3-2-1-4-04 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-4-04

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. jaanuar 2004. a

Kohtukoosseis

Eesistuja V. Kõve, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu

Kohtuasi

Tiio-Helve Blomdahli hagi Scandic Hotels Eesti AS ja AS

Finest Palace vastu rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. septembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/918/2003

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tiio-Helve Blomdahli kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

5. jaanuar 2004. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat V. Kaasik ja kostjate esindaja

vandeadvokaat T. Vaher.

Resolutsioon

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

23. septembri 2003. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna Linnakomisjoni

29. aprilli 1996. a otsusega nr 7412 tunnistati T.-H. Blomdahl omandireformi õigustatud subjektiks

Tallinnas Vabaduse väljak 3 asuva hoone ja krundi suhtes. 29. augusti 2001. a Tallinna Linnavalitsuse

korraldusega nr 3514-k otsustati tagastada T.-H. Blomdahlile Vabaduse väljak 3 asuvast hoonest

69/100 suurune mõtteline osa. Sama korraldusega kohustati AS Finest Palace kandma 69/100 hoonest

oma bilansist välja ja andma selle T.-H. Blomdahlile aktiga üle. Tallinna Linnavalitsuse korraldus on

vaidlustatud halduskohtus.

2. Vabaduse väljak 3 asuva hoone on Tallinna Hotellikoondis (AS Finest Palace õiguseellane) andnud

7. juunil 1988. a rendile Finest Hotel Group S.P-le (Scandic Hotels Eesti AS õiguseellane).

3. Hageja palus tunnistada rendilepingu kehtetuks. Hageja leidis, et kostjate vahel sõlmitud

rendileping kahjustab tema kui õigusvastaselt võõrandatud vara õigustatud subjekti õigusi, sest

hoonest tuleb 69% talle tagastada. Lepingu p 7.4 kohaselt võtab renditud vara uus omanik üle

rendileandja õigused ja kohustused. Rendilepingu sõlmimisel rikuti Vabariigi

Valitsuse 21. jaanuari 1991. a määruse nr 17 p-de 4 ja 10, mille kohaselt tuli riikliku ettevõtte vara

rentimine kooskõlastada Riigivaraametiga. Vabariigi Valitsuse 19. oktoobri 1992. a määruse nr 301

p 36 kohaselt on kooskõlastamata rendilepingud kehtetud tsiviilkoodeksi § 51 järgi. Ka ei olnud

rendilepingus rentnikuna märgitud ühisettevõtet Finest Hotels Group S.P lepingu sõlmimise ajal

olemas. Tema õigusvõime tekkis NSVL Ministrite Nõukogu 13. jaanuari 1987. a määruse nr 49 p 9

kohaselt ühisettevõtte registreerimisest NSVL Rahandusministeeriumis. Ettevõtte registreerimise

avaldus esitati aga alles 8. augustil 1988. a.

4. Kostjad vaidlesid hagile vastu ja leidsid, et rendileping ei riku hageja subjektiivseid õigusi. Sellest

tulenevalt ei ole hageja õigustatud vaidlustama kostjatevahelist rendilepingut. Omandireformi aluste

seadusest ei tulene, et õigusvastaselt võõrandatud vara tuleb tagastada seda koormava rendilepinguta.

5. Tallinna Linnakohtu 22. aprilli 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt sõlmisid kostjad Vabaduse väljak 3 asuva hoone kasutamiseks rendilepingu 7. juunil 1988. a.

Hageja on tunnistatud selle hoone osas omandireformi õigustatud subjektiks ja Tallinna

Linnavalitsuse 29. augusti 2001. a korraldusega otsustati hagejale tagastada hoone 69/100 mõttelises

osas. Nimetatud korraldus on vaidlustatud halduskohtus. Hoone omanik on hooneregistri järgi AS

Finest Palace. Hageja ei ole veel Vabaduse väljak 3 asuva hoone mõttelise osa omanik, sest

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 2 lg 2 ja "Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise

korra" p 48 kohaselt läheb omandiõigus registreerimisele kuuluvale varale üle selle vara vastavas

korras registreerimise päevast. Kuigi hageja võib tulevikus saada rendilepingu esemeks oleva vara

omanikuks ja rendileandjaks, ei ole ta veel rendilepingu pool ja see leping ei tekita, muuda ega lõpeta

tema tsiviilõigusi ega -kohustusi. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 4 lg 1 kohaselt puudub

hagejal õigus oma tulevaste, veel tekkimata õiguste kaitseks kohtusse pöörduda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohtu 23. septembri 2003. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Apellatsioonikohus nõustus linnakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid TsMS § 330 lg 5

kohaselt oma otsuses.

7. Ringkonnakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et hageja on Tallinnas Vabaduse väljak 3

asuva hoone ja krundi osas omandireformi õigustatud subjekt ja linnavalitsuse korraldusega on

otsustatud temale õigusvastaselt võõrandatud vara mõttelises osas tagastada ning vara tagastamise

korralduse täitmine on selle vaidlustamise tõttu peatatud. Linnakohus leidis õigesti, et kuna hageja on

vaid omandireformi õigustatud subjekt, mitte hoone omanik, ei ole ta veel rendilepingu pool ning

rendileping ei riku tema õigusi.

8. Põhjendatud ei ole hageja viide Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahenditele tsiviilasjades nr 3-2-1-20-

96 ja nr 3-2-1-85-01. Nimetatud lahenditest ei nähtu, et omandireformi õigustatud subjekt võiks

vaidlustada kohtus ka õigusvastaselt võõrandatud vara suhtes sõlmitud kasutuslepinguid, mille

pooleks ta ise ei ole. Viidatud lahendites on Riigikohus asunud seisukohale, et isik on õigustatud

nõudma nende tehingute tühisuse tunnustamist, mis on tehtud õigusvastaselt võõrandatud varaga,

mille suhtes ta on tunnistatud omandireformi õigustatud subjektiks, sest õigustatud subjektile ei

tagastatud õigusvastaselt võõrandatud vara põhjusel, et vara on teise füüsilise isiku omandis.

Kuna hagi jäi rahuldamata põhjendusel, et vaidlustatud tehing ei riku hageja õigusi, siis ei andnud

ringkonnakohus hinnangut kaebuses toodud sisulistele väidetele.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

9. Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu ja linnakohtu otsused ning saata asi

esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.

10. Hageja leiab, et omandireformi õigustatud subjekt on õigustatud vaidlustama kõiki

seadusevastaseid tehinguid, mis on tehtud varaga, mille suhtes ta on tunnistatud omandireformi

õigustatud subjektiks. Kui asuda seisukohale, et omandireformi õigustatud subjektil on õigus

vaidlustada üksnes omandireformi objektiks oleva varaga teostatud võõrandamistehinguid, siis ei

alluks teised selle varaga tehtud seadusevastased tehingud üldse kohtulikule kontrollile, sest

seadusevastase tehingu teinud pool tehingut üldreeglina ei vaidlusta. Riigikohtu praktika ei sisalda

seisukohta, et hagi esemeks võivad olla üksnes õigusvastaselt võõrandatud varaga tehtud

võõrandamistehingud. Sellist sätet ei sisalda omandireformi aluste seadus ega ükski teine seadus.

11. Kolleegiumi istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuse väidete ja vastustajate esindaja

vastuses esitatud väidete juurde.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning

kassatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks.

13. Vastavalt TsMS § 4 lg-le 1 on igal isikul õigus oma rikutud või vaidlustatud õiguse või vabaduse

kaitseks pöörduda seadusega kindlaksmääratud korras kohtusse. Kohtusse pöördumise aluseks on

isiku õiguste rikkumine, mis peab olema toimunud või toimub hagi esitamise ajal. Ringkonnakohus,

nõustudes linnakohtu otsuse põhjendustega, leidis õigesti, et vaidlustatud rendileping, mille pooleks

hageja ei ole ja mille kostjad sõlmisid 1988. aastal ning mille objektiks on õigusvastaselt võõrandatud

vara, ei riku hageja õigusi.

14. Hageja taotleb kostjate vahel 1988. aastal sõlmitud rendilepingu kehtetuks tunnistamist, kuna

leping oli selle sõlmimise ajal väidetavalt seadusega vastuolus. Kohtupraktikas (vt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi otsused tsiviilasjas nr 3-2-1-20-96, RT III 1996, 9, 128 ja tsiviilasjas nr 3-2-1-85-

01, RT III 2001, 21, 228) on tunnustatud omandireformi õigustatud subjekti õigust taotleda nende

tehingute kehtetuks tunnistamist või tühisuse tuvastamist, mille pooleks ta küll ei ole, kuid mille tõttu

on takistatud talle omandireformi käigus vara tagastamine. Eelnevast ei tulene aga, et omandireformi

õigustatud subjektil võib olla õigustatud huvi üksnes selle varaga tehtud võõrandamistehingute

suhtes. Seaduses võib olla sätestatud õigustatud subjekti kaitsev norm, millest tuleneb tema

õigustatud huvi kohtusse pöördumiseks. Kuid sellest ei järeldu, et omandireformi õigustatud subjekt

on õigustatud vaidlustama kõiki tehinguid, mis on tehtud varaga, mille suhtes ta on tunnistatud

omandireformi õigustatud subjektiks.

15. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega, et hagejal pole õiguslikku huvi 7. juunil 1988. a

sõlmitud rendilepingu kehtetuks tunnistamise nõude esitamiseks. Kohtud on tuvastanud, et

rendileping ei riku hageja kui õigustatud subjekti õigusi ega takista talle vara tagastamist. Alates

2. märtsist 1997. a on omandireformi aluste seaduse § 18 lg 1 järgi keelatud omandireformi objektiks

oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni vara võõrandada või

asjaõigusega koormata, v.a omandireformi aluste seaduses sätestatud alustel. Kuni õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni on vara valdajatel õigus seda rentida või muul viisil

valdusse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud juhud, kui õigustatud subjekt on nõus

tähtajalise suhtega. Hageja ei ole rendilepingu vaidlustamisel tuginenud loetletud keeldu rikkuvale

asjaolule ega ka asjaolule, et rendilepingu tõttu on takistatud õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamine.

16. Hagejal on õigus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisel vara omanikuna seaduses

ettenähtud korras ja alustel pöörduda kohtusse selle vara suhtes sõlmitud rendilepingutega seotud

nõuetega.

V. Kõve, L. Laarmaa, T. Tampuu