3-2-1-127-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-127-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 10. november 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja H. Jõks

Kohtuasi

AS Favor Metaform hagi HOIUPANGA LIISINGU AS ja

BMC Kinnisvarade OÜ vastu tehingute tühisuse

tunnustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 13. juuni 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/514/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Favor Metaform kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

13. oktoober 2003. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

13. juuni 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada OÜ-le A Dato Partnerid 14. juulil 2003. a AS Favor

Metaform kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200

(kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS Favor Metaform esitas 15. aprillil 2002. a Tallinna Linnakohtule hagi HOIUPANGA

LIISINGU AS vastu, paludes tunnustada BMC Kinnisvarade OÜ ja HOIUPANGA LIISINGU AS

vahel 1. juulil 1997. a sõlmitud lepingu tühisust ning tunnustada AS Favor Metaform ja

HOIUPANGA LIISINGU AS vahel 27. juunil 2000. a sõlmitud lepingu nr 000627 tühisust. Samuti

palus hageja tunnustada AS Favor Metaform ja HOIUPANGA LIISINGU AS vahel 27. juunil 2000. a

sõlmitud lepingu, millega hageja võttis enda kanda BMC Kinnisvarade OÜ ja HOIUPANGA

LIISINGU AS vahel sõlmitud müügilepingust tuleneva BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevuse, tühisust.

5. mail 2002. a esitatud hagi täpsustuses märkis hageja kostjaks ka BMC Kinnisvarade OÜ.

2. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 12. mail 2000. a AS-lt Favor Tallinnas Vana-Narva mnt

30/1 asuva ehitise. HOIUPANGA LIISINGU AS teatas 12. juunil 2000. a hagejale, et ostis sama

ehitise 1. juulil 1997. a BMC Kinnisvarade OÜ-lt. HOIUPANGA LIISINGU AS survel ja tuginedes

tema kinnitusele, et hageja omandas ehitise õigusvastaselt, sõlmis hageja 27. juunil 2000. a

HOIUPANGA LIISINGU AS-ga lepingu, millega ta võttis enda kanda 1. juulil 1997. a kostjate vahel

sõlmitud järelmaksuga ostu-müügilepingust nr 2572, millega BMC Kinnisvarade OÜ ostis Vana-

Narva mnt 30/1 asuva ehitise HOIUPANGA LIISINGU AS-lt, tuleneva BMC Kinnisvarade OÜ

võlgnevuse HOIUPANGA LIISINGU AS ees summas 2 435 321 krooni 68 senti ning viimane

kohustus alustama võlgnevuse sissenõudmismenetlust BMC Kinnisvarade OÜ-lt ja/või kolmandatelt

isikutelt. Hageja ja HOIUPANGA LIIISINGU AS vahel 27. juunil 2000. a sõlmitud lepinguga

nr 000627 kanti BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevus HOIUPANGA LIISINGU AS ees üle hagejale ja

sätestati maksetingimused.

Hageja leidis, et 1. juuli 1997. a leping oli tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 93 lg-

st 3 tühine, kuna asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 13 lg 6 kohaselt pidi ehitise

võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Seega olid tühised ka 27. juunil 2000. a sõlmitud

lepingud, kuna BMC Kinnisvarade OÜ-l ei tekkinud kohustust, mida hageja oleks saanud temalt üle

võtta.

3. Kostja HOIUPANGA LIISINGU AS hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt ei riku 1. juuli

1997. a tehing hageja õigusi, sest ta ei ole selle pool. Liisinglepingu tühisuse tunnustamist saavad

nõuda vaid lepingu pooled, s.o kostjad. Pealegi ei tulnud liisinglepingut notariaalselt tõestada, kuna

leping ei näinud ette vara omandiõiguse üleminekut. Seadus ei nõua vara kasutamist reguleeriva

lepingu notariaalset tõestamist. Kuna BMC Kinnisvarade OÜ ei täitnud liisinglepingust tulenevaid

kohustusi kostja ees, siis ei olnud viimane kohustatud sõlmima notariaalselt tõestatud lepingut vara

omandi üleandmise kohta.

Hageja võttis vabatahtlikult enda kanda BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevuse ning see vormistati

laenulepinguna. Laenulepingu sõlmimise hetkeks oli HOIUPANGA LIISINGU AS liisinglepingu

ühepoolselt lõpetanud. BMC Kinnisvarade OÜ tekitas kostjale liisinglepingu objektiks oleva vara

ebaseadusliku võõrandamisega kahju 2 435 321 krooni 68 senti. Hageja peab nimetatud summa

kostjale laenulepingu alusel tasuma. Vaidlustatud lepingud sõlmiti seadusest tulenevaid vorminõudeid

järgides.

4. BMC Kinnisvarade OÜ ei esitanud hagiavaldusele vastust.

5. Tallinna Linnakohus jättis 22. jaanuari 2003. a otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste

kohaselt tulenes 1. juuli 1997. a lepingust veenvalt asjaolu, et see leping ei tekita, muuda ega lõpeta

ühtegi hagejale kuuluvat õigust, kuna hageja registrikaardist nähtuvalt ei olnud hagejat selle lepingu

sõlmimise ajal veel olemaski. Hageja kanti äriregistrisse alles 27. aprillil 2000. a. Asjaolu, et hageja

võttis enda kanda BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevuse HOIUPANGA LIISINGU AS ees, ei tähenda

hageja muutumist BMC Kinnisvarade OÜ singulaarseks õigusjärglaseks. Asja materjalidest ei nähtu,

et hageja oleks sõlminud viimasega kokkuleppe lepingust tulenevate kohustuste üleandmiseks. Samal

põhjusel oli asjassepuutumatu hageja viide tsiviilkoodeksi (TsK) § 220 lg-le 1, kuna selle normi

kohaselt võib võlgnik oma võla teisele isikule üle kanda kreeditori nõusolekul. Nimetatud normi

tulnuks kohaldada juhul, kui BMC Kinnisvarade OÜ oleks HOIUPANGA LIISINGU AS nõusolekul

andnud lepingust nr 2572 tulenevate õiguste ja kohustuste kogumi hagejale üle. Lepingu nr 2572

sisust tulenevalt sai seda lepingut käsitada kui rendilepingu tunnustele vastavat tehingut, sest

kehtinud rendiseaduse (RenS) § 13 lg 1 kohaselt võisid pooled rendilepingus ette näha tingimused

renditud vara väljaostmiseks rentniku poolt.

Tehingu tegemise ajal kehtinud seadustest ei tulenenud, et taoline rendileping pidi olema sõlmitud

notariaalselt, kuna ehitise omandamist antud lepingu järgi ei toimunud. Seega oli lepingu

vaidlustamine vorminõude järgimata jätmise tõttu alusetu.

Asjas omab määravat tähtsust ka asjaolu, et 30. märtsil 2000. a teatas HOIUPANGA LIISINGU AS

kirjalikult BMC Kinnisvarade OÜ-le lepingu nr 2572 ennetähtaegsest lõpetamisest. Viimane ei olnud

võimeline pärast lepingu lõpetamist täitma ehitise tagastamisekohustust, sest oli seadust rikkudes

ehitise võõrandanud. Seetõttu lasus BMC Kinnisvarade OÜ-l kohustus hüvitada lepingu rikkumisega

tekitatud kahju, eelkõige ehitise maksumus. Järelikult ei ole võimalik väita, et BMC Kinnisvarade

OÜ-l puudus lepingust nr 2572 tulenev varaline kohustus HOIUPANGA LIISINGU AS ees. Asja

materjalidega on kooskõlas kostja seisukoht, et kuna BMC Kinnisvarade OÜ rahaline kohustus oli

olemas, puudusid takistused lepingu sõlmiseks, millega hageja võttis selle kohustuse enda kanda.

Hagi aluseks olevatest asjaoludest ei tulene, et hageja sõlmis HOIUPANGA LIISINGU AS-ga

tehingu eksimuse tõttu. Leping nr 000627 kätkes endas laenusuhet. Pooltel oli õigus igasugune

varaline kohustis asendada laenusuhtega. Osundatud lepingule on viidatud ka samal päeval kolme

osapoole vahel sõlmitud lepingus. Laenulepingu puhul oli poolte tahe suunatud eelkõige sellele, et

vormistada hageja poolt üle võetud BMC Kinnisvarade OÜ varaline kohustus hageja laenuks

HOIUPANGA LIISINGU AS ees. Kui varalist kohustust, mida pooled soovivad novatsiooni korras

laenulepinguks vormistada, tegelikkuses ei eksisteeriks, ei tähendaks see mitte laenulepingu tühisust,

vaid rahatust. Isegi kui nõustuda hageja väitega rahalise kohustuse puudumise kohta, pole võimalik

tehingu tühisuse tunnustamise hagi rahuldada.

6. Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles taotles kohtuotsuse tühistamist ja

hagi rahuldamist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 13. juuni 2003. a otsusega Tallinna Linnakohtu otsuse muutmata.

8. Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga, et hagi rahuldamiseks ei ole alust. Hageja ei ole isik, kellel

on õigus vaidlustada kostjate vahel 1. juulil 1997. a sõlmitud lepingut nr 2572. Sellest tulenevalt

puudub tal ka õigus nimetatud lepingu tühisusele tuginedes vaidlustada tema ja HOIUPANGA

LIISINGU AS vahel 27. juunil 2000. a sõlmitud lepinguid.

Kolleegium ei nõustunud apellandi väitega, et tema õigus nõuda liisinglepingu tühisuse tunnustamist

tuleneb tema ja HOIUPANGA LIISINGU AS vahel 27. juunil 2000. a sõlmitud lepingust nr 1,

millega ta võttis üle BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevuse, muutudes BMC Kinnisvarade OÜ

õigusjärglaseks koos sellest tulenevate õiguste ja kohustustega. Rahalise kohustuse ülevõtmine,

millest hageja tuletab temal tekkinud singulaarse õigusjärgluse ja õigusliku huvi kostjate vahel

1. juulil 1997. a sõlmitud lepingu nr 2572 suhtes, ei ole käsitletav hageja näidatud viisil.

Hageja ja HOIUPANGA LIISINGU AS vahel 27. juunil 2000. a sõlmitud lepingu nr 1 kohaselt

leppisid pooled kokku vara maksumuse tasumises, mille hageja oli omandanud ning mille eest vara

võõrandaja oli jätnud HOIUPANGA LIISINGU AS-le tasumata. Õiguste ja kohustuste kogumi

ülevõtmist, millest tuleneks hageja õigusjärglus, ei toimunud. Asjaolu, et võlgnevus seostati

summaga, mille teine isik jättis vara eest tasumata, ei võimalda käsitleda hagejat selle isiku

õigusjärglasena. Kehtinud TsÜS § 59 kohaselt võivad tsiviilõigused ja -kohustused üle minna ühelt

isikult teisele, kui need seaduse järgi või oma olemuselt ei ole isikuga lahutamatult seotud, kusjuures

ülemineku aluseks võib olla ka tehing. Tehing, millega kantakse tsiviilõiguste ja -kohustuste kogum

üle ühelt isikult teisele, sõlmitakse nende isikute vahel. Õige on apellandi väide, et võla ülekandmine

võib toimuda esialgse võlgniku osalemiseta, kuid õigusjärglust selline tehing ei tekita. Kui tegemist

on võla ülekandmisega ning lepingust tuleneva teise isiku kohustuse laenusuhteks vormistamisega

TsK § 272 lg 3 tähenduses, võimaldaks see hagejal esitada kreeditori nõude vastu kõik vastuväited,

mis põhinevad kreeditori ja esialgse võlgniku vahelistel suhetel.

Seetõttu ei ole õige apellandi seisukoht, et ta võttis kostjaga sõlmitud lepingutega üle BMC

Kinnisvarade OÜ liisinglepingust tulenevate õiguste ja kohustuste kogumi, saades nimetatud isiku

õigusjärglaseks. Liisinglepingust ei tulene hagejale õigusi ega kohustusi, pealegi oli nimetatud leping

selleks ajaks lõpetatud. Liisinglepingu objektiks oli liisingfirmale kuulunud varaga seotud õigused ja

kohustused, lepingu (millega hageja seostab õigusjärglust) sõlmimise ajal 27. juunil 2000. a oli selle

vara omanik juba hageja.

9. Eeltoodud põhjustel ei pidanud ringkonnakohus vajalikuks käsitleda 1. juuli 1997. a liisinglepingu

vormi kui selle tühisuse alust. Samas märkis kolleegium, et tegemist ei olnud tehinguga, mille suhtes

tuleneks seadusest kohutuslik notariaalne vorm. Tegemist ei olnud ehitise võõrandamise tehinguga.

Pooled leppisid kokku ehitise võõrandamise ning omandi ülekandmise tingimused.

Linnakohus märkis õigesti, et BMC Kinnisvarade OÜ ei olnud pärast liisinglepingu lõpetamist

võimeline täitma vara tagastamise kohustust, kuna oli ehitise seadust rikkudes hagejale võõrandanud.

Seetõttu on alusetu apellandi väide, et eelnimetatud isikul ei olnud kohustust, mida hageja oleks

saanud lepingu alusel üle võtta.

Asjas puudus vaidlus selle üle, et BMC Kinnisvarade OÜ võõrandas hagejale vara - ehitise, mille ta

oli eelnevalt, s.o 1. juulil 1997. a, võõrandanud HOIUPANGA LIISINGU AS-le. Asjas on üheselt

tuvastatud, et hageja sõlmis ebasoovitavate õiguslike tagajärgede ärahoidmiseks HOIUPANGA

LIISINGU AS-ga 27. juunil 2000. a lepingud, millega kohustus maksma Tallinnas Vana-Narva mnt

30/1 asuva ehitisega seotud võlgnevuse. Ebaõige on liisinglepingu tühisusest tuletatud väide, et

võlgnevust, mille tasumise kohustuse hageja endale võttis, ei eksisteerinud.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

10. Kassatsioonkaebuses palub AS Favor Metaform tühistada Tallinna Ringkonnakohtu otsuse ja teha

uue otsuse, millega hagi rahuldada.

11. Kuna 27. juuni 2000. a lepingu, millega kassaator võttis enda kanda BMC Kinnisvarade OÜ

lepingulise kohustuse (edaspidi leping nr 1), sõlmimisel oli poolte tahe suunatud liisinglepingust

tuleneva võla ülekandmisele, pidid võla ülevõtmise lepinguga kassaatorile üle minema ka õigused

vaidlustada lepingulise kohustuse tekkimise aluseid vastavalt TsK § 220 lg-le 2. Võla ülekandmise

tehingus on oluline võla ülevõtja tahe võlg üle võtta ja võlausaldaja nõusolek selleks. Seega võib võla

ülekandmine toimuda ka kokkuleppega võlausaldaja ja uue võlgniku vahel, ilma et võlausaldaja oleks

esialgsele võlgnikule andnud nõusoleku võlg üle kanda, s.o võla ülekandmise tehingu võib teha ilma

esialgse võlgniku osavõtuta. Eelnevad kassaatori argumendid ning argumendi toetuseks esitatud

tõendid on kohtud jätnud hindamata, rikkudes sellega TsMS § 95 lg 1.

12. Kohtud on asunud seisukohale, et kassaator küll vastutab esialgse võlgniku kohustuste eest, kuid

ei või esitada kohustuste olemasolu kohta vastuväiteid. Selline tõlgendus seab kohustuste ülevõtja

põhjendamatult raskesse olukorda. Selline õiguste piiramine ei ole õigusriigis vajalik ega

põhjendatud. Kassaator ei ole kunagi soovinud hüvitada lepinguväliseid kahjusid, mis tulenevad

HOIUPANGA LIISINGU AS ja BMC Kinnisvarade OÜ omavahelistest suhetest.

13. Ringkonnakohus on lepingut nr 1 hinnanud ainult osaliselt. Ringkonnakohus on märkinud, et

lepingu nr 1 kohaselt leppisid pooled kokku vara maksumuse tasumises, mille kassaator oli

omandanud ning mille eest vara võõrandaja oli jätnud HOIUPANGA LIISINGU AS-le tasumata.

Lepingu p-s 1 on aga selgelt märgitud, et "üle võetakse ostu-müügi lepingust nr 2572 (edaspidi

liisingleping) tulenev BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevus summas 2 435 321, 68 krooni". Viidatud

tõendi hindamisel tervikuna oleks jõutud õigele järeldusele, et lepingu poolte tahe oli suunatud

nimetatud lepingulise kohustuse ülekandmisele, mis toob endaga kaasa ka õiguse esitada

võlausaldajale vastuväiteid lepingust tuleneva kohustuse ulatuse ja olemasolu kohta.

14. Vastuoluline on Ringkonnakohtu järeldus, et võla ülekandmine võib küll toimuda võlgniku

osalemiseta, kuid õigusjärglust selline tehing ei tekita. Kohtud on asunud seisukohale, et lepingu nr 1

sõlmimine oli võimalik, kuna BMC Kinnisvarade OÜ-l oli kahju hüvitamise kohustus HOIUPANGA

LIISINGU AS ees. Samas on kohtud asunud seisukohale, et kassaatoril puudus õigus vaidlustada

1. juuli 1997. a lepingut, sest kassaator ei ole nimetatud lepingu pool. Ka selline seisukoht on

vastuoluline. Kohtuotsus ei vasta TsMS § 227 lg 1 ja § 228 nõuetele, kuna kohtuotsusest ei nähtu,

millisele materiaalõiguse normile kohtu eelnimetatud vastuolulised järeldused tuginevad.

15. Ringkonnakohtu hinnang liisinglepingu vorminõudele on ekslik. Liisinglepingut sisuliselt

analüüsides on selge, et poolte tahe oli suunatud võlaõigusliku ostu-müügilepingu sõlmimisele, mitte

vara kasutuslepingu sõlmimisele. Juhul kui liisinglepingust oleks tulenenud üksnes vara

kasutusõigus, ei oleks pooled kindlasti nimetatud lepingut sõlminud. Kuna liisingleping nägi ette

ehitise omandiõiguse ülemineku, pidi see AÕSRakS § 13 lg 6 kohaselt olema notariaalselt tõestatud.

16. Ringkonnakohus on oluliselt rikkunud TsMS § 330 lg 6, jättes vastamata apellatsioonkaebuse

põhjendustele, et seaduse analoogiat kohaldades on tehingu tühisuse tunnustamise nõudeõigus

huvitatud isikul.

17. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis HOIUPANGA LIIISINGU AS, et ringkonnakohtu otsus on

seaduslik ja põhjendatud. BMC Kinnisvarade OÜ vastust ei esitanud.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

18. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu ning asi tuleb saata tagasi samale

kohtule uueks läbivaatamiseks.

19. Kolleegium analüüsib esmalt kassatsioonkaebuse väiteid selle kohta, et pooltevahelise lepinguga

27. juunist 2000. a (eelnevalt ja edaspidi tähistatud kui leping nr 1) toimus võla ülekandmine ning

seega on hagejal võimalik TsK § 220 lg 2 alusel esitada esialgsele võlgnikule kuuluvaid vastuväiteid.

20. Ringkonnakohus on leidnud, et lepinguga nr 1 ei toimunud õiguste ja kohustuste kogumi

üleminekut, millest tuleneks hageja õigusjärglus. Ringkonnakohus on ka leidnud, et asjaolu, et

võlgnevus seostati teise isiku poolt vara eest tasumata jäänud summaga, ei võimalda käsitada hagejat

selle isiku õigusjärglasena. Samuti märkis ringkonnakohus, et 1. juuli 1997. a lepingust ei tulene

hagejale õigusi ega kohustusi, ning pealegi oli nimetatud leping lõpetatud.

21. Asjas puudub apellatsioonikohtu seisukoht selle kohta, millised õigussuhted tekkisid poolte vahel

tulenevalt lepingust nr 1 ja laenulepingust, ning kohtud on ebaõigesti kohaldanud tsiviilkoodeksi

sätteid.

Pooltevahelise lepingu nr 1 õiguslikuks kvalifitseerimiseks on kolleegiumi arvates olulised eelkõige

selle p-d 1 ja 2. Lepingu nr 1 p 1 kohaselt võttis hageja enda kanda BMC Kinnisvarade OÜ ja

HOIUPANGA LIISINGU AS vahel sõlmitud lepingust nr 2572 (liisingleping) tuleneva BMC

Kinnisvarade OÜ võlgnevuse summas 2 435 321 krooni 68 senti. Samas punktis nähti ette selle

kohustuse täitmiseks laenulepingu sõlmimine ning laenulepingu üldised tingimused. Lepingu p 2

kohaselt kohustus HOIUPANGA LIISINGU AS alustama liisinglepingust tuleneva võlgnevuse

sissenõudmiseks kohtumenetlust BMC Kinnisvarade OÜ ja/või kolmandate isikute vastu. Punktis 3

lepiti aga kokku lepingu punktis 1 nimetatud laenulepingu lõpetamise tingimused ja hagejale tema

makstud summa tagastamine juhul, kui HOIUPANGA LIISINGU AS-le tasub võlgnevuse BMC

Kinnisvarade OÜ või kolmas isik.

Kolleegium leiab, et kui vaadelda nimetatud lepingupunkte koostoimes, ei ole toimunud võla

ülekandmist TsK § 220 tähenduses. Pigem on tegemist olukorraga, kus kohustises jäi alles endine

võlgnik BMC Kinnisvarade OÜ ning tema kõrvale astus teise võlgnikuna hageja. Lepingu nr 1 p 2

kohaselt ei vabanenud BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevusest, ning p 1 kohaselt kohustus võlgnevuse

tasuma ka hageja. Sellist kokkulepet võib vaadelda kui kohustusega ühinemist.

22. Kohustusega ühinemine on reguleeritud 1. juulil 2002. a jõustunud võlaõigusseaduse §-s 178.

Tsiviilkoodeks kohustusega ühinemist ei reguleerinud. Vaatamata sellele ei olnud selline kokkulepe

vastuolus toonase tsiviilseaduse mõttega. Kolleegiumi arvates on seaduse analoogia alusel sellisele

suhtele võimalik kohaldada tsiviilkoodeksi käenduse sätteid, kuna teise võlgniku astumine esimese

võlgniku kõrvale toimub võla tasumise tagamise eesmärgil. Muu hulgas tuleb sellisele suhtele

kohaldada ka TsK § 208 lg-s 2 sätestatut, mille kohaselt on käendajal (kellena on vaadeldav hageja)

õigus esitada kreeditori nõude vastu kõik vastuväited, mida oleks võinud esitada võlgnik ise.

Kui lepingus nr 1 lepiti kokku kohustusega ühinemises, siis on hagejal õigus esitada HOIUPANGA

LIISINGU AS vastu vastuväiteid, mida oleks saanud esitada võlgnik, BMC Kinnisvarade

OÜ. Vastuväidete hulka kuulub ka väide 1. juuli 1997. a lepingu tühisuse kohta, mille tuvastamist

hageja kohtult paluski.

23. Täiendavalt märgib kolleegium, et pooltevahelise suhte õiguslikuks kvalifitseerimiseks on

ringkonnakohus jätnud analüüsimata poolte tahte laenulepingu sõlmimisel. Kolleegium leiab, et

laenulepingu sõlmimisel võisid pooled silmas pidada kahte erinevat võimalust. Esmalt on võimalik,

et pooled tahtsid TsK § 238 lg 1 kohaselt laenulepinguga lõpetada lepingu nr 1 täielikult (novatsioon).

Sel juhul lõppenuks TsK § 272 lg 3 alusel laenulepingu sõlmimisega kohustusega ühinemise suhe

ning hageja ei saaks esitada vastuväiteid TsK § 208 lg 2 alusel. Selle asemel võiks laenu saaja esitada

laenulepingu rahatuse väite.

Teiseks on võimalik, arvestades lepingu nr 1 punktis 1, eriti aga punktis 3 märgitut, et pooled

soovisid lisaks laenulepingu sõlmimisele säilitada ka lepingust nr 1 tulenevad õigused ja kohustused.

Sel juhul ei ole hagejal TsK § 208 lg 2 järgi vastuväite esitamise õigus lõppenud. Kolleegium leiab, et

tsiviilseaduse mõttega ei olnud vastuolus ka viimati mainitud võimalus.

24. Kolleegium osutab võimalusele, et arvestades lepingu nr 1 sissejuhatuses arvessevõetut võib

tegemist olla ka ebaselge õigusliku olukorra muutmise kokkuleppega selgeks õigussuhteks sel moel,

et kostja ei sea kahtluse alla hageja omandiõigust ehitisele Vana - Narva mnt 30/1 ja hageja kohustub

tagama kostjale BMC Kinnisvarade OÜ võlgnevuse (nii lepingulisest kui lepinguvälisest võlasuhtest)

tasumise seoses selle ehitisega lepingus märgitud ulatuses. Selline leping, mida võlaõigusseaduses

tuntakse kui kompromisslepingut, ei olnud vastuolus tsiviilseaduse mõttega.

25. Kolleegium märgib, et hagejal on õiguslik huvi 1. juuli 1997. a lepingu tühisuse tuvastamise vastu

vaid siis, kui lepingus nr 1 ei lepitud kokku BMC Kinnisvarade OÜ lepinguvälisest võlasuhtest

tekkinud võla tasumist. Seega on esmalt vajalik kindlaks teha, millise BMC Kinnisvarade OÜ võla

tasumises kokku lepiti.

26. Järgnevalt analüüsib kolleegium kassatsioonkaebuse väidet, et 1. juuli 1997. a leping on tühine

vorminõude rikkumise tõttu.

27. Kolleegium ei nõustu kohtute käsitlusega 1. juuli 1997. a lepingu osas. Ringkonnakohus nõustus

linnakohtu järeldusega, et see leping ei nõudnud notariaalset tõestamist, sest lepingu sõlmimise ajal

kehtinud RenS § 13 lg 1 kohaselt võisid pooled rendilepingus kokku leppida tingimused renditud

vara väljaostmiseks ja selle lepingu järgi ei toimunud ehitise omandamist. Rendilepingule ei

kehtestanud seadus notariaalse tõestamise nõuet. Apellatsioonikohus lisas omalt poolt, et tegemist

pole ehitise võõrandamise tehinguga, pooled leppisid selles kokku vaid võõrandamise ja omandi

ülekandmise tingimused.

Kohtute põhjendustest ei nähtu, et kohtud oleksid 1. juuli 1997. a lepingu tõlgendamisel arvestanud

1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 64, mille esimese lõike kohaselt lähtutakse tehingu tegemisel

eelkõige tehingu teinud isikute tegelikust tahtest. Poolte tegeliku tahte väljaselgitamisel ei saa

arvestamata jätta ka terminoloogiat, mida pooled oma majandustegevuse raames sõlmitud lepingutes

kasutavad. Samuti seda, kuidas lepingupooled ise on sõlmitud lepingut mõistnud. Pooled on lepingu

pealkirjastanud kui "järelmaksuga ostu- müügileping". Lepingu esemeks on märgitud ehitise müük ja

pooled on kokku leppinud selle hinna tasumises 120 kuu jooksul. See, et RenS § 13 lg 1 lubab

rendilepingus kokku leppida renditud vara väljaostmises, ei selgita kuidagi poolte tahet 1. juuli

1997. a lepingu sõlmimisel. Kui pooled rendilepinguga samas dokumendis oleksidki kokku leppinud

ehitise müümise tingimused, siis oleks tegemist juba müügilepinguga, mis peab vastama seaduses

sätestatud vorminõuetele. Asjaolu, et lepingu järgi ei toimunud ehitise omandamist, ei välista, et

tegemist oli müügilepinguga. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 242 lg 1 kohustas küll müüjat

andma asja ostja omandisse, kuid omandiõigus ei läinud üle müügilepinguga. Omand ehitisele kui

vallasasjale anti AÕS § 92 lg 1 järgi üle asjaõiguslepinguga ehk kokkuleppega omandi ülemineku

kohta.

28. Viimati nimetatust võib olla abi ka 1. juuli 1997. a lepingu tõlgendamisel, eriti selle § 11

mõistmisel. Selle lepingupunkti "omandiõiguse üleminek kostjale" kohaselt läheb omandiõigus

ehitisele üle ostjale pärast kõigi lepingujärgsete maksete tasumist ning vastavasisulise notariaalse

ostu- müügilepingu sõlmimist. Nimetatu võib tähendada kokkulepet nii selle kohta, et pärast

lepingujärgsete maksete tasumist sõlmitakse notariaalne asjaõigusleping, kui ka selle kohta, et

sõlmitakse notariaalne müügileping koos asjaõiguslepinguga. Kuid ka notariaalse müügilepingu

sõlmimise kokkulepe tulevikus ei välista iseenesest seda, et 1. juulil 1997. a sõlmisid pooled ehitise

järelmaksuga ostu- müügilepingu seda notariaalselt tõestamata.

29. Ehitise kui vallasasja võõrandamise lepingu vormi osas kehtestas AÕS RakS § 13 lg 6 lepingu

sõlmimise ajal kehtinud redaktsioon, et ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema

notariaalselt tõestatud. Seadus ei täpsustanud, kas võõrandamistehingu all peetakse silmas

võlaõiguslikku või asjaõiguslikku lepingut või mõlemat. Kolleegium leiab, et viidatud õigusnormis

oli notariaalse tõestamise nõude eesmärgiks ka tehingupoolte kaitse läbimõtlematu tegevuse eest

ehitise kui väärtusliku vallasasja võõrandamisel- notariaalse tõestamise hoiatusfunktsioon. Kuna

müügilepingust tulenes müüjale kohustus omand asjale üle anda ja ostjale kohustus selle eest tasuda,

siis tuli hoiatusfunktsiooni täitmiseks notariaalselt tõestada juba müügileping. Seetõttu leiab

kolleegium, et AÕS RakS § 13 lg 6 kehtestas notariaalse tõestamise nõude ka müügilepingule.

30. Kui asja uue arutamise käigus selgub, et 1. juulil 1997. a sõlmiti müügileping, mis TsÜS § 93 lg 3

järgi on tühine, siis tuleb hagi selles osas rahuldada. Samas ei tuleneks 1. juuli 1997. a lepingu

tühisusest lepingu nr 1 ja laenulepingu tühisust. Kui hageja tagas vaid 1. juuli 1997. a lepingust

tulenevat võlga ja see leping on tühine, siis saab hageja TsK § 276 lg 1 alusel tugineda laenulepingu

rahatusele, mis TsK § 272 lg 2 järgi tähendab, et laenusuhet ei tekkinud. Sellisel juhul puudub ka

nõue, mille tasumist hageja oleks taganud, ja kohaldada tuleb TsK § 206 lg 2.

31. Kassatsioonkaebuses on väidetud, et ringkonnakohus on oluliselt rikkunud TsMS § 330 lg 6,

jättes vastamata apellatsioonkaebuse põhjendustele, et seaduse analoogiat kohaldades on tehingu

tühisuse tunnustamise nõudeõigus huvitatud isikul. Kolleegium märgib, et kuigi ringkonnakohus ei

ole sellele väitele vastanud, ei toonud see kaasa ebaõiget kohtulahendit. Apellatsioonikohus leidis, et

liisingleping ei ole tühine. Seetõttu ei olnud vajadust täiendavalt analüüsida küsimust, kes saab

lepingu tühisusele tugineda.

J. Odar, A. Kull, H. Jõks