3-2-1-96-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-96-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 28. september 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja V. Kõve

Kohtuasi

M.S (R), L.K ja M.Ö hagi AS Hansa Liising Eesti vastu

kinnistule omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu

kannete tegemiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13. aprilli 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/146/2004

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Hansa Liising Eesti kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

13. september 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

13. aprilli 2004. a otsus.

2. Teha asjas uus otsus, millega jätta M.S (R), L.K ja M.Ö hagi

AS Hansa Liising Eesti vastu Tallinnas XXXXX XXX asuvale

kinnistule (registriosa nr 29653) omandiõiguse

tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks

rahuldamata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada Mart Saldrele AS Hansa Liising Eesti

kassatsioonkaebuselt 20. aprillil 2004. a tasutud kautsjon 7

500 (seitse tuhat viissada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. M.S (R), E.P, L.K, M.Ö ja K.R esitasid 19. juunil 2001. a Tallinna Linnakohtule hagi AS Hansa

Liising Eesti vastu. Hagis palusid nad tunnistada iga hageja omandiõigust 1/5 mõttelisele osale

Tallinnas XXXXX XXX asuvast kinnistust (registriosa nr 29653) (edaspidi: kinnistu) ja kanda

hagejad kinnistu kaasomanikena kinnistusraamatusse ning ühtlasi kustutada sama registriosa endist

omanikku (s.t kostjat) puudutav kanne.

2. Hagiavalduse kohaselt on kinnistu tagastatud omandireformi käigus õigusvastaselt võõrandatud

varana ja hagejad kasutavad kinnistul asuvas hoones olevaid kortereid X, X, X, X ja X üürnikena.

Kinnistu omanik, USA-s registreeritud ühing Estonian - Revelia Academic Fund Inc, müüs

21. detsembril 2000. a kinnistu 750 000 krooni eest kostjale, kes kanti kinnistu omanikuna

kinnistusraamatusse 5. märtsil 2001. a. Hagejatel on omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121

lg 10 kohaselt tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus.

Hagejad teatasid 4. aprillil 2001. a notar Ragne Tehveri vahendusel Estonian - Revelia Academic

Fund Inc esindajale Ivar Odratsile ja kostjale oma soovist kasutada ostueesõigust. Ostja ei nõustu aga

hagejate astumisega enda asemele ja kinnistusraamatusse vastava kande tegemisega.

3. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. K.R ei ole ostueesõiguse teostamise

avaldust kostjale esitanud. Hagejad ei ole tasunud kostjale kinnistu ostuhinda ega hüvitanud

kinnistule tehtud vajalikke ja kasulikke kulutusi. Kostja arvates peavad hagejad talle kokku tasuma 1

953 336 krooni, millest kinnistu ostuhinnaks on 750 000 krooni. Kuni nimetatud summade tasumiseni

võib kostja keelduda avalduse esitamisest hagejate kinnistusraamatusse kandmiseks ja neile valduse

üleandmisest. Hagejad ei ole nimetatud summasid ka kostja jaoks deponeerinud. Ostuhind tuleb

tasuda hiljemalt ajaks, mil ostueesõiguse kasutaja nõuab asja endale üleandmist. Kostja on

28. novembril 2000. a sõlminud liisingulepingud kinnistu väljaostmiseks Mart Saldre ja Mauri

Miidlaga ning OÜ-ga Feiron Trade.

4. 10. detsembri 2002. a ja 10. aprilli 2003. a määrustega lõpetas linnakohus menetluse K.R ja E.P

hagides, kuna nad loobusid hagidest. Kohtuistungil palus ülejäänud hagejate esindaja seetõttu

tunnustada iga hageja omandiõigust 1/3 mõttelisele osale kinnistust.

5. Tallinna Linnakohus jättis 14. oktoobri 2003. a otsusega hagi rahuldamata ning mõistis hagejatelt

välja ekspertiisitasud ja kostja õigusabikulud. Kohus leidis, et hagejatel on ühine ostueesõigus

kinnistu suhtes tulenevalt ORAS § 121 lg-st 10. Samas ei ole hagejad tasunud asja sisulise

arutamiseni kohtus ei ostuhinda ega kantud kulutusi ja makse. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 269 ja

§ 271 lg 1 järgi oleks hagejad pidanud tasuma ostuhinna ja kulutused ning maksed asja üleandmise

ajaks. Kostjal on tulenevalt AÕS § 271 lõikest 1 õigus keelduda avalduse esitamisest hagejate

kandmiseks kinnistusraamatusse ning hagejad kaotasid õiguse realiseerida oma ostueesõigust kinnistu

suhtes.

6. Tallinna Linnakohtu otsuse peale esitasid 4. novembril 2003. a apellatsioonkaebuse hagejad, kes

palusid linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hagejad ei ole kaebuse

kohaselt keeldunud ostuhinna ja kulutuste hüvitamisest. Kuna kulutuste suuruse üle toimus aga

vaidlus, ei teadnud nad, milline summa tulnuks tasuda. Põhjendamatu on linnakohtu seisukoht, et

kulutused tulnuks tasuda hiljemalt tsiviilasja sisulise arutamise päevaks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohtu 13. aprilli 2004. a otsusega tühistati linnakohtu otsus ja asi saadeti

linnakohtule uueks arutamiseks. Otsuse kohaselt ei vaielda selle üle, et hagejatel on kinnistu

ostueesõigus, mille kasutamiseks peavad nad tasuma kinnistu ostuhinna ning kinnistuga seotud

vajalikud ja kasulikud kulutused ja maksud. Asjaolu, et hageja ei ole nimetatud summat ostjale

tasunud, ei võimalda kohtul otsustada hagi rahuldamise või rahuldamata jätmise üle, kuna pooled

vaidlevad AÕS § 269 lg-s 2 nimetatud kulutuste suuruse üle. Hagejatele ei olnud teada, millise

summa peavad nad kostjale tasuma. Kohus peab kõigepealt välja selgitama summa, mille hagejad

peavad tasuma AÕS § 269 alusel, ning andma hagejatele aega selle summa maksmiseks kostjale või

deponeerimiseks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohtu otsuse peale esitas 3. mail 2004. a kassatsioonkaebuse kostja, kes palus

apellatsioonikohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jäetakse muutmata Tallinna

Linnakohtu 14. oktoobri 2003. a otsus.

Kassaatori arvates on väär ringkonnakohtu seisukoht, et hagejatel puudus ostueesõiguse teostamisel

kohustus ka vaidlustamata summa ostjale tasumiseks või deponeerimiseks enne asja omandi

üleandmise nõudmist. Asjas ei olnud vaidlust selle üle, et kinnistu ostuhinnaks oli 750 000 krooni.

Samuti puudus vaidlus selles, et kassaator on enne ostueesõiguse teostamist teinud kinnistule

kulutusi. Üksmeel oli pooltel ka selles, et ostuhinda ja muid kinnistule tehtud kulutusi ei ole hagejad

täies ulatuses tasunud või deponeerinud. Poolte vahel on vaidlus vaid selle üle, kui suures ulatuses on

kassaator teinud kinnistule vajalikke ja kasulikke kulutusi. Lisaks märgib kassaator, et

asjaõigusseaduses ei ole otseselt sätestatud, mis hetkeks peavad ostueesõiguse teostajad tasuma

ostjale kinnistu ostuhinna ja muud kulutused, kuid tulenevalt AÕS §-de 264, 265, 269 ja 271 sisust ja

mõttest tuleb nimetatud summad tasuda enne asja omandi üleandmise nõudmist. Kassaator leiab ka,

et kuna vastustajad ei olnud tasunud kohtu deposiiti kinnistu ostuhinda, mille osas vaidlus puudus,

siis ei olnud kohtul vajadust osaotsuse tegemiseks ja kohtu arvates põhjendatud vajalike ja kasulike

kulude suuruse kindlaksmääramiseks. Hagejad ei ole käitunud heauskselt ega mõistlikult, kui

ligikaudu kolme aasta jooksul pärast ostueesõiguse teostamist ei ole nad tasunud ostjale ühtegi

summat.

9. Hagejad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta see rahuldamata. Ringkonnakohus

ei ole hagejate arvates vääralt tõlgendanud ega kohaldanud materiaalõiguse normi. Kohus oleks

pidanud esmalt välja selgitama summa, mille tasumist võinuks hagejatelt nõuda. Hagejad ei ole

ostueesõiguse teostamisel toiminud vastuolus hea usu põhimõttega, sest nad ei ole keeldunud

summade tasumisest, kuid neile ei ole teada, milline summa tuleb tasuda.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 363

p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu ning asjas on

võimalik teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

11. Vastavalt ostueesõiguse teostamise avalduste esitamise ajal kehtinud AÕS § 269 lg-le 1 oli

ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ta ostu-müügilepingu järgi on

müüjale maksnud, samuti lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikud

kulutused. Lisaks oli ostueesõigust teostav isik kohustatud vastavalt § 269 lg-le 2 hüvitama ostja

tehtud vajalikud ja kasulikud kulutused ning tasutud maksud, kui kinnisasi on juba läinud ostja

omandisse või valdusse. AÕS § 271 lg 1 kohaselt võis ostja või müüja keelduda avalduse andmisest

ostueesõigust teostanud isiku kinnistusraamatusse kandmiseks ja kinnistu valduse väljaandmiseks,

kui ostueesõigust teostanud isik ei tasu ostuhinda ega hüvita kulutusi.

12. Ringkonnakohus on tuvastanud, et pooltel puudus vaidlus selle üle, et hagejatel tuleb

ostueesõiguse teostamiseks tasuda AÕS § 269 lg 1 alusel ostjale müügilepingujärgne ostuhind 750

000 krooni ning lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikud kulutused.

Ühtlasi on ringkonnakohus tuvastanud, et kinnistu ostuhind on tasumata ning pooled vaidlevad

põhjendatud ja vajalike kulutuste üle, mille hagejad peavad AÕS § 269 lg 2 alusel tasuma.

13. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu järeldusega, et hagi rahuldamise või rahuldamata jätmise

üle ei ole võimalik otsustada, kui poolte vahel on vaidlus AÕS § 269 lg-s 2 nimetatud kulutuste üle.

Ühtlasi ei saa nõustuda ringkonnakohtu seisukohaga, et kohus peab esmalt välja selgitama kogu

summa, mille hagejad peavad tasuma AÕS § 269 alusel, ning andma hagejatele aega selle summa

tasumiseks kostjale või deponeerimiseks.

14. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 25. mai 2000. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-68-00 (RT III

2000, 15, 166) ja 20. novembri 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-143-02 (RT III 2002, 34, 373)

asunud seisukohale, et kui ostueesõigust omav isik ei ole ostuhinda tasunud või vastavat raha

deponeerinud, ei saa omandiõiguse tunnustamise hagi rahuldada. 30. märtsi 2004. a otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-38-04 (RT III 2004, 10, 125) asus kolleegium seisukohale, et ringkonnakohus

peab välja selgitama summa, mille hageja peab tasuma elamu parendamiseks ja remontimiseks tehtud

kulude katteks, ning andma aega selle summa maksmiseks kostjatele või deponeerimiseks.

15. Käesolevas asjas puudub vaidlus ostuhinna suuruse üle, seega pidanuks hagejad kostjale tasuma

vähemalt AÕS § 269 lg-s 1 sätestatud ostuhinna või selle deponeerima. AÕS § 269 lg-s 2 sätestatud

kulutuste suuruse üle oli poolte vahel vaidlus, mille kohus oleks pidanud lahendama, kui hagejad

oleksid tasunud ostuhinna. Kuna hagejad ei tasunud ostuhinda ka mitte asja lahendamiseni esimese

astme kohtus, jättis linnakohus põhjendatult hagi rahuldamata. Vaidlus kulutuste üle ei vabasta

ostueesõigust teostada soovivat isikut kohustusest tasuda ostuhind.

16. Kuna kassatsioonkaebus tuleb rahuldada asjaõigusseaduse väära tõlgendamise ja kohaldamise

tõttu, ei pea kolleegium vajalikuks täiendavalt käsitleda kassatsioonkaebuse väiteid kostja käitumise

vastuolu kohta hea usu põhimõttega.

17. Kuna kohtud on tuvastanud hagi lahendamiseks vajalikud asjaolud (kostjad ei ole tasunud ega

deponeerinud ostuhinda), leiab kolleegium, et menetlusökonoomia põhimõttest lähtuvalt on asi

võimalik sisuliselt lahendada asja alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks tagasi saatmata.

Hagejate apellatsioonkaebuses ringkonnakohtule on esitatud vaid õiguse väära kohaldamise väiteid,

mille kohta on kolleegium võtnud seisukoha käesolevas otsuses. Seega on võimalik teha uus otsus ja

jätta hagi rahuldamata.

A. Kull, H. Jõks, V. Kõve