3-2-1-42-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-42-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. aprill 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Luik, liikmed V. Kõve ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Põllu tn 123 Korteriühistu hagi AS K.S. vastu 40 000 krooni

saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. novembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1494/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS K.S. kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

22. märts 2004. a

Istungil osalenud isikud

Kostja seaduslik esindaja J. Kappet ning lepinguline esindaja

vandeadvokaat A. Kunila.

Resolutsioon

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

28. novembri 2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Põllu tn 123 Korteriühistu haldab ja majandab Tallinnas Põllu tn 123 asuvat elamut. 29. juulist

1998. a oli elamus asuvate mitteeluruumide (64,7 m2) omanik AS ETRE, kes müüs need 26. augustil

2002. a AS-le K.S.

30. oktoobril 2002. a esitatud hagiavalduses palus Põllu tn 123 Korteriühistu välja mõista AS-lt K.S.

40 000 krooni, millest 18 389 krooni oli võlgnevus majanduskulude eest ja 21 611 krooni viivis

korteriühistu põhikirja p 3.2 alapunkt 10 järgi 0,5% viivitatud päeva eest. Hagiavalduse põhjenduste

kohaselt oli AS ETRE ja on AS K.S. korteriühistu liige ja elamu kaasomanik ning seega kohustatud

korteriühistuseaduse ja korteriühistu poolt vastu võetud aktide järgi tasuma mitteeluruumide

majandamisega seotud kulutusi.

2. Tallinna Linnakohtu 23. septembri 2003. a otsusega rahuldati hagi osaliselt. Kostjalt mõisteti

hageja kasuks välja põhivõlg 14 527 krooni ja viivis 3501 krooni 60 senti.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on hageja kohustatud korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 3 järgi

tasuma ka võõrandaja AS ETRE võla.

Asjas ei oma tähtsust AS ETRE ja korteriühistu vahelised suhted aastatel 1999-2000 ega see, millal

AS-le ETRE esitati arved. Hageja ja AS ETRE kirjavahetusega on tõendatud, et AS ETRE oli enne

mitteeluruumide võõrandamist teadlik võlgadest. Õige ei ole kostja seisukoht, et korteriühistul

puudub nõudeõigus, sest teised korteriomanikud on ühistule AS ETRE võla tasunud. Kostja

võlgnevuse tasumine teiste liikmete poolt ei vabasta kostjat seadusest tuleneva kohustuse täitmisest

korteriühistu ees. Vaidlusaluse võla tasumine toimus korteriühistu ja teiste liikmete vahelise

kokkuleppe alusel.

3. Korteriühistuseaduse § 151 lg 1 kohaselt on eluruumi omanik kohustatud tasuma lisaks

majanduskuludele veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia

eest ning tasuma maamaksu. Kostja ja AS ETRE poolt majandusteenuste kasutamine ja nende eest

tasumisele kuuluvad summad on tõendatud arvete ja muude kulutusi tõendavate dokumentidega.

Kostja ei esitanud nendele dokumentidele sisulisi vastuväiteid. Kohtumenetluse käigus tasus kostja

hagejale 3862 krooni, mis tuleb arvestada põhivõla katteks (põhivõlg seega 18 389-3862 = 14 527

krooni).

4. Alates 27. märtsist 1999. a kehtib KÜS § 7 lg 4, mis sätestab majandamiskulude maksmisega

viivitamise korral viivise arvestamise õiguse ja kehtestab korteriühistu juhatuse õiguse nõuda

korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva

eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast alates. Seega on

seadusega sätestatud viivise ülemmäär ja hageja seda ületav otsustus on tühine. Viivisvõlgnevuse

arvutamisel tuleb lähtuda viivise arvestamise algkuupäevast, s.o maksmise kuule järgneva kuu

esimesest kuupäevast. Kohtule esitatud arvetest nähtub, et kostja on saanud need kätte 16. oktoobril

2002. a. Seega tuleb viivist arvestada alates 1. novembrist 2002. a. Nimetatud kuupäevast kuni arvete

osalise tasumiseni 28. märtsil 2003. a, oli kostja viivitanud 148 päeva ja sealt edasi kuni

kohtuistungini 157 päeva. Seega on hageja õigustatud nõudma kostjalt viivist 148 x 0,07 x 18 389 =

1905 krooni 10 senti ja 157 x 0,07 x 14 527 = 1596 krooni 50 senti, s.o kokku 3501 krooni 60 senti.

5. Apellatsioonkaebuse linnakohtu otsuse peale esitas kostja AS K.S. Kostja väitel kohaldas

linnakohus vääralt KÜS § 151 lg 1. Kostja on mitteeluruumi omanik ning ei pea kandma kulutusi

võrdselt eluruumide pinnaga. Need kulud võivad mitteeluruumide ja eluruumide osas erineda, nt ei

ole kostjale kuuluvad mitteeluruumid köetavad. Korteriühistuseaduse § 151 lg-st 1 tulenevalt peab

majandamiskulude hüvitamine korteriühistu ja mitteeluruumide omaniku vahel olema reguleeritud

lepinguga. Pooled ei ole sellist lepingut sõlminud. Kohus leidis vääralt, et kuigi kolmandad isikud on

kostja kohustuse täitnud, on tal ikkagi kohustus hageja ees. Kostjal võivad olla kohustused

kolmandate isikute ees. Korteriühistu esitatud arved ei tõenda kostja poolt tasumisele kuuluvaid

summasid. Menetluse käigus tasus kostja osa summast, soovides vältida edaspidiseid segadusi.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohtu 28. novembri 2003. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Vastavalt TsMS § 330 lg-le 5 ei korranud ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohus märkis, et apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud kohtu tuvastatud asjaolu, et Põllu

tn 123 asuva mitteeluruumi endine omanik (kaasomanik) AS ETRE oli ja kostja on Põllu tn 123

Korteriühistu liige.

Korteriühistuseaduse § 15š kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja

nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu

korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi

üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks

majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja

soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72

lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse

otsuse kohaselt. Asjaõigusseaduse § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva

osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja

kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Tulenevalt eelnimetatud sätetest peab kostja mitteeluruumi

omanikuna (kaasomanikuna) ja korteriühistu liikmena tasuma ühistule makseid vastavalt temale

kuuluva osa suurusele, nagu tasuvad ka eluruumide omanikud.

Seadus ei sätesta erandit eluruumide ja mitteeluruumide kulutuste arvestamisel. Kostja kohustus

tasuda korteriühistule majandamiskulusid tuleneb seadusest mitte lepingust. Esimese astme kohtus ei

esitanud kostja sisulisi vastuväiteid esitatud arvetele ega muudele kulutusi tõendavatele

dokumentidele. Sellest tulenevalt jätab kolleegium tähelepanuta ega anna hinnangut

apellatsioonkaebuse väidetele selle kohta, nagu ei peaks kostja soojusenergia eest üldse maksma.

Kuna kostja nõudis hagejalt korteriühistu kulutusi tõendavate dokumentide esitamist, ei ole tal alust

apellatsioonkaebuses ette heita seda, et hageja esitas kohtule muu hulgas ka dokumendid

soojusarvesti ostu-müügi, projekti ja montaa"i kohta. Apellatsioonikohtul puudub alus hinnata

tõendeid teisiti ning teha teistsuguseid järeldusi, kui tegi esimese astme kohus.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi

rahuldamata.

Kohtud on vääralt kohaldanud KÜS § 151 lg 1. See säte ei ole mitteeluruumi omanikule siduv.

Mitteeluruumi omaniku ja korteriühistu suhted majandamiskulude, elamu mõtteliste osade, elamu

ümbruse osa hoolduse ning elamu remondikulude osas peavad olema reguleeritud lepingutega.

Hageja ei ole selliste lepingute sõlmimist soovinud. Kuna KÜS § 151 lg 1 reguleerib hooldus- ja

remondikulude kandmist ainult eluruumi omanike poolt, siis tuleb mitteeluruumi omaniku

kaasomandis olevate ruumide majapidamiskulude kandmine AÕS § 72 lg 1 järgi reguleerida

lepinguga.

8. Ringkonnakohus ei ole oma otsuses TsMS §-de 231 lg 4 ja 330 lg 6 kohaselt põhjendanud, miks ta

ei nõustu kostja väitega, et kostjal puudub võlgnevus hageja ees, sest teised ühistu liikmed on selle

tasunud. Seni kuni puudub kokkulepe hageja ja kostja vahel elamu reaalosade majandamiskulude ja

korteriühistuseaduses märgitud kulude katmiseks, oli eluruumi omanikel seadusjärgne kohustus KÜS

§ 151 lg 1 järgi tasuda kõik korteriühistu majandamiskulud ja lisaks ka veevarustuse,

kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksta maamaksu.

9. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 171 lg 1. Apellatsioonikohus kohaldas kostjale üllatuslikult lisaks

KÜS § 151 lg-le 1 AÕS § 72 lg 1 ja § 75 lg 1.

10. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud

ning puudub alus selle muutmiseks.

11. Riigikohtu istungil jäid kostja esindajad kassatsioonkaebuses esitatud seisukohtade juurde.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse

tühistamiseks.

13. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et kostja on kohustatud tasuma korteriühistu

esitatud arvete järgi mitteeluruumi majandamiskulude eest ning et selline kohustus tuleneb kostjale

korteriühistuseadusest.

Kohtud on tuvastanud, et AS ETRE oli ja 26. augustist 2002. a on AS K.S. Põllu tn 123 Korteriühistu

liige. Kostja leiab, et KÜS § 151 lg-s 1 nimetatud kulutuste eest peavad tasuma vaid korteriühistu

eluruumide omanikest liikmed. Selline seisukoht ei ole kolleegiumi hinnangul kooskõlas

korteriühistuseaduse mõtte ja eesmärgiga. Ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud

tarbivad KÜS §-s 151 loetletud teenuseid. Seetõttu on nad kohustatud tasuma tarbitud teenuste eest

samadel alustel, mis eluruumide omanikud. Ka AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt

temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti asja alalhoidmise, valdamise ja

kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seadus ei näe selle kohustuse tekkimiseks ette

kaasomanikevahelise kokkuleppe olemasolu. Kostja viidatud AÕS § 72 lg 1 reguleerib kaasomandi

kasutuskorda, mida teostatakse kaasomanike kokkuleppel. Kaasomandi olemasolu ja kasutamisega

seotud kulude (kaasomandi säilitamiseks) eest tasumist reguleerib muu kokkuleppe puudumisel AÕS

§ 75. Kostja ei ole kassatsioonkaebuses esitanud väidet, et talle ja AS-le ETRE ei ole osutatud

teenuseid, mille eest esitatud arvete põhjal on alama astme kohtud hagi rahuldanud.

14. Ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et võlgnevuse tasumine teiste korteriühistu liikmete

poolt kokkuleppel korteriühistuga ei anna alust hagi rahuldamata jätta. AS K.S. võla kustutamiseks

oleksid korteriühistu liikmed pidanud väljendama ka vastavat tahet. Korteriühistu liikmed võisid need

summad tasuda ka selleks, et võimaldada korteriühistu tõrgeteta tegutsemist. Kuna asjas ei ole

tuvastatud korteriühistu liikmete tahet kustutada kostja võlg ühistu ees, jäi võlgnevus kehtima ka

pärast korteriühistu liikmete poolt ühistule maksete tegemist.

15. Vastuseks kassatsioonkaebuses esitatud väitele, et ringkonnakohus kohaldas kostjale üllatavalt

asjaõigusseaduse sätteid, märgib kolleegium, et hagiavalduses tugines hageja AÕS §-le 75, leides, et

kostja kui elamu kaasomanik on kohustatud tasuma kaasomandiga seotud kulutusi.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 228 kohaselt otsustab kohus tuvastatud asjaolude alusel, millist

seadust või seaduse alusel antud õigusakti tuleb asjas kohaldada.

J. Luik, V. Kõve, L. Laarmaa