3-2-1-7-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-7-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 11. veebruar 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa

Kohtuasi

OÜ REVALTEAM hagi Viktor Volkovi vastu üürilepingu

ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 3. oktoobri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1055/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Viktor Volkovi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

12. jaanuar 2004. a

Istungil osalenud isikud

Hageja seaduslik esindaja L. Mossin

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

3. oktoobri 2003. a otsus osas, millega tõsteti eluruumist välja

Viktor Volkoviga koos elavad isikud teist eluruumi vastu

andmata. Muus osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu otsus

muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada V. Volkovile 29. oktoobril 2003. a tasutud kautsjon

200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ-le REVALTEAM kuulub Tallinnas Luise tänav 34 asuv elamu. Viktor Volkov kasutab koos

tütre Annaga (sündinud 14. mail 1989. a) korterit nr 9.

24. aprillil 2002. a esitatud hagiavalduse kohaselt ei ole kostja alates 2000. aasta juunist tasunud iga

kuu üüriarveid ja kui on tasunud, siis teinud seda osaliselt. 1. juunini 2001. a oli üür eluruumi

kasutamise eest 348 krooni 80 senti kuus ja mitteeluruumi rent 333 krooni 60 senti kuus. Alates

1. juunist 2001. a olid vastavad summad 654 krooni kuus ja 583 krooni kuus. Lisaks üürile ja rendile

pidi kostja tasuma maamaksu 101 krooni 60 senti kuus, samuti maksma kasutatud vee ja elektri eest.

Kostja pole maksnud vee ega elektri eest ning tema varustamine elektrienergia ja veega on lõpetatud.

Kuni 2001. aasta novembrini saatis hageja kostjale üüriarved tähitud kirjaga, edaspidi pani ta arved

kostja postkasti või saatis lihtpostiga. Hageja on kostjale võlgnevusest kirjalikult teatanud. Kostja on

üüri, rendi ja kommunaalteenuste eest võlgu kokku 50 362 krooni. Seetõttu palus OÜ REVALTEAM

lõpetada Viktor Volkoviga eluruumi üürilepingu ning tõsta kostja koos temaga elavate isikutega

eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja väitel on ta maksnud üüri korteri eelmise omanikuga sõlmitud

üürilepingu alusel ja regulaarselt. Korteri omaniku vahetumisel pidi üüri suurus jääma samaks.

Hageja suurendas ühepoolselt üüri ja lisas sellele renditasu abiruumide kasutamise eest. Kostjale ei

ole kommunaalteenuseid pikemat aega osutatud. Hageja ei ole kostjale üürarveid saatnud. Kostjal ei

ole hageja ees võlgnevust.

3. Tallinna Kesklinna Valitsuse sotsiaalhoolekande osakonna arvamuse kohaselt on hagi põhjendatud,

kuna kostja ja tema tütar elavad juba pikemat aega mujal. Maardu Linnavalitsuse sotsiaalabi

osakonna arvamuse kohaselt ei kahjusta üürilepingu lõpetamine ja väljatõstmine alaealise õigusi, sest

ta elab koos isaga juba alates 2002. a augustist mujal ja vaidlusalust eluruumi faktiliselt ei kasuta.

4. Tallinna Linnakohtu 17. aprilli 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt peab hageja ES § 54 lg 1 p 1 järgi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks tõendama

võlgnevuse olemasolu ja selle põhjendatust. Hageja ei ole seda tõendanud ega kostja vastuväiteid

ümber lükanud. Hageja ei ole esitanud kirjalikku üürilepingut. ES § 34 kohaselt kehtisid kostja suhtes

eelmise omanikuga sõlmitud üürilepingu tingimused. Hageja ei ole tõendanud, et ta tõstis üüri ES §-s

375 sätestatud korras ja et tal oleks õigus nõuda abiruumide kasutamise eest renditasu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 3. oktoobri 2003. a otsusega linnakohtu otsuse. Uue otsusega

lõpetati V. Volkoviga ennetähtaegselt eluruumi üürileping ja ta tõsteti eluruumist välja kõigi temaga

koos elavate isikutega teist eluruumi vastu andmata.

6. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sätestas ES § 28 kuni 1. juulini 2002. a kehtinud

redaktsioon üürilepingu mõiste. Üürilepingu järgi kohustub eluruumi üürileandja andma teise isiku

(üürniku) kasutusse eluruumi selles elamiseks kokkulepitud tähtaja jooksul ja tingimustel, üürnik aga

kohustub kasutama üüritud eluruumi vastavalt selle otstarbele ja maksma üüri. ES § 34 sätestas, et

eluruumi omandiõiguse või valduse üleminekul teisele isikule jääb varem sõlmitud üürileping koos

selle lahutamatuks osaks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku või

valdaja suhtes.

Pooled ei vaidle selle üle, et vaidlusaluse eluruumi omandamisel sai hagejast kostja üürileandja, ega

ka selle üle, et kostjal ei olnud eelmise omanikuga ega ole ka hagejaga kirjalikku üürilepingut.

Omaniku vahetumisel jäi faktiline üürisuhe jõusse. Kirjalike kokkulepete puudumise tõttu ei ole

võimalik tuvastada varem kehtinud üürisuhte tingimusi. Pooled ei ole kirjalikku üürilepingut

sõlminud ega üürisuhte tingimustes kokku leppinud ning seetõttu tuleb vaidluse lahendamisel lähtuda

elamuseaduses sätestatust.

7. Üürileandja võib nõuda ES § 54 lg 1 p 1 järgi üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ning

väljakolimisest keeldumise korral üürniku ja kõigi temaga koos elavate isikute väljatõstmist kohtu

korras teist eluruumi vastu andmata, kui nad on jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui kolm kuud

maksmata üüri või tasumata ES § 37 3. lõikes nimetatud teenuste ja maksete eest või on võlgnevus

üüri ning nimetatud teenuste ja maksete eest suurem kui kolme kuu üüri ning nimetatud teenuste ja

maksete summa. Mõjuvatest põhjustest tuleb üürileandjale kirjalikult teatada ühe nädala jooksul üüri

maksmise tähtaja möödumisest arvates. Seega pidi kohus tuvastama, kas kostja on jätnud rohkem kui

kolm kuud üüri maksmata või tasumata teenuste ja maksete eest ning tasumata jätmise põhjused.

8. ES § 37 lg 1 sätestab, et üür on tasu eluruumi kasutamise eest ning üürileandjal on õigus võtta tasu

ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest. ES § 37 lg-s 2 on

sätestatud, millised kulud kuuluvad üüri sisse. Kostja esitatud maksekorraldustest, tema ja hageja

koostatud üüri arvestuse tabelitest ning kostja seletustest kohtuistungil järeldub, et ta on maksnud

üüri ebaregulaarselt, s.o paar korda aastas. Kostja tasus enda väitel üüri ettemaksuna ja arvestusega

195 krooni kuus. Sellist üüri maksmist ei saa pidada nõuetekohaseks, kuna kostja ei ole seda teinud

hageja esitatud arvete järgi.

9. Tulenevalt ES §-s 37š sätestatust kehtestab kohaliku omavalitsuse volikogu üüri piirmäära, mis

kehtib kõigi samal haldusterritooriumil asuvate eluruumide suhtes, sõltumata omandivormist. Hageja

on nõudnud üüri maksmist nendest piirmääradest lähtuvalt, s.o 1. juunini 2001. a 8 kr/m" ja pärast

seda 15 kr/m". Selle üürimäära järgi pidi kostja maksma 1. juunini 2001. a üüri 348 krooni 80 senti

kuus ning pärast seda 654 krooni kuus. Kostja maksis alates 22. juunist 2000. a kuni hagi esitamiseni

üüri järgmiselt: 22. juunil 2000. a - 1365 krooni, 30. jaanuaril 2001. a - 1170 krooni, 14. juulil 2001. a

- 975 krooni ja 7. veebruaril 2002. a - 1170 krooni. Kuna makstud summad ei katnud hageja nõutud

üüri, ei ole neid võimalik käsitada üüri ettemaksetena. Kostja jättis üüri rohkem kui kolm kuud

maksmata, mis on aluseks üürilepingu ennetähtaegsele lõpetamisele ES § 54 lg 1 p 1 järgi.

10. Ekslik on linnakohtu seisukoht, et hageja pidi tõendama õigust nõuda tasu abiruumide kasutamise

eest. Selline õigus tuleneb ES § 37 lg-st 1 ja seda ei ole vaja tõendada. Kostja võttis õigeks, et ta ei

ole abiruumide kasutamise eest hagejale maksnud. Ekslik on aga kostja seisukoht, nagu ta ei peakski

seda tegema, sest tasu abiruumide kasutamise eest sisalduvat üüris. Selline seisukoht ei vasta ES § 37

lg-tes 1 ja 2 sätestatule. Kuna hagejal oli seadusest tulenev õigus nõuda tasu abiruumide kasutamise

eest, oli kostjal kohustus seda maksta. Abiruumide kasutamise eest nõudis hageja 1. juunini 2001. a

333 krooni 60 senti kuus ning pärast seda 583 krooni 80 senti kuus. Hageja on kostjale üüri suuruse

muutmisest, samuti abiruumide kasutamise tasu arvestamise metoodikast ja suurusest kirjalikult

teatanud.

11. Lisaks üürile eluruumi kasutamise eest peab üürnik ES § 37 lg 3 järgi tasuma veevarustuse ja

kanalisatsiooniteenuste eest ning maksma maamaksu. Kostja võttis õigeks, et ta ei ole maamaksu

hagejale kunagi tasunud. Kostja väitel lõpetati korteri varustamine elektriga 1. detsembril 2000. a ja

veega 30. jaanuaril 2001. a. Kuna kostja ei pea tasuma teenuste eest, mida talle ei osutatud, tuleks

veevarustuse ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri osas arvestada esitatud arveid ja tasutud summasid

kuni eelmärgitud kuupäevadeni. Kuna hageja ei ole selles osas tõendeid esitanud, ei ole võimalik

tuvastada, kas ja kui palju kostja nende teenuste eest tasus või kui suur on tema võlgnevus.

12. Hageja on postikviitungitega tõendanud, et ta saatis 2001. aasta novembrini kostjale üüriarved

tähitult. Hageja seadusliku esindaja seletuse kohaselt saadeti kostjale hiljem arved lihtpostiga või

pandi need postkasti. Arved saadeti või toimetati aadressile Luise 34"9. Kostja võttis ringkonnakohtu

istungil õigeks, et ta ei teatanud hagejale muud aadressi, kuhu arveid saata, kuigi ta vahepeal

vaidlusaluses eluruumis ei elanud. Eeltoodu tõttu tuleb lugeda arved kostjale kätte antuks.

13. Kostja ei ole esile toonud mõjuvaid põhjusi, mida kohus võiks ES § 54 lg 1 p 1 järgi asja

lahendamisel arvestada.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

14. Kassatsioonkaebuses palus kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et pooled ei vaielnud kirjaliku üürilepingu sõlmimise üle. Kostja

vastuväite kohaselt ei teinud hageja talle ettepanekut sõlmida kirjalikku üürilepingut. Eluruum asus

omandireformi õigustatud subjektile tagastatavas elamus. Enne elamu tagastamist ei sõlminud

Tallinna linn kostjaga kirjalikku üürilepingut. Kostja tasus hagejale üüri samas suuruses kui eelmisele

omanikule. Üüri suurust saab muuta ainult poolte kokkuleppel.

Ringkonnakohus tõlgendas ebaõigesti ES § 371. ES § 371 lg 2 kohaselt on kohaliku omavalitsuse

volikogu kehtestatud üüri piirmäär piirmääraks kõigil samal haldusterritooriumil asuvate eluruumise

suhtes, sõltumata omandivormist. Seega on Tallinna linn kehtestanud üüri ülemmäära, kuid see ei

tähenda, et üürileandja võiks nõuda üüri kehtestatud piirmääras. Pooltel puudub kokkulepe, et üüri

tasutakse kehtestatud piirmääras. Kui see järeldus on vale, siis ei ole ringkonnakohus tuvastanud

üürivõla suurust ega seda, kas kostja jättis tasumata rohkem kui kolme kuu üüri. Seega puudus alus

ES § 54 lg 1 p 1 järgi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.

Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja ei pea tõendama oma õigust nõuda tasu abiruumide

kasutamise eest, sest selline õigus tuleneb ES § 37 lg-st 1. Pooled vaidlevad mitteeluruumide

kasutamise eest tasumise üle. Hagiavalduse kohaselt ei maksnud kostja abiruumide kasutamise eest

renti. Kostja vastuväite kohaselt polnud pooled rendi maksmises kokku leppinud. Vabariigi Valitsuse

26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 kinnitatud "Üüri arvestamise korra" p 5 järgi lepitakse

eluruumide teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest võetav tasu kokku

üürilepingus. Kuna pooled pole sõlminud kirjalikku üürilepingut, ei olnud üürileandjal ühepoolselt

õigust nõuda abiruumide eest renditasu ja üürnik võis jätta esitatud arved tasumata.

Ringkonnakohus rikkus lastekaitse seadust. Kostja tõsteti eluruumist välja koos alaealise lapsega.

Lastekaitse seaduse § 3 järgi on lastekaitse põhimõtteks alati ja igal pool seada esikohale lapse huvid.

Ringkonnakohus on kaitsnud eraõigusliku juriidilise isiku huve, jättes lapse huvid kaitseta. TsMS

§ 89 lg 1 kohaselt kaasab kohus seaduses sätestatud juhtudel protsessi riigi- või kohaliku

omavalitsuse asutuse arvamuse andmiseks. Otsustades alaelalise väljatõstmise üle, jättis

ringkonnakohus Tallinna linna menetlusse kaasamata.

15. Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles hageja nendele väidetele vastu ja palus jätta

ringkonnakohtu otsuse muutmata.

16. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebusele esitatud vastuses toodud

seisukohtade juurde.

TSVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

17. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel osaliselt tühistada osas,

millega kohtuotsuse resolutsioonis otsustati V. Volkov eluruumist välja tõsta kõigi temaga koos

elavate isikutega. Kohtuotsus tuleb jätta muutmata osas, milles V. Volkoviga lõpetati ennetähtaegselt

eluruumi üürileping ning V. Volkov tõsteti eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata.

18. Ringkonnakohus tuvastas, et kostjal ei olnud eelmise omanikuga kirjalikku üürilepingut, kuid

omaniku vahetuse järel jäi faktiline üürisuhe kehtima. Ringkonnakohus leidis, et kirjalike

kokkulepete puudumise korral ei ole võimalik tuvastada varasema suulise üürilepingu tingimusi ning

vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda elamuseaduses sätestatust. Kolleegium nõustub

ringkonnakohtuga, et kui ei ole võimalik tuvastada suulise üürilepingu tingimusi, tuleb lähtuda

seaduses sätestatust. Ringkonnakohus lähtus ES § 37 lg-st 1, mille kohaselt üür on tasu eluruumi

kasutamise eest ja üürileandjal on õigus võtta tasu ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja

abiruumide kasutamise eest, ning sama paragrahvi 2. lõikest, mis sätestas, millised üürilepingu

esemega seotud kulud kuuluvad üüri sisse. Ringkonnakohus tuvastas, et kostja maksis üüri

ebaregulaarselt (22. 06. 2000 - 1360 krooni, 30. 01. 2001 - 1170 krooni, 14. 07. 2001 - 975 krooni ja

07. 02. 2002 - 1170 krooni) ja kuna makstud summad ei katnud hageja nõutud üüri suurust, ei ole

neid võimalik käsitada üüri ettemaksetena. Ringkonnakohus ei pidanud sellist üüri maksmist

nõuetekohaseks. Kolleegium nõustub selle seisukohaga. ES § 372 lg 1 järgi tuli maksta üüri

perioodide kaupa. Üüri maksmise periood tuli kokku leppida üürilepingus. Kui üürilepingus ei ole

üüri maksmise perioodi ära näidatud, loeti üüri maksmise perioodiks kalendrikuu. Hageja esitas

üüriarved iga kuu. Seega pidi ka kostja maksma üüri iga kuu. Ringkonnakohus on õigest leidnud, et

kostja jättis üüri rohkem kui kolm kuud maksmata, mis on aluseks üürilepingu ennetähtaegsele

lõpetamisele ES § 54 lg 1 p 1 järgi.

19. Ringkonnakohus leidis, et hageja nõudis üüri kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud

piirmääradest lähtudes ja tal oli selleks seadusest tulenev õigus. Riigikohus on oma varasemates

lahendites (vt tsiviilasi nr 3-2-1-33-00 RT III 2000, 12, 136) asunud seisukohale, et kui üürilepingu

järgi oli üürnik kohustatud õigeaegselt tasuma kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja

kommunaalteenuste eest, siis tuli üüri tasuda kehtestatud määras ehk kohaliku omavalitsuse volikogu

kehtestatud üürimääras. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja

selleks ei ole üürileandjal vaja üürnikuga uut kokkulepet sõlmida.

20. Kostja väitis vastuses hagile, et eelmisele omanikule maksis ta üüri 195 krooni kuus. Kui see nii

oli, siis sai üürileandja tõsta ühepoolselt üüri ainult elamuseaduses kehtestatud korras. Üürileandjal

oli ES § 375 lg 1 järgi õigus üüri suurendada kokkuleppel üürnikuga üks kord 12 kuu jooksul, kui

üürilepingus ei ole sätestatud teisiti. Kui üürnik ei olnud nõus üüri suurendamise kokkulepet

sõlmima, võis üürileandja sama paragrahvi 3. lõike järgi suurendada üüri ühepoolselt, kui üüri

mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. Üürnik võis üürileandja poolt

suurendatud üüri ES § 375 lg 4 kohaselt kohtus vaidlustada. Ringkonnakohus tuvastas, et hageja on

kostjale üüri suuruse muutmisest, samuti abiruumide kasutamise eest arvestatava tasu metoodikast ja

suurusest kirjalikult teatanud. Kostja üüri tõstmist ei vaidlustanud. Seega pidi kostja maksma üüri

üüriarvetes ettenähtud suuruses.

21. Ringkonnakohus leidis õigesti, et ES § 37 lg 1 teise lause järgi oli üürileandjal õigus võta tasu ka

eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest. Kuna kostja ei maksnud

hagejale tasu abiruumide kasutamise eest, oli hageja nõue põhjendatud.

22. Ebaõige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus rikkus lastekaitse seadust ja TsMS § 89

lg 1. Tallinna Linnakohtu 21. oktoobri 2002. a määrusega kaasati menetlusse Tallinna linn ja

17. detsembri 2002. a määrusega Maardu linn. Kuid kolleegium peab vajalikuks märkida, et hageja ei

ole esitanud eluruumist väljatõstmise nõuet kostja tütre suhtes ja kohus ei ole tema osas otsust teinud.

23. Ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni järgi tõsteti V. Volkov eluruumist välja kõigi temaga koos

elavate isikutega teist eluruumi vastu andmata. Kohtuotsusest ei nähtu, keda peetakse kostjaga koos

elavateks isikuteks. Kolleegium jääb tsiviilasjas nr 3-2-1-140-03 (RT III 2003, 36, 379) väljendatud

seisukoha juurde, et kõik isikud, keda soovitakse eluruumist välja tõsta, tuleb kohtumenetlusse

kaasata kostjana. See kehtib ka alaealiste kohta, kes kaasatakse TsMS § 71 järgi seadusliku esindaja

kaudu.

J. Luik, A. Kull, L. Laarmaa