kohustusi, võtab endise

sõjaväelinnaku elumajad oma elamufondi ja teostab eluruumide hooldust. 1. augustil 1994. a kinnitas

Vabariigi Valitsuse täievoliline esindaja sõjaväelinnaku üleandmise Tartu linnavalitsusele ja

linnavalitsus asus ka tegelikult üürileandja õigusi ja kohustusi täitma. Seega vahetus sellest ajast

üürileandja. Elamuseaduse kohaselt oli üürileandja kohustatud esitama üürnikule nõuetekohase

üüriarve, samuti oli üürileandjal eluruumi hooldus- ja remondikohustus. Just nimetatud kohustusi

Tartu linn omaniku esindajana ja seega üürileandjana teostas. Järelikult oli Tartu linn relvajõududelt

ülevõetud eluruumide üürnikele üürileandjaks ES § 28 lg 2 kohaselt.

Hagejal tekkis teenistuslik üürisuhe eluruumile 2. juuli 1981. a orderi nr 75 alusel. 1. juulist 1992

muutus teenistuslik üürileping suuliseks üürilepinguks tähtajaga viis aastat, mis ES § 32 lg 2 kohaselt

pikenes veel viieks aastaks, s.o 1. juulini 2002. Tartu linna asutuste väljastatud arved tõendavad

üürisuhte jätkumist poolte vahel kuni elamu põlenguni 30. detsembril 1998. Hageja ei olnud kuni

põlenguni eluruumist alaliselt lahkunud.

6. Apellatsioonkaebuse maakohtu otsuse peale esitas Tartu linn.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Ringkonnakohus tühistas 26. mail 2004. a maakohtu otsuse osas, millega tunnustati üürisuhet Ivan

Kirilt"uki ja Tartu linna vahel 1. augustist 1994 kuni 30. detsembrini 1998. Selles osas tegi

ringkonnakohus uue otsuse, millega jättis hageja üürisuhte tunnustamise nõude nimetatud perioodi

osas rahuldamata.

8. Kuna Tartu linn on apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu otsuse üksnes osas, millega hagi

tema vastu rahuldati, siis kooskõlas TsMS § 319 lg-ga 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni

korras maakohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes selles osas.

Ringkonnakohus leidis, et maakohus menetles õigesti nõuet mõlema kostja vastu.

9. Maakohus on ebaõigesti tunnustanud üürisuhte olemasolu hageja ja Tartu linna vahel

ajavahemikul 1. august 1994. a " 30. detsember 1998. a. Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 23. jaanuari

1992. a otsusega "Eesti Vabariigi territooriumil endise NSVL relvajõudude halduses olevate hoonete

ja muu vara Eesti Vabariigi omandiks kuulutamise kohta" tunnistati endise NSV Liidu relvajõudude

struktuuriüksuste halduses olevad hooned ja rajatised Eesti Vabariigi omandiks ja keelati kõik

tehingud selle varaga ilma valitsuse loata. Vabariigi Valitsuse 24. juuli 1992. a määruse nr. 215 p-s 2

keelati Eesti Vabariigi ettevõtetel sooritada igasuguseid edasisi tehinguid endise NSVL relvajõudude

formeeringutelt (sõjaväeosadelt, majandusüksustelt jne) Eesti Vabariigi territooriumil omandatud

maa, hoonete ja rajatistega.

10. Ringkonnakohus leiab, et 1992. aastast kuulus omandiõigus vaidlusaluse hoone osas Eesti

Vabariigile, ning hoone jäi Eesti Vabariigi omandisse ka pärast 27. juunil 1994 sõlmitud üleandmise-

vastuvõtmise akti, kuigi hooned anti nimetatud akti alusel üle Tartu linnale.

11. Kuni riigivara munitsipaliseerimiseni 22. juunil 1999 kuulus Lääne 16 hoone Eesti Vabariigile,

kes sai olla üürileandjaks ehk kohustatud isikuks üürisuhtes. Tartu linn tegutses endiste NSVL

relvajõududele kuulunud ja Eesti Vabariigi omandisse antud hoonete osas kokkulepete ja volituste

alusel. Seega asjaolud, et Tartu linn tunnistas nimetatud eluruumi erastamisele mittekuuluvaks, esitas

teenuste eest arveid ning pidas elanike kohta registrit, ei muutnud Tartu linna üürileandjaks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

12. Kassatsioonkaebuse esitas hageja, kes palub tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse

normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saata asi samale

apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

13. Ringkonnakohus ei ole piisavalt põhjendanud seisukohta, et kuigi Tartu linn esitas kasutatud

teenuste eest arveid, ei muutnud see Tartu linna üürileandjaks. Samuti ei ole piisavalt põhjendatud

ringkonnakohtu seisukoht, et kuni riigivara munitsipaliseerimiseni kuulus vaidlusalune hoone riigile,

kes sai olla üürileandjaks. Kohus ei ole seda väidet sidunud ühegi hetkel kehtiva ega vaidlusalusel

perioodil kehtinud õigustloova aktiga.

Maakohus leidis, et sõjaväe elamufondi üleandmise ajal kehtinud ES § 28 lg 2 kohaselt võis sel ajal

üürileandjaks olla nii eluruumi omanik kui omaniku poolt selleks volitatud isik. Sellest tulenevalt sai

üürileandjaks olla muu isik peale omaniku. Ringkonnakohus on valesti kohaldanud materiaalõiguse

normi.

Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et hagejal tekkis üürisuhe 2. juulil 1981. a ja see üürisuhe ei

lõppenud enne 30. detsembrit 1998. a. Üürisuhe kestis edasi omanike vahetumisel. Tartu linn on

käitunud üürileandjana ja on küsinud üüri. Ringkonnakohus oleks pidanud võtma seisukoha, mis

tüüpi õigussuhtega on tegemist, kui leidis, et tegemist ei olnud üürisuhtega.

14. Eesti Vabariik vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtul oli õigus võtta aluseks

apellatsioonkaebuses toodud väiteid ja tsiviilasjas olevaid tõendeid ning viimaseid ümber hinnates

jõuda järeldusele, et hageja ja Tartu linna vahel üürisuhe puudus. Ka teised hageja väited on

põhjendamatud.

Meelevaldne on hageja väide, mille kohaselt oleks pidanud ringkonnakohus võtma seisukoha, mis

tüüpi õigussuhtega tegemist oli. See tähendaks ringkonnakohtule hagi piiridest väljumist. Hageja ise

soovis tuvastushagiga tuvastada üürisuhet, mitte muud õigussuhet.

15. Tartu linn leiab, et ringkonnakohtu otsus on õige ja põhjendatud. Ringkonnakohus on selgitanud

üksikasjalikult asjaolusid, millest tulenevalt ta leiab, et maakohus on ebaõigesti tunnustanud

üürisuhte olemasolu hageja ja Tartu linna vahel 1. augustist 1994. a - 30. detsembrini 1998. a.

Ringkonnakohus leidis, et kuni riigivara munitsipaliseerimiseni 22. juunil 1999. a kuulus

vaidlusalune hoone Eesti Vabariigile, kes sai olla üürileandjaks. Tartu linn tegutses endiste NSVL

relvajõududele kuulunud ja Eesti Vabariigi omandisse antud hoonete osas kokkulepete ja volituste

alusel.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

16. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu.

17. Kuni 28. novembrini 2000. a kehtinud elamuseaduse § 28 lg 2 redaktsiooni kohaselt võis

üürilepingu järgi üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik.

Kolleegium jagab Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17. mai 2000. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-36-00

(RT III 2000, 14, 157), 27. septembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-102-01 (RT III 2001, 25,

275) ja 6. mai 2002. a otsuses tsiviilasjas 3-2-1-43-02 (RT III 2002, 14, 168) väljendatud seisukohta,

et ES § 28 lg-s 2 nimetatud eluruumi omaniku poolt volitatud isikuna võib mõista isikut, kellele

omanik on andnud õiguse esineda üürileandjana. Maakohus leidis, et Eesti Vabariigil oli kokkulepe

Tartu linnaga, et linn hakkab täitma omaniku kohustusi ja Tartu linn oli relvajõududelt ülevõetud

eluruumide üürnikele üürileandjaks ES § 28 lg 2 mõttes. Maakohtu selline seisukoht on kooskõlas

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi varasema praktikaga. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu väitega, et

asjaolud, et Tartu linn tunnistas nimetatud eluruumi erastamisele mittekuuluvaks, esitas teenuste eest

arveid ja pidas elanike kohta registrit, ei muutnud Tartu linna üürileandjaks. Enne 28. novembrit 2000

kehtinud ES § 28 lg 2 kohaselt võis üürileandjaks olla lisaks omanikule ka omaniku poolt volitatud

isik. Ringkonnakohus on vääralt tõlgendanud ES § 28 lg-st 2 ja sellest tulenevalt tuleb

ringkonnakohtu otsus tühistada.

H. Jõks, V. Kõve , J. Luik