3-2-1-44-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-44-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 24. aprill 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Stella-Ingrid Lippuse hagi RAS Projekteerimis- ja

Tehnoloogiainstituut (likvideerimisel) ja AS Rime Kinnisvara

vastu ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. detsembri 2002. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1201/02

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Rime Kinnisvara kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

31. märts 2003. a

Istungil osalenud isikud

Hageja Stella-Ingrid Lippus ja tema esindaja vandeadvokaat

Marje Mängel ning AS Rime Kinnisvara esindaja vandeadvokaat

Marko Kaevando

Resolutsioon

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12.

detsembri 2002. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Stella-Ingrid Lippus palus 21. mail 1999. a Tallinna Linnakohtule esitatud hagis tunnustada RAS

Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut ja AS Rime Kinnisvara vahel 13. augustil 1996. a sõlmitud

ostu-müügilepingu tühisust.

Hagi põhjenduste kohaselt loeti ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 10. juuni 1996. a otsusega nr 7608

Tallinnas Tartu mnt 29, endisel Suur-Tartu mnt 43b kinnistul nr 2730 asunud ehitised ja 2238 m2

suurune krunt omandireformi objektiks ning selle vara suhtes tunnistati õigustatud subjektiks hageja

S.-I. Lippus. RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut ja AS Rime Kinnsivara sõlmisid 13.

augustil 1996. a ostu-müügilepingu, millega RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut võõrandas

AS-le Rime Kinnisvara Tallinnas Tartu mnt 29 asuvad hooned, vaatamata ORAS § 18 lõikes 1

sätestatud keelule muuta omandireformi objektiks oleva vara omandivormi.

2. Tallinna Linnakohus rahuldas 11. juuni 2002. a otsusega hagi. Kohus tunnustas 13. augustil 1996. a

sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust, millega RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut müüs AS-

le Rime Kinnisvara Tallinnas Tartu mnt 29 asuvad hooned. Linnakohus leidis, et 13. augusti 1996. a

ostu-müügilepingu objektiks oli riigivara. 17. novembri 1992. a aktiga anti vaidlusalune vara üle

RAS-le Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut, kes jäi kuni 13. augusti 1996. a ostu-müügilepingu

sõlmimiseni riigivara majandama volitatud asutuseks riigivaraseaduse § 7 mõttes. 13. augusti 1996. a

ostu-müügilepingu sõlmimisega muutus omandireformi objektiks tunnistatud vara omandivorm.

Kuivõrd ORAS § 18 lg 1 keelab kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamise küsimuse otsustamiseni muuta selle vara omandivormi, on seda sätet rikkunud tehingud

tühised. Hageja on õigustatud nõudma selle varaga tehtud tehingute tühisuse tunnustamist, mille osas

ta on tunnistatud õigustatud subjektiks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

3. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. detsembri 2002. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata,

arvestades ringkonnakohtu otsuses toodud täpsustusi.

Tehingu toimumise ajal kehtinud ORAS § 18 lg 1 redaktsiooni kohaselt oli kuni omandireformi

objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni riigi- või

kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel juriidilistel isikutel ning füüsilistel isikutel, kelle omandis

või valduses oli vara, keelatud vara omandivormi muuta, kui samast seadusest ei tulenenud teisiti.

Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud. Selline regulatsioon võeti seadusse eesmärgiga tagada

omandireformi õigustatud subjektidele õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine. Seadusandja on

eeldanud, et juhul kui tehingute käigus muutub vara omandivorm, võib tagastamine olla raskendatud.

Hagejal on õigus nõuda omandireformi objektiks olevate hoonetega toimunud tehingute tühisuse

tunnustamist, kuna need tehingud puudutavad tema õigusi. ORAS § 18 lg 1 sätestas kõigi

omandivormi muutvate tehingute kehtetuse, tegemata vahet, kas omandajaks on juriidiline või

füüsiline isik.

Omandireformi aluste seaduse vastuvõtmise ajal määratles omandivormid omandiseadus, mille § 2 lg

2 kohaselt olid omandivormideks eraomand, juriidilise isiku omand, munitsipaalomand ja riigi

omand. Asjaõigusseaduse jõustumisega 1. detsembril 1993. a tunnistati omandiseadus kehtetuks.

AÕS § 6 lg-s 1 määrati kindlaks sisult samad mõisted, mis varem olid määratletud omandiseaduse § 2

lg-s 2. AÕS § 6 lg 1 sätestas isikud, kes võisid olla omanikeks - füüsiline isik, eraõiguslik juriidiline

isik, riik või kohalik omavalitsusüksus. Seega olid omandivormid omandiseaduses liigitatud vara

omanikust lähtudes, AÕS § 6 lg 1 sätestas aga isikud, kes võisid olla omanikeks. Järelikult tuleb

ORAS § 18 lg 1 kohaldamiseks kontrollida, kas tehinguga ei muutunud AÕS § 6 lg-s 1 sätestatud

vara omanik. Ka ORAS § 18 lg 1 redaktsiooni muutmine 29. jaanuaril 1997. a selliselt, et kõigil

isikutel keelati võõrandada ja asjaõigusega koormata õigusvastaselt võõrandatud vara, väljaarvatud

võõrandamine riigile või kohalikule omavalitsusüksusele, viitab asjaolule, et seadusandja eesmärgiks

ei olnud ORAS § 18 lg 1 sisalduva võõrandamiskeelu kaotamine koos omandiseaduse kehtivuse

lõpuga.

Riiklike aktsiaseltside asutamise ajutise juhendi p 1 järgi moodustati riiklikud aktsiaseltsid

riigiettevõtete baasil. Riikliku aktsiaseltsi vara jäi riigi varaks ega muutunud eraõigusliku juriidilise

isiku varaks asjaõigusseaduse mõttes. Erastamisele kuulunud riigivara oli võimalik anda eraõigusliku

isiku omandisse ainult omandireformi aluste seaduse alusel vastuvõetud õigusaktides sätestatud

korras. Vaidlusalune vara müüdigi vastavalt "Riigi omandis oleva ettevõtte ja organisatsiooni vara

koosseisu kuuluva üksiku asja võõrandamise korrale". 18. märtsil 1995 jõustunud AÕS § 6 lg 2

redaktsioon, mille kohaselt juriidilise isiku vara ega juriidiline isik ei saa kuuluda teistele isikutele,

kehtestab tsiviilõiguse üldise põhimõtte, kuid ei ole omandi tekkimise aluseks. RAS Projekteerimis-

ja Tehnoloogiainstituut pole ümber kujundatud ega äriregistrisse kantud.

Vaidlustatud tehinguga võõrandati riigivara eraõiguslikule juriidilisele isikule. Seega on õige

linnakohtu järeldus, et muutus omandivorm ehk AÕS § 6 lg 1 järgi omaniku liik. 13. augusti 1996. a

RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut ja AS Rime Kinnisvara vahel sõlmitud ostu-

müügilepinguga rikuti ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keeldu. Tegemist on seadusega vastuolus oleva

tehinguga, mis on kehtetu algusest peale.

Riigivaraseaduse § 42 lg 2 järgi ei laiene seadus riigivarale, mis omandireformi aluste seaduse ja

sellest tulenevate õigusaktide alusel tuleb anda teiste isikute omandisse. Olenemata sellest, kas

käsitada vara erastatava varana või tagastatava varana, ei laiene sellele riigivaraseaduse sätted.

Riigivara registrisse kantakse riigile kuuluv vara, mis ei ole erastamise ega tagastamise objektiks.

Linnakohtu viide riigivaraseaduse §-le 7 on ebaõige, kuna riigi vara valitsemine RVS § 7 mõttes ei

ole omandireformiseadusest tuleneva erastamise kohustatud subjekti tegevus.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

4. Tallinna Ringkonnakohtu otsuse peale esitas kassatsioonkaebuse kostja AS Rime Kinnisvara, kes

palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale apellatsioonikohtule uueks

läbivaatamiseks. Kaebuse põhjenduste järgi ei rikutud vaidlusaluse lepinguga hageja õigusi. ORAS §

12 lg 1 kohaselt on isik, kelle omandis on omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud

vara, kohustatud selle õigustatud subjektile tagastama. Kostjal AS-l Rime Kinnisvara lasub ORAS §

12 lg 1 järgi sama kohustus, mis enne ostu-müügilepingu sõlmimist lasus RAS-l Projekteerimis- ja

Tehnoloogiainstituut või Eesti Vabariigil. Kohtupraktikas on seni loetud omandireformi õigustatud

subjekti õigusi rikkuvateks üksnes selliseid omandireformi objektiks oleva varaga tehtud tehinguid,

mille tulemusena võis õigustatud subjektile vara tagastamine muutuda ORAS § 12 lg 3 p 3 järgi

võimatuks. ORAS § 18 lg 1 tõlgendamisel tulnuks juhinduda TsÜS §-st 3, mille kohaselt

tõlgendatakse seaduse sätet koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja

eesmärgist. Riigikohus on oma parktikas asunud seisukohale, et ORAS § 18 lg 1 eesmärk on vältida

tehinguid, mis muudaksid õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatuks. ORAS § 12 lg 1

järgi on AS Rime Kinnisvara kohustatud vaidlusalused hooned hagejale tagastama. Ostu-müügileping

ei ole ORAS § 18 lg-ga 1 vastuolus. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et vaidlusalused hooned

olid enne ostu-müügilepingu sõlmimist riigi omandis. Alates 18. märtsist 1995. a, kui jõustus AÕS §

6 lg 2 redaktsioon, mille kohaselt ei saanud juriidilise isiku vara ega juriidiline isik kuuluda teistele

isikutele, kuulusid hooned Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituudile kui eraõiguslikule juriidilisele

isikule.

5. Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu. ORAS § 18 lg 1 võimaldab vaidlustada omandireformi

objektiks oleva varaga tehtud tehinguid, olenemata sellest, kas tehingu järgi omandas vara füüsiline

või juriidiline isik. Kostjad rikkusid ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud piiranguid õigusvastaselt

võõrandatud vara käsutamisel.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust.

7. 20. juunist 1991 kuni 1. märtsini 1997 kehtinud ORAS § 18 lõike 1 redaktsioon nägi ette, et kuni

omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni

on riigi- ja kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel juriidilistel isikutel ja füüsilistel isikutel, kelle

omandis või valduses vara on, keelatud vara omandivormi muuta, kui samast seadusest ei tulene

teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud.

8. Kuni asjaõigusseaduse jõustumiseni 1. detsembril 1993. a olid omandivormid kindlaks määratud

omandiseaduse § 2 lõikes 2. Selle sätte kohaselt võis omand Eestis olla eraomand, juriidilise isiku

omand, munitsipaalomand või riigi omand. Asjaõigusseaduse jõustumisel kaotas see säte kehtivuse.

Samas jättis seadusandja muutmata ORAS § 18 lõike 1, mis endiselt keelas muuta õigusvastaselt

võõrandatud vara omandivormi. 29. jaanuaril 1997. a seadusandja muutis ORAS § 18 lõiget 1,

keelates õigusvastaselt võõrandatud vara võõrandamise ja asjaõigusega koormamise kuni vara

tagastamise küsimuse otsustamiseni. Õigustatud subjekti nõusolekuta lubati õigusvastaselt

võõrandatud vara võõrandada vaid riigile ja kohaliku omavalitsuse üksusele. Ringkonnakohus on

õigesti leidnud, et omandiseaduse kehtetuks tunnistamisega ei soovitud muuta ORAS § 18 lõike 1

eesmärki.

9. Kolleegium soostub ringkonnakohtu seisukohaga, et ORAS § 18 lõike 1 kuni 1. märtsini 1997

kehtinud redaktsioonis sisalduvate kitsenduste eesmärgiks oli vältida omandireformi objektiks oleva

õigusvastaselt võõrandatud vara omandivormi muutumisest tekkida võivaid takistusi vara

tagastamisel õigustatud subjektile. Seadusandja on eeldanud, et õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamine võib muutuda keerukamaks, kui omandireformi käigus muutub selle omandivorm. Selle

seisukoha õigsust kinnitab ka see, et ORAS § 18 lg 1 ei sidunud tehingu kehtetust ainult vara

omandamisega füüsilise isiku poolt, ehkki ORAS § 12 lg 3 p 1 kohaselt ei saa omandireformi

objektiks olevat õigusvastaselt võõrandatud vara tagastada just siis, kui see on füüsilise isiku

heauskses omandis. Seega on ringkonnakohus ORAS § 18 lõiget 1 tõlgendanud koos seaduse teiste

sätetega, lähtudes seaduse mõttest.

Kolleegium on oma varasemas, 3. jaanuari 2001. a lahendis nr 3-2-1-158-00 (RT III 2001, 3, 26)

asunud seisukohale, et ORAS § 18 lg 1 eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise võimatus. Selle eesmärgi saavutamiseks kehtestab seadus ka tagajärje:

keeldu rikkuvate tehingute kehtetuse. Kolleegium ei pea vajalikuks oma varasemat seisukohta muuta.

Olukorra tekkimist, kus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine osutub võimatuks, võib

soodustada ka see, kui riigile kuuluva omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara

omandab juriidiline isik (näiteks juhul, kui eraõiguslik juriidiline isik erastab omandatud hoonete

juurde maatüki, mis kantakse kinnistusraamatusse, ning ta võõrandab kinnistu).

10. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et vaidlustatud tehingule hinnangut andes tuleb ORAS § 18

lg 1 tõlgendamisel lähtuda tehingu tegemise ajal kehtinud AÕS § 6 lõikest 1, mis sätestas omanike

liigid (füüsiline isik või eraõiguslik juriidiline isik (eraõiguslikud isikud), riik või kohalik

omavalitsusüksus ning avalik-õiguslikud juriidilised isikud), ning teha kindlaks, kas tehing oli

suunatud omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara omaniku liigi muutmisele.

Kuna kohus tuvastas, et 13. augustil 1996. a RAS Projekteerimis- ja Tehnoloogiainstituut ja AS Rime

Kinnisvara vahel sõlmitud lepinguga muutus AÕS § 6 lg 1 mõttes õigusvastaselt võõrandatud vara

omaniku liik - riigi asemel sai vara omanikuks eraõiguslik juriidiline isik -, siis on hagi rahuldatud

õigesti.

11. Ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et vaidlustatud tehingu objektiks olnud vara kuulus

riigile. Samuti on otsuses vastatud AS Rime Kinnisvara esitatud väidetele vara kuuluvuse kohta.

Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et lepingu objektiks olnud vara lakkas olemast riigi vara 18.

märtsil 1995, kui jõustus AÕS § 6 lg 2 redaktsioon, mis sätestas, et juriidilise isiku vara ega

juriidiline isik ei saa kuuluda teistele isikutele. Apellatsioonikohtu otsuses on õigesti leitud, et selle

sätte jõustumine ei lõpetanud riigi omandiõigust talle kuulunud varale.

H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa