3-2-1-131-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-131-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 19. november 2003

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed L. Laarmaa ja T. Tampuu

Kohtuasi

TÜ Madara hagi AS Lasref vastu kohustuste täitmisele

sundimiseks ja 4 672 500 krooni väljamõistmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13. juuni 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/753/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Lasref kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

20. oktoober 2003. a

Istungil osalenud isikud

AS Lasref esindaja vandeadvokaat A. Alas ja TÜ Madara

esindaja vandeadvokaat L. Glikman

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

13. juuni 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. AS Lasref kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Izotovile AS Lasrefi kassatsioonkaebuselt 11. juulil

2003. a tasutud kautsjon 16 200 (kuusteist tuhat kakssada)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid TÜ Madara ja AS Lasref 4. oktoobril 1996. a ostu-

müügi eellepingu, mille järgi kohustus kostja müüma hagejale 1 000 000 krooni eest Tallinnas

Majaka põik 17a asuva kinnistu osa suurusega vähemalt 5000 m2 ja seal asuvad pooleliolevad

kaarhallid pindalaga 720 m2. Maksmine pidi toimuma 5 aasta jooksul ja müügihinnast tuli maha

arvata tasutud rent. Eellepingut muudeti 24. juulil 1997. a sõlmitud kapitalirendilepinguga, mille järgi

võttis hageja 1. augustist 1997. a viilhallid ja asfalteeritud teenindusmaa rendile. Lepinguobjekti

müügihinnaks määrati 1 500 000 krooni. Renditud vara ostu-müügileping pidi olema sõlmitud

hiljemalt 24. juuliks 1999. a. Pooled kirjutasid 22. novembril 2000. a alla kapitalirendilepingu lisale,

millega loeti hageja maksekohustused kostja ees täidetuks ja kostja kohustus sõlmima notariaalselt

tõestatud asjaõiguslepingu hiljemalt 1. aprilliks 2001. a ning vabastama lepingu objekti kõigist

koormatistest ja eraldama moodustatavast kinnistust Majaka põik 17a. Vastavalt 22. novembri 2000. a

kapitalirendilepingu lisale kohustus kostja kapitalirendilepingu p-s 3.1 näidatud kohustuse täitmisega

viivitamisel tasuma viivist 0,5% päevas lepingu objekti hinnast ja lepingu p 3.2 täitmata jätmise või

selles näidatud tähtaegade rikkumise korral kohustus kostja tasuma leppetrahvi 300 000 krooni.

2. Hageja palus kohustada kostjat täitma 24. juuli 1997. a kapitalirendilepingu p-ga 3.1 võetud

kohustust sõlmida hagejaga lepingu objekti puudutav notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ja p-s 3.2

nimetatud kohustust vabastada lepingu sõlmimise ajaks objekt kõigist koormatistest ja kolmandate

isikute pretensioonidest ning eraldama vastavalt piiriprotokollile moodustatavast kinnistust objekt

Majaka põik 17a, mille suurus ei saa olla väiksem kui 5000 m2. Kuna kostja ei ole täitnud oma

kohustusi ja on hoidunud kõrvale asjaõiguslepingu sõlmimisest, siis palus hageja kostjalt välja mõista

300 000 krooni suuruse leppetrahvi ja viivise summas 4 372 500 krooni.

3. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväite kohaselt ei ole 4. oktoobri 1996. a leping ostu-müügi

eelleping, vaid rendileping, mida täiendati 24. juuli 1997. a kapitalirendilepinguga. Poolte vahel oli

rendisuhe. Hageja rentis ehitised ja rajatised koos teenindusmaaga. Ehitised ja rajatised ei saa olla

eraldi käibes, sest nende aluse maa on kostja nüüdseks erastanud ja see on kinnistatud. 24. juuli

1997. a lepingu kohaselt oli hagejal hoonete ja rajatiste ostueesõigus, mis lõppes, kui need muutusid

maatüki oluliseks osaks. Eraldi kinnistu moodustamine eeldab detailplaneeringu kinnitamist, mis on

kohaliku omavalitsuse pädevuses. Hageja ei ole kostjaga sõlminud ühtegi piiriprotokolli, mis

hagiavalduse kohaselt oleks objekti Majaka põik 17a kinnistust eraldamise aluseks. Viivise ja

leppetrahviga saab tagada ainult tõelist nõuet. Tehingule, millega kohustutakse omandama või

võõrandama kinnisasja, näeb asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 ette notariaalse vormi. Kui käsitada

pooltevahelist rendilepingut kinnisasja omandi ülemineku aluseks oleva eellepinguna, siis peaks

võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 kohaselt ka see tehing olema sõlmitud notariaalselt. Asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 13 lg 6 järgi pidi olema notariaalselt tõestatud ka ehitise või selle

osa võõrandamise tehing. 24. juuli 1997. a kapitalirendileping ja selle lisa on tühised kinnisomandi

ning ehitiste ja rajatiste võõrandamise kohustuse osas.

4. Tallinna Linnakohtu 10. veebruari 2003. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse

põhjenduste kohaselt soovis hageja renditud vara osta ja kostja soovis seda müüa. Pooled sõlmisid

4. oktoobril 1996. a rendilepingu, millega kostja andis hagejale rendile Majaka põik 17 asuva

territooriumi pindalaga 5000 m2 ja kaks kaarhalli pindalaga 720 m2. 24. juulil 1997. a sõlmisid

pooled sama vara osas kapitalirendilepingu. Lepingu kohaselt andis kostja hagejale ostueesõigusega

rendile Majaka põik 17a asuvad viilhallid üldpinnaga 720 m2 ja asfalteeritud teenindusmaa pindalaga

vähemalt 5000 m2. Lepingu p 6.2.4 kohaselt kohustus kostja andma lepingu objekti omandina

hagejale üle pärast seda, kui hageja on rendina maksnud 1 500 000 krooni, või enne seda, kui

pooltevahelisel kokkuleppel sõlmitakse lepingu objekti omandiõiguse üleminekuks notariaalselt

tõestatud ostu-müügileping. 4. juulil 2000. a sõlmisid pooled ostu-müügi eellepingu Tuha 3c ja

Majaka põik 17 asuvate hoonestatud maatükkide suhtes kogumaksumusega 5 812 500 krooni.

22. novembri 2000. a kokkuleppega sõlmiti 24. juuli 1997. a lepingu lisa ja jäeti 24. juuli 1997. a

kapitalirendileping kehtima koos lisaga ning lõpetati 4. juuli 2000. a leping. Eelnevast nähtub poolte

suhte areng, mis algas rendisuhtest, kuid oli suunatud renditud objektide müügile hagejale. Õige ei

ole kostja väide, et poolte vahel oli ainult rendisuhe. Lepingus ja kostja 21. märtsi, 10. juuli ja

1. augusti 2001. a kirjades väljendub kostja soov rendiobjekt müüa. 24. juuli 1997. a lepingu

objektiks ei olnud mitte ainult ehitised, vaid ka nende teenindamiseks vajalik maa. Seega oli lepingu

objektiks kinnistu. Kapitalirendilepingus oli küll märgitud, et hageja võtab rendiobjekti

ostueesõigusega rendile, kuid lepingu ja selle lisa sisust ei saa teha järeldust, et poolte tahteks oli

anda hagejale ostueesõigus. Kuna pooled leppisid kokku ehitiste ning hilisema kinnisasja

müügitingimustes, siis on 24. juuli 1997. a leping müügileping. Pooled kinnitasid 22. novembri

2000. a kokkuleppes, et hageja on 24. juuli 1997. a lepingust tulenevad kohustused täitnud ja kostja

kohustus sõlmima 1. aprilliks 2001. a asjaõiguslepingu.

5. Kapitalirendilepingu sõlmimise ajal ei olnud lepingu objekt veel kinnisasi ning AÕS §-s 119

sätestatud vorminõuet ei tulnud ehitiste võõrandamisel järgida. Samas pidid pooled järgima AÕS

RakS § 13 lg-s 6 sätestatud vorminõuet, mis kohustas pooli sõlmima kapitalirendilepingu

notariaalselt, kuna lepingu objektiks olid ka ehitised. Kapitalirendilepingu lisa sõlmisid pooled

22. novembril 2000. a, s.o samal päeval, mil lepingu objekt kanti kinnistusraamatusse, mis tõi lepingu

vormistamise suhtes kaasa AÕS §-s 119 ette nähtud vorminõude. Tulenevalt 1. juulini 2002. a

kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 93 lg-st 3 oli ehitiste ja kinnistu võõrandamisele

suunatud kapitalirendilepingu vastav säte tühine. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 66 lg 4 järgi ei

pea tühist tehingut täitma. Seetõttu ei saanud kohus kohustada kostjat sõlmima hagejaga

asjaõiguslepingut Majaka põik 17a asuva objekti suhtes. Kuna 24. juuli 1997. a lepingu p 3.1 on

tühine, siis puudub ka alus leppetrahvi nõude rahuldamiseks.

6. Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse ja palus tühistada otsuse ning hagi 1 500

000 krooni nõudes rahuldada. Poolte vahel oli kapitalirendileping, s.o tehing, kus üks pool tasub

liisingperioodi jooksul kogu vara maksumuse ja saab seejärel vara omanikuks. Iga kapitalirendileping

on vaadeldav eellepinguna, sest pooled lepivad kokku hilisema võõrandamistehingu

(asjaõiguslepingu) teatud tingimuste osas. Kapitalirendileping ja selle lisa olid suunatud kinnistu

ostu-müügilepingu sõlmimisele tulevikus. Võõrandamistehingu sõlmimine ei olnud võimalik enne

maa esmakinnistamist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohtu 13. juuni 2003. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osaliselt ning hagi

rahuldati 1 500 000 krooni nõude osas. Ülejäänud osas jäeti linnakohtu otsus muutmata.

8. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu seisukohaga, et poolte vahel sõlmitud lepingutest järeldub

hageja soov osta renditud vara ning kostja soov seda müüa. Tuvastatud asjaolust, et rendisuhtest

kujunes välja hilisem kahepoolne soov renditud objekt võõrandada, tegi linnakohus ebaõige

järelduse, et kuna lepingu objektiks olid nii ehitised kui teenindamiseks vajalik maa ja eesmärk nende

võõrandamine, siis vajas 24. juuli 1997. a kapitalirendileping kui ehitiste ostu-müügileping

notariaalset kinnitust. Pooltevaheline leping ei olnud ostu-müügileping.

9. Kostja võttis 4. oktoobri 1996. a lepinguga, mida muudeti 24. juuli 1997. a lepinguga, mida

veelkord muudeti 22. novembri 2000. a kokkuleppega, kohustuse sõlmida hiljemalt 1. aprilliks

2001. a asjaõigusleping, vabastada lepingu objekt kõigist koormatistest ja kolmandate isikute

pretensioonidest ning jagada kinnistu osadeks, s.o eraldada vastavalt piiriprotokollile moodustatavast

kinnistust objekt Majaka põik 17a. Seega oli lepingu objektiks poolte vastavasisulised õigused ja

kohustused. Notariaalselt ei olnud vaja tõestada rendilepingut, milles määrati kindlaks renditud vara

väljaostmise tingimused.

10. Linnakohus tuvastas, et kostja ei ole endale võetud kohustusi täitnud, jättes samas käsitlemata

hagi aluseks olevad asjaolud. Hageja nõudis kokkulepitud sanktsioonide kohaldamist, tuginedes

asjaolule, et kostja rikkus lepingut. Leping, millega kohustutakse jagama kinnistu ning vabastama see

koormatistest ja kohustustest ei pea olema sõlmitud notariaalses vormis. Samas ei näinud seadused

ette ka seda, et kokkulepe, millega võetakse kohustus sõlmida tulevikus mingi leping (sh

asjaõigusleping) vajaks notariaalset kinnitust. Lihtkirjalikud lepingud, mis olid suunatud vara

võõrandamise kohustusele, olid praktikas laialt kasutatavad ja tavapärased. Vaidlusaluste tehingute

tegemise ajal ei pidanud leping, millega isik võtab endale kohustuse koos selle täitmist tagava

leppetrahviga, olema sõlmitud notariaalses vormis. Tehing, mis oli suunatud vara ostu-müügilepingu

(sh asjaõiguslepingu) sõlmimisele tulevikus, ei olnud vastuolus kehtinud tsiviilseaduste sisu ega

mõttega ning on seetõttu kehtiv. Kohustuste täitmise tagamiseks leppisid pooled 22. novembril

2000. a kokku leppetrahvi (trahvi ja viivise) tasumise tingimused. Pooled ei vaielnud selle üle, et

kostja oli kapitalirendilepingu p-st 3.1 tuleneva kohustuse - sõlmida objekti võõrandamiseks

notariaalselt tõestatud asjaõigusleping - täitmisega viivitanud 583 päeva. Seega tuleb hageja 1 200

000 krooni suurune viivise nõue rahuldada. Lisaks sellele on põhjendatud ka hageja nõue 300 000

krooni suuruse leppetrahvi saamiseks. Kostja rikkus lepingu p 3.2, mille järgi tal lasus kohustus

vabastada lepingu sõlmimise ajaks objekt kõigist koormatistest ja kolmandate isikute

pretensioonidest ning eraldada vastavalt piiriprotokollile moodustatavast kinnistust kokkulepitud osa.

11. Hageja nõuet kohustada kostjat täitma 24. juuli 1997. a kapitalirendilepingu p-st 3.1 (arvestades

22. novembri 2000. a lisa) tulenevaid kohustusi ei ole võimalik rahuldada. Kehtinud seaduste ning

levinud praktika kohaselt võis lepingu sõlmimise kohustust küll leppetrahviga tagada, kuid kohustuse

võtjat ei saa sundida tehingut tegema. Pealegi on kostja vaidlusaluse vara võõrandanud kolmandale

isikule.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

12. Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi samale

apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

13. Apellatsioonikohus ei ole põhjendanud ega andnud hinnangut sellele, kas kohustused, mille

rikkumine pannakse kostjale süüks, olid reaalsed ja täidetavad ning milles seisnes kostja süü.

Ringkonnakohus on hagi rahuldamisel tuginenud 22. novembri 2000. a kokkuleppele. Sellest tulenes,

et objekt Majaka põik 17a tuli eraldada vastavalt piiriprotokollile. Piiriprotokolli ei ole aga kohtule

esitatud. Piiriprotokolli puudumise tõttu on kohustus puudulik ja kostja ei saa seda täita.

14. Apellatsioonikohus ei ole otsuses märkinud, millisele materiaalõiguse normile ta hagi osalisel

rahuldamisel tugines. Ringkonnakohus lähtus asjaolust, et poolte vahel oli leping, milles lepiti kokku

vara väljaostu tingimused tulevikus, kinnistu teatud konditsiooni viimise tingimustes, nende

tingimuste täitmise tagamises leppetrahviga ning seadus ei näinud ette sellisele lepingule notariaalset

vormi. Kui apellatsioonikohus leidis, et 24. juuli 1997. a leping on rendileping, mida poolte õiguste ja

kohustuste järgi saab pidada ostu-müügi eellepinguks, mis nägi ette asjaõiguslepingu sõlmimise,

oleks ta pidanud TsÜS § 4 ja § 93 lg 3, TsK § 165 lg 1, AÕS § 119 lg 1 ja § 120 lg 1 ning AÕS RakS

§ 13 lg 6 kohaldades jõudma järeldusele, et ostu-müügi eelleping pidi olema sõlmitud notariaalses

vormis.

15. Kinnisasja omandamisel eristatakse võlaõiguslikku müügilepingut ja asjaõiguslepingut.

Apellatsioonikohus on ekslikult lugenud asjaõiguslepingu võõrandamislepinguks. Poolte vahel

puudub üldse võlaõiguslik müügileping. Kuna kokkulepe sõlmida 1. aprilliks 2001. a notariaalselt

tõestatud asjaõigusleping on tühine, siis ei riku hageja õigusi see, kas kostja vabastab rendiobjekti

kõigist koormatistest ja kolmandate isikute pretensioonidest ja eraldab kinnistust mingi osa. Tühise

kokkuleppe täitmisega viivitamise eest ei saa viivist nõuda, sest TsÜS § 66 lg-te 3 ja lg 4 järgi ei pea

tühist tehingut täitma.

16. Ringkonnakohus ei ole määratlenud vaidlusalust vara, kuid on leidnud ühelegi tõendile viitamata,

et kostja on vara võõrandanud kolmandale isikule. Kohtuotsus on vastuoluline, sest ringkonnakohtu

otsusest nähtub, nagu oleks TÜ Madara esitanud ringkonnakohtule läbivaatamiseks 4 672 500 krooni

nõude, kuigi hageja vähendas nõuet apellatsioonkaebuses 1 500 000 kroonile.

17. Hageja palus kirjalikus vastuses jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata. Hageja leidis, et kostja

kassatsioonkaebusest ei nähtu, milliseid materiaalõiguse norme ja protsessiõiguse norme on

apellatsioonikohus rikkunud. Kostja on eiranud ka kassatsiooni piire, esitades uusi väiteid ning

tõendite hindamise valdkonda kuuluvaid küsimusi. Linnakohus ei tuvastanud täitmise võimatust ning

seda väidet ei esitatud ka apellatsioonkaebuses.

18. Kolleegiumi istungil jäi kostja esindaja vandeadvokaat A. Alas kassatsioonkaebuses esitatud

väidete juurde. Hageja esindaja vandeadvokaat L. Glikman palus jätta kassatsioonkaebuse

rahuldamata ja välja mõista kostjalt hageja kassatsiooniastme kohtukulust 29 107 krooni 30 senti

õigusabikulude katteks 8000 krooni.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

19. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumine tõttu ning asi

saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

20. Pooled vaidlevad selle üle, kas 4. oktoobri 1996. a lepingust, sellele järgnevast 24. juuli 1997. a

kapitalirendilepingust ja 22. novembril 2000. a lisakokkuleppest on tekkinud kostjal kohustus, mille

täitmata jätmise eest on ta kohustatud maksma hagejale viivist 1 200 000 krooni ja 300 000 krooni

suurust leppetrahvi.

21. Linnakohus leidis, et 4. oktoobri 1996. a rendileping, 24. juuli 1997. a kapitalirendileping ja

22. novembri 2000. a lisakokkulepe olid algselt suunatud renditud vallasasja Majaka põik 17a asuvate

ehitiste võõrandamisele ja hiljem kinnisasjast Majaka põik 17 Majaka põik 17a eraldamisele ja

võõrandamisele, seetõttu on tegemist ostu-müügilepinguga. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

§ 13 lg 6 järgi peab ehitiste võõrandamise tehing olema sõlmitud notariaalses vormis. Kuna leping ja

lisakokkulepe on aga lihtkirjalikus vormis, siis on tehing vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine.

Seega pole kostjal tekkinud kohustusi, mille täitmata jätmise tõttu peaks ta nõutud viivist ja

leppetrahvi maksma.

22. Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga selles, et poolte vahel sõlmitud lepingus sisaldus hageja

soov osta renditud vara ning kostja soov seda müüa, st rendisuhtest kujunes välja soov võõrandada

rendiobjekt hagejale. Ringkonnakohus asus seisukohale, et tegemist ei ole ehitiste võõrandamise

tehinguga, vaid rendilepinguga, mis sisaldas tingimusi renditud vara väljaostuks tulevikus, kohustust

jagada kinnistu ning vabastada see koormatistest ning kohustustest, samuti kohustust sõlmida rendile

antud vara suhtes asjaõigusleping. Selline leping ei vajanud notariaalset tõestamist. Kuna kostja jättis

oma kohustused täitmata, siis on ta kohustatud maksma kohustise rikkumise eest viivist ja

leppetrahvi.

23. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu eelnimetatud seisukohaga. Ringkonnakohus ei ole

põhjendanud, millisel materiaalõiguslikul alusel ta leidis, et "tehing, mis oli suunatud renditud vara

ostu-müügilepingu (sh asjaõiguslepingu) sõlmimisele tulevikus", on kehtiv ja kostja on kohustatud

kohustuste täitmata jätmise tõttu maksma hagejale viivist ja leppetrahvi. See, et praktikas sõlmiti

ehitiste võõrandamise tingimusi ja kohustust sisaldavaid lihtkirjalikke lepinguid, ei ole õiguslik

põhjendus.

24. Kolleegium nõustub kohtute tuvastatuga, et 24. juulil 1997. a sõlmitud kapitalirendileping

sisaldas renditud vara väljaostu tingimusi ning hageja soovi osta rendiobjekt ja kostja soovi seda

müüa. Rendiseadusega (RenS) ei olnud vastuolus kapitalirendilepingus renditud vara väljaostu

tingimustes kokkuleppimine, sest RenS § 13 lg 1 järgi võis lepingus ette näha tingimused renditud

vara täielikuks või osaliseks väljaostmiseks rentniku poolt. Hageja on seda lepingut pidanud ostu-

müügilepinguks, kostja rendilepinguks, millele pidi järgnema notariaalselt tõestatud ostu-

müügileping. Ringkonnakohus on leidnud, seda küll sõnaselgelt välja ütlemata, et tegemist on ostu-

müügi eellepinguga. Kuid ringkonnakohtu otsuse põhjendustest ei nähtu, et kohus oleks 24. juuli

1997. a lepingu ja 22. novembri 2000. a lisakokkuleppe tõlgendamisel arvestanud 1. juulini 2002. a

kehtinud TsÜS § 64, mille esimese lõike kohaselt lähtutakse tehingu tõlgendamisel eelkõige tehingu

teinud isikute tegelikust tahtest.

25. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus ei ole tuvastanud, millise pooltevahelise

müügilepingu täitmiseks oli kostja kohustatud sõlmima asjaõiguslepingu. 24. juuli 1997. a lepingu

p 6.2.4. järgi kohustus rendileandja andma lepingu objekti omandi üle pärast 1 500 000 krooni

maksmist või enne seda, kui on sõlmitud omandiõiguse üleminekuks notariaalselt tõestatud ostu-

müügileping. Omand ehitisele kui vallasasjale anti AÕS § 92 lg 1 järgi üle asjaõiguslepinguga ehk

kokkuleppega omandi ülemineku kohta. Kuid ehitise kui vallasasja võõrandamise lepingu vormi osas

kehtestas AÕS RakS § 13 lg 6 lepingu sõlmimise ajal kehtinud sõnastuses, et ehitise või selle osa

võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Poolte kokkulepitu võis tähendada ka seda,

et pärast lepingust tulenevate maksete tasumist sõlmitakse notariaalne asjaõigusleping või et

sõlmitakse notariaalne müügileping koos asjaõiguslepinguga. Kokkulepe sõlmida tulevikus

notariaalne müügileping ei välista seda, et 24. juulil 1997. a sõlmisid pooled ehitiste järelmaksuga

ostu-müügilepingu seda notariaalselt tõestama.

26. 22. novembri 2000. a lisakokkuleppe p-s 4.1 muutsid pooled 24. juuli 1997. a lepingu p 3.1,

milles oli sätestatud rendilepingu lõppemine, ja leppisid kokku notariaalselt tõestatud

asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja. Sama kokkuleppega lõpetasid pooled ka 4. juuli 2000. a ostu-

müügi eellepingu ja otsustasid sõlmida rendiobjekti osas notariaalse asjaõiguslepingu hiljemalt

1. aprilliks 2001. a. Ka 22. novembri 2000. a lisakokkulepe võib tähendada seda, et pooled pidasid

kapitalirendilepingut ehitiste järelmaksuga ostu-müügilepinguks, mille täitmiseks tuleb sõlmida

asjaõigusleping. 1. aprillist 1999. a kehtinud AÕS § 119 sõnastuse järgi peab tehing, millega

kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. 1. juulini 2002. a

kehtinud TsÜS § 93 lg 3 kohaselt on seaduses või poolte kokkuleppega nõutud tehingu notariaalse

tõestuse nõude järgimata jätmise korral tehing tühine. Tühine tehing oli TsÜS § 66 lg 3 järgi kehtetu

algusest peale ja sama paragrahvi 4. lõike järgi ei pea tühist tehingut täitma. Sellest järeldub, et kui

müügileping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, siis ei teki kohustust, mille täitmisega

viivitamise eest peaks maksma viivist ja leppetrahvi.

27. Ringkonnakohus ei ole kaalunud, kas kohustus jagada kinnistu ning vabastada see koormatistest

ja kohustustest oleks mõjunud ka kostja teistele kohustustele. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68

järgi ei toonud tehingu ühe osa kehtetus kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks

tehtud ka kehtetu osata.

28. Kassatsioonkaebuse väited ringkonnakohtu otsuse vastuolulisuse kohta on põhjendamatud.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 319 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras

esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi kaevati.

Esitatud hagis taotles hageja kostjalt 4 672 500 krooni väljamõistmist. Linnakohus jättis hagi

rahuldamata. Apellatsioonkaebuses vaidlustas hageja linnakohtu otsuse 1 500 000 krooni

väljamõistmata jätmise osas ja apellatsioonikohus sai otsuse teha vaid vaidlustatud nõude osas.

29. Kassatsioonkaebuse väited, kohustuse täitmise võimatuse kohta seoses piiriprotokolli

puudumisega jätab kolleegium tähelepanuta, sest vastavalt TsMS § 353 lg-le 3 ei või Riigikohus

tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Riigikohtu otsus põhineb alama astme kohtu otsusega

tuvastatud asjaoludel.

J. Odar, L. Laarmaa, T. Tampuu