3-2-1-138-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-138-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 3. detsember 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Rünno Meose hagi Maire Kornovi vastu eluruumist

väljatõstmiseks ja 50 558 krooni 86 sendi saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. juuni 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/862/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rünno Meose kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

3. november 2003. a

Istungil osalenud isikud

Hageja R. Meos

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

25. juuni 2003. a otsus osas, millega jäeti muutmata Tallinna

Linnakohtu 3. aprilli 2003. a otsus osas, millega jäeti

rahuldamata Rünno Meose hagi Maire Kornovi vastu 50 558

krooni 86 sendi saamiseks.

2. Muus osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

otsus muutmata.

3. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

4. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Tagastada Rünno Meosele 9. juulil 2003. a tasutud kautsjon

500 (viissada) krooni ja 10. juulil 2003. a tasutud kautsjon 5

(viis) krooni 50 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Rünno Meos on Tallinnas Lühike 1A asuva elamu omanik. Selle elamu korterit nr 2 kasutas

üürnikuna Anna Laht, kes suri 13. jaanuaril 1998. a. Tema juures elas 9. jaanuarist 1979. a alates

tütretütar M. Kornov. Pärast üürniku surma jätkas M. Kornov koos 27. septembril 1986. a sündinud

poja Taneliga korteri kasutamist. R. Meos palus M. Kornovi koos alaealise pojaga eluruumist välja

tõsta teist eluruumi vastu andmata ja mõista M. Kornovilt välja alusetult säästetud 50 558 krooni 86

senti.

Hagiavalduse kohaselt elab kostja koos pojaga vaidlusaluses eluruumis seadusliku aluseta. Üürileping

lõppes üürniku surmaga. Kostja ei ole nõudnud enda üürnikuks tunnistamist esialgse üürniku asemel.

Hageja pakkus kostjale võimalust jätkata üürnikuna eluruumi kasutamist ja nõudis üüri 8 krooni/m2

tasumist vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 1996. a määrusele nr 10. Kostja keeldus

üürilepingu sõlmimisest ega tasunud ka tarbitud kommunaalteenuste eest. Kostja ei ole 8. maist

1998. a 7. augustini 2002. a tasunud üüri ja võlg on 24 650 krooni 60 senti, millele lisandub ES § 373

lg 3 alusel viivis 23 888 krooni 36 senti. Kostja pole hagejale tasunud maamaksu 1289 krooni 50

senti ega tarbitud vee eest 730 krooni 40 senti. Kostja on hageja arvel alusetult säästnud kokku 50

558 krooni 86 senti.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Hageja on elamu omanik alates 5. juunist 1996. a. Kostja

vastuväite kohaselt kasutas ta eluruumi alates 1969. a A. Lahe eluajal viimase perekonnaliikmena ja

pärast A. Lahe surma üürnikuna. Ta tegi 28. jaanuaril 1998. a hagejale ettepaneku sõlmida kirjalik

üürileping, kuid hageja keeldus sellest. Pooled ei ole üüri suurust kindlaks määranud. Seetõttu tasub

ta üüri varasema kokkuleppe alusel iga kuu 135 krooni. Ta on saatnud hagejale iga kuu rahakaardiga

posti teel üüri ja vee eest raha. Hageja on keeldunud raha vastu võtmast. Raha on hagejale

deponeeritud Tallinna Peapostkontoris. Kostja ei ole hageja arvel midagi säästnud. Hageja ei ole

kostjale esitanud ES §-s 374 sätestatud korras üüriarveid. Hageja tegevuse tõttu on halvenenud

eluruumi kasutamise tingimused ja seisund. Tallinna Linnakohtu 16. juuni 2000. a otsusega tuvastati,

et kostja kasutas vaidlusalust eluruumi alates 1969. a kuni eelmise üürniku surmani tema

perekonnaliikmena ja nüüd üürnikuna.

3. Tallinna Linnakohtu 3. aprilli 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt on Tallinna Linnakohtu seadusjõus 16. juuni 2000. a otsusega tsiviilasjas nr 2/3-227-6042/96

tuvastatud, et kostja kasutas vaidlusalust eluruumi 1969. aastast alates 13. jaanuarini 1998. a üürniku

A. Lahe perekonnaliikmena ja edasi üürnikuna. Seega kasutab kostja eluruumi õiguslikul alusel.

Hageja on keeldunud kostjaga üürilepingu sõlmimisest. Seega ei ole pooled üüri suurust kindlaks

määranud. Hageja on alusetult valinud üüriarvestuse aluseks Tallinna linna kehtestatud üüri

maksimaalse piirmäära. On teada, et eluruumis puudub vesi, kanalisatsioon ja keskküte, käimla asub

väljas jne. Seega on eluruumi kasutamise tingimused tunduvalt halvemad keskmistest tingimustest.

Kuna puudub uus kokkulepe, on üürnik tasunud varasema kokkuleppe alusel iga kuu 135 krooni.

Hageja on keeldunud raha vastu võtmast ja see on deponeeritud Tallinna Peapostkontoris. Hageja ei

ole üüriarvete esitamist tõendanud. Hageja üürinõue ei ole põhjendatud ega seaduslik. Sellest

tulenevalt ei ole põhjendatud ka hageja viivise nõue. Elamuseaduse § 37 järgi peab üürnik lisaks

üürile tasuma ka osutatud teenuste eest ja vastavalt maakasutusele maamaksu. Hageja esitatud

maamaksu nõuet ei ole võimalik esitatud dokumentide alusel kontrollida. Hageja esitatud vee

tarbimise arvestus on subjektiivne. Pealegi puudub kostjal alates 2001. aastast vee tarbimise

võimalus. Seega on hageja rahaline nõue tõendamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohtu 25. juuni 2003. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata ja TsMS

§ 330 lg-st 5 lähtudes ei peetud vajalikuks korrata linnakohtu otsuse põhjendusi.

5. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saa TsMS § 94 lg 2 kohaselt ühes tsiviilasjas

jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa

samad pooled. Tallinna Linnakohtu 16. juuni 2000. a otsusega, mis jõustus Tallinna Ringkonnakohtu

26. veebruari 2001. a otsusega, on tuvastatud, et üürnik A. Laht, tema tütar H. Sillamäe ja kostja

moodustasid perekonna ES § 10 mõttes. Kohus tuvastas, et kostja M. Kornov kasutab pärast üürniku

A. Lahe surma vaidlusalust eluruumi üürnikuna ja tema suhtes ei tule kohaldada allüürniku õigusi ja

kohustusi reguleerivaid elamuseaduse sätted.

6. Pooled ei vaidle selle üle, et üüri suuruse kohta puudub pooltel kirjalik kokkulepe ja et kostja tasub

kulutuste eest varasema kokkuleppe alusel. Kuna hageja ei võta kostjalt üüriks makstavat raha vastu,

siis deponeeritakse raha alates 1996. a juulist hageja arvele Tallinna Peapostkontoris.

Ringkonnakohtu istungil väitis hageja, et kostja poolt raha maksmine ja üüriarvete esitamise nõue on

alusetud, sest majaraamatu väljavõtte järgi on ta sisse registreeritud õpilasena, mitte

perekonnaliikmena. Ta on ajutine elanik, mitte üürnik.

7. Vaidlust ei ole selle üle, et majas puudub vesi, kanalisatsioon ja keskküte. Linnakohus on

põhjendatult jätnud hageja rahalise nõude tõendamatuse tõttu rahuldamata.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Hageja palub kassatsioonkaebuses apellatsioonikohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normi

ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning teha uue otsuse, millega

tema hagi rahuldada.

9. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 231 lg 4 sellega, et ei põhjendanud, miks ta jättis tähelepanuta

dokumentaalse tõendi " majaraamatu väljavõtte, millest nähtub, et kostja on eluruumi sisse kirjutatud

ajutise elanikuna. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, et üürnik A. Laht, tema tütar H. Sillamäe ja

kostja moodustasid perekonna ES § 10 mõttes. Majaraamatu järgi kirjutati kostja korterisse

9. jaanuaril 1979. a õpilasena. Kostja on H. Sillamäe tütar ja kuulus ühte leibkonda oma vanematega,

mitte A. Lahega. H. Sillamäe lahkus korterist koos abikaasaga 1985. aastal. Sel ajal kehtinud

elamukoodeksi § 51 lg 1 kohaselt loeti üürniku perekonnaliikmeteks tema abikaasa, nende lapsed ja

vanemad. Kuna kostja ei olnud üürnikule ükski nimetatutest, elas ta oma vanaema juures ajutise

elanikuna. Kostja ei ole A. Lahe perekonnaliige ka elamuseaduse mõttes.

10. Ringkonnakohus on asunud väärale seisukohale, et pooled ei vaidle selle üle, et kostja tasus

kulutuste eest vastavalt eelmisele kokkuleppele. Kokkulepet ei ole kohtule esitatud. Seega on kostja

väide, et ta tasub üüri eelmise lepingu alusel, paljasõnaline ja tõendamata.

11. Hageja rahalised nõuded on tõendatud. Ta esitas 13. juunil 1996. a üürnikule A. Lahele üüri kohta

kalkulatsiooni, mille järgi oli korteri nr 2 üür 395 krooni 20 senti kuus. A. Laht seda ei vaidlustanud,

järelikult oli ta üüri suurusega nõus. Seega oli alates 13. juunist 1996. a üür 395 krooni 20 senti kuus.

Kohus on leidnud, et üüri arvestamise aluseks olnud 8 krooni/m2 oli alusetu. Samas on kohus jätnud

tähelepanuta, et üürnik on sellist arvestust aktsepteerinud. Kohus on eiranud ES § 375 lg 3, mille järgi

võib üürileandja ühepoolselt üüri tõsta.

12. Ringkonnakohus on asunud väärale seisukohale, et kostja ei pea vee ja kanalisatsiooni eest

tasuma ega maksma maamaksu, kuna nende arvestust ei ole võimalik kontrollida. Kostja kohustus

nimetatud makseid tasuda tuleneb ES § 37 lg-st 3. Hageja on kostjale vee ja kanalisatsiooni eest

arveid esitanud, kuid kostja ei ole neid tasunud. Kostja ei ole hageja arvestusi vaidlustanud.

13.Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja kaebuse väiteid alusetuteks ja vaidles neile vastu.

14. Kolleegiumi istungil jäi hageja kassatsioonkaebuse väidete juurde ja palus kassatsioonkaebuse

rahuldada.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

15. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõiguse normi olulise

rikkumise tõttu TsMS § 363 p 2 alusel osas, millega jäeti hageja rahaline nõue tõendamatuse tõttu

rahuldamata.

16. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud

asjaolu ei saa vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 242 lg 2 kohaselt ei või asjaolu, mis ühes tsiviilasjas on jõustunud

kohtuotsusega tuvastatud, vaidlustada teises tsiviilasjas, millest võtavad osa samad protsessiosalised

või nende õigusjärglased. Tallinna Linnakohtu 16. juuni 2000. a otsuses tsiviilasjas nr 2/3-227-

6042/96 (Rünno Meose hagi Maire Kornovi vastu väljatõstmise nõudes) on kohus viitega ES §-le 10

märkinud järgmist: "Selle paragrahvi lg 1 sätestab, et perekonnaliikmeteks on abikaasa, lapsed ja

vanemad. Seega antud juhul moodustas perekonna Heljo Sillamäe, tema ema ja tütar Maire Kornov."

Linnakohtu otsus jõutus Tallinna Ringkonnakohtu 26. veebruari 2001. a otsusega. Seega on jõustunud

kohtuotsusega tuvastatud, et kostja oli üürniku A. Lahe perekonnaliige. Hageja ei saanud seda asjaolu

enam tulenevalt TsMS § 242 lg-st 2 vaidlustada ning väita, et kostja oli ja on ajutine elanik. Kostja

aga ei pidanud TsMS § 94 lg-st 2 lähtuvalt tõendama, et ta oli A. Lahe perekonnaliige. Kohtud leidsid

õigesti, et seega kasutab kostja üürnikuna eluruumi õiguslikul alusel. Ringkonnakohus ei rikkunud

tõendite hindamata jätmisel protsessiõiguse normi.

17. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse

rakendamise seaduse § 12 lg 1 järgi kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele

alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Sama

paragrahvi 2. lõike kohaselt ei välista ega piira lõikes 1 sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi,

mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on

tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse seni kehtinud seadust. Seega tuleb asjas

kohaldada elamuseadust.

18. 16. juulini 1998. a kehtinud ES § 37 lg 1 järgi määrati tasu suurus eluruumi kasutamise eest

(korteriüür) ning selle tasumise kord ja tähtajad kindlaks eluruumi üürilepinguga, lähtudes Eesti

Vabariigi Valitsuse kehtestatud alustest. Alates 16. juulist 1998. a kehtis ES § 37 lg 1 järgimises

sõnastuses: "Üür on tasu eluruumi kasutamise eest. Üürileandjal on õigus võtta tasu ka eluruumi

teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest." Kohtud on tuvastanud, et pooled

pole sõlminud kirjalikku üürilepingut. Linnakohus leidis, et kuna pooltel puudub kirjalik üürileping,

siis ei ole nad üüri suurust kindlaks määranud ja kostja tasub üüri varasema kokkuleppe alusel.

Ringkonnakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et kostja tasub kulutuste eest varasema

kokkuleppe alusel.

19. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus pole osundanud tõendile, millest ta tegi

järelduse, et varasema kokkuleppe järgi oli üür 135 krooni kuus. Hageja on kogu aeg väitnud, et

üürniku A. Lahe eluajal oli üürimäär 8 krooni/m2 ja üürnik selle suurust ei vaidlustanud. Kostja

väidab, et üürimäär oli 135 krooni kuus ja vaatamata sellele, et hageja üüriarveid ei esitanud, on ta

selles suuruses üüri maksnud. Kuna pooled vaidlevad varasema üüri suuruse üle, siis pidi kohus

osundama tõendile, millest ta üüri suuruse järeldas. Kui kostja on aga kokkulepitud üüri maksnud,

siis on hageja üüri nõue alusetu, mitte tõendamata.

20. Üürileandja kohustus esitada üürnikule nõuetekohane üüriarve sätestati elamuseaduses alates

16. juulist 1998. a (ES § 374). Elamuseaduse § 374 kohaselt oli üürileandja kohustatud esitama

üürnikule nõuetekohase üüriarve hiljemalt seitse kalendripäeva enne üüri maksmise tähtpäeva

saabumist. Üüriarvele märgiti makseperioodil võetava üüri suurus lahtikirjutatult erinevate

arvestuslike kulude ning muude maksete ja võlgnevuste ning viiviste lõikes. Kui üürileandja jättis

nõuetekohase üüriarve tähtpäevaks esitamata, pidi üürnik maksma üüri hiljemalt 15. kalendripäevaks

nõuetekohase üüriarve saamise päevast arvates. Seega seadis ES § 374 üüri maksmise sõltuvusse

nõuetekohase üüriarve saamisest. Hageja nõuab kostjalt üüri alates 8. maist 1998. a. Elamuseaduse

järgi pidi üürileandja üüriarveid esitama. Kui hageja ei ole kostjale nõuetekohaseid üüriarveid

esitanud, on ta 1998. aasta juulikuust viivitav kreeditor ja kostja ei saanud oma kohustust täita (TsK

§ 232 lg 1) ning ta pole kohustuse täitmisega viivitanud.

21. Elamuseaduse § 37 lg 2 kuni 16. juulini 1998. a kehtinud sõnastuse järgi pidi üürnik lisaks üürile

eluruumi kasutamise eest tasuma kommunaal- ja muude talle osutatavate teenuste eest. Alates

16. juulist 1998. a kehtiva ES § 37 lg 3 järgi pidi üürnik lisaks üürile eluruumi kasutamise eest

tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ning soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest,

katma üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastas üürniku maakasutusele, ja tasuma

hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevatele ruumidele vastava osa. Üürileandja pidi üürniku

nõudmisel tagama viimasele nimetatud kulusid tõendavate arvetega tutvumise võimaluse. Vabariigi

Valitsuse 12. augusti 1993. a määrusega nr 254 kinnitatud "Eluruumide üürileandmisel rakendatavad

korteriüüri arvestamise metoodilised alused" p 7 alp 9 järgi võeti korteriüüri suuruse

kindlaksmääramisel arvesse maamaks maa hindamise seaduse ja maamaksuseadusega kehtestatud

korras. Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38, mis jõustus 5. veebruaril 1999. a,

kinnitatud "Üüri arvestamise korra" (edaspidi kord) p 7 järgi peab üürnik lisaks üürile eluruumi

kasutamise eest tasuma muuhulgas veevarustuse eest ja katma üürileandja maamaksukulud ulatuses,

mis vastab üürniku maakasutusele.

22. Hageja nõuab kostjalt lisaks üürile 8. maist 1998. a 15. aprillini 2002. a tasutud maamaksu 1289

krooni 50 senti ja perioodil 28. juuli 1999. a kuni 24. mai 2001. a tarbitud vee eest 730 krooni 40

senti. Põhjendatud on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohtu otsus ei vasta hageja selle nõude

osas TsMS 330 lg-s 4 (TsMS § 227 lg 1) sätestatud nõuetele. Nõustudes linnakohtu otsuse

põhjendustega, leidis ringkonnakohus, et hageja maamaksukulu nõue ja vee tarbimise eest tasumise

nõue on tõendamata, sest hageja arvestab maamaksu "omapärasel viisil" ja vee tarbimise osas on

hageja arvestus "subjektiivne, meelevaldne ja kontrollimatu". Ringkonnakohus ei ole põhjendanud,

miks kostja ei pidanud kooskõlas seaduse ja korraga hüvitama hagejale maamaksukulu ning kas

kostja tasus tegelikult tarbitud vee eest. Vastuses hagile ei vaidlustanud kostja põhjendatud kulutuste

tasumist, vaid väitis, et maamaksu osas esitas hageja nõude alles 16. augustil 2002. a, vee kasutamise

eest on ta tasunud ja seetõttu on hageja nõue alusetu.

23. Asjakohatu on kassaatori viide 1996. aastal üüritõstmise alusena ES § 375 lg-le 3, sest see säte

hakkas kehtima alles 16. juulil 1998. a.

J. Luik, H. Jõks, L. Laarmaa