3-2-1-43-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-43-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 14. aprill 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja V. Kõve

Kohtuasi

Mihhail "evtsovi hagi Valentina Lamehhova vastu 460 768

krooni väljamõistmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. detsembri 2002. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1487/2002

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Mihhail "evtsovi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

31. märts 2003. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

12. detsembri 2002. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus

rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hageja esitas 18. mail 2001. a Tallinna Linnakohtusse hagi V. Lamehhova vastu, nõudes 400 000

krooni väljamõistmist. 20. novembril 2001. a esitatud hagiavalduse täienduses nõudis hageja veel

60 768 krooni väljamõistmist.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 21. septembril 1999. a kinnistu mõttelise osa ostu-

müügilepingu, mille kohaselt hageja müüs kostjale 1 000 000 krooni eest 960/2061 mõttelist osa

kinnistust, mis asub Tallinnas Vabaõhukooli tee 38/Mesika tee 1. Pooled olid ostu-müügilepingu

punktides 3.4 ja 3.5 kokku leppinud, et müüja kohustub kahe kuu jooksul, alates lepingu sõlmimise

päevast, esitama ostjale ehitusloa müüdavale kinnistule elamu ehitamiseks, vastasel juhul alandatakse

ostuhinda 400 000 krooni võrra, st ostja ei pea nimetatud 400 000 krooni tasuma. Ehitusloa

väljaandmine lükkus hagejast sõltumatutel asjaoludel edasi, kuna vastavalt planeerimis- ja

ehitusseaduse § 2 lg-tele 1 ja 4 on ehitusloa taotlemise eelduseks kohaliku omavalitsuse kehtestatud

detailplaneeringu olemasolu, mille saamine on omakorda seotud arvukate kooskõlastustega.

Eelkirjeldatud asjaoludel muutsid pooled 26. novembril 1999. a notariaalse kokkuleppega kinnistu

mõttelise osa ostu-müügilepingut, pikendades ehitusloa esitamise ja tasumata ostuhinna maksmise

tähtaega juunini 2000. a. Hageja ei esitanud kostjale kokkulepitud tähtaja jooksul ehitusluba, kuna

Vabaõhukooli tee 38/Mesika tee 1 asuva kinnistu detailplaneering kehtestati alles Tallinna

Linnavolikogu 15. juuni 2000. a otsusega nr 233 ja ehitusluba nr 2310 kinnistu hoonestamiseks anti

välja 12. septembril 2000. a. Hageja teatas kostjale viivitamatult valmisolekust ehitusluba üle anda,

kuid kostja ei vastanud tema ettepanekule. Hageja saatis pärast mitme ettepaneku tegemist ehitusloa

ja sellega kaasnevad dokumendid kullerpostiga kostjale, kes need 23. detsembril 2000. a ka vastu

võttis, kuid keeldus ühepoolselt täitmast ostu-müügilepingu p-st 3.4 tulenevat kohustust tasuda

hagejale puuduolev osa kinnistu mõttelise osa ostuhinnast, st 400 000 krooni. Hageja leidis, et poolte

tahe TsÜS § 61 lg 1 mõttes oli suunatud ehitusloa üleandmise korral puuduoleva ostuhinna

tasumisele, tähtaegadel oli distsiplineeriv iseloom ning hageja on oma lepingulised kohustused

täitnud. Et kostja seda aktsepteeris, kinnitab asjaolu, et ta ei asunud ise ehitusluba taotlema.

Ostu-müügilepingu p-dest 3.4 ja 3.5 tuleneb ühtlasi kostja kohustus hüvitada hagejale ehitusloa

taotlemiseks tehtud kulutused.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt ei täitnud hageja tähtaegselt, s.o hiljemalt

1. juunil 2000. a, endale võetud lepingulist kohustust anda üle lepingu p-s 2.3 nimetatud ehitusluba.

Seega langes ära kostja kohustus tasuda 400 000 krooni. Pärast 1. juunit 2000. a ei olnud hagejal

enam kohustust esitada kostjale ehitusluba ning tema tegevus väljus lepingu raamidest. Ehitusloa

taotlemiseks tehtud kulutusi ei ole kostja kohustatud hagejale hüvitama, sest pooled on sõlminud

ostu-müügilepingu objekti hinna osas ainult need kokkulepped, mis on kirjas lepingu p-des 3.1-3.6.

3. Tallinna Linnakohtu 17. juuni 2002. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ning mõisteti kostjalt hageja

kasuks välja 400 000 krooni põhivõlga ja 21 000 krooni riigilõivu katteks.

Otsuse põhjenduste kohaselt oli hageja tahe TsÜS § 61 lg 1 mõttes suunatud sellele, et üle anda

ehitusluba ja saada puuduolev ostusumma (400 000 krooni), ning kostja tahe oli suunatud ehitusloa

saamisele ja kokkulepitud ostuhinna maksmisele. Ehitusloa üleandmine kokkulepitud ajaks ei

olenenud hagejast, vaid tähtaja järgimise tegi võimatuks mitmete ametkondade tegevus. Nii on

toimiku materjalidega ja tunnistaja Aivo Schultsi ütlustega tõendatud, et hageja oli 1999. a lõpus või

2000. a alguses tellinud detailplaneeringu OÜ-lt SCHULTS JA PARTNERID. Arhitekt Jaak

Kruusimägi andis aga töö valmimiseks liiga lühikese tähtaja ega suutnud seda hiljem täita. Tunnistaja

ütluste kohaselt kulub ehitusloa vormistamiseks umbes aasta.

TsÜS § 108 lg 1 paneb pooltele kohustuse käituda kohustuste täitmisel heas usus. Kostja jaoks

tekkinud soodsama olukorra (võimatus esitada ehitusluba kokkulepitud tähtpäevaks) ärakasutamine

on vastuolus TsÜS § 108 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega tsiviilkohustuste täitmisel. Hea usu

põhimõttega ei ole kooskõlas ka lepingulise õiguse kasutamine muul eesmärgil ja teistsugusel viisil,

kui lepingu sõlmimisel oli kavandatud. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks pärast 1. juunit 2000. a

asunud ise ehitusluba taotlema, küll aga kasutab ta hagejalt saadud ehitusloa alusel hoonestatud

kinnistut elamiseks.

Lepingu p-s 3.4 sätestatud ehitusloa üleandmise tähtaeg oli distsiplineeriva iseloomuga ning seega

tulnuks nimetatud punktis ettenähtud tagajärge rakendada juhul, kui hageja ehitusloa saamiseks

kehtestatud mõistliku tähtaja jooksul ei oleks kostjale ehitusluba üldse üle andnud.

Hageja nõue ehitusloa taotlemiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks kogusummas 60 768 krooni on

alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Ostu-müügilepingu kohaselt on pooled kokku leppinud kinnistu

müügihinnas, mis hõlmab ka ehitusloa taotlemise kulutusi.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja. Tallinna Ringkonnakohtu

12. detsembri 2002. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega hagi rahuldati, samuti muudeti

kohtukulude jaotust.

TsÜS § 64 lg 1 kohaselt lähtutakse tehingu tõlgendamisel tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui

tehingu sisust ei tulene teisiti. Hageja väitis hagiavalduses, et juhul kui hageja ei pea kinni

kokkulepitud tähtajast ja esitab ehitusloa hiljem, siis tema suhtes ei rakendu lepingu p 3.5, kuna

lepingu p 3.4 ja 3.5 on ainult distsiplineeriva iseloomuga. Samuti ei olnud poolte tahe suunatud

sanktsiooni rakendumisele juhul, kui hageja ei täida lepingu p-s 3.4 sisalduvat kohustust anda

ehitusluba üle tähtaegselt. TsMS § 91 lg 1 järgi peab pool tõendama oma väidete ja vastuväidete

aluseks olevaid asjaolusid. Hageja ei ole tõendanud, et poolte tahe lepingu sõlmimisel oleks olnud

vastupidine lepingus kirjapandule. 21. septembri 1999. a lepingu sõlmimisel oli poolte tahteks, et

hageja ei taga mitte ainult ehitusloa vormistamise, vaid vormistamise kokkulepitud ajaks. Seda

tõendab asjaolu, et pooled sidusid tähtpäevaks ehitusloa vormistamise ostuhinna alandamisega, mis

oma sisult oli sanktsioon juhuks, kui hageja oma kohustust tähtaegselt ei täida. Kostja ehitustegevus

ostetud kinnistul sõltus hageja poolt dokumentide vormistamisest, seega oli kostja huvides saada

ehitusluba võimalikult kiiresti. Tähtaja ja hinna alandamise kokkuleppe olulisusele viitab ka see, et

pooled on 26. novembril 1999. a hageja initsiatiivil notariaalse kokkuleppega pikendanud ehitusloa

esitamise tähtaega 1. juunini 2000. a, kuid pole muutnud hinna alandamise kokkulepet.

5. TsK § 173 lg 1 sätestab, et kohustised tuleb täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud

tähtajaks. Hageja on hagiavalduses väitnud, et ta täitis kõik ostu-müügilepingu olulised tingimused.

Hageja väide ei ole täpne, kuna hageja ei täitnud ehitusloa üleandmise kohustust kokkulepitud ajaks

1. juunil 2000. a. Seega ei olnud hageja täitnud ostu-müügilepingust tulenevat kohustist

nõuetekohaselt. TsK § 227 sätestab, et isik, kes ei täitnud kohustist või täitis selle

mittenõuetekohaselt, kannab varalist vastutust ainult süü (tahtlus või ettevaatamatus) olemasolul,

välja arvatud seaduses või lepingus ettenähtud juhud. Süü puudumist peab tõendama isik, kes on

kohustist rikkunud. Hageja ei ole tõendanud asjaolusid, mis välistavad tema süü ehitusloa

tähtpäevaks kostjale üleandmata jätmises. See, et hageja tegi detailplaneeringu vormistamise

ülesandeks kolmandale isikule OÜ-le SCHULTS JA PARTNERID, kes väidetavalt ei suutnud

tähtpäevaks tööd vormistada, ei ole TsK § 228 järgi asjaolu, mis välistaks hageja vastutuse kohustise

tähtpäevaks täitmata jätmise eest. Kui kohustise tekitanud lepingu pool paneb lepingulise kohustuse

täitmise kolmandale isikule, vastutab ta kohustise täitmata jätmise või selle mittenõuetekohase

täitmise eest siiski ise. Kui hagejale tekib käesolevast vaidlusest kahju, mille tekitajaks on kolmas

isik, võib ta kahju hüvitamise nõudega pöörduda kolmanda isiku vastu.

Linnavalitsuse väidetavat pikaldast asjaajamist ehitusloa vormistamisel ei saa kolleegiumi arvates

käsitleda asjaoluna, mis muudaks hageja lepingurikkumise vabandatavaks. Poolte vahel ei ole

vaidlust selle üle, et hageja tegi lepingu sõlmimisel ja selle hilisemal muutmisel ettepaneku ehitusloa

kostjale üleandmise tähtaja osas. Seega pidi hageja hindama riske, mis võisid tekkida ametkondadega

asjaajamise tõttu. Tunnistaja A. Schultsi ütluste kohaselt (tl 67 pöördel) pöördus hageja tema poole

ehitusloa vormistamiseks 1999. a lõpus või 2000. a aasta alguses, st ajal, kui müügilepingu

sõlmimisest oli möödunud mitu kuud. Eeltoodust saab järeldada, et hageja ei ajanud ehitusloa

saamiseks asja piisava hoolsusega. Järelikult oli hageja süüdi kohustise mittenõuetekohases täitmises

ning seetõttu ja lähtudes lepingu p-st 3.5, vähenes lepingu p-s 3.2 kokkulepitud ostuhind 400 000

krooni võrra ning kostja vabanes selle summa maksmise kohustusest.

Ebaõige on hageja väide, et kuna kostja võttis 2000. a detsembris ehitusloa ja muud dokumendid

vastu, siis ei saa ta lepingu p-de 3.4 ja 3.5 alusel ostuhinda alandada ning on kohustatud tasuma

400 000 krooni. Lepingu p-st 3.5 tuleneb üheselt, et kui hageja ei esita kostjale kokkulepitud

tähtajaks ehitusluba, siis alandatakse p-s 3.2 kokkulepitud ostuhinda 400 000 krooni võrra. Seega on

ostuhinna alandamise oluliseks tingimuseks just ehitusloa tähtaegne üleandmine, mitte aga

üleandmine, olenemata tähtajast kinnipidamisest.

Õige ei ole linnakohtu järeldus, et kostja käitumine on vastuolus hea usu põhimõtetega, kuna ta

kasutas ära talle soodsamat olukorda. Kostja on olnud hageja palvel nõus pikendama ehitusloa

üleandmise tähtaega ja hüvitanud hagejale osa kuludest, mis viimane kandis seoses ehitusloa

vormistamisega. Seega on kostja lepingu täitmisel hageja huvidega arvestanud. Poolte jaoks oli

oluline lepingu tingimus, mille kohaselt hageja kohustus vormistama puuduva ehitusloa kokkulepitud

tähtpäevaks. Kostja seletuse kohaselt ei saanud kinnistut enne ehitusloa vormistamist reaalosadeks

jagada, kaasomandit lõpetada ega alustada kinnistu hoonestamist. Seega sõltusid kostja olulised huvid

kinnistu kasutamisel ehitusloast. Selliste asjaolude korral oli kokkulepitud ostuhinna alandamine

vastavuses kostjale tekkida võivate tagajärgedega, juhul kui hageja ei täida ehitusloa vormistamise

kohustust kohaselt.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada.

Kinnistu ostmine iseenesest ei tähenda, et ostja peab sellele kinnistule midagi ehitama. Ostja sai

tehinguga kinnistu omanikuks ilma piiranguteta. Seega ei ole ehitusloa hilinemisega esitamine

lepingu oluliste tingimuste rikkumine. Kostja ei ole kunagi väitnud, et ehitusloa puudumine oleks

talle mingil moel kahju tekitanud.

Lepingu p 3.5 kohaselt on pooled kokku leppinud, et kui hageja kokkulepitud tingimusi ei täida,

kohustub kostja ise ehitusluba taotlema. Seda kostja ei teinud, küll aga võttis ehitusloa vastu hagejalt.

Seega kasutas kostja ära temale soodsama olukorra ning käitus vastuolus hea usu põhimõttega.

Kassaator on teinud omalt poolt kõik, et ehitusluba vormistataks võimalikult kiiresti. Asja

materjalidest nähtub, et ehitusloa saamise kiirus ei sõltunud tema tahtest. Lõppkokkuvõttes puudused

kõrvaldati ning kinnistu ei ole oma väärtusest midagi kaotanud.

Ostuhinna alandamine ligi poole võrra on ebaproportsionaalne lepingu hinnaga ja vastuolus hea usu

põhimõttega.

7. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.

Ringkonnakohus kohaldas materiaalõiguse normi õigesti.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning kassatsioonkaebuse

väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks.

9. Ringkonnakohus on leidnud, et kostja on käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega. Ta on olnud

nõus pikendama ehitusloa üleandmise tähtaega ning hüvitanud hagejale osa kuludest, mis viimane

kandis seoses ehitusloa vormistamisega. Samuti on ringkonnakohus tuvastanud, et kostja oli oluliselt

huvitatud lepingu täitmisest, kuna tema huvid kinnistu kasutamisel olid seatud sõltuvusse ehitusloast.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga. TsÜS § 108 lg 1 järgi tuleb tsiviilõiguste

teostamisel ja tsiviilkohustuste täitmisel toimida heas usus. Kostja vastutuleku tõttu sai hageja

ehitusloa hankimiseks täiendavalt üle 6 kuu aega. Kostjalt ei saa eeldada, et ta oleks pidanud jätkuvalt

nõustuma oma lepingus selgelt väljendatud õiguste rikkumisega. Vastupidine seisukoht tähendaks

kõrvalekaldumist pacta sunt servanda põhimõttest. Kokkulepe müügihinna tasumise korra ning

ehitusloa saamise tähtaja kohta oli vabatahtlik. Hageja ei ole esitanud asjaolusid, et ta on sellise

kokkuleppe sõlminud eksimuse, pettuse või muu sarnase asjaolu mõjul. Kokkulepe ehitusloa õigel

ajal esitamata jätmise tagajärgede osas oli sanktsiooni iseloomuga. Ringkonnakohus on tuvastanud, et

hageja ei ole tõendanud poolte teistsugust tahet lepingu sõlmimisel. TsMS § 353 lg 3 kohaselt ei saa

Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid.

10. Ringkonnakohus on piisavalt analüüsinud hageja süü küsimust lepingu täitmisel ja jõudnud TsK

§ 227 alusel ka õige lõppjärelduseni. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et hageja pidi

hindama võimalikke riske, mis võivad kaasneda ehitusloa andmise menetluse kestuse tõttu. Lepingust

nähtub, et just hageja on lepingu sõlmimisel kinnitanud, et ta on ehitusloa saamise avalduse esitanud

ja et ehitusluba väljastatakse kahe kuu jooksul lepingu sõlmimise päevast arvates.

Ringkonnakohus on ka õigesti viidanud TsK §-le 228, mille kohaselt vastutab lepingust tuleneva

kohustise täitmise panemisel kolmandale isikule kohustise täitmata jätmise või mittenõuetekohase

täitmise korral kohustise tekitanud lepingu pool. Hageja on pannud lepingust tuleneva kohustuse

täitmise osaliselt kolmandale isikule - OÜ-le SCHULTS JA PARTNERID - ning peab vastutama

viimase tegevuse eest.

11. Kassatsioonkaebuses väidetakse, et tegemist oli ostuhinna alandamisega (400 000 kr) ja see pole

kooskõlas hea usu põhimõttega. 400 000 krooni välja mõistmata jätmist ei saa vaadelda ostuhinna

alandamisena. 400 000 krooni osas oli tehing tingimuslik. Sellele osale ostuhinnast oleks hagejal

tekkinud õigus siis, kui ta 26. novembril 1999. a kokkulepitud lõplikuks tähtpäevaks, 1. juuliks

2000. a, oleks ehitusloa üle andnud. Seda tingimust hageja ei täitnud, nagu tuvastas kohus.

J. Odar , A. Kull, V. Kõve