3-2-1-2-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-2-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 27. jaanuar 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja L. Laarmaa, liikmed A. Kull ja H. Jõks

Kohtuasi

Jana Kotsalaineni hagi Tiina Pakkoneni vastu 50 000 krooni

nõudes.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. augusti 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1091/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tiina Pakkoneni kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

5. jaanuar 2004. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 29. augusti 2003. a otsus

ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Tiina Pakkonenile 26. septembril 2003. a

kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 500 (viissada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Tiina Pakkonen kui müüja ja Jana Kotsalainen kui ostja 7. augustil

2002. a Tallinnas Toome pst 60 / Metsaveere 3 asuva kinnistu 1/9 mõttelise osa müügi notariaalse

eellepingu. Ostja tasus eellepingu sõlmimisel ettemaksu 200 000 krooni. Eellepingu kohaselt

kohustusid pooled sõlmima müügi- ja asjaõiguslepingu hiljemalt 20. augustil 2002. a. Nimetatud

tähtajaks lepingut ei sõlmitud. Eellepingu p-s 2.1.7 avaldas ja kinnitas müüja, et kinnistu oluliseks

osaks oleva elamu suhtes on 5. augustil 2002. a sõlmitud eluruumide kasutamise leping, mille

kohaselt on müüja ainuvalduses ja -kasutuses elamu teisel korrusel asuvad ruumid nr 23-29. Hageja

väitel ei jõudnud pooled lepingu sõlmimiseni, sest ilmes, et kostja esitatud ja eellepingus sätestatud

informatsiooni ei vastanud tegelikule olukorrale ning kinnistul asuva elamu eluruumide kasutamise

kokkuleppel puudus ühe kaasomaniku allkiri.

Eellepingu p 4.3.2 järgi kohustub müüja kahe pangapäeva jooksul tagastama ostjale käsiraha 200 000

krooni ning tasuma nimetatud tähtajal lisaks leppetrahvi 50 000 krooni, kui müügi- ja

asjaõiguslepingut ei sõlmita müüjast tulenevatel põhjustel. Kuivõrd leping jäi sõlmimata müüjast

olenevatel asjaoludel, pidi ta tagastama ettemaksu. Müüja tagastas tasutud ettemaksust 150 000

krooni. Hageja palus VÕS § 76 lg-le 1, § 101 lg 1 p-le 1 ja § 108 lg-le 1 tuginedes kostjalt välja

mõista tagastamata ettemaksu 50 000 krooni.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja väite kohaselt tuli ta vastu ostja palvele põhilepingu sõlmimine

edasi lükata. Ostja väitel oli tal probleeme pangast laenu saamisega ning käsil abielu lahutamine.

Eluruumide kasutamise lepingule olid alla kirjutanud kolm kaasomanikku neljast, kellele kuulus

kokku 6/9 asjast. Kuna leping vastab seaduses sätestatud nõuetele, puudus ja puudub ka praegu

õiguslik vaidlus ruumide kasutuse üle. Eellepingu p 4.3.1 järgi jääb 200 000 krooni suurusest

ettemaksust müüjale leppetrahvina 50 000 krooni ja müüja kohustub kahe pangapäeva jooksul

tagastama ostjale 150 000 krooni, kui müügi- ja asjaõiguslepingut ei sõlmita ostjast tulenevatel

põhjustel.

3. Tallinna Linnakohtu 28. mai 2003. a otsusega hagi rahuldati ja kostjalt mõisteti hageja kasuks välja

50 000 krooni.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt võib käsiraha andnud lepingupool vastavalt VÕS § 157 lg-le 2

nõuda selle tagastamist, kui käsirahaga tagatud leping jääb täitmata muul põhjusel kui käsiraha

andnud lepingupoole süü tõttu. Notar K. Sepa selgituse kohaselt jäi müügileping sõlmimata, kuna

lepingupooltel tekkis vaidlus lepinguobjekti täpse piiritlemise üle. Seega otsustati põhileping

sõlmimata jätta, sest pooltel tekkis vaidlus ruumi kasutuse üle. Poolte seletustega on tõendatud, et

hagejal tekkis raskusi pangast laenu saamisega, kuid ei ole tõendatud, et need raskused tekkisid

hageja süül. Kuna pooled ei ole tõendanud teise poole süüd selles, et põhilepingu jäi sõlmimata, ei ole

neil kummalgi alust leppetrahvi nõuda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohus jättis 29. augusti 2003. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata.

5. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis linnakohus põhjendatult, et esitatud asjaolud ei

võimalda hageja kui ostja suhtes eellepingus kokkulepitud leppetrahvi kohaldada ja seetõttu peab

müüja ostja tasutud ettemaksu täielikult tagastama. Vaidluse lahendamiseks tuleb välja selgitada, mis

põhjusel jäi põhileping sõlmimata ja kas üks lepingupool rikkus lepingut või mitte. Pooled sõlmisid

seaduse nõuetele vastava eellepingu ja olid valmis vormistama põhilepingut. Notar K. Sepa

tunnistusest ilmneb, et pooltel oli tahe sõlmida kinnistu müügilepingut, kuid see jäi tõestamata

vaidluse tõttu ühe ruumi valdamise ja kasutamise üle.

6. Lepingu sõlmimisel oli oluline välja selgitada poolte tahe. Ostja tahe oli osta 1/9 mõttelist osa

Tallinnas Toome pst 60 / Metsaveere 3 asuvast kinnistust, kusjuures oluliseks peeti lepingus kokku

leppida, et müüja ainuvalduses ja -kasutuses on elamu teisel korrusel asuvad ruumid nr 23-29.

Eellepingus on viide 5. augusti 2002. a kinnistu eluruumide kasutamise lepingule. Seega oli nii

müüjal kui ostjal võimalik kontrollida lepingu seaduslikkust. Eellepingus kinnitas aga just müüja, et

tulenevalt kaasomanike lepingust on ruumid nr 23-29 tema ainuvalduses ja -kasutuses. 5. augusti

2002. a kinnistu eluruumide kasutamise lepingul puudub aga ühe kaasomaniku allkiri. Seega ei

saavutanud kaasomanikud kokkulepet eluruumide kasutamise osas. AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja

kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele

enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. On igati mõistetav, et ostja, ostes kinnistu mõttelise osa

eluruumide kasutamise eesmärgil, soovib olla kindel, et tal ei teki teiste kaasomanikega õiguslikke

probleeme eluruumide kasutamise osas ning et kolmandatel isikutel ei teki asja suhtes nõuet või

õigust, mida too võib esitada. Ühe kaasomaniku allkirja puudumine lepingul näitab, et ruumide

kasutamise osas ei olnud kaasomanikud kokkulepet saavutanud.

7. Asi peab vastama lepingutingimustele. Hageja huviks oli saada eluruumid ja muud eellepingus

märgitud ruumid oma valdusesse. Põhilepingu sõlmimisel tekkisid selles osas õiguslikud

lahkarvamused. Pole tõendatud, et hageja oleks kõrvale hoidunud põhilepingu sõlmimisest või

rikkunud eellepingu tingimusi, millest tulenevalt on kostja õigustatud nõudma leppetrahvi VÕS § 158

lg 1 järgi.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, sest ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõiguse

norme.

Kostja on seisukohal, et ringkonnakohtu järeldus, mille kohaselt hageja ei rikkunud eellepingut ja tal

on õigus käsiraha täies ulatuses tagasi saada, ei vasta tuvastatud asjaoludele. Hageja rikkus

eellepingus kokkulepitud kohustust sõlmida kinnistu mõttelise osa müügileping 20. augustil 2002. a

eellepingus kokkulepitud tingimustel. Pooled pidasid enne eellepingu sõlmimist läbirääkimisi, mille

käigus avaldas kostja hagejale kõik lepinguobjekti puudutavad ja hagejat huvitada võivad asjaolud.

Eellepingus kinnitas kostja, et kinnistu omandi suhtes ei ole vaidlusi ja et kaasomanikud on

5. augustil 2002. a sõlminud kinnistul oleva elamu kasutuskorra lepingu. Hageja kinnitas, et ta on

tutvunud eluruumide kasutuskorra kokkuleppe sisu ja tingimustega ning on teadlik kinnistu oluliseks

osaks oleva elamu kasutuskorrast. Seega oli hageja kõigist lepinguobjekti puudutavatest asjaoludest

teadlik juba eellepingu sõlmimise ajal. Müügilepingu sõlmimisest keeldumisega rikkus hageja

eellepinguga võetud kohustust ja kostjal on eellepingust tulenevalt õigus jätta endale leppetrahvina 50

000 krooni.

Ringkonnakohtu järeldus, et kaasomanikud polnud kokku leppinud kinnistu kasutuskorras, ei ole

kooskõlas tuvastatud asjaoludega ega AÕS § 72 lg-s 1 sätestatuga. Kaasomanike enamus oli kinnistu

kasutuskorras kokku leppinud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu.

10. Apellatsioonikohus on hagi rahuldamisel tuginenud sellele, et ostja soovis kindlustunnet

kaasomandis olevate ruumide kasutamise osas ja just müüja kinnitas eellepingus, et teisel korrusel

olevad ruumid nr 23-29 on kaasomanike vahel sõlmitud lepingu järgi tema ainuvalduses ja -

kasutuses.

Samas on ka ostja 7. augusti 2002. a eellepingu p-s 2.2.1 avaldanud ja kinnitanud, et ta on teadlik

lepinguobjekti seisukorrast, on tutvunud kinnistu plaani, piiriprotokolli ja ka kasutuskorra

kokkuleppe sisu ja tingimustega ning on eelnimetatud andmete alusel teadlik maaüksuse suurusest ja

piiridest ja ka kinnistu oluliseks osaks oleva elamu kasutuskorrast ning ostab lepinguobjekti

seisundis, milles see on lepingu sõlmimise päeval. Samuti kinnitas ostja, et soovib osta müüjalt

mõttelise osa kinnistust, mis on vaba muudest kolmandate isikute õigustest, välja arvatud seadusest

tulenev kaasomanike ostueesõigus.

AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike

enamuse otsuse kohaselt, kui selle enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kohus tuvastas, et

neljast kinnistu kaasomanikust on 5. augustil 2002. a dateeritud dokumendile alla kirjutanud kolm.

Seega ei ole tegemist kaasomanike kokkuleppega AÕS § 72 lg 1 järgi. Kui lepingule allakirjutanud

kaasomanikele kuulub ka suurem osa ühises asjas, võib tegemist olla kaasomanike enamuse otsusega,

mis andis müüjale õigusliku aluse dokumendis märgitud ruumide kasutamiseks ja valdamiseks. Sel

juhul avaldas müüja põhjendatult, et tal on õigus dokumendis märgitud ruumide kasutamiseks ja

valdamiseks. Müüja on küll eksinud 5. augusti 2002. a dokumendi õiguslikul hindamisel, kuid ostja

on kinnitanud selle dokumendiga tutvumist ja soovi osta kinnistu sellises õiguslikus staatuses, nagu

see on lepingu sõlmimise päeval. Kohtud ei ole tuvastanud, et pärast eellepingu sõlmimist oleks

elamu kasutuskorras midagi muutunud või et müüja oleks jätnud mõne oma kohustuse (nt saada

kokkuleppele neljanda kaasomaniku allkiri) täitmata.

11. Apellatsioonikohus on ekslikult leidnud, et kui kasutuskorra kokkuleppel oleks ka neljanda

kaasomaniku allkiri, siis annaks see ostjale kindlustunde, et tema kasutusse ja valdusse jääb seal

nimetatud osa. Eksitav ja seadusega vastuolus on 5. augusti 2002. a dokumendi p 6, mille kohaselt,

kui kinnistu mõni kaasomanik vahetub, siis uuele kaasomanikule kandub üle samade eluruumide

kasutamise õigus, mis oli eelmisel kaasomanikul, ülejäänud kaasomanike õigused ei laiene ega

kitsene.

30. juunini 2003. a kehtinud AÕS § 79 järgi kehtivad kaasomanike õigusjärglaste suhtes kaasomanike

kokkulepe ja enamuse otsus ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise korra kohta, samuti kokkulepe

kinnisasja kaasomandi lõpetamise keelu kohta ainult siis, kui need on kantud märkusena

kinnistusraamatusse. 1. juulist 2003. a kehtiva AÕS § 79 1. lõike järgi kehtivad

kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad

kokkulepped ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Samas sätestab AÕS § 79 2. lõige, et kui

kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud kokkulepped

kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse.

Seega kinnisasja puhul saavad varasemad kokkulepped kaasomandi osa omandaja suhtes kehtida ja

talle kindlustunde anda vaid siis, kui need on kantud kinnistusraamatusse.

12. Hagi üle otsustamisel on seega määrava tähtsusega küsimus, kellest tulenevatel põhjustel jäid

müügi- ja asjaõigusleping sõlmimata ehk kumb pooltest rikkus eellepingut ja kas sellest tulenevalt oli

müüjal õigus leppetrahvile või mitte. Kui eellepingut rikkus ostja, siis leppetrahvi tasumise

kohustusest vabanemiseks peab ta VÕS § 103 lg 1 järgi tõendama, et kohustuse rikkumine on

vabandatav. Kui kohustuse rikkumine on vabandatav, siis kuulub kohaldamisele VÕS § 160.

L. Laarmaa, A. Kull, H. Jõks