3-2-1-24-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-24-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 9. märts 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu

Kohtuasi

OÜ PVMP-Ex hagi AS Svejo Carpets (likvideerimisel)

vastu 880 000 krooni saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. oktoobri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1001/2003

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ PVMP-Ex kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

9. veebruar 2004. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat Aivar Raudsik ja kostja esindaja

vandeadvokaat Andres Hallmägi.

Resolutsioon

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. oktoobri

2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Tühistada Riigikohtu 14. jaanuari 2004. a määrusega

kohaldatud hagi tagamine ja vabastada arestist AS Svejo

Carpets (likvideerimisel, registrikood 10285481) arveldusarve

Eesti Ühispangas 880 000 krooni ulatuses.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ringkonnakohtu otsuse järgi olid Haapsalus Turu 11 asuva kinnistu kaasomanikeks OÜ PVMP-Ex

(2/3 mõttelist osa) ja AS Svejo Carpets (1/3 mõttelist osa). Kinnistul asub kolmekordne

tootmishoone. Selle hoone esimest korrust kasutas AS Svejo Carpets ja ülejäänud osi OÜ PVMP-Ex

oma tootmistegevuseks. 17. juulil 2002. a müüs AS Svejo Carpets 1/3 mõttelist osa kinnistust koos

selle oluliste osade ja päraldistega 1 600 000 krooni eest AS-le Narma LV. Sama lepinguga lepiti

kokku AS Narma LV ja AS Eesti Ühispank vahelise laenulepingu täitmise tagamiseks hüpoteegi

seadmine AS Eesti Ühispank kasuks 1/3 mõttelisele osale kinnistust hüpoteegisummaga 700 000

krooni. OÜ PVMP-Ex esitas 27. augustil 2002. a müüjale ostueesõiguse teostamise avalduse ja

4. septembril 2002. a sõlmisid OÜ PVMP-Ex ning AS Svejo Carpets vaidlusaluse kinnistu 1/3

mõttelise

osa

kohta

asjaõiguslepingu.

OÜ

PVMP-Ex

kandis

tehingut

tõestava

notari

deposiitkontole 1 600 000 krooni.

8. oktoobril 2002. a esitas OÜ PVMP-Ex AS-le Svejo Carpets avalduse ostetud kinnistu hinna

alandamiseks 720 000 kroonini, mis hageja arvates on mõistlik ja turuväärtusele vastav hind. Müüja

hinna alandamisega ei nõustunud ja OÜ PVMP-Ex esitas 10. jaanuaril 2003. a hagi AS Svejo Carpets

vastu ülemäära tasutud 880 000 krooni saamiseks. Hageja leidis, et TsÜS § 59 kohaselt on

majandustegevuses kasutatava kinnisasja päraldisteks muuhulgas ka sellel asuvad masinad, seadmed

ja tööriistad, mis on vajalikud korrapäraseks majandustegevuseks kinnisasjal. Hinnakokkulepe on

tühine, sest see on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Kostja, olles hinnanud oma

varade väärtuseks 1 650 000 krooni, otsustas võõrandada AS-le Narma LV eraldi kinnis- ja

vallasvara. Vallasvara võõrandati 1. juulil 2002 hinnaga 50 000 krooni, mis ei ole vallasvara

koosseisu arvestades mõistlik hind. Kostja on kunstlikult tõstnud hagejaga kaasomandis oleva

kinnisvara hinda, millele laieneb hageja ostueesõigus, alandades samal ajal vallasvara hinda. Selle

eesmärgiks oli hageja ostueesõiguse takistamine ja hagejale kahju tekitamine. Hinna määramisel

tuleb järgida mõistlikkuse põhimõtet (VÕS § 28). Hea usu põhimõttele ei vasta ning mõistlikuks ei

saa pidada hinda, mis ületab kahekordselt asja kohaliku keskmise müügihinna.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. VÕS § 244 lg 1 kohaselt ei või ostueesõiguslane kõrvale kalduda

müügilepingu tingimustest. Kuna hageja ei ole vaidlustanud esialgse ostu-müügilepingu tingimusi,

siis puudub hagejal võimalus nõuda poolte vahel kokkulepitud hinna muutmist. Asja müümist selle

harilikust väärtusest kõrgema hinnaga ei saa pidada hea usu põhimõtte vastaseks.

3. Lääne Maakohtu 2. mai 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Sellest, et kostja müüs talle

kuulunud vallasvara eraldi kinnisasjast, ei saa järeldada, et ta käitus hea usu põhimõtte vastaselt.

Esialgse müügilepingu pooltel ei olnud pretensioone müügihinna suhtes. Ostueesõiguse kasutamine

oli hageja õigus, mitte kohustus. Hagejal oli võimalus ostueesõigusest loobuda, kui ta pidas hinda

ebamõistlikult suureks ja selle tasumist endale kahjulikuks. Ostueesõiguse kasutamine ei tohi

põhjustada müüjale lepingujärgse ostuhinna vähenemist tema tahte vastaselt. TsÜS § 65 ning VÕS

§ 208 lg 1 järgi tuleb ostjal müügilepingu järgi tasuda eseme ostuhind, mitte harilik väärtus.

Maakohus tuvastas, et kostja tahe oma vara müümisel ja AS Narma LV tahe selle omandamisel

hõlmas ka senise tootmise jätkamist ja kolmandate isikute ees võetud kohustuste täitmist. Arvestades

kinnistu müügilepingu eesmärki ja sõlmimise asjaolusid, tuleb kokkulepitud hinda käsitleda koos

ettevõtlussituatsiooniga, milles lepingupooled asusid. Hageja ei saa mõistlikult eeldada ega nõuda, et

kostja oleks pidanud loobuma oma seaduslikest, majanduslikult ja sotsiaalselt põhjendatud

eesmärkidest ning eelistama ostueesõigust kasutava omandaja huvi. Hageja nõue on vastuolus

põhiseadusliku ettevõtlusvabaduse ja omandi vaba käsutamise põhimõttega.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. Kaasomanikul on seaduslik õigus

eeldada, et tehingutes, mis puudutavad tema varalisi huve ja seaduslikke õigusi, lähtutakse hea usu ja

mõistlikkuse põhimõtetest ning et ka tehingu hind kujuneb ausalt, hea usu ja mõistlikkuse

põhimõtteid arvestades.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus muutis 28. oktoobri 2003. a otsusega maakohtu otsuse põhjendusi. Muus

osas jäeti maakohtu otsus muutmata. Poolte vahel on vaidlus selle üle, milline on kinnistu 1/3

mõttelise osa mõistlik ja turuväärtusele vastav hind, millise hinnaga tuli kinnistu mõtteline osa müüa,

missugune oli 1. juulil 2002. a sõlmitud lepingu järgi müüdud vallasvara tegelik hind, kas kostja

oleks pidanud vallasvara üle andma hagejale kinnistu mõttelise osa päraldisena ja kas vallasvara

kinnistust eraldi müües tegutses kostja hea usu põhimõtte vastaselt. VÕS § 244 lg 1 järgi loetakse

ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping

samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda

kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut. Hageja omandas ostueesõiguse teostamise avalduse alusel

samad õigused ja kohustused, millised olid AS-l Narma LV 17. juulil 2002. a sõlmitud müügilepingu

järgi. Vallasvara müügileping sõlmiti enne kinnistu mõttelise osa müüki ja selle lepingu tingimused

kehtivad kostja ja AS Narma LV suhetes ka praegu. Vallasvara üleandmine toimus müügilepingu

sõlmimise päeval 1. juulil 2002. a. Lepingupooltel oli VÕS § 28 lg 1 alusel õigus määrata

ostuhinnaks 50 000 krooni, olenemata sellest, kas keegi teine peab sellist hinda madalaks. Otsuse

müüa vallasvara 50 000 krooni eest tegi kostja nõukogu. Tunnistaja B. Östmargi ütlustest ilmneb, et

vallasvara hinna määramisel arvestati masinate vanust, tooraine realiseerimise raskusi ja vajadust

täita sõlmitud lepinguid. Vallasvara omandi üleandmisega lakkas see TsÜS § 61 järgi olemast

kinnisasja päraldis.

Hageja esitas VÕS §-de 6, 7 ja 112 alusel hagi lepingu järgi ülemäära tasutud hinna tagasisaamiseks.

Kinnistu mõttelise osa müügiobjektiks on 1/3 mõttelist osa kinnistust koos selle oluliste osade ja

päraldistega. Lepingus ei ole määratletud, mis on kinnistu osad ja päraldised. Põhjendatud on kostja

väide, et hageja oli enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist teadlik, et 17. juuli 2002. a

lepinguga ei müüdud vallasvara. Seda kinnitavad asjas olevad dokumentaalsed tõendid. Asjast ei

nähtu, et kostja oleks toiminud hea usu põhimõtte vastaselt. Seadus ei keela müügilepingu pooli

leppima kokku müügihinnas teisiti, kui selle määrab kinnisvarahindaja. Kui pooled peavad hinda

mõistlikuks ja selles kokku lepivad, on nad toiminud kooskõlas seadusega. Hageja oli huvitatud

kinnistu 1/3 mõttelise osa ostmisest ja tal oli võimalik otsustada, kas see osta ostueesõigust kasutades

sama hinnaga, kui tegi seda AS Narma LV või mitte. Hageja ei käitu hea usu põhimõtte kohaselt,

nõudes kostjalt tagasi osa summast, mille ta kinnistu mõttelise osa eest ostueesõigust kasutades tasus.

Sellise nõude rahuldamisel jääks kostja ilma 880 000 kroonist, mida kostjal oli õigus AS-lt Narma LV

lepingu järgi saada, kui hageja ei oleks ostueesõigust kasutanud. VÕS § 112 kohaldamiseks pole

alust, sest hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks oma lepingulisi kohustusi mittekohaselt täitnud.

Kui hageja eksis või teda peteti lepingu sõlmimisel või esinevad muud lepingu lõpetamise alused, on

tal võimalik leping seaduses ettenähtud korras lõpetada.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuse esitas hageja, kes palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada. Kaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus rikkunud TsMS §-st 95

tulenevat tõendite igakülgse hindamise kohustust. Ringkonnakohus on põhjendamatult jätnud kõrvale

tõendid, mis kinnitavad kostja käitumise pahausksust. Analüüsitud pole asjaolusid, mis tingisid

harilikust väärtusest ülisuure erinevusega vallas- ja kinnisvara hinnad. Kostja on hea usu põhimõtte

vastaselt määranud hagejaga kaasomandis oleva kinnisvara müügihinna harilikust väärtusest 880 000

krooni võrra kõrgemaks, alandades samaaegselt harilikust väärtusest olulisest madalamaks vallasvara

müügihinda. Hindade taolist ebamõistlikku erinevust harilikust väärtusest saab põhjendada üksnes

kostja sooviga takistada kaasomanikul ostueesõiguse kasutamist. Kostja selline käitumine ei ole hea

usu ja mõistlikkuse põhimõtetega kooskõlas. Lepinguvabadus ei ole absoluutne. See on piiratud hea

usu ning õigluse põhimõtetega. Õigusi ei tohi kasutada sel moel, et sellega kaasneb teise isiku

kahjustamine.

Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust (VÕS § 6, 7; TsÜS § 138) leides, et kostja on

turuhinnast ülioluliselt erinevaid ning üksnes kaasomanikust hageja suhtes kahjulikult mõjuvaid

hindu määrates toiminud heas usus ning mõistlikult. Hinna alandamise nõue kui hagejale kuuluv

õiguskaitsevahend on kasutatav ka ostueesõiguse teostamisel. Ringkonnakohus on ebaõigesti leidnud,

et ostueesõiguse kasutamine välistab hilisema hinna alandamise nõudeõiguse ning hinna alandamise

nõue ei tulene VÕS §-st 112. Otsuses pole põhjendatud, millest tulenevalt pidi hagejale olema selge,

et notariaalse müügilepingu esemeks ei olnud vallasvara, kuigi lepingu järgi oli lepingu esemeks 1/3

mõttelist osa kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega.

7. Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu. Hageja nõue muuta ühepoolselt asja hinda on vastuolus

õiguse üldpõhimõtetega. Hageja avaldas tahet sõlmida leping esialgse ostja ja müüja vahel kokku

lepitud hinnaga. Lepingu sõlmimise tahteavaldus, mille kohaselt ostueesõiguslane on nõus sõlmima

lepingu esialgse lepinguga samadel tingimustel, ei ole tagasivõetav. Sellises olukorras esitatud hinna

alandamise nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 244 lg 1 sätestab, et ostueesõiguslane ei

või ostueesõigust teostades kõrvale kalduda esialgse müügilepingu tingimustest.

8. Hageja taotluse alusel arestiti Riigikohtu 14. jaanuari 2004. a määrusega hagi tagamiseks AS Svejo

Carpets (likvideerimisel) arveldusarve Eesti Ühispangas 880 000 krooni ulatuses.

9. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuse seisukohtade juurde, kostja esindaja

palus aga jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata.

10. 20. veebruaril 2004. a esitas AS Svejo Carpets (likvideerimisel) Riigikohtule taotluse tühistada

Lääne Maakohtu 13. jaanuari 2003. a määrusega seatud hagi tagamine: AS Svejo Carpets

(likvideerimisel) arveldusarve arestimine Eesti Ühispangas 880 000 krooni ulatuses.

Taotluse põhjenduste kohaselt on pärast Riigikohtu 14. jaanuari 2004. a määrusega hagi tagamist

kostja arveldusarve arestitud kokku 1 760 000 krooni ulatuses.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning kassatsioonkaebuse

väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohus kohaldas õigesti võlaõigusseaduse sätteid

ega ole rikkunud protsessiõiguse norme.

12. Vaidluse esemeks on hinna alandamise nõue kinnisasja mõttelise osa ostueesõiguse teostamise

korral. Kostja AS Svejo Carpets müüs 17. juulil 2002. a 1/3 mõttelist osa Haapsalu Turu 11 asuvast

kinnistust 1 600 000 krooni eest AS-le Narma LV. Hageja OÜ PVMP-Ex esitas kinnistu

kaasomanikuna 27. augustil 2002. a müüjale ostueesõiguse teostamise avalduse. 4. septembril 2002. a

sõlmiti hageja ja kostja vahel ostueesõiguse teostamise avalduse alusel asjaõigusleping, mille punkti

1.1 järgi oli lepingu esemeks 1/3 mõttelist osa Haapsalu linnas Turu 11 asuvast kinnistust koos selle

oluliste osade ja päraldistega. Enne selle lepingu sõlmimist oli hageja kandnud ostuhinna

notarikontole.

Hageja soovib kinnisasja ostuhinna alandamist 880 000 krooni võrra. Hageja leiab, et asja eest

tasutud hind ei olnud mõistlik ega vastanud hea usu põhimõttele, sest see ületas kahekordselt asja

kohaliku müügihinna. Hageja peab kinnisvarahindaja akti alusel vaidlusaluse kinnistu 1/3 mõttelise

osa mõistlikuks ja turuväärtusele vastavaks hinnaks 720 000 krooni.

13. 17. juulil 2002. a kehtinud AÕS § 73 lg 2 sätestas, et kinnisasja mõttelise osa võõrandamisel

isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel võõrandatava

mõttelise osa ostueesõigus. Kohtud on vaidluse lahendamisel õigesti lähtunud VÕS § 244 lõikest 1.

Selle sätte kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku

ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Seega

oli pärast ostueesõiguse teostamist hageja kohustatud Haapsalu linnas Turu 11 asuva kinnistu 1/3

mõttelise osa eest tasuma kostjale 1 600 000 krooni juba tema ja kostja vahel sõlmituks loetud

müügilepingu järgi.

14. Ringkonnakohus on põhjendatult jätnud kohaldamata VÕS § 112. Selle paragrahvi järgi on

lubatud hinna alandamine kohustuse mittekohase täitmise korral. Asjas pole tuvastatud, et kostja

lepinguliste kohustuste täitmine poleks olnud kohane.

Kassatsioonkaebuses on ekslikult märgitud, et ringkonnakohus on leidnud, et ostueesõiguse

kasutamine välistab hilisema hinna alandamise nõudeõiguse ning hinna alandamise nõue ei tulene

VÕS §-st 112. Apellatsioonikohtu otsuses pole sellist seisukohta avaldatud. Apellatsioonikohus

leidis, et VÕS § 112 kuulub kohaldamisele kohustuse mittekohase täitmise korral. Ringkonnakohus

pole välistanud pärast ostueesõiguse kasutamist ostueesõigust omava isiku õigust alandada hinda, kui

müüja ei täida oma kohustusi kohaselt.

15. Ringkonnakohus on otsuses põhjendanud, miks ta leiab, et kinnistu müügilepingu esemeks ei

olnud vallasvara, mis 1. juuli 2002. a ostu-müügilepingu alusel anti üle AS-le Narma LV. Samuti on

kohtuotsuses märgitud, millistele tõenditele tuginedes on kohus teinud järelduse selle kohta, et hageja

teadis juba enne ostueesõiguse teostamise avalduse esitamist, et 17. juuli 2002. a lepinguga ei

müüdud vallasvara, kuigi lepingu järgi oli lepingu esemeks 1/3 mõttelist osa kinnistust koos selle

oluliste osade ja päraldistega.

16. Hageja leiab iseenesest õigesti, et lepinguvabadus ei ole absoluutne ja arvestada tuleb hea usu

ning õigluse põhimõtetega. Kolleegium ei soostu aga hageja seisukohaga, et asja eest tasutud hind ei

vasta hea usu põhimõttele, kui see on asja kohalikust müügihinnast oluliselt kõrgem.

Tsiviilseaduse mõtte kohaselt ei saa hea usu põhimõtte vastaseks lugeda ostuhinna mittevastavust

müügilepingu järgi üleantava asja harilikule väärtusele ehk kohalikule keskmisele müügihinnale

(turuhinnale). VÕS § 28 lg 2 kohaselt kuulub asja eest maksmisele tavaliselt tasutav hind või muu

mõistlik hind juhul, kui hinda ei ole määratud poolte kokkuleppel. TsÜS § 65 kohaselt võib lepinguga

asjale ette näha teistsuguse hinna kui asja turuhind.

17. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste

täitmisel toimida heas usus. Sama paragrahvi 2. lõige keelab õiguste teostamise selliselt, et õiguste

teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuses

väidetuga, et ringkonnakohus on rikkunud tõendite igakülgse uurimise kohustust. Ringkonnakohus

on tõendeid seaduse nõuete kohaselt hinnates leidnud, et kostja ei käitunud kinnistu osa müümisel

hea usu põhimõtte vastaselt. Kostja müüs mõttelise osa kinnistust AS-le Narma LV viimasega kokku

lepitud hinnaga ja hageja sai vabalt otsustada, kas ta omandab ostueesõigust kasutades müügilepingu

eseme AS-ga Narma LV samadel tingimustel või mitte. Ostuhinna tasumine on VÕS § 208 lg 1 järgi

müügilepingus ostja põhikohustuseks. Ostueesõigusega müügi korral võib VÕS § 246 lg 2 kohaselt

ostueesõigust omav isik vabaneda kõrvalkohustuse täitmisest, kui ostjal on lepingust tulenev

kõrvalkohustus, mis ei ole rahaliselt hinnatav ja mida ostueesõigust omav isik ei ole võimeline

täitma, kui võib eeldada, et müüja ja ostja ei oleks kõrvalkohustuses kokku leppinud, kui

ostueesõigust ei oleks olnud.

18. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et kaasomanik, kes teostab kinnisasja mõttelise osa suhtes

AÕS § 73 lg-s 2 sätestatud ostueesõigust, võib TsÜS §-s 89 sätestatud aluste esinemisel tugineda

kinnisasja mõttelise osa müügilepingu tühisusele selle näilikkuse tõttu. Kinnisasja mõttelise osa

müügileping võib olla näilik selle tõttu, et pooled varjasid tegelikku ostuhinda. Juhul, kui varjatud

tehing kehtib, on ostueesõigust omaval isikul õigus nõuda, et temaga loetakse müügileping sõlmituks

nendel tingimustel, milles müüja ja ostja tegelikult kokku leppisid.

19. AS Svejo Carpets (likvideerimisel) taotlus Lääne Maakohtu 13. jaanuari 2003. a määrusega

kohaldatud hagi tagamise tühistamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest see on juba tühistatud Lääne

Maakohtu 2. mai 2003. a otsusega. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. oktoobri 2003. a

otsusega jäeti maakohtu otsus selles osas muutmata.

20. Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata ja apellatsioonikohtu otsus muutmata, tuleb tühistada

Riigikohtu 14. jaanuari 2004. a määrusega kohaldatud hagi tagamine ja vabastada arestist kostja

arveldusarve Eesti Ühispangas 880 000 krooni ulatuses.

A. Kull, L. Laarmaa, T. Tampuu