3-2-1-129-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-129-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 3. detsember 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed J. Luik ja T. Tampuu

Kohtuasi

OÜ Kippling hagi Rocco Kaubanduse OÜ vastu rendilepingu

ennetähtaegse lõpetamisega tekitatud kahju hüvitamiseks

ning OÜ Rocco Kaubanduse vastuhagi rendilepingujärgse

võlgnevuse väljamõistmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. juuni 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/867/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rocco Kaubanduse OÜ kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

3. november 2003. a

Istungil osalenud isikud

Rocco Kaubanduse OÜ lepinguline esindaja vandeadvokaat

Ingrid Kullerkann

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

25. juuni 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Rocco Kaubanduse OÜ-le 23. juulil 2003. a tasutud

kautsjon 3407 (kolm tuhat nelisada seitse) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 7. augustil 2002. a esitas OÜ Kippling Tallinna Linnakohtule hagi Rocco Kaubanduse OÜ vastu,

paludes kostjalt välja mõista rendilepingu rikkumisega, lepingu ebaseadusliku lõpetamisega ja vara

alusetu omandamisega tekitatud kahju 497 342 krooni 91 senti, millest 45 370 krooni 67 senti oli

lepingu rikkumisega tekitatud kahju, 22 181 krooni 39 senti alusetult omandatud ettemaks, 129 800

krooni leppetrahv ning 299 990 krooni 85 senti lepingu ennetähtaegselt põhjuseta lõpetamisega

tekitatud kahju, mis ületas leppetrahvi.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 20. aprillil 2000. a rendilepingu nr 11, millega kostja rentis

1. juulini 2005. a hagejale Tallinnas Lõuna Kaubanduskeskuses asuva müügikoha nr 11. Lepingu

p 4.1.1 järgi kohustus kostja müügikoha hagejale üle andma hiljemalt 1. juulil 2000. a. Rendilepingu

objekti üleandmine-vastuvõtmine toimus aga alles 15. detsembril 2000. a. Hageja sõlmis lepingu

eesmärgiga pidada renditud pinnal toitlustusasutust ja arvestas kokkulepitud tähtajaga. Kuna objekti

üleandmisega viivitati, tekkis hagejal 45 370 krooni 67 sendi suurune kahju. Rendilepingu p 4.2.9

kohaselt kandis hageja kostjale üle 129 800 krooni käsiraha kommunaal- ja teiste maksete

tasumiseks. Rendilepingu lõpetamisel oli hageja rendivõlg 78 218 krooni 61 senti ning kostja oleks

pidanud talle tagastama kasutamata osa ettemaksust. Kostja tagastas aga ainult 29 400 krooni, säästes

seega alusetult 22 181 krooni 39 senti. Kostja saatis 31. mail 2002. a hagejale teate rendilepingu

ennetähtaegselt lõpetamise kohta, tuginedes lepingu p-le 4.1.8, kuna väidetavalt võlgnes hageja 86

515 krooni 35 senti renti. Sama päeva õhtul vahetas kostja renditud ruumide uste lukud. Kostjal oli

seaduse ja lepingu kohaselt õigus nõuda rendilepingu lõpetamist, mitte seda ühepoolselt lõpetada.

Rendilepingu p 4.1.7 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale trahvi 129 800 krooni rendilepingu

ühepoolse ennetähtaegse põhjuseta lõpetamise eest. Hageja tunnistas, et jättis tasumata 78 218 krooni

61 senti renti, kuid samas oli ta lepingu sõlmimisel teinud ettemaksu 129 800 krooni, mis tuli

tasaarvestada kostja rendinõudega. Seega puudus alus rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks.

Hageja oli sunnitud toitlustusasutuse tegevuse lõpetama ning kandis lepingu ennetähtaegse

lõpetamise tõttu otseseid kulusid 89 103 krooni 85 senti. Lisaks sellele jäi hagejal ajavahemikul

1. juunist kuni 30. septembrini 2002. a saamata tulu 340 687 krooni. Saamata jäänud tulu osas lähtus

hageja eelmise aasta sama ajavahemiku kasumist, hageja tehtud eelarvest, toitlustuskoha kulubaasi

olulisest vähenemisest ja tarbijahinnaindeksi tõusust.

3. Kostja ei tunnistanud hagi. Kostja väitis, et ta ei viivitanud rendiobjekti üleandmisega, sest lepingu

p 4.1.1 ei sätesta, mis aastal on kostja kohustatud müügikoha hagejale üle andma. Ta ei saanud

rendiobjekti 2000. a juulis üle anda, kuna kaubanduskeskuse ehitus kestis ning kostja sai riigilt

ehitusloa alles 24. augustil 2000. a. Võlaõigusseaduse § 103 lg 2 kohaselt võib seda käsitada kui

vabandatavat kohustuse rikkumist vääramatu jõu tõttu. Kostjal oli õigus rendileping ühepoolselt

lõpetada, sest hageja võlgnes talle 87 641 krooni 30 senti renti. Hageja makstud 129 800 krooni oli

käsiraha kommunaal- ja muude maksete tasumiseks, mitte renditasu ettemaks. Kostja palus

vastuhagis mõista hagejalt välja rendilepingust tuleneva viivise 50 007 krooni 72 senti.

4. Tallinna Linnakohtu 3. aprilli 2003. a otsusega rahuldati hagi osaliselt. Kohus mõistis kostjalt

hageja kasuks välja 362 182 krooni. Vastuhagi rahuldas kohus täies ulatuses. Kohus tegi

tasaarvestuse, mille tulemusena mõistis kostjalt lõpliku summana välja 312 174 krooni 30 senti.

Kohus leidis, et rendileping lõpetati ebaseaduslikult ning et sellega tekkinud kahju, sh saamata jäänud

tulu hüvitamise kohustus tuleneb Eesti NSV tsiviilkoodeksi §-st 222. Kostja peab hagejale hüvitama

seoses lepingu ebaseadusliku lõpetamise tõttu saamata jäänud tulu. Oli mõistlik ja põhjendatud, et

selle arvestamise aluseks oli samades ruumides samal tegevusalal saadud tulu samal perioodil aasta

tagasi, s.o perioodil 1. juunist 30. septembrini 2001. a. Hageja lähtus oma arvestustes eelkirjeldatud

alustest ja sai saamata jäänud tuluks 340 687 krooni. Kostja ei esitanud sellele vastuväiteid.

5. Tallinna Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja ja palus kohtuotsuse tühistada

osas, millega temalt mõisteti hageja kasuks välja 340 687 krooni saamata jäänud tulu, ning jätta selles

osas hagi rahuldamata.

Kostja väitis, et ta ei ole omaks võtnud hageja esitatud saamata jäänud tulu arvestust. Hageja esitatud

eelarve, mille alusel linnakohus tegi kindlaks hagejal saamata jäänud tulu suuruse, on koostanud

määratlemata isik ning sellest ei ole aru saada, missuguse ettevõtte kohta on kasumiprognoos tehtud.

Hageja on esitanud oma kasumiaruande ajavahemiku 1. juuni 2001. a kuni 30. september 2001. a

kohta. Sellest nähtub käibe oluline langus. Samas aga oleks hageja esitatud saamata jäänud tulu

arvestuse kohaselt tema kasum pidanud suurenema 3,38 korda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 25. juuni 2003. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata.

7. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt leidis linnakohus, et kostja lõpetas hagejaga rendilepingu

ebaseaduslikult ja sellega hagejale tekitatud kahju tuleb kostjalt välja mõista. Selles osas ei ole

kohtuotsust vaidlustatud. Kahjude hulka kuulus ka saamata jäänud tulu 340 687 krooni. Hageja võttis

saamata jäänud tulu arvutamisel aluseks samades ruumides samal tegevusalal saadud tulu samal

perioodil aasta tagasi ja esitas kohtule selle tulu arvestuse. Saamata jäänud tulu arvestamise

metoodikale ja summa suurusele kostja vastuväiteid ei esitanud.

8. Linnakohus ei ole teinud otsust tõenditele tuginemata, nagu väidab apellant. Kohus võttis saamata

jäänud tulu suuruse kindlakstegemisel aluseks hageja esitatud raamatupidamise andmed eelmise aasta

sama perioodi tulude ja kulude kohta ning eelarvelise kalkulatsiooni vaidlusaluse perioodi kulude ja

tulude kohta. Kuna kostja esitatud raamatupidamise andmetele ja nende alusel arvutatud

prognoositava kasumi suurusele mingeid vastuväiteid ei esitanud, ei olnud kohtul alust neid tõendeid

rohkem analüüsida ega teisiti hinnata. Kohus ei või TsMS § 229 lg 2 kohaselt asjas, mis ei riiva

avalikku huvi, rajada otsust asjaolule, mida pool ise ei ole asja läbivaatamisel esitanud.

9. Kostja apellatsioonkaebuse väited, et esitatud kasumi prognoos (maakohtu toimiku leht 45) on

ebaselge ega vasta tõendi tunnustele, et kasumiaruandest nähtuv käibe langus ja tuntud kaubamärgi

kasutamisest loobumine ei viita kuidagi majandusliku olukorra paranemisele ning et perioodi

1. juunist 30. septembrini 2001. a kohta esitatud kasumiaruanne on vastuolus raamatupidamise

seadusega ega näita tegelikku rahalist seisu sel perioodil, on kõik uued väited, mida kostja esimese

astme kohtus ei esitanud. TsMS § 319 lg 2 mõtte kohaselt jättis ringkonnakohus uued väited

tähelepanuta.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Kassatsioonkaebuses palub Rocco Kaubanduse OÜ tühistada ringkonnakohtu otsuse ning saata

asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule.

11. Ringkonnakohus jõudis seadusel mittepõhinevale järeldusele, et linnakohtul ei olnud alust

tõendeid rohkem analüüsida ega teisiti hinnata, kui seda tegi hageja. Linnakohus rikkus TsMS § 231

lg 4, mille kohaselt peab kohus oma otsuses analüüsima kõiki kogutud tõendeid. Kui kostja on

esitanud vastuväite selle kohta, et hagi on tõendamata, peab kohus otsuses analüüsima, kas nõue on

hageja esitatud tõenditega tõendatud või mitte. Analüüsile ei saa teha mööndusi sellest sõltuvalt, kui

põhjalikult on kostja esitanud nõudele vastuväiteid. Kohus jõudis järeldusele, et on mõistlik võtta

saamata jäänud tulu arvestamise aluseks samades ruumides sama tegevusalaga saadud tulu samal

perioodil aasta tagasi. Kohtu poolt saamata jäänud tuluna väljamõistetud summa ei vastanud

nimetatud järeldusele, vaid oli üle kolme korra suurem sama perioodi väidetavast tulust aasta tagasi.

12. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 6, jättes viitega TsMS § 319 lg 2 mõttele vastamata

apellatsioonkaebuse osadele põhjendustele. Linnakohus ei oleks tõendeid hinnates rikkunud TsMS

§ 229 lg 2, sest kostja oli viidanud sellele, et hagi on tõendamata.

13. OÜ Kippling ei ole vastust kassatsioonkaebusele esitanud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

14. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 2 alusel

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale kohtule uueks

läbivaatamiseks.

15. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 164 lg 1 p 1 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses muu

hulgas välja hageja nõuded ja kostja vastuväited. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 171 lg 1

kohaselt tagab kohus kohtuistungil protsessiosalistele asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamise

võimaluse.

16. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid,

millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Eelduseks, et mingit asjaolu saaks tõendada, on

omakorda see, et väide asjaolu kohta esitataks konkreetse väitena. Hagiavalduse lisas on hageja

esitanud saamata jäänud tulu arvestuse (maakohtu toimiku leht 45). Asja materjalide kohaselt on

kostja väitnud, et hagi on tõendamata (maakohtu toimiku leht 132), kuid ta ei ole täpsustanud, miks ta

peab saamata jäänud tulu hüvitamise nõuet ebaõigeks.

17. Eespool nimetatud kohtu kohustusest tagada pooltele võimalus välja selgitada asjas tähtsad

asjaolud (vt käesoleva otsuse p 15) tuleneb, et linnakohus oleks pidanud juhtima kostja tähelepanu

asjaolule, et saamata jäänud tulu osas on tema vastuväide üldine ning põhjendamata, sest ta pole selle

kinnituseks tõendeid esitanud. Alles siis, kui kostja oleks jäänud oma üldsõnalise vastuväite juurde,

võinuks linnakohus asja lahendada hageja esitatud väiteid ja tõendeid analüüsides, arvestades hageja

kasuks asjaolu, et kostja vastuväide jäi üldsõnaliseks.

Eelneva tõttu on ebaõige kassatsioonkaebuse väide, et juhul, kui kostja on esitanud üldsõnalise väite

hagi tõendamatuse kohta, kuigi hageja on hagis oma nõuet põhjendanud, peab kohus piirduma hageja

esitatud tõendite analüüsiga. Kohus peab kooskõlas TsMS § 171 lg-ga 1 juhtima kostja tähelepanu

vastuväite täpsustamise vajadusele.

18. Kuna kostja esitas hageja kahjuhüvitise arvestusele vastuväited apellatsioonkaebuses (vt otsuse

p 5) ja linnakohus oli rikkunud TsMS § 171 lg 1 (vt otsuse punktid 15-17), siis oleks ringkonnakohus

pidanud sisuliselt hindama neid kostja vastuväiteid. Seetõttu on õige kassatsioonkaebuse väide, et

ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 6, jättes vastamata osale apellatsioonkaebuse põhjendustele,

õigustades kujunenud olukorras vastamata jätmist ebaõigesti TsMS § 319 lg-s 2 sätestatuga.

19. Ebaõige on kassatsioonkaebuse väide, et linnakohtu otsus ei vasta TsMS § 231 lg-s 4 sätestatud

nõuetele seetõttu, et otsuse resolutsioon on vastuolus põhjendava osaga.

Kolleegium märgib, et linnakohus on otsuse põhjendavas osas viidanud üksnes sellele, et saamata

jäänud tulu arvestamise aluseks on mõistlik võtta samades ruumides sama tegevusalaga saadud tulu

samal perioodil aasta tagasi. Sellest ei saa veel järeldada, et saamata jäänud tulu järgmisel aastal peab

tingimata olema sama suur kui võrreldaval perioodil aasta tagasi.

J. Odar, J. Luik, T. Tampuu