3-2-1-90-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-90-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 1. september 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja V. Kõve

Kohtuasi

Silvia Koidula Jürgmanni hagi Annika Pälli (endise nimega

Lukk), Ardi Silla, Anne Silla ja Arne Silla vastu kinnistu

kinkelepingu ja isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu

tühisuse

tunnustamiseks,

kinnistusraamatu

kannete

parandamiseks

ja

kinnistu

ebaseaduslikust

valdusest

väljanõudmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. märtsi 2004. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/120/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Silvia Koidula Jürgmanni ning Arne Silla ja Annika Pälli (Lukk)

kassatsioonkaebused

Asja läbivaatamise kuupäev

23. august 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. märtsi 2004. a

otsus tühistada ja saata asi Tallinna Ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebused rahuldada.

3. Tagastada Anne Sillale Arne Silla ja Annika Pälli (Lukk)

kassatsioonkaebuselt 15. aprillil ja 28. aprillil 2004. a tasutud

kautsjon, 5516 (viis tuhat viissada kuusteist) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Silvia Koidula Jürgmann esitas 11. septembril 2001. a hagi Annika Pälli (Lukk), Ardi Silla, Anne

Silla ja Arne Silla vastu. Hagis palus hageja tunnustada kostjate vahel 9. detsembril 1999. a sõlmitud

Tallinnas

Linnu

tee

asuva

kinnistu

(Tallinna

Linnakohtu

Kinnistusameti

Tallinna

Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 5300) (edaspidi: kinnistu) kinkelepingu ja

kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu tühisust. Samuti palus hageja kustutada kinnistu

registriosast omanikuna A. Pälli (Lukk) ja isikliku kasutusõiguse Ardi, Anne ja Arne Silla kasuks

ning kanda kinnistu omanikuna sisse hageja. Hageja palus kohustada kostjaid vabastama kinnistul

paiknev elamu ja sellest keeldumisel tõsta nad elamust välja koos nendele kuuluva varaga.

2. Hagiavalduse kohaselt kinkis hageja 1. detsembril 1998. a lepingu alusel kinnistu Ardi Sillale, kes

kanti 27. veebruaril 1999. a kinnistu omanikuna ka kinnistusraamatusse. Tallinna Linnakohtu

30. novembri 2000. a otsusega tsiviilasjas nr 2/3/227-7668/99 tunnistati 1. detsembril 1998. a

sõlmitud kinkeleping kui pettuse mõjul tehtud tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 72

alusel kehtetuks ja kohustati Ardi Silda tagastama kinnistu hagejale. Linnakohtu otsus jõustus

Tallinna Ringkonnakohtu 17. aprilli 2001. a otsusega. 9. detsembri 1999. a lepinguga kinkis Ardi Sild

oma abikaasa Anne Silla nõusolekul kinnistu tütrele A. Pällile (Lukk) ning viimane koormas kinnistu

tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõigusega Ardi, Anne ja Arne Silla kasuks. 4. juulil 2000. a kanti

kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna A. Päll (Lukk) ning tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus

Ardi, Anne ja Arne Silla kasuks.

Hageja leidis, et kostjate vahel 9. detsembril 1999. a sõlmitud kinnistu kinkeleping ja isikliku

kasutusõiguse seadmise leping on näilikud tehingud, kuna need tehti kavatsuseta luua õiguslikke

tagajärgi. Tehingud on vastuolus heade kommetega, sest kostjad tekitasid nendega pahatahtlikult

olukorra, mis välistab hageja võimalused kinnistu tagasisaamiseks. Kostjad teostasid oma

tsiviilõigusi pahauskselt, sest nad olid ühe perekonna liikmetena teadlikud kinnistu omandiõiguse üle

käivast õiguslikust vaidlusest Tallinna Linnakohtus. Hagiavalduse kohaselt on kinnistusraamatu

kanded ebaõiged, kuna nende õiguslik alus on ära langenud. Tallinna Linnakohus tunnistas

30. novembri 2000. a otsusega 1. detsembril 1998. a sõlmitud kinkelepingu kehtetuks ja lepingust ei

tekkinud õigusi ega kohustusi. 27. veebruari 1999. a kinnistusraamatu kanne, millega kanti

omanikuna sisse Ardi Sild, on tehtud õigusliku aluseta ja seetõttu on ebaõigeks muutunud ka 4. juulil

2000. a tehtud kanne. Kostjad valdavad hageja asja õigusliku aluseta. Kostjate valdus on

ebaseaduslik, kuna põhineb kinnistusraamatu ebaõigetel kannetel.

3. A. Päll (Lukk) hagi ei tunnistanud. Tema vastuväidete kohaselt ei teadnud ta ega saanudki teada, et

kinkelepingu objektiks oleva kinnistu suhtes on algatatud kohtumenetlus. Seda ei teadnud ka Ardi

Sild, kes sai 1998. a tehingu vaidlustamisest teada 15. detsembril 1999. a, seega pärast 9. detsembri

1999. a lepingu sõlmimist. Hageja on lähtunud pahausksuse eeldusest, mis ei ole kooskõlas

seadusega. Hageja paljasõnalised väited ei anna alust nõuda õiguslikul alusel tehtud kinnistusraamatu

kande muutmist.

4. Ardi, Anne ja Arne Silla vastuväidete kohaselt ei ole selles midagi ebatavalist, et pereliikmed

omavahel kinkelepinguid sõlmivad või seavad isikliku kasutusõiguse. 9. detsembri 1999. a tehingu

tegemise ajal ei teadnud kostjad 1998. a kinkelepingu vaidlustamisest.

5. Tallinna Linnakohtu 10. veebruari 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse

põhjenduste kohaselt ei tõendanud hageja, et 9. detsembri 1999. a tehing oli näilik või vastuolus

heade kommetega. A. Päll (Lukk) omandas kinnisasja kinnistusraamatu kandele tuginedes. A. Pälli

(Lukk) pahausksus ei ole tõendatud. Puuduvad tõendid, et Ardi Sild teadis vaidlusaluse tehingu

tegemise ajal, et 1998. a tehing on kohtus vaidlustatud. Pahausksust ei saa tuletada üksnes sellest, et

tehing on tehtud perekonnaliikmete vahel. Linnakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse,

milles palus linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldataks.

6. Tallinna Ringkonnakohtu 2. juuni 2003. a otsusega muudeti linnakohtu otsust põhjenduste osas ja

hagi kinkelepingu tühisuse tunnustamise nõude osas jäeti rahuldamata ringkonnakohtu otsuses

toodud põhjendustel. Muus osas jäi linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et

9. detsembril 1999. a tehtud tehing sisaldab võlaõiguslikku kinkelepingut ja asjaõiguslikku isikliku

kasutusõiguse seadmise lepingut. Vaidlusalune kinkeleping ei tekita, muuda ega lõpeta hageja

tsiviilõigusi, mistõttu hagi kinkelepingu tühisuse tunnustamiseks ei rahuldata. Seetõttu ei oma

tähtsust ka kinkelepingu väidetav näilisus ja vastuolu heade kommetega. Ringkonnakohus nõustus

linnakohtuga, et hageja ei tõendanud isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu näilikkust ega vastuolu

heade kommetega. 9. detsembril 1999. a tehtud tehing on kehtiv. Hageja nõue kinnistusraamatu

kannete parandamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest kanne A. Pälli (Lukk) kui kinnistu omaniku

kohta on tehtud õiguslikul alusel ja see ei ole ära langenud. A. Päll (Lukk) sai kinnistu omanikuks,

sest hageja ei ole tõendanud, et A. Päll (Lukk) oli pahauskne. Kolleegium nõustus linnakohtuga, et

pereliikmete vahel tehtud tehingut ei saa eelduslikult pidada tsiviilõiguste pahauskseks teostamiseks.

Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse.

7. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20. novembri 2003. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja tõlgendamise tõttu ning asi saadeti samale kohtule uueks

läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse kohaselt jättis ringkonnakohus tähelepanuta, et 9. detsembril

1999. a tehtud tehing sisaldas võlaõiguslikku kinkelepingut ja võlaõiguslikku isikliku kasutusõiguse

seadmise lepingut ning kinnisomandi üleandmise asjaõiguslepingut ja isikliku kasutusõiguse

seadmise asjaõiguslepingut. Hageja ei olnud nimetatud lepingute pooleks, mistõttu puudus tal õigus

võlaõiguslike lepingute vaidlustamiseks, küll võis ta kinnistusraamatu ebaõige kande muutmist

nõudva

isikuna

tugineda

asjaõiguslepingute

tühisusele.

Ringkonnakohus

hindas

isikliku

kasutusõiguse seadmise asjaõiguslepingu tühisuse asjaolusid, kuid jättis välja selgitamata, kas hageja

soovis ka kinnisomandi üleandmise asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamist. Riigikohus nõustus

ringkonnakohtuga, et asjaõigusleping kinnistu koormamiseks isikliku kasutusõigusega ei ole hagis

toodud alusel tühine. Riigikohus nõustus ka ringkonnakohtu järeldusega, et kui Ardi Sillal puudus

kinnistu omandiõigus, ei kaasnenud sellega automaatselt 9. detsembri 1999. a tehingu alusel tehtud

kannete ebaõigsus. Kui kinnistusraamatu kanne A. Pälli (Lukk) kui omaniku kohta tehti tühise

asjaõiguslepingu alusel, siis oli kanne tema kui kinnisasja omaniku kohta asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 57 lg 1 (kuni 30. juunini 2003. a kehtinud redaktsioonis) kohaselt ebaõige. Kui nimetatud

asjaõigusleping on kehtiv, on vaja välja selgitada, kas A. Päll (Lukk) sai kinnisasja omanikuks.

Olukorras, kus kande õiguslik alus langes tagasiulatuvalt ära pärast seda, kui kande järgi õigustatud

isik kinnisasjaõigust käsutas, võib omandaja omandada tavakäibes kinnisasjaõiguse heausksena.

Kolleegium leidis, et heauskse omandamise usalduskaitse ei laiene juhtudele, kui õiguslikult on küll

tegemist omaniku vahetusega, kuid tegelikult pole tegemist uue juurdetuleva omandajaga, kes sõltub

kinnistusraamatu õigsusest. Esimese ja teise järjekorra seadusjärgsed pärijad ei saa tugineda

kinnisasjaõiguse heausksele omandamisele tasuta tehingu järgi. Seega ei saa A. Päll (Lukk) kui Ardi

Silla esimese järjekorra seadusjärgne pärija tugineda üldistel alustel sellele, et ta omandas kinnisasja

oma isalt heauskselt. Samuti ei saa A. Pälli (Lukk) vanemad ja vend omandada temalt kui

mitteomanikult heauskselt tasuta ja tähtajatut isiklikku kasutusõigust.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 17. märtsi 2004. a otsusega linnakohtu otsuse ja saatis asja

samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus tuvastas, et hageja palus tunnistada kahe

võlaõigusliku ja kahe asjaõigusliku lepingu tühisust, kuna leidis, et need on näilikud ja vastuolus

heade kommetega. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole õiguslikult põhjendatud hageja nõue

võlaõiguslike lepingute vaidlustamiseks, kuna need ei saa tema õigusi rikkuda. 9. detsembril 1999. a

tehtud tehingus sisalduvad asjaõiguslepingud on ringkonnakohtu hinnangul kehtivad. A. Pälli (Lukk)

kinnisasja omanikuks saamine sõltub sellest, kas ta omandas kinnisasja heauskselt. Ringkonnakohus

järeldas Riigikohtu otsusest, et tasuta tehingute puhul ei pea tingimata eeldama kostjate kui

seadusjärgsete pärijate pahausksust ning A. Päll (Lukk) ei saa enam üldistel alustel tugineda

heausksuse eeldusele, vaid peab seda tõendama. Ringkonnakohus leidis, et kohtupraktikas taolise

seaduse tõlgenduse uudsust arvestades ning silmas pidades poolte võrdse ja ühetaolise kohtlemise

ning kaebeõiguse tagamise põhimõtteid ja apellatsioonimenetluse võimaluste piiratust, tuleb asi selle

õigema lahendamise huvides saata linnakohtule uueks läbivaatamiseks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 333 lg-s 2

sätestatut ning ei põhjendanud asja esimese astme kohtusse tagasisaatmist. Hageja arvates võinuks

ringkonnakohus oma otsusega hagi ise rahuldada. Ringkonnakohus on samuti ekslikult tõlgendanud

Riigikohtu seisukohta, mille kohaselt oli A. Pälli (Lukk) poolt kinnistu heauskne omandamine

välistatud. Kuna Ardi Sild käsutas kinnistut, ilma et ta tegelikult olnuks selle omanik (selle

omandamise aluseks olnud 1. detsembri 1998. a asjaõiguslepingu tunnistas kohus kehtetuks), ei

saanud A. Päll (Lukk) kinnistut omandada. A. Päll (Lukk) ei saa tugineda ka sellele, et ta omandas

kinnistu heauskselt.

10. Vastuses hageja kassatsioonkaebusele nõustuvad kostjad hagejaga, et ringkonnakohus pidanuks

asja ise sisuliselt lahendama, kuid kostjate arvates tulnuks hagi rahuldamata jätta. Ebaõige on hageja

väide, et ringkonnakohus on õigesti tuvastanud, et hageja nõudis nii võlaõiguslike kui asjaõiguslike

lepingute tühisuse tunnustamist. Samuti on hageja ebaõigesti tõlgendanud Riigikohtu otsust, leides et

A. Päll (Lukk) ei saaks kinnistut üldse heauskselt omandada. Hageja ei ole pahauskset omandamist

mingil viisil tõendanud. Alusetu on hageja põhjendus, et tehingu alusel ei saanud Ardi, Anne ja Arne

Sild omandada isiklikku kasutusõigust.

11. Kostjad Arne Sild ja Annika Päll (Lukk) paluvad kassatsioonkaebuses samuti tühistada

ringkonnakohtu otsuse täies ulatuses ja saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus ei järginud kaebuse kohaselt Riigikohtu seisukohti. Ringkonnakohus rikkus TsMS

§ 333 lg-s 2 sätestatut kui saatis asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus

ei arvestanud, et isikliku kasutusõiguse seadmise asjaõigusleping on Riigikohtu otsuse järgi kehtiv ja

selles osas tuli jätta linnakohtu otsus muutmata. Samuti on kehtiv kinnisasja omandiõiguse

üleandmise leping. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 227 lg-t 1 ning leidis ebaõigesti, et üldse esitati

nõue kinnisomandi üleandmise asjaõiguslepingu ja isikliku kasutusõiguse seadmise asjaõiguslepingu

tühisuse tunnustamiseks. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et Annika Päll (Lukk) peab tõendama

oma heausksust.

12. Vastuses kostjate kassatsioonkaebusele vaidleb hageja sellele vastu ja leiab, et kaebus põhineb

vaidlusaluses asjas tehtud Riigikohtu otsuse meelevaldsel ja vääral tõlgendamisel. Ebaõige on

kostjate väide, et hageja pole vaidlustanud asjaõiguslepinguid. Kostjad ei saanud antud asjaoludel

omandada heauskselt kinnistut ega isiklikku kasutusõigust.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi

tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

14. Kolleegiumi arvates ei vasta ringkonnakohtu otsus TsMS §-s 3, § 227 lg-s 1, § 330 lg-s 4 ega

§ 333 lg-s 2 sätestatule. Ringkonnakohus on tühistanud linnakohtu otsuse olenemata

apellatsioonkaebuse motiividest ja saatnud asja uueks läbivaatamiseks linnakohtule. Asja

linnakohtule uueks läbivaatamiseks tagasisaatmist on ringkonnakohus põhjendanud Riigikohtu

poolse seaduse tõlgendamise uudsuse, poolte võrdse ja ühetaolise kohtlemise silmas pidamise,

kaebeõiguse tagamise põhimõtete ja apellatsioonimenetluse võimaluste piiratusega. Ühelegi

linnakohtu poolsele protsessiõiguse normi rikkumisele ei ole ringkonnakohtu otsuses viidatud, kuigi

just see on TsMS § 333 lg 2 kohaselt lisaks sama paragrahvi lg-s 1 sätestatule aluseks asja

tagasisaatmisele apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata. Ringkonnakohtu otsuses toodud

põhjendused ei anna asja tagasisaatmiseks aga alust. Otsuses ei ole ka sisuliselt põhjendatud ega

nähtu otsusest ka muul viisil, miks ringkonnakohus ise asja lahendada ei saa. Kolleegium nõustub

seega hageja kassatsioonkaebuse väitega, millega on nõustunud vastuses ka kostjad. Riigikohus on

samasugusele seisukohale asunud korduvalt ka varasemates otsustes, näiteks 28. märtsi 2001. a

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-40-01 (RT III 2001, 12, 129), 8. mai 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-

52-01 (RT III 2001, 16, 174), 24. mai 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01 (RT III 2001, 19,

204) ja 2. oktoobri 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-95-02 (RT III 2002, 24, 279).

15. Kolleegium nõustub hageja kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus ei ole järginud

Riigikohtu seisukohta seaduse tõlgendamisel ja on rikkunud nii TsMS § 365, samuti tõlgendanud

ebaõigesti asjaõigusseaduse sätteid kinnisasja heauskse omandamise osas. Riigikohtu 20. novembri

2003. a otsuse (tsiviilasi nr 3-2-1-128-03) p-s 21 on asutud selgelt seisukohale, et esimese ja teise

ringi pärijad (antud juhul seega A. Päll (Lukk)) ei saa tasuta tehingu järgi kinnisasja heauskselt

omandada. Ringkonnakohus aga järeldas sellest, et Riigikohtu seisukoha järgi muutus üksnes

tõendamiskoormise jaotus poolte vahel ning A. Päll (Lukk) peab nüüd tõendama, et ta oli kinnistu

omandamisel heauskne. See on Riigikohtu otsuses väljendatuga otseses vastuolus.

16. Ringkonnakohus on vastavalt Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsuse juhisele selgitanud välja, et

hageja taotles hagis kõigi 9. detsembril 1999. a sõlmitud lepingute, st nii võlaõiguslike kui

asjaõiguslike lepingute, tühisuse tuvastamist näilikkuse ja vastuolu tõttu heade kommetega. Kostjate

kassatsioonkaebuses on väidetud, et ringkonnakohus tegi sellise järelduse ebaõigesti ja tegelikult ei

ole hageja asjaõiguslepingute tühisusele tuginenud. Kolleegiumi arvates ei tulene seadusest keeldu, et

ringkonnakohus

ei

võiks

teha

hagejale

ettepanekut

nõude

täpsustamiseks.

Hageja

apellatsioonkaebuses esitatud väited lepingute näilisuse ja heade kommete vastasuse kohta võivad

käia olemuslikult nii võlaõiguslike kui asjaõiguslike lepingute kohta. Kolleegium nõustub kostjate

väitega, et abstraktsiooniprintsiip on Eesti õiguses olnud alates asjaõigusseaduse jõustumisest

1. detsembril 1993. a, kuid ei leia, et ringkonnakohtu ebatäpne põhjendus kohtupraktika kohta oleks

käsitatav menetlusnormi rikkumise või materiaalõiguse normi väära kohaldamisena. Seega on

kostjate väited TsMS § 227 lg 1 ja § 365 rikkumisest alusetud. Lisaks jättis kohus lepingute tühisuse

tunnustamata, jättes seega hageja vastava nõude rahuldamata, mistõttu ei saa otsus selles osas kostjate

õigusi samuti kuidagi rikkuda.

17. Hageja esitas kohtule kolm nõuet: 9. detsembri 1999. a lepingute tühisuse tunnustamiseks,

kinnistusraamatu kande parandamiseks ja kinnistu kostjate valdusest väljamõistmiseks. Vastavalt

Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsusele leidis ringkonnakohus, et hageja ei saa võlaõiguslike

lepingute tühisusele tugineda, kuna need ei riku tema õigusi, samuti et hagis toodud alusel ei ole

tühine

kinnisasja

isikliku

kasutusõigusega

koormamise

asjaõigusleping.

Lisaks

tuvastas

ringkonnakohus,

et

tühine

ei

ole

ka

asjaõigusleping

kinnisomandi

üleandmiseks.

Kassatsioonkaebustes ei ole neile ringkonnakohtu seisukohtadele kaevatud. Seega on ringkonnakohus

otsuse põhjendavas osas lahendanud tervikuna nõude lepingute tühisuse tunnustamiseks, kuid ei ole

seda resolutsioonis kajastanud. Õige on kostjate kassatsioonkaebuse väide, et kuna ringkonnakohus

võttis ise seisukoha lepingute kehtivuse osas, mis ühtib vähemalt osaliselt linnakohtu otsuses

väljendatuga, ei olnud õige linnakohtu otsuse tervikuna tühistamine ka sel põhjusel. Ringkonnakohtu

otsuse jõusse jäämise korral pidanuks linnakohus uuesti lahendama ka lepingute tühisuse

tunnustamise nõuded, mille kohta on ringkonnakohus selge seisukoha võtnud. Kinnisomandi

üleandmise asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise nõude rahuldamata jätmine pidanuks samuti

kajastuma ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis. Nii on ringkonnakohtu otsuse põhjendav osa

osaliselt vastuolus otsuse resolutsiooniga, mistõttu on ringkonnakohus samuti rikkunud TsMS § 227

lg-s 1 sätestatut. Sellisele seisukohale on Riigikohus otsuse vastuolulisust käsitledes asunud ka

näiteks 10. juuni 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-75-03 (RT III 2003, 22, 222) ja 28. aprilli

2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-04 (RT III 2004, 13, 171). Kohus on kohustatud resolutsioonis

täpselt edasi andma seda, mida ta nõude kohta põhjendavas osas väljendab, samuti peab resolutsioon

olema üheselt arusaadav ja täidetav ka lahendi muid osi arvestamata. Vastasel juhul on tegemist

TsMS § 231 lg 5 rikkumisega, millele on Riigikohus oma lahendites korduvalt tähelepanu juhtinud,

näiteks 23. mai 1996. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-75-96 (RT III 1996, 19, 267), 3. juuni 2003. a

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-65-03 (RT III 2003, 22, 217) ja 9. juuni 2003. a määruses tsiviilasjas nr 3-

2-1-72-03 (RT III 2003, 22, 221).

18. Õige on kostjate kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus on juba võtnud seisukoha isikliku

kasutusõiguse seadmise asjaõiguslepingu kehtivuse osas. Kostjad on teinud sellest aga ebaõige

järelduse, nagu ei võiks kohus isikliku kasutusõiguse omandamise küsimust rohkem käsitleda.

Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsuses on selgitatud kinnisomandi ja teiste kinnisasjaõiguste

omandamise võimalusi. Otsuse kohaselt on omandamise eeldusteks üldiselt asjaõiguse käsutamiseks

õigustatud isiku ja omandaja vaheline asjaõigusleping ja kanne kinnistusraamatus. Ilma kehtiva

käsutustehinguta (asjaõiguslepinguta) tehtud kanne on tehtud õigusliku aluseta ja kinnistusraamat on

seega ebaõige. Kostjad on aga jätnud tähelepanuta, et omandamise kehtivuse eelduseks ei ole mitte

igasugune formaalselt kehtiv asjaõigusleping, vaid AÕS (asjaõiguslepingu sõlmimise ja kande

tegemise ajal kehtinud redaktsioonis) § 120 lg 1 kohaselt üksnes võõrandaja ja omandaja vahel

sõlmitud leping. Võõrandajaks saab selles kontekstis olla vaid isik, kellel on õigus kinnisomandit või

muud asjaõigust võõrandada, seega käsutamiseks õigustatud isik. Sama kehtib AÕS § 203 lg 2 ja

§ 228 teise lause kohaselt ka elamule seatud isikliku kasutusõiguse omandamise kohta. Seega võib

asjaõigusleping küll kehtida, kuid kui see ei ole sõlmitud käsutamiseks õigustatud isiku poolt, ei ole

sellel kehtiva käsutuse tagajärgi ja asjaõiguslepingu alusel tehtud kanne on ikkagi ebaõige. Kande

ebaõigsus saabki olla aluseks hageja nõuetele kinnistusraamatu kande parandamiseks, mille saab

rahuldada ka siis, kui kohus on leidnud, et vaidlusalused asjaõiguslepingud kehtivad. Kanne ei ole

ebaõige ja omandaja saab ka siis, kui asjaõigusleping sõlmiti käsutamiseks õigustamata isiku poolt,

kinnisomandi või muu -asjaõiguse omanikuks, kui ta omandab selle kinnistusraamatu kandele

tuginedes heauskselt (AÕS § 56 lg 3). Ka sel juhul on omandamise eelduseks kehtiv asjaõigusleping

ja omandaja kandmine kinnistusraamatusse, võõrandajana asjaõiguslepingu sõlminud isiku puhul

piisab aga heausksusest selle isiku käsutusõiguse suhtes kinnistu üle. Samas välistas Riigikohus oma

20. novembri 2003. a otsuses heauskse omandamise tasuta käsutamise korral käsutaja esimese ja teise

ringi seadusjärgsete pärijate suhtes.

19. Ebaõige on hageja kassatsioonkaebuse väide, nagu oleks Riigikohus asunud oma 20. novembri

2003. a otsuses seisukohale, et 1. detsembril 1998. a sõlmitud asjaõigusleping oleks tunnistatud

30. novembri 2000. a Tallinna Linnakohtu otsusega tagasiulatuvalt kehtetuks. Riigikohus üksnes

märkis otsuse p-s 16, et Riigikohtu otsusega tühistatud ringkonnakohtu otsuses on asutud

seisukohale, et 1. detsembri 1998. a lepingudokumendis sisalduv asjaõigusleping on kehtetu.

Riigikohus ei ole ise võtnud seisukohta selle asjaõiguslepingu kohta. Käesoleva asja lahendamisel

tulebki ringkonnakohtul võtta seisukoht, kas Tallinna Linnakohtu 30. novembri otsusega tsiviilasjas

nr 2/3/227-7668/99 ja Tallinna Ringkonnakohtu 17. aprilli 2001. a otsusega tsiviilasjas nr II-2-598-

2001 tunnistati kehtetuks üksnes 1. detsembri 1998. a lepingudokumendis sisalduv võlaõiguslik

kinkeleping või ka selles sisalduv asjaõigusleping kinnistu omandiõiguse ülekandmiseks hagejalt

Ardi Sillale. Kui asjaõigusleping on kehtetuks tunnistatud, mõjub see Riigikohtu 20. novembri

2003. a otsuse p 19 kohaselt tagasiulatuvalt, st Ardi Sild ei saanud kinnistu omanikuks. Sel juhul ei

olnud ta õigustatud ka kinnistut käsutama ning A. Päll (Lukk) ei saanud seda heauskselt omandada.

Samamoodi ei saanud sel juhul heauskselt omandada A. Pällilt (Lukk) isiklikku kasutusõigust

kinnistule ka teised kostjad. Kui Ardi Silla kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmise aluseks

olnud asjaõiguslepingut ei ole kehtetuks tunnistatud, on A. Päll (Lukk) temalt kehtivalt kinnistu

omandanud ja teised kostjad saanud isikliku kasutusõiguse. Rahuldades kande parandamise nõude,

tuleb lahendada ka kinnistu väljaandmise nõue.

A. Kull, H. Jõks, V. Kõve