3-2-1-12-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-12-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 19. veebruar 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja T. Tampuu, liikmed H. Jõks ja J. Luik

Kohtuasi

Tiit Mulleri hagi Tiit Trummali vastu väliterrassi ja

rõduseina pikenduse eemaldamise kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. oktoobri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1059/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tiit Mulleri kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

19. jaanuar 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. oktoobri

2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tiit Mullerile kuulub Tallinnas Kibuvitsa 23 asuvast elamust 18,39% mõttelist osa ja Tiit

Trummalile 23,09% mõttelist osa. Hageja kasutab elamus korterit nr 3 ja kostja korterit nr 4. Elamu

on vallasasi.

Hagiavalduse kohaselt sai AS Pirgu Disain 1994. a ehitusloa korterelamu ehitamiseks Tallinnasse

Kibuvitsa 23. 1995. a müüs AS Pirgu Disain poolelioleva ehitise AS-le Siitner, kes kohustus elamu

vastavalt projektile ja 1994. a väljaantud ehitusloale valmis ehitama. 1996. a esitas kostja AS Pirgu

Disain nimel Tallinna Linnaplaneerimise Ametile taotluse elamule projekteerimisloa väljastamiseks.

Kostja, kes oli ühtlasi Kibuvitsa 23 maja arhitekt, ehitas 1999. a hoonele juurde väliterrassi ja rõdu

pikenduse, mida 1994. a projektis ei olnud. Kostjal ei olnud hageja nõusolekut väliterrassi rajamiseks.

Kostja on ainus, kes välisterrassi kasutab. Väliterrass takistab juurdepääsu elamule ja selle juurde

kuuluva territooriumi kasutamist. Hageja palus AÕS § 72 lg-te 3 ja 5 ja § 89 alusel kohustada kostjat

eemaldama väliterrass ja rõduseina pikendus.

3. Kostja hagi ei tunnista. Kostja vastuväidete kohaselt on vaidlusalune terrass ehitatud vastavalt

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 14. augustil 1996. a kinnitatud projektile.

4. Tallinna Linnakohtu 16. mai 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on Tallinnas Kibuvitsa 23 asuv elamu kui vallasasi hageja, kostja

ja kolmandate isikute kaasomandis. Hageja kasutab korterit nr 3, mis vastab 18,39% mõttelisele osale

ühisest asjast ja kostja kasutab korterit nr 4, mis vastab 23,09% mõttelisele osale ühisest asjast.

Ei ole tõendatud, et väliterrass ja rõduseina pikendus on rajatud ebaseaduslikult. Tallinna

Ehitusinspektsiooni 9. augustil 1994. a kinnitatud asendiplaanist nähtub, et hageja osundatud 1994. a

projekt oli aluseks ateljee ja kauplussalongiga kontorihoone ehituseks, mitte aga vaidlusaluse

korterelamu väljaehitamise aluseks. AS Siitner ning T. Mulleri ja T. Trummali vahel 6. septembril

1995. a sõlmitud hoone mõtteliste osade ostu-müügi eellepingu p 3.1 kohaselt oli vaidlevate poolte

tahteks omandada Kibuvitsa 23 asuvas ja AS-le Siitner kuuluvas hoones korterid nr 3 ja 4. Nimetatud

lepingu p 4.4 ja lisa nr 2 p 1.1 kohaselt lepiti kokku, et elamu ehitab AS Siitner AS Pirgu Disain

ehitusprojekti alusel. Kooskõ1as eeltooduga volitas AS Siitner 15. mail 1996. a kostjat tegelema AS

Siitner nimel elamu ümberprojekteerimise, kooskõ1astamise ja muude seaduses ettenähtud

projekteerimisalaste küsimustega. AS-le Siitner väljastati 11. juunil 1996. a projekteerimisluba

Kibuvitsa 23 krundil asuva hoone osaliseks ümberprojekteerimiseks (ateljeed ja bürood korteriteks).

Osundatud loa alusel koostas AS Pirgu Disain elamu asendiplaani, mille Tallinna Linnaplaneerimise

Amet 14. augustil 1996. a kinnitas. Asendiplaanil on kajastatud vaidlusalune väliterrass ja rõduseina

pikendus. Välisterrass on korteri nr 4 osa ega saa kuuluda teiste korteriomanike kaaskasutusse.

Tunnistajana üle kuulatud V. Dunetsi ütluste kohaselt teostati ehitustööd 1998. aasta lõpus

skeemjooniste alusel.

Kohus leidis, et hageja väited, nagu kahjustaks vaidlusalused rajatised hageja huve ning takistaksid

tal kaasomandi eseme kaaskasutust, on paljasõnalised ning tõendamata. Ka ei kinnita kohtule esitatud

fotokoopiad hageja väiteid, et vaidlusalune väliterrass ja rõduseina pikendus takistavad tal garaa"i

kasutamist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohtu 7. oktoobri 2003. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Hagejalt

mõisteti kostja kasuks välja 4720 krooni õigusabikulude katteks. Tulenevalt TsMS § 330 lg-st 5 ei

korranud apellatsioonikohus linnakohtu otsuse põhjendusi.

6. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on ebaõige hageja väide, et vaidlusalune väliterrass

rikub kaasomandi kasutamise kokkulepet. Ostu-müügilepingutes on näidatud ainult korterite

hoonesisesed elamispinnad ning ühtegi korterite juurde kuuluvat rõdu ega terrassi pole erinevates

dokumentides eraldi välja toodud. Samas ei saa väliterrassi kui seaduslikult kinnitatud projekti järgi

ehitatud rajatise alla jääv maa kuuluda ühiskasutuses oleva õuemaa koosseisu, samamoodi nagu ka

muu hoone ehitusealune pind ei saa olla arvestatav ühiskasutatava maana. Kuna kaasomanikud ei ole

veel sõlminud kaasomandi kasutamise kokkulepet, siis on ekslikud ka hageja viited sellisele

kokkuleppele. Linnakohus on otsuses piisavalt põhjendanud, miks ta loeb vaidlusaluse rajatise

seaduslikuks ehitiseks. Kõnealune väliterrass on rajatis, mis on näidatud piisava täpsusega projekti

asendiplaanil, mille alusel seda ehituse käigus täiendavate detailjooniste järgi oli võimalik ehitada.

Terrassi vastavust asendiplaanile kinnitab ka Tallinna SAPA Ehitusjärelevalve teenistus.

7. Ekslikud on hageja väited, et vaidlusalused rajatised on ehitatud kostja korraldusel ebaseaduslikult.

Tunnistaja V. Dunetsi ütlustest nähtus, et tunnistaja ehitas terrassi aluskonstruktsioonid elamu ehituse

lõppjärgus Mõigu EK töölisena. Firma tegutses ehituse lõpetamisel vastavalt kokkuleppele hoone

algse ehitajaga pärast selle likvideerimist. Ehituseks vajalikud materjalid ning töötasu terrassi

ehitamise eest tagas Mõigu EK. Tööjoonised ehitamiseks andis kostja, kes oli ühtlasi projekti autor.

8. Arusaamatu on hageja väide, mille kohaselt terrass takistab tal terrassialusel maal viibida, kuna

ehituse või rajatise alusel maal viibimine on võimatu juba olemuslikult. Terrass koos piirdemüüriga

on konkreetse elamu arhitektuurse lahenduse lahutamatu osa, mis organiseerib kitsa krundi

kasutamist ja võimaldab mõlemale piirdemüüri äärsele 1. korruse korterile pisutki privaatsust. Selle

lahenduse autorina ei saa kostja nõustuda ühe korteriostja meelevaldse katsega tagantjärele hoone

ametlikult heakskiidetud arhitektuurset lahendust kahtluse alla seada. Ringkonnakohtu istungil

selgitas kostja, et ülejäänud kaasomanikud pole antud rajatistes midagi häirivat leidnud. Toimikus

olevatest tõenditest nähtus, et hoonet ümbritseva kitsa maariba kasutamist terrass ei sega, sest teiselt

poolt on sinna juurdepääs avatud. Kostja selgitas, et ühegi Kibuvitsa 23 elamu korteriomaniku korteri

ostu-müügileping ei sisalda korteri juurde kuuluvaid väliterrasse, kaasa arvatud hagejaga sõlmitud

leping. Väliterrassi olemasolu ei muuda kaasomandi osade vahekordi.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.

Kaebuse kohaselt tõlgendas ja kohaldas ringkonnakohus vääralt materiaalõiguse normi ning rikkus

protsessiõiguse norme.

Hageja nõude peamiseks aluseks on asjaolu, et vaidlusalused rajatised rikuvad elamu kaasomandi

osade vahekorda. Hagejale kuuluva mõttelise osa suurus on fikseeritud 28. augusti 1998. a ostu-

müügilepingus. Rajatiste ehitamisega suurenes kostja osa ja vähenes hageja osa.

Rajatised on ebaseaduslikud just seetõttu, et rikuvad tema kaasomandit. Tuleb teha vahet rajatiste

seaduslikkusel asjaõiguslikus ja ehitusliku projekteerimise mõttes. Kostja on järjekindlalt

põhjendanud rajatiste seaduslikkust sellega, et need vastavad ehituslikule projekteerimisele ja

ehitustegevuse nõuetele. Ka linnakohus jättis hagi rahuldamata põhjusel, et nii terrass kui ka

rõduseina pikendus on hoone 1996. a asendiplaanil. Kohus ei analüüsinud hageja kaasomandi kaitse

argumente. Ringkonnakohtu istungil väitis kostja, et välisterrass ei muuda kaasomandi osade

vahekorda, sest hoone mõtteliste osade ostu-müügilepingutes ei arvestatud mõtteliste osade

määratlemisel välisterrasse. Seda väidet ei olnud kostja varem esitanud. Uue väite esitamine

apellatsioonimenetluses on protsessiõiguse normi rikkumine.

Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ei olnud hageja 1996. a ehitusloa tingimustest teadlik. Lepingu

lisaks olev plaan kajastas aga ehitusloaga võrreldes teistsugust olukorda. Plaanil oli hageja kasutuses

olev terrass, kostja ehitatud rajatist seal ei ole.

Tunnistaja V. Dunetsi ütlustega on ümber lükatud kostja väide, et vaidlusalused rajatised ehitas AS

Siitner ja need olid hõlmatud AS-ga Siitner sõlmitud mõttelise osa ostu-müügilepinguga. AS Siitner

likvideeriti 1997. a. Tunnistaja kinnitas, et ehitas rajatised koos töökaaslastega kostja korraldusel ja

tema jooniste järgi 1998. a. Ringkonnakohus on tunnistaja ütlustest teinud meelevaldse järelduse, et

Mõigu EK ehitas hoone valmis vastavalt hoone algse ehitajaga sõlmitud kokkuleppele. V. Dunets ei

andnud ega saanudki anda seletusi ehitajate kokkulepete kohta.

Kohus hindas valesti kaasomandi kasutamise takistamist kinnitavaid tõendeid. Vaidlusaluse rajatiseta

saaks hageja oma kaasomandit paremini kasutada. Seda tõendas hageja pildimaterjali ja seletustega.

Ringkonnakohus asus seisukohale, et rajatised ei riku hageja õigusi. Rajatis takistab hageja

juurdepääsu tema garaa"ile.

10. Vastuses kassatsioonkaebusel vaidles kostja neile väidetele vastu. Hageja väited, et vaidlusalused

rajatised kahjustavad tema huve ja takistavad kaasomandi kasutamist, on paljasõnalised ja

tõendamata.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus on lõppjärelduses õige ja kassatsioonkaebuse väited

ei anna alust selle tühistamiseks.

Kuigi kassaator väidab, et apellatsioonikohus kohaldas materiaalõiguse normi vääralt, vastustaja aga

leiab, et kohus kohaldas seda õigesti, pole pooli esindavad vandeadvokaadid ei kaebuses ega vastuses

viidanud ühelegi materiaalõiguse normile.

12. Käesolevas asjas on muuhulgas tuvastatud järgmised asjaolud. 11. juunil 1996. a väljastati AS-le

Siitner projekteerimisluba Kibuvitsa 23 krundil asuva hoone osaliseks ümberprojekteerimiseks.

Projekteerimisloa alusel koostati asendiplaan, kus on kajastatud ka vaidlusalune väliterrass ja

rõduseina pikendus. Asendiplaan on Tallinna Linnaplaneerimise Ametis kinnitatud 14. augustil

1996. a. Hageja ostis 28. augustil 1997. a pooleliolevast elamust 18,39% mõttelist osa ja kostja

20,09% mõttelist osa. Kohus tuvastas, et kostja kasutuses oleva korteri väliterrass ja rõduseina

pikendus ehitati 1998. a. Terrassi vastavust asendiplaanile on kinnitanud Tallinna SAPA

Ehitusjärelevalve teenistus. Kassatsiooniastmes ei vaielda kohtute tuvastatu üle, et projekteerimis- ja

ehitustegevust reguleerivatest normidest tulenevalt on tegemist seaduslikult püstitatud projektikohase

ehitisega.

13. Kaasomanikevahelistele suhetele kaasomandis oleva asja valdamisel ja kasutamisel ning

käsutamisel kohaldatakse eelkõige AÕS § 72 ja § 74. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad

kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele

kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 74 lg 1 kehtestab muuhulgas, et kaasomandis olevat asja või

selle majanduslikku otstarvet võib oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. AÕS § 72

lg 4 näeb ette erandi vaid nende asjaga seotud toimingute suhtes, mis on vajalikud asja säilitamiseks -

neid võib teha teiste kaasomanike nõusolekuta. Eelnevast tuleneb selgelt, et projekteerimis- ja

ehitustegevust reguleerivad õigusaktid ei reguleeri kaasomanikevahelisi suhteid kaasomandis oleva

asja kasutamisel ja nendes õigusaktides sätestatud ehitisega seotud dokumentatsioon, sh ehitusluba, ei

asenda asjaõigusseaduses sätestatud kaasomanike enamuse otsust või kaasomanike kokkulepet.

14. Käesoleva asja eripära seisneb aga selles, et hageja omandas mõttelise osa pooleliolevast

ehitisest. Kohtud on tuvastanud, et välisterrass ja rõduseina pikendus ehitati pärast seda, kui hageja

sai hoone kaasomanikuks. Tuvastatud pole, et nende ehitamisega oleks rikutud ehitusprojekti.

Ehitamise aluseks oli ehitisega seotud dokumentatsioon, mis oli olemas enne, kui hageja ehitise

mõttelise osa omandas. Sellises olukorras polnud poolelioleva ehitise jätkamiseks olemasoleva

dokumentatsiooni alusel vaja kaasomanike nõusolekut. Hageja ostis pooleliolevast ehitisest mõttelise

osa ja pidi arvestama, et hoone ehitatakse valmis ehitisega seotud dokumentatsiooni järgi.

Eelnev ei välista võimalust, et kaasomanikud otsustavad kokkuleppel või seaduses lubatud juhtudel

ka enamuse otsusega (AÕS §-d 72 lg 1 ja 74 lg 1) jätkata ehitamist teisiti, kui seda näeb ette ehitisega

seotud dokumentatsioon. Samuti on kaasomanikul võimalik AÕS § 72 lg 5 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel

nõuda teistelt kaasomanikelt nõusolekut ehitamise jätkamiseks teisiti, kui sellega ei kaasne asja või

selle majandusliku otstarbe olulist muutust. Selles asjas pole tuginetud kaasomanike kokkuleppele

ega enamuse otsusele teistsuguseks ehitamiseks.

15. Ekslik on hageja väide, et välisterrassi ja rõduseina pikenduse ehitamisega suurenes kostja ja

vähenes hageja mõtteline osa elamus. Asja mõtteline osa oli AÕS § 14 lg 3 järgi ja on TsÜS § 56

järgi tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust määratletakse murdosana asjast. Kaasomandis olevale

elamule juurde- või pealeehitamine, samuti selle parendamine ei muuda mõttelise osa suurust.

Väidetavalt kuulus hagejale enne välisterrassi ja rõduseina ehitamist (18,39%) 1839/10000 mõttelist

osa ehitisest ning vaidlusalused ehitised ei muutnud tema mõttelise osa suurust. Küll võis ehitamise

tulemusel kostja saada oma valdusse ja kasutusse suurema reaalosa, kui on talle kuuluv mõtteline osa.

Sellest ei tulene aga ehitise lammutamise nõuet.

16. Kassatsioonkaebuses väidetu, et ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ei olnud hageja 1996. a

ehitusloa tingimustest teadlik ja lepingu lisaks olev plaan kajastas teistsugust olukorda, võrreldes

ehitusloaga, võib tõendatuse korral anda ostjale küll ostu-müügilepingust tuleneva nõude müüja

vastu, kuid mitte ehitise lammutamise nõuet kaasomaniku vastu.

17. Samuti ei anna alust hagi rahuldada see, kui ilma vaidlusaluste ehitise osadeta oleks hagejal tema

kasutuses olevat ehitise reaalosa (garaa"i) parem kasutada. Iseenesest ei saa välistada kaasomaniku

AÕS § 72 lg-st 5 tulenevat nõuet ehitise osa lammutamiseks ka siis, kui ehitis on ehitatud vastavuses

ehitusprojekti ja ehitusloaga ning lammutamisega ei muudetaks ehitist või selle majanduslikku

otstarvet oluliselt. Sellise nõude rahuldamise üheks eelduseks on aga kaasomaniku valdamis- ja

kasutamisõiguse oluline rikkumine. Selles asjas on kohtud lugenud tõendatuks, et vaidlusalune

välisterrass ja rõduseina pikendus ei takista hagejal garaa"i kasutamist. Kassatsioonkaebuses ei

väideta, et eelnevat tuvastades oleks kohus rikkunud protsessiõiguse normi.

18. Selle hagi lahendamise seisukohalt ei oma tähtsust, kes välisterrassi ja rõduseina pikenduse

ehitas.

T. Tampuu, H. Jõks, J. Luik