3-2-1-76-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-76-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 14. juuni 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu

Kohtuasi

Olevi 36 korteriühistu hagi Margarita Vesselova vastu

soojusenergia võlgnevuse 5233 krooni 36 sendi ja korteri

keskküttesüsteemi taastamise kohustamise nõudes.

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. jaanuari 2004. a otsus

tsiviilasjas nr 2-2-26/04

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Olevi 36 korteriühistu kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

17. mai 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

27. jaanuari 2004. a otsus korteris keskküttesüsteemi

taastamise kohustamise nõude rahuldamata jätmise osas ja

saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada Olevi 36 KÜ-le 26. veebruaril 2004. a tasutud

kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Olevi 36 korteriühistu esitas 22. mail 2002. a hagiavalduse Ida-Viru Maakohtule, milles palus

Margarita Vesselovalt välja mõista TsK § 174 alusel 5233 krooni 36 senti. Hagiavalduse põhjenduste

kohaselt kuulub M. Vesselovale korteriomand Kohtla-Järve linnas Olevi 36 asuvas elamus. Hageja

asutasid 20. detsembril 1997. a Olevi 36 korteriomanikud. 14. juunil 1999. a andis korteriühistu

üldkoosolek lisaks mittetulundusühingute seaduse § 27 lg-s 1 sätestatud esindusõigusele õiguse

ühistu juhatusele sõlmida lepinguid. 7. detsembril 1999. a sõlmisid Olevi 36 KÜ ja AS Kohtla-Järve

Soojus soojusenergia ostu-müügilepingu. Selle lepingu järgi kohustus AS Kohtla-Järve Soojus

varustama elamut soojusenergiaga, hageja aga kohustus tasuma tarbitud soojusenergia eest esitatud

arvete alusel. Hageja sai tarbitud soojusenergia eest tasuda korteriühistu siseselt arvestatud ja kogutud

summadest. Kostja korteriomandi omanikuna ei ole hagejale soojusenergia eest tasunud. Väidetav

alternatiivküttele üleminek oli vastuolus Olevi 36 KÜ 19. juuli 2001. a üldkoosoleku otsusega.

Hagejal polnud kostja korteri elektriküttele üleviimist kuni 24. maini 2003. a võimalik kontrollida.

Seega kasutas kostja kuni nimetatud kuupäevani soojusenergiat selle eest tasumata.

Hageja palus kohustada kostjat asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 ja § 72 lg 1 alusel omal kulul

taastama korteris endine olukord, st paigaldama keskkütteradiaatorid ja taastama keskkütte tarbimise.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja lasi enne 2001 - 2002. aasta kütteperioodi algust demonteerida

keskkütteradiaatorid ja isoleerida korterit läbivad keskküttetorud. Kostja teavitas nendest

toimingutest korteriühistut. Kostja leidis, et tema korteris asunud keskkütteradiaatorid koos

korterisiseste jaotustorudega on korteriomandi reaalosa. Kostja on jääkkoormuse eest maksnud otse

tootjale 465 krooni 85 senti.

3. Maakohus rahuldas 2. oktoobri 2003. a otsusega hagi osaliselt. Kohus kohustas kostjat omal kulul

taastama Kohtla-Järve linnas Olevi 36 asuva elamu korteris nr 24 endine olukord, s.t paigaldama

keskkütteradiaatorid ja taastama keskkütte tarbimise selles korteris vastavalt hoone

projektdokumentatsioonile ning kandma kõik sellega seonduvad lisakulud. Soojusenergia võlgnevuse

katteks mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja 35 krooni 25 senti.

Korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 4 alusel on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja

säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile

korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Olevi 36 KÜ 19. juuli 2001. a üldkoosolekul otsustati mitte

lubada üleminekut teisele küttesüsteemile ilma ühistu nõusolekuta. Kostja korteris lõigati

keskküttesüsteemi radiaatorid välja pärast korteriühistu keelava otsuse jõustumist. AÕS § 72 lg 1

alusel kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse

kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kostja lülitas keskkütteradiaatorid

välja omavoliliselt korteriühistu juhatuse loata ja korteriühistu liikmete otsuse vastaselt. Kostja

tegevus kahjustab teiste korteriomanike õigusi, tsirkuleerimishäirete tagajärjel kahju tekitamisest

rääkimata. Kuna elamus on ettenähtud tsentraalne keskküttesüsteem, peab kostja omal kulul taastama

korteris endise olukorra.

4. Kohus rahuldas hagi summas 35 krooni 25 senti. Kostja demonteeris radiaatorid 2001. a juulis-

augustis. Seega ei saanud kostja kasutada tsentraalkütet. Kostja sai tegelikult kasutada 9,6% ulatuses

keskkütteteenust ja pidi selle eest hagejale tasuma 502 krooni 40 senti. Kostja on hagejale tasunud

467 krooni 15 senti.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Viru Ringkonnakohus tühistas 27. jaanuari 2004. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse,

millega jättis hagi rahuldamata.

6. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste järgi ei ole pooled apellatsiooni korras vaidlustanud maakohtu

otsuse järeldusi selle kohta, et kütteperioodil 2001. aasta oktoobrist kuni 2002. aasta aprillini ei olnud

kostja korteris keskkütteradiaatoreid ja sellest tulenevalt sai kostja kasutada keskkütteteenust vaid

9,6% ulatuses ja ta on tasunud soojusenergia eest 467 krooni 15 senti.

7. Maakohtu järeldus selle kohta, et kostja pidi hagejale tasuma soojusenergia tarbimise eest 502

krooni 40 senti ei ole kooskõlas asjas olevate tõenditega ega kostja väidetega, et hageja esitas

2002. aasta aprillikuu kütte eest tasumata jätmisega seotud haginõude enne tasumise tähtaja

saabumist.

8. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 91 järgi peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid,

millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid soojusenergia

maksete arvestamise korra, tariifi kujunemise ja maksetähtaegade, sealhulgas korteriühistu liikme

soojusenergia makse tasumise kohustuse tähtaja kohta. Seega ei ole hageja usaldusväärselt

tõendanud, et kostja pidi aprillikuu soojusenergia eest hagejale tasuma 1. maiks 2002. a või

hagiavalduse esitamise ajaks, s.o 22. maiks 2002. a.

9. Hageja esitatud tõendi kohaselt oli aprillikuu soojusenergia tariif 9,15 krooni/m2 ja summa, mille

kostja peab tasuma, lähtudes maakohtu otsuses esitatud arvestuse metoodikast, on 76 krooni 90 senti.

See summa tuleb maha arvata maakohtu arvestatud võlasummast 502 krooni 40 senti. Kostja võlg

hagi esitamise ajal oli seega 425 krooni 50 senti (502,4-76,9). Kostja on maksnud 467 krooni 15

senti. Kuna kostja on soojusenergia eest maksnud rohkem kui oli võlg, siis on temalt 35 krooni 25

sendi väljamõistmine alusetu. Selles osas tuleb hageja nõue jätta rahuldamata.

10. Maakohtu otsus on põhjendamatu ja seaduse ning asjas olevate tõenditega vastuolus osas, millega

kohustati kostjat omal kulul taastama korteri keskküttesüsteem. Maakohus ei ole oma otsuses

märkinud, milliseid hageja seadusest või põhikirjast tulenevaid õigusi rikkus kostja oma tegevusega

talle kuuluvast korterist radiaatorite eemaldamisega ja elektriküttele üleminekuga. Seadus ei kohusta

korteriomanikku taotlema korterist radiaatorite eemaldamiseks korteriühistu juhatuse luba.

11. Põhiseaduse § 32 järgi on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada.

Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on

ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Vastavalt AÕS § 72 lg-le 1

valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse

kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühisest asjast. Kaasomandi valdamine ja

kasutamine on üksnes kaasomanike õigus. Korteriühistu üldkoosoleku või juhatuse otsused ei saa

asendada kaasomanike kokkuleppeid asja valdamise, kasutamise või käsutamise kohta, muuhulgas ka

korteris ehitustööde tegemise, radiaatorite väljalõikamise ja alternatiivküttele ülemineku lubamise või

keelamise kohta. Kuna korteriühistu ei ole Olevi 36 elamu ega selle mõtteliste osade omanik, siis ei

ole tal õiguslikku huvi esitada kohtule avaldust, mis käsitleb korteriomanike omavahelisi õigusi ja

kohustusi.

12. Korteriühistu on korteriomanike poolt loodud korteriomandite eseme osaks oleva ehitise ja

maatüki mõtteliste osade majandamiseks ja ta vastutab oma kohustuste eest oma varaga.

Korteriühistu vara tekib põhiliselt korteriomanike maksetest. Korteriühistu majandusalane tegevus ei

ole samastatav AÕS § 72 lg-s 1 ja § 74 lg-s 1 sätestatud kaasomanike kokkuleppega.

13. Kuna hageja nõuet kostja vastu endise olukorra taastamiseks ei rahuldata seetõttu, et hageja ei ole

tõendanud, et kostja oleks oma tegevusega rikkunud hageja õigusi, siis ei pidanud ringkonnakohus

vajalikuks anda hinnangut sellele, kas kostja korteris olnud radiaatorid kuulusid kostja korteriomandi

reaalosa või kaasomandi mõttelise osa hulka ja kas kostja tegevus radiaatorite korterist eemaldamisel

ja elektriküttele üleminekul võis rikkuda teiste korteriomanike seaduslikke õigusi. Käesolevas

tsiviilasjas ei ole ükski Olevi 36 elamu korteriomanik esitanud kohtule avaldust kostja poolt tema

õiguste rikkumise kohta.

14. Korteriomandiseaduse § 25 lg 1 p 1 ja lg 3 järgi tuleb korteriomandi omanike omavahelisi õigusi

ja kohustusi käsitlevad nõuded lahendada kohtus hagita menetluse sätete kohaselt ja

menetlusosalisteks tuleb kaasata kõik korteriomanikud. Riigikohtu praktika kohaselt ei saa nõuda

endise olukorra taastamist ainuüksi karistusena omavolilise käitumise eest, kui korteri ümberehitus ei

riku sisuliselt kellegi huve.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

15. Hageja palub kassatsioonkaebuses tühistada apellatsioonikohtu otsuse ja teha asjas uus otsus,

millega kohustada kostjat korteris taastama endine küttesüsteem. Hageja arvates on kohus rikkunud

oluliselt protsessiõiguse normi ning kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse normi.

16. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 6, s.o poolte võrdse kohtlemise põhimõtet, asetades hagejale

tõendamiskoormise asjaolu suhtes, millest hageja sai teada alles ringkonnakohtu otsusega tutvudes.

Kohtuasja materjalidest ei nähtu, et kohus oleks pooltega AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1 tõlgendust

arutanud ja andnud võimaluse selle kohta arvamust avaldada. Alles kohtuotsusest sai hageja teada, et

kohus soovis, et ta esitaks tõendeid ja argumente selle kohta, et on olemas korteriomanikest

kaasomanike kokkulepe ja et ta peab tõendama õigust nõude esitamiseks. Hagejal ei olnud võimalik

seetõttu põhjendada, miks hageja nõue endise olukorra taastamiseks on proportsionaalne, st mõistlik,

arvestades korteriühistu ning teiste kaasomanike ühist huvi keskküttesüsteemi kui terviku toimimisel

ning kostja isiklikku soovimatust keskküttesüsteemi kasutada. Seega on tegemist pooltele üllatusliku

seisukohaga, mida pooltega ei arutatud ja millele ei olnud hagejal võimalik mõistlikult esitada

vastuväiteid.

17. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et hagejal puudus pädevus nõude esitamiseks. Elamu

küttesüsteemi puhul on tegemist kaasomanike ühiseks kasutamiseks mõeldud tervikliku seadmega

KOS § 2 lg 2 mõistes. Hageja vastutab küttesüsteemi ühtlase toimimise tagamise eest elamus.

Ringkonnakohus ei ole hinnanud, millised olid kaasomanike vahelised kokkulepped ning kelle õigusi

ja kohustusi keskküttesüsteemi rikkumine mõjutab ja miks on kostja seadusega vastuolus olev

tegevus õiguspärane. Keskkütteradiaatorite kasutamine eraldatuna elamu üldisest soojasüsteemist ei

ole võimalik. Olukorras, kus kaasomanikud on kokku leppinud, et soojusenergia ostu-müügilepingu

sõlmib ja täidab hageja, tuleb eeldada, et kaasomanikud soovisid korteriühistule anda kõik selle

ülesande täitmiseks vajalikud volitused. Nimetatud volitused hõlmavad endas ka korteriühistu õigust

pöörduda nõuetega nende kaasomanike ja kolmandate isikute vastu, kes oma tegevusega rikuvad

keskküttesüsteemi. Kostja tegevus kahjustab otseselt hagejat, kuna oma tegevusega seab kostja ohtu

hageja võimekuse täita elamu ühise majandamise kohustust korteriomanike ees. Ringkonnakohtu

tõlgendus ühistu pädevusest korteriühistu liikmete ühisel esindamisel on otseses vastuolus

korteriühistuseaduse eesmärgiga. Seadusega on kaasomanikele antud võimalus omaniku õiguste

efektiivsemaks teostamiseks korteriühistute abil.

18. Ringkonnakohus ei andnud hinnangut hageja väitele, et keskküttesüsteem on elamu kui terviku

osa ja ei ole korteriomandi reaalosa. Keskkütteradiaatorid on korteriomanike ühiseks kasutamiseks

vajalikud seadmed KOS § 2 lg 2 mõttes. Ringkonnakohus on materiaalõigust vääralt kohaldades

leidnud, et keskküttesüsteemi rikkumine võib mõjutada kaasomanike õigusi, mitte aga korteriühistu

õigusi. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et asja rikkumine võib lisaks asja omaniku

õiguste rikkumisele puutuda ka isiku õigusi, kelle õiguste ja kohustuste täitmiseks on vajalik, et asi

oleks tervik.

19. Vastavalt AÕS § 72 lg-le 1 valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või

kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises majas. Kui

korteriomandi omanikud asutavad korteriühistu, valitsevad nad KOS § 8 lg 1 järgi kaasomandi eset

korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Seega tuleb

korteriühistuseaduse sätteid vaadelda kui erinorme korteriomandiseaduses sätestatud kaasomandi

valitsemise sätete suhtes ning korteriomandiseaduse sätteid tuleb omakorda vaadelda kui erinorme

asjaõigusseaduse kaasomandi sätete suhtes. Asjaõigusseaduse sätteid kohaldatakse korteriomanike

suhtes niivõrd, kuivõrd korteriomandiseadusest ja korteriühistuseadusest ei tulene teisiti.

20. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohus on võlanõude osas võtnud otsuses

seisukoha. Taastamisnõude osas leidis kohus, et tegemist on mittevastava hagejaga ja kohus ei

pidanudki vastama apellatsioonkaebuse väidetele, sest hagi kohta sisulist otsust ei tehtud.

Kostja on tasunud enda poolt kasutatud soojusenergia eest kohtutoimikus oleva jääksoojuse arvestuse

kohaselt. Korteriomanikud pole andnud hagejale volitusi pöörduda kohtusse nõudega nende

kaasomanike vastu, kes oma tegevusega rikuvad keskküttesüsteemi. Korteriühistuseaduse §-s 2

kirjeldatud korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine võib toimuda ainult korteriühistu

põhikirjas sätestatud piires. Korteriühistu majandusalane tegevus pole samastatav AÕS § 72 lg-s 1 ja

§ 74 lg-s 1 sätestatud kaasomanike kokkuleppega. Protsessiosalistel olid võrdsed võimalused oma

väidete ja vastuväidete tõendamiseks ja selleks andis kohus piisavalt aega. Nad olid end kindlustanud

õigusabiga.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

21. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel osas, millega

jäeti rahuldamata hageja nõue kohustada M. Vesselovat taastama korteri küttesüsteem. Tühistatud

osas tuleb asi saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

22. Ringkonnakohus leidis, et kuna hageja ei ole Olevi 36 elamu ega selle mõttelise osa omanik, siis

ei ole tal õiguslikku huvi esitada kohtule avaldust, mis on seotud korteriomanike omavaheliste

õiguste ja kohustustustega. Korteriühistu majandusalane tegevus ei ole samastatav AÕS § 72 lg-s 1 ja

§ 74 lg-s 1 sätestatud kaasomanike kokkuleppega. Kuna hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks oma

tegevusega rikkunud hageja õigusi, siis tuleb hagi endise olukorra taastamiseks jätta rahuldamata.

23. Kassatsioonkaebuses leiab hageja, et ringkonnakohtu seisukoht korteriühistul nõude esitamiseks

pädevuse puudumise osas on ekslik. Ta leiab, et elamu küttesüsteem on KOS § 2 lg 2 mõtte kohaselt

kaasomanike ühiseks kasutamiseks mõeldud tervik. Korteriühistuseaduse § 13 lg 4 kohaselt on

korteriühistu otsused seoses elamu majandamise ja säilitamisega korteriühistu liikmetele

kohustuslikud. Kostja tegevus kahjustab korteriühistu huve, kuna oma tegevusega seab kostja ohtu

hageja kohustuse täita elamu ühise majandamise kohustust korteriomanike ees, s.o elamu varustamise

soojusenergiaga.

Seega on õiguslik vaidlus selle üle, kas korteriühistul on õigus esitada enda nimel korteriomaniku

vastu korteri keskküttesüsteemi taastamise nõue, s.t kas korteriühistu on kohane hageja.

24. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjale kuulub korteriomand Kohtla-Järve linnas Olevi 36 asuvas

elumajas. Vastavalt KOS § 1 lg-le 1 on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on

ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimuses

kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Seega kohaldataks

korteriomandile eelkõige korteriomandiseaduse sätteid. Korteriomandiseaduse § 15 lg 1 kohaselt

valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduses või korteriomanike kokkuleppes ei

ole ette nähtud teisiti. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse

nõuete kohaselt, siis sama seaduse § 8 lg 1 teise lause kohaselt valitsevad nad kaasomandi eset

korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Sel juhul kohaldatakse

kaasomandi eseme valitsemise suhtes korteriomandiseadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus

korteriühistuseadusega. Pooled ei vaidle ka selle üle, et Olevi 36 korteriomanikud on asutanud

korteriühistu. Seega tuleb kaasomandi eseme valitsemise küsimuses kohaldada eelkõige

korteriühistuseaduse sätted.

25. Korteriühistuseaduse § 1 lg 1 sätestab korteriühistu õigusliku seisundi. Korteriühistu eesmärk on

sätestatud KÜS §-s 2. Selle paragrahvi 1. lõike kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses

sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme

osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste

huvide esindamine. Korteriühistul on seega kaks eesmärgipärast ülesannet, s.o korteriomandi eseme

mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu

esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Mõtteliste osade

ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka

majandamiskulusid. Majandamiskulud on korterühistuseaduse tähenduses vastavalt KÜS §151 lg-le 1

korteriühistu vajalikud kulutused eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu

ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Sama paragrahvi 2. lõike järgi loetakse eluruumi hoolduseks

korteriühistu seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja

tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistuseaduse tähenduses loetakse

ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või

ennistamist. Seega on elamu tehnosüsteemide või nende osade paigaldamine või eemaldamine

eluruumi hooldus ja sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlblikus seisundis ning see on

korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus.

26. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 5 lg 1 p 2 järgi algatab kohus tsiviilasja teiste isikute õiguste

ja vabaduse kaitset taotleva isiku avalduse alusel, kui õigus teiste isikute õiguste ja vabaduste kaitseks

on temale antud seadusega. Korteriühistuseaduse § 2 lg 1 järgi on korteriühistu eesmärk ka

korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka

elamu küttesüsteemi korrasolek. Kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad

korteriomandi mõtteliste osade majandamist, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada

oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks.

27. Kuna ringkonnakohus leidis, et korteriühistul puudub õiguslik huvi nõude esitamiseks, siis ei

andnud ta hinnangut sellele, kas kostja korteris olnud keskkütteradiaatorid ja jaotustorud kuulusid

kostja korteriomandi reaalosa või kaasomandi mõttelise osa hulka. Asja uuel läbivaatamisel tuleb

ringkonnakohtul hinnata ka hageja väidet keskküttesüsteemi kui elamu terviku osa kohta. Vastavalt

KOS § 2 lg-le 2 ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või

ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need

asuvad korteriomandi eseme reaalosal.

28. Kolleegium on jätkuvalt seisukohal, et korteriühistu majandusalane tegevus ei ole samastatav

AÕS § 72 lg 1 kohase kaasomanike kokkuleppega (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-105-02, RT III 2002,

25, 290). Korteriomandi mõtteliste osade ühise majandamisega seotud küsimustes on otsustusi pädev

vastu võtma korteriühistu korteriühistuseaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatud korras. Vastavalt

KÜS § 13 lg-le 4 on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute

tegemise ning majanduskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

Korteriomandiseaduse § 10 seab ka korteriomandi eseme kasutamisel piirangud. Vastavalt KOS § 10

lg-le 1 ei saa korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi siis, kui kasutus

läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega.

29. Ringkonnakohus ei ole rikkunud võrdse kohtlemise põhimõtet ega ka esitanud pooltele

üllatuslikku seisukohta. Vastavalt TsMS §-le 228 otsustab kohus, millist seadust või seaduse alusel

antud õigusakti tuleb asjas kohaldada.

J. Luik, L. Laarmaa, T. Tampuu