3-2-1-148-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-148-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 22. detsember 2003.a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja J. Luik

Kohtuasi

Tartu linna hagi Madis Puusaagi vastu üürisuhte

lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks teist eluruumi

vastu andmata

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. septembri 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2-248/2003

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Madis Puusaag, kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

8. detsember 2003. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 14. mai

2003. a otsus ja saata asi samale apellatsioonikohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Valve Kaasikule 8. oktoobril 2003. a Madis

Puusaagi kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200

(kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu linn esitas 2. augustil 2001. a Madis Puusaagi vastu hagi üürisuhte lõpetamiseks ja

eluruumist väljatõstmiseks teist eluruumi vastu andmata. Hagi põhjenduste kohaselt kasutab kostja

Tartu linnale kuuluvat korterit Tartus Kastani 149-7. Kostja on rikkunud oma kohustust tasuda talle

osutatud hooldus- ja kommunaalteenuste eest ning tema võlgnevus on 1. juuli 2001. a seisuga 3956

krooni 45 senti. Kostja ei ole teatanud teenuste eest maksmata jätmise mõjuvatest põhjustest. Kostja

on jätnud teenuste eest tasumata rohkem kui kolm kuud, samuti on võlgnetav summa suurem kui

kolme kuu eest tasutav summa.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt on kostja pöördunud korduvalt hageja poole

sooviga sõlmida üürileping, kuid hageja on sellest keeldunud, mis viitab hageja kavatsusele jätta

korter kostjale erastamata. Kostja on korduvalt hagejale rääkinud, et ta on pikemat aega olnud töötu

ning üürivõlg tekkis pärast abikaasa surma. Kostja on hagejale teatanud, et soovib tasuda üürivõla

järelmaksugraafiku alusel.

3. Tartu Maakohus rahuldas 21. aprilli 2003. a otsusega hagi ja lõpetas Tartu linna ja M. Puusaagi

vahelise üürilepingu eluruumile Tartus Kastani 149-7 ennetähtaegselt ning tõstis M. Puusaagi

eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata.

Kohtuotsuse põhjenduste järgi on kostja jätnud korduvalt täitmata kohustuse tasuda üüri tähtpäevaks.

Kostja on hooldus- ja kommunaalmakseid tasunud ebaregulaarselt. Hagi esitamise ajaks oli kostja

enam kui kolme kuu maksete eest võlgu 3956 krooni 45 senti. Kostja ei ole hagejale kirjalikult

teatanud hooldus- ja kommunaalmaksete tasumata jätmise mõjuvatest põhjustest. ES § 54 lg 1 p 1

sätestab, et mõjuvatest põhjustest tuleb üürileandjale kirjalikult teatada ühe nädala jooksul üüri

maksmise tähtaja möödumisest arvates.

Kuigi kostja on käesolevaks ajaks võlgnevuse hagejale tasunud, ei anna see alust jätta hagi

rahuldamata, sest hilisem üürivõla maksmine ei muuda olematuks üürilepingu rikkumist. Hageja on

sotsiaalhoolekannet teostava asutusena avaldanud valmisolekut anda kostja kasutusse sotsiaaleluruum

Tartus Purde 39-72, kui viimane seda soovib.

4. Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja M. Puusaag. Kostjal olid mõjuvad

põhjused jätta maksed tähtaegselt tasumata. Neist põhjustest oli ta teavitanud ka üürileandjat.

Üürivõlgnevuse tekkimise ajal oli kostja sotsiaalabi vajav isik. Asjaolu, et kostja on üürivõlgnevuse

tasunud, kinnitab, et üürnikul tekkis üürileandja ees võlgnevus just mõjuvate põhjuste tõttu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tartu Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostjal on tasumata rohkem kui kolme kuu üüri ja kommunaalteenuste

eest. Kostja on hagile vastu vaielnud põhjusel, et tal olid mõjuvad põhjused jätta üüri ja

kommunaalteenuste eest tasumata.

6. Ringkonnakohus leidis, et üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmise mõjuvate põhjuste

olemasolu peab tõendama üürnik. Mõjuvatest põhjustest üürileandjale teatamata jätmine ei võta

üürnikult õigust tõendada mõjuvate põhjuste olemasolu kohtus. Üüri ja kommunaalteenuste eest

mittetasumist on kostja põhjendanud abikaasa surma ja töötusega, mistõttu ta oli võlgnevuse

tekkimise ajal halva materiaalse olukorra tõttu sotsiaalabi vajavaks isikuks. Kostja ei ole esitanud

tõendeid selle kohta, kuidas mõjutas abikaasa surm tema majanduslikku olukorda, ja seetõttu ei saa

nimetatud asjaolu vaadelda üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmise mõjuva põhjusena.

Samuti ei ole kostja esitanud tõendeid selle kohta, et ta vajas võlgnevuse tekkimise perioodil

sotsiaalabi, kuna tema materiaalne olukord oli väga halb. Pika aja vältel (veebruar 2000 - oktoober

2001) ei ole kostja teinud midagi selleks, et vähendada või likvideerida üüri- ja kommunaalteenuste

võlgnevust. Ta ei ole linnavalitsusele teatanud, et vajab sotsiaalabi, ega taotlenud toimetulekutoetust,

samuti ei ole ta hakanud tasuma oma võlgnevust juhutöödest saadud sissetulekutest. Tartu

Linnavarade osakonnale 2002. aasta märtsis esitatud avaldusest nähtuvalt oli tema sissetulek 1000

kuni 3000 krooni kuus. Seega on tõendamata kostja seisukoht, et tema sotsiaalabi vajamine

võlgnevuse tekkimise perioodil on mõjuvaks põhjuseks, millest tingituna tekkis üüri ja

kommunaalteenuste võlgnevus.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Kassatsioonkaebuses palub kostja M. Puusaag tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse

väära kohaldamise ja protsessiõigusnormide olulise rikkumise tõttu ning saata asja samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kaebuse põhjenduste kohaselt saab üürilepingu ES § 54 lg 1 p 1 alusel lõpetada vaid siis, kui

üürnikul puudusid üürivõla tekkimiseks mõjuvad põhjused. Ringkonnakohus ei ole õigesti tuvastanud

ES § 54 lg 1 p 1 kohaldamise eeldusi. Kostja oli pikemat aega töötu ja tal puudus igakuine kindel

sissetulek. Sellest tingitud rasket majanduslikku olukorda ja sotsiaalabi vajamist tuleb lugeda ES § 54

lg 1 p 1 mõttes mõjuvaks põhjuseks, kui üürileandjaks on kohalik omavalitsusüksus. Sotsiaalabi

taotlemata jätmine ei tähenda seda, et isik faktiliselt sotsiaalabi ei vaja. Alates 2002. aasta juulist saab

kostja pensioni ja on üürivõla tasunud. Ka see kinnitab, et üürivõlg tekkis mõjuvatel põhjustel. Tartu

linna poolt kostjale pakutav eluruum on keskküttega. Seetõttu oleksid selle küttekulud suuremad kui

praegu kasutatava ahiküttega korteri puhul. Kohus pole vastanud kõigile apellatsioonkaebuse

väidetele. Otsusest ei selgu, miks kohus leiab, et kostja vajadus saada sotsiaalabi on tõendamata, ja

kuidas kostja seda tõendama oleks pidanud. Kohus pole hinnanud tõendeid igakülgselt, täielikult ja

objektiivselt. 2002. aasta märtsis esitas kostja Tartu Linnavarade osakonnale avalduse ettepanekuga

tasuda üürivõlg järelmaksu graafiku alusel ja seda just seetõttu, et tal õnnestus leida tööd. 2002. aasta

juulis ja novembris tasus kostja kogu võlgnevuse.

8. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Asjas on tõendatud kostja sissetulek juhutöödest alates

2001. aasta sügisest, kuid üürivõla likvideerimisele ta ei asunud. Sotsiaalabi vajadust ei saa lugeda

mõjuvaks põhjuseks üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmisel siis, kui isiku sotsiaalabi

vajadus on tekkinud tema enda tegevuse või tegevusetuse tõttu või kui ta ei ole heauskse üürnikuna

astunud samme, mida asjaolusid arvestades võiks üürilepingujärgsete kohustuste täitmiseks ning

sotsiaalabi vajaduse likvideerimiseks mõistlikult eeldada.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse

normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

10. ES § 54 lg 1 p 1 andis üürileandjale õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ning

väljakolimisest keeldumise korral üürniku ja kõigi temaga koos elavate isikute väljatõstmist teist

eluruumi vastu andmata, kui nad olid jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui kolm kuud maksmata

üüri või tasumata elamuseaduse § 37 lg-s 3 nimetatud teenuste ja maksete eest või oli võlgnevus üüri

ning teenuste ja maksete eest suurem kui kolme kuu üüri ning nimetatud teenuste ja maksete summa.

Mõjuvatest põhjustest tuli üürileandjale kirjalikult teatada ühe nädala jooksul üüri maksmise tähtaja

möödumisest arvates.

11. Ringkonnakohtu otsuses on õigesti leitud, et üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmise

mõjuvate põhjuste olemasolu peab tõendama üürnik. Samuti on õige apellatsioonikohtu seisukoht, et

ES § 54 lg 1 p 1 kohaselt mõjuvatest põhjustest üürileandjale teatamata jätmine ei võta üürnikult

õigust tõendada mõjuvate põhjuste olemasolu kohtus. Samasugustele järeldustele on jõudnud

Riigikohus 22. juuni 2000. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-80-00 (RT III 2000, 19, 211).

12. Elamuseadus ei sätestanud, mida lugeda üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmise

mõjuvaks põhjuseks. Seega peab kohus igas asjas asjaolude põhjal otsustama, kas üüri ja

kommunaalteenuste eest on jäetud tasumata mõjuvatel põhjustel või mitte. Riigikohus on

18. oktoobri 2000. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-104-00 (RT III 2000, 25, 278) asunud seisukohale, et

kui üürileandjaks on kohalik omavalitsus, võib üüri ja teenuste eest tasumata jätmise mõjuvaks

põhjuseks olla ka sotsiaalabi vajadus.

13. Maakohus jättis üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmise põhjustele hinnangu andmata,

leides ekslikult, et ES § 54 lg 1 p 1 kohaselt tuleb seda teha vaid siis, kui neist on üürileandjale

teatatud. Seega pidi apellatsioonikohus andma ise hinnangu üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata

jätmise põhjuste kohta ning TsMS § 330 lg 4 kohaselt oma järeldusi otsuses põhjendama.

14. Kostja väitis muuhulgas ka seda, et üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmine oli tingitud

tema töötusest ja kindla sissetuleku puudumisest, mille tõttu oli tal raske materiaalne olukord ja ta

vajas sotsiaalabi.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole kostja esitanud tõendeid sotsiaalabi vajaduse

kohta seoses raske majandusliku olukorraga võlgnevuse tekkimise perioodil. TsMS § 91 lg 1 järgi

peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Sama

paragrahvi 2. lõike kohaselt võib kohus teha pooltele ja teistele protsessiosalistele ettepaneku esitada

täiendavaid tõendeid. TsMS § 90 lg 2 kohaselt võib tõendiks olla ka poole seletus.

Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 171 lg 1, mille kohaselt tagab kohtunik

protsessiosalistele asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise võimaluse. Esimese astme kohus ei

käsitlenud üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmise põhjusi ega hinnanud seetõttu ka kostja

seletusi. Kostjat ei viibinud apellatsioonikohtu istungil. Kui ringkonnakohus leidis, et kostja pole

asjas esitanud oma vastuväiteid kinnitavaid tõendeid, oleks apellatsioonikohus pidanud kostja

esindajale selgitama, millised asjaolud tõendamist vajavad ja andma tõendite esitamiseks võimaluse.

15. Apellatsioonikohus leidis, et võlgnevuse tekkimise mõjuvad põhjused pole tõendatud, sest kostja

on saanud sissetulekuid juhutöödest, pole aga asunud võlgnevust likvideerima. Samas on esimese

astme kohtu otsuses leitud, et kostja on üürivõla tasunud. Seega on kostja poolt üüri ja

kommunaalteenuste võlgnevuse tasumise osas maa- ja apellatsioonikohtu otsus omavahel vastuolus.

Kolleegium peab vajalikuks veel märkida, et juhutöödest sissetuleku saamine ei tähenda veel

iseenesest seda, et kostjat ei saaks lugeda sotsiaalabi vajavaks isikuks. Kostja väitel tasus ta

üürileandjale oma võla siis, kui juhutööde eest tasu ja pensioni saamisega tema materiaalne olukord

paranes.

H. Jõks, A. Kull, J. Luik