3-2-1-91-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-91-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 16. september 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja P. Jerofejev, liikmed H. Jõks ja J. Luik

Kohtuasi

Jakov Golunovi hagi AS Hansa Liising Eesti vastu eluruumi

kasutamise õiguse tunnustamiseks, rikkumise kõrvaldamiseks

ja edasise rikkumise ärahoidmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. märtsi 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/311/2004

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Hansa Liising Eesti ja kolmanda isiku Katrin Pahka

kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

30. august 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

30. märtsi 2004. a otsus ja saata asi samale

apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Advokaadibüroole AS Aivar Pilv 22. aprillil

2004. a Katrin Pahka eest tasutud kautsjon 200 (kakssada)

krooni ja 29. aprillil 2004. a AS Hansa Liising Eesti eest

tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinnas asuv korter kuulus ühisvarana Kristina ja Aleksander Golunovile. 30. oktoobri 2000. a

otsusega jagas Tallinna Linnakohus nende ühisvara. Korter jäi kohtuotsuse järgi A. Golunovi

omandisse ning temalt mõisteti K. Golunova kasuks välja 72 500 krooni kompensatsiooni.

30. novembril 2000. a sõlmis A. Golunov hageja Jakov Golunoviga üürilepingu, millega andis korteri

hageja kasutusse. Kuna A. Golunov ei maksnud K. Golunovale kompensatsiooni, algatas viimane

kohtuotsuse täitmiseks täitemenetluse. 13. veebruaril 2001. a müüs kohtutäitur korteri OÜ-le

Beetahansa. 2. mail 2001. a müüs OÜ Beetahansa korteri Aleksandra Kollegajevale ning viimane

2. juulil 2001. a AS-le Hansa Liising Eesti. 29. juunil 2001. a sõlmis AS Hansa Liising Eesti

nimetatud korteri liisingulepingu Katrin Pahkaga.

2. 19. juunil 2001. a esitatud hagiavalduses palus hageja tunnustada oma õigust kasutada üürnikuna

korterit, kohustada kostjat A. Kollegajevat võimaldama hagejale pääsu korterisse ning mitte tegema

takistusi korteri kasutamisel. 11. detsembri 2002. a määrusega asendas Tallinna Linnakohus kostja

A. Kollegajeva AS-ga Hansa Liising Eesti. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt ei ole täitemenetluse

seadustiku (TMS) § 649 lg 2 kohaselt üürile antud varale sissenõude pööramise korral ostjal õigust

ühepoolselt üürilepingut lõpetada. Seega oli ka pärast korteri müümist OÜ-le Beetahansa hagejal

õigus seda korterit üürnikuna kasutada. OÜ Beetahansa nõudis korteri vabastamist. Kuna hageja

korterit ei vabastanud, hakkasid OÜ Beetahansa töötajad teda ähvardama ning 16. märtsil 2001. a

paigaldasid nad korterile uue metallukse, mille võtit hagejale ei antud. Sellest ajast alates ei ole

hageja korterisse enam pääsenud. Elamuseaduse (ES) § 34 kohaselt jääb eluruumi omandiõiguse

üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes.

3. AS Hansa Liising Eesti ja kolmas isik K. Pahka hagi ei tunnista. Nende vastuväidete kohaselt

omandas kostja eluruumi 2. juulil 2001. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel. Lepingu p-s 2.1.3

kinnitas müüja, et kuni lepingu sõlmimiseni puudusid kolmandatel isikutel õigused korterile.

Vastavalt kostja ja kolmanda isiku vahel 29. juunil 2001. a sõlmitud liisingulepingule kohustus kostja

omandama vaidlusaluse korteri ning liisinguperioodi lõppedes võõrandama selle K. Pahkale. Pärast

seda, kui kostja omandas korteri, lõppesid kolmanda isiku õigused korterile, sest puudusid asjaolud,

mis oleks asjaõigusseaduse (AÕS) § 116 lg 2 kohaselt välistanud õiguste lõppemise. Korter oli selle

üleandmisel A. Kollegajevalt K. Pahkale tühi ja seega ei pidanudki eeldama, et kellelgi teisel võiksid

olla mingisugused õigused korterile. Hageja on kaotanud õiguse vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks

alatise lahkumise tõttu. Elamuseaduse § 541 lg 1 sätestas, et eluruumist alatiseks lahkumiseks

loetakse faktilist elama asumist teise kohta. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt kaotavad eluruumist

alatiselt lahkunud üürnik või temaga koos elanud perekonnaliige õiguse eluruumile lahkumise

päevast alates.

4. Tallinna Linnakohtu 15. detsembri 2003. a otsusega hagi rahuldati. Kohus tunnustas J. Golunovi

õigust kasutada üürnikuna Tallinnas Kolde puiesteel asuvat korterit, kohustas kostjat võimaldama

J. Golunovile pääsu korterisse ja mitte tegema talle takistusi korteri kasutamisel.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt kasutas J. Golunov eluruumi 30. novembrist 2000. a

A. Golunoviga 36 aastaks sõlmitud üürilepingu alusel. Üürileping vastab ES §-des 29 ja 31 sätestatud

sisu- ja vorminõuetele ning selle kehtivuse üle ei vaielda. Hageja seletustega on tõendatud, et ta

kasutas korterit elamiseks kuni hetkeni, mil kohtutäitur müüs selle enampakkumisel OÜ-le

Beetahansa. Enampakkumine on vaidlustatud Tallinna Linnakohtus. 16. märtsil 2001. a vahetas OÜ

Beetahansa olemasoleva metallukse uue vastu, kuid hagejale võtit ei andnud ning sellest ajast hageja

korterisse ei pääsenud. Hageja väljatõstmiseks korterist puudub seaduslik alus. 2. mail 2001. a OÜ

Beetahansa ja A. Kollegajeva vahel sõlmitud ostu-müügilepinguga müüs OÜ Beetahansa korteri

A. Kollegajevale, kes omakorda müüs korteri 2. juulil 2001. a edasi AS-le Hansa Liising Eesti. Ostu-

müügilepingu p-s 2.1.3 avaldab ja kinnitab A. Kollegajeva vääralt, et korteri üle ei ole vaidlusi ja

puuduvad kolmandate isikute õigused. Kostja ei kontrollinud müüja esitatud andmeid.

Kohtumenetluses on mitmed vaidlused selle korteri üle ning korter on koormatud üürilepinguga.

Kostja avaldas eelistungil, et kui ta oleks teadnud üürilepingu olemasolust, ei oleks ta seda korterit

ostnud. Kuid kostja ei tõendanud, et üürilepingust ja vaidlusest teadasaamine oli võimatu. Kostja pidi

K. Pahkaga liisingulepingut sõlmides arvestama, et korteriga seotud asjaolude väljaselgitamata

jätmine ei ole liisinguvõtja suhtes kooskõlas seaduses sätestatud kohustusega kasutada oma

tsiviilõigusi heas usus.

Alusetu on kostja väide, et ta on korteri heauskselt omandanud ilma üürilepinguta. 13. veebruaril

2001. a müüs kohtutäitur korteri täitemenetluse käigus OÜ-le Beetahansa. Täitemenetluse seadustiku

§ 649 kohaselt ei ole üürileantud varale sissenõude pööramise korral ostjal õigust lepingut

ühepoolselt lõpetada. See põhimõte oli sätestatud ka ES §-s 34. Kuivõrd eeltoodud õigusnormid on

erinormiks AÕS § 116 lg 1 suhtes, jäi vaatamata korteriomaniku vahetusele J. Golunoviga sõlmitud

üürileping jõusse. Hageja õigused korterile, mis olid tekkinud enne omandi üleminekut, ei ole

lõppenud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg-s 5 on sätestatud, et kui üürileandja võõrandab

kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja

üürniku valdusse andmist, lähevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.

Asjaõigusseaduse § 116 lg 1 ei ole käesoleval juhul kohaldatav.

1. juulini 2002. a kehtinud ES § 531 lg 2 kohaselt kaotavad eluruumist alatiselt lahkunud üürnik või

temaga koos elanud perekonnaliige õiguse eluruumile lahkumise päevast alates. Kostja ei ole

tõendanud, et hageja on korterist vabatahtlikult alatiseks lahkunud ning kaotanud sellega õiguse

eluruumile. Hageja seletuse ning tema poolt politseisse esitatud avaldusega kriminaalasja

algatamiseks ning hagiavaldusega kohtusse oma rikutud õiguste kaitseks on tõendatud, et OÜ

Beetahansa asendas korteri ukse ja tõstis omavoliliselt välja korteris asunud hageja vara. Hageja ei

ole alates 16. märtsist 2001. a korterisse pääsenud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohtu 30. märtsi 2004. a otsusega leiti, et linnakohtu otsus on lõppjärelduses

õige ning kostja ja kolmanda isiku K. Pahka apellatsioonkaebuses toodud asjaolud ei anna alust hagi

rahuldamata jätmiseks.

Asja materjalist nähtub, et A. Golunov ja J. Golunov sõlmisid 30. novembril 2000. a eluruumi

üürilepingu tähtajaga 36 aastat. Selle lepingu tähtaeg ei ole möödunud. Linnakohus on õigesti asunud

seisukohale, et nimetatud leping on kehtiv ja et TMS § 649 kohaselt üürileantud varale sissenõude

pööramise korral ei ole ostjal õigust ühepoolselt lepingut lõpetada. Linnakohus on samuti õigesti

lähtunud hageja ja kostja suhete käsitlemisel 1. juulini 2002. a kehtinud ES §-st 34, mille kohaselt

jääb eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping koos selle

lahutamatuks osaks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku suhtes.

Kostja viide AÕS 1. juulini 2003. a kehtinud §-dele 92"117 kui korteri omandiõiguse tekkimise

alusele on ekslik, sest tegemist ei ole vaidlusega omandiõiguse üle ja omandi üleminek ei lõpeta

iseenesest võlaõiguslikku lepingut " eluruumi üürilepingut, mille kehtimajäämine oli sõnaselgelt

sätestatud ES §-s 34. Võlaõigusliku lepingu " eluruumi üürilepingu " kehtimise seisukohast ei ole

oluline, kas ostja oli teadlik sellest, et korteri kohta oli sõlmitud kehtiv eluruumi üürileping. Seetõttu

ei ole õige ka apellantide viide AÕS §-le 95. Apellandid ei ole vaidluse lahendamise käigus esitanud

tõendeid selle kohta, et üürileping oleks 1. juulini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse

järgi tunnistatud kehtetuks või tuvastatud selle lepingu tühisus. Seda lepingut ei ole tühistatud ka

kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse järgi. Õige on apellantide väide käibe kindluse ja

usaldatavuse kaitse vajadusest, kuid käibe kindluse ja usaldatavuse kaitse ei tohi kaasa tuua üürniku

seadusega kaitstud õiguste rikkumist. Kooskõlas asja materjalidega ei ole apellantide väide, et

eluruumi üürileping on igal juhul lõppenud ka 1. juulini 2002. a kehtinud ES § 531 lg 1 alusel

vastustaja alatiseks elama asumisega teise kohta. Linnakohus on õigesti asunud seisukohale, et hageja

ei ole vabatahtlikult asunud mujale elama, vaid oli seda sunnitud tegema, sest tal ei võimaldatud

eluruumi kasutada. Üürileping ei lõpe, kui uus omanik teeb korteri kasutamise võimatuks ja üürnik ei

muutu alatiseks teise kohta elama asunuks. Üürnikul on õigus nõuda oma õiguste rikkumise

kõrvaldamist, milleks hageja esitaski hagi. Üürilepingut ei lõpeta ja hagi rahuldamist ning hageja

rikutud õiguste taastamist ei saa mõjutada ka asjaolu, et korteris elab juba kolmas isik K. Pahka.

Linnakohtu otsuse põhjenduste hulgast tuleb tõendamatuse tõttu välja jätta osa, mis käsitleb kostja

hea- või pahausksust ja kostja tegevusetust üürilepingu olemasolu väljaselgitamisel. Nimetatud

põhjenduste otsusest väljajätmine ei anna alust lõppjärelduses õige otsuse tühistamiseks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kostja AS Hansa Liising Eesti ja kolmas isik K. Pahka vaidlustasid ringkonnakohtu otsuse täies

ulatuses ning palusid apellatsioonikohtu otsuse tühistada ja saata asi samale kohtule uueks

läbivaatamiseks.

7. Väär on kohtute seisukoht, et üürilepingu kehtivuse seisukohalt ei ole oluline, kas ostja oli

lepingust teadlik või mitte. Kassaatorid leiavad, et kui üürilepingujärgne üürnik on loobunud

valdusest asjale ning kui omandaja ei teadnud ega pidanud teadma üürniku väidetavatest õigustest

asjale, siis lõppevad üürniku väidetavad õigused AÕS § 116 alusel heauskse omandamise sätete

alusel. Õige ei ole kohtute seisukoht, et TMS § 649 ja ES § 34 on erinormideks AÕS § 116 lg 1

suhtes. Erinormiks tuleb lugeda AÕS § 116 lg 1, sest see reguleerib sama paragrahvi 2. lõike kohaselt

vaid nende võlaõiguslike lepingute lõppemist, mille olemasolu ei nähtu asja valdusest. Vastasel juhul

tekiks ebamõistlik olukord, kus seadus kaitseks rohkem üürilepingujärgse üürniku õigusi kui asja

tegeliku omaniku õigusi. Samuti on ostjal võimatu kontrollida üürilepingu olemasolu. Käesoleval

juhul oli korter tühi ja sinna ei olnud ka kedagi sisse kirjutatud.

8. Kostjal AS Hansa Liising Eesti ei ole võimalik täita kohtuotsuse nõuet võimaldada J. Golunovile

pääsu korterisse. Korter on kostja ja K. Pahka vahel 29. juunil 2001. a sõlmitud liisingulepingu alusel

K. Pahka valduses ning liisinguperioodi lõppemisel on kostja kohustatud viimasele korteri

võõrandama. Tsiviilkoodeksi sätted välistavad asja äravõtmise isikult juhul, kui asi on juba antud üle

kolmandale isikule, kellel on samasugune õigus sellele asjale (TsK § 225). Ka 1. juulist 2002. a

kehtiva VÕS § 108 lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt ei või nõuda kohustuse täitmist, kui kohustuse täitmine

on võimatu või kui kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas.

Tsiviilkoodeksi §-d 252 ja 254 sätestavad müüja vastu pretensioonide ja hagide esitamise tähtajaks

ostetud asja suhtes maksimaalselt 1 aasta. AS Hansa Liising Eesti kaasati kohtuprotsessi ligikaudu

1,5 aastat pärast korteri omandamist. Seetõttu on kostjal hagi aegumise tõttu ära langenud võimalus

nõuda müüjalt ostuhinna vastavat alandamist, lepingu lõpetamist koos kahjude hüvitamisega ostjale

jne.

9. Kohtud on jätnud tähelepanuta kassaatorite väited selle kohta, et hageja ei elanud Kolde puiesteel

asuvas korteris. Üürileping võis hageja alalise lahkumise tõttu lõppeda. Enne 1. juulit 2002. a

kehtinud ES § 531 lg 2 kohaselt kaotavad eluruumist lahkunud üürnik või temaga koos elanud

perekonnaliige õiguse eluruumile lahkumise päevast alates. Väited selle kohta, et hageja tõsteti

eluruumist ebaseaduslikult välja, on täielikult tõendamata. Paljasõnalised on väited, et 16. märtsil

2001. a asendas OÜ Beetahansa korteri ukse ja tõstis omavoliliselt välja korteris asunud hageja vara.

Tõendiks ei saa olla ainuüksi hageja seletus või kriminaalasja algatamise avaldus, sest antud juhul

puudub kriminaalasjas tehtud lõplik otsus.

10. Hageja ei ole kassatsioonkaebusele kirjalikult vastanud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu.

12. Kooskõlas tuvastatud asjaoludega leidis ringkonnakohus õigesti, et vaidlusalune 30. novembril

2000. a sõlmitud eluruumi üürileping jäi kehtima ka korteri võõrandamistel ning üürileandjaks on AS

Hansa Liising Eesti. 1. juulini 2003. a kehtinud AÕS § 116 lg 2 p 3 järgi ei lõppenud seaduses

sätestatud juhtudel vallasomandi üleminekul uuele omanikule üleandmise teel kolmanda isiku

õigused asjale, mis olid tekkinud enne omandi üleminekut. Elamuseaduse 1. juulini 2002. a kehtinud

§ 34 kohaselt jääb eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping koos

selle lahutamatuks osaks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku

suhtes. Täitemenetluse seadustiku § 649 lg 2 kolmanda lause järgi ei ole ostjal õigust üürile antud

varale sissenõude pööramise korral ühepoolselt üürilepingut lõpetada. Osundatud normidest tuleneb

üheselt, et omaniku muutumisel läksid üürileandja õigused ja kohustused üürilepingu järgi üle uuele

omanikule. Osundatud normid ei võimalda teha järeldust, et üürileping ei läinud omandajale üle siis,

kui omandaja üürilepingust ei teadnud ega pidanud teadma ja üürnik ei olnud asja otsene valdaja. Kas

taolises olukorras eelistada omaniku või üürniku huve, see on seadusandja otsustada ja see otsus oli

üürniku huve eelistav.

13. Käesoleval juhul oleks AS Hansa Liising Eesti omandanud korteri ilma kehtiva üürilepinguta, kui

hageja üürileping oleks lõppenud nt ES § 531 alusel eluruumist alatiselt lahkumise tõttu. Eluruumist

alatiseks lahkumiseks loeti ES § 531 lg 1 järgi faktilist elama asumist teise kohta. Sama paragrahvi

teise lõike kohaselt võis kohus üürileandja hagi alusel tunnistada üürniku ja temaga koos elavad

perekonnaliikmed eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks nende alatiselt lahkumise tõttu. Asjas pole

üürileandja sellist hagi esitanud ning seega puudus kohtul vajadus võtta seisukohta ES § 531 osas.

Vaatamata sellele on kohtud tuvastanud, et hageja oli sunnitud korterist lahkuma OÜ Beetahansa

tegevuse tõttu, mitte vabatahtlikult sooviga elama asuda mujale. Kolleegium leiab, et eelnevat

tuvastades pole kohtud rikkunud protsessiõiguse norme.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 91 lg 1 järgi peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 90 lg 1 järgi on tsiviilasjas

tõendiks igasugune teave, mis on seadusega sätestatud protsessivormis ja mille alusel teeb kohus

kindlaks poolte või teiste protsessiosaliste nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende

puudumise, samuti asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Tõendiks võib sama paragrahvi teise

lõike kohaselt olla tunnistaja ütlus, poole ja kolmanda isiku seletus ja ka dokumentaalne tõend.

Eluruumist lahkumise asjaolusid võib järelikult tõendada ka kriminaalasja algatamise avaldusega,

mitte ainult "kriminaalasjas tehtud lõpliku otsusega", nagu märgib kostja. Kohus peab kõiki tõendeid

hindama seadusest juhindudes igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning ühelgi tõendil ei ole kohtu

jaoks ette kindlaksmääratud jõudu (TsMS § 95 lg-d 1 ja 2). Kohtud leidsid, et hageja esitatud tõendid

on piisavad, kinnitamaks asjaolu, et ta ei ole vabatahtlikult kaotanud korteri valdust ega asunud omal

soovil elama teise kohta.

14. Kolleegium märgib, et kui hagejal ongi kehtiv üürileping Tallinnas asuva korteri kohta, ei pruugi

sellest tuleneda õigus korterit üürnikuna faktiliselt kasutada. Kohtud on tuvastanud, et korter on

kolmanda isiku valduses liisingulepingu alusel. Sellisel juhul ei saa panna kostjale ka kohustust mitte

teha takistusi hagejale korteri kasutamisel.

15. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele

alates 1. juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Sama

seaduse § 12 lg 2 järgi ei välista ega piira sama paragrahvi esimeses lõikes sätestatu lepingupoolte

õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. a. ning kestvuslepinguga seotud asjaoludele

või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse senikehtinud seadust.

Seega kuuluvad asjas kohaldamisele Tsiviilkoodeksi sätted. Kui kostja oli vaidlusaluse korteri andnud

kolmandast isikust liisinguvõtja valdusse ja üürileandjana rikkus üürilepingut juba enne 1. juulit

2002. a, siis kuni 1. juulini 2002. a kehtinud TsK § 225 teise lause järgi langes ära võlgniku kohustus

üle anda individuaalselt piiritletud asi, kui asi oli juba üle antud kolmandale isikule, kellel on

samasugune õigus sellele asjale.

Kolleegium märgib, et ka Võlaõigusseaduse § 108 lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt ei saa võlausaldaja nõuda

kohustuse täitmist, mis ei seisne raha maksmises, kui kohustuse täitmine on võimatu või võlgnikule

ebamõistlikult kulukas või koormav.

16. Asja uuel lahendamisel on kohtul võimalik teha otsus, kus küll tunnustatakse üürilepingu

olemasolu, kuid viidatud õigusnormide tõttu ei ole hagejal õigust korterit kasutada ja kostjat ei saa

kohustada võimaldama hagejale pääsu korterisse ning mitte tegema takistusi korteri kasutamisel.

Samas see, et võlausaldaja ei saa vaatamata lepingu rikkumisele nõuda võlgnikult lepingu täitmist, ei

võta võlausaldajalt õigust kasutada teisi õiguskaitsevahendeid, s.h nõuda kahju hüvitamist.

P. Jerofejev, H. Jõks, J. Luik