3-2-1-108-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-108-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 29. oktoober 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja P. Jerofejev, liikmed H. Jõks ja V. Kõve

Kohtuasi

Tondi Elektroonika AS hagi Eesti Energia AS vastu 7 200

krooni 54 sendi saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. detsembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1348/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eesti Energia AS kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

4. oktoober 2004. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat A. Suik ning kostja esindaja

vandeadvokaat T. Vaher.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

22. detsembri 2003. a otsus ja saata asi samale

apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Raidla ja Partnerid

31. mail 2004. a Eesti Energia AS kassatsioonkaebuselt

tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 13. mail 2003. a esitas Tondi Elektroonika AS Tallinna Linnakohtule hagi Eesti Energia AS-i vastu

7 200 krooni 54 sendi renditasu väljamõistmiseks. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid

pooled 1997. a juunis rendilepingu, millega hageja andis kostjale tootmisruumidena tähtajatult

kasutamiseks Tallinnas Pärnu mnt 142 asuva hoone nr 21 esimesel korrusel paiknevad ruumid

pindalaga 66 m2. Nendes ruumides paiknevad rentnikule kuuluva 6 KV alajaama sisepaigaldised.

Renditasuks on 32 krooni 47 senti ruutmeetri kohta. 18. veebruaril 2003. a ütles kostja rendilepingu

võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 alusel üles, põhjendades seda asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

(AÕS RakS) §-dega 152 ja 154 lg 2. Samuti lõpetas kostja renditasu maksmise. Hageja arvates on

rendilepingu ülesütlemine põhjendamatu. AÕS RakS § 154 lg 2 ei ole kohaldatav üürilepingu puhul,

AÕS RakS §-d 152, 153 ja 154 ei muuda ega piira asjaõigusseaduse (AÕS) § 158 ja ehitusseaduse

§ 14 toimet. Rendileandjale kuuluvate tootmisruumide kasutamise eest elektripaigaldise

paigaldamiseks ja teenindamiseks tuleb tasuda renti. Üürilepingu ülesütlemise korral peab üürnik

tagastama lepingu järgi üleantu. Kostja ei ole aga rendilepingus märgitud ruume vabastanud ja

hagejale üle andnud. Kuni ruumide vabastamiseni on kostja kohustatud VÕS § 191 lg 1 järgi

hüvitama hagejale saamata jäänud õigusvilja, s.o maksmata renditasu.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 152 lg 1 kohaselt on omanik

kohustatud taluma tema kinnisasjale enne 1. aprilli 1999. a püstitatud tehnovõrku või -rajatist,

sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte. Omanik peab

muuhulgas võimaldama tehnovõrgu või -rajatise teenindamiseks, remontimiseks ja

rekonstrueerimiseks vajalikke töid. Sama seaduse § 154 lg 2 kohaselt on tehnorajatise omanik, kellele

kuuluv tehnorajatis on püstitatud võõrale kinnisasjale enne 1. aprilli 1999. a, vabastatud tasu

maksmisest tehnorajatise talumise kohustuse eest 1. jaanuarini 2009. a. Alajaama abil tagatakse lisaks

kinnistul asuvale hoonele ka kostjale kuuluvate mitmete teiste alajaamade elektrivarustus.

3. Tallinna Linnakohtu 14. augusti 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste

kohaselt peab omanik vastavalt AÕS RakS § 152 lõigetele 1 ja 2 taluma tema kinnisasjale või veel

kinnistusraamatusse kandmata maale enne 1. aprilli 1999. a püstitatud tehnovõrku või -rajatist,

sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte. AÕS RakS § 154 lg 2

kohaselt on tehnorajatise omanik, kellele kuuluv tehnorajatis on püstitatud võõrale kinnisasjale enne

1. aprilli 1999. a, vabastatud tasu maksmisest tehnorajatise talumise kohustuse eest 1. jaanuarini

2009. a. Asjaolu, et kostjale kuuluv alajaam asub hagejale kuuluvas ruumis, ei muuda pooltevahelist

suhet üürisuhteks ega anna hagejale õigust saada kostjalt üüri ruumi eest, kus alajaam asub, kuna seda

ruumi ei ole võimalik ohutusabinõusid silmas pidades kasutada teisel otstarbel. Elektriohutusseaduse

§ 15 lg 1 kohaselt on iseseisvaks ehitiseks oleva elektripaigaldise kaitsevöönd seda ümbritsev maa-

ala, õhuruum või veekogu, kus ohutuse tagamise vajadusest lähtudes kitsendatakse kinnisasja

kasutamist. Kohaldada tuleb AÕS RakS § 154 lg-t 2 erinormina. Kostja kasutab vaidlusaluse

rendilepingu objektiks olevat ruumi tasuta. See on vaadeldav hagejapoolse tehnorajatise talumise

kohustusena. Kostja on 1. jaanuarist 2003. a 1. jaanuarini 2009. a õigustatud kasutama rendilepingu

objekti tasuta.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohtu 22. detsembri 2003. a otsusega hagi rahuldati. Kostja tehnorajatis asub

hageja kinnisasja oluliseks osaks olevas ehitises. Pooled sõlmisid rendilepingu enne võlaõigusseaduse

jõustumist. Pärast võlaõigusseaduse jõustumist tuleb rendilepingule kohaldada üürilepingu kohta

sätestatut. Kostja ütles 18. veebruaril 2003. a VÕS §-le 313 tuginedes üürilepingu üles, tuues

põhjuseks AÕS RakS §-de 152 lg 1 ja 154 lg 1 ja 2 muudatused, mis jõustusid 1. jaanuaril 2003. a.

Poolte vahel puudub vaidlus selles, et pärast üürilepingu ülesütlemist ei ole kostja renditud ruumi

vabastanud ega ka tasunud selle kasutamise eest. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 152 lg 1

kohaselt on omanik kohustatud taluma tema kinnisasjale või veel kinnistusraamatusse kandmata

maale enne 1. aprilli 1999. a püstitatud tehnovõrku või -rajatist. Asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse § 154 lg 2 kohaselt on tehnorajatise omanik, kellele kuuluv tehnorajatis on püstitatud võõrale

kinnisasjale enne 1. aprilli 1999. a, vabastatud tasu maksmisest tehnorajatise talumise kohustuse eest

1. jaanuarini 2009. a.

5. Enne 1. aprilli 1999. a püstitatud tehnorajatiste omanikud on kümneks aastaks tasu maksmisest

vabastatud ja kinnisasjade omanikele ei hüvitata selle aja jooksul omandikitsendusi. Selle

regulatsiooniga koormatakse õigustamatult üksnes õigussuhte ühte poolt " kinnisasja omanikku.

Kolleegium leidis, et omandikitsenduse üldiste huvidega sidumata jätmine, õigustatud subjektide

ringi piiritlemata jätmine ja omandikitsenduste omanikele hüvitamata jätmine ei vasta põhiseaduse

sättele ja mõttele ning rääkida ei saa omandikitsenduste proportsionaalsusest taotletava eesmärgiga.

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 152 lg-s 1 sätestatakse tehnorajatiste talumiskohustus

kehtivaid asjaõigusi või võlaõiguslikke kokkuleppeid arvestamata, sama seaduse § 154 lg-s 2 nähakse

aga ette kõigi enne 1. aprilli 1999. a püstitatud tehnorajatiste omanike vabastamine tasu maksmisest,

olenemata pooltevahelistest lepingutest. Selline lepingusuhetesse sekkumine on vastuolus

põhiseaduse §-st 10 tuleneva õigusriigi põhimõttega " rikutakse õiguspärast ootust õigussuhte aluseks

olevate õigusnormide püsimisele või siis õigust kohesele ja õiglasele hüvitisele õiguspärase ootuse

rikkumisel. Seaduse alusel ühe poole lepingulistest kohustustest vabastamisega eelistatakse

põhjendamatult seda lepingupoolt teisele, mis ei ole kooskõlas ka PS §-st 11 tuleneva

proportsionaalsuse põhimõttega.

6. Hageja nõue kahju hüvitamiseks, lähtudes üürilepingus kokkulepitud üürist, on põhjendatud ja

kooskõlas VÕS § 335 esimese lausega, mille kohaselt juhul, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu

lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus

kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja

arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks.

Kostja ei ole tuginenud sellele, nagu peaks ta hageja asja kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise

tagamiseks. Ka üürisummat ei ole kostja vaidlustanud.

7. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi (PSJK) 30. aprilli 2004. a otsusega tunnistati

AÕS RakS § 152 lg 1 vastuolus olevaks põhiseadusega osas, milles see ei võimalda kinnistu

omanikul nõuda kinnistult tehnorajatise kõrvaldamist muul alusel, kui üksnes juhul, kui tehnorajatis

ei ole enam eesmärgipärasel kasutusel. Riigikohus tunnistas AÕS RakS § 154 lg 2 kehtetuks ning

lükkas otsuse jõustumise selle paragrahvi osas edasi 6 kuu võrra.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning jätta jõusse linnakohtu

otsus.

9. Riigikohus ei nõustunud ringkonnakohtu seisukohaga viidatud asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse paragrahvide täieliku vastuolu kohta põhiseadusega. Riigikohtu otsust arvestades on Eesti

Energia AS-l õigus AÕS RakS § 152 lg 1 alusel nõuda tehnorajatise talumist ning hageja on

kohustatud tehnorajatist taluma, kui tal puudub põhjendatud ja õiguspärane huvi, mis võiks õigustada

tema nõuet tehnorajatise kõrvaldamiseks kinnisasjalt.

10. Kuna Riigikohus lükkas otsuse jõustumist AÕS RakS § 154 lg 2 kehtetuks tunnistamise osas

edasi 6 kuu võrra, kehtis see säte ringkonnakohtu otsuse tegemise ajal ja kehtib ka praegu ning on

seega kohaldatav. Riigikohus märkis (PSJK otsuse p 42), et AÕS RakS § 154 lg 2 kehtetuks

tunnistamine ei too iseenesest kaasa tehnorajatiste omanike kohustust tasuda kinnistu omanikule

tagasiulatuvalt hüvitist tehnorajatise talumiskohustuse eest.

11. Olenemata asjaõigusseaduse rakendamise seaduse vaidlusaluste sätete kehtivusest, ei oleks kohus

tohtinud rakendada VÕS § 335. Hageja leiab, et kui isik jätkab asja kasutamist pärast üürilepingu

lõpetamist seadusest tuleneva talumiskohustuse järgi (talumiskohustus AÕS RakS § 152 lg 1 alusel),

on välistatud asja tagastamise nõue üürisuhte lõppemisel, samuti sellest tulenevad võlaõiguslikud

nõuded.

12. Ringkonnakohus on otsuses edasikaebetähtajaks määranud 30 päeva otsuse avalikult teatavaks

tegemisest. See ei vasta TsMS § 341 lg-s 31 sätestatule, mille kohaselt arvestatakse

edasikaebetähtaega Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve korras tehtud otsuse kuulutamisest.

Hageja lähtub kassatsioonkaebuse esitamisel nimetatud tähtajast.

13. Vastuses kassatsioonkaebusele palus hageja arvestada, et ringkonnakohtu otsus on täidetud. Hagi

esitati üüritud asja tagastamata jätmisest tuleneva kahjuhüvitise nõudes. Nõude aluseks on VÕS

§ 335, mille kohaselt, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja

viivitatud aja eest nõude kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on

samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt

tehtud kulutuste tasumise tagastamiseks. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium ei

andnud hinnangut sellele, kas seadusemuudatus lõpetas tehnorajatise omaniku ja kinnistu omaniku

vahel sõlmitud võlaõiguslepingust tuleneva tasu maksmise kohustuse või õigustas see tehnorajatise

omanikku lõpetama ühepoolselt tehingu. Riigikohus lähtus ringkonnakohtu seisukohast, et rendisuhe

oli lepingu ülesütlemisega lõppenud.

14. Riigikohtu istungil jäid poolte esindajad kassatsioonkaebuses ja vastuses esitatud seisukohtade

juurde. Kostja esindaja esitas avalduse ringkonnakohtu otsuse tagasitäitmiseks juhul, kui Riigikohus

kassatsioonkaebuse rahuldab ning jõusse jääb linnakohtu otsus.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

15. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

16. Hageja esindaja kinnitas apellatsioonikohtu istungil, et hageja ei vaidlusta lepingu ülesütlemist.

Ka Riigikohtu istungil kinnitas hageja esindaja, et ta ei vaidlusta lepingu ülesütlemist. Seega puudub

menetluse praeguses staadiumis vaidlus selle üle, et rendileping on lõppenud, ning Riigikohtul

puudub alus seisukohavõtuks, kas asjaõigusseaduse rakendamise seaduse muudatused olid või ei

olnud rendilepingu ülesütlemise aluseks.

17. AÕSRakS §152 lg 1 kohaselt on omanik kohustatud taluma tema kinnisasjale või veel

kinnistusraamatusse kandmata maale enne 1999. aasta 1. aprilli püstitatud tehnovõrku või -rajatist

(kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustik, telekommunikatsiooni- või elektrivõrk, nõrkvoolu-,

küttegaasi- või elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalik ehitis),

sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte. Omanik peab

muuhulgas võimaldama tehnovõrgu või -rajatise teenindamiseks, remontimiseks ja

rekonstrueerimiseks vajalikke töid. Omanik võib nõuda tehnorajatise kõrvaldamist, kui see ei ole

enam eesmärgipärasel kasutusel. AÕSRakS §154 lg 2 kohaselt on tehnorajatise omanik, kellele

kuuluv tehnorajatis on püstitatud võõrale kinnisasjale enne 1999. aasta 1. aprilli, vabastatud tasu

maksmisest tehnorajatise talumise kohustuse eest kuni 2009. aasta 1. jaanuarini.

Apellatsioonikohus leidis, et AÕSRakS § 152 lg-s 1 ja § 154 lg-s 2 sätestatud omandiõiguse piirangud

ei ole kooskõlas põhiseadusega ning jättis need sätted asjas kohaldamata. Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 30. aprilli 2004. a otsusega asjas nr 3-4-1-3-04 (RT III

2004, 13, 160) tunnistati AÕSRakS § 152 lg 1 põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles see ei

võimalda kinnistu omanikul nõuda kinnistult tehnorajatise kõrvaldamist muul alusel, kui üksnes

juhul, kui tehnorajatis ei ole enam eesmärgipäraselt kasutusel. Samuti tunnistati kehtetuks AÕSRakS

§ 154 lg 2. Lähtudes põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse § 58 lg-st 3, lükati otsuse

jõustumine AÕSRakS § 154 lg 2 kehtetuks tunnistamise osas edasi kuue kuu võrra.

18. Ringkonnakohus kohaldas VÕS § 335, mille kohaselt võib üürileandja juhul, kui üürnik ei anna

asja pärast lepingu lõppemist tagasi, nõuda viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus

kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja

arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise

tagastamiseks. VÕS § 335 võiks olla kohaldatav, kui AÕSRakS § 152 lg 1 oleks täielikult

põhiseadusega vastuolus.

Kolleegium leiab, et käesoleval juhul puudus alus VÕS § 335 kohaldamiseks. Nimetatud säte on

kohaldatav juhtudel, mil üürnikul pärast lepingu lõppemist puudub õigus asja vallata ja kasutada.

AÕSRakS § 152 lg 1 tunnistati põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles see ei võimalda kinnistu

omanikul nõuda kinnistult tehnorajatise kõrvaldamist muul alusel, kui üksnes juhul, kui tehnorajatis

ei ole enam eesmärgipäraselt kasutusel. Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, mis näitaksid, et tal on

õigus nõuda tehnorajatise kõrvaldamist. Tulenevalt Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve

kolleegiumi viidatud lahendist on hagejal õigus neid asjaolusid esitada ja kui ta seda teeb, siis tuleb

kohtul nende osas seisukoht võtta. Kui hagejal olid ja on alused tehnorajatise kõrvaldamise

nõudmiseks olemas, kuid kostja tehnorajatist ei kõrvalda, siis saab kostja suhtes kohaldada VÕS

§ 335. Selliste aluste puudumisel on hagejal aga AÕSRakS § 152 lg-st 1 tulenev kohustus taluda

kostja tehnorajatist oma kinnisasjal.

19. Põhiseaduse § 152 lg 1 järgi jätab kohus kohtuasja lahendamisel kohaldamata mis tahes seaduse

või muu õigusakti, kui see on vastuolus põhiseadusega. AÕSRakS § 154 lg 2 põhiseadusvastasuse on

Riigikohus kindlaks teinud selle tsiviilasja raames algatatud põhiseaduslikkuse järelevalve

kohtumenetluses. Seega vaatamata sellele, et AÕSRakS § 154 lg 2 on praegu veel kehtiv (vt otsuse p

17 lg 2) ei saa seda põhiseadusega vastuolus oleku tõttu hageja suhtes kohaldada ja ta ei ole

kohustatud kostja tehnorajatist tasuta taluma.

20. Järgnevalt tuleb otsida vastust küsimusele, kui suures ulatuses on hagejal õigus nõuda tasu kostja

tehnorajatise talumise eest. AÕSRakS § 154 lg 2 kohaldamata jätmisel tuleks kohaldada AÕSRakS

§ 154 lg-t 1, mille kohaselt on kinnisasja omanikul õigus nõuda tasu tema kinnisasjale püstitatud

tehnorajatise talumise eest, sõltumata sellest, kas talumise kohustus tuleneb seadusest või kinnisasja

koormamisest servituudi või isikliku kasutusõigusega. Tasu suurus võrdub tehnorajatise kaitsevööndi

pindalale vastava maamaksuga, mis korrutatakse maa sihtotstarbe koefitsendiga. Tasu maksmise

perioodi, korra ja maa sihtotstarbe koefitsendid kehtestab Vabariigi Valitsus. Kuna Vabariigi Valitsus

ei ole AÕSRakS § 154 lg-t 1 täitnud ja vastav määrus puudub, siis on seaduses lünk, mis tuleb

sisustada TsÜS § 4 kohaselt analoogia alusel.

21. Kinnisomandi kitsenduste eest nähakse reeglina ette omaniku õigus saada mõistlikku hüvitist

(AÕS § 143 lg 3, § 148 lg 2, § 156 lg 1). Milline on mõistlik hüvitis tehnorajatise talumise eest, selle

kohta peavad esmalt oma seisukoha avaldama asjaosalised. Kuna hageja ja kostja olid tasu suuruse

kokku leppinud ka tänaseks lõpetatud rendilepingus, siis ei saa välistada, et rendilepingus

kokkulepitu oligi mõistlik hüvitis.

22. Kuna asi saadetakse uueks sisuliseks arutamiseks, siis puudub alus kohtuotsuse tagasitäitmise

küsimuse lahendamiseks.

P. Jerofejev, H. Jõks, V. Kõve