3-2-1-91-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-91-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 1. oktoober 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja V. Kõve

Kohtuasi

Siiri-Ann Arrase hagi Tartu linna vastu kinnisasja

omandiõiguse ülemineku tuvastamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 4. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-

144/2003

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tartu linna kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

8. september 2003. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohus 4. aprilli 2003. a otsus.

2. Jätta Siiri-Ann Arrase hagi Tartu linna vastu kinnisasja

omandiõiguse ülemineku tuvastamiseks rahuldamata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Siiri-Ann Arras soovis tuvastada, et 2/3 mõttelise osa omandiõigus Tartus Aleksandri 20/22

(praegu Riia 1) asuvast kinnistust läks Saksa Usaldusvalitsuselt Eestis üle tema emale Aino Kriisale

enne 16. juunit 1940. a ning A. Kriisa täitis vara omandamiseks võetud kohustused ja omandiõigus

jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel.

Nimetatud osa kinnistust kuulus Maks-Aleks Grünerile ja Magda-Elise Saulile, kes asusid elama

Saksamaale, ja nende vara läks Saksa Usaldusvalitsuse korraldusse. Eesti NSV Riigivolikogu

23. juuli 1940. a deklaratsiooniga läks kogu maa riigi omandisse. Tartu Linna Täitevkomitee Majade

Natsionaliseerimise komisjoni 21. juuni 1948. a otsusega natsionaliseeriti Peeter Rothilt Aleksandri

22 elumaja ja keldrid. Tartu Linna TSN Täitevkomitee 4. augusti 1950. a otsusega võeti Aleksandri

22 majavaldus Tartu linna elamufondi kui peremehetu vara.

Peeter Rothi tütar Aino Kriisa esitas 18. detsembril 1991. a avalduse õigusvastaselt võõrandatud vara

- Aleksandri 20 ja 22 majade - tagasisaamiseks. Tartu linn keeldus 29. detsembril 1993. a vara

tagastamast, kuna puudus notariaalne ostu-müügileping kinnistu võõrandamise kohta. A. Kriisa suri

21. mail 1999. a, tema vara päris Siiri-Ann Arras. Tartu maavanem andis 23. detsembri 1998. a

korraldusega kõnealuse maaüksuse Tartu linna munitsipaalomandisse. Tartu linn müüs kinnistu

11. jaanuaril 2001. a Ahtri Varahalduse OÜ-le ja viimane müüs selle 18. jaanuaril 2001. a Tallinna

Kaubamaja Kinnisvara AS-le. Tartu Maakohtu kinnistusameti 29. jaanuari 2001. a otsuse alusel kanti

Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS omanikuna kinnitusraamatusse.

2. Tartu Maakohus jättis 23. oktoobri 2001. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse

põhjenduste kohaselt oli 1940. a kehtinud Balti eraseaduse (BES) §-de 799 ja 809 kohaselt kinnisasja

omandiõiguse saamiseks vajalik vara võõrandamine, valduse üleandmine ja omandaja kandmine

kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. BES § 3860 kohaselt ei olnud müügilepingule kehtestatud

vorminõuet. See säte kehtis nii vallas- kui ka kinnisasjade võõrandamisel. BES § 3859 kohaselt loeti

müügileping sõlmituks, kui poolte vahel oli saavutatud kokkulepe müügieseme ja selle hinna suhtes.

Saksa Usaldusvalitsuse 9. oktoobri 1940. a tõendist nähtub, et Tartus Aleksandri 22 asuv kinnisvara

on A. Kriisale üle antud ja A. Kriisa on tasunud kinnisvara 2/3 mõttelise osa eest 14 660 krooni.

Esimese makse (1 665 krooni) tasus A. Kriisa 15. aprillil 1940. a. Maakohus tuvastas, et Aleksandri

22 kinnistu ostu-müügileping sõlmiti 15. aprillil 1940. a, kuna sel päeval asus A. Kriisa lepingut

täitma ja tuleks eeldada, et selleks hetkeks olid Saksa Usaldusvalitsus ja A. Kriisa saavutanud

kokkuleppe müügieseme ja selle hinna suhtes. Kohus asus seisukohale, et kuna kinnistu valdus anti

üle 14 660 krooni tasumise vastu, oli see summa kokkulepitud müügieseme hinnaks. Kirjalik ostu-

müügileping jäi allkirjastamata ostjast mitteolenevatel põhjustel, see ei välista aga suulise lepingu

olemasolu. Kuna A. Kriisat ei kantud kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnistu 2/3 mõttelise osa

omanikuna, ei läinud omandiõigus üle enne 16. juunit 1940. a.

3. Tartu Ringkonnakohus tühistas 22. jaanuari 2002. a määrusega maakohtu otsuse ning lõpetas asjas

menetluse, kuna asi ei saa läbi vaadata tsiviilkohtumenetluse korras.

4. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. mai 2002. a määrusega tühistati ringkonnakohtu määrus ja asi

saadeti samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegium leidis, et S.-A. Arrase avaldus

tuleb läbi vaadata tsiviilkohtumenetluse korras, kuna tegemist on väidetavalt varem eksisteerinud

tsiviilõigussuhtest tuleneva vaidlusega.

5. Tartu Ringkonnakohtu 16. oktoobri 2002. a otsusega tühistati Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2001. a

otsus ja uue otsusega tuvastati, et Tartus Aleksandri 20/22 asuva kinnistu 2/3 mõttelise osa

omandiõigus läks Saksa Usaldusvalitsuselt üle A. Kriisale enne 16. juunit 1940. a, A. Kriisa täitis

lepinguga vara omandamiseks võetud kohustused ning tema omandiõigus jäi lõpuni vormistamata

pooltest mitteolenevatel põhjustel. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja kohtukulu 8 039 krooni 40

senti.

Apellatsioonikohus kinnitas maakohtu otsuse õigsust osas, millega loeti tuvastatuks lepingu

sõlmimine, lepinguga võetud kohustuste täitmine ja omandiõiguse lõpuni vormistamata jäämine.

Samas märgiti, et maakohtu otsusest ei nähtu, kas maakohus luges tuvastatuks ka selle, et A. Kriisa

omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Maakohus asus põhjendatult

seisukohale, et pooled olid lepingu sõlminud ja ostja oma kohustused täitnud. Esitatud tõendite

kohaselt oli ostja tasunud olulise osa lepingus fikseeritud müügihinnast. Ringkonnakohus asus

seisukohale, et ostja tegi kõik temast sõltuva müügilepingu täitmiseks ja kogu summa tasumist

takistas kujunenud poliitiline olukord.

6. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 6. veebruari 2003. a otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati TsMS

§ 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi rikkumise tõttu ja asi saadeti samale apellatsioonikohtule

uueks läbivaatamiseks.

Riigikohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb ORAS § 7 lg 4 alusel tuvastada lepingu sõlmimine

omanikuga vara omandamiseks enne 16. juunit 1940. a, lepinguga vara omandamiseks võetud

kohustuste täitmine ning omandiõiguse lõpuni vormistamata jäämine pooltest mitteolenevatel

põhjustel. Kohtuotsusest ei selgu, milline oli kokkulepitud müügihind. Müügihinna tuvastamine on

oluline lepingu sõlmituks lugemise ja ostja lepinguliste kohustuste täitmise hindamisel. ORAS § 7

lg 4 järgi saab ostja lepingulised kohustused lugeda täidetuks reeglina siis, kui need on täidetud täies

ulatuses. Selline seisukoht tuleneb ORAS § 7 lg-st 4, mis kehtestab erandi sama paragrahvi lõikes 1

sisalduvast üldreeglist, mille kohaselt omandireformi õigustatud subjektideks on õigusvastaselt

võõrandatud vara endised omanikud või nende pärijad. Erandit ei või tõlgendada laiendavalt ja leida,

et ORAS § 7 lg 4 alusel saavad vara tagastamist nõuda ka isikud, kes on oma lepingulised kohustused

täitnud olulises osas. Samas võivad esineda asjaolud, mis annavad aluse lugeda omandaja või tema

pärija omandireformi õigustatud subjektiks ka siis, kui ta pole lepingujärgseid kohustusi täielikult

täitnud. Selliseid erandlikke asjaolusid apellatsioonikohtu otsusest ei nähtu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tartu Ringkonnakohtu 4. aprillil 2003. a otsusega tühistati Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2001.a

otsus ja uue otsusega tuvastati, et 2/3 mõttelise osa ostu-müügileping sõlmiti A. Kriisa ja Saksa

Usaldusvalitsuse Eestis vahel enne 16. juunit 1940. a ning A. Kriisa poolt vara omandamiseks võetud

kohustused saab erandlike asjaolude esinemise tõttu lugeda täidetuks ja omandiõigus jäi lõpuni

vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Tartu linnalt mõisteti S.-A. Arrase kasuks välja

kohtukulu 8039 krooni 40 senti.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on ORAS § 7 lg 4 järgi õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamist õigus nõuda ka isikul, kes oli vara omandamiseks sõlminud vara omanikuga enne

16. juunit 1940. a lepingu ja oli täitnud lepinguga endale vara omandamiseks võetud kohustused ning

kelle omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Sama õigus on ka

nende isikute pärijatel ORAS §-s 8 sätestatud tähenduses ja tingimustel. ORAS § 7 lg 4 järgi saab

ostja lepingulised kohustused lugeda täidetuks reeglina siis, kui need on täidetud täies ulatuses.

Nimetatud sättest tulenevat erandit ei või tõlgendada laiendavalt, välja arvatud juhul, kui esinevad

erandlikud asjaolud, mis annavad aluse lugeda omandaja või tema pärija omandireformi õigustatud

subjektiks ka siis, kui ta pole lepingujärgseid kohustusi täielikult täitnud.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et Aleksandri 20/22 kinnistu ostu-müügileping sõlmiti A. Kriisa ja

Saksa Usaldusvalitsuse vahel 15. aprillil 1940. a, s.o enne 16. juunit 1940. a. Maakohus on teinud

ebaõige järelduse, et ostu-müügilepingu järgi oli ostuhinnaks 14 660 krooni. 15. aprilli 1940. a

kviitungilt nähtuvalt tasuti esimese maksena ehk käsirahana Aleksandri 20/22 kinnistust 2/3 osa

ostmisel 1665 krooni ja kviitungil ning ka hilisematel ostu-müügilepingu projektidel on objekti

ostuhinnaks endiselt märgitud 16 665 krooni. Asjas pole tõendatud, et 15. aprillil 1940. a või pärast

seda oleks kokku lepitud teistsuguses müügihinnas. Toimiku materjalide hulgas olevate kviitungite

kohaselt oli A. Kriisa ostu-müügilepingu täitmiseks seega tasunud 14 655 krooni. Ostuhinnast jäi

tasumata 2000 krooni, mis ei sõltunud A. Kriisa tahtest. Arvesse tuleb võtta 1940. aasta teiseks

pooleks Eestis kujunenud poliitilist olukorda ning sellest tulenevaid võimalikke elanike õiguste ja

võimaluste kitsendusi. 1940. aasta oktoobris toimus esimene suurem hinnatõus ja sama aasta

novembris rahareform ning käivitus uus maksusüsteem, mis tõi kaasa kaudsete maksude suure tõusu.

1941. aasta jaanuaris natsionaliseeriti pankades olnud hoiused, kuid nende kasutamine oli uue võimu

kontrolli all olnud juba varem. Samuti piirati isikule pangast väljastatavate summade suurust. See

kõik võis takistada A. Kriisal oma kohustusi täies mahus täita. 1941. aastal muutus Nõukogude Liidu

poolt kompenseeritud Saksamaa Baltikumi jäänud vara Nõukogude Liidu varaks ja A. Kriisal puudus

eeldatavasti võimalus Saksa Usaldusvalitsusele Eestis võlguolevat summat tasuda. Samuti jäi kirjalik

ostu-müügileping poolte tahtest mitteolenevatel põhjustel sõlmimata ning ka seda asjaolu saab lugeda

üheks põhjuseks, miks võis A. Kriisal jääda täielikult täitmata omapoolne kohustus tasuda ostuhind.

A. Kriisa omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Seda tõendab ka

Saksa Usaldusvalitsuse 9. oktoobri 1940. a tõend, milles on märgitud, et A. Kriisale on Aleksandri 22

asuv kinnisvara üle antud ja ostja on sellest 2/3 osa ostuks tasunud 14 660 (kviitungite järgi 14 665

krooni) krooni, ning vastav ostu-müügileping on ostjast mitteolenevatel põhjustel allakirjutamata.

Kuna kinnistu ostu kohta kirjaliku lepingu olemasolu oli peamiseks omandaja kinnistusraamatusse

kandmise eelduseks, siis selle puudumisel ei olnud võimalik A. Kriisa omandiõigust lõplikult

vormistada. 23. juulil 1940. a läks maa riigi omandusse ja see ei saanud olla enam ostu-müügi

objektiks. Kuna Balti eraseaduse kehtivuse ajal tähendas kinnistu endiselt maatükki koos sellel

asuvate hoonetega, siis pärast 23. juulit 1940. a ei olnud A. Kriisa ostetud Aleksandri 20/22 kinnistut

enam võimalik kanda kinnisasjana kinnistusraamatusse.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kassatsioonkaebuses palus Tartu linn ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti ORAS § 7 lg 4. ORAS § 7 lg 4 järgi saab ostja lepingulised

kohustused lugeda täidetuks, kui need on täidetud täies ulatuses. Ringkonnakohus tegi kindlaks, et

A. Kriisa ei olnud oma lepingulisi kohustusi täies ulatuses täitnud. Ostu-müügilepingu järgi oli

ostuhinnaks 16 665 krooni, millest A. Kriisa tasus 14 665 krooni. Sellele vaatamata luges kohus

A. Kriisa poolt vara omandamiseks võetud kohustuse erandlike asjaolude esinemise tõttu täidetuks.

Kohus ei tunnista isikut õigustatud subjektiks ega lahenda kohaliku komisjoni pädevusse antud asja.

Ringkonnakohus tuvastas ORAS § 7 lg-s 4 nimetatud kolmest asjaolust kaks: ostu-müügileping

sõlmiti enne 16. juunit 1940. a ja omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest mitteolenevatel

põhjustel. Kuna kõik vajalikud tingimused ei olnud täidetud, pidanuks ringkonnakohus jätma hagi

rahuldamata. Ringkonnakohus põhistas vara omandamiseks võetud kohustuste täitmata jätmist

erandlike asjaoludega, mida hageja pole kunagi esitanud ja millega ei ole oma nõuet põhjendanud.

Sellega rikkus kohus TsMS § 229 lg 2, mille kohaselt ei või kohus otsust rajada asjaolule, mida pool

ise ei ole asja läbivaatamisel esitanud. Asudes omal algatusel hagi põhjendama asjaoludega, millele

hageja ei tuginenud, väljus ringkonnakohus apellatsioonkaebuse piiridest ja rikkus TsMS § 319 lg 1.

Hageja saab muuta ja täiendada hagi alust TsMS § 73 lg 2 kohaselt ainult esimese astme kohtus.

Apellatsioonkaebuses ei ole hagejal õigust hagi alust ega eset muuta, samuti esitada nõuet, mida

esimese astme kohtus ei esitatud. Kuna erandlikke asjaolusid enne ringkonnakohtu otsust esitatud ei

olnud, on rikutud kostja TsMS §-s 67 sätestatud õigust esitada põhjendusi kõigi asja kohtulikul

arutamisel tõusetunud küsimuste kohta, esitada tõendeid ja oma vastuväiteid.

9. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi

väära kohaldamise tõttu tühistada. Riigikohtul on võimalik teha uus otsus asja alama astme kohtule

uueks läbivaatamiseks andmata.

11. ORAS § 7 lg 4 kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist õigus nõuda ka isikul, kes

oli vara omandamiseks sõlminud vara omanikuga enne 1940. aasta 16. juunit lepingu ja oli täitnud

lepinguga endale vara omandamiseks võetud kohustused ning kelle omandiõigus jäi lõpuni

vormistamata pooltest mitteolenevatel põhjustel. Sama õigus on ka nende isikute pärijatel ORAS § 8

sätestatud tähenduses ja tingimustel. Oma õiguste tõendamise kohustus lasub isikul või tema

pärijatel. Kui sama vara tagastamist või kompenseerimist taotleb teine isik, lahendab nendevahelise

vaidluse kohus. ORAS § 7 lg 4 alusel tuleb tuvastada lepingu sõlmimine omanikuga vara

omandamiseks enne 16. juunit 1940. a, lepinguga vara omandamiseks võetud kohustuste täitmine

ning omandiõiguse lõpuni vormistamata jäämine pooltest olenematutel põhjustel.

12. Maakohus tuvastas, et A. Kriisa ja Saksa Usaldusvalitsus sõlmisid 15. aprillil 1940. a Tartus

Aleksandri 20/22 asuva kinnistu ostu-müügilepingu ja ringkonnakohus nõustus sellega.

Ringkonnakohus tuvastas, et kokkulepitud müügihind oli 16 665 krooni, millest jäi ostjal tasumata

erandlike asjaolude - 1940. a valitsenud poliitilise olukorra - tõttu 2000 krooni, ning et A. Kriisa

omandiõigus jäi lõpuni vormistamata pooltest olenematutel põhjustel.

13. Kolleegium on endiselt seisukohal, et ORAS § 7 lg 4 järgi saab ostja lepingulised kohustused

lugeda täidetuks reeglina siis, kui need on täidetud täies ulatuses. Selline seisukoht tuleneb ORAS § 7

lg-st 4, mis kehtestab erandi sama paragrahvi lõikes 1 sisalduvast üldreeglist, mille kohaselt

omandireformi õigustatud subjektideks on õigusvastaselt võõrandatud vara endised omanikud või

nende pärijad. Erandit ei või tõlgendada laiendavalt ja leida, et ORAS § 7 lg 4 alusel saavad vara

tagastamist nõuda ka isikud, kes on oma lepingulised kohustused täitnud olulises osas. Samas võivad

esineda asjaolud, mis annavad aluse kohtul lugeda lepingujärgsed kohustused täidetuks, isegi kui

need ei ole täielikult täidetud.

14. Ringkonnakohus tuvastas, et A. Kriisal jäi 16 665 krooni suurusest müügihinnast tasumata 2000

krooni ehk umbes 12%. Kolleegium leiab, et kui ostja on oma lepingulised kohustused täinud vaid

88% ulatuses, siis ei saa ka erandlike asjaolude esinemise korral lugeda ostja kohustusi täielikult

täidetuks. Kuna A. Kriisa lepingulisi kohustusi ei saa täidetuks lugeda, tuleb S.-A. Arrase hagi jätta

rahuldamata.

15. Seoses sellega, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige

kohaldamise tõttu ja Riigikohus teeb ise uue otsuse, ei hakka kolleegium hindama

kassatsioonkaebuse väiteid protsessiõiguse normide rikkumise kohta.

H. Jõks, A. Kull, V. Kõve