3-2-1-59-04 · Riigikohus

MÄÄRUS

Kohtuasja number

3-2-1-59-04

Määruse kuupäev

Tartu, 21. mai 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu

Kohtuasi

AS DESINTEGRAATOR hagi Eesti Vabariigi vastu 411 000

krooni saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. detsembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1281/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS DESINTEGRAATOR ja Eesti Vabariigi kassatsioonkaebused

Asja läbivaatamise kuupäev

12. aprill 2004. a

Istungil osalenud isikud

Hageja lepingulised esindajad vandeadvokaadid P. Varul ja

M. Lõhmus, kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Ä. Rodi

Resolutsioon

Jätta läbi vaatamata AS DESINTEGRAATOR ja Eesti

Vabariigi kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 12. detsembri 2003. a otsus AS

DESINTEGRAATOR hagis Eesti Vabariigi vastu 411 000

krooni saamiseks ning anda asi lahendada Riigikohtu tsiviil-

ja halduskolleegiumi vahelisele erikogule.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 26. augustil 1999. a esitas AS DESINTEGRAATOR Tallinna Linnakohtule hagi Eesti Vabariigi

vastu, paludes kostjalt välja mõista 345 000 krooni. 4. märtsil 2003. a esitatud avalduses nõude

suurendamise kohta palus hageja kostjalt välja mõista 411 000 krooni.

2. Hagiavalduse kohaselt olid kuni 2001. a alguseni hageja omandis Tallinnas Vindi t 8 ja P. Pinna t

19 paiknevad elamud. Hageja ehitas nimetatud elamud oma vahenditega. Seaduse kooperatiivsete,

riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta

(edaspidi taasriigistamise seadus) § 1 määrab kindlaks Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse

(ORAS) §-dest 40 ja 42 tuleneva kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike

organisatsioonide, s.h majandite vaheliste organisatsioonide, vara ning nende vara erastamise teel

moodustatud uute organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise korra. Vabariigi Valitsuse

2. septembri 1992. a määrusega nr 258 kinnitati kohustatud subjektide nimekiri, milles on märgitud

ka Teadus-Tootmiskoondis Desintegraator ja tema organisatsioonid. AS DESINTEGRAATOR on

nimetatu õigusjärglane. Seadusest tulenevalt tekkis hagejal kohustus võõrandada tema omandis olnud

eelnimetatud elamutes asuvad eluruumid (sõltumata sellest, kas need omandati riigilt tasuta või

ehitati kohustatud subjekti omavahenditega).

Tallinna Halduskohtu 28. jaanuari 1998. a otsusega tunnustati AS DESINTEGRAATOR kohustust

erastada tema omandis olevad Tallinnas Vindi t 8 ja P. Pinna t 19 asuvad eluruumid. Halduskohus

jõudis ühtlasi järeldusele, et kõnealusel juhul tuleb eluruumide erastamist kui sunderastamist lugeda

sundvõõrandamiseks, mis võib toimuda üksnes üldistes huvides ja kohese hüvitise eest.

Hagi põhjenduste kohaselt jõuti Majandusministeeriumi kantsleri juures 16. veebruaril 1998. a ja

27. oktoobril 1998. a toimunud nõupidamistel kokkuleppele, et õiglase hüvitise suuruseks on

eluruumide erastamise seaduse (EES) §-s 7 toodud korra järgi arvutatava erastamishinna ja

eluruumide turuhinna vahe. Vastavalt AS DESINTEGRAATOR poolt korraldatud ja

Majandusministeeriumi poolt aktsepteeritud hindamise tulemusele on ülalnimetatud elamute

erastamis- ja turuhinna vaheks 20 451 470 krooni. Hinnavahe toodi välja arvestusega, et nimetatud

korterite erastamisest laekuv 1 EVP-kroon võrdub ühe krooniga ning et neid kroone on võimalik

kasutada maa erastamisel. Õiglase hüvitisena ei saa käsitada erastamisest laekuvat summat 1 626 010

EVP-krooni (tegeliku hinna alusel oleks nende kogumaksumus olnud 22 077 480 krooni).

Eeltoodud alusel moodustab AS DESINTEGRAATOR nõue üle 20 miljoni krooni, kuid eesmärgiga

mitte viia äriühingut suure riigilõivu tasumisega majanduslikult raskesse olukorda, esitas hageja

osalise nõude ning seda vaid Vindi t 8 korteri 23 sundvõõrandamisest tekkiva kahju hüvitamiseks.

28. oktoobril 1998. a kinnitatud eluruumi hindamise akti kohaselt on Vindi t 8 asuva korteri

erastamise hinnaks 21 690 krooni. Käesoleval ajal on EVP-kroonisid võimalik kasutada maa ja

eluruumide erastamisel. Hageja ei aktsepteeri EVP-kroone õiglase maksevahendina talle kuuluva

vara sundvõõrandamise eest makstava hüvitise tasumisel. OÜ Ehitusekspert 2002. a juulis koostatud

eksperthinnangust nähtub, et Vindi t 8-23 korteri turuväärtus erastamise seisuga oli 411 000 krooni.

Nimetatud summat peab hageja Vindi t 8-23 eluruumi sundvõõrandamise eest õiglaseks hüvitiseks

Põhiseaduse § 32 lg 1 tähenduses.

3. Kostja ei tunnistanud hagi. Ta väitis, et makstava hüvitise õigluse tagamiseks on seadusandja

näinud kohustatud subjektidele seaduses ette ka soodustusi. Nii võib maareformi seaduse (MRS)

§ 223 lg 6 kohaselt taasriigistamise kohustatud subjekt ostueesõigusega erastatava maa eest tasuda

erastamisväärtpaberites laekunud summa ulatuses kogu müügihinna. Tegemist on märkimisväärse

soodustusega, mille eesmärgiks on muuta sundvõõrandatud vara eest makstud hüvitis õiglaseks.

Otsuse tegemisel tuleb igal juhul seda arvestada. Kui kohus leiab, et hagejal on õigus saada hüvitist,

tuleb selle arvestamisel lähtuda korteri harilikust väärtusest ehk 250 000 kroonist. Sellest hinnast

tuleb maha arvata tehingu vahendustasu (mis on korteri väärtuse hulka arvestatud) 20 000 krooni,

hageja poolt erastamisel saadud 21 690 EVP-krooni ning maa erastamisel soodustusena

kokkuhoitud 35 800 krooni.

4. Tallinna Linnakohtu 25. juuni 2003. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ja mõisteti kostjalt hageja

kasuks välja hüvitis 179 234 krooni.

Otsuse põhjenduste kohaselt on Põhiseaduse § 32 järgi igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud.

Omaniku nõusolekuta võib omandit võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes

huvides ja õiglase ning kohese hüvituse eest. Riigikohus on õiglase hüvitisena käsitanud asja

harilikku väärtust. Vindi t 8-23 eluruum sundvõõrandati 11. jaanuaril 2001. a, seega omab tähtsust

vaidlusaluse eluruumi harilik väärtus seisuga 11. jaanuar 2001. a. OÜ Ehitusekspert poolt 22. juulil

2002. a koostatud eksperthinnangu (nr B047/02) kohaselt oli nimetatud eluruumi turuväärtuseks

11. jaanuari 2001. a seisuga 411 000 krooni. Ekspertarvamuse kohaselt samale heakorrastuse

tasemele vastava, samasuguse konstruktiivse lahendusega, samas piirkonnas asuva, samasuguse

asustatud korteri kohalik keskmine turuväärtus 11. jaanuari 2001. a seisuga oli 250 000 krooni

(koefitsient 0,6).

Kuna nimetatud eluruum oli asustatud eluruum, mis oli koormatud üürilepinguga, tuleb hüvitise

määramisel aluseks võtta asustatud korteri harilik väärtus ehk 250 000 krooni. Pikaajalise

üürilepinguga koormatud korterit ei ole võimalik asustamata korteri turuhinnaga realiseerida.

Asjaolu, et nimetatud korter erastati üürnikule, kelle otseses valduses eluruum oli, ei oma antud asjas

tähendust. Puudub alus arvata, et üürnik, kes korteri erastas 21 690 krooni eest, tasudes summa

rahvakapitali obligatsioonidega, oleks nõustunud ostma hagejalt korteri turuväärtusega. Hüvitise

arvutamisel tuleb eluruumi turuväärtusest maha arvata turuväärtuse kujunemisel hinna sisse

arvestatavad korteri võõrandamis-, vahendus- ja vormistamiskulud, milleks ekspertarvamuse kohaselt

oli 20 000 krooni. Arvestada tuleb hagejale seaduse alusel kuuluvat ja tema poolt kasutatud

soodustust - võimalust tasuda erastatava maa eest EVP-kroonides. Riik on soodustused ette näinud,

et muuta sundvõõrandatud vara eest makstud hüvitis õiglaseks. Hageja on MRS § 223 lg-st 6

tulenevat õigust kasutanud. Hageja on kokku erastanud maad 5 159 368 EVP-krooni eest, mille kohta

on esitatud ka ostu-müügilepingud. Arvestada tuleb seda, et MRS § 223 lg 6 ja MRS § 223 järgi oli

hagejal õigus tema poolt erastatava maa eest tasuda EVP-kroonides kuni 100%-liselt. Asjaolu, et

hageja kasutas maa erastamisel AS-lt EKE ostetud EVP-kroone, ei tähenda, et see välistab võimaluse

käsitada riigi poolt tehtud soodustust kui õiglast hüvitist sundvõõrandamise eest. Hageja sai

soodustust maa erastamisel kasutada vaid seetõttu, et ta oli taasriigistamise seaduse kohustatud

subjekt.

Hageja esitas Tallinnas Peterburi tee 71 asuva maaüksuse ostu-müügilepingu, mille hinnaks

oli 5 089 100 krooni ja mille ostja tasus EVP-kroonides. Teise lepingu järgi omandas hageja Tallinnas

Poska t 39 asuva maaüksuse 56 900 krooni eest, mis tasuti samuti EVP-kroonides. Nende kahe

tehingu hind kokku on 5 146 000 krooni, millest 2 573 000 krooni ehk 50% oleks tulnud tasuda

kroonides, kuid tasuti EVP-kroonides. Arvestades EVP turuväärtuseks 0,30 krooni, tasus hageja

vaid 773 905 krooni ja sai tulu 1 805 778 krooni. Et arvestada MRS § 223 lg 6 alusel kasutatud

soodustuse osakaalu Vindi t 8-23 eluruumi kohta, võtab kohus aluseks hageja poolt tellitud

eksperthinnangus märgitud osakaalu.

Liivalaia Kinnisvarabüroo AS hinnangul oli eelnimetatud eluruumide turuväärtuseks kokku

22 077 480 krooni, millest Vindi t 8-23 eluruumi maksumus moodustas 345 000 krooni. Seega on

selle korteri osakaal kogu elamute turuväärtusest 1,56%. Ehituseksperdi antud hinnangust tulenevalt

oli Vindi t 8-23 korteri turuväärtuseks 250 000 krooni (koefitsient 0,6). Arvestades seda koefitsienti

mõlema eluruumi turuväärtuste arvestamisel, saab nende turuväärtuseks kokku 250 000x100/1,56,

seega 16 025 641 krooni. Võttes arvesse, et hageja sai MRS § 223 lg 6 alusel soodustust 1 805 778,

80 krooni, siis moodustab see elamute turuväärtusest 14,1%. Konkreetselt Vindi t 8-23 eluruumi

suhtes soodustuse osakaalu leidmiseks arvutas kohus harilikust turuväärtusest 14,08%, s.o 35 800

krooni ning arvestas nimetatud summa turuväärtusest maha. Turuväärtusest arvestati maha eluruumi

erastamisel saadud 21 690 EVP-krooni, mis arvestatuna kroonides on 14 966 krooni (EVP-krooni

kurss 11. jaanuaril 2001. a oli 0,69 krooni).

5. Apellatsioonkaebuse linnakohtu otsuse peale esitasid mõlemad pooled. AS DESINTEGRAATOR

palus esitatud apellatsioonkaebuses kohtuotsust muuta ning uue otsusega mõista välja 411 000

krooni. Eesti Vabariik palus apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega

jätta hagi rahuldamata.

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. detsembri 2003. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata.

7. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt leidis linnakohus õigesti, et hagejal on õigus saada õiglast

hüvitist. Tallinna Halduskohtu 28. jaanuari 1998. a otsusega, mis jäeti Tallinna Ringkonnakohtu

13. aprilli 1998. a otsusega muutmata, tunnustati hageja kohustust erastada temale kuuluvad

eluruumid. Kohtud leidsid, et hagejale kui taasriigistamise kohustatud subjektile pandud eluruumide

sunderastamise kohustust tuleb hinnata kui sundvõõrandamist, mis võib toimuda üksnes üldistes

huvides ja kohese hüvitise eest. Selles kohtuotsuses ei ole tuvastatud asjaolusid, mis välistaksid

hageja õiguse nõuda eluruumide eest hüvitist lähtuvalt turuhinnast. Kostja kaebuses sisalduv

vastupidine seisukoht ei ole õige. Linnakohus arvestas hüvitise suuruse määratlemisel kõiki rahaliselt

hinnatavaid hüvesid (soodustusi), mis hagejale erastamise käigus ning tulemusel võimaldati. Kohus

arvestas korteri turuhinnast maha nii saadud EVP-kroonid (arvestatuna kroonidesse) kui ka maa

erastamisel kasutatud soodustuse (kokkuhoitud raha).

Kui seadus kohustab eraõiguslikku juriidilist isikut erastama ka seda vara, mida ta ei ole riigilt tasuta

saanud, siis on see käsitatav isiku vara võõrandamisena tema tahte vastaselt, mis Põhiseaduse

kohaselt võib toimuda üksnes seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese

hüvitise eest. Ka Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kohtukolleegiumi 8. novembri 1996. a

otsuses nr 3-4-1-2-96 on väljendatud seisukoht, et eraõiguslikele juriidilistele isikutele kuuluvate

eluruumide erastamine kui sunderastamine loetakse sundvõõrandamiseks, mida vastavalt Põhiseaduse

§-le 32 saab teha ainult õiglase ja kohese hüvituse eest.

Sundvõõrandatud vara hüvitamist erastamisväärtpaberites, rahas või muul seaduses ettenähtud viisil

saab pidada õiglaseks vaid kokkuleppe olemasolu korral. Sellist kokkulepet käesolevas asjas ei olnud.

Riigikohus leidis nimetatud otsuses, et sundvõõrandamise kohustatud subjektil on õigus saada

õiglane hüvitis hiljemalt samaaegselt sundvõõrandamise lõpuleviimisega. Vaidluse korral tohib vara

sundvõõrandada alles pärast vastava kohtuotsuse jõustumist ja selle otsusega määratud tasu saamist.

Hagejat kohustati eluruumid erastama, vaidlus õiglase hüvitise üle jäeti edasise kohtumenetluse

lahendada. Vaidlusalune korter võõrandati üürnikule 11. jaanuaril 2001. a. Hagi hüvitise saamiseks

esitas hageja Tallinna Linnakohtule 26. augustil 1999. a.

8. Põhiseaduse § 32 sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Linnakohus jõudis

õigele seisukohale, et hageja on õigustatud saama tema poolt erastamisele kuuluvate eluruumide eest

õiglast hüvitist, mille arvutamise aluseks tuleb võtta eluruumi harilik väärtus asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 29 mõttes. Ringkonnakohus ei nõustunud hageja apellatsioonkaebuses väljendatud seisukohaga, et

õiglase hüvitise suuruse määratlemisel Vindi t 8-23 eluruumi sundvõõrandamise eest tuleb lähtuda

selle korteri kui asustamata eluruumi turuhinnast. Antud juhul oli tegemist korterelamus asuva

elamispinnaga, mille korrektsel üürnikul oli üürilepingu tähtaja möödumisel uue lepingu sõlmimise

eesõigus. Seetõttu tuli vara väärtuse kindlakstegemisel lähtuda just selle konkreetse vara harilikust

väärtusest, s.o kohalikust keskmisest müügihinnast (turuhinnast). Turuhinda mõjutavad

mitmesugused tegurid. Asja hariliku väärtuse kujunemist mõjutavad oluliselt ka varal lasuvad

koormatised. Üheks selliseks asja koormatiseks võib olla ka pikaajaline üürileping. AÕS § 29 lg 2

kohaselt on asja harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hageja ei nimetanud

ühtki arvestatavat põhjendust, miks ei mõjuta asjal lasuvad koormatised selle hinda. Asjaolu, et korter

erastati üürnikule, mitte kolmandale isikule, ei oma siinkohal tähendust. Asja müügihinna

kujunemisel ei saanud eelnimetatud tegurit arvestamata jätta. Linnakohus ei kohaldanud seadust

ebaõigesti ega läinud vastuollu Põhiseaduse §-ga 32. Kohtuotsuse põhjendustest tuleb jätta välja

arutlus, millise hinna eest oleks üürnik nõus olnud vaidlusalust korterit ostma. Nimetatud asjaolu ei

mõjuta vara väärtust ega käesolevas vaidluses tehtavat lahendit.

9. Vaidlusaluse korteri harilik väärtus on tuvastatud 22. juuli 2002. a eksperthinnanguga. Selle

arvamuse kohaselt oli Vindi t 8-23 kui asustatud korteri keskmine turuväärtus 11. jaanuari 2001. a

seisuga 250 000 krooni. Eksperthinnangu kohaselt moodustavad korteri võõrandamis-, vahendus-

ning vormistuskulud turuväärtuse hinnast ligikaudu 20 000 krooni. Juhul, kui hageja ei nõustunud

eeltoodud seisukohaga, oleks tulnud taotleda arvamuse täpsustamist või selgitamist. Kohtul ei olnud

võimalik eksperthinnangust järeldada, et tegemist võiks olla kuludega, mis lisanduksid turuhinnale.

Turuhinnaga asja omandamisel ei pea ostja üldjuhul täiendavaid kulutusi kandma. Ka on üldteada

asjaolu, et eluruumi ostmisel vahetult müüjalt (vahendajateta) on müügihind turuhinnast madalam.

Seetõttu oli põhjendatud nimetatud kulud väljamõistetavast hüvitisest maha arvestada.

10. Eluruumide erastamise seaduse § 19 lg 3 kohaselt taasriigistamise kohustatud subjektide omandis

olevate eluruumide erastamisest laekunud raha omandab taasriigistamise kohustatud subjekt (sama

seaduse § 8 lg 1 loetleb eluruumi erastamise maksevahendid). Vaidlusaluse korteri erastamisel tasus

korteri ostja EVP-kroonidega (vastava hulga rahvakapitali obligatsiooni arvestuskaardile kantud

tööaastatega). Kuna nimetatud maksevahend on ümberarvestatav kehtivasse rahavääringusse, tuli

hüvitise suuruse määratlemisel seda arvestada. Nimetatu kõrval tuli vara harilikust väärtusest

arvestada maha ka muud soodustused, s.h kohustatud subjekti poolt maa erastamisel kasutatud

soodustus. Hageja väide, et maa erastamiseks saadud soodustust oleks ta saanud kasutada sõltumata

sellest, kas tema omandisse kuulus eluruume, mis tuli erastada või mitte, ei ole korrektne. Nimetatud

soodustus on seadusest tulenevalt isikutel, kes on erastamise kohustatud subjektid. Asjaolu, et

kohustatud subjektiks oli kontsern, kuhu kuulus ka hageja, ei võimalda järeldada, et tegemist oli

abstraktse hüvega, millel puudus seos reaalse erastamiskohustusega. Õiglase hüvitise

kindlaksmääramisel tuli ka seda asjaolu arvestada. Hageja ei vaidlustanud mahaarvamiste

arvestuslikku külge.

11. Ringkonnakohus nõustus hageja seisukohaga, et eluruumide erastamise seaduse ja Vabariigi

Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega kinnitatud eluruumide erastamise korras ja elamute erastamise

väärtushinnangu koefitsientide määramise juhendis on õiglase hüvitise määramisega seonduvat

reguleeritud ebapiisavalt. Kõnealused õigusnormid ei käsitle erastamise kohustatud subjektidega

seonduvaid muid õiguslikke küsimusi, s.h õiglase hüvitise saamist. Eluruumide erastamise seadus

reguleerib eluruumide erastamist ning erastamishinna kujunemist. Tegemist on seadusega, millega

määratletakse erastamise kohustatud ja õigustatud subjektide vahelised suhted. Eluruumide

erastamise seaduse § 2 lg 1 kohaselt on eluruumide erastamise seaduse eesmärgiks anda füüsilistele ja

juriidilistele isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ning

tagada selle kaudu elamute parem hooldamine ja säilimine. Nimetatud seaduse eesmärgiks ei ole

lahendada käesolevas vaidluses tõstatatud probleeme. Ringkonnakohus ei nõustunud Eesti Vabariigi

kaebuses väljendatud seisukohaga, et lisaks korteri erastamisel saadud EVP-kroonidele on hagejal

õigus täiendavale hüvitisele vaid juhul, kui kohus algatab põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse,

jättes EES § 7 lg 1 kohaldamata. Hageja ei nõua täiendavat hüvitist erastamistehingu teiselt poolelt,

vaid riigilt, mistõttu ei ole hageja nõude rahuldamine vastuolus EES § 7 lg-ga 1. Eluruumide

erastamise seaduse §-s 7 sätestatud normid reguleerivad erastamishinna kujunemist eelkõige

erastamise õigustatud subjekti seisukohalt. Seda käsitlust kinnitab ka sama paragrahvi lg 3, mis

võimaldab erastamise õigustatud subjekti isikust lähtuvalt eluruumi hinda alandada.

12. Tallinna Ringkonnakohtu otsusele esitasid kassatsioonkaebuse nii hageja kui ka kostja.

13. Hageja AS DESINTEGRAATOR kaebuse kohaselt on ringkonnakohus õiglase hüvitise suuruse

kindlaksmääramisel ebaõigesti kohaldanud AÕS § 29 lg 2, Põhiseaduse § 32 lg 1, jätnud arvestamata

TsK §-s 237 sätestatu ja rikkunud TsMS § 227 lg 1 ja § 231 lg 4. 1. juulini 2002. a kehtinud AÕS

§ 29 lg 2 kohaselt on asja harilik väärtus selle kohalik keskmine turuhind. Kohaliku keskmise

turuhinna määramisel tuleb arvesse võtta ka seda, millisele isikule kavatsetakse konkreetne asi

võõrandada. Reeglina on pikaajalise üürilepinguga koormatud eluruumi turuhind madalam, sest

eluruumi võõrandamine ei lõpeta üürilepingut. Kui aga pikaajalise üürilepinguga koormatud eluruum

võõrandatakse sama eluruumi üürnikule, siis üürileping lõpeb ja seega on võõrandatav korter

võrdväärne asustamata korteriga ja selle turuhinnaga. TsK § 237 järgi lõpeb kohustis võlgniku ja

kreeditori kokkulangemisega. Kassaator esitas samad väiteid ka apellatsioonkaebuses, kuid

ringkonnakohus on jätnud neile otsuses vastamata.

Ringkonnakohus on tõlgendanud AÕS § 29 lg 2 ebaõigesti ka seetõttu, et luges asja müümisega

seonduvad võõrandamis-, vahendus- ja vormistamiskulud asja kohaliku keskmise müügihinna

koostisosaks. Need kulud on konkreetse asja müümisega kaasnevad kulud. Seevastu kohalik

keskmine müügihind näitab, milline on konkreetse asja enda turuväärtus mingis piirkonnas.

Võõrandamis- ja vormistamiskulud ei näita, kui odavalt või kallilt on konkreetset asja võimalik

konkreetses piirkonnas müüa. Isegi juhul kui asuda seisukohale, et nimetatud kulud on osa korteri

turuhinnast, ei ole ringkonnakohus otsuses põhjendanud, miks ei peaks vähemalt osa kuludest jääma

ostja kanda. Näiteks riigilõivu maksab reeglina ostja. Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, millisest

kohtu tuvastatud asjaolust, tõendist või seadusest lähtudes on kohus jõudnud järeldusele, et

turuhinnaga ostmisel ei pea ostja üldjuhul täiendavaid kulusid kandma. Seega on ringkonnakohus

rikkunud TsMS § 330 lg 4. Samuti on ringkonnakohus jätnud motiveerimata, miks kohus leiab, et

TsMS § 94 lg 1 järgi on üldiselt teadaolev asjaolu, et eluruumi ostmisel vahetult müüjalt on

müügihind turuhinnast madalam.

Ringkonnakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata taasriigistamise seaduse § 2 lg-s 1 ja MRS

§ 223 lg-s 6 sätestatu. Kassaator on tasunud ostueesõigusega erastatava maa eest täielikult EVP-

kroonides seetõttu, et ta on kohustatud subjekt taasriigistamise seaduse § 2 lg 1 tähenduses. Kassaator

kasutas erastamiseks AS EKE Invest, mis kuulub hagejaga ühte kontserni, eluruumide erastamise eest

laekunud EVP-kroonisid. Ka siis, kui kassaatorile ei oleks kuulunud kunagi ühtegi eluruumi, oleks

kassaator saanud tasuda ostueesõigusega erastatava maa eest täielikult EVP-kroonides. Seega

erastatud maade eest tasumine täielikult EVP-kroonides ei saa olla vaadeldav õiglase hüvitisena

Vindi t 8-23 eluruumi sundvõõrandamise eest.

Ringkonnakohus ei ole TsMS § 330 lg 4 rikkudes põhjendanud, miks ta leiab, et asjaolu, et

kohustatud subjektiks oli kontsern, kuhu kuulus ka hageja, ei võimalda järeldada, et tegemist oli

abstraktse hüvega, millel puudus seos reaalse erastamiskohustusega.

14. Kostja Eesti Vabariigi kaebuse kohaselt on hageja juba saanud piisava hüvitise maa

ostueesõigusega erastamisel saadud soodustuste ning korteri erastamisel makstud EVP-kroonide näol.

Seetõttu ei ole põhjendatud täiendava hüvitise maksmine. Nõustuda ei saa ringkonnakohtu

seisukohaga, et käesoleva asjaga seonduvad halduskohtute otsustes ei ole tuvastatud asjaolusid, mis

välistaksid hageja õiguse nõuda eluruumide eest hüvitist lähtuvalt turuhinnast. Riigikohtu

halduskolleegiumi otsusest nr 3-3-1-51-03, mis on tehtud analoogilises asjas, tuleneb, et kui isik

leiab, et sundvõõrandamine on õigusvastane, peab ta sundvõõrandamise vaidlustama ja mitte laskma

endale õigusvastaselt kahju tekitada. AS DESINTEGRAATOR ei ole käesoleva vaidlusega seotud

haldusasjades vaidlustanud talle pandud kohustust eluruumide erastamise seaduses ettenähtud alustel

ja korras ning tasu eest erastada eluruumid.

Juhul, kui ei oleks olemas AS DESINTEGRAATOR erastamiskohustuse täitmise eest rahalise

hüvitise suurust käsitlevat jõustunud kohtulahendit, tulnuks kohtul täiendava hüvitise

väljamõistmiseks algatada põhiseaduslikkuse järelevalvemenetlus EES § 7 lg 1 ja selle täitmiseks

vastu võetud korra suhtes. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et menetlust ei pea algatama, kuna

hageja ei nõua täiendavat hüvitist erastamistehingu teiselt poolelt, vaid riigilt. Riigikohtu

halduskolleegiumi otsuses nr 3-3-1-51-03 on märgitud, et kui kolmanda isiku makstav hüvitus ei ole

piisav, on riik rikkunud põhiseaduslikku omandigarantiid. Samuti märkis halduskolleegium, et

seadusandja eesmärk oli kehtestada regulatsioon, mille kohaselt kohustatud subjektile antakse

hüvitusena üle vaid erastamisväärtpaberid ja eluruumide eest mingit täiendavat hüvitust ei maksta, ja

kui kohus leidis, et see regulatsioon ei ole kooskõlas Põhiseaduse §-ga 32, pidanuks ta algatama

põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

15. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebused tuleb jätta läbi vaatamata ning asi tuleb anda lahendada

Riigikohtu tsiviil- ja halduskolleegiumi vahelisele erikogule.

16. Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuse lahendamise käigus tuleb muuhulgas otsustada, kas

ringkonnakohtu otsuses viidatud Tallinna Halduskohtu 28. jaanuari 1998. a otsus (see jäeti Tallinna

Ringkonnakohtu 13. aprilli 1998. a otsusega muutmata), millega tunnustati hageja kohustust erastada

temale kuuluvad eluruumid, välistab hageja õiguse nõuda eluruumide erastamise kohustuse täitmise

eest täiendavat hüvitist lähtuvalt erastatud eluruumide turuhinnast.

17. Riigikohtu halduskolleegium leidis taasriigistamise ja sellest tulenevalt eluruumide erastamise

kohustatud subjektiks oleva Tartu Kunstnike Liidu kaebuse asjas 20. juuni 2003. a otsuses nr 3-3-1-

51-03 et:" .... Kui isik leiab, et sundvõõrandamine on õigusvastane, peab ta sundvõõrandamise

vaidlustama ja mitte laskma endale õigusvastaselt kahju tekitada. Ka siis, kui sundvõõrandamisel

määratakse kindlaks hüvituse suurus, tuleb hüvituse suurus tähtaegselt vaidlustada, kui isik leiab, et

makstav hüvitus ei ole õiglane. Riigivastutuse seaduse § 7 lg-st 1 tuleneb põhimõte, et kannatanu

peab võimaluse korral püüdma ära hoida kahju tekkimist, vaidlustades õigeaegselt kahju põhjustava

avaliku võimu kandja tegevuse."

18. Kolleegiumi ei nõustu halduskolleegiumi selle seisukohaga ja leiab, et ringkonnakohus on õigesti

leidnud, et Tallinna Halduskohtu 28. jaanuari 1998. a otsuses ei ole tuvastatud asjaolusid, mis

välistaksid hageja õiguse nõuda hüvitist hiljem. Juhul, kui isik ei ole vaidlustanud teda eluruumi

erastamiseks kohustavat halduskohtu otsust seetõttu, et ta ei saa eluruumi erastamise tehinguga

Põhiseaduse § 32 kohast hüvitist, võib tal ikkagi olla õigus nõuda hüvitist hiljem. Tallinna

Halduskohtu 28. jaanuari 1998. a otsuses leidis halduskohus, et haldusasja esemeks ei ole hinnangu

andmine, milline võiks olla õiglane kokkulepe hüvituse osas.

19. Riigivastutuse seaduse (RVS) § 7 lg 1 sätestab, et isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja

õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, võib nõuda talle tekitatud kahju

hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada sama seaduse §-des 3, 4

ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega.

Riigivastutuse seaduse rakendamist reguleerivast RVS §-st 31 ei tulene, et RVS § 7 lg 1 saaks

kohaldada kahju tekitamise juhtumitele, mis on toimunud enne riigivastutuse seaduse jõustumist

1. jaanuaril 2002. a. Samas ei ole kolleegiumi arvates RVS § 7 lg 1 käesoleval juhul kohaldatav veel

seetõttu, et tegemist pole kahju tekitamise juhtumiga, vaid vara sundvõõrandmisest tekkiva

hüvitamiskohustuse täitmata jätmisega.

20. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 360 lg 1 kohaselt moodustatakse kahe kolleegiumi vaheline

erikogu, kui tsiviilkolleegium ei nõustu teise kolleegiumi otsusega seaduse tõlgendamisel.

Kuna tsiviilkolleegium ei nõustu halduskolleegiumi otsusega RVS § 7 lg 1 tõlgendamise osas, siis

tuleb asi TsMS § 360 lg 1 kohaselt anda lahendamiseks tsiviil- ja halduskolleegiumi vahelisele

erikogule.

A. Kull, H. Jõks, T. Tampuu