3-2-1-85-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-85-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 6. september 2004. A

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja V. Kõve

Kohtuasi

Anne Magero hagi Risto Rausi vastu omandiõiguse

tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 10. märtsi 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/214/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Risto Rausi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

23. august 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

10. märtsi 2004. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Risto Rausile 2. veebruaril 2004. a

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 5040 (viis tuhat

nelikümmend) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 28. augustil 2002. a esitas Anne Magero Tallinna Linnakohtule hagi Risto Rausi (Raus) vastu,

milles palus tunnustada tema omandiõigust kinnistule asukohaga Tallinn, Raudtee 29 ja kanda ta

registriossa nr 7562 omanikuna sisse.

2. Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas Raudtee 29 asuva elamu üürnik 21. detsembril 1978. a

sõlmitud üürilepingu alusel. Nimetatud kinnistu tagastati omandireformi käigus õigustatud subjektile

Gleb Lindeberg-Lindvetile, kes kanti 27. oktoobri 1998. a Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti

Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 7562 omanikuna sisse. Omaniku pärijad

Mart Lindeberg-Lindvet, Rein Lindeberg-Lindvet ja Reet Lindeberg-Ruppel kanti omanikena

kinnistusraamatusse 22. veebruaril 2001. a. 28. veebruaril 2002. a sõlmitud ostu-müügilepinguga

võõrandati kinnistu Risto Rausile 504 000 krooniga.

Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 10 kohaselt on üürnikul, kes elas eluruumis

tagastamise hetkel, kinnistu võõrandamisel selle ostueesõigus. Hageja sai sõlmitud ostu-

müügilepingust teada 9. märtsil 2002. a ja esitas 9. maiks 2002. a notariaalse avalduse, et ta soovib

ostueesõigust kasutada. Nimetatud avaldus on esitatud seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Hageja

saavutas kostjaga kokkuleppe kinnistu omandi üleandmiseks, kuid hiljem keeldus kostja sellest ja

nõudis täiendavate kulude hüvitamist summas 150 000 krooni.

Hageja leidis, et sellise nõude esitamine ei ole kooskõlas hea usu põhimõtte ega seadusega. Kostja ei

ole ostusummat tasunud ja kulutusi kandnud. Ostusumma tasus 28. veebruaril 2002. a notari

deposiitarvele Leonid Galtsev. Hageja leidis, et seetõttu ei ole tal kohustust ostjale hüvitada

asjaõigusseaduse (AÕS) § 269 lg-s 1 ettenähtud ostuhinda.

3. Kostja ei tunnistanud hagi. 1. juulini 2002. a kehtinud AÕS § 261 lg 1 kohaselt võib ostueesõigust

teostada päevast, mil ostueesõigusega koormatud kinnisasja omanik on sõlminud kinnisasja ostu-

müügilepingu. Nimetatud leping sõlmiti 28. veebruaril 2002. a. Hageja sai lepingu ärakirja 9. märtsil

2002. a ja tal oli aega ostueesõigust teostada kuni 9. maini 2002. a. Ostueesõiguse teostamiseks peab

sellest soovist müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega teatama. Hageja seda ei teinud. Hageja

esitas 7. mai 2002. a kuupäevaga dateeritud notariaalmärkega dokumendi ² Taotlus teate esitamiseks²

. Notar on dokumendile märkinud, et selles avaldatud fakte ei ole notar kontrollinud. Nimetatud

dokument ei ole sisuliselt notariaalne, vaid see on teade kavatsusest esitada notariaalselt tõestatud

avaldus ostueesõiguse teostamiseks. Seda ei saa vaadelda õiguslikult siduvana AÕS § 264 mõttes.

Notar informeeris hagejat tehingu tähenduse õiguslikest tagajärgedest ja tehingu tegemise erinevatest

võimalustest. Hageja oli teadlik oma tegevuse tagajärgedest ja ta soovis seda. Hageja ei ole nõude

aluseks olevaid asjaolusid tõendanud.

4. Tallinna Linnakohtu 18. novembri 2003. a otsusega hagi rahuldati.

5. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on vaidlusaluse vara puhul tegu õigusvastaselt võõrandatud

varaga. Tallinna Linnavalitsuse 21. detsembri 1994. a korraldusega nr 3050-k tagastati Raudtee 29

asuvad hooned õigustatud subjektile.

ORAS § 121 lg 10 kohaselt on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa

võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle

reaalosa üürnikul. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Vaidlust ei ole

selle üle, et hageja oli elamu tagastamise hetkel Tallinnas Raudtee 29 asuva korteri üürnik. Seda

asjaolu kinnitab kohtule esitatud üürileping.

28. veebruaril 2002. a sõlmitud ostu-müügilepingu kohaselt müüsid Mart-Lennart Lindeberg-Lindvet,

Valter Lindeberg-Lindvet, Reet-Marie Lindeberg-Lindvet-Ruppel Tallinnas Raudtee 29 asuva

kinnisasja Risto Rausile. Hageja sai ostu-müügilepingu sõlmimisest teada 9. märtsil 2002. a ja esitas

7. mail 2002. a müüjatele ja ostjale notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse.

Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse §-le 16 kohaldatakse võlaõiguses ostueesõiguse kohta sätestatut juhul, kui

ostueesõiguse teostamise avaldus esitatakse pärast 1. juulit 2002. a.

Ostueesõiguse teostamise ajal kehtinud AÕS § 264 lg 3 kohaselt avalduse esitamisega asub

ostueesõigust omav isik sõlmitud ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja saab õiguse nõuda

kinnistusraamatu kande tegemist ning ostja või müüja keeldumisel esitada hagi kinnistusraamatusse

kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. Hageja on täitnud AÕS § 269 lg-st 1

tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse. Hageja kandis Tallinna Linnakohtu deposiitarvele 504 000

krooni, mis on lepingujärgne objekti ostu-müügihind.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohus luges hageja esitatud 7. mai 2002. a

avalduse nõuetekohaseks ja sellega ostueesõiguse teostatuks. AÕS § 264 lg 1 kohaselt peab

ostueesõiguse teostamiseks ostueesõigust omav isik teavitama müüjat notariaalselt tõestatud

avaldusega oma soovist ostueesõigust teostada. Teatest tuleneb üheselt hageja soov teostada

ostueesõigust ja täidetud on ka vorminõue notariaalse tõestuse osas. Kostja kinnitas, et on hagejalt

teate kätte saanud.

6. Apellatsioonkaebuse esitas kostja, kes palus tühistada linnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega

jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. märtsi 2004. a otsusega Tallinna Linnakohtu otsuse muutmata.

8. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on ebaõige apellandi seisukoht, et hageja allkirjaga dokumenti,

mille notar edastas müüjatele ja ostjale, ei saa pidada AÕS § 264 lg-s 1 sätestatud ostueesõiguse

teostamise avalduseks. Nimetatud dokumendi tekstist tuleneb üheselt, et hageja soovib kasutada

temale ORAS § 121 lg-s 10 ettenähtud ostueesõigust ja astub 22. veebruaril 2002. a sõlmitud

kinnisasja ostu-müügilepingus ostja asemele. Tekstis ei ole ühtegi lauset, millest võiks järeldada, et

tegemist on üksnes eelteatega ja tegeliku ostueesõiguse teostamise avalduse kavatseb avaldaja esitada

kunagi hiljem.

Ebaõige on ka apellandi teine väide, et avaldus ei vasta seaduses ettenähtud vorminõudele ja on

seetõttu tühine. Alusetu on apellandi tuginemine seejuures tõestamisseadusele. Tõestamisseadus ei

kehtesta tehingute vorminõudeid, mille järgimata jätmine toob kaasa tehingu tühisuse. AÕS § 264

lg 1 kohaselt pidi ostueesõiguse teostamise avaldus olema notariaalselt tõestatud. Kohus ei ole segi

ajanud tehingu notariaalset kinnitamist ja notariaalset tõestamist, nagu väidab apellant. Ostueesõiguse

teostamise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 92 ei kehtestanud eraldi kahte

notariaalset vormi. Notariaalselt tõestatud avaldus AÕS § 264 lg 1 mõttes tähendaski seda, et notar

kinnitas avalduse tegemise fakti tema poolt tuvastatud isiku poolt. Avaldust ei saa pidada

lihtkirjalikuks, nagu leiab apellant. Notar kinnitas tahteavalduse tegemise Anne Magero poolt ja

edastas avalduse tehingu pooltele.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kassatsioonkaebuses palub Risto Raus tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega

jätta hagi rahuldamata.

10. Kassatsioonkaebuse kohaselt tuleneb ostueesõiguse teostamise avalduse esitamise ajal kehtinud

TsÜS § 92 lg-st 2, et notariaalselt tõestatud allkirjadega dokument on oma olemuselt kirjalik

dokument, mis ei ole võrdsustatav notariaalselt tõestatud dokumendiga. Kui seadus nõuab tehingu või

toimingu notariaalset tõestamist, tuleb seda järgida. AÕS § 264 lg 1 kohaselt oli käesoleval juhul

toiminguks notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avaldus.

11. Kuigi tõestamisseadus ei sätesta otseselt tehingu vorminõudeid, sätestab tõestamisseadus nõuded,

mis peavad teatud vormi järgimiseks olema täidetud. Notariaalselt tõestatud avaldus on avaldus, mis

on vormistatud notariaalaktina tõestamisseaduse tähenduses. Notaril puudub kohustus koostada

notariaalakt, kui notar kinnitab vaid allkirja ehtsust. Seega on ebaõige ringkonnakohtu seisukoht, et

avaldus, millel on allkirjad notariaalselt tõestatud, ongi notariaalselt tõestatud avaldus AÕS § 264

lg 1 mõttes.

12. Anne Magero leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse

normi väära tõlgendamise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

14. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, mis ei erista allkirja notariaalset tõestamist

tehingu notariaalsest tõestamisest.

1. juulini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 92 lg 1 kohaselt oli kirjalik tehing

lihtkirjalik või notariaalselt tõestatud. Sama paragrahvi teise lõike esimese lause kohaselt kirjutavad

kirjalikus vormis tehtud tehingule alla tehingu teinud isikud ning teise lause järgi peab seaduses

sätestatud juhtudel allkiri olema notariaalselt tõestatud. Kolleegiumi arvates nähtub TsÜS § 92 lg-

test 1 ja 2 selgelt see, et seadus eristas kahte erinevat notariaalset toimingut: ühel juhul (lõige 1) vajas

notariaalset tõestamist kogu tehing, teisel juhul (lõige 2) üksnes allkiri. Selline eristamine nähtus ka

1. juulini 2002 kehtinud TsÜS §-st 93. Nimetatud paragrahv eristas lg-tes 1 ja 3 allkirja notariaalse

tõestamise nõude täitmata jätmise tagajärge ja tehingu notariaalse tõestamise nõude täitmata jätmise

tagajärge. Sellist järeldust kinnitasid ka eriseadused, mis nägid teatud juhtudel ette tehingu notariaalse

tõestamise (nt perekonnaseaduse § 10 lg 4) ja teatud juhtudel avaldusel allkirja notariaalse tõestamise

(nt mittetulundusühingute seaduse § 79 lg 2, äriseadustiku § 321 lg 1) nõude. 1. juulist 2002. a

kehtiva TsÜS § 81 kohaselt on allkirja notariaalse tõestamise asemel kasutusele võetud termin

tehingu notariaalne kinnitamine.

15. Asjaõigusseaduse 1. juulini 2002. a kehtinud § 264 lg 1 kohaselt pidi ostueesõigust omav isik

ostueesõiguse teostamiseks teatama müüjale notariaalselt tõestatud avaldusega oma soovist

ostueesõigust teostada. Kolleegium leiab, et selles lõikes peeti silmas avalduse, mitte üksnes allkirja

notariaalset tõestamist. Vastavalt sama paragrahvi 3. lõikele astus ostueesõigust omav isik avalduse

esitamisega sõlmitud ostu-müügilepingu järgi ostja asemele. Seega sõlmis ostueesõiguse teostaja

avalduse esitamisega sisuliselt müügilepingu. Asjaõigusseaduse §-de 119 ja 120 järgi peavad

kinnisasja omandamise või võõrandamise tehing ja asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud.

Eelnevat arvestades oli kolleegiumi arvates asjaõigusseaduse § 264 lg 1 eesmärk kaitsta

ostueesõiguse teostajat - avalduse notariaalne tõestamine pidi tagama, et notar talle tema õigusi ja

kohustusi selgitab. Asja materjalide kohaselt on käesolevas asjas sõlmitud just kinnisasja

müügileping. Tehingu notariaalse tõestamise funktsioone on tsiviilkolleegium käsitlenud muuhulgas

oma lahendis asjas nr 3-2-1-49-03 (RT III 2003, 19, 178). Üheks nende hulgast on nn

hoiatusfunktsioon, mis on kehtestatud tehingupoolte kaitseks läbimõtlematu tegevuse eest. Ka

kinnisasja ostueesõiguse teostamisel on oluline, et ostueesõiguse teostaja teaks, millised tagajärjed

saabuvad, kui ta avalduse esitab. Seevastu allkirja notariaalsel tõestamisel ei ole notar kohustatud

kinnitama muud kui tehingu tegija isikusamasust.

Seega ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht, et notariaalselt tõestatud avaldus AÕS § 264 lg 1 mõttes

tähendas notari poolt avalduse tegemise fakti kinnitamist selles märgitud isiku poolt.

Kolleegium märgib, et kinnisasjade korral nõuab avalduse notariaalset tõestamist ka kehtiv õigus -

võlaõigusseaduse § 244 lg 5 koostoimes AÕS §-dega 119 ja 120.

16. Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel tuvastama, kas käesoleval juhul on tegemist

allkirja notariaalse tõestamisega või tehingu notariaalse tõestamisega ning lahendama vaidluse sellest

lähtuvalt.

A. Kull, H. Jõks, V. Kõve