3-2-1-9-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-9-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 10. veebruar 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja T. Tampuu, liikmed H. Jõks ja V. Kõve

Kohtuasi

Korteriühistu Vikerlase 17 hagi Pae Kinnisvarahalduse AS

vastu 211 681 krooni 20 sendi saamiseks ja Tallinnas

Vikerlase 17 asuva elamu üleandmise-vastuvõtmise akti p-de

4 ja 6 kehtetuks tunnistamiseks ning OÜ BREM Lasnamäe

Kinnisvarahooldus (endise ärinimega Pae Kinnisvarahalduse

AS) vastuhagi KÜ Vikerlase 17 vastu 112 294 krooni 10 sendi

saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. septembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/935/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

KÜ Vikerlase 17 kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

12. jaanuar 2004. a

Istungil osalenud isikud

Istungile osalejaid ei ilmunud.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 24. septembri 2003. a

otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada KÜ-le Vikerlase 17 23. oktoobril 2003. a

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 2117 (kaks tuhat

ükssada seitseteist) krooni ja 1. novembril 2003. a tasutud

kautsjon 1122 (üks tuhat ükssada kakskümmend kaks) krooni

95 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 2. novembril 2000. a esitas KÜ Vikerlase 17 Tallinna Linnakohtule hagi OÜ BREM Lasnamäe

Kinnisvarahooldus (endine ärinimi Pae Kinnisvarahalduse AS) vastu, paludes kostjalt välja mõista

211 681 krooni 20 senti ja tunnistada kehtetuks Tallinnas Vikerlase 17 asuva elamu üleandmise-

vastuvõtmise akti p-d 4 ja 6.

2. Hagiavalduse kohaselt remontis OÜ Mostvarin 1998. a suvel OÜ Mostvarin ja Pae

Kinnisvarahalduse AS vahel sõlmitud tööettevõtulepingu alusel Vikerlase 17 asuva elamu katust.

Korteriühistu Vikerlase 17 kanti mittetulundusühingute registrisse 29. detsembril 1998. a. Lasnamäe

Linnaosa Valitsus andis KÜ-le Vikerlase 17 elamu haldamise ja majandamise üleandmise-

vastuvõtmise aktiga Tallinnas Vikerlase 17 asuva elamu üle 23. aprillil 1999. a. Elamu haldamise ja

majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 4 fikseeriti järgmised andmed: ajavahemikul 1. juulist

1994. a " 1. aprillini 1999. a on määratud elamu remondiks vahendeid 237 483 krooni 50 senti,

tegelikult kulutati remondiks 418 649 krooni 30 senti. 1. aprilli 1999. a seisuga on korteriomanikud

Pae Kinnisvarahalduse AS-le võlgu 278 820 krooni 40 senti, sellest moodustavad remondirahad 12

962 krooni 80 senti. 1. aprilli 1999. a seisuga on elamu remondirahade saldo 181 165 krooni 80 senti,

mille eest Pae Kinnisvarahalduse AS tegi elamus rohkem remonti elanikele määratud summast. Akti

p-s 5 fikseeriti, et ajavahemikul 1. aprillist 1997. a kuni 1. aprillini 1999. a olid elamu tehnilises

keldris rendipinnad OÜ-l Anlotine, AS-l Marjano ja OÜ-l Ridari. Summaarne renditasu sellel

ajavahemikul moodustas 74 736 krooni, millest vastavalt Tallinna Linnavalitsuse ja Lasnamäe

Linnaosa Valitsuse korraldustele on maha arvestatud erastamata korterite ja Lasnamäe LOV renditulu

5864 krooni 30 senti. Akti p-s 6 fikseeriti, et KÜ Vikerlase 17 on nõus teostama tasaarvelduse elamu

remondirahade ja laekunud renditulude osas. Pärast tasaarveldust peab KÜ Vikerlase 17 Pae

Kinnisvarahalduse AS-le remondirahade eest üle kandma 112 294 krooni 10 senti. KÜ Vikerlase 17

kohustus selle summa üle kandma 24 kuu jooksul igakuuliste võrdsete maksetena Pae

Kinnisvarahalduse AS esitatud arvete alusel alates 1999. aasta maist.

Hagi põhjenduste kohaselt sisaldab elamu üleandmise-vastuvõtmise aktis näidatud remonditöödeks

kulutatud summa (418 649 krooni 30 senti) ka käibemaksu 63 861 krooni 76 senti. Sellega rikuti

käibemaksuseaduse (KMS) § 5 lg-d 1 ja 8. Käibemaksuga ei maksustata hooldusteenuste osutamist

eluruumi omanikule.

Kostja arvestas remondifondi kulude üldsumma sisse ka 302 323 krooni 80 senti katuse remondi eest.

OÜ Mostvarin teostas remonti ebakvaliteetselt, sest rikkus katuse katmise tehnoloogiat. Seetõttu ei

saa nimetatud summat arvata remondifondi kulude hulka. Tarbijakaitseseaduse §-de 6 ja 7 kohaselt ei

pea tarbija maksma müüja osutatud ebakvaliteetse teenuse eest. 1994. - 1995. a teostas firma Magma

majas remonditöid ja selleks kulutati remondifondi rahalisi vahendeid 1994. aastal 88 887 krooni

ning 1995. aastal 16 752 krooni. Need summad sisaldasid ka käibemaksu, millega rikuti KMS § 5 lg-

d 1 ja 8. Seega on käibemaks summas 19 015 krooni 2 senti arvatud ebaseaduslikult remondifondi

kulude hulka. Eeltoodud asjaoludel palus hageja kostjalt välja mõista remondifondi rahad järgmise

arvestuse alusel: Vikerlase 17 asuva maja elanikelt laekus remondifondi 237 483 krooni 50 senti,

remonttöödeks kulutati 86 623 krooni 98 senti. Seega jäi hageja arvates kulutamata remondifondi

raha 150 859 krooni 2 senti, millest tuleb maha arvata käibemaks 19 015 krooni 2 senti ja millele liita

4165 krooni, s. o käibemaksu osa, mis tagastati Pae KVH AS-le, kokku 136 009 krooni 50 senti.

Hageja leiab, et lisaks remondifondi rahale peab kostja hagejale tagastama perioodil 1. aprillist 1997.

a 1. aprillini 1999. a OÜ-lt Anlotine, OÜ-lt Ridari ja AS-lt Marjano laekunud renditasu 68 871 krooni

70 senti. Ka tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 6800 krooni, mille hageja tasus katuse remondi

kvaliteeti hinnanud eksperdile.

3. Kostja ei tunnistanud hagi. Kostja väitis, et hagi on esitatud vale isiku vastu. 23. aprilli 1999. a

elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise aktis on haldamise ja majandamise

üleandjaks Lasnamäe Linnaosa Valitsus, kes on Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määruse nr 198 p

91 järgi eluruumide erastamise kohustatud subjektiks ning oli õigustatud korraldama haldamise

üleandmist korteriühistule. Kostja haldas Vikerlase 17 asuvat elamut Lasnamäe Linnaosa Valitsusega

sõlmitud teeninduslepingu alusel kuni korteriühistu moodustamiseni. Hagejal puudub kostja vastu

nõudeõigus. Samuti ei ole hageja piisavalt tõendanud hagi aluseks olevaid asjaolusid. Hageja ei

põhjendanud nõuet ega tõendanud seda ühegi asjas tähtsust omava dokumentaalse tõendiga.

Hageja ei ole tõendanud katuse remonditööde ebakvaliteetset teostamist. Remondi tegija Mostvarin

OÜ andis tööle 10-aastase garantii. Garantiiaeg ei ole möödunud ja kui tõendatakse, et katuseremont

on teostatud ebakvaliteetselt, siis on hagejal õigus nõuda Mostvarin OÜ-lt vigade kõrvaldamist.

Kostja ei saa seda õigust teostada, sest tema pädevus korraldada elamu haldamist on läinud üle

hagejale.

Kostja ei ole käibemaksuseadust rikkunud. Remonditööga seotud ostuarvete summad loetakse tehtuks

maksuvaba käibe tarbeks, mistõttu arvetel näidatud käibemaksu riigieelarvest ei tagastata ning seega

muutub käibemaksu summa üheks remondikulu hinnaelemendiks. Seega on hagis toodud viide KMS

§ 5 lg 1 rikkumisele alusetu. KMS §-s 5 ei ole 8. lõiget. Elamu haldamise ja majandamise üleandmise

akti puhul ei ole tegemist tehinguga, mille sätteid on võimalik tsiviilkorras vaidlustada. Akt on

korteriühistuseaduses sätestatud korras koostatud kohustuslik dokument, mis fikseerib elamu

majandamise üleandmise kohustatud subjektilt korteriühistule.

4. 16. novembril 2000. a esitas OÜ BREM Lasnamäe Kinnisvarahooldus vastuhagi, milles palus KÜ-

lt Vikerlase 17 välja mõista 112 294 krooni 10 senti. Hagi põhjenduste kohaselt nõustus KÜ Vikerlase

17 23. aprillil 1999. a koostatud elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 6

tasaarvelduse teostamisega elamu remondirahade ja laekunud remonditulude osas summas 112 294

krooni 10 senti ning kohustus eelnimetatud summa üle kandma 24 kuu jooksul igakuiste maksetena

hageja esitatud arvete alusel alates 1999. aasta maist. Pae Kinnisvarahalduse AS esitas KÜ-le

Vikerlase 17 iga kuu arveid. Hoolimata saadetud arvetest ja 18. oktoobril 2000. a esitatud

pretensioonist, ei ole KÜ Vikerlase 17 remondirahasid tasunud.

5. KÜ Vikerlase 17 vastuhagi ei tunnistanud. Katuse katmise töö võttis vastu tellija OÜ BREM

Lasnamäe Kinnisvarahooldus ja selle eest tasuti remondifondi vahendite arvelt. Katuse katmise töid

tehes rikkus OÜ Mostvarin jämedalt tehnoloogilisi nõudeid ja norme. Nende tööde eest remondifondi

arvelt tasumine on ebaseaduslik, sest tarbijakaitseseaduse järgi ei tasuta töö eest, mis on

ebakvaliteetselt tehtud.

6. Tallinna Linnakohtu 15. aprilli 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata ning rahuldati vastuhagi.

Otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid Tallinna Lasnamäe LOV ja Pae Kinnisvarahoolduse

Munitsipaalettevõte (Pae KVH AS õiguseelneja) 1. augustil 1994. a teeninduslepingu, millega Pae

KVH Munitsipaalettevõte kohustus tagama hoonete varustamise kommunaalteenustega ja teostama

lepingu lisas 1 loetletud töid. Lisa 1 p 1 kohaselt oli kostja kohustatud teostama elamufondi ja

nendega kaasnevate hoonete ning tehnoseadmete järelevalvet, neid teenindama, hooldama ja

säilitama. Nende kohustuste täitmiseks sõlmiski kostja lepingu OÜ-ga Mostvarin Vikerlase 17

katuseremonditööde teostamiseks. Teeninduslepingu p 2.1 sätestab selleks finantsallikad, mille hulka

kuulusid muude allikate kõrval üüri- ja kommunaalteenuste eest laekunud summad. Seega ei ole KÜ

Vikerlase 17 maksnud kostjale tasu katuse parandamise eest, vaid selle tasu maksid erastatud

korterite omanikud. Hageja nõuab kostjalt raha, mida erastatud eluruumide omanikud Pae

Kinnisvarahalduse AS-ga (või tema õiguseellasega) sõlmitud halduslepingute alusel viimasele

maksid. Poolte vahel puudusid lepingulised suhted ja järelikult ei ole Pae Kinnisvarahalduse AS KÜ

Vikerlase 17 suhtes kohustust rikkunud.

Tähtsust ei oma asjaolu, et Pae Kinnisvarahalduse AS-ga halduslepingud sõlminud eluruumide

omanikud on praegu KÜ Vikerlase 17 liikmed. Ükski õigusakt ei anna korteriühistule õigust nõuda

eluruumide erastamise kohustatud subjektilt elamu haldamise ja majandamise ülevõtmise korral

tagasi korteriomanike poolt elamu funktsioneerimiseks makstud tasusid.

23. aprillil 1999. a koostatud akti kohaselt oli elamu haldamise ja majandamise üleandjaks Tallinna

Lasnamäe Linnaosa Valitsus, kes oli vastavalt Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määruse nr 198

"Eluruumide erastamise kord" p-le 91 eluruumide erastamise kohustatud subjektiks ja oli õigustatud

korraldama haldamise üleandmist korteriühistule. Seega on põhihagis tegemist ebaõige kostjaga,

mistõttu ei ole vajalik analüüsida poolte poolt esitatud väiteid ja tõendeid selle kohta, kas nõutav

summa on õige ja põhjendatud.

7. Ka hageja nõuet tunnistada kehtetuks 23. aprilli 1999. a elamu üleandmise-vastuvõtmise akti p-d 4

ja 6 ei tule rahuldada. Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud "Eluruumide

erastamise korra" p 91 kohaselt toimus elamu haldamise ja majandamise üleandmine sama korra lisas

sätestatud akti alusel. Nimetatud akti puhul ei ole tegemist tehinguga, mille sätteid on võimalik

tsiviilkorras vaidlustada. Akt on korteriühistuseaduses sätestatud korras koostatud kohustuslik

dokument, mis fikseerib elamu majandamise üleandmise kohustatud subjektilt korteriühistule. Seega

ei tulene hageja nõue seadusest.

8. Elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 6 nõustus KÜ Vikerlase 17

teostama tasaarvelduse elamu remondirahade ja laekunud remonditulude osas summas 112 294

krooni 10 senti ning kohustus nimetatud summa üle kandma 24 kuu jooksul igakuiste maksetena Pae

Kinnisvarahalduse AS esitatud arvete alusel alates 1999. aasta maist. Kohtuistungi päevaks ei olnud

KÜ Vikerlase 17 võetud kohustusi täitnud. Pae Kinnisvarahalduse AS esitas arveid kokku 112 294

krooni 10 sendi kohta, kuid KÜ Vikerlase 17 ei ole neid tasunud. KÜ Vikerlase 17 väited selle kohta,

et esitatud arved on arusaamatud ega vasta seadustele, on paljasõnalised. Vastuhagi KÜ Vikerlase 17

vastu tugineb elamu haldamise ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise aktile. See on põhjendatud,

nimetatud aktiga tõendatud aktiga ning tuleb rahuldada.

9. Tallinna Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse KÜ Vikerlase 17 ja palus kohtuotsuse

tühistada.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

10. Tallinna Ringkonnakohus muutis 24. septembri 2003. a otsusega linnakohtu otsuse põhjendavat

osa.

11. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt pidi eluruumide erastamise seaduse (EES) § 15 lg 1 kuni 27.

märtsini 1999. a kehtinud redaktsiooni ja alates sellest kuupäevast kehtinud EES § 15š lg 1 kohaselt

kuni korteriühistu asutamiseni korraldama elamu haldamist eluruumide erastamise kohustatud

subjekt, kellele erastatud eluruumide omanikud olid kohustatud maksma halduskulusid vastavalt

pooltevahelisele kirjalikule kokkuleppele.

1. augustil 1994. a sõlmisid Tallinna Lasnamäe LOV ja Pae Kinnisvarahoolduse ME (Pae

Kinnisvarahoolduse AS õiguseelneja) teeninduslepingu nr 3, mille alusel viimane kohustus tagama

hoonete varustamise kommunaalteenustega ja teostama lisas 1 loetletud töid. Lepingu p-s 2.1 lepiti

kokku, et nende tööde eest tasumise finantsallikateks on üüri- ja kommunaalteenuste eest laekunud

summad, mitteeluruumide rentimisest laekuvad vahendid, Tallinna Lasnamäe LOV eraldatavad

sihtotstarbelised vahendid ja muud vahendid. Tasu üüri- ja kommunaalteenuste eest ning

mitteeluruumide renti kogus teeninduslepingu järgi Pae Kinnisvarahoolduse ME. Eluruumide

erastamise seaduse § 15š lg 5 sätestab, et eluruumide erastamise kohustatud subjekt annab elamu

haldamise korteriühistule või eluruumide omanikele üle kolme kuu jooksul pärast vastava avalduse

saamist, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Elamu haldamise üleandmise korra kehtestab Vabariigi

Valitsus. Vastav kord kehtestati Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 (Eluruumide

erastamise kord). Tallinna Lasnamäe LOV oli õigustatud korraldama vastavalt nimetatud korra p-le

9š Vikerlase 17 asuva elamu haldamise üleandmist korteriühistule. Selle üle pooltel vaidlust ei olnud.

Vastavalt eelnimetatud korra p-le 9š pidi eluruumide erastamise kohustatud subjekt andma elamu

haldamise ja majandamise korteriühistule üle sama korra lisas 8 ettenähtud akti alusel. Aktis tuli muu

hulgas fikseerida elamu remondiks ettenähtud vahendite laekumine alates 1. juulist 1994. a ja

rahaliste vahendite tegelik kasutamine elamu remondiks ning kokkulepe vahendite üleandmises

kohustatud subjekti poolt või kohustatud subjektile. Tallinna Lasnamäe LOV andis Vikerlase 17

asuva elamu korteriühistule üle 23. aprilli 1999. a aktiga. Korteriühistu Vikerlase 17 palus

eelnimetatud akti p-d 4 ja 6 tunnistada kehtetuks põhjendusega, et nendes kajastatud summad ei ole

õiged, sest elamu katuse remont, mille tegi OÜ Mostvarin, ei ole kvaliteetne ja tarbija ei pea maksma

puuduliku teeninduse eest ning remondirahade hulka on ebaseaduslikult arvestatud käibemaks.

Linnakohus märkis otsuses õigesti, et vaidlusalune akt on seaduses sätestatud korras koostatud

kohustuslik dokument, mis fikseerib elamu majandamise üleandmise kohustatud subjektilt

korteriühistule. Ringkonnakohus ei nõustunud aga linnakohtu järeldusega, et akti ei saa kehtetuks

tunnistada, kuna see ei ole tehing, mille sätteid oleks võimalik tsiviilkorras vaidlustada.

Ringkonnakohus leidis, et kuna vaidlustatud punktidest 4 ja 6 tulenevad KÜ-le rahalised kohustused,

on neid võimalik käsitada tehinguna ning tsiviilkorras vaidlustada. Samas nõustus ringkonnakohus

linnakohtu järeldusega, et hagi on selles osas esitatud ebaõige kostja vastu. Pae Kinnisvarahalduse

AS ei olnud elamu haldamise ja majandamise üleandja. Selleks oli Tallinna Lasnamäe LOV. Asjaolu,

et akti p-s 6 märgitud summa saaja on Pae Kinnisvarahalduse AS ja tema esindaja võttis akti

koostamisest osa, ei anna alust teistsuguse järelduse tegemiseks.

12. Ringkonnakohus leidis, et KÜ Vikerlase 17 rahalisel nõudel puudub õiguslik alus.

Ringkonnakohtu istungil täpsustas korteriühistu esindaja, et tema rahaline nõue tuleneb Vabariigi

Valitsuse 1. juuli 1993. a määruse nr 198 p 9š alapunktis 6 ning Vabariigi Valitsuse 12. augusti 1993.

a määruse nr 254 punktis 3 sätestatust. Vabariigi Valitsuse määruse nr 198 p-l 91 ei ole alapunkte ning

korteriühistu nõude alus ei tulene ka määruse ülejäänud sätetest. Vabariigi Valitsuse 12. augusti 1993.

a määrus nr 254 on tunnistatud kehtetuks alates 5. veebruarist 1999. a. Seega ei kehtinud see

Vikerlase 17 asuva elamu korteriühistule üleandmise ajal ning korteriühistu tuginemine nimetatud

määrusele ei ole põhjendatud. Kuigi korteriühistu leiab, et OÜ Mostvarin teostas elamu katuse

remondi ebakvaliteetselt, ei ole tal sellel alusel õigust nõuda remondi tellinud ja selle eest töövõtjale

OÜ-le Mostvarin tasunud Pae Kinnisvarahalduse AS-lt selle raha tagastamist korteriühistule.

Tarbijakaitseseadus, mille rikkumisele korteriühistu hagiavalduses viitab, ei ole selles vaidluses

kohaldatav, sest korteriühistu ei ole nimetatud seaduse mõttes tarbija ning Pae Kinnisvarahoolduse

AS ei olnud isik, kes osutas ebakvaliteetset teenust. Ka ei anna selleks alust väidetav

käibemaksuseaduse rikkumine. Korteriühistul ei ole ka õiguslikku alust nõuda rendisummade

tagastamist. Renditasu suurus fikseeriti elamu haldamise- ja majandamise üleandmise-vastuvõtmise

akti p-s 5 ja see on p 6 kohaselt tasaarvestatud laekumata remondirahaga.

Tsiviilkoodeksi § 173 lg 1 ja § 174 sätestavad, et kohustised tuleb täita nõuetekohasel viisil ja

kindlaksmääratud tähtajaks ning ühepoolne keeldumine kohustise täitmisest ei ole lubatud. Vaidlust

ei ole selle üle, et Pae Kinnisvarahalduse AS esitas KÜ-le Vikerlase 17 akti p 6 täitmiseks arveid ning

viimane ei ole neid tasunud. Seega ei ole KÜ Vikerlase 17 oma kohustist vabatahtlikult täitnud ning

kohus mõistis vastuhagi alusel temalt põhjendatult välja 112 294 krooni 10 senti. Kohus juhindus

vastuhagi rahuldamisel ekslikult TsK §-st 222, mis reguleerib võlgniku kohustust hüvitada kahjud,

mille all mõistetakse kreeditori tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist, samuti ka

tema saamata jäänud tulu. Antud juhul ei ole tegemist Pae Kinnisvarahalduse AS-le tekitatud

kahjuga. KÜ Vikerlase 17 peab täitma akti p-s 6 võetud kohustust nõuetekohaselt.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

13. Kassatsioonkaebuses palub KÜ Vikerlase 17 tühistada ringkonnakohtu otsuse ning saata asja

uueks läbivaatamiseks.

14. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330, jättes vastamata apellatsioonkaebuses esitatud

põhjendusele, mille kohaselt ei saa vastuhagi põhjendamiseks esitatud arved olla selles tsiviilasjas

tõenditeks, sest need ei vasta käibemaksuseaduse §-s 24 toodud nõuetele.

15. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330, jättes vastamata apellandi poolt ringkonnakohtu istungil

esitatud väidetele selle kohta, et linnakohus rikkus TsMS § 118, § 163, § 169 lg-d 3 ja 4 ning § 172 lg

2. 16. Ringkonnakohus tegi ebaõige järelduse, et põhihagis on tegemist mittekohase kostjaga. Toimikust

nähtub Lasnamäe Linnaosavalitsuse ja Pae Kinnisvarahoolduse ME vaheline leping 1994. aastast,

mille lisas 1 on öeldud, et ME-le Pae Kinnisvarahooldus olid üle antud elamufondi ekspluatatsiooni

õigused ja kohustused, s.o korteriga seonduvate maksete sissenõudmine, remonditööde tegemine jne.

Nimetatud leping kohustab AS Pae Kinnisvarahaldus kandma vastutust remondifondi rahaliste

vahendite õigus- ja sihipärase kulutamise eest. Samuti ei hinnanud ringkonnakohus TsMS § 330

rikkudes eeltoodud põhjustel hageja esitatud kahte ekspertiisiakti, millest nähtub katusekatmise tööde

mittekvaliteetne teostamine.

17. OÜ BREM Lasnamäe Kinnisvarahooldus ei ole kassatsioonkaebusele vastest esitanud.

18. Riigikohtu 12. jaanuari 2003. a istungile osalejaid ei ilmunud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

19. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning protsessiõiguse normi olulise

rikkumise tõttu ja asi tuleb saata samale kohtule uueks läbivaatamiseks.

20. Kolleegium analüüsib esmalt kassatsioonkaebuse väidet, et põhihagis oli tegemist kohase

kostjaga.

Eluruumide erastamise seaduse § 15 lg 1 (kuni 27. märtsini 1999. a kehtinud redaktsiooni) ja alates

sellest kuupäevast kehtinud EES § 151 lg 1 (kehtis 30. juunini 2001. a) kohaselt pidi kuni

korteriühistu asutamiseni elamu haldamist korraldama eluruumide erastamise kohustatud subjekt,

kellele erastatud eluruumide omanikud olid kohustatud maksma halduskulude eest sellekohase

kirjaliku kokkuleppe järgi.

Võimaluse anda eluruumide haldamine erastamise kohustatud subjektilt lepingu alusel üle avalikul

konkursil valitud füüsilisele või juriidilisele isikule näeb EES § 152 lg 1 ette alates 27. märtsist 1999.

a. Käesoleval juhul on Tallinna Lasnamäe Linnaosavalitsus andnud elamu haldamise Pae

Kinnisvarahoolduse ME-le üle 1994. aastal. Kolleegium leiab, et kuna haldamise üleandmine ei

olnud enne 1999. aastat seadusega selgelt keelatud, oli see seaduse mõtte kohaselt eluruumide

erastamise tõhususe huvides lubatud ka enne 27. märtsi 1999. a.

Alates 27. märtsist 1999. a sätestab EES § 152 lg 1 teine lause, et elamu haldamise üleandmisel

vabaneb eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamisest tulenevate kohustuste

täitmisest. Kui arvestada asjaolu, et enne nimetatud kuupäeva ei olnud seaduses kehtestatud nõuet

leida haldamise korraldaja avalikul konkursil ning eluruumide omanike enamuse nõusolekul, siis ei

vabanenud eluruumide erastamise kohustatud subjekt kolleegiumi arvates enne 27. märtsi 1999. a

toimunud haldamise üleandmise korral vastutusest haldamise nõuetekohase korraldamise eest.

21. Kuna eluruumide erastamise seadus ei näinud kuni 27. märtsini 1999. a otsesõnu ette võimalust,

et haldamise nõuetekohase korraldamise eest vastutaks isik, kellele haldamine oli üle antud, tuleb

järgnevalt analüüsida küsimust, kas haldust korraldava isiku vastutus ebakorrektse haldamise eest

võiks tuleneda mõnest õigusaktist või lepingust. Kolleegium näeb vastutuse tekkimise võimaliku

alusena lepingulisi suhteid. Selle vastutuse tekkimise võimaliku aluse on kohtud jätnud analüüsimata.

Praktikas oli tavaline, et haldamise korraldaja ja erastatud eluruumide omanikud sõlmisid nn

hoolduslepingu. Tavaliselt oli nendes lepingutes sätestatud haldamise korraldaja kohustus tegeleda

elamu korrashoiu ja remondiga. Teisalt kohustusid korteriomanikud tasuma elamu haldamise

korraldajale makseid, s.h remondifondi. Kui elamu haldamise korraldaja jättis täitmata oma

kohustused, nt kontrollimata teostatud remonditööde nõuetekohasuse, võivad korteriomanikud

esitada hoolduslepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid haldamise korraldaja vastu.

Kui elamus ei olnud kõik korterid erastatud, sõlmiti haldamise korraldaja ja üürnike vahel tavaliselt

üürilepingud ja nendest tulenes samuti remonditegemise ja vastavate maksete tasumise kohustus.

Seega peab ringkonnakohus asja uuel arutamisel tagama TsMS § 171 lg 1 täitmise ja andma

võimaluse tõendada, kas OÜ BREM Lasnamäe Kinnisvarahooldus oli korteriomanike ning üürnikega

sõlminud vastavad lepingud ja kas neid lepinguid rikuti, mis annaks aluse esitada nõudeid OÜ BREM

Lasnamäe Kinnisvarahooldus vastu.

22. Ringkonnakohus on iseenesest õigesti järeldanud, et 23. aprilli 1999. a elamu üleandmise akti on

võimalik vaidlustada tsiviilkorras. Akti p-s 4 on hageja kolleegiumi arvates tunnistanud varasemast

perioodist pärineva võla olemasolu (TsK § 272 lg 3). Seega on akt tõendiks võla olemasolu kohta,

kuid seda on võimalik ka vaidlustada. Samuti on võimalik tõendada võla puudumist. Hagiavalduses

tõigi korteriühistu välja arvutused, miks ta leiab aktis kirjeldatud remondifondi vahendid olevat

kajastatud ebaõigesti - eelkõige ei saavat katusekatmise tööde eest makstud raha arvata remondifondi

kulude hulka. Seetõttu leidis hageja, et tal ei ole aktis näidatud võlgu, ja palus akti osaliselt kehtetuks

tunnistada. Kuigi hagis toodud asjaolud ei ole aluseks, et tunnistada akti sellekohased punktid

kehtetuks, saab ja tuleb selle hagi alusel lahendada küsimus võla olemasolu või selle puudumise

kohta. Selles haginõudes võib olla kostjaks OÜ BREM Lasnamäe Kinnisvarahooldus (vt otsuse p 21).

23. Tallinna Linnakohus on otsuses muuhulgas leidnud, et KÜ Vikerlase 17 ei ole maksnud kostjale

tasu katuse parandamise eest, vaid selle maksid erastatud korterite omanikud ja et ükski õigusakt ei

anna korteriühistule õigust nõuda eluruumide erstamise kohustatud subjektilt elamu haldamise ja

majandamise ülevõtmise korral tagasi korteriomanike poolt elamu remondiks makstud tasusid.

Ringkonnakohus muutis linnakohtu otsuse põhjendavat osa ning leidis muuhulgas, et korteriühistu

rahalisel nõudel puudub õiguslik alus. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga. Nõude võimalikule

alusele on kolleegium viidanud otsuse p-s 21. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtutel vastata ka

küsimusele, kas korteriühistu on kohane hageja. Korteriühistu ei ole tasunud makseid, seda tegid

erastatud korterite omanikud ja üürnikud. Eluruumide erastamise seaduse § 151 lg 5 kohaselt annab

eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamise korteriühistule või eluruumide omanikele

üle kolme kuu jooksul pärast vastava avalduse saamist, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kolleegium

peab selle sätte eesmärgiks ka enne eluruumide haldamise üleandmist haldamisega seoses tekkinud

õigussuhete korrastamist. Käesoleval juhul on tuvastatud, et haldamine anti üle korteriühistule.

Korteriühistu seaduse § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on

korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja

korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu liikmete ühiseks huviks on ka

vahendite saamine ja nende säästlik kasutamine mõtteliste osade majandamiseks. Korteriühistu

seaduse § 2 lg-s 1 kasutatud sõna "esindamine" ei saa samas mõista kui korteriühistu seadusjärgset

esindusõigust - õigust tegutseda esindatava ehk korteriühistu liikme nimel. Eeltoodu alusel leiab

kolleegium, et enne elamu haldamise üleandmist tekkinud korteriomanike ja üürnike poolt tasutud

remondirahadest tuleneva nõude osas saab korteriühistu KÜS § 2 lg 1 järgi oma liikmete õiguste

kaitseks kohtusse pöörduda oma nimel. Seetõttu võib korteriühistu oma nimel endale täitmiseks

esitada neid korteriomanikele kuuluvaid nõudeid, mis tulenevad eluruumide kohustatud subjekti või

muu haldaja tegevusest elamute haldamisel enne haldamise üleandmist korteriühistutele.

Korteriomanikud saavad otsustada, kuidas saadud vahenditega edasi toimida.

24. Vastuhagi tuleb lahendada sõltuvalt põhihagi lahendamise tulemustest.

25. Ebaõige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 330, jättes vastamata

apellandi poolt ringkonnakohtu istungil esitatud väidetele selle kohta, et linnakohus rikkus TsMS §

118, § 163, § 169 lg-d 3 ja 4 ning § 172 lg 2. Toimiku materjalide kohaselt ei ole hageja

ringkonnakohtu istungil selliseid väiteid esitanud.

T. Tampuu, H. Jõks, V. Kõve