3-2-1-83-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-83-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 16. september 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed P. Jerofejev ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Korteriühistu Narva mnt 49 hagi Raissa Bõkova vastu

korteriomandi võõrandamiseks ja 21 312 krooni 39 sendi

saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 2. märtsi 2004. a otsus

tsiviilasjas nr 2-2-56/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Korteriühistu Narva mnt 49 kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

23. august 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 2. märtsi

2004. a otsus ja saata asi samale apellatsioonikohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada korteriühistule Narva mnt 49 1. aprillil 2004. a

tasutud kautsjon 214 (kakssada neliteist) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Korteriühistu Narva mnt 49 (KÜ Narva mnt 49) haldab ja majandab 1. juulist 1997. a Jõhvi linnas

Narva mnt 49 asuvat elamut. Raissa Bõkovale kuulub Narvas korteriomand. 5. juunil 2002. a esitas

KÜ Narva mnt 49 hagi R. Bõkova vastu 21 312 krooni 39 sendi saamiseks. Hagiavalduse

põhjenduste kohaselt võlgneb kostja hagejale korteriühistu sisseastumismaksu 121 krooni, 17 701

krooni 84 senti teenustasu ja kommunaalteenuste eest, 500 krooni leppetrahvi ning 4 352 krooni 40

senti viivist. Samuti palus hageja otsustada kostjale kuuluva korteriomandi sundvõõrandamine.

Korteriomanike 3. märtsi 2002. a üldkoosoleku otsuse kohaselt ei pea korteriomanikud võimalikuks

kostja edasist kuulumist KÜ Narva mnt 49 korteriomanike hulka ning otsustati võõrandada kostjale

kuuluv korteriomand.

Kostja vaidles hagile vastu, väites, et ta ei ole võlgu nõutavat summat, sest ta ei ole alates 1998. a

soojaenergiat tarbinud, kuna läks üle elektriküttele, ning korteriühistu ei ole remonttöid teinud.

2. Ida-Viru Maakohtu 10. novembri 2003. a otsusega hagi rahuldati. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt on kostja KÜ Narva mnt 49 liige. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 4 järgi on

korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning

majandamiskulude kandmise kohta kohustuslikud kõikidele korteriomanikele. Korteriomaniku

kohustused ei piirdu üksnes talle kuuluva korteri reaalosaga. Kostja pidi tasuma elamu majandamise

kulude eest samadel alustel teiste sama elamu eluruumide omanikega. Elamule tehtud remonttööde

loetelu nähtub KÜ Narva mnt 49 8. aprilli 2001. a üldkoosoleku protokollist ning revisjonikomisjoni

aktist. Kostja ei ole tõendanud, et nimetatud remonttöid ei olnud vaja teha. Hageja esitatud tõendite

(tl 18"38) järgi on hageja elamu haldamiseks ja remontimiseks kulutusi teinud. Korteriühistu 9. juuni

1997. a üldkoosoleku otsuse kohaselt on korteriühistu liikme sisseastumismaks 121 krooni, mille

kostja on korteriühistu liikmena kohustatud tasuma.

3. Kostja ei ole tõendanud, et ei tarbi sooja vett ega kasuta keskkütte teenust 1998. a juulikuust.

Kostja ei ole esitanud kohtule luba alternatiivküttele üleminekuks (selleks ei ole Jõhvi Elektrivõrgu

Elektrimüügi osakonna akt, mille kohaselt on kostja korteri peakaitsme suurus 16A ja olmetehnika

kasutamine antud võimsuse piires on lubatud ilma täiendava loata). Korteriomandiseaduse (KOS)

§ 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda

ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab

omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Ehituslikeks muudatusteks ja tavalise korrashoiu piire ületava

tegevuse puhul on vaja kõigi korteriomanike kokkulepet. Alternatiivküttele üleminekuks on

korteriomanik kohustatud esitama vastava projekti ja kooskõlastused.

4. Kostja on jätnud korduvalt täitmata KOS §-s 11 loetletud kohustused ja seetõttu on ta kohustatud

korteriomandi võõrandama.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Viru Ringkonnakohtu 2. märtsi 2004. a otsusega tühistati maakohtu otsus ja asi saadeti samale

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

6. Korteriomandiseaduse § 14 lg-te 1 ja 5 kohaselt otsustab korteriomandi võõrandamise kohus

vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Käesoleval juhul on

hagi esitanud korteriühistu, kellel puudub viidatud sättest tulenevalt hagemisõigus korteriomandi

sundvõõrandamiseks. Korteriühistu ei ole ka korteriomandi eseme valitseja. Valitseja nimetamist

reguleerib KOS § 20 ning kohtule ei ole esitatud tõendeid valitseja nimetamise kohta. Kohtule ei ole

esitatud ka tõendeid, et korteriühistule oleks antud volitus korteriomandi sundvõõrandamise nõudes

hagi esitamiseks. Järelikult on maakohus korteriühistu hagi korteriomandi sundvõõrandamiseks

ebaõigesti menetlenud. Korteriomandiseaduse § 14 lg 2 p 2, mille alusel on hagi sundvõõrandamise

nõudes esitatud, jõustus 1. juulil 2001. a. Seega ei oleks korteriomandi sundvõõrandamist saanud

otsustada korteriomanike üldkoosolekul enne 1. aprilli 2002. a (1. juuli 2001. a + 6 kuud + 3 kuud).

7. Maakohtu otsus ei vasta TsMS § 227 lg 1 nõuetele. Kohtuotsusest ei nähtu, millistele tõenditele ja

arvestustele tuginedes rahuldab kohus hagi teenustasu ja kommunaalkulude 17 701 krooni 84 sendi

nõudes. Asja materjalides puudub usaldusväärne kommunaalkulude ja teenustasu arvestus. Maakohus

mõistis kostjalt välja viivisena 4 352 krooni 40 senti. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, milliselt

perioodilt ja tasumata summadelt on viivis arvestatud. Puuduvad ka tõendid leppetrahvi 500 krooni

nõude osas. Maakohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta ei arvesta kostja esitatud tõenditega

kommunaalkulude tasumise kohta. Hagiavaldusest nähtub, et kostja kasuks on hagetavast summast

juba 1 362 krooni 85 senti välja mõistetud ning selle summa teistkordne väljamõistmine ei ole

õigustatud.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normide väära

kohaldamise ning protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu ja saata asi samale

apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

9. Hageja leiab, et ringkonnakohus jõudis väärale järeldusele, et hagejal puudub korteriomandi

võõrandamise nõude osas hagemisõigus. Korteriomandiseaduse § 15 lg 1 järgi valitsevad

korteriomanikud korteriomandi eset ühiselt. Sama sätte 3. lõike järgi võivad korteriomanikud

häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise raamesse.

Korteriomanike 3. märtsi 2002. a üldkoosoleku otsuse p 4 kohaselt on korteriomanikud delegeerinud

korteriühistule õiguse pöörduda sundvõõrandamise nõudega kohtusse. Ka arvestas apellatsioonikohus

vääralt sundvõõrandamise nõude esitamise tähtaega. Hageja arvates võis pärast korteriomandiseaduse

jõustumist R. Bõkova vastu hagi esitada. Kostjat oli pärast korteriomandiseaduse jõustumist hoiatatud

sundvõõrandamise võimalikust otsustamisest. Kostja jättis tasumata vähemalt kuue kuu

majandamiskulude eest ja ka kolme kuu jooksul pärast hoiatuse saamist pole ta oma võlga tasunud.

10. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et asjas puuduvad tõendid, millele tuginedes saaks kostjalt

välja mõista leppetrahvi 500 krooni. Leppetrahv määrati põhikirjaliste kohustuste täitmata jätmise

eest ja selline sanktsioon on kirjeldatud põhikirjas.

11. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei nähtu kohtule esitatud tõenditest, millise perioodi

eest ja millistelt summadelt on arvestatud viivist. Hageja esitas maakohtule tõendi viivise arvestamise

ja tasumise kohta, milles on välja toodud kõik vajalikud andmed. Tõendit tuleb vaadelda koos

teenustasu ja kommunaalmaksete arvestamise ja tasumise tõendiga.

12. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja nõuab kostjalt kohtuotsusega varem väljamõistetud

summade teistkordset väljamõistmist. Hageja ei ole sellist nõuet esitanud. Samuti ei ole kostja sellele

väitele tuginenud.

13. Apellatsioonikohus leidis, et hageja esitatud kommunaalkulude ja teenustasude arvestus ei ole

usaldusväärne. Ringkonnakohus ei ole aga oma sellist järeldust põhjendanud, rikkudes sellega TsMS

§ 227 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse põhjendamise nõuet. Arvestuse tariifid on vastu võetud

korteriühistu üldkoosolekutel ja kohtule on esitatud koosolekute protokollid. Üldkoosolekute otsuseid

ei ole kostja seadusega ettenähtud korras vaidlustanud. Viru Ringkonnakohtu 21. novembri 2000. a

jõustunud otsusega on tuvastatud, et kostja on kohustatud tasuma teenustasu võrdselt teiste

korteriühistu liikmetega. Summad, mis kostja on teenustasu ja kommunaalmaksete eest tasunud,

kajastuvad hageja arvestuses.

14. Ringkonnakohus sai asja lahendada ilma maakohtusse uueks arutamiseks saatmata. Kostja soovis

asja tagasisaatmist esimese astme kohtusse, et kuulata üle kõik tunnistajad ja läbi vaadata esitatud

tõendid, kuid ei põhjendanud, miks see on vajalik. Ka ringkonnakohus oleks saanud esitatud tõendeid

läbi vaadata.

15. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et kaebus ei ole põhjendatud ning palus jätta see

rahuldamata.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

16. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

17. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on põhjendamatult kitsalt ainult grammatiliselt tõlgendanud

KOS § 14 lg-t 5, leides, et hagi korteriomandi võõrandamiseks võib korteriomaniku kõrval esitada

ainult kaasomandi eseme valitseja KOS § 20 tähenduses. Asjaolu, et seadus ei sätesta otsesõnu

korteriühistu hagi esitamise õigust, ei välista viimase õigust nimetatud hagi esitada. Korteriühistu

õigus nimetatud hagi esitamiseks tuleneb korteriühistuseadusest. Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 järgi

on korteriühistu ka korteriomanike, kes on KÜS § 5 lg 1 järgi samaaegselt ka korteriühistu liikmed,

ühiste huvide esindaja. Korteriomandiseaduse § 20 mõttes valitseja on samuti korteriomanike ühiste

huvide esindaja, kuid tulenevalt KOS § 8 lg 1 teise lause mõttest toimub korteriühistu asutamisel

kaasomandi mõttelise osa valitsemine ja korteriomanike ühiste huvide esindamine korteriühistu

kaudu. Kui korteriomanikud asutavad korteriühistu, siis varem nimetatud valitseja volitused lõpevad,

s.o korteriühistu ja valitseja samaaegne eksisteerimine ja tegutsemine on välistatud. Korteriühistu

asutamisega esindab korteriomanike ühiseid huve valitseja asemel korteriühistu.

Valitseja funktsioonid tulenevad KOS §-dest 15, 18, 21, 22 ning need on valdavalt samad, mis

korteriühistul KÜS §-de 2, 15, 151 järgi, s.o korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki

mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Järelikult

puudub ka mõistlik põhjus, miks korteriühistu ei võiks nimetatud hagi esitada. Valitsejal on õigus

esitada KOS § 14 lg-s 5 nimetatud hagiavaldus ilma selleks spetsiaalset volitust omamata. Valitsejal

on õigus esitada hagi korteriomandi võõrandamise otsustamiseks tulenevalt KOS § 14 lg-st 3

korteriomanike enamuse otsuse alusel. Korteriomanike häälteenamusega tehtavad otsused võetakse

KOS § 17 lg 1 järgi vastu korteriomanike üldkoosolekul. Otsuse vastuvõtmisele kehtestab nõuded

KOS § 19 lg 2, mille kohaselt on üldkoosolek otsusevõimeline, kui sellel osalevatele

korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Kuna kõik

korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks nõutav,

et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja

otsuse poolt on enamus üldkoosolekul osalejatest.

18. Ringkonnakohus leidis õigesti, et KOS § 14 lg 2 p 2 jõustus 1. juulil 2001. a ning teised

korteriomanikud said kohustada kostjat sel alusel oma korteriomandit võõrandama alates 1. aprillist

2002. a. Korteriühistu Narva mnt 49 üldkoosolek, kus otsustati, et kostja edasine kuulumine Narva

mnt 49 korteriomanike hulka ei ole võimalik, toimus 3. märtsil 2002. a. Samas heideti üldkoosoleku

protokolli kohaselt kostjale ette ka seda, et ta on hoolimata kirjalikest nõuetest korduvalt keeldunud

oma korteris asuvate üldkommunikatsioonide olukorra plaanilisest kontrollist ja hooldetöödest.

Sellega võis kostja rikkuda KOS § 11 lg 1 p 3, mis võib olla samuti võõrandamisnõude esitamise

aluseks KOS § 14 lg 2 p 1 järgi.

19. Apellatsioonikohus tühistas esimese astme kohtu otsuse, millega hagi rahuldati, ning saatis asja

samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus ei vasta TsMS

§-de 227 lg 1 ja 231 lg 4 nõuetele. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudub asjas

usaldusväärne kommunaalkulude, teenustasu ning viivise arvestus, samuti puuduvad asjas sellised

tõendid, millele tuginedes saaks kostjalt välja mõista leppetrahvi ning maakohus ei arvestanud

kommunaalkulude maksmist kinnitavate tõenditega.

Samas rikkus apellatsioonikohus ise TsMS § 330 lg-t 4, sest ei põhjendanud, miks maakohtu poolt

usaldusväärseks ja piisavaks loetud tõendid seda ei ole. Samuti ei ole ringkonnakohus otsuses

leidnud, et maakohus oleks rikkunud hagi rahuldamisel menetlusnorme, sealhulgas jätnud täitmata

TsMS § 164 lg 1 p 2 kohaselt eelmenetluse ülesande selgitada välja tõendid, mis protsessiosalistel on

esitada oma väidete põhjendamiseks ja mida iga tõendiga tõendada tahetakse.

Hageja esitas tehtud remonttööde, kommunaalmaksete, teenustasu ja viivise arvestuse kohta tõendid,

mida maakohus luges piisavaks nõude rahuldamiseks. Ringkonnakohus oleks pidanud põhjendama,

miks ta ei nõustu esimese astme kohtu otsusega, millega samadele tõenditele tuginedes hagi rahuldati

ning mida peaks maakohus asja uuel läbivaatamisel tõendite hindamisel arvestama. Kuna hageja

esitatud kostja võlgnevuse arvestustel on kajastatud ka kostja tasutud summad, oleks

apellatsioonikohus pidanud märkima, milliseid kostja esitatud maksedokumente ei ole maakohus

konkreetselt arvestanud. Ka oleks ringkonnakohus ise saanud teha nõudearvestusse põhjendatud

arvestuslikke korrektuure, sest tegemist ei ole nõude olemasolu tuvastamisega.

Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ei ole hageja esitatud asjaolude pinnalt võimalik kostjalt

välja mõista leppetrahvi, kuigi maakohus pidas selle väljamõistmist põhjendatuks.

20. Ringkonnakohus on tühistanud maakohtu otsuse täies ulatuses, s.o ka välja mõistetud

sisseastumismaksu osas, kuid ei ole põhjendanud, miks ta selles osas otsuse tühistas.

21. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, nagu oleks maakohus mõistnud kostjalt hageja kasuks välja

juba eelnevalt Viru Ringkonnakohtu 21. novembri 2000. a jõustunud kohtuotsusega väljamõistetud

summad. Hageja esitas hagiavalduses küll arvestuse, milles ta märkis ka juba kohtuotsusega varem

väljamõistetud 1 362 krooni 85 senti, kuid summast, mille ta palus kostjalt käesolevas menetluses

välja mõista, oli 1 362 krooni 85 senti juba maha arvestatud. Ka ei ole kostja oma

apellatsioonkaebuses esitanud väidet, nagu oleks temalt maakohtu otsusega mingi summa

teistkordselt välja mõistetud, mistõttu on ringkonnakohus selle küsimuse arutamisel ületanud

apellatsioonkaebuse piire.

H. Jõks, P. Jerofejev, L. Laarmaa