3-2-1-115-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-115-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 25. oktoober 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Luik, liikmed V. Kõve ja T. Tampuu

Kohtuasi

Tatjana Kuzmina ja Gennadi Kapaneni hagi Virve Lahesoo

vastu 79 306 krooni väljamõistmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 19. mai 2004. a otsus

tsiviilasjas nr 2-2-120/2004

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tatjana Kuzmina kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

27. september 2004. a

Istungil osalenud isikud

Hagejad T. Kuzmina ja G. Kapanen ning T. Kuzmina esindaja

vandeadvokaat M. Tamme. Kostja V. Lahesoo. Juures viibis tõlk

L. Lomp.

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 19. mai

2004. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada T. Kuzminale 17. juunil 2004. a

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 793 (seitsesada

üheksakümmend kolm) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tatjana Kuzmina esitas 14. märtsil 2003. a Virve Lahesoo vastu hagi, milles palus kostjalt välja

mõista 79 306 krooni. 25. septembril 2003. a kaasas kohus määrusega menetlusse kaashagejana

Gennadi Kapaneni.

2. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt ostsid hagejad kostjalt 29. augustil 2002. a sõlmitud

müügilepinguga (edaspidi müügileping) Tartus XXXXXXXX X asuva ja korteriomandina Tartu

Maakohtu Kinnistusameti Tartu Linna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse nr 29517 all kantud

korteri nr X (edaspidi korter). Müügihinnaks oli 260 000 krooni. Hagejad hakkasid korteris elama

novembris 2002. Novembris " detsembris 2002. a hakkasid hagejad korteris ahju ja pliiti kütma ning

avastasid, et need ei pea sooja ja korter on väga külm. Hagejad pöördusid spetsialistide poole, kes

leidsid, et ahi ja pliit ei ole kasutuskõlblikud ning vaja on teostada kapitaalremont. Lõplikult

veendusid hagejad, et ahi ja pliit ei ole korras, detsembri teisel poolel, kui ahjust hakkasid tellised

välja kukkuma. Kostja ei reageerinud hagejate pretensioonile, et korter ei oma elementaarsetele

nõudmistele vastavat küttekollet. 7. veebruaril 2003. a tegid riikliku tuleohutusjärelevalve ametnikud

ettekirjutuse remontida korteris olevad küttekolded 1. märtsiks 2003. a. Selle nõudmise täitmiseks

pöördusid hagejad pottsepp Koit Koppeli poole, kelle 12. veebruari 2003. a hinnapakkumise kohaselt

maksab ahju ehitus 67 306 krooni ning pliidi ja soemüüri ehitus 12 000 krooni. 19. veebruaril 2003. a

tegid hagejad kostjale ettepaneku puudused kõrvaldada või alandada korteriomandi hinda. Kostja

sellele ei reageerinud. Kostja ei teavitanud hagejaid puudustest lepingu sõlmimisel. Hagejad ei oleks

korterit ostnud, kui oleks teadnud, et küttekolded ei ole korras. Hagejad palusid kostjalt välja mõista

küttekollete parandamise maksumuse 79 306 krooni.

3. Kostja hagi ei tunnistanud. Müüdud korter vastas lepingutingimustele. Alusetu on hagejate väide,

nagu oleks katkiste küttekollete puhul tegemist varjatud puudusega. Hagejatel oli võimalus

kontrollida küttekollete seisukorda nii visuaalsel vaatlusel kui ka spetsialisti kaasates. Kuna hagejate

väitel ei olnud puudused visuaalsel vaatlusel tuvastatavad, puudub alus väita, et kostja ahjude

seisukorrast teadis või pidi teadma ja seda varjas. Hagejad ei ole tõendanud, et nimetatud seisukord

oli küttekolletel ka lepingu sõlmimise ajal. Kostjal puuduvad andmed korteri kasutamise asjaolude

kohta hagejate poolt. Korter vastas kvaliteedi osas ka tavaliselt esitatavatele nõuetele.

4. Tartu Maakohtu 7. jaanuari 2004. a otsusega hagi rahuldati ja kostjalt mõisteti hagejate kasuks

välja 79 306 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kütteseadmete puudused tõendatud.

Tegemist on varjatud puudustega, kuna neid ei olnud võimalik märgata tavapärase ülevaatuse juures.

Ostja ei oska üldreeglina hinnata küttekolde seisukorda visuaalsel vaatlusel ja hinnanguid oskavad

anda vaid spetsialistid. Välisel vaatlusel oli küttekolle korras. Kütmisvõimaluseta korterit ei saa

pidada elementaarsetele elamistingimustele vastavaks korteriks müügilepingu mõttes. Müügilepingu

p 5.2.4 kohaselt on pooled kokku leppinud, et lepinguobjektiks oleva kinnisasja lepingutingimustele

mittevastavusest teatamise mõistlik tähtaeg on kaks kuud. Kostja sai hageja pretensiooni puuduste

kohta 19. veebruaril 2003. a, kuid ei reageerinud sellele. Müügilepingu p 5.2.3 kohaselt, kui ostja ei

teata müüjale õigeaegselt lepinguobjektiks oleva kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest, ei

või ostja sellele mittevastavusele hiljem tugineda, v.a juhul, kui müüja teadis või pidi teadma asja

lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ning ei avaldanud seda ostjale.

Küttekollete varjatud puuduste olemasolu pidi müüjale teada olema elukaaslase K. Pajuste ja üürniku

S. Urbla kaudu. Kostja väited, et hagejad võisid ise ahju kahjustada, ei ole tõendatud. Ahjude

seisukord oli halb juba korteri müümisel hagejatele. Neil asjaoludel on tõendatud korteri

mittevastavus lepingutingimustele juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale

(võlaõigusseadus (VÕS) § 218 lg 1).

5. VÕS § 222 lg 1 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist, kui asi ei vasta

lepingutingimustele. Sama paragrahvi 5. lõike järgi, kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja

müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda

müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Kostja ei ole midagi ette võtnud selleks, et

korraldada ise kütteseadmete remont ega ole ka esitanud omapoolset kalkulatsiooni remondikulude

kohta. Seetõttu lähtus kohus hagejate esitatud tõenditest ja korstnapühkija K. Koppeli 1. oktoobri

2003. a aktist, mille kohaselt kõnealuses korteris on vaja ehitada uus ahi ning võimatu on ahju

osaliselt lahti võtta ja remontida.

6. Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus maakohtu otsuse tühistada

tõendite väära hindamise ja materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ning uue otsusega hagi

rahuldamata jätta.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tartu Ringkonnakohtu 19. mai 2004. a otsusega tühistati maakohtu otsus ja uue otsusega jäeti hagi

rahuldamata.

8. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vasta maakohtu järeldus, et küttekollete puuduste

näol oli tegemist tehingu tegemise ajal olemasolevate, kuid varjatud puudustega, mida ostjal ei olnud

võimalik tuvastada ning et müüja teadis nimetatud puudustest, asjas esitatud tõenditele. Poolte vahel

sõlmitud korteriomandi müügilepingu p 2.8 kohaselt on müüja informeerinud ostjat kõikidest talle

teadaolevatest lepinguobjekti puudustest. Müüja välistas vastutuse lepinguobjektiks oleva kinnisasja

nende puuduste eest, millest ta ei ole lepingut sõlmides teadlik või mis on ilmsed, silmaga nähtavad

puudused, samuti varjatud puuduste osas, mida tavalise ülevaatusega ei ole võimalik avastada, v.a

juhul, kui ta oli nendest teadlik või pidi nende olemasolust teadlik olema.

9. Sama lepingu p 4.2 kohaselt on ostja huvi lepinguobjektiks oleva kinnisasja omandamiseks seotud

sooviga omandada müüjalt tavamõistes elementaarsetele elamistingimustele vastav eluruum, mis

lepinguobjekti vastuvõtmisel müüjalt on korrastatud ning varustatud lepinguobjektiga tutvumisel

selle eluruumi kasutamiseks vajaliku sanitaartehnikaga. Ostja ei soovi esitada lepingus eritingimusi

ja/või -omadusi, millele peab ostja arvates vastama lepinguobjektiks olev eluruum. Ringkonnakohus

leidis, et ostjad ei täitnud omapoolset mõistlikku hoolsuskohustust, jättes kontrollimata küttekolded,

kuigi nendele võimaldati korduvalt eluruumi ülevaatamist ning anti ka valdus üle enne müügilepingu

sõlmimist.

10. Müügilepingu kohaselt pidi eluruum vastama elementaarsetele elamistingimustele, mingeid

eritingimusi ostja kokku leppida või lepingusse märkida ei soovinud. Puudub alus tuvastada, et müüja

oli väidetavatest puudustest ning korteri soojaks kütmise võimalustest teadlik. Kui hagejate huvi oli

omandada üksnes soe korter, siis oleks nad sellise tingimuse saanud lepingusse võtta. Samuti ei

saanud ostjad müüja vastusest järeldada, et korter on soe, vaid müüja teadmatus pidi tekitama

kahtlusi, mida ostjatel oli piisav aeg ja võimalus kontrollida. Siinkohal tuli ostjatel arvestada ka

asjaoluga, et tegemist ei olnud uusehituse, vaid amortiseerunud ning remonti vajava eluruumiga.

11. Ringkonnakohus leidis ka, et hagejad ei ole tõendanud, et küttekolletel esinenud puudused, mis

takistavad kütmist, olid olemas müügilepingu sõlmimise ajal. Puudus, et kamina kolle oli ehitatud

kõrgeid temperatuure mittetaluvatest tellistest, oli müügilepingu ajal nähtav. Ostja pidi aru saama, et

kamin on eluruumi ehitatud mitte niivõrd kütmise eesmärgil, vaid pigem ruumikujunduse

elemendina. Asjaolu, et ahjul puudub piisav lõõristik, ei ole aga selline puudus, mida saaks lugeda

oluliseks varjatud puuduseks, samuti ei toonud see asjaolu kaasa küttekollete kasutamise keeldu.

Hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna asja materjalidega ei ole tuvastatud, et ostetud eluruum ei vasta

lepingutingimustele. Lepingu tingimuste kohaselt pidi eluruum vastama elementaarsetele

elamistingimustele ning eritingimusi ostjad kokku leppida ei soovinud. Küttekolded olid eluruumis

müügilepingu sõlmimise ajal olemas. Asjaolu, et need olid puudustega, ilmnes kolm kuud pärast

müügilepingu sõlmimist, kuid asjas ei ole tõendatud, et olulised puudused olid olemas müügilepingu

sõlmimise ajal.

12. Ringkonnakohus leidis samuti, et isegi kui oleks tõendatud puuduste olemasolu lepingu

sõlmimisel, ei oleks alust hagi rahuldada, sest tõendatud ei ole asjaolu, et müüja oli või pidi olema

puudustest teadlik.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

13. Kassatsioonkaebuses palub hageja T. Kuzmina ringkonnakohtu otsuse tühistada ning uue

otsusega jätta jõusse maakohtu otsus.

14. Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole ringkonnakohus põhjendanud, miks maakohtu poolt

tõenditele antud hinnang ei ole õige. Korterit müües kinnitas kostja, et see on soe. Suvel korterit ostes

ei teosta ükski ostja proovikütmist. Küttekollete korrasolekut ei ole suvel võimalik kontrollida ning

seal asuvad konstruktsioonilised vead ei ole eriteadmiste puudumisel üldse kontrollitavad. Et korter ei

vasta elementaarsetele elamistingimustele müügilepingu p 4.2 mõttes, selgus korteris elades.

Küttekollete kasutamise võimalus on Eestis üks elementaarsetest elamistingimustest, mille lepingu

järgi pidi garanteerima müüja. VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 2 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama

lepingutingimustele. Asi ei vasta lepingutingimustele, kui see ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda

vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma. Ringkonnakohtu seisukoht, et

ostjad oleksid pidanud aru saama, et kamin ei ole ehitatud kütmise eesmärgil, vaid ruumikujunduse

elemendina, ei ole põhjendatud. Kuna kamin oli ruumi ainus küttekolle, eeldasid hagejad, et see on

ehitatud ruumi kütmiseks.

15. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et kostja oli teadlik korteri puudustest. Kostja ei saa välistada

enda vastutust sellega, et ta ei ole lepinguobjekti puudustest teadlik. Korter kuulus talle kuus aastat ja

üürnikud kinnitasid lepinguobjekti puudusi. Ringkonnakohus leidis vääralt, et hagejad ei ole

tõendanud, et küttekolletel esinenud puudused olid olemas müügilepingu sõlmimise ajal. Küttekollete

100%-line amortisatsioon ei saanud tekkida augustikuu lõpust novembrikuu alguseni, mil korteris ei

elatud ja soojasaamiseks ahju ei köetud. Ringkonnakohus oleks kahtluse korral pidanud tunnistajad

vahetult üle kuulama.

16. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

Hageja vaidlustab ringkonnakohtu poolt tõenditele antud hinnangu, kuid tõendite hindamine ei kuulu

Riigikohtu pädevusse. Ringkonnakohus leidis õigesti, et lepingus ei olnud korterile sätestatud

eritingimusi ega -omadusi ja ostjad ei täitnud omapoolset mõistlikku hoolsuskohustust, milleks oleks

olnud küttekollete kontrollimine. Asjas ei ole tõendatud, et väidetav puudus oli olemas lepingu

sõlmimise ajal.

17. Riigikohtu istungil jäid pooled kassatsioonkaebuses ning vastuses esitatud seisukohtade juurde.

G. Kapanen toetas T. Kuzmina kassatsioonkaebust.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

18. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 363

p-dele 1 ja 2 tuginedes tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi

olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

19. Kohtud on asja lahendamisel tuvastanud järgmist:

1) pooled sõlmisid korteri müügilepingu 29. augustil 2002. a;

2) hagejatele üle antud korteris olnud küttekolded on puudustega;

3) küttekollete puudused ilmnesid 2002. a novembris " detsembris;

4) kostja sai hagejate teate korteri puuduste kohta 19. veebruaril 2003. a.

20. Ringkonnakohus põhjendas hagi rahuldamata jätmist kokkuvõtvalt järgmiselt:

1) ei ole tõendatud, et korter ei vasta lepingutingimustele, kuna ei ole tõendatud, et küttekollete

korrasoleku tagamine oleks olnud müüja lepinguliseks kohustuseks (eritingimuseks);

2) kui küttekolded lugeda puudulikuks, ei ole tõendatud, et puudused olid olemas lepingu sõlmimise

ajal;

3) kui küttekolded lugeda puudulikuks ja puudused ka lepingu sõlmimise ajal olemas olnuks, ei ole

tõendatud, et kostja puudustest teadis või pidi teadma;

4) kostja on välistanud lepinguga vastutuse talle teadmata olnud nähtavate ja varjatud puuduste eest,

mida tavalise ülevaatusega ei ole võimalik avastada;

5) hagejad ei täitnud oma hoolsuskohustust, jättes küttekolded üle vaatamata;

21. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi

osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks

müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja

(müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja.

VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud

omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei

sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Müügilepingu p-s 4.2 on hagejad selgelt väljendanud oma soovi omandada "tavamõistes

elementaarsetele elamistingimustele vastav eluruum". Müügilepingu p 5.2.2.1 kohaselt ei vasta korter

muu hulgas lepingutingimustele, kui see ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja

lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma. Asjas ei ole ka vaidlust selle üle, et hagejad soovisid

osta korteri seal elamiseks, aga mitte muul eesmärgil ning et kostja oli hagejate sellisest eesmärgist

teadlik. Eesti klimaatilisi tingimusi arvestades on kolleegiumi arvates põhjendamatu ringkonnakohtu

seisukoht, et eluruumi soojapidavus ja korteri soojaks kütmise võimalus ei kuulu eluruumi

elementaarsete elamistingimuste juurde ning nende näol on tegemist eritingimustega, milles pooled

kokku ei leppinud. Ostes korteri, tuleb lugeda endastmõistetavaks, et korterit peab olema võimalik ka

kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral on tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne

temperatuur. Teistsugune kokkulepe tulnuks selgelt lepingus ette näha. See kehtib ka kasutatud

eluruumide ostmisel, kus ei saa aga eeldada küll samasugust kvaliteeti nagu uute eluruumide puhul.

Seega leiab kolleegium, et küttekollete üldist töökorras olekut võib lugeda nii "elementaarsete

elutingimuste" hulka kuuluvaks müügilepingu p 4.2 tähenduses kui ka korteri lepingujärgse

kasutamise eelduseks lepingu p 5.2.2.1 tähenduses. Puudustega küttekolded tuleb seega lugeda

lepingutingimustele mittevastavateks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Kui küttekollete korrasolek

jätta kokkulepitud omaduseks lugemata, tuleks kohaldada VÕS § 217 lg 2 p 2, kuna müüja oli teadlik

asja kasutamise eesmärgist, mis pealegi ei erinenud asja tavakasutusest.

22. Ringkonnakohus jõudis järeldusele, et kui küttekollete puudulikkust lugeda lepingutingimustele

mittevastavuseks, ei ole tõendatud puuduste olemasolu lepingu sõlmimise ajal. VÕS § 218 lg 1 seob

müüja vastutuse asja lepingutingimustele mittevastavuse eest puuduse olemasoluga asja juhusliku

hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale ülemineku ajal. VÕS § 214 lg 2 järgi läheb riisiko ostjale üle

asja üleandmisega, mitte lepingu sõlmimisega. Sama on fikseeritud müügilepingu p-s 5.2. Maakohus

leidis tunnistajate ütlustele tuginedes, et juba enne ostu-müügilepingu sõlmimist oli korteri kütmisega

probleeme ja korter ei läinud soojaks. Ringkonnakohus rikkus otsuse põhjendavas osas TsMS § 330

lg-t 4, sest ei põhjendanud, miks ta samadele tunnistajate ütlustele tuginedes tegi järelduse, et

küttekolded vastasid lepingu sõlmimise ajal lepingutingimustele. Asjakohane ei ole ringkonnakohtu

järeldus, et nii tunnistajad kui hageja ise kinnitasid, et "ahju oli siiski võimalik kütta". See, et ahju oli

võimalik kütta, ei näita, et korter ka soojaks läks ja vastas lepingutingimustele, s.t elementaarsetele

elamistingimustele. Kolleegiumi arvates ei ole asjakohane ka ringkonnakohtu põhjendus, et hageja

oleks pidanud aru saama, et kamin on korterisse ehitatud mitte niivõrd kütmise eesmärgil, kui

ruumikujundusliku elemendina. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, millistele tõenditele tuginedes

ta sellise järelduse tegi. Kamin võib olla (ja eelduslikult ongi) küttekoldeks, kui selle ehitusega ei ole

taotletud vaid ruumikaunistust. Apellatsioonikohus ei ole põhjendanud, kuidas oleksid pidanud

hagejad olukorras, kus kamin on ruumis ainuke küttekolle, aru saama, et selle otstarbeks ei olegi

ruumi soojaks kütmine. Müüja vastutust küttekollete puudulikkuse eest ei välista ka asjaolu, et ahjus

hakkasid kivid alla kukkuma alles kolm kuud pärast lepingu sõlmimist. VÕS § 218 lg 3 kohaselt

vastutab müüja ka selliste puuduste eest, mis tekivad pärast riisiko üleminekut, kuid põhinevad müüja

kohustuste rikkumisel (s.t küttekollete puudustel).

23. Ringkonnakohus leidis samuti, et kui küttekolded lugeda puudulikuks ja puudused ka lepingu

sõlmimise ajal olemas olnuks, ei ole tõendatud, et kostja puudustest teadis või pidi teadma. Esimese

astme kohus on jõudnud tõendeid hinnates seisukohale, et kostja pidi puudustest teadlik olema.

Hoolimata esimese astme kohtust vastupidise hinnangu andmisest, ei ole ringkonnakohus oma

seisukohta sisuliselt põhjendanud ega märkinud tõendeid, millest lähtudes ta sellisele järeldusele

jõudis.

24. Ringkonnakohus ei ole samuti põhjendanud, miks on hagi rahuldamine välistatud, kui müüja

puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma. VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise

vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse

rikkumisest ega asja puudusest. Ilmselt lähtus ringkonnakohus lepingu p-st 2.9 (ringkonnakohtu

otsuses ilmselt ekslikult tähistatud p-na 2.8), mille järgi välistas kostja oma vastutuse kõigi korteri

puuduste eest, millest ta ei olnud teadlik, samuti ilmsete ja varjatud puuduste eest, mida tavalise

ülevaatusega ei ole võimalik avastada, v.a juhul, kui ta oli nendest teadlik või pidi nende olemasolust

teadlik olema. Lisaks on lepingu p 4.3 järgi välistatud müüja vastutus puuduste eest, mis ei ole

varjatud puudused. VÕS § 218 ja muud võlaõigusseaduse sätted, mis reguleerivad müüja vastutust

puudustega asja eest, on VÕS § 5 ja § 106 lg 1 järgi üldiselt dispositiivsed. Tegemist ei ole

tarbijalemüügi ega tüüptingimustega sõlmitud müügilepinguga. Seega on põhimõtteliselt võimalik

müüja vastutust lepinguga erinevate puuduste eest piirata ja vastutuse ka välistada. Arvestada tuleb

siiski VÕS § 106 lg-s 2 sätestatuga, mis keelab kohustust rikkunud poole vastutust ebamõistlikult

välistavad või piiravad kokkulepped. Sõltumata kokkuleppe kehtivusest on oluline ka VÕS § 221

lg 2, mis keelab müüjal tugineda oma vastutust piiravale kokkuleppele, kui ta ise puudustest teadis

või pidi teadma ja sellest ostjale ei teatanud. Seega ei saa kostja tugineda müügilepingu p-le 2.9, kui

ta ise küttekollete puudustest teadis või pidi teadma ja hagejatele sellest ei teatanud. Kolleegium

märgib samuti, et ringkonnakohus ei ole tähelepanu pööranud müügilepingu enda ebajärjekindlusele

müüja vastutuse kindlaksmääramisel, esmajoones p-de 2.9 ja 4.3, aga ka p 4.2 võimalikule

vastuolule, ega tõlgendanud selleks lepingut. Kolleegium on seisukohal, et ebaselgete reeglite

olemasolul lepingus tuleb VÕS § 29 järgi välja selgitada poolte tegelik tahe, vastandlike

lepingutingimuste puhul kaaluda aga seaduse põhiregulatsiooni kohaldamist.

25. Ringkonnakohus leidis ka, et hagejad ei ole täitnud oma hoolsuskohustust küttekollete

kontrollimiseks. Ka seda seisukohta ei ole ringkonnakohus sisuliselt põhjendanud ega seisukoha

aluseks olevatele tõenditele viidanud. VÕS § 219 lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asja eraldi

ülevaatamiseks vaid juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Antud juhul ei

ole sellega tegemist. Asja kohese ja põhjaliku ülevaatamise kohustust ei ole hagejatele pandud ka

müügilepinguga. Seega on põhjendamatu ringkonnakohtu seisukoht, nagu oleks korteri ostmisel ostja

mõistlikuks hoolsuskohustuseks küttekollete korrasoleku kontrollimine. VÕS § 220 lg-te 1 ja 3

kohaselt on müüja vastutuse eelduseks siiski ostja poolt müüjale puudusest teatamine mõistliku aja

jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi. Samasugune kokkulepe sisaldub

müügilepingu p-s 5.2.3. Müügilepingu p-s 5.2.4 leppisid pooled kokku, et lepinguobjektiks oleva

kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise mõistlik tähtaeg on kaks kuud, millist

kokkulepet ei saa iseenesest lugeda seadusega vastuolus olevaks. Tähtaega tuleb VÕS § 220 lg 1 järgi

arvestada alates puudusest teadasaamise ajast. Hagejad väitsid, et nad said korteri küttekollete

lepingutingimustele mittevastavusest teada novembris"detsembris 2002. a, kui hakkasid korterit

kütma, ning teatasid müüjale puudustest 19. veebruaril 2003. a. Täpset puudustest teadaasaamise

aega ja seega puudustest teatamise tähtaja algust ei ole ringkonnakohus tuvastanud. Kui hagejad ka ei

teatanud kostjale puudustest kokkulepitud aja jooksul, kuid teatamata jätmine on mõistlikult

vabandatav, võivad hagejad VÕS § 220 lg 3 teise lause kohaselt siiski alandada ostuhinda ja nõuda

kahju (välja arvatud saamata jäänud tulu) hüvitamist. VÕS § 221 lg 1 kohaselt võib ostja

lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle

lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui puudused tekkisid müüja tahtluse

või raske hooletuse tõttu või kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele

mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Samasugune regulatsioon

tuleneb ka müügilepingu p-st 5.2.3.

26. Hagis on hagejad palunud kostjalt välja mõista küttekollete parandamise maksumus 79 306

krooni. Hagejad ei ole väitnud, et puudused oleks kõrvaldatud ega nõudnud selleks tehtud kulutuste

hüvitamist VÕS § 222 lg 5 järgi ega alandanud ostuhinda vastavalt VÕS §-le 112. Seega saab

hagejate nõude kvalifitseerida VÕS § 115 lg 1 alusel kohustuse täitmise (puuduse kõrvaldamine, s.t

küttekollete remont) asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Tegemist on sisuliselt otsese

varalise kahju hüvitamise nõudega, kusjuures nõude sisuks on hagejate poolt tulevikus kantavad

kulutuste (VÕS § 128 lg 3) hüvitamine. Kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg 1 kohaselt

kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud,

kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Nõude lahendamisel tuleb arvestada ka

sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hagejad põhjendamatult rikastuda. Kohus peab

arvestama, et pooled leppisid müügilepingus kokku kasutatud korteri müügis, s.h kasutatud

küttekolletega. Ostes kasutatud korteri, ei või ostja eeldada, et korteri küttekolded ja tehnosüsteemid

oleksid samasuguses olukorras nagu uued. Seega peaks hüvitama vaid need kulutused, mis tuleb teha

küttekollete viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et vastata lepingu

nõuetele. Seejuures peab ringkonnakohus arvestama VÕS § 77 lg 1 teist lauset, mille järgi peab

lepingupool muu kokkuleppe puudumisel täitma kohustuse asjaolusid arvestades vähemalt keskmise

kvaliteediga, samuti § 127 lg 5, mis kohustab kahjuhüvitisest üldjuhul maha arvama igasuguse kasu,

mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud. Kui

küttekollete töökorda ja tuleohutuse nõuetega vastavusse viimiseks on vaja ehitada uued küttekolded,

tuleks kahjuhüvitisest seega maha arvata see summa, mida hagejad oleksid pidanud maksma, kui nad

oleksid ostnud kasutatud korteri korras kasutatud küttekolletega, kuid pidanud ise küttekoldeid

normaalse ekspluatatsiooni arvestades aja möödudes uuendama. Samas aga tuleneb VÕS § 127 lg-

st 5 ka, et kasu mahaarvamine kahju hüvitisest ei või olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. See

tähendab, et kohus peab kaaluma, kas kannatanu suhtes on õiglane kasu mahaarvamine olukorras, kus

kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida.

J. Luik, V. Kõve, T. Tampuu