3-2-1-90-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-90-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 10. september 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu

Kohtuasi

OÜ Barclay Kinnisvara (pankrotis) hagi OÜ Asto Vara vastu

rendilepingu tühisuse tunnustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. märtsi 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2-289/2003

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Barclay Kinnisvara kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

25. august 2003. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. märtsi

2003. a otsust põhjenduste osas. Muus osas jätta otsus

muutmata.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Advokaadibüroole Alas & Raudsik 24. aprillil

2003. a OÜ Barclay Kinnisvara kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon, 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid OÜ Barclay Kinnisvara ja OÜ Asto Vara 2. juunil 1999. a

rendilepingu, millega hageja rentis Tallinnas Estonia pst 15 asuva ehitise 1/10 mõttelise osa

omanikuna kostjale ehitise keldrikorrusel asuvad ruumid kogupindalaga 113,9 m2. Lepingu kohaselt

lähtus hageja ruumide rentimisel kaasomanike vahel kokkulepitud ruumide kasutuskorrast. Hageja

palus tunnustada sõlmitud rendilepingu tühisust, sest ehitise konkreetsete ruumide kaasomanike

nõusolekuta rendileandmise tehing on seadusega vastuolus ja tühine tulenevalt AÕS §-st 74 ja TsÜS

§ 66 lg-test 2 ja 3.

2. Kostja pidas hagiavaldust õiguslikult põhjendamatuks. Hageja rentis kostjale 1/10 mõttelist osa

ehitisest, mitte reaalosa. Seetõttu on tehing õiguspärane ega ole vastuolus AÕS §-ga 74. OÜ Barclay

Kinnisvara õigusi ei ole rikutud, sest ta ise on vaidlustatud rendilepingu pooleks, OÜ Asto Vara kui

rentnik ei ole aga asjas õige kostja. Asjaõigusseaduse § 74 lg 2 alusel saab vaidlus tekkida ainult

kaasomanike vahel. Teised kaasomanikud tehingut vaidlustanud pole.

3. Tallinna Linnakohus rahuldas 29. novembri 2002. a otsusega hagi ja tunnustas pooltevahelise

rendilepingu tühisust.

Kaasomanikevahelise ehitise kasutuskorra kokkuleppe olemasolu on tõendamata. Kuna

kaasomanikud pole ruumide jaotuses kokku leppinud, siis konkreetsete ruumide rendileandmine on

reaalselt määratletud ehitise osa käsutamine. Seega on hageja rendilepingu sõlmimisel rikkunud AÕS

§ 74 lg 1. Kostja leiab ekslikult, et hageja subjektiivseid tsiviilõigusi pole rikutud ning vaidlus saaks

toimuda vaid kaasomanike vahel. Hageja on esitanud hagi nii enda kui ka teiste kaasomanike huvide

kaitseks.

4. Tallinna Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse OÜ Asto Vara, kes palus linnakohtu

otsuse tühistada materiaalõiguse normide väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu ning teha uus

otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohtu 25. märtsi 2003. a otsusega tühistati linnakohtu otsus ja tehti uus otsus,

millega jäeti hagi rahuldamata.

Linnakohus leidis ekslikult, et rendilepinguga on koormatud kaasomandis oleva asja reaalosa.

Reaalosa mõiste andis lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 14 lg 2 (kehtis kuni 01.07.2002), mille

kohaselt on reaalosa asja teiste osadega võrreldes tegelikkuses piiritletud. Ehitise tsiviilkäibes oleva

reaalosa mõistet täpsustab AÕS RakS § 13 lg 4. Kuna rendilepingu objektiks ei ole ükski seal

nimetatud objektidest, siis ei ole vaidlusaluse rendilepingu objekt reaalosa. Asjaolu, et rendilepingu

objekt on tegelikkuses kaasomandisiseselt piiritletud, ei tähenda reaalosa tekkimist. AÕS § 74

eesmärgiks on kaitsta kaasomanikke, kui üks või mitu kaasomanikku on võõrandanud või koormanud

asja nii, et see kahjustab teisi kaasomanikke. Hageja väidete kohaselt rikub rendileping teiste

kaasomanike õigusi, kuna kaasomanikud pole sõlminud hoone kasutamise kokkulepet. Samas ei ole

aga hageja tõendanud, et selline kokkulepe on sõlmimata. Teised kaasomanikud pole rendilepingut

vaidlustanud. Hageja ei ole käitunud kooskõlas põhimõttega kasutada oma tsiviilõigusi heas usus,

kuna lepingut sõlmides viitas ta kasutuskorra olemasolule, hiljem aga vaidlustas lepingu kasutuskorra

puudumise tõttu.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palub OÜ Barclay Kinnisvara ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus

otsus, millega hagi rahuldada.

Kaasomanikud ei ole kokku leppinud, milliseid ruume iga kaasomanik kasutab ja milliseid ruume

saab rendile anda. Seega toimus rendilepingu sõlmimisega reaalselt määratletud ehitise osa

käsutamine. Hageja ei pea tõendama kaasomanikevahelise kokkuleppe puudumist. Hageja ei ole

käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, kui esitas hagi seadusega vastuolus oleva tehingu tühisuse

tunnustamise nõudes.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele ei pidanud OÜ Asto Vara kaebust põhjendatuks. Ringkonnakohus

leidis õigesti, et vaidlusaluse rendilepinguga koormati kaasomandis oleva ehitise mõttelist osa. Seega

pole tehing vastuolus AÕS § 74 lg-s 1 sätestatuga. Kassatsioonkaebuses on vääralt tõlgendatud

materiaalõiguse norme, kaebuses esile tõstetud väidetav protsessiõigusenormide rikkumine ei too

kaasa otsuse tühistamist.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid materialõiguse normi

väära kohaldamise tõttu tuleb muuta otsuse põhjendusi.

9. Ringkonnakohus on teinud eksliku järelduse, et vaidlusaluse rendilepinguga ei koormatud

kaasomandis oleva asja reaalosa. Rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 14 lg 2 (kuni

01.07.2002 kehtinud red) kohaselt oli asja reaalosa asja teiste osadega võrreldes tegelikkuses

piiritletud ning sama paragrahvi lõike 3 järgi oli asja mõtteline osa tegelikkuses piiritlemata ja selle

suurust väljendatakse murdosana. Alates 1. juulist 2002. a sisaldub mõttelise osa samasugune

määratlus tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-s 56. Kohus on tuvastanud Tallinnas Estonia pst 15

keldrikorruse ruumide (plaanil märgitud numbritega 1, 6, 7, 8, 11, 12, 13 ja 18) rendileandmise.

Seega anti rendile ehitise tegelikkuses piiritletud osa ja järelikult koormati reaalosa.

Apellatsioonikohus leidis ekslikult, et asjaõigusseaduses määratletud reaalosa mõistet täpsustas

ehitise osas AÕS RakS § 13 lg 4. Viimati nimetatud rakendussätte eesmärgiks oli seoses

asjaõigusseaduse jõustumisega korrastada varasemad omandisuhted ning määrata juhtumid, mil

omandi esemeks võis olla ehitise reaalosa. Rakendussäte ei muutnud asjaõigusseaduses määratletud

reaalosa mõistet ega välistanud ehitise reaalosa võlaõiguslikku koormamist.

10. Kolleegium märgib, et kuigi alates 1. juulist 2002. a ei anna asjaõigusseadus ega tsiviilseadustiku

üldosa seadus asja reaalosa legaaldefinitsiooni, saab TsÜS § 49 lg-st 1 ja §-st 56 järeldada, et asja

reaalosa mõiste 1. juulist 2002. a ei muutunud.

11. AÕS § 74 lg 1 kuni 1. juulini 2003. a kehtinud redaktsiooni kohaselt võis kaasomandis oleva asja

tervikuna või reaalosana võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet

oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Sama paragrahvi 1. juulini 2003. a kehtinud lg

2 sätestas, et kõigi kaasomanike nõusolekuta lg-s 1 märgitud eesmärgil tehtud kaasomaniku tehing on

kehtetu. Vaidlusaluse rendilepinguga koormati asja reaalosa.

12. Kolleegium märgib, et ka 1. juulist 2003. a kehtiv AÕS § 74 lg 1 redaktsioon, mille kohaselt võib

kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet

oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel, nõuab asja reaalosa koormamiseks kõigi

kaasomanike kokkulepet. Asja reaalosa koormamine koormab asja ja mõjutab kõigi kaasomanike

õigusi asja suhtes.

AÕS § 74 eesmärk oli ja on seega kaasomanike kaitse nende nõusolekuta toimunud asja

võõrandamise, koormamise ja asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmise vastu.

13. Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe ja selle koormamise kokkuleppe kohta märgib

kolleegium veel järgmist: ainuüksi sellest, et kaasomanikud on kokku leppinud ühise asja valdamise

ja kasutamise, ei järeldu, et kaasomanikud on kokku leppinud kaasomaniku õiguses koormata tema

valduses ja kasutuses olevat asja või selle reaalosa. Küll võib kaasomanike kokkulepe valdamise ja

kasutamise kohta sisaldada kaasomaniku õigust asja või selle reaalosa koormata. Kohtud on

käsitlenud ja apellatsioonikohus leidnud vaid seda, et hageja pole tõendanud, et ehitise kaasomanikud

ei ole kasutuskorra kokkulepet sõlminud. AÕS § 74 kohaldamise seisukohalt pole aga oluline mitte

see, kas kaasomanikud on kasutuskorras kokku leppinud, vaid hoopis see, kas nad on kokku leppinud

asja reaalosa koormamise võimaluses. See, et kaasomanikud on nõus ehitise reaalosa kasutamisega

kaasomaniku poolt, ei tähenda, et nad on nõus ka selle reaalosa rendilepinguga koormamisega.

Reaalosa koormamises võivad kaasomanikud kokku leppida kasutuskorra kokkuleppes, samuti pärast

reaalosa koormamist. Kokkuleppega on samaväärne kaasomanike heakskiit toimunud koormamisele.

14. Eelnimetatud eksimused materiaalõiguse kohaldamisel apellatsioonikohtu poolt ei too siiski kaasa

kohtuotsuse tühistamist. Hageja on ise vaidlusaluse rendilepingu järgi rendileandja ja lepingut

sõlmides ta nõustus reaalosa koormamisega. Seega on ehitise reaalosa koormatud tema nõusolekul ja

koormamine ei riku tema õigusi. 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 108 lg 1 ja alates 1. juulist 2002.

a kehtiva TsÜS § 138 lg 1 kohustavad toimima tsiviilõiguste teostamisel ja tsiviilkohustuste

kandmisel heas usus. Arvestades AÕS § 74 eesmärki ja hageja nõusolekut asja reaalosa

koormamiseks, ei ole tema kui kaasomaniku õigusi reaalosa koormamisega rikutud ja kohustuse tõttu

toimida tsiviilsuhtes heas usus ei saa ta tugineda reaalosa koormamise kehtetusele sellel alusel, et see

võib olla toimunud ilma teiste kaasomanike nõusolekuta ja rikkuda nende õigusi.

15. See kohtuotsus ei mõjuta teiste kaasomanike õigusi ega kohustusi. Vaidlusaluse lepingu

sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 74 lg 2 alusel saavad nad tugineda ehitise reaalosa koormamise

kehtetusele ja nõuda oma õiguste kaitset.

J. Odar, H. Jõks, T. Tampuu