3-2-1-51-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-51-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 13. mai 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull

Kohtuasi

Ulvi Selezovi kaebus Järva Maakohtu 23. septembri 2002. a

kinnistamisotsuse peale.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 16. jaanuari 2003. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/182/03

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ulvi Selezovi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

14. aprill 2003. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 16. jaanuari

2003. a otsus muuta põhjenduste osas. Muus osas jätta otsus

muutmata.

2. Ulvi Selezovi kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Ulvi Selezovile 15. veebruaril 2003. a Igor Selezovi

poolt tasutud kassatsioonkautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Järva maavanema 14. märtsi 2002. a korraldusega nr 268 otsustati Jaan Krempelile

ostueesõigusega erastada Järvamaal Koigi vallas Rutikvere külas asuv Jäägi maaüksus ja määrati

kindlaks erastamise tingimused. Maavanema korralduse alusel sõlmisid Eesti Vabariik ja J. Krempel

28. märtsil 2002. a Järvamaal Koigi vallas Rutikvere külas asuva Jäägi maaüksuse ostu-müügilepingu

ja asjaõiguslepingu. 11. aprillil 2002. a avaldati väljaandes Ametlikud Teadaanded kinnistamisteade.

10. mail 2002. a esitas Ulvi Selezov kinnistamisele vastuväite, mille kohaselt on tal maareformi

seaduse § 22 lg 1 ja § 221 lg 2 alusel kinnistatavale maatükile ostueesõigus. Kohtunikuabi tegi

kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 44 alusel määruse, milles palus Järva Maavalitsuselt selgitust.

Samas selgitas kohtunikuabi U. Selezovile kinnistamise aluseks olevate dokumentide vaidlustamise

korda ja õigust nõuda oma õiguste tagamiseks märke tegemist avatavasse registriossa.

23. augustil 2002. a esitas U. Selezov Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles vaidlustas Järva

maavanema 14. märtsi 2002. a korralduse nr 268 ja taotles esialgse õiguskaitse määruse tegemist.

27. augusti 2002. a määrusega peatas halduskohus maavanema korralduse täitmise. Määruse kohaselt

tähendas korralduse täitmise peatamine ka kinnistusraamatus registriosa avamise ja omandiõiguse

kohta kande tegemise keelamist. Määrus saadeti täitmiseks Järva Maakohtu Kinnistusametile ja Järva

maavanemale. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 28. oktoobri 2002. a määrusega jäeti

halduskohtu määrus muutmata.

2. Järva Maakohtu 23. septembri 2002. a kinnistamisotsusega avati kinnistusraamatus

kinnistusregistriosa nr 16 466 ja omanikuna kanti sisse J. Krempel. Kinnistamisotsuse kohaselt ei ole

kinnistusosakonnal võimalik Tallinna Halduskohtu 27. augusti 2002. a määrust täita.

Kinnistamistoimingute aluseks on kinnistusraamatuseadus, mis ei sätesta kinnistamistoimingu

peatamise võimalust. KRS § 35 lg 1 p 1 alusel tehakse kinnistamisotsus asjaõiguse omandamist

õigustava dokumendi alusel. Selleks dokumendiks on Eesti Vabariigi ja J. Krempeli vahel sõlmitud

ostu-müügileping ja asjaõigusleping, mitte maavanema korraldus.

KRS § 47 lg 1 kohaselt tuleb kinnistamisotsus teha kolme kuu jooksul. Kui kohtunikuabi teeb KRS

§ 44 lg 1 alusel määruse selgituse saamiseks, lõpeb KRS § 47 lg 11 kohaselt otsuse tegemise tähtaeg

kolme kuu jooksul, arvates täiendavate dokumentide saabumisest kinnistusametisse.

KRS § 81 käsitleb registriosa avamist ning selle paragrahvi 3. lõike järgi ei takista registriosa avamise

ja tehtava kande suhtes esitatud kaebus registriosa avamist. Kaebuse esitanud isik võib nõuda KRS §-

s 27 sätestatud korras märke tegemist avatavasse kinnistusregistriossa. Halduskohtumenetluse

seadustiku § 121 lg 3 p 4 järgi on halduskohtul õigus kaaluda TsMS § 156 lg 1 p-des 1-3 sätestatud

hagi tagamise abinõusid, kui seda taotletakse. Sellist lahendit ei ole kinnistamisasja juurde esitatud.

3. Tallinna Halduskohtu 10. oktoobri 2002. a määrusega tehti U. Selezovi taotlusel Järva Maakohtu

kinnistusosakonnale ettekirjutus Järva Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 16 466 (kinnistu

asukohaga Koigi vald Rutikvere küla Jäägi) käsutamise keelumärke tegemiseks U. Selezovi kasuks

kuni haldusasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Järva Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi

26. novembri 2002. a kinnistamisotsuse alusel kanti kinnistusregistriossa nr 16 466 kinnisasja

käsutamise keelumärge U. Selezovi kasuks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohtu 16. jaanuari 2003. a otsusega jäeti kinnistamisotsus muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt viitas kohus õigesti KRS § 81 lg-le 3. Kuna

kinnistusraamatu kanne ei ole ebaõige AÕS § 57 lg 1 tähenduses, puudub alus tehtud kande

kustutamiseks. Kui hageja suudab oma õiguse vaidlusaluse kinnistu osas maksma panna ja

kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on hagejal AÕS § 65 lg 1 alusel õigus nõuda

kande muutmist. AÕS RakS § 11 lg-s 5 nähakse ette, et kui maa erastamise aluseks olnud otsus

tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on

isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult,

kelle õigust parandamine puudutab. Avaldaja nõudeõiguse tagab märge kinnistusraamatus.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Kassatsioonkaebuses palus U. Selezov tühistada ringkonnakohtu otsuse ja maakohtu

kinnistamisotsuse ning saata asi esimese astme kohtule kinnistamismenetluse peatamiseks.

Kassaator ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et KRS § 81 lg 3 kohaselt ei takista esitatud kaebus

registriosa avamist ega kande tegemist. Kassaatori arvates ei takista KRS § 81 lg 3

kinnistamismenetluse peatamist teise kohtu poolt esialgse õiguskaitse korras. KRS § 1 lg 11 kohaselt

juhindutakse kinnistusraamatuseaduses sätestamata küsimustes tsiviilkohtumenetluse kohta käivast

seadusest. TsMS § 213 lg 1 p 3 kohaselt peatab kohus menetluse asja läbivaatamise võimatusel enne

teise asja lahendamist, mis on läbivaatamisel tsiviilkohtumenetluses, kriminaal- või

haldusmenetluses. Sellel alusel on võimalik peatada ka kinnistamismenetlus, kui kannet ei ole

kinnistusraamatusse veel tehtud ja selle kande võimalik alusetus sõltub teise poolelioleva menetluse

tulemustest ning teises menetluses tehakse menetlusosalise õiguse tagamiseks määrus

kinnistamismenetluse peatamiseks.

Halduskohus rakendas esialgse õiguskaitse abinõuna haldusakti kehtivuse peatamist, kuna registriosa

avamise ja kande tegemise peatamine vastab kõige paremini esialgse õiguskaitse rakendamise

eesmärgile. Halduskohus võib küll kasutada esialgse õiguskaitse korras abinõuna vara käsutamise

keelumärke tegemist vararegistris, kuid keelumärked kantakse juba avatud kinnistusregistriossa,

samas kui registriosa avamine ja omaniku kohta kande tegemine raskendab halduskohtu otsuse

täitmist. Kinnistusraamatusse märke tegemisega ei ole kassaatori huvid piisavalt kaitstud. Kui Järva

maavanema korraldus tühistatakse, tuleb kassaatoril tõenäoliselt nõuda kohtu korras kinnistusraamatu

kande muutmist.

Kui halduskohtumenetluses kohaldatava esialgse õiguskaitse raames ei ole võimalik

kinnistamismenetlust peatada, tekib maa erastamise vaidlustes olukord, kus haldusakt küll

tühistatakse, kuid selle tagasitäitmine ei ole enam võimalik. Kui halduskohtul on võimalik vajaduse

korral registriosa avamist ja kande tegemist peatada, siis tagasitäitmise võimalus säilib.

6. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas J. Krempel kaebust põhjendamatuks. Vastuse kohaselt on

Tallinna Halduskohtu 10. detsembri 2002. a määrusega jäetud U. Selezovi taotlus kaebetähtaja

ennistamiseks rahuldamata ja lõpetatud menetlus U. Selezovi kaebuses Järva maavanema 14. märtsi

2002. a korralduse tühistamiseks.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leidis, et alus apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks puudub, kuid muuta tuleb otsuse

põhjendusi.

8. Vaidlust pole selle üle, et kaevatava kinnistamisotsusega rahuldati täielikult Eesti Vabariigi ja Jaan

Krempeli kinnistamisavaldus ning kinnistamisotsuse alusel kanti erastatud maa kinnistusraamatusse

(avati kinnistusregistriosa). Seega on vaidlusaluse kinnistamisotsuse järgi tehtud kanded

kinnistusregistrisse. KRS § 70 lg-s 1 sätestatakse õigus kaevata kohtuniku kinnistamisotsuse peale.

Kinnistusraamatuseadus ei välista võimalust esitada kaebus kohtuniku positiivse (kinnistamisavaldust

rahuldavale) kinnistamisotsuse peale. Samas on ka KRS §-s 70 sätestatud kaebeõiguse eesmärk anda

isikule, kelle õigusi kinnistamisotsus rikub, õiguskaitsevahend sel teel, et ennistatakse

kinnistamisotsuse-eelne olukord. Kuna positiivse kinnistamisotsuse alusel on kinnistusregistriosa

avatud, siis ei taasta ka kinnistamisotsuse tühistamine selle otsuse tegemise eelset olukorda, sest

registriosa jääb ikka avatuks. AÕS § 57 lg 1 1. aprillist 1999. a kehtivas redaktsioonis ei võimalda

kinnistamismenetluses tehtud kinnistamisotsuse tühistamise tõttu lugeda ebaõigeks kinistusregistriosa

avamist, mis AÕS § 65 järgi annaks isikule õiguse nõuda kande parandamist. Seega ei viiks

kaevatava kinnistamisotsuse tühistamine kaebajat soovitud sihile ja seetõttu tuli kohtuniku

kinnistamisotsus muutmata jätta.

9. Isik, kes leiab, et maa erastamisega teisele isikule on rikutud tema õigusi, saab pärast

kinnistusregistriosa avamist vaidlustada maa erastamise aluseks oleva otsuse ja selle tühistamise

korral nõuda vastavalt AÕS RakS § 15 lg-le 5 ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist. Oma

nõude tagamiseks ja asjaõiguste heauskse omandamise välistamiseks saab ta nõuda vastuväite

sissekandmist kinnistusraamatusse kooskõlas AÕS § 63 lg 1 p-ga 2 ja KRS § 27 lg-ga 2.

10. Kolleegium ei jaga kohtute seisukohta, et kinnistusregistriosa avamise menetlust ei saa peatada,

sest seda ei näe ette kinnistusraamatuseadus. AÕS RakS § 11 lg 3 kohaselt kantakse pärast

asjaõigusseaduse rakendamisega seotud õigusaktide muutmise seaduse jõustumist erastatud maa

kinnistusraamatusse (kinnistusregistriosa avatakse) asjaõiguslepingu, maaüksuse omandamist

tõendava dokumendi, maakatastri andmete ja teiste kinnistamiseks vajalike dokumentide alusel. AÕS

RakS § 11 lg 5 sätestab, et kui maa erastamise aluseks olnud otsus tühistatakse pärast maa

esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on

ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust

parandamine puudutab. Eelnevast järeldub, et kinnistusregistriosa avamise õiguslikuks aluseks maa

erastamisel on ka haldusakt, millega otsustati maa erastamine - käesolevas asjas Järva maavanema

14. märtsi 2002. a korraldus nr 268. Nimetatud haldusakti täitmine oli peatatud Tallinna Halduskohtu

27. augusti 2002. a määrusega. Seega oli haldusakti õiguslik toime peatatud ja puudus üks alus

kinnistusregistriosa avamiseks. 1. veebruarist 2002. a kehtiva KRS § 1 lg 11 kohaselt juhindutakse

kinnistusraamatuseaduses sätestamata küsimustes tsiviilkohtumenetluse kohta käivast seadusest.

TsMS § 213 lg 1 p 3 võimaldab menetluse peatada asja läbivaatamise võimatusel enne teise asja

lahendamist haldusmenetluses. Kui maa erastamise korralduse täitmine on peatatud, siis pole

haldusakti õigusliku toime peatamise tõttu võimalik kinnistusregistriosa avada ja registriosa avamise

menetlus tuleb peatada ajaks, mil haldusakti täitmine on peatatud. Selline käsitlus pakub isikutele ka

efektiivset õiguskaitset, kuna võimaldab vältida AÕS RakS § 11 lg-st 5 tulenevaid vaidlusi.

J. Odar, H. Jõks , A. Kull