3-4-1-3-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-4-1-3-04

Otsuse kuupäev

30. aprill 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Uno Lõhmus, liikmed Tõnu Anton, Ants Kull, Lea Kivi

ja Jüri Põld

Kohtuasi

Tallinna Ringkonnakohtu taotlus kontrollida Asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse § 152 lg 1 ja § 154 lg 2 vastavust

Põhiseadusele

Menetluse alus

Tallinna Ringkonnakohtu 22. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas

nr 2-2/1348/03

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tunnistada, et Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 152

lg 1 on Põhiseadusega vastuolus osas, milles see ei võimalda

kinnistu omanikul nõuda kinnistult tehnorajatise

kõrvaldamist muul alusel, kui üksnes juhul, kui tehnorajatis

ei ole enam eesmärgipärasel kasutusel.

2. Tunnistada kehtetuks Asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse § 154 lg 2.

3. Lähtudes Põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse

seaduse § 58 lg-st 3, lükata otsuse teise punkti jõustumine

edasi kuue kuu võrra.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tondi Elektroonika AS ja Eesti Energia AS Tallinna Elektrivõrgud sõlmisid 1997. a juunis

rendilepingu, mille kohaselt andis Tondi Elektroonika AS Eesti Energia AS Tallinna Elektrivõrgule

tähtajata kasutamiseks Tallinnas Pärnu mnt 142 hoones asuvad ruumid pindalaga 66 m". Nendes

ruumides asus 6 KV alajaama seade. Rentnik kohustus maksma rendile andjale alates 1. aprillist

1999. a kolmkümmend krooni renditava pinna iga ruutmeetri eest kuus. Lepinguosalised leppisid

kokku, et rendi suurus muutub vastavalt hinnaindeksi tõusule.

2. 2003. aasta veebruaris ütles Eesti Energia AS rendilepingu üles ja lõpetas rendi maksmise.

Rendilepingu ülesütlemist põhjendas rentnik 1. jaanuaril 2003 jõustunud muudatustega Planeerimis-

ja Ehitusseaduses ning Asjaõigusseaduse rakendamise seaduses (edaspidi AÕSRakS), mille järgi

omanik on kohustatud taluma tema kinnisasjale või kinnistusraamatuse kandmata maale enne

1999. aasta 1. aprilli püstitatud tehnovõrku või -rajatist. Seadusemuudatuste järgi on enne 1999. a

1. aprilli ehitatud tehnorajatise omanik vabastatud tasu maksmisest kinnisasja või

kinnistusraamatusse kandmata maa omanikule tehnorajatise talumise kohustuse eest kuni 2009. a

1. jaanuarini.

3. Tondi Elektroonika AS esitas 2003. a 13. mail Tallinna Linnakohtusse hagi Eesti Energia AS vastu

renditasu väljamõistmiseks alates märtsist 2003. Hagiavalduse järgi on kinnisasja (või ka vallasasja)

omaniku tootmisruumide kasutamine elektriseadme paigaldamise ja teenindamise eesmärgil üürisuhe

ja rendile andjale kuuluvate ruumide eest tuleb tasuda üüri.

4. Tallinna Linnakohus jättis 14. augusti 2003. a otsusega hagi rahuldamata. Kohus tugines AÕSRakS

§ 152 lg-le 1 ja § 154 lg-le 2. Otsuse põhjenduste järgi tuleneb vaidlusaluse rendilepingu objektiks

oleva ruumi tasuta kasutamine tehnorajatise talumise kohustusest. Eesti Energia AS

on 1. jaanuarist 2003 kuni 1. jaanuarini 2009 õigustatud kasutama rendilepingu objekti tasuta, sest

Tondi Elektroonika AS ruumides asub elektrialajaam.

5. Tondi Elektroonika AS esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. Kaebuse esitaja väitis,

et Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse muutmine ei too iseenesest kaasa seaduse jõustumise ajal

kehtinud võlasuhte lõppemist. Linnakohus ei ole viidanud ühelegi seaduses sätestatud üürilepingu

lõpetamise alusele. Ringkonnakohtu istungil kinnitas hageja esindaja, et hageja ei vaidlusta lepingu

ülesütlemist. Hageja soovib ruumi kasutamise eest kahjuhüvitist, sest kostja pole lepingu lõpetamisel

ruumi vabastanud.

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 22. detsembri 2003. a otsusega Tondi Elektroonika AS

apellatsioonkaebuse. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 7200 krooni 54 senti ja

kohtukulu, tuginedes VÕS §-le 335, mille kohaselt juhul, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu

lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus

kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline.

Ringkonnakohus tunnistas AÕSRakS § 152 lg 1 ja § 154 lg 2 Põhiseadusega vastuolus olevateks.

7. Ringkonnakohus edastas 22. detsembri 2003. a otsuse Riigikohtule põhiseaduslikkuse järelevalve

menetluse algatamiseks AÕSRakS § 152 lg 1 ja § 154 lg 2 kehtetuks tunnistamiseks.

KOHTU JA MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leidis, et AÕSRakS § 152 lg-s 1 ja § 154 lg-s 2 on sätestatud omandiõiguse

piirangud. Põhiseaduse § 32 lg 2 kolmandast lausest ja § 11 teisest lausest tuleneb, et omandit võib

piirata vaid üldistes huvides ja need piirangud peavad olema demokraatlikus ühiskonnas vajalikud.

Normide vastavust proportsionaalsuse põhimõttele tuleb hinnata seoses piirangute üldsuse huve

teeniva eesmärgiga.

Käesoleval juhul on seadusandja jätnud määratlemata omandiõiguse piirangu suhtes õigustatud

subjektide ringi, mistõttu on tegemist igale tehnorajatise omanikule kuuluva õigusega. Üldiste huvide

olemasolu ei saa järeldada siiski üksnes asjaolust, et tegemist on tehnorajatisega. Õigusnormid

koormavad õigustamatult vaid ühte õigussuhte poolt - kinnisasja omanikku. Omandikitsenduste

üldiste huvidega sidumata jätmine, õigustatud subjektide piiritlemata jätmine ja omandikitsenduste

omanikele hüvitamata jätmine ei vasta Põhiseaduse sättele ja mõttele, mistõttu on tegemist

ebaproportsionaalse sekkumisega omandisse.

Ringkonnakohtu arvates lepingusuhetesse sekkumisel viisil, et kõigi enne 1. aprilli 1999 püstitatud

tehnorajatiste omanikke vabastatakse tasu maksmisest, tekib vastuolu ka Põhiseaduse §-st 10

tuleneva õigusriigi põhimõttega. Rikutakse õiguspärast ootust õigussuhte aluseks olevate

õigusnormide püsimisele või siis õigust kohesele ja õiglasele hüvitisele õiguspärase ootuse

rikkumisel. Seaduse alusel ühe poole lepingulistest kohustustest vabastamisega eelistatakse

põhjendamatult üht lepingupoolt, mis pole kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega.

9. Riigikogu õiguskomisjon on arvamusel, et AÕSRakS § 152 lõikes 1 sätestatud tehnovõrgu või -

rajatise talumiskohustus kehtestati üldistes huvides ja see on proportsionaalne soovitud eesmärgiga.

Omandiõigust vähem piiravaid mõistlikke alternatiive on kehtestatud sätetele raske leida. Õigusrahu

ja ratsionaalsete tehniliste lahenduste huvides oli mõistlik sätestada tehnovõrkude ja -rajatiste puhul

teatud talumiskohustus.

Komisjon toetab seisukohta, et tehnorajatiste talumise kohustuse eest tuleks maksta tasu ka nendele

kinnisasja omanikele, kelle kinnisasjal asuv tehnorajatis on püstitatud enne 1999. aasta 1. aprilli.

Komisjon näeb AÕSRakS § 154 lg 2 puhul omandiõiguse kitsenduste hüvitamata jätmises vastuolu

Põhiseaduse §-ga 32.

10. Õiguskantsler leiab, et AÕSRakS § 154 lg 2 on vastuolus Põhiseadusega. AÕSRakS § 152 lg 1

esimene lause on Põhiseadusega vastuolus osas, milles see ei võimalda arvestada maaomaniku huve.

AÕSRakS § 152 lõike 1 kohta märgib õiguskantsler, et kuigi seadusandja pole piisavalt selgelt

sõnastanud vaidlustatud regulatsiooni eesmärki, on seda oletuslikult võimalik sedastada. Võib arvata,

et talumiskohustuse eesmärgiks on üleüldine elektri-, gaasi- jm ühenduste tagamine.

Kommunikatsioonidega varustamise tagamine on avalikes huvides ning seega legitiimne eesmärk.

AÕSRakS § 152 lg 1 esimene lause ei võimalda arvestada erinevaid olukordi ja asjaolusid. Omanikul

ei ole ühelgi juhul õigust nõuda töösoleva rajatise kõrvaldamist ega ümberpaigutamist. Sellega on

omanik jäetud ilma võimalusest oma omandit ülemääraste mõjutuste eest kaitsta. Kuigi tehnorajatiste

talumiskohustus on iseenesest üldistes huvides põhjendatud, nõuavad maaomaniku põhiseaduslikud

huvid, et tal peab olema võimalik end ülemääraste või ebaproportsionaalsete mõjutuste eest kaitsta.

Õiguskantsleri arvates soovis seadusandja AÕSRakS § 154 lg 2 kehtestamisega vältida hüppelist

hinnatõusu ning anda tehnorajatiste omanikele piisavalt aega otsustamiseks, kas rajatised peaksid

asuma senises asukohas või tuleks need mujale üle viia. Õiguskantsler seab kahtluse alla abinõu

vajalikkuse, sest hindade hüppelist tõusu on võimalik kontrollida ka muude, isikuid vähem

koormavate meetmetega, kui kinnistu omanike tasust ilmajätmine. Talumiskohustuse eest tasumisest

vabastamine ei ole kindlasti mõõdukas omandiõiguse piirang. Poolte vastastikused õigused ja

kohustused ei ole tasakaalus. Pika üleminekuperioodi kehtestamiseks, mille jooksul kinnistute

omanike õigusi on piiratud ilma hüvitise saamise õiguseta, peavad olema kaalukad põhjused.

Seesuguseid põhjuseid ei nähtu eelnõu menetluse materjalidest ega ole muul moel teada. Lisaks

talumiskohustusele on isikul kohustus tasuda ka tehnorajatiste alla jääva maa eest maamaksu.

Õiguskantsler leiab, et vaidlusalune regulatsioon on vastuolus ka Põhiseaduse §-s 10 sätestatud

õigusriigi põhimõttest tuleneva õiguspärase ootuse printsiibiga. Seaduse sätted panid maaomaniku

halvemasse olukorda kui ta oli enne nende sätete jõustumist.

11. Justiitsminister märgib, et AÕSRakS § 152 lg 1 seadustab mitmed võimalikud kuritarvitused, mis

võivad viia ebaõiglaste lahendusteni, mis on vastuolus õigusriigi ja õiguspärase ootuse printsiipidega.

Paragrahv 152 lg 1 legaliseerib muuhulgas tehnovõrgu või -rajatise rajaja omavoli. Nõustuda ei saa

sellega, et eraomanik peaks taluma tehnovõrku või -rajatist juhul, kui see on tema maale rajatud

omavoliliselt ja õigusvastaselt, samuti et eraomaniku suhtes talumiskohustus erineks sellest, milles

pooled kokku leppisid. Seega kuigi seadusest tulenev tehnovõrkude ja -rajatiste talumise kohustus ei

ole iseenesest põhiseadusevastane, võib põhiseadusevastaseks pidada omavoli seadustavat ja

isikutevahelisi kokkuleppeid eiravat regulatsiooni.

AÕSRakS § 154 lg 2 kehtestamisega piiras seadusandja privaatautonoomiat ja kitsendas

tagasiulatuvalt kinnisasja omaniku õigusi. Selline piirang läheb vastuollu õiguskindluse ja

õiguspärase ootuse printsiipidega.

Justiitsministri arvates tuleks juhul, kui Riigikohus asub seisukohale, et AÕSRakS § 152 lg 1 on

põhiseadusevastane, tunnistada see kehtetuks mitte enne kuue kuu möödumist otsuse tegemisest.

Vastasel korral satuks tehnovõrgud ja -rajatised ja nende kaudu ühiskonnale hädavajalike

võrguteenuste osutamine ohtu.

12. Tondi Elektroonika AS leiab, et AÕSRakS § 152 lõikes 1 sätestatud enne 1999. aasta 1. aprilli

püstitatud tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustus, ilma et kinnisasi oleks vastava asjaõigusega

koormatud, on kinnisasja omaniku omandit piirav õigusnorm, mis ei vasta Põhiseaduse § 32 teise

lõike kolmandas lauses ja § 11 teises lauses sätestatud omandireservatsiooni kehtestamise

tingimustele. Kehtestatud piirang ei ole seotud üldiste huvidega. AÕSRakS § 154 lg 2 koormab

üksnes õigussuhte ühte poolt, mistõttu see omandikitsendus ei ole proportsionaalne taotletava

eesmärgiga.

13. Eesti Energia Aktsiaseltsi arvates ei olnud Tallinna Ringkonnakohtul õigust laiendada vaidluse

sisu ja tunnistada põhiseadusevastaseks sätet, millele tuginedes ei olnud pooled nõuet esitanud.

AÕSRakS § 152 lg 1 kohaldamine ning arutelu selle sätte põhiseaduslikkuse üle ei ole vaidluses

asjassepuutuv, sest tehnorajatise kõrvaldamise ega talumiskohustuse tunnustamise nõuet ei olnud

esitatud. Asjassepuutuv on üksnes AÕSRakS § 154 lg 2.

Eesti Energia AS leiab, et AÕSRakS § 152 lg 1 on sobiv olemasolevate tehnorajatiste omamiseks ja

kasutamiseks õigusliku aluse tagamiseks, arvestades, et sama efektiivselt tehnorajatiste omanike

õigusi tagavad alternatiivid puuduvad. Sarnaste õigusküsimuste väga suure hulga tõttu on mõistlik ja

vajalik lahendada küsimus üldnormatiivselt, mitte üksikjuhtumite kaupa. Tasu kohene kehtestamine

tooks aga kaasa elektri ja muude teenuste omahinna kasvu ning vastavalt tõuseksid nende teenuste

hinnad tarbijate jaoks.

Eesti Energia AS ei nõustu kohtu põhjendustega selles, et omandit võib piirata üksnes juhul, kui see

on vajalik üldistes huvides. Omandiõiguse piirang võib olla õigustatud ka siis, kui see on vajalik teise

isiku õiguste ja vabaduste kaitseks. Kinnisasja omaniku jaoks sätestatud talumise kohustus on

hädavajalik tehnorajatiste omanike omandiõiguse, ettevõtlusvabaduse ja õiguspärase ootuse kaitseks.

Sadade tuhandete servituutide seadmisega kaasneks tohutu ressursi kaotus ühiskonnas, kui arvestada

notarite, kinnistusosakondade töötajate, kohtunike, juristide ja maaomanike töötunde ja kulusid.

AÕSRakS § 152 lg-st 1 tulenev kinnistu omanike õiguste riive on Eesti Energia AS arvates samuti

mõõdukas. Selle sättega taotletav ja saavutatav eesmärk on elu- ja majandustegevuse ning ühiskonna

normaalse toimimise seisukohast ülimalt oluline. Praegune lahendus tagab tehnovõrkude omanikele

omandiõiguse seaduslikul alusel püstitatud tehnorajatistele ning õiguse teha tehnorajatiste

teenindamiseks, remontimiseks ja rekonstrueerimiseks vajalikke töid, tagab isikutele tehnorajatistest

lähtuva hüve jätkuva saamise ning piirab maatüki omaniku õigusi väikseimal võimalikul viisil.

Eesti Energia AS märgib, et AÕSRakS § 154 lg 2 on ajutise kehtivusega üleminekusäte, kuid

möönab, et üleminekuaeg võiks olla sätestatud lühemana või võiks tasu maksmine hakata järk-järgult

suurenema.

ASJASSEPUUTUVAD SÄTTED

14. 1. jaanuaril 2003. a jõustunud Asjaõigusseaduse rakendamise seadus (RT I 2002, 99, 579)

"§152. Tehnovõrgu ja -rajatise talumine

(1) Omanik on kohustatud taluma tema kinnisasjale või veel kinnistusraamatusse kandmata maale

enne 1999. aasta 1. aprilli püstitatud tehnovõrku või -rajatist (kütte-, veevarustus- või

kanalisatsioonitorustik, telekommunikatsiooni- või elektrivõrk, nõrkvoolu-, küttegaasi- või

elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalik ehitis) sõltumata sellest, kas

kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte. Omanik peab muuhulgas võimaldama

tehnovõrgu või -rajatise (edaspidi tehnorajatis) teenindamiseks, remontimiseks ja

rekonstrueerimiseks vajalikke töid. Omanik võib nõuda tehnorajatise kõrvaldamist, kui see ei ole

enam eesmärgipärasel kasutusel.

(2) Alates 1999. aasta 1. aprillist on tehnorajatise püstitamiseks võõrale kinnisasjale nõutav kinnisasja

koormamine reaalservituudi või isikliku kasutusõigusega. Kinnistusraamatusse veel kandmata maale

või riigile või kohalikule omavalitsusele kuuluvale maale tehnorajatise püstitamiseks piisab

lihtkirjalikust või notariaalsest kokkuleppest maa omanikuga."

"§154. Tasu tehnorajatise talumise eest

(1) Kinnisasja omanikul on õigus nõuda tasu tema kinnisasjale püstitatud tehnorajatise talumise eest,

sõltumata sellest, kas talumise kohustus tuleneb seadusest või kinnisasja koormamisest servituudi või

isikliku kasutusõigusega. Tasu suurus võrdub tehnorajatise kaitsevööndi pindalale vastava

maamaksuga, mis korrutatakse läbi maa sihtotstarbe koefitsiendiga. Tasu maksmise perioodi, korra ja

maa sihtotstarbe koefitsiendid kehtestab Vabariigi Valitsus.

(2) Tehnorajatise omanik, kellele kuuluv tehnorajatis on püstitatud võõrale kinnisasjale enne

1999. aasta 1. aprilli, on vabastatud tasu maksmisest tehnorajatise talumise kohustuse eest

kuni 2009. aasta 1. jaanuarini.

(3) Tehnorajatise omanik, kellele kuuluv tehnorajatis on püstitatud riigile või kohalikule

omavalitsusele kuuluvale kinnisasjale seaduslikul alusel pärast 1999. aasta 1. aprilli, on vabastatud

tasu maksmisest tehnorajatise talumise kohustuse eest kuni 2009. aasta 1. jaanuarini."

PÕHISEADUSLIKKUSE JÄRELEVALVE KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

I

15. Ringkonnakohus jättis Tondi Elektroonika AS ja Eesti Energia AS vahelises vaidluses

kohaldamata AÕSRakS § 152 lg 1 ja 154 lg 2, sest kohtu arvates piiravad need sätted

ebaproportsionaalselt omandiõigust. Tondi Elektroonika AS kahjuhüvitise nõude rahuldas kohus

Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 335 esimese lause alusel, mille kohaselt juhul, kui üürnik ei anna

asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjutasuna nõuda kas

üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul

tavaline.

16. Tondi Elektroonika AS-le kuuluvas hoones asub Eesti Energia AS omandis olev 6 KV

elektrialajaama seade. Vaidluse pooled sõlmisid 1997. aasta juunis rendilepingu nende ruumide

rendile andmiseks Eesti Energia AS-le. Viimane maksis Tondi Elektroonika AS-le ruumide

kasutamise eest tasu. Selline olukord kestis 18. veebruarini 2003, mil Eesti Energia AS ütles

rendilepingu üles. Ta lõpetas rendi maksmise, kuid jätkas elektrialajaama kasutamist. Eesti Energia

AS leidis, et 1. jaanuaril 2003 jõustunud AÕSRakS § 152 lg 1 ja § 154 lg 2 järgi on tal õigus kasutada

alajaama, kuid ta on vabastatud tasu maksmisest 2009. aasta 1. jaanuarini. Tondi Elektroonika AS

esitas kohtusse hagi, milles nõudis ruumi jätkuva kasutamise eest tasu maksmist.

17. Kolleegiumi pädevusse ei kuulu hinnangu andmine, kas seadusemuudatus lõpetas tehnorajatiste

omaniku ja kinnistu omaniku vahel sõlmitud võlaõiguslepingust tuleneva tasu maksmise kohustuse

või õigustas see tehnorajatise omanikku lõpetama ühepoolselt lepingu. Riigikohus lähtub

ringkonnakohtus tuvastatud asjaoludest ja kohtu hinnangust vaidluse poolte suhete iseloomu kohta.

Ringkonnakohtu otsusest nähtub, et Tondi Elektroonika AS ei vaidlustanud lepingu ülesütlemist. Ta

soovis vaid kahjuhüvitist selle eest, et Eesti Energia AS lepingu lõppemisel ruumi ei vabastanud.

Vaidluse lahendamisel lähtus ringkonnakohus asjaolust, et protsessipoolte vaheline rendisuhe oli

lõppenud. Seetõttu pidas ringkonnakohus asjassepuutuvateks säteteks AÕSRakS § 152 lg 1 ja § 154

lg 2.

18. Eesti Energia AS seab kahtluse alla AÕSRakS § 152 lg 1 asjassepuutuvuse, sest tehnorajatise

kõrvaldamise ega talumiskohustuse tunnustamise nõuet protsessiosalised ei esitanud. Hagi nõudeks

oli üksnes tasu nõue, mistõttu hagi rahuldamiseks piisanuks ka sellest, kui ringkonnakohus oleks

kohaldamata jätnud üksnes AÕSRakS § 154 lg 2. AÕSRakS § 152 lg 1 kohaldamine või kohaldamata

jätmine ei mõjutanud otsust hagi rahuldamise kohta. Eesti Energia AS arvates ei saa Riigikohus

tunnistada seda sätet põhiseadusevastaseks ja tühistada.

19. Riigikohtu senise praktika järgi peab säte, mille põhiseadusepärasust Riigikohus kontrollib, olema

kohtuasja lahendamiseks otsustava tähtsusega (vt Üldkogu 22. detsembri 2000. a otsus nr 3-4-1-10-

00 - RT III 2001, 1, 1, p 10). Seadus on otsustava tähtsusega siis, kui kohus peaks asja lahendades

seaduse Põhiseadusele mittevastavuse korral otsustama teisiti kui seaduse Põhiseadusele vastavuse

korral (vt Üldkogu 28. oktoobri 2002. a otsus asjas nr 3-4-1-5-02 - RT III 2002, 28, 308, p 15).

20. Kolleegium leiab, et kohus sai kohaldada VÕS § 335 seetõttu, et jättis kohaldamata AÕSRakS

§ 152 lg 1 ja § 154 lg 2. Kui kohus oleks leidnud, et AÕSRakS § 152 lg 1 ja § 154 lg 2 on

Põhiseadusega kooskõlas, pidanuks ta otsustama teisiti ja jätma VÕS § 335 kohaldamata. Liiati

avaldavad vaidlustatud sätted toimet koos, mistõttu nende eraldi hindamine ei ole põhjendatud.

II

21. Ringkonnakohus nentis, et Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse vaidlusalused sätted seavad

piiranguid omandiõigusele ja hindas seetõttu nende kooskõla Põhiseaduse § 32 lõigetega 1 ja 2.

Kolleegium jagab seda arvamust. Seadusega ettenähtud omaniku kohustus taluda tema kinnisasjale

või veel kinnistusraamatusse kandmata maale enne 1999. aasta 1. aprilli püstitatud tehnorajatist selle

eest tasu saamata riivab Põhiseaduse § 32 lg 2 esimeses lauses ettenähtud igaühe õigust enda omandit

vabalt vallata, kasutada ja käsutada.

Kolleegium möönab, et vaidlusalused sätted võivad riivata ka teisi põhiõigusi, sealhulgas

Põhiseaduse §-s 31 nimetatud ettevõtlusvabadust ja § 19 lg-s 1 sätestatud üldise vabadusõigusega

hõlmatud lepinguvabadust, kuid kaalub esmajoones riive vastavust omandikaitse põhimõtetele.

22. Põhiseaduse §-s 32 on mõistega "omand" hõlmatud nii kinnisasjad kui ka vallasasjad. Seega

sõltumata sellest, kas hoone, kus tehnorajatis asub, on kinnisasja osa või isikule kuuluv vallasasi, on

tegemist omandiga Põhiseaduse tähenduses. Tehnovõrgu- ja rajatise mõiste võeti Asjaõigusseadusse

(edaspidi AÕS) 1. aprillil 1999 jõustunud seadusemuudatustega.

Põhiseaduse §-ga 32 seonduvalt märgib kolleegium, et selle kaitseala laieneb nii kinnis- kui vallasasja

omanikule, kelle kinnisasjal või kinnitusraamatusse kandmata maal tehnovõrk või -rajatis asub, kui

ka tehnovõrgu või -rajatise omanikule.

23. Põhiseaduse § 32 teise lõike esimene lause annab igaühele õiguse omandit vabalt vallata,

kasutada ja käsutada. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse vaidlusalused sätted võivad tekitada

kollisiooni kinnisasja ja tehnorajatise omanike huvide ja õiguste vahel. Ometi pole tegemist pelgalt

kahe isiku eraõigusliku vaidlusega. Riigi seadusandlik võim sekkus isikute vahelisse suhtesse sel

viisil, et kehtestas omandiõiguse olulised piirangud ühe omaniku kasuks.

III

24. Omandil on oluline tähtsus turumajandusele põhinevas ühiskonnas. Omandi vaba valdamise,

kasutamise ja käsutamise õigus ning omandi võrdne kaitstus tagab vaba turu. Omandi vaba

valdamine, kasutamine ja käsutamine riivab samal ajal teiste omanike ja mitteomanike õigusi,

vabadusi ja huve ning avalikkuse huve tervikuna. Seepärast lubab Põhiseadus seadusandjal

kehtestada omandiõiguse kitsendusi ja sätestab põhimõtte, et omandit ei tohi kasutada üldiste huvide

vastaselt (PS § 32 lg 2).

25. Nagu eespool märgitud, võeti tehnovõrgu ja -rajatise mõiste Asjaõigusseadusse 1. aprillil 1999. a

jõustunud seadusemuudatustega. Sellest alates eristab seadus neid tehnorajatisi, mis on püstitatud

võõrale maale enne 1999. aasta 1. aprilli, ja neid, mis on püstitatud pärast seda kuupäeva. Selline

eristamine avaldab mõju maaomaniku ja tehnorajatise omaniku vahelistele suhetele. 2003. aasta

1. jaanuaril jõustunud Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse redaktsioon nõuab omanikult tema

maale enne 1999. aasta 1. aprilli püstitatud tehnorajatiste talumist sõltumata sellest, kas kinnisasi on

vastava asjaõigusega koormatud või mitte, ja sellise tehnorajatise omanik ei pea maksma tasu

tehnorajatise talumise kohustuse eest 2009. aasta 1. jaanuarini. Pärast 1999. aasta 1. aprilli püstitatud

tehnorajatiste puhul on nõutav kinnisasja koormamine reaalservituudi või isikliku kasutusõigusega ja

eraomanikust kinnisasja omanikul on õigus nõuda tasu tehnorajatise talumise eest.

26. Eesti Energia AS andmetel paiknevad elektriülekande liinid ligikaudu 180 000 kinnistul. Neist

98,7% põhivõrgu ja 95% jaotusvõrgu liine, st peaaegu kõik elektriülekandeliinid on püstitatud enne

1999. aastat. 17 871 alajaamast on 86,4% ehitatud enne 1999. a. Kuna tehnorajatised on ka sideliinid,

gaasi-, soojus-, vee- ja muud trassid, mis samuti märkimisväärses ulatuses on ehitatud enne

1999. aasta 1. aprilli, siis mõjutab tasuta talumiskohustus suurt hulka kinnisasjade ja

kinnistusraamatusse kandmata maa omanikke.

27. Kuna Põhiseaduse § 32 teises lõikes pole nimetatud eesmärke, mis õigustavad omandi vaba

valdamise, kasutamise ja käsutamise piiramist, siis saab selle põhiõiguse piiramise puhul olla

seaduspäraseks seadusandja iga eesmärk, mis pole Põhiseadusega vastuolus.

28. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse vaidlusalused sätted, millega kehtestati maaomanikule

enne 1999. aasta 1. aprilli püstitatud tehnorajatise tasuta talumiskohustus, olid lisatud 2003. aasta

1. jaanuaril jõustunud Planeerimisseadusesse. Planeerimisseaduse eelnõu seletuskirjas ei ole selgitusi

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse muutmise vajalikkusest, sest eelnõu algtekst muudatusi ei

sisaldanud. Muudatused lisati eelnõu menetlemise käigus, kuid nende tegemise eesmärk Riigikogu

istungite stenogrammidest ei selgu.

29. Kolleegium nõustub õiguskantsleri arvamusega, et talumiskohustuse eesmärgiks on üleüldine

elektri-, gaasi- ja muude ühenduste tagamine, sest tehnovõrkudega on kaetud kogu Eestimaa. Kuni

1999. aasta 1. aprillini ei olnud reguleeritud nende tehnorajatiste õiguslik staatus, mis olid ehitatud

enne Asjaõigusseaduse jõustumist. 1. aprillist 1999 kuni 31. detsembrini 2002 kehtinud regulatsioon

nägi ette enne 1999. aasta 1. aprilli ehitatud tehnorajatise omaniku õiguse nõuda kümne aasta jooksul,

arvates tehnorajatisega seotud maa kandmisest kinnistusraamatusse, kas reaalservituudi või isikliku

kasutusõiguse seadmist. Kinnistusraamatusse kantud maatükil asuva tehnorajatise omanikul oli

selline õigus kuni 2008. aasta 30. detsembrini. Kui tehnorajatise omanik ei nõua selle tähtaja jooksul

reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmist või ei likvideeri tehnorajatist, siis oli maatüki

omanikul õigus nõuda tehnorajatise kõrvaldamist ja sellega seotud kahju hüvitamist tehnorajatise

omaniku poolt.

Kolleegiumi arvates on vaidlustatud regulatsiooni eesmärk seaduspärane.

30. 1. aprillist 1999 kuni 31. detsembrini 2002 kehtinud AÕSRakS § 154 lg 1 järgi vabastati kuni

2009. aasta 1. jaanuarini tasu maksmisest tehnorajatise omanik, kelle kasuks seatakse reaalservituut

või isiklik kasutusõigus. Teises lõikes oli sätestatud, et eelpoolnimetatud tähtaja möödumisel ei tohi

omaniku nõutav tasu reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse eest ületada vastava tasu kohalikku

tavalist suurust. Tollal põhjendati eelnõu seletuskirjas tasu maksmisest vabastamist eesmärgiga ära

hoida hindade hüppeline tõus. 2003. aasta 1. jaanuarist kehtima hakanud redaktsiooni järgi on tasu

maksmisest 2009. aasta 1. jaanuarini vabastatud tehnorajatise omanik, olenemata sellest, kas tema

kinnisasi on koormatud asjaõigusega või mitte. Seega võib eeldada, et seadusemuudatus järgis sama

eesmärki.

Kolleegium leiab, et omandiõiguse piirang eesmärgil ära hoida elektri, gaasi, vee, kanalisatsiooni,

side ja muude teenuste tarbijahinna hüppelist tõusu, on samuti seaduspärane.

IV

31. Asudes vaagima, kas omandiõiguse piirangud on kooskõlas Põhiseaduse § 11 teise lausega, mis

ütleb, et põhiõiguse piirangud peavad olema demokraatlikus ühiskonnas vajalikud ega tohi

moonutada piiratavate õiguste ja vabaduste olemust, meenutab kolleegium omaksvõetud

kontrolliskeemi: "Proportsionaalsuse põhimõttele vastavust kontrollib kolleegium järjestikuliselt

kolmel astmel - kõigepealt abinõu sobivust, siis vajalikkust ja vajadusel ka proportsionaalsust

kitsamas tähenduses e. mõõdukust. [...] Sobiv on abinõu, mis soodustab eesmärgi saavutamist.

Sobivuse nõude sisuks on kaitsta isikut avaliku võimu tarbetu sekkumise eest. Abinõu on vajalik, kui

eesmärki ei ole võimalik saavutada mõne teise, kuid isikut vähem koormava abinõuga, mis on

vähemalt sama efektiivne kui esimene. [...] Abinõu mõõdukuse üle otsustamisel tuleb kaaluda ühelt

poolt põhiõigusse sekkumise ulatust ja intensiivsust, teiselt poolt aga eesmärgi tähtsust."

(Põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 6. märtsi 2002. a otsus asjas nr 3-4-1-1-02 - RT III 2002,

8, 74, p 15).

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 152 lg 1

32. Kolleegium nõustub õiguskantsleriga, et selle sättega tagatakse olemasolevate tehnorajatiste

püsimine praegustes asukohtades ning luuakse eeldused nende korrashoidmiseks, remontimiseks ja

rekonstrueerimiseks. Tehnorajatise talumiskohustuse kehtestamine on sobiv abinõu tarbijate elektri,

gaasi, vee, kanalisatsiooni, soojuse jm vajalikuga varustamiseks.

33. Abinõu vajalikkuse hindamiseks vajab kaalumist, kas kuni 2003. aasta 1. aprillini kehtinud

regulatsioon, mis andis tehnorajatise omanikule õiguse nõuda kümne aasta jooksul tehnorajatisega

seotud maa kandmisest kinnistusraamatusse reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmist

tehnorajatise teenindamiseks ja remontimiseks, polnud isikut vähem koormav abinõu eesmärgi

saavutamiseks. Eesti Energia AS väidab, et kuna elektri-, gaasi- ja side tehnovõrgud katavad kogu

riigi territooriumi, millele asulates lisanduvad sooja- ja veetrassid, siis oli tuhandete kinnistute

omanikega asjaõiguslike probleemide lahendamine tehnorajatiste omanikele ületamatu

õiguspraktiline probleem. Tuhandete servituutide seadmine annaks tööd notaritele,

kinnistusosakondade töötajatele, juristidele, kuid sellega kaasneksid suured kulutused maa- ja

tehnovõrkude omanikele ja riigile ning võimalikud vaidlused koormaksid kohtusüsteemi.

Kolleegium nõustub selle väitega ja leiab, et talumiskohustuse kehtestamine oli vajalik abinõu

eelpool nimetatud eesmärgi saavutamiseks.

34. Omandiõiguse piirangu mõõdukuse üle otsustamiseks tuleb kaaluda talumiskohustusega

koormatud kinnisasja omanike huve avalikkuse huviga tarbida elektrit, gaasi, vett, soojust ja muid

teenuseid. Nende huvide kaalumisel tuleb arvesse võtta ka tehnorajatiste omanike huve.

35. Õiguskantsleri arvates ei võta talumiskohustuse regulatsioon arvesse erinevaid olukordi ja

asjaolusid, sest annab omanikule õiguse nõuda tehnorajatise kõrvaldamist vaid siis, kui see ei ole

enam eesmärgipärasel kasutamisel. 1. aprillist 1999 kuni 31. detsembrini 2002 kehtinud AÕSRakS

§ 153 lg 1 andis kinnisasja omanikule õiguse keelduda reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse

seadmisest, kui tehnorajatise edasine asumine kinnisasjal selle kasutamist oluliselt takistab ja

omaniku kahju tehnorajatisest on suurem kui tehnorajatise teise kohta ümberpaigutamise kulud,

samuti juhul, kui omanik kannab kõik tehnorajatise ümberpaigutamise kulud ja annab selleks

tehnorajatise omanikule eelnevalt piisava tagatise. Seda märkas ka ringkonnakohus, kes kirjutas

otsuses, et üldiste huvide olemasolu ei saa järeldada ainuüksi asjaolust, et tegemist on

tehnorajatisega.

36. Kolleegium leiab, et üldine talumiskohustus on põhiseadusepärane, kuid selle kehtestamisel oleks

seadusandja pidanud ette nägema rohkem tagatisi maaomanikele.

Praegune regulatsioon eelistab tehnorajatiste omanike õigusi, võimaldades kinnistu omanike huve

kaaluda vaid siis, kui tehnorajatis ei ole enam eesmärgipärasel kasutusel. Seejuures ei erista seadus

õiguslikul alusel ja ilma selleta rajatud tehnorajatisi. Ka ei eristata tehnorajatisi, mille püsimise vastu

on ilmne avalik huvi (olulised elektriliinid, soojatrassid jms), ja tehnorajatisi, mille püsimise vastu

sellist huvi ei ole. Ka ei võimalda AÕSRakS § 152 lg 1 kaaluda omavahel kinnistu omaniku huvi

tehnorajatise talumiskohustuse lõpetamiseks või muutmiseks (näiteks tehnorajatise senisele

asukohale maja püstitamiseks või põllumaana kasutusele võtmiseks) ja tehnorajatiste omaniku huvi

tehnorajatise senisel kohal püsimiseks.

37. Tehnorajatise piiramatu talumiskohustus võib takistada kinnistu eesmärgipärast kasutamist,

samuti võib see oluliselt alandada kinnistu turuväärtust ja teatud juhul muuta kinnistu müügi

võimaluse üldse küsitavaks. Huvide kaalumise võimalus peab kolleegiumi arvates möödapääsmatult

olema põhiseadusepärase regulatsiooni koostisosaks.

Talumiskohustust peab olema võimalik vaidlustada ka siis, kui kinnistuomanikule tekkiv kahju on

oluliselt suurem avalikust huvist või tehnorajatise omaniku huvist, näiteks siis, kui talumiskohustus

takistab kinnistu sihipärast kasutamist ja tehnorajatist oleks võimalik ilma suuremate lisakulutusteta

ümber paigutada. Selline regulatsioon võimaldaks paindlikult lahendada juhtumid, mil kinnistu

omanik leiab, et tema õigusi kahjustatakse ebaproportsionaalselt.

38. Eelnevast tulenevalt leiab kolleegium, et AÕSRakS § 152 lg-s 1 ette nähtud piirang ei ole

mõõdukas, kuna ta ei võimalda kinnistu omanikel vaidlustada talumiskohustust ja võimaldab nõuda

tehnorajatise kõrvaldamist vaid juhul, kui tehnorajatist ei kasutata enam eesmärgipäraselt. See säte

piirab ebaproportsionaalselt kinnistu omaniku PS § 32 lg 2 esimeses lauses sätestatud põhiõigust

omandi vabale valdamisele, kasutamisele ja käsutamisele ning on seetõttu Põhiseadusega vastuolus.

Seadusandja peab ette nägema täiendava mehhanismi kinnistu omanike õiguste kaitseks ja

võimaldama erinevate huvide kaalumist.

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 154 lg 2

39. Ringkonnakohus leidis, et tehnorajatiste omanike kümneks aastaks tasu maksmisest

vabastamisega koormatakse õigustamatult vaid ühte õigussuhte poolt. Seaduseelnõu esitaja põhjendas

eelnõu seletuskirjas tasu maksmisest vabastamist üldiste huvidega, sest tasu kohene kehtestamine

võiks kaasa tuua hüppelise hinnatõusu.

Kolleegiumi arvates võib selline abinõu olla sobiv üldiste huvide tagamiseks.

40. Õiguskantsleri arvates ei ole tasu maksmisest vabastamine vajalik, sest tehnorajatised kuuluvad

üldjuhul monopoolses seisundis ettevõtetele ja tehnovõrkude ja -rajatiste kaudu edastatavate teenuste

hind on eriseadustega (Elektrituruseadus, Kaugkütteseadus, Ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seadus

jm) võetud riikliku kontrolli alla.

Kolleegium on seisukohal, et riigi kontroll ei pruugi välistada hinnatõusu.

41. Kolleegium leiab, et omandiõiguse piirang, millega pandi kinnisasja omanikule tasuta tehnovõrgu

ja -rajatise talumiskohustus kuni 2009. aasta 1. jaanuarini, ei ole mõõdukas. Selline piirang ei vasta

Põhiseaduse §-st 11 tulenevale proportsionaalsuse põhimõttele, sest koormab maa omanikku rohkem,

kui see on üldsuse ja tehnorajatiste omanike huvidega põhjendatav. Kinnisasja omanik on sunnitud

maksma maamaksu ka rajatiste aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa eest, hoolimata sellest, et

ta ei saa kinnisasja osaliselt kasutada. Tasu suuruse vähendamine teatud ajaks võinuks olla

põhjendatud, kuid tasu maksmisest täielik vabastamine kuni 2009. aastani ei ole õigustatud.

42. Kolleegiumi on seisukohal, et AÕSRakS § 154 lg 2 on vastuolus Põhiseaduse § 32 lg 2 esimese

lausega, mistõttu see säte tuleb tunnistada kehtetuks. Kolleegium lükkab otsuse jõustumise kehtetuks

tunnistamise osas edasi 6 kuu võrra, et anda aega regulatsiooni Põhiseadusega kooskõlla viimiseks.

Kolleegium märgib ühtlasi, et AÕSRakS § 154 lg 2 kehtetuks tunnistamine ei too iseenesest kaasa

tehnorajatiste omanike kohustust tasuda kinnistu omanikele tagasiulatuvalt hüvitist tehnorajatise

talumiskohustuse eest.

43. Kuna AÕSRakS § 152 lg 1 ja 154 lg 2 on vastuolus PS § 32 lg 2 esimese lausega, ei pea

kolleegium vajalikuks hinnata nende sätete vastavust PS § 19 lg-ga 1 ja §-ga 31.

44. Lisaks peab kolleegium vajalikuks märkida, et AÕSRakS § 152 lg-le 1 ja 154 lg-le 2 antud

õiguslik hinnang puudutab ka teisi tehnorajatiste ja -võrkudega seonduvaid sätteid, mistõttu võib

osutuda vajalikuks tehnorajatisi puudutava regulatsiooni terviklik korrigeerimine.

Uno Lõhmus; Tõnu Anton, Ants Kull, Lea Kivi, Jüri Põld