3-2-1-59-04 · Riigikohus

MÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-59-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 13. oktoober 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Kiris, liikmed H. Jõks, I. Koolmeister, J. Põld ja

T. Tampuu

Kohtuasi

AS DESINTEGRAATOR hagi Eesti Vabariigi vastu 411 000

krooni saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. detsembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1281/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS DESINTEGRAATOR ja Eesti Vabariigi kassatsioonkaebused

Asja läbivaatamise kuupäev

13. september 2004. a

Istungil osalenud isikud

Hageja lepingulised esindajad vandeadvokaadid P. Varul ja

M. Lõhmus.

Resolutsioon

Jätta AS DESINTEGRAATOR ja Eesti Vabariigi

kassatsioonkaebused läbi vaatamata ning anda asi lahendada

Riigikohtu üldkogule.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS DESINTEGRAATOR esitas Tallinna Linnakohtule hagi Eesti Vabariigi vastu, paludes kostjalt

välja mõista 345 000 krooni. 4. märtsil 2003. a esitatud avalduses nõude suurendamise kohta palus

hageja kostjalt välja mõista 411 000 krooni.

2. Hagiavalduse kohaselt olid kuni 2001. a alguseni hageja omandis Tallinnas Vindi tn 8 ja P. Pinna tn

19 paiknevad elamud. Hageja ehitas nimetatud elamud oma vahenditega. Seaduse kooperatiivsete,

riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta

(taasriigistamise seaduse) § 1 määrab kindlaks Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS)

§-dest 40 ja 42 tuleneva kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide, s.h

majandite vaheliste organisatsioonide, vara ning nende vara erastamise teel moodustatud uute

organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise korra. Vabariigi Valitsuse 2. septembri 1992. a

määrusega nr 258 kinnitati taasriigistamise kohustatud subjektide nimekiri, milles on märgitud ka

Teadus-Tootmiskoondis Desintegraator ja tema organisatsioonid. AS DESINTEGRAATOR on

nimetatu õigusjärglane. Seadusest tulenevalt tekkis hagejal kohustus võõrandada tema omandis olnud

eelnimetatud elamutes asuvad eluruumid (sõltumata sellest, kas need omandati riigilt tasuta või

ehitati kohustatud subjekti omavahenditega).

Tallinna Halduskohtu 28. jaanuari 1998. a otsusega tunnustati AS DESINTEGRAATOR kohustust

erastada tema omandis olevad Tallinnas Vindi tn 8 ja P. Pinna tn 19 asuvad eluruumid. Halduskohus

jõudis ühtlasi järeldusele, et antud juhul tuleb eluruumide erastamist kui sunderastamist lugeda

sundvõõrandamiseks, mis võib toimuda üksnes üldistes huvides ja kohese hüvitise eest.

Hagi põhjenduste kohaselt jõuti Majandusministeeriumi kantsleri juures 16. veebruaril 1998. a ja

27. oktoobril 1998. a toimunud nõupidamistel kokkuleppele, et õiglase hüvitise suuruseks on

Eluruumide erastamise seaduse (EES) §-s 7 toodud korra järgi arvutatava erastamishinna ja

eluruumide turuhinna vahe. Vastavalt majandusministeeriumi poolt aktsepteeritud hindamise

tulemusele on ülalnimetatud elamute erastamis- ja turuhinna vaheks 20 451 470 krooni. Hinnavahe

toodi välja arvestusega, et kõnesolevate korterite erastamisest laekuv 1 EVP-kroon võrdub 1 Eesti

krooniga, ning et neid kroone on võimalik kasutada maa erastamisel. Õiglase hüvitisena ei saa

käsitada erastamisest laekuvat summat 1 626 010 EVP-krooni (tegeliku hinna alusel oleks nende

kogumaksumus olnud 22 077 480 krooni).

Eeltoodud alusel moodustab AS DESINTEGRAATOR nõue üle 20 miljoni krooni, kuid eesmärgiga

mitte viia äriühingut suure riigilõivu tasumisega majanduslikult raskesse olukorda, esitas hageja

osalise nõude ning seda vaid Vindi tn 8 korteri 23 sundvõõrandamisest tekkiva kahju hüvitamiseks.

28. oktoobril 1998. a kinnitatud eluruumi hindamise akti kohaselt on Vindi tn 8 asuva korteri nr 23

erastamise hinnaks 21 690 krooni. Käesoleval ajal on EVP-sid võimalik kasutada maa ja eluruumide

erastamisel. Hageja ei aktsepteeri EVP-sid õiglase maksevahendina talle kuuluva vara

sundvõõrandamise eest makstava hüvitise tasumisel. OÜ Ehitusekspert 2002. a juulis koostatud

eksperthinnangust nähtub, et Vindi tn 8-23 korteri turuväärtus erastamise seisuga oli 411 000 krooni.

Nimetatud summat peab hageja Vindi tn 8-23 eluruumi sundvõõrandamise eest õiglaseks hüvitiseks

põhiseaduse (PS) § 32 lg 1 tähenduses.

3. Kostja ei tunnistanud hagi. Kostja väitis, et makstava hüvitise õigluse tagamiseks on seadusandja

näinud kohustatud subjektidele seaduses ette ka soodustusi. Nii võib maareformi seaduse (MRS)

§ 223 lg 6 kohaselt taasriigistamise kohustatud subjekt ostueesõigusega erastatava maa eest EVP-des

laekunud summa ulatuses kogu müügihinna. Tegemist on märkimisväärse soodustusega, mille

eesmärgiks on muuta sundvõõrandatud vara eest makstud hüvitis õiglaseks. Otsuse tegemisel tuleb

igal juhul seda arvestada. Kui kohus leiab, et hagejal on õigus saada hüvitist, tuleb selle arvestamisel

lähtuda korteri harilikust väärtusest ehk 250 000 kroonist. Sellest hinnast tuleb maha arvata tehingu

vahendustasu (mis on korteri väärtuse hulka arvestatud) 20 000 krooni, hageja poolt erastamisel

saadud 21 690 EVP-krooni ning maa erastamisel soodustusena kokkuhoitud 35 800 krooni.

4. Tallinna Linnakohtu 25. juuni 2003. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ja mõisteti kostjalt hageja

kasuks välja hüvitis 179 234 krooni.

Otsuse põhjenduste kohaselt on PS § 32 järgi igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omaniku

nõusolekuta võib omandit võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides ja

õiglase ning kohese hüvitise eest. Riigikohus on õiglase hüvitisena käsitanud asja harilikku väärtust.

Vindi tn 8-23 eluruum sundvõõrandati 11. jaanuaril 2001. a, seega omab tähtsust vaidlusaluse

eluruumi harilik väärtus seisuga 11. jaanuar 2001. a. Ehituseksperdi 22. juulil 2002. a koostatud

eksperthinnangu (nr B047/02) kohaselt oli nimetatud eluruumi turuväärtuseks 11. jaanuari 2001. a

seisuga 411 000 krooni. Ekspertarvamuse kohaselt samale heakorrastuse tasemele vastava,

samasuguse konstruktiivse lahendusega, samas piirkonnas asuva, samasuguse asustatud korteri

kohalik keskmine turuväärtus 11. jaanuari 2001. a seisuga oli 250 000 krooni (koefitsient 0,6).

Kuna nimetatud eluruum oli asustatud eluruum, mis oli koormatud üürilepinguga, tuleb hüvitise

määramisel aluseks võtta asustatud korteri harilik väärtus ehk 250 000 krooni. Pikaajalise

üürilepinguga koormatud korterit ei ole võimalik asustamata korteri turuhinnaga realiseerida.

Asjaolu, et nimetatud korter erastati üürnikule, kelle otseses valduses eluruum oli, ei oma antud asjas

tähendust. Puudub alus arvata, et üürnik, kes korteri erastas 21 690 krooni eest, tasudes summa

rahvakapitali obligatsioonidega, oleks nõustunud ostma hagejalt korteri turuväärtusega. Hüvitise

arvutamisel tuleb eluruumi turuväärtusest maha arvata turuväärtuse kujunemisel hinna sisse

arvestatavad korteri võõrandamis-, vahendus- ja vormistamiskulud, milleks ekspertarvamuse kohaselt

oli 20 000 krooni. Arvestada tuleb hagejale seaduse alusel kuuluvat ja tema poolt kasutatud

soodustust tasuda erastatava maa eest EVP-des. Riik on soodustused ette näinud, et muuta

sundvõõrandatud vara eest makstud hüvitis õiglaseks. Hageja on MRS § 223 lg-st 6 tulenevat õigust

kasutanud. Hageja on kokku erastanud maad 5 159 368 EVP-krooni eest, mille kohta on esitatud ka

ostu-müügilepingud. Arvestades, et MRS § 223 lg 6 andis hagejale võimaluse erastamisel lisaks MRS

§-st 223 tulenevale õigusele tasuda 50% ulatuses EVP-des tasuda ka ülejäänud 50% eest EVP-des.

Seega oli hagejal õigus tema poolt erastatava maa eest tasuda EVP-des kuni 100%-liselt. Asjaolu, et

hageja kasutas maa erastamisel AS-ilt EKE ostetud EVP-sid, ei tähenda, et see välistab võimaluse

käsitada riigi poolt tehtud soodustust kui õiglast hüvitist sundvõõrandamise eest. Hageja sai

soodustust maa erastamisel kasutada vaid seetõttu, et ta oli taasriigistamise seaduse kohustatud

subjekt.

Hageja esitas Tallinnas Peterburi tee 71 asuva maaüksuse ostu-müügilepingu, mille hinnaks

oli 5 089 100 krooni. Ostja tasus nimetatud summa EVP-des. Teise lepingu järgi omandas hageja

Tallinnas Poska 39 asuva maaüksuse 56 900 krooni eest, mis tasuti samuti EVP-des. Nende kahe

tehingu hind kokku on 5 146 000 krooni, millest 2 573 000 krooni ehk 50% oleks tulnud tasuda

kroonides, kuid tasuti EVP-des. Arvestades ühe EVP turuväärtuseks 0,30 krooni, tasus hageja

vaid 773 905 krooni ja sai tulu 1 805 778 krooni. Et arvestada MRS § 223 lg 6 alusel kasutatud

soodustuse osakaalu Vindi tn 8-23 eluruumi kohta, tuleb võtta aluseks hageja poolt tellitud

eksperthinnangus märgitud osakaalu.

Liivalaia Kinnisvarabüroo AS hinnangul oli eelnimetatud eluruumide turuväärtuseks kokku

22 077 480 krooni, millest Vindi tn 8-23 eluruumi maksumus moodustas 345 000 krooni. Seega on

selle korteri osakaal kogu elamute turuväärtusest 1,56%. Ehituseksperdi antud hinnangust tulenevalt

oli Vindi tn 8-23 korteri turuväärtuseks 250 000 krooni (koefitsient 0,6). Arvestades antud koefitsienti

mõlema eluruumi turuväärtuste arvestamisel, saab nende turuväärtuseks kokku 250 000x100/1,56,

seega 16 025 641 krooni. Võttes arvesse, et hageja sai MRS § 223 lg 6 alusel soodustust 1 805 778

krooni 80 senti, siis moodustab see elamute turuväärtusest 14,1%. Konkreetselt Vindi tn 8-23

eluruumi suhtes soodustuse osakaalu leidmiseks arvutas kohus harilikust turuväärtusest 14,08%, s.o

35 800 krooni ning arvestas nimetatud summa turuväärtusest maha. Turuväärtusest arvestati maha

eluruumi erastamisel saadud 21 690 EVP-krooni, mis arvestatuna kroonides on 14 966 krooni (EVP-

krooni kurss 11. jaanuaril 2001. a oli 0,69 krooni).

5. Apellatsioonkaebuse linnakohtu otsuse peale esitasid mõlemad pooled. AS DESINTEGRAATOR

palus esitatud apellatsioonkaebuses kohtuotsust muuta ning uue otsusega mõista välja 411 000

krooni. Eesti Vabariik palus apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega

jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. detsembri 2003. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata.

7. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt leidis linnakohus õigesti, et hagejal on õigus saada õiglast

hüvitist. Tallinna Halduskohtu 28. jaanuari 1998. a otsusega, mis jäeti Tallinna Ringkonnakohtu

13. aprilli 1998. a otsusega muutmata, tunnustati hageja kohustust erastada temale kuuluvad

eluruumid. Kohtud asusid seisukohale, et hagejale kui taasriigistamise kohustatud subjektile pandud

eluruumide sunderastamise kohustust tuleb hinnata kui sundvõõrandamist, mis võib toimuda üksnes

üldistes huvides ja kohese hüvitise eest. Eelnimetatud kohtuotsuses ei ole tuvastatud asjaolusid, mis

välistaksid hageja õiguse nõuda eluruumide eest kompensatsiooni lähtuvalt turuhinnast. Kostja

kaebuses sisalduv vastupidine seisukoht ei ole õige. Linnakohus arvestas hüvitise suuruse

määratlemisel kõiki rahaliselt hinnatavaid hüvesid (soodustusi), mis hagejale erastamise käigus ning

tulemusel võimaldati. Kohus arvestas korteri turuhinnast maha nii saadud EVP-d (arvestatuna

kroonidesse) kui maa erastamisel kasutatud soodustuse (kokkuhoitud raha).

Kui seadus kohustab eraõiguslikku juriidilist isikut erastama ka seda vara, mida ta ei ole riigilt tasuta

saanud, siis on see käsitatav isiku vara võõrandamisena tema tahte vastaselt, mis põhiseaduse

kohaselt võib toimuda üksnes seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese

hüvitise eest. Ka Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kohtukolleegiumi 8. novembri 1996. a

otsuses nr 3-4-1-2-96 on väljendatud seisukoht, et eraõiguslikele juriidilistele isikutele kuuluvate

eluruumide erastamine kui sunderastamine loetakse sundvõõrandamiseks, mida vastavalt PS §-le 32

saab teha ainult õiglase ja kohese hüvitise eest.

Sundvõõrandatud vara hüvitamist EVP-des, rahas või muul seaduses ettenähtud mitterahalisel viisil

saab pidada õiglaseks vaid kokkuleppe olemasolu korral. Sellist kokkulepet käesolevas asjas ei olnud.

Riigikohtu ülalviidatud otsuses on leitud, et sundvõõrandamise kohustatud subjektil on õigus saada

õiglane hüvitis hiljemalt samaaegselt sundvõõrandamise lõpuleviimisega. Vaidluse korral tohib vara

sundvõõrandada alles pärast vastava kohtuotsuse jõustumist ja selle otsusega määratud tasu saamist.

Hagejat kohustati eluruumid erastama, vaidlus õiglase hüvitise üle jäeti edasise kohtumenetluse

lahendada. Vaidlusalune korter võõrandati üürnikule 11. jaanuaril 2001. a. Hagi hüvitise saamiseks

esitas hageja Tallinna Linnakohtule 26. augustil 1999. a.

8. Põhiseaduse § 32 sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Linnakohus jõudis

õigele seisukohale, et hageja on õigustatud saama eluruumide eest, mida ta peab erastama, õiglast

hüvitist, mille arvutamise aluseks tuleb võtta eluruumi harilik väärtus asjaõigusseaduse (AÕS) § 29

mõttes. Ringkonnakohus ei nõustunud hageja apellatsioonkaebuses väljendatud seisukohaga, et

õiglase hüvitise suuruse määratlemisel Vindi tn 8-23 eluruumi sundvõõrandamise eest tuleb lähtuda

selle korteri kui asustamata eluruumi turuhinnast. Antud juhul oli tegemist korterelamus asuva

elamispinnaga, mille korrektsel üürnikul oli üürilepingu tähtaja möödumisel uue lepingu sõlmimise

eesõigus. Seetõttu tuli vara väärtuse kindlakstegemisel lähtuda just selle konkreetse vara harilikust

väärtusest, s.o kohalikust keskmisest müügihinnast (turuhinnast). Turuhinda mõjutavad

mitmesugused tegurid. Asja hariliku väärtuse kujunemist mõjutavad oluliselt ka varal lasuvad

koormatised. Üheks selliseks asja koormatiseks võib olla ka pikaajaline üürileping. AÕS § 29 lg 2

kohaselt on asja harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hageja ei nimetanud

ühtki arvestatavat põhjendust, miks ei mõjuta asjal lasuvad koormatised selle hinda. Asjaolu, et korter

erastati üürnikule, mitte kolmandale isikule, ei oma siinkohal tähendust. Asja müügihinna

kujunemisel ei saanud eelnimetatud tegurit arvestamata jätta. Linnakohus ei kohaldanud seadust

ebaõigesti ega läinud vastuollu PS §-ga 32. Kohtuotsuse põhjendustest tuleb jätta välja arutlus,

millise hinna eest oleks üürnik nõus olnud vaidlusalust korterit ostma. Nimetatud asjaolu ei mõjuta

vara väärtust ega käesolevas vaidluses tehtavat lahendit.

9. Vaidlusaluse korteri harilik väärtus on tuvastatud 22. juuli 2002. a eksperthinnanguga. Selle

arvamuse kohaselt oli Vindi tn 8-23 kui asustatud korteri keskmine turuväärtus 11. jaanuari 2001. a

seisuga 250 000 krooni. Eksperthinnangu kohaselt moodustavad korteri võõrandamis-, vahendus-

ning vormistuskulud turuväärtuse hinnast ligikaudu 20 000 krooni. Juhul, kui hageja ei nõustunud

eeltoodud seisukohaga, oleks tulnud taotleda arvamuse täpsustamist või selgitamist. Kohtul ei olnud

võimalik eksperthinnangust järeldada, et tegemist võiks olla kuludega, mis lisanduksid turuhinnale.

Turuhinnaga asja omandamisel ei pea ostja üldjuhul täiendavaid kulutusi kandma. Ka on üldteada

asjaolu, et eluruumi ostmisel vahetult müüjalt (vahendajateta) on müügihind turuhinnast madalam.

Seetõttu oli põhjendatud nimetatud kulud väljamõistetavast hüvitisest maha arvestada.

10. Eluruumide erastamise seaduse § 19 lg 3 kohaselt taasriigistamise kohustatud subjektide omandis

olevate eluruumide erastamisest laekunud raha omandab taasriigistamise kohustatud subjekt (sama

seaduse § 8 lg 1 loetleb eluruumi erastamise maksevahendid). Vaidlusaluse korteri erastamisel tasus

korteri ostja EVP-kroonidega (vastava hulgaga rahvakapitali obligatsiooni arvestuskaardile kantud

tööaastatega). Kuna nimetatud maksevahend on ümberarvestatav kehtivasse rahavääringusse, tuli

hüvitise suuruse määratlemisel seda arvestada. Nimetatu kõrval tuli vara harilikust väärtusest

arvestada maha ka muud hüvitised, s.h soodustus, mida kohustatud subjekt maa erastamisel kasutas.

Korrektne ei ole hageja väide, et maa erastamiseks saadud soodustust oleks ta saanud kasutada,

sõltumata sellest, kas tema omandisse kuulus eluruume, mis tuli erastada, või mitte. Nimetatud

soodustus on seadusest tulenevalt isikutel, kes on erastamise kohustatud subjektid. Asjaolu, et

kohustatud subjektiks oli kontsern, kuhu kuulus ka hageja, ei võimalda järeldada, et tegemist oli

abstraktse hüvega, millel puudus seos reaalse erastamiskohustusega. Õiglase hüvitise

kindlaksmääramisel tuli ka seda asjaolu arvestada. Hageja ei vaidlustanud mahaarvamiste

arvestuslikku külge.

11. Ringkonnakohus nõustus hageja seisukohaga, et Eluruumide erastamise seaduse ja Vabariigi

Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega kinnitatud eluruumide erastamise korras ja elamute erastamise

väärtushinnangu koefitsientide määramise juhendis on õiglase hüvitise määramisega seonduvat

reguleeritud ebapiisavalt. Kõnealused õigusnormid ei käsitle erastamise kohustatud subjektidega

seonduvaid muid õiguslikke küsimusi, s.h õiglase hüvitise saamist. Eluruumide erastamise seadus

reguleerib eluruumide erastamist ning erastamishinna kujunemist. Tegemist on seadusega, millega

määratletakse erastamise kohustatud ja õigustatud subjektide vahelised suhted. Eluruumide

erastamise seaduse § 2 lg 1 kohaselt on Eluruumide erastamise seaduse eesmärgiks anda füüsilistele

ja juriidilistele isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ning

tagada sellega elamute parem hooldamine ja säilimine. Nimetatud seaduse eesmärgiks ei ole

lahendada käesolevas vaidluses tõstatatud probleeme. Ringkonnakohus ei nõustunud Eesti Vabariigi

kaebuses väljendatud seisukohaga, et lisaks korteri erastamisel saadud EVP-kroonidele on hagejal

õigus täiendavale hüvitisele vaid juhul, kui kohus algatab põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse,

jättes EES § 7 lg 1 kohaldamata. Hageja ei nõua täiendavat hüvitist erastamistehingu teiselt poolelt,

vaid riigilt, mistõttu ei ole hageja nõude rahuldamine vastuolus EES § 7 lg-ga 1. Eluruumide

erastamise seaduse §-s 7 sätestatud normid reguleerivad erastamishinna kujunemist eelkõige

erastamise õigustatud subjekti seisukohalt. Seda käsitlust kinnitab ka sama paragrahvi lg 3, mis

võimaldab erastamise õigustatud subjekti isikust lähtuvalt eluruumi hinda alandada.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

12. Tallinna Ringkonnakohtu otsusele esitasid kassatsioonkaebuse nii hageja kui ka kostja.

13. Hageja AS DESINTEGRAATOR kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus õiglase

hüvitise suuruse kindlaksmääramisel ebaõigesti kohaldanud AÕS § 29 lg-t 2, PS § 32 lg-t 1, jätnud

arvestamata TsK §-s 237 sätestatu ja rikkunud TsMS § 227 lg-t 1 ja § 231 lg-t 4. 1. juulini 2002. a

kehtinud AÕS § 29 lg 2 kohaselt on asja harilik väärtus selle kohalik keskmine turuhind. Kohaliku

keskmise turuhinna määramisel tuleb arvesse võtta ka seda, millisele isikule kavatsetakse konkreetne

asi võõrandada. Reeglina on pikaajalise üürilepinguga koormatud eluruumi turuhind madalam, sest

eluruumi võõrandamine ei lõpeta üürilepingut. Kui aga pikaajalise üürilepinguga koormatud eluruum

võõrandatakse sama eluruumi üürnikule, siis üürileping lõpeb ja seega on võõrandatav korter

võrdväärne asustamata korteriga ja selle turuhinnaga. TsK § 237 järgi lõpeb kohustis võlgniku ja

kreeditori kokkulangemisega. Kassaator esitas samad väiteid ka apellatsioonkaebuses, kuid

ringkonnakohus on jätnud neile otsuses vastamata.

14. Ringkonnakohus on tõlgendanud AÕS § 29 lg-t 2 ebaõigesti ka seetõttu, et luges asja müümisega

seonduvad võõrandamis-, vahendus- ja vormistamiskulud asja kohaliku keskmise müügihinna

koostisosaks. Need kulud on konkreetse asja müümisega kaasnevad kulud. Seevastu kohalik

keskmine müügihind näitab, milline on konkreetse asja enda turuväärtus mingis piirkonnas.

Võõrandamis- ja vormistamiskulud ei näita, kui odavalt või kallilt on konkreetset asja võimalik

konkreetses piirkonnas müüa. Isegi juhul kui asuda seisukohale, et nimetatud kulud on osa korteri

turuhinnast, ei ole ringkonnakohus otsuses põhjendanud, miks ei peaks vähemalt osa kuludest jääma

ostja kanda. Näiteks riigilõivu maksab reeglina ostja. Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, millisest

kohtu tuvastatud asjaolust, tõendist või seadusest lähtudes on kohus jõudnud järeldusele, et

turuhinnaga ostmisel ei pea ostja üldjuhul täiendavaid kulusid kandma. Seega on ringkonnakohus

rikkunud TsMS § 330 lg-t 4. Samuti on ringkonnakohus jätnud motiveerimata, miks kohus leiab, et

TsMS § 94 lg 1 järgi on üldiselt teadaolev asjaolu, et eluruumi ostmisel vahetult müüjalt on

müügihind turuhinnast madalam.

15. Ringkonnakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata taasriigistamise ja erastamise seaduse § 2

lg-s 1 ja maareformiseaduse § 223 lg-s 6 sätestatu. Kassaator on tasunud ostueesõigusega erastatava

maa eest täielikult EVP-kroonides seetõttu, et hageja on kohustatud subjekt taasriigistamise seaduse

§ 2 lg 1 tähenduses ning hageja on kasutanud AS-i EKE Invest, mis kuulub hagejaga ühte kontserni,

eluruumide erastamise eest laekunud EVP-sid. Ka siis, kui kassaatorile ei oleks kuulunud kunagi

ühtegi eluruumi, oleks kassaator saanud tasuda ostueesõigusega erastatava maa eest täielikult EVP-

des. Seega erastatud maade eest tasumine täielikult EVP-des ei saa olla vaadeldav õiglase hüvitisena

Vindi tn 8-23 eluruumi sundvõõrandamise eest.

Ringkonnakohus ei ole TsMS § 330 lg-t 4 rikkudes põhjendanud, miks ta leiab, et asjaolu, et

kohustatud subjektiks oli kontsern, kuhu kuulus ka hageja, ei võimalda järeldada, et tegemist oli

abstraktse hüvega, millel puudus seos reaalse erastamiskohustusega.

16. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis Eesti Vabariik, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud. Samas leidis Eesti Vabariik, et hagi oleks tulnud jätta tervikuna rahuldamata Eesti

Vabariigi kassatsioonkaebuses esitatud põhjustel.

17. Kostja Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuse kohaselt on hageja juba saanud piisava hüvitise maa

ostueesõigusega erastamisel saadud soodustuste ning korteri erastamisel makstud EVP-kroonide näol.

Seetõttu ei ole põhjendatud täiendava kompensatsiooni maksmine. Nõustuda ei saa ringkonnakohtu

seisukohaga, et käesoleva asjaga seonduvates halduskohtute otsustes ei ole tuvastatud asjaolusid, mis

välistaksid hageja õiguse nõuda eluruumide eest kompensatsiooni lähtuvalt turuhinnast. Riigikohtu

halduskolleegiumi lahendist nr 3-3-1-51-03, mis on tehtud analoogilises asjas, tuleneb, et kui isik

leiab, et sundvõõrandamine on õigusvastane, peab ta sundvõõrandamise vaidlustama ja mitte laskma

endale õigusvastaselt kahju tekitada. AS DESINTEGRAATOR ei ole käesoleva vaidlusega seotud

haldusasjades vaidlustanud talle pandud kohustust Eluruumide erastamise seaduses ettenähtud alustel

ja korras ning tasu eest erastada eluruumid.

18. Juhul, kui ei oleks olemas AS DESINTEGRAATOR erastamiskohustuse täitmise eest rahalise

hüvitise suurust käsitlevat jõustunud kohtulahendit, tulnuks kohtul täiendava hüvitise

väljamõistmiseks algatada põhiseaduslikkuse järelevalve menetlus EES § 7 lg 1 ja selle täitmiseks

vastu võetud korra suhtes. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et menetlust ei pea algatama, kuna

hageja ei nõua täiendavat hüvitist erastamistehingu teiselt poolelt, vaid riigilt. Riigikohtu

halduskolleegiumi lahendis nr 3-3-1-51-03 on märgitud, et kui kolmanda isiku makstav hüvitis ei ole

piisav, on riik rikkunud põhiseaduslikku omandigarantiid. Samuti märkis halduskolleegium, et

seadusandja eesmärk oli kehtestada regulatsioon, mille kohaselt kohustatud subjektile antakse

hüvitisena üle vaid EVP-d ja eluruumide eest mingit täiendavat hüvitist ei maksta ja kui kohus leidis,

et see regulatsioon ei ole kooskõlas PS §-ga 32, pidanuks ta algatama põhiseaduslikkuse järelevalve

menetluse.

19. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi istungil jäid kassaatorid oma kassatsioonkaebuste juurde ning

vaidlesid üksteise kassatsioonkaebustele vastu.

MENETLUS RIIGIKOHTUS

20. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. mai 2004. a määrusega anti asi lahendada Riigikohtu tsiviil- ja

halduskolleegiumi vahelisele erikogule.

21. Riigikohtu halduskolleegium leidis taasriigistamise ja sellest tulenevalt eluruumide erastamise

kohustatud subjektiks oleva Tartu Kunstnike Liidu kaebuse asjas 20. juuni 2003. a otsuses nr 3-3-1-

51-03 (RT III 2003, 24, 239) et:".... Kui isik leiab, et sundvõõrandamine on õigusvastane, peab ta

sundvõõrandamise vaidlustama ja mitte laskma endale õigusvastaselt kahju tekitada. Ka siis, kui

sundvõõrandamisel määratakse kindlaks hüvitise suurus, tuleb hüvitise suurus tähtaegselt vaidlustada,

kui isik leiab, et makstav hüvitis ei ole õiglane. Riigivastutuse seaduse (RVS) § 7 lg-st 1 tuleneb

põhimõte, et kannatanu peab võimaluse korral püüdma ära hoida kahju tekkimist, vaidlustades

õigeaegselt kahju põhjustava avaliku võimu kandja tegevuse."

Tsiviilkolleegiumi arvates ei tulene riigivastutuse seaduse rakendamist reguleerivast RVS §-st 31, et

RVS § 7 lg-t 1 saaks kohaldada kahju tekitamise juhtumitele, mis on toimunud enne riigivastutuse

seaduse jõustumist 1. jaanuaril 2002. a. Samas ei ole kolleegiumi arvates RVS § 7 lg 1 käesoleval

juhul kohaldatav veel seetõttu, et tegemist pole kahju tekitamise juhtumiga, vaid vara

sundvõõrandmisest tekkiva hüvitamiskohustuse täitmata jätmisega.

22. Erikogu istungil 13. septembril 2004. a jäid hageja esindajad varem esitatud seisukohtade juurde.

RIIGIKOHTU ERIKOGU SEISUKOHT

I

23. Esmalt vastab erikogu Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuse väitele, et Riigikohtu

halduskolleegiumi otsusest haldusasjas nr 3-3-1-51-03 tuleneb, et kui taasriigistamise kohustatud

subjekt ei ole halduskohtus vaidlustanud talle pandud kohustust erastada talle kuuluvad eluruumid

Eluruumide erastamise seaduses ettenähtud alustel ja korras ning tasu eest, siis ei ole põhjendatud

täiendava hüvitise maksmise nõue.

Erikogu arvates leidis ringkonnakohus õigesti, et käesoleva vaidlusega seotud haldusasjas tehtud

otsuses ei ole tuvastatud asjaolusid, mis välistaksid hageja õiguse nõuda eluruumide eest

kompensatsiooni lähtuvalt eluruumi turuhinnast.

Riigikohtu halduskolleegiumi viidatud otsuse nr 3-3-1-51-03 p 1 kohaselt kohustas Tartu

Halduskohus 12. mai 2000. a otsusega Tartu Kunstnike Liitu erastama ühe kuu jooksul arvates

kohtuotsuse jõustumisest Tartus Vanemuise tn 26 asuvad eluruumid, määrates erastamise hinna

kooskõlas Eluruumide erastamise seaduse ja Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198.

Käesoleva vaidlusega seotud haldusasjas on Tallinna Halduskohus 2. detsembri 1997. a otsusega

Tallinnas Vindi tn 8 elamus asuvate eluruumide erastamise kohustust analüüsides otsustanud

tunnistada AS DESINTEGRAATOR tegevuse, mis seisneb eluruumide erastamisest keeldumises,

täielikult seadusevastaseks ning leidnud, et AS-il DESINTEGRAATOR tuleb asi uuesti läbi vaadata,

teha asjas uus otsus ja vajalikud toimingud. Halduskohtus on selle otsuse motiveerivas osas

muuhulgas leidnud, et ta saab kaebuse alusel kontrollida AS DESINTEGRAATOR erastamisest

keeldumise otsuse seaduslikkust, kuid ei saa teha erastamisotsust. Halduskohtu otsuse resolutsioonis

ei ole märgitud, et erastamiskohustuse täitmine peab toimuma Eluruumide erastamise seaduses

ettenähtud alustel ja korras ning selles seaduses sätestatud tasu eest. Seega võis AS-il

DESINTEGRAATOR põhjendatult tekkida arusaam, et tal on õigus nõuda Eluruumide erastamise

seadusega ettenähtust suuremat hüvitist hiljem, s.o pärast erastamiskohustuse täitmist. Seetõttu ei saa

talle käesolevas asjas ette heita seda, et ta ei vaidlustanud Tallinna Halduskohtu 2. detsembri 1997. a

otsust hüvitise suurust puudutavas osas.

24. Erikogu peab vajalikuks märkida, et ringkonnakohus viitas oma otsuses ekslikult Tallinna

Halduskohtu 28. jaanuari 1998. a otsusele, millega kohustati AS DESINTEGRAATOR erastama

Tallinnas P. Pinna tn 19 elamus asuvad eluruumid. Samas on ringkonnakohus võtnud asja materjalide

juurde Tallinnas Vindi tn 8 asuva elamu erastamiskohustust puudutava Tallinna Halduskohtu

2. detsembri 1997. a otsuse.

II

25. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on 12. aprilli 1995. a otsuses asjas nr III-

4/A-1/95 (RT I 1995, 42, 655) märkinud et kui Eluruumide erastamise seadus kohustab kooperatiivset

organisatsiooni kui taasriigistamise kohustatud subjekti erastama ka seda vara, mida ta ei ole riigilt

tasuta saanud, siis see on tegelikult kooperatiivse organisatsiooni vara sundvõõrandamine, mis

Põhiseaduse § 32 kohaselt võib toimuda üksnes seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes

huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Sellel seisukohal oli põhiseaduslikkuse järelevalve

kolleegium ka 8. novembri 1996. a otsuses asjas nr 3-4-1-2-96 (RT I 1996, 87, 1558).

AS DESINTEGRAATOR on taasriigistamise kohustatud subjektiks olnud Teadus-Tootmiskoondise

Desintegraator õigusjärglane. Kohtud on kindlaks teinud, et Tallinnas Vindi tn 8 asuv elamu, milles

paikneb vaidlusalune korter, on ehitatud hageja enda vahenditega. Seega oli kõnealuse korteri

erastamiseks kohustamine AS DESINTEGRAATOR vara sundvõõrandamine.

26. Põhiseaduse § 32 lg 1 teise lause kohaselt võib omandit omaniku nõusolekuta võõrandada ainult

seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on viidatud otsuses nr III-4/A-1/95 käsitanud õiglase

hüvitisena omandi sundvõõrandamise korral asja harilikku väärtust.

Asjaõigusseaduse § 29 lg 2 sätestas kõnealuse eluruumi erastamise ajal, et asja harilik väärtus on

selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Pooled vaidlevad selle üle, kas kõnealuse korteri

väärtuse kindlakstegemisel tuleks lähtuda üürilepingu olemasolust või mitte, kuidas arvestada korteri

müümisega seonduvaid võõrandamis-, vahendus- ja vormistamiskulusid ning kas korteri väärtusest

tuleks maha arvata MRS § 223 lg-st 6 tuleneva soodustuse väärtus. On selge, et kõnealusel juhul ei

saa korteri erastamisest saadud 21 690 EVP-krooni, mille väärtus erastamise ajal oli 14 966 krooni, ja

MRS § 223 lg-st 6 tulenev maa ostueesõigusega erastamisel varaline soodustus 35 800 kr olla

õiglaseks hüvitiseks, sest nende hüvede väärtus kokku on igal juhul oluliselt väiksem kõnealuse

korteri harilikust väärtusest. Seega ei ole AS DESINTEGRAATOR seni saanud kõnealuse korteri eest

riigilt õiglast hüvitist.

27. Eluruumide erastamise seaduse § 8 lg 1 kohaselt toimub eluruumi erastamine rahvakapitali

obligatsioonide, õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimisel väljaantud väärtpaberite, raha,

rahvakapitali obligatsiooni arvestuskaardile kantud tööaastate või tööosaku eest ühismajandi või

taasriigistamise kohustatud subjektiks oleva majanditevahelise organisatsiooni varas.

Eluruumide erastamise seaduse § 19 lg-te 3 ja 4 kohaselt jäävad taasriigistamise kohustatud subjekti

omandis oleva eluruumi erastamisel laekunud raha, rahvakapitali obligatsioonid, arvestuskaardile

kantud tööaastad ja õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimisel väljaantud väärtpaberid

taasriigistamise kohustatud subjektile.

20. jaanuaril 1996 jõustunud EES § 19 lg 6 uue redaktsiooniga anti taasriigistamise kohustatud

subjektile võimalus tasuda ostueesõigusega erastatava maa eest täies ulatuses talle eluruumide

erastamise eest laekunud EVP-dega. Sama õigus on sätestatud MRS § 223 lg-s 6. Viimatinimetatud

säte võimaldab taasriigistamise kohustatud subjektil maa soodustingimustel erastamisel kasutada ka

temaga ühte kontserni kuuluvale äriühingule eluruumide erastamisest laekunud EVP-sid.

Eluruumide erastamise seadus ei sätesta muid hüvitise maksmise võimalusi, mida võiks

taasriigistamise kohustatud subjekt eluruumide erastamise eest saada. Selliseid lisahüvitisi ei ole

sätestatud ka teistes õigusaktides. Ka põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on ülalviidatud

otsustes käsitlenud erastamise ostu-müügilepingu alusel saadavaid EVP-sid ning võimalust tasuda

ostueesõigusega erastatava maa eest täies ulatuses EVP-dega taasriigistamise kohustatud subjekti

jaoks ette nähtud ainsa hüvitisena.

28. Eluruumi erastamisel kohustatud subjektile makstava hüvitise suurus tuleneb seega Eluruumide

erastamise seadusest. Kui seadus näeb ette hüvitise suuruse, mis on väiksem PS §-st 32 tulenevast

hüvitisest, siis ei saa kohus jätta seadust kohaldamata ja põhiseaduse alusel hüvitist välja mõista ilma,

et ta oleks algatanud asjassepuutuvate normide osas põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse. Samale

seisukohale on asunud Riigikohtu halduskolleegium 20. juuni 2003. a otsuse p-s 10 haldusasjas nr 3-

3-1-51-03.

III

29. Kuna käesoleval juhul ilmnes, et Eluruumide erastamise seadus ei võimalda AS-le

DESINTEGRAATOR maksta asja hariliku väärtusega võrdset hüvitist Tallinnas Vindi tn 8-23

eluruumi sundvõõrandamise eest, leiab Riigikohtu haldus- ja tsiviilkolleegiumi vaheline erikogu, et

Eluruumide erastamise seaduse regulatsioon kõnealuse korteri erastamise aegses redaktsioonis võib

rikkuda PS § 32 lg 1 teises lauses sätestatud põhiõigust, sest ei võimalda taasriigistamise kohustatud

subjektil saada tema oma vahenditest ehitatud eluruumide erastamisel õiglast hüvitist.

Eluruumide erastamise seaduse § 8 lg 1 ning § 19 lg 3, 4 ja 6 ei ole põhiseadusevastased selles osas,

mis neis on sätestatud. Probleemiks on see, et nimetatud sätted ega ka muud sätted ei pruugi tagada

taasriigistamise kohustud subjektile õiglast hüvitist temalt tema oma vahenditest ehitatud eluruumi

sundvõõrandamise korral.

Selle kahtluse kontrollimiseks tuleb AS DESINTEGRAATOR ja Eesti Vabariigi kassatsioonkaebused

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 358 lg-st 3 tulenevalt jätta läbi vaatamata ning anda asi

põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse § 3 lg 3 teise lause alusel lahendada

Riigikohtu üldkogule.

Hannes Kiris, Henn Jõks, Indrek Koolmeister, Jüri Põld, Tambet Tampuu