3-3-3-1-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-3-3-1-03 Otsuse kuupäev 19. juuni 2003 Kohtukoosseis Eesistuja Hele-Kai Remmel, liikmed Jüri Põld ja Harri Salmann Kohtuasi Andrei Žoga kaebus Narva Linnavalitsuse 4. detsembri 2002. a korralduse nr 1167-k tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Jõhvi Halduskohtu 18. märtsi 2003. a otsus haldusasjas nr 3- 57/2003 Menetluse alus Riigikohtus OÜ Almeda Kliinik avaldus kohtuvea parandamiseks Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON 1. Rahuldada OÜ Almeda Kliinik kohtuvea parandamise avaldus. 2. Tühistada Jõhvi Halduskohtu 18. märtsi 2003. a otsus haldusasjas nr 3-57/2003 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. 3. Tagastada kautsjon. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Narva Linnavalitsuse 22. novembri 2000. a korraldusega nr 3163-k määrati Narvas Aasa tn 4 asuva ehitise teenindamiseks vajalik maa ning otsustati selle ostueesõigusega erastamine Andrei Žogale. 5. oktoobril 2001 võõrandas A. Žoga notariaalse ostu-müügi lepinguga Narvas Aasa tn 4 asuva ehitise (ärihoone) Osaühingule Almeda Kliinik. 21. detsembril 2001 Narva linna ja A. Žoga vahel sõlmitud maa ostu-müügi ja asjaõiguslepinguga erastati Aasa 4 maaüksus A. Žogale. 2. Narva Linnavalitsus tunnistas 4. detsembri 2002. a korraldusega nr 1167-k tagasiulatuvalt alates 5. oktoobrist 2001 kehtetuks oma 22. novembri 2000. a korralduse nr 3163-k, millega otsustati maa ostueesõigusega erastamine A. Žogale. Korralduse andmisel tugines Narva Linnavalitsus MRS § 22 lg-le 1 ning HMS § 64 lg-le 1, 66 lg-le 1 ja 67 lg-le 1 ning osundas A. Žoga ja OÜ Almeda Kliinik vahelisele ostu-müügi lepingule. Korralduses märgiti, et A. Žogal ei olnud ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise momendil enam õigust maa ostueesõigusega erastamiseks. 3. A. Žoga esitas halduskohtule kaebuse Narva Linnavalitsuse 4. detsembri 2002. a korralduse nr 1167-k tühistamiseks. Kaebuse kohaselt oli A. Žoga 22. novembri 2000. a korralduse nr 3163-k andmise ajal ehitise omanik ja haldusakt, millega otsustati talle kuuluva hoone teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamine, oli seega õiguspärane. Kuna omand pole Osaühingule Almeda Kliinik üle läinud, on 5. oktoobril 2001 toimunud tehing tühine ning Narva Linnakohtule kavatsetakse esitada vastav hagiavaldus. Vaidlustatud korralduses puuduvad viited KOKS vastavale sättele, mis võimaldaks kohalikul omavalitsusel tunnistada oma õigusakti kehtetuks. HMS § 68 lg 1 kohaselt võib haldusorgan tunnistada akti kehtetuks ainult huvitatud isiku taotlusel. Korraldusest ei nähtu, et selle tegemise aluseks oleks olnud asjast huvitatud isiku taotlus.

4. Jõhvi Halduskohtu 18. märtsi 2003. a otsusega haldusasjas nr 3-57/2003 tühistati Narva Linnavalitsuse 4. detsembri 2002. a korraldus nr 1167-k. Kohus leidis: 1) Narva Linnavalitsuse 22. novembri 2000. a korraldus nr 3163-k oli andmise ajal õiguspärane ja vaidlustatud korraldusest ei nähtu HMS §-s 66 loetletud aluste olemasolu, mis võimaldanuks haldusakti isiku kahjuks tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistada. Neid asjaolusid pole ka kohtumenetluse käigus välja toodud. HMS § 56 lg 3 kohustab haldusakti põhjenduses märkima kaalutlusi, millest akti andmisel lähtuti, kuid vaidlustatud korralduses need puuduvad, samuti ei nähtu, kuidas arvestati isiku usaldust; 2) vastustaja väitel toimus haldusakti kehtetuks tunnistamine OÜ Almeda Kliinik taotlusel. HMS § 68 lg-st 1 ja 44 tulenevalt ei saanud OÜ Almeda Kliinik akti kehtetuks tunnistamist taotleda, see õigus olnuks vaid menetlusosalisel maa erastamise protsessis; 3) kuna Maareformi seadus ei näe ette Haldusmenetluse seaduse sätete kohaldamist, poleks Narva Linnavalitsus maa ostueesõigusega erastamise menetluses tohtinud tugineda HMS sätetele. Põhjenduste ja kaalutluste äranäitamise nõue on haldusõigusele üldiselt omane, erilise hoolega tulnuks seda teha soodustava haldusakti kehtetuks tunnistamisel. Käesoleval juhul pole kohtul võimalik kaalutluse õiguspärasust kontrollida. Rikutud on ka puudutatud isiku ärakuulamise nõuet; 4) ärihoone rajamise õiguspärasuse ja ostu-müügilepingu kehtivuse üle on puhkenud vaidlus, mistõttu ei ole enne selle vaidluse lahendamist võimalik otsustada, kas A. Žoga oli õigustatud maad erastama või mitte. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS 5. OÜ Almeda Kliinik esitas Riigikohtule kohtuvea parandamise avalduse, milles palutakse tühistada halduskohtu otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Avalduses leitakse, et kohus rikkus HKMS § 14 lg 3 p-s 1 sätestatut, kui jättis protsessi kaasamata Osaühingu Almeda Kliinik, kelle õiguste ja kohustuste üle kohus otsustas. OÜ Almeda Kliinik leiab, et ehitise omanikuna on tal MRS § 22 lg 1 kohaselt õigus ostueesõigusega erastada ehitise alust maad. Kuna halduskohtu otsusest tulenevalt kehtib alates 28. märtsist 2003 taas Narva Linnavalitsuse 22. novembri 2000. a korraldus nr 3163-k, millega otsustati maa erastamine A. Žogale, on takistatud OÜ Almeda Kliinik seadusest tulenev võimalus ehitise omanikuna maad erastada. 6. A. Žoga kirjalikus vastuses kohtuvea parandamise avaldusele leitakse, et avalduse menetlusse võtmiseks puudub alus, kuna haldusasja lahendamine ei saanud omada puutumust OÜ Almeda Kliinik õiguste ja vabadustega. A. Žoga leiab, et kõnealune ehitis asub temale kuuluval kinnistul ning OÜ Almeda Kliinik ei ole esitanud avaldust maa ostueesõigusega erastamiseks. Täiendavalt lisab A. Žoga, et Narva Linnakohtus on käimas vaidlus ehitise ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks. 7. Narva Linnavalitsuse kirjalikus vastuses palutakse rahuldada kohtuvea parandamise avaldus ja tühistada halduskohtu otsus ning saata asi uueks läbivaatamiseks halduskohtule. Vastuses leitakse, et halduskohus rikus HKMS § 14 lg 3 p 1, sest A. Žoga poolt vaidlustatud korraldus ning selle suhtes tehtud kohtuotsus puudutavad OÜ Almeda Kliinik huve.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT 8. HKMS § 12 lg 2 p 4 kohaselt otsustab halduskohus eelmenetluses sama seadustiku § 14 lõikes 3 nimetatud isikute kaasamise. HKMS § 14 lg 3 p 1 kohaselt on kaasatud isikuks kolmas isik, kui asja arutamisel võidakse otsustada tema seadusega kaitstud õiguste ja vabaduste üle. HKMS § 81 sätestab, et jõustunud kohtuotsuses või -määruses kohtuvea parandamist võib nõuda isik, keda seaduse nõuete kohaselt kohtusse ei kutsutud, kuid kelle suhtes tehti kohtuotsus, või isik, kelle õiguste ja kohustuste üle kohus otsustas, kuid keda asja ei kaasatud. 9. OÜ Almeda Kliinik ostis vastavalt 5. oktoobril 2001 sõlmitud ostu-müügilepingule Narvas Aasa tn 4 asuva hoone. Ehitis asub maal, mille suhtes oli antud Narva Linnavalitsuse 22. novembri 2000. a korraldus nr 3163-k, mis sätestas, et maa erastatakse ostueesõigusega A. Žogale. Samuti puudutab selle ehitise aluse maa ostueesõigusega erastamise õigust käesolevas haldusasjas vaidlustatud korraldus (4. detsembri 2002. a korraldus nr 1167-k), millega Narva Linnavalitsus tunnistas oma eelnimetatud korralduse kehtetuks. 10. OÜ Almeda Kliinik ja A. Žoga vahel sõlmitud ehitise ostu-müügi lepingu punkt 6.1 sätestab: "Käesolev leping loetakse sõlmituks ja lepinguobjekt MÜÜJALT OSTJALE üleantuks lepingule allakirjutamisel." Lepingu punkt 6.2. näeb ette: "Omandiõigus lepinguobjektile läheb MÜÜJALT üle OSTJALE käesolevale lepingule allakirjutamisel." Kohtuasja materjalide kohaselt on Narva Linnakohtus käimas vaidlus ehitise ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks. Seega pidanuks halduskohus lähtuma asja arutamise hetkel kehtivast lepingust, mille kohaselt oli omandiõigus ehitisele läinud üle OÜ-le Almeda Kliinik lepingu allakirjutamisest. Halduskohus leidis, et vaidlust maa ostueesõigusega erastamise üle ei ole võimalik lahendada enne, kui lahendatakse vaidlus hoone võõrandamise õiguspärasuse üle. Seostades maa erastamise menetluse jätkamise võimaluse omandiõiguse üle peetava vaidlusega, mille üks osaline on OÜ Almeda Kliinik, tunnistas kohus sisuliselt, et vaidlusaluse ehitise aluse maa ostueesõigusega erastamise menetlus võib puudutada isiku õigusi, kes on pooleks maal asuva ehitise omandiõiguse üle käimasolevas protsessis. 11. Käesoleva haldusvaidluse puutumust OÜ Almeda Kliinik õigustesse ei välista ka asjaolu, et äriühing ei ole kolme kuu jooksul ehitise omandamisest esitanud avaldust maa ostueesõigusega erastamiseks. 13. juunil 2000 vastu võetud Teine maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadus täiendas Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse paragrahvi 14 lõikega 21, mis sätestab: " Kui ehitis omandatakse pärast 1998. aasta 1. jaanuari vallasasjana, on ehitise omandanud isikul õigus maad ostueesõigusega erastada maareformi seaduses sätestatud alustel. Ehitise omandanud isikul tuleb maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitada kolme kuu jooksul ehitise omandamise päevast arvates. Kui kehtestatud tähtajaks avaldust esitatud ei ole, jäetakse ehitise teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse ja ehitise omaniku kasuks seatakse hoonestusõigus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras."

Isegi juhtumil, kui ehitise omanik minetab õiguse maa ostueesõigusega erastamiseks, puudutab ehitise aluse maa õiguslik staatus teda kui isikut, kelle kasuks võidakse seada hoonestusõigus riigi omandisse jääval maal. 12. Eeltoodu põhjal leiab kolleegium, et kohus on vaidlustatud lahendis otsustanud OÜ Almeda Kliinik õiguste üle, mistõttu tuleb kohtuvea parandamise avaldus rahuldada. Jõhvi Halduskohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks samale halduskohtule. Jüri Põld, Hele-Kai Remmel, Harri Salmann