3-2-1-47-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-47-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 1. aprill 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu

Kohtuasi

Mall Sagari, Ann Toone ja Feliks-Johannes Toone hagi Aino

Pikka vastu eluruumi üürilepingu lõpetamiseks ja eluruumist

väljatõstmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. novembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1299/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aino Pikka kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

8. märts 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

25. novembri 2003. a otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Aino Pikkale 10. detsembril 2003. a

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 200 (kakssada)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 9. oktoobril 2002. a esitatud hagiavalduse kohaselt tagastati elamu aukohaga Tallinn, Maakri 34b

hagejatele omandireformi käigus ja vara anti aktiga üle 27. oktoobril 1994. a. Kostja on korteri nr 12

üürnik. Hagejate ja kostja vahel puudub kirjalik üürileping. ORAS §-s 121 ettenähtud üürilepingu

pikenemise kaheksa-aastane tähtaeg möödub 27. oktoobril 2002. a. ORAS § 121 lg 4 p 3 järgi võib

üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemist ka juhul, kui üüritud eluruum on muutunud

varisemisohtlikuks üürileandjast sõltumatutel asjaoludel. Ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt pole

elamu elamiskõlblik. Elamus ja selle vahetus läheduses tehtud kapitaalsed ümberehitused on

halvendanud elamu põhikonstruktsioonide kandevõimet, püsivust ja ekspluatatsiooni tingimusi. Kuna

eluruumid on varisemisohtlikud ja elamiskõlbmatud, ei ole võimalik kostjaga üürilepingut jätkata.

Seoses eluruumi terviseohtlikkusega teatasid hagejad kostjale 5. augusti 2002. a avalduses, et ütlevad

VÕS § 317 alusel üürilepingu erakorraliselt üles ja paluvad elamispinna hiljemalt 15. septembriks

2002. a vabastada. Kuna kostja VÕS § 329 lg-s 1 ettenähtud korras üürilepingu ülesütlemist ei

vaidlustanud, paluvad hagejad tunnistada õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest kostjaga

eluruumile asukohaga Tallinn, Maakri 34b-12 ja väljakolimisest keeldumisel tõsta kostja ES § 33 lg 2

alusel eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata.

2. Vastuses hagiavaldusele vaidles kostja hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et

hagejad ise pole üürilepingu pikenemist ORAS § 121 lg-s 4 sätestatud alustel vaidlustanud. Hagejate

nõue on arusaamatu. Hagejad ütlesid üürilepingu erakorraliselt üles, kuid hagis soovivad tunnistada

nende õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest. Üürilepingu tähtaja möödumisel võib

üürilepingut pikendada ES §-des 32 ja 33 sätestatud alustel ja ei kohaldata võlaõigusseaduse sätteid.

Kumbki pool ei ole ES § 32 lg 2 kohaselt enne üürilepingu tähtaja möödumist teavitanud teist poolt

üürilepingu lõpetamisest ning üürileping on pikenenud kuni 1. novembrini 2002. a.

Ülesütlemisavalduses puudub üürilepingu ülesütlemise seaduslik alus ja avaldusel pole elamu

kolmanda omaniku allkirja. Elamu ehitustehnilise ekspertiisi aktist ei tulene alust üürilepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks, sest sellest ei nähtu, et elamu kasutamine on seotud ohuga inimese

tervisele.

3. Tallinna Linnakohus jättis 1. augusti 2003. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt reguleerib ES § 73 järgi omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel

elanud üürnike õigusi elamuseadus ORAS §-s 121 sätestatud erisustega. Erisusi rakendatakse ORAS

§ 121 lg-s 3 kehtestatud tähtaja lõpuni. Vara üleandmise aktiga läks elamu omandiõigus hagejatele üle

1. novembril 1994. a. Kehtiv üürileping pikenes ORAS § 121 lg 1 järgi 1. novembrini 1997. a.

Üürilepingu 3-aastase tähtaja möödumisel oli üürileandja ORAS § 121 lg 3 kohaselt õigustatud

vaidlustama üürilepingu pikenemist järgmiseks 5-aastaks sama seaduse § 121 lg-s 4 sätestatud

juhtudel. Üürileping on ORAS § 121 lg 3 alusel juba pikenenud 1. novembrini 2002. a, mistõttu pole

nimetatud säte rakendatav. Kohaldada ei tule ka ORAS § 121 lg 5 ning kohalik omavalitsusüksus pole

käesoleva kohtuvaidlusega seotud.

Omandireformi aluste seaduse § 121 lg 11 näeb ette, et selle paragrahvi sätted laienevad üürisuhtele,

mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. ORAS § 121 alusel pikenenud

üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada elamuseaduse §-des 32 ja 33 sätestatud

alustel. Seega ei tule asjas kohaldada võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingu sätteid ja kohus jätab

tähelepanuta 5. augusti 2002. a ülesütlemisavalduse kui asjasse mittepuutuva. Hagejad ei ole ES § 33

lg 1 alusel üürilepingu tähtaja möödumisel vaidlustanud üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele.

4. Hagejad esitasid Tallinna Linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse ja palusid linnakohtu otsuse

tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hagejad leidsid, et kohus jättis tähelepanuta

elamu varisemisohtlikkuse. Üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele kohaldatakse võlaõigusseaduse

sätteid. Kostja ei ole üürilepingu pikenemist taotlenud ega esitanud nõuet uue üürilepingu

sõlmimiseks. Üürilepingu lõppemisest on teatatud enne üürilepingu tähtaja möödumist ja seda elamu

seisundi halvenemise tõttu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 25. novembri 2003. a otsusega linnakohtu otsuse

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja rahuldas hagi.

Linnakohtu seisukoht, et võlaõigusseaduse sätteid ei tule kohaldada, on vastuolus võlaõigusseaduse,

tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg-

ga 1. ES § 33 reguleerib erinormina võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingu sätete osas uue

üürilepingu sõlmimisest keeldumist üürilepingu tähtaja möödumisel. Elamuseadus ei reguleeri

üürilepingu erakorralist ülesütlemist ja seetõttu tuleb kohaldada võlaõigusseaduse vastavaid sätteid.

Hagejate nõue põhineb sellel, et nad ei saa kostjaga üürisuhet jätkata. 5. augusti 2002. a avaldusega

teatasid hagejad kostjale VÕS § 317 alusel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest eluruumi

terviseohtlikkuse tõttu. Kostja ei ole üürilepingu ülesütlemist VÕS § 329 lg-s 1 ettenähtud korras

vaidlustanud. Seega on üürileping VÕS § 186 p 6 alusel lõppenud ning üürnik on VÕS § 334 lg-st 1

tulenevalt kohustatud üüritud asja tagastama.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja menetluse asjas lõpetada.

Kaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohtu otsus vastuolus ORAS § 2 lg-ga 2, § 121 lg-ga 11

ning TsMS § 229 lg-ga 1. Kostja ei pidanud vaidlustama üürilepingu ülesütlemisteadet, kuna see oli

VÕS § 325 lg 5 järgi tühine. Ülesütlemisteade ei vastanud nimetatud paragrahvi lõigetele 1-4.

Ringkonnakohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et hagejate väide, et eluruumi kasutamine on

seotud olulise ohuga kostja tervisele, on paljasõnaline.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele leiavad hagejad, et kostja pole kassatsioonkaebuses esitanud

asjaolusid, mis oleks aluseks ringkonnakohtu otsuse tühistamisele. Ringkonnakohus kohaldas õigesti

materiaalõiguse normi ega rikkunud protsessiõiguse normi. VÕS § 329 lg 1 näeb ette ülesütlemise

vaidlustamise, mida kostja seaduses ettenähtud tähtajal ja korras ei teinud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada

materiaalõiguse normi ebaõige tõlgendamise tõttu.

9. Hagejad tuginesid hagis muuhulgas asjaolule, et 5. augusti 2002. a avaldusega teatasid nad kostjale

VÕS § 317 alusel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest eluruumi terviseohtlikkuse tõttu ja kuna

kostja üürilepingu ülesütlemist VÕS § 329 lg-s 1 sätestatud korras ei vaidlustanud, lõppes üürileping

ennetähtaegselt 15. septembril 2002. a ning küsimust üürilepingu pikenemisest uueks tähtajaks ei

tõusetu.

10. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtuga selles, et asjas tuleb kohaldada võlaõigusseaduse

sätteid. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse

rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002. a sõlmitud kestvuslepingutele

alates 1. juulist 2002. a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Hagejad

esitasid üürilepingu ülesütlemisavalduse 5. augustil 2002. a. Lepingu ülesütlemist reguleerivad

võlaõigusseaduse üldosa §-d 186, 195 ja 196. Üürilepingute ülesütlemise erinormid on

võlaõigusseaduse üürilepingute kestust ja lõppemist sätestavas alajaos.

11. Võlaõigusseaduse § 186 p 6 järgi lõpeb võlasuhe muuhulgas lepingu ülesütlemisega. Lepingu

erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg-s 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib

kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt

lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu

jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepinguga

seonduvalt täpsustab seda normi VÕS § 313, mille kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui

tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa

ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes

eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS

§-des 314"319 nimetatud asjaoludel. Võlaõigusseaduse § 317 kohaselt võib kumbki lepingupool

eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud

olulise ohuga inimeste tervisele.

12. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et 5. augusti 2002. a ülesütlemisavaldus vastab

VÕS § 325 sätestatud nõuetele. Ülesütlemisavalduses on märgitud ka selle vaidlustamise kord.

13. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et kuna kostja ülesütlemisavaldust ei vaidlustanud, siis on

üürileping VÕS § 186 p 6 alusel lõppenud. VÕS §-d 326 ja 329 reguleerivad üürilepingu

ülesütlemise vaidlustamist vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Võlaõigusseaduse § 326 lg 1 järgi

võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või

kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Võlaõigusseaduse § 327 sätestab loetelu

juhtudest, mille puhul eelkõige võib sedastada ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega.

Ülesütlemise vaidlustamise korda reguleerib VÕS § 329 lg 1, mille kohaselt peab üürnik eluruumi

üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama

taotluse üürikomisjonile või kohtule. Nimetatud sätetest tuleneb, et VÕS § 329 lg-s 1 kehtestatud

ülesütlemise vaidlustamise kord on kohaldatav juhtumeil, kui üürnik leiab, et ülesütlemine on

vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1). Alates 27. detsembrist 2003. a on seadusandja

mõtte täpsustamise eesmärgil VÕS § 329 lg 1 redaktsiooni täiendatud ja VÕS § 329 lg-s 1 märgitakse

ka otsesõnu, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt võlaõigusseaduse §-le

326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või

kohtule. Käesolevas asjas pole kostja väitnud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli vastuolus

hea usu põhimõttega. Seetõttu ei tule VÕS § 326 ja § 329 asjas kohaldada ning kostja ei pidanud

hagejate üürilepingu erakorralist ülesütlemist vaidlustama VÕS § 329 lg 1 ettenähtud korras.

14. Kuna kostja väitis vastuses hagiavaldusele, et elamu ei ole sedavõrd varisemisohtlik, et see oleks

inimese tervisele ohtlik (linnakohtu tlk 38), siis leidis ta, et üürilepingu ülesütlemiseks puudus VÕS

§-s 317 sätestatud alus. Oma vastuväidete kinnituseks esitas kostja kohtule veebruaris 2003. a

vaidlusaluse elamu kohta koostatud ehitustehnilise ekspertiisi akti, mille kohaselt ei ole Maakri tn

34b asuv hoone varisemisohtlik ning on konstruktiivses mõttes püsiv, kuid vajab hooldusremonti.

Samuti esitas kostja vastuväiteid hageja esitatud ehitustehnilise ekspertiisi aktile, mis koostati

septembris 2002. a. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 järgi peab lepingupoolel üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks olema mõjuv põhjus. Kui üürnik leiab, et ülesütlemiseks ei ole mõjuvat põhjust, võib

ta esitada sellekohase vastuväite üürileandja algatatud kohtuvaidluses. Selle vaidluse lahendamisel

kontrollitakse, kas ülesütlemiseks oli alust ja kas ülesütlemise korra osas järgiti seadust.

15. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata tõendeid, s.h kostja vastuväiteid, ja

tuvastada, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli seaduslik alus, s.o kas üürilepingu ülesütlemine on

kehtiv. Kui üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks puudus VÕS §-s 317 sätestatud alus, s.o

eluruumi kasutamine ei ole seotud olulise ohuga inimese tervisele, siis üürilepingut ei ole kehtivalt

üles öeldud ja ülesütlemisega üürileping ei lõppenud.

16. Kolleegium märgib, et kui üürileandja ei taga VÕS § 276 lg 1 järgi lepingu kehtivuse ajal üüritud

asja hoidmist samas seisundis kui see oli üürnikule üleandmise ajal ja seetõttu on eluruumi

kasutamine seotud olulise ohuga inimese tervisele ning üürileping öeldakse VÕS § 317 alusel

erakorraliselt üles, siis võib üürnikul tekkida üürilepingu lõpetamisel kahju hüvitamise nõue.

H. Jõks, L. Laarmaa, T. Tampuu