3-2-1-45-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-45-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 12. aprill 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja V. Kõve

Kohtuasi

Maie

Lepa

hagi

Eha

Sõda

vastu

reaalservituudi

sissekandmiseks kinnistusraamatusse

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. detsembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2-388/2003

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Maie Lepa kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

15. märts 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. detsembri

2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maie Lepale ja Eha Sõdale kuuluvad kinnistud asuvad kõrvuti Viljandi maakonnas Pärsti vallas.

Hagejale kuuluv Tamme maaüksus kinnistati Viljandi Kinnistusameti 23. oktoobri 1997. a

kinnistamisotsusega ja kostjale kuuluv Pärna maaüksus kinnistati Viljandi Kinnistusameti 3. juuli

1998. a kinnistamisotsusega. Hagiavalduse kohaselt viib ainuke tee M. Lepa maaüksusele üle E. Sõda

kinnisasja. Tee, mida M. Lepp kasutab, oli olemas enne Pärna maaüksusele elamuehituskrundi

eraldamist. Seega on juba tavaõiguse kohaselt M. Lepal õigus seda teed kasutada. Hageja on kostjale

teinud kirjaliku ettepaneku teeservituudi seadmiseks notari juures, kuid kostja sellele ei reageerinud.

Maie Lepp nõudis tähtajatut juurdepääsu Tamme kinnistult selle igakordse omaniku kasuks avalikult

kasutatavale Viljandi haigla-Kase teele üle Eha Sõdale kuuluva Pärna kinnistu ning palus juurdepääsu

asukohaks määrata Pärna kinnistul tammealleel olev tee, kasutamise tasuga 200 krooni aastas. M.

Lepp palus nimetatud kitsenduse kohta teha kande kinnistusraamatusse.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja väitis, et hagejal on oma kinnistule juurdepääsutee, mis on looduses

faktiliselt olemas ja mida M. Lepp kasutab.

3. Viljandi Maakohus jättis 10. oktoobri 2003. a otsusega hagi rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei nähtu esitatud tõenditest usaldusväärselt, et M. Lepal puudub

oma kinnisasjale vajalik juurdepääs avalikult teelt.

AÕS § 141 lg 3 kohaselt kehtib kohtuotsuse või tehinguga seatud kitsendus kolmandate isikute

suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud. Pärsti vallavanem on 13. juunil 1997. a teinud

ettepaneku Pärna maaüksuselt avalikule teele läbipääsu tagamiseks, kuid kostjale Eesti Vabariigi

poolt müüdud Pärna maaüksuse kinnistamisel ei ole kinnistusraamatusse mingisuguseid kitsendusi

kantud. Pärsti Vallavolikogu otsuse kohaselt otsustati avaliku huvi puudumise tõttu mitte taotleda

Pärna maaüksusel asuva eratee määramist avalikuks kasutamiseks. Hageja keeldus vallavanema

pakutud võimalusest, et vald ehitab tee Suri (Elbi) teele. Hageja ei ole nõustunud ka kostja

ettepanekuga rajada hagejale juurdepääs Tamme kinnistult avalikult kasutatavale teele Elbi teed

mööda. Paikvaatlusega tegi kohus kindlaks, et hagejal on võimalik rajada avalikule teele

juurdepääsutee oma kinnisasjal. Visuaalsel mõõtmisel on teede pikkus Tamme kinnistult üle Pärna

kinnistu avalikult kasutatavale teele ja Tamme kinnistult üle heinamaa avalikule teele Elbi teed

mööda võrdne.

Asjas on tuvastatud, et paralleelselt hageja kinnistuga kulgev Elbi tee ei ole eratee ja seetõttu on

hagejal võimalus rajada endale juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kui võrrelda huvi, mis seisneb

üle kostja kinnistu avalikule teele sõitmises ning huvi, mis seisneb kostja privaatsuses ja kostja

kinnistu väärtuse vähenemises, siis ei kaalu hageja huvi üles kostja huvi. Hageja väide, nagu

keelaksid naaberkinnistute omanikud, kelle maal asub Elbi tee, tal selle kasutamist juurdepääsuks

avalikult kasutatavale teele, on ümber lükatud tunnistajate ütlustega ja kogutud tõenditega. Hagejale

on tagatud võimalus kostja kinnistut läbimata pääseda avalikule teele ning tema nõue kohustada

kostjat taluma koormatist hageja kasuks ei ole põhjendatud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tartu Ringkonnakohus jättis 24. detsembri 2003. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Hagejalt

mõisteti kostja kasuks välja õigusabikulud 590 krooni. Hageja kohtukulud jäid tema enda kanda.

Ringkonnakohus ei korranud esimese astme kohtu põhjendusi.

5. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on maakohus õigesti leidnud, et hagi rahuldamiseks

puudub alus, kuna hagejal on võimalik oma kinnistule pääsemiseks kasutada paralleelselt tema

kinnistuga kulgevat Suri (Elbi) teed ja isikud, kelle kinnistuid see tee läbib (U. Suri, A. Puusild), ei

ole teinud ega kavatse teha kellelegi takistusi tee kasutamiseks. Suri (Elbi) teena mõistetakse

kruusakattega teed, mis on maakohtu toimiku lk-l 7 asuval maaüksuse plaanil märgitud nr-ga A-1 ja

mis jääb osaliselt nii M. Lepale kuuluva Tamme kinnistu kui ka naaberkinnistute (Kõrgemäe ja

Loime) koosseisu.

6. AÕS § 156 lg 1 järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldiseisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.

Nimetatud paragrahvi on alust kohaldada siis, kui kinnisasja omanikul puudub võimalus pääseda

avalikult kasutatavale teele talle endale või teisele isikule kuuluvat teed mööda ning tal ei ole

võimalik rajada oma kinnisasja kaudu vajalikku juurdepääsuteed avalikult kasutatavale teele. AÕS §

156 kohaldamisel ei ole seega iseenesest alust määrata hagejale kasutamiseks kostja kinnisasjal

asuvat ajutist teed. Maakohus on õigesti leidnud, et Tamme kinnistule on olemas juurdepääs avalikult

teelt. M. Lepale kuuluvale Tamme kinnistule on juurdepääs kolmelt avalikult teelt (Imavere-Karksi-

Nuia mnt, Jämejala-Tallinna mnt ja vallasisene tee) ning avalikule teele on võimalik pääseda ka

Tamme kinnistut läbivat Suri (Elbi) teed mööda. Tamme kinnistu naaberkinnistute (Kõrgemäe ja

Loime) omanikud ei ole kuidagi piiranud ega ka kavatse piirata nende kinnistute koosseisu jääva Suri

(Elbi) tee kasutamist. Kuna AÕS § 156 lg 1 käsitleb kinnisasjale juurdepääsu võimaldamist, mitte aga

kinnisasjal olevale elamule või kõrvalhoonetele juurdepääsu võimaldamist üle võõra kinnisasja, on

maakohus jätnud hagi ka sel põhjusel õigesti rahuldamata. Kui asjas on tõendamist leidnud, et hageja

kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks on olemas juurdepääs talle endale või teisele isikule kuuluvat

teed mööda ja see juurdepääs ei ole mingilgi viisil takistatud, siis see, kas isikul on nimetatud

juurdepääsuteest alates oma kinnistu piires olemas tee hooneteni või mitte, ei anna alust AÕS § 156

lg 1 rakendamiseks ja juurdepääsutee määramiseks üle teise isiku kinnistu põhjusel, et hageja pole

oma kinnistu piires suutnud või soovinud rajada teed selliselt, et ta pääseks igal aastaajal lähimalt

olemasolevalt ja kasutatavalt teelt oma hooneteni.

7. Maakohtu toimiku materjalidest nähtuvalt arutas Pärsti Vallavolikogu M. Lepa avalduse

lahendamisel 18. detsembril 2002. a võimalust, et vald ehitab Tamme kinnistul välja tee Suri (Elbi)

teele, kuid M. Lepp ütles nimetatud pakkumisest ära. Samuti on hageja tagasi lükanud kostja

pakkumise ehitada oma kuludega M. Lepale tema kinnistul tee kuni Suri (Elbi) teeni.

Tagasilükkamist põhjendas hageja sellega, et ei taha lõhkuda oma karjamaad ja ei ole nõus sellega, et

tee hooneteni kulgeks tema majapidamishoonete eest.

8. Hageja väide, et paikvaatluse protokollis märgitu ei vasta tegelikule olukorrale ja et maakohus

hindas tuvastatud asjaolusid valesti, ei ole põhjendatud ega asjakohased. Asja materjalidest nähtuvalt

on paikvaatlusest osa võtnud nii hageja kui ka tema esindaja, paikvaatluse protokoll on maakohtu

istungil avaldatud ning hageja ega ka tema esindaja ei ole selles märgitule vastuväiteid esitanud.

Iseenesest ei oma tähtsust asjaolu, kas ja kui intensiivselt on hageja viimasel ajal kasutanud oma

hoonetele juurdepääsuna just Pärna kinnistul asuvat teed. Tõendatud on, et Tamme kinnistule on

olemas juurdepääs avalikelt teedelt hagejale ja teistele isikutele kuuluvaid teid mööda. Asja

materjalidest nähtuvalt on ka tunnistajad andnud ütlusi selle kohta, et oli olemas tee, mis viis Elbi

teelt üle praeguse Tamme kinnistu järgmise taluni ja sealt edasi kuni raudteeni, ning et M. Lepp

kasutas seda teed oma hooneteni pääsemiseks.

9. Põhjendamatu on hageja väide, et maakohus ei hinnanud piisava põhjalikkusega tõendeid. Ükski

hageja viidatud tõend ei tõenda kogumis ega ka eraldi hageja väidet, et tal puudub vajalik juurdepääs

oma kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt. Viljandi Maakatastri kirjas ja Pärsti Vallavalitsuse

õiendis märgitu, et M. Lepale kuuluval Tamme kinnistul asuvate hooneteni on olemas vaid üks

juurdepääs üle Pärna kinnistu ja et see on lähim tee avalikule teele (Viljandi haigla-Kase tee), ei

tõenda, et hageja ei pääse oma kinnistule avalikult kasutatavat teed mööda, vaid seda, et Pärna

kinnistut läbiv tee on ainuke ja ka kõige lühem tee ühelt läheduses asuvalt avalikult teelt Tamme

kinnistul asuva M. Lepale kuuluva hooneni. AÕS § 156 lg 1 ei anna õigust nõuda juurdepääsu üle

võõra kinnistu oma hooneteni juhul, kui avalikult kasutatavalt teelt on võimalik kinnisasjale juurde

pääseda. Asjaolud, et Pärna kinnistut läbiv tee oli olemas juba enne seda, kui kinnistu omandas E.

Sõda, ning et hageja on siiani kogu aeg kostja kinnistul olevat teed kasutanud, ei anna samuti alust

AÕS § 156 lg 1 järgi esitatud hagi rahuldamiseks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada maakohtu ja ringkonnakohtu otsused ning saata asi

esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus kohaldas valesti AÕS § 156 lg 1. Kuna hageja kinnistule puudub juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt, on tal õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Hageja pöördus

kohtusse ja taotles juurdepääsu üle kostja maatüki. Hageja oleks võinud taotleda juurdepääsu ka üle

Kõrgemäe kinnistu, millel on üks omanik, ja üle Loime kinnistu, millel on neli kaasomanikku, kuid

hageja ei pidanud seda otstarbekaks. Põliselt on Tamme talu kasutanud juurdepääsuna praegu Pärna

kinnistul asuvat teed, mis oli olemas enne Pärna kinnistule hoonete ehitamist ja viib otse hageja

hoonete juurde. Kohtud on õigeks pidanud seda, et hageja rajaks oma kinnistule ise tee ja siis on tal

võimalik üle Kõrgemäe ja Loime kinnistute pääseda avalikult kasutatavale teele. Hageja sellega ei

nõustu. Hagejale on arusaamatu, miks on otstarbekam koormata juurdepääsuga viiele omanikule

kuuluvat kahte kinnistut kui ühte kinnistut. Lähtuda tuleks väljakujunenud tavast. Ka Pärsti vald on

olnud kogu aeg seisukohal, et Tamme kinnistu omanik peaks juurdepääsuna avalikult kasutatavalt

teelt saama kasutada Pärna kinnistul tammealleel olevat teed, kuna see on põline ja kõige lühem tee

avalikult kasutatavale teele ning koormab ainult ühte kinnistut.

Ringkonnakohus otsustas isikute õiguste ja kohustuste üle, keda protsessi ei kaasatud.

Ringkonnakohus leidis, et hagejal on juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle Kõrgemäe ja Loime

kinnistute. Kohtu järelduste kohaselt ei ole teinud ega tee nende kinnistute omanikud U. Suri ja A.

Puusild hagejale takistusi tee kasutamiseks. Toimikus olevad tõendid seda seisukohta ei kinnita.

Hageja ütluste kohaselt ei luba U. Suri ja A. Puusild tal teed kasutada. Kohus ei ole teiste

kaasomanike arvamust küsinud ega neid protsessi kaasanud.

11. Kassatsioonkaebuse vastuses vaidles kostja hageja väidetele vastu ning leidis, et ringkonnakohus

ei rikkunud protsessiõiguse normi ega kohaldanud vääralt materiaalõiguse normi.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse

tühistamiseks.

13. AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.

Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei

saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb

arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

14. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt

üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja

omaniku huve. Seega juurdepääsu nõude rahuldamise esimene eeldus on avalikult teelt vajaliku

juurdepääsu puudumine hageja kinnisasjale.

Ringkonnakohus leidis, et AÕS § 156 lg 1 on alust kohaldada siis, kui kinnisasja omanikul puudub

võimalus pääseda avalikult kasutatavale teele talle endale või teisele isikule kuuluvat teed mööda

ning tal ei ole võimalik rajada oma kinnisasja kaudu vajalikku juurdepääsuteed avalikult kasutatavale

teele. Ringkonnakohtu arvates ei anna see säte õigust nõuda juurdepääsu üle võõra kinnistu oma

hooneteni juhul, kui avalikult kasutatavalt teelt on võimalik kinnisasjale juurde pääseda. Kolleegium

selle seisukohaga ei nõustu. Isegi siis, kui hageja kinnistuga külgneb avalik tee, tuleb juurdepääsu

nõude lahendamisel kaaluda, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt (sh hoonete

juurest) avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine

võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav. Seega

tuleb arvestada nii juurdepääsu nõudva kui koormatava kinnisasja omanike kõiki huve ja asjaolusid

kinnisasjade kasutamisel.

Lahendades AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud juurdepääsu nõuet, tuleb esitatud asjaolude alusel

arvestada sedagi, kas hagejal on võimalik saada juurdepääs avalikult teelt oma kinnisasjale mujalt kui

kostja maatüki kaudu. Asjaolu, et juurdepääs üle teise kinnisasja võib olla selle omanikule vähem

koormavam kui kostjale tema kinnisasja kaudu, võib olla üheks hagi rahuldamata jätmise aluseks.

15. Kohtud on jõudnud järeldusele, et hagejale kuuluvale Tamme kinnistule on olemas juurdepääs

avalikult teelt. Kohtud on muuhulgas tuvastanud, et M. Lepale kuuluvale Tamme kinnistule on

juurdepääs ka Suri (Elbi) teelt, mida mööda on hagejal võimalik välja pääseda avalikule teele. Suri

(Elbi) tee kulgeb paralleelselt hageja kinnistuga ja läbib hagejale kuuluvat Tamme kinnistut. Tamme

kinnistu naaberkinnistute (Kõrgemäe ja Loime) omanikud, kelle kinnistuid nimetatud tee samuti

läbib, ei ole piiranud ega ka kavatse piirata nende kinnistute koosseisu jääva Suri (Elbi) tee

kasutamist.

Juurdepääs Tamme kinnistult Suri (Elbi) teele on ohutu, rajatav väljapääs võimaldab liikluseeskirjade

kohaselt hagejal oma kinnistule sisse ja sealt välja sõita. Suri (Elbi) teel ei ole ühtegi liiklust ega tee

kasutust piiravat märki ega teetähist. Sellist teed on hageja varem ka kasutanud. Nii kostja kui ka

Pärsti vald on pakkunud hagejale võimalust ehitada tema kinnisasjal välja tee Suri (Elbi) teeni, kuid

hageja on neist pakkumistest keeldunud. Hageja vajadus sõita avalikule teele üle kostja kinnisasja ei

kaalu üles kostja privaatsuse ja kinnisasja väärtuse säilitamise huvi.

16. Seega on kohtud leidnud, et hagejal on oma kinnisasjale avalikult teelt vajalik juurdepääs ja

jätnud hagi õigesti esitatud põhjendustel rahuldamata. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu

seisukohaga, et hageja kinnisasjalt on võimalik pääseda avalikule teele hagejale ja teistele isikutele

kuuluvat teed mööda. Hagi rahuldamiseks ei ole määrav see, et hageja soovitud tee läbib ainult ühte

kinnisasja ja läbipääs avalikule teele Suri (Elbi) teelt kahte kinnistut. Olenevalt kinnisasja suurusest,

tee ja hoonete asukohast sellel ja teistest asjaoludest, võib juurdepääs üle mitme kinnisasja olla nende

omanikele vähem koormavam, kui juurdepääs üle ühe kinnisasja selle omanikule.

Õige on kassatsioonkaebuse väide, et juurdepääsu tee määramisel tuleb arvestada ka väljakujunenud

tavadega. Samas ei kaalu tava selles asjas üles põhjendusi, mille alusel kohtud jätsid hagi

rahuldamata.

17. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et kohus otsustas isikute õiguste ja kohustuste üle, keda

protsessi ei kaasatud. Käesolevas hagiasjas tehtud otsus ei oma Kõrgemäe ja Loime kinnistute

omanike suhtes õiguslikku jõudu. Kui Kõrgemäe ja Loime kinnistute omanikud keelduvad hagejale

Suri (Elbi) teed mööda tema kinnistule juurdepääsu võimaldamast, on hagejal õigus esitada nende

vastu nõue juurdepääsu saamiseks. Uues menetluses võib kostjaks olla ka E. Sõda, kuna asjaolud on

muutunud ja hagejal on õigus nõuda teistel asjaoludel juurdepääsu ka varasemalt kostjalt. Kõigi

asjaolude täielikuma väljaselgitamise ja juurdepääsu vaidluse kiirema lahendamise tagab aga see, kui

vajadusel esitada hagi alternatiivsena erinevate kinnisasjaomanike vastu, kelle kinnisasjalt on

võimalik juurdepääs.

A. Kull, V. Kõve, H. Jõks